Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-4159/2025 15.10.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdehnə qarşı “pul” tələbinə dair mülki iş üzrə (Açar sözlər: pul) Hakimlər Azad Nizam oğlu İmanov (sədrlik edən və məruzəçi), Məmməd Allahverdi oğlu Məmmədov və Fuad Şəmsəddin oğlu Talışinskidən ibarət tərkibdə, Fuad Vahid oğlu Qəşəmzadənin katibliyi İddiaçı iştirakı ilə, Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-2(004)-407/2025 nömrəli, xx.xx.2025ci il tarixli qətnaməsindən İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə və Cavabdeh MTKnın nümayəndəsi və vəkili Vəkil tərəfindən ayrı-ayrılıqda verilmiş apellyasiya şikayətlərinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi: İşin halları
1. İş materiallarında olan Cavabdeh ilə İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2024cü il tarixli, 001016 nömrəli payçı müqaviləsinə əsasən “MTK” Bakı şəhəri, Yasamal r-nu, H.Zərdabi pr., 3166 məhəllə ünvanında yerləşən yaşayış kompleksində inşa olunan В binası, 7 bloku, 6-cı mərtəbə, 3 saylı, 2 otaqlı mənzili tikib və İddiaçı mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür. "Payçı" bu müqaviləyə əsasən 1.1-ci bənddə göstərilən ünvanda В binası, 7 bloku, 6-cı mərtəbə, 3 saylı, 2 otaqlı mənzili qəbul etməyi, bu Müqavilədə göstərilən müddətdə və qaydada mənzil üzrə tələb olunan bütün ödənişləri ödənilməsini və həmçinin yaşayış kompleksində xidmət göstərəcək şirkətə kommunal ödənişi etməyi öhdəsinə götürür.
2. Həmin müqavilənin 2-ci bəndinə əsasən müqavilənin ümumi dəyəri 233 112 manat məbləğində vəsait təşkil edir. Müqavilə dəyərinin ilkin ödənişi 42%, yəni 97907 manat məbləğində vəsait təşkil edir. Müqavilə dəyərinin qalan 58%, yəni 135205 manat məbləğində hissəsi "Payçı" ilə "xxxx" ASC arasında 120 ay müddətinə bağlanacaq kredit müqaviləsinə əsasən "Payçı"ya veriləcək kreditin hesabına tam şəkildə ödənilməsi ilə həyata keçiriləcək. Mənzilin planı və cizgidə əhatə olunan sahəsi bu müqavilənin ayrılmaz tərkib hissəsi olan Əlavə № 1-də göstərilmişdir.
3. Həmin müqavilənin 8.11-ci bəndinə əsasən cizgidə əhatə olunmuş sahəyə daxili divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi,sütünaltı sahələr, qonşu ilə ortaq divarların alt sahəsinin yarısı, xarici divarların altının tam sahəsi, eyvan və lociyaların tam sahəsi daxil edilir. Azəebaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestrində qeydiyyata alındıqda, daxili və qonşu divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, beton sütunların alt sahələri qeyd edilmədiyindən və eyvan, lociyaların sahəsi isə müvafiq əmsallarla nəzərə alındığı üçün çıxarışda verilən sahəsi mənzilin cizgi ilə əhatə olunan sahəsindən fərqli göstərilə bilər bu bununla bağlı yaranan fərqə görə tikinti şirkəti heç bir məsuliyyət daşımır.
4. Müqavilənin ayrılmaz tərkib hissəsi olan 1 nömrəli əlavəyə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy Zərdabi prospekti В binası, 7-ci blok, 6-cı mərtəbə, 3 nömrəli mənzilin ümumi sahəsi cizgidə əhatə olunmuş sahə, yəni çöl divarların ortasından hesablanmaqla 88,3 kv.metr təşkil edir.
5. İş materiallarında olan "xxxx" ASC və İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən ipoteka qoyan mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus olan əmlakını xx.xx.2024-cü il tarixli Mİ1001138 saylı kredit müqaviləsinə və xx.xx.2024-cü il tarixli 01 nömrəli əlavə sazişə əsasən yaranmış öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi məqsədilə ipoteka saxlayanın xeyrinə ipoteka ilə yüklü edir. İpoteka predmetinin təsviri və olduğu yer: Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy Zərdabi prospekti, ev 202B, mənzil 228 Yeni qaydalarla: AZ 1122, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsən bəy Zərdabi prospekti, giriş 202В, M6, m3 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 78.5 kv/m olan mənzil təşkil edir. Öhdəliyin ölçüsü (məbləği): illik 9 faiz dərəcəsi ilə verilmiş 135205 manat 00 qəpik (yüz otuz beş min iki yüz beş manat sıfır qəpik) təşkil edir.
6. İş materiallarında olan Cavabdeh MTK-nın xx.xx.2024-cü il tarixli, 004723/001016/1 nömrəli arayışa əsasən ünvan 3 ünvanında yaşayan İddiaçı ondan ötrü ki, həqiqətən o, Bakı şəhəri ,Yasamal r-nu ,H.Zərdabi pr. 3166 məhəllə ünvanında tikilən 20 mərtəbəli В yaşayış binasının 7 blokunda 6 mərtəbədəki 3 saylı mənzilin dəyərinin bu göstərilən hissəsini ödəmişdir: ilkin dəyəri: 88,3 x 2 640 = 233 112 manat, ödənilmişdir: 97 907 manat, qalıq borc: 135 205 manat.
7. İş materiallarında olan Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi şəxsi Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayоnu, Həsənbəy Zərdabi prospekti, ev 202B, mənzil 228 (Yeni qaydalarla: AZ 1122, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsən bəy Zərdabi prospekti, giriş 202B, M6, m3) ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 78.50 kv.m olan mənzil xüsusi mülkiyyət kimi İddiaçı adına xx.xx.2024-cü il tarixdə qeydiyyata alınmışdır.
8. İş materiallarında olan Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 10/10170/2024 nömrəli ekspert rəyinə əsasən rəyin tədqiqat hissəsində göstərilənlərə əsasən, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti məcəlləsinin 59-cu bəndində və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”-na əsasən, İddiaçı mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy Zərdabi prospekti 202B ünvanında inşa edilmiş hündürmərtəbəli yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən 3 nömrəli mənzilin ümumi sahəsinin 72,85 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy Zərdabi prospekti 202B ünvanında inşa edilmiş hündürmərtəbəli yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən 3 nömrəli mənzilin ümumi sahəsi müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı, şaxtalar nəzərə alınmadan sahəsinin 76,02 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy Zərdabi prospekti 202B ünvanında inşa edilmiş hündürmərtəbəli yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən 3 nömrəli mənzilin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, arakəsmələrin, dəhliz və eyvanların sahəsi, şaxtalar, habelə yardımçı sahə nəzərə alınmaqla sahəsinin 89,0 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy Zərdabi prospekti 202B ünvanında inşa edilmiş hündürmərtəbəli yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən 3 nömrəli mənzilin ümumi sahəsi çöl divarların ortasından hesablanmaqla 84,6 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy Zərdabi prospekti 202B ünvanında inşa edilmiş hündürmərtəbəli yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən 3 nömrəli mənzilin faktiki sahəsi (76,02 kv.metr) ilə müqavilə şərtləri nəzərə alınmaqla müqavilədə nəzərdə tutulmuş sahəsi (88,3 kv.metr) arasında 12,28 kv.metr fərq olduğu müəyyən edilmişdir.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
9. İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı pul tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, müqaviləyə əsasən Cavabdeh MTK-a ödənilmiş 233112 manat məbləğində puldan 25872 manat ödənişin Cavabdeh MTKdan alınaraq İddiaçı geri qaytarılması və dövlət rüsumu üçün ödənilmiş 167,62 manat pulun cavabdehdən alınaraq iddiaçıya verilməsi barədə qərar qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir.
10. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı ilə Cavabdeh MTK arasında 12 mart 2024-cü il tarixli, 001016 saylı müqaviləyə əsasən, Cavabdeh MTK Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsən bəy Zərdabi prospekti, giriş 202B, M6, m3 ünvanında yerləşən mənzili tikib İddiaçı verməyi öhdəsinə götürüb. Bağlanmış müqaviləyə əsasən ümumi dəyər 233112 manat təşkil edib. Müqavilədə mənzilin ümumi sahəsi 88.3 kv/m olaraq qeyd edilmiş və bunun müqabilində iddiaçı cavabdehə 233112 manat ödəmişdir. Lakin ƏMDK-in yanında DƏDRX-ın Bakı Şəhər Ərazi Dairəsi tərəfindən 16 aprel 2024 -cü il tarixdə İddiaçı verilmiş **********62-05301-093138 reyestr nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən mənzilin faktiki sahəsi 78.5 kv/m müəyyən edilmişdir. Belə ki, Cavabdeh MTK tərəfindən mənzilin sahəsi hesablanarkən bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr də ümumi sahəyə daxil edilmişdir. Halbuki, bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr mənzilin ümumi sahəsi hesablanarkən sahəyə daxil edilmir. Bununla da tikinti şirkəti mənzilin sahəsini 88.3 kv/m qeyd edərək məbləği şişirtmiş, iddiaçıdan qanunsuz olaraq əlavə pul almışdır. Bununla əlaqədar MTK-ya ərizə ilə müraciət edilsə də, müraciətlərinə baxılmamışdır.
11. Cavabdeh iddiaya etirazını elektron kabinet vasitəsilə məhkəməyə təqdim edərək, İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı pul tələbinə dair iddiası əsassız olduğundan iddianın təmin edilməməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
12. Etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı pul tələbinə dair Yasamal rayon məhkəməsində iddia qaldırmışdır. Hesab edir ki, iddia əsassızdır və buna görə də iddia təmin edilməməlidir. 12 mart 2024-cü ildə iş üzrə iddiaçı MTK-nın sədrinə Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi pr., 3166-cı məhəllə ünvanında inşa etdiyi yaşayış binasında 2 otaqlı, 88.3 kv.m ümumi sahəsi olan mənzilin pulunu hissəhissə və ya tam şəkildə ödəmək şərti ilə ona satılması barədə ərizə ilə müraciət etmişdir. Ərizəyə baxılmış və İddiaçı ilə Cavabdeh MTK arasında 12 mart 2024-cü ildə Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi pr., 3166-cı məhəllə ünvanında yerləşən yaşayış kompleksində inşa olunan В binası, 7-ci bloku, 6-cı mərtəbə, 2 otaqlı, 3 nömrəli mənzilin tikintisinə dair 001016 saylı “Payçı” müqaviləsi bağlanmışdır. Müqaviənin ümumi dəyəri 233.112 manat təşkil etmişdir. Müqavilə imzalanarkən “Payçı” müqavilənin ümumi dəyərinin 42%-ni, yəni 97.907 manatını ödəmiş, qalan 58%-nin dəyəri isə, yəni 135.205 manat hissəsini isə bankla arasında 120 ay müddətinə bağlanılan kredit müqaviləsinə əsasən, ona veriləcək kreditin hesabına tam şəkildə ödənilməsi ilə həyata keçirilmişdir. İddiaçı mənzilinə mülkiyyət hüququnun təsdiq edilməsi üçün müraciət etmiş və aidiyyatı qurum ona xx.xx.2024-cü il tarixli, reystrdən çıxarış təqdim etmişdir. Çıxarışa əsasən mənzilin sahəsi 78.5 kv.m müəyyən olunmuşdur. Hesab edir ki, mənzilin qanunvericiliyə uyğun əmsallar tətbiq etməklə hesablanması və faktiki sahəsi müqavilədə göstərilən sahə eynilik təşkil etdiyindən iddia əsassızdır.
13. İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə elektron kabinet vasitəsilə iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, müqaviləyə əsasən Cavabdeh MTK-a ödənilmiş 233112 manat məbləğində puldan 32419 manat ödənişin Cavabdeh MTK-dan alnaraq İddiaçı qızma geri qaytarılması və dövlət rüsumu üçün ödənilmiş 189,22 manat pulun cavabdehdən alınaraq iddiaçıya verilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
14. İddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizə onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı ilə Cavabdeh MTK arasında 12 mart 2024-cü il tarixli, 001016 saylı müqaviləyə əsasən, Cavabdeh MTK Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsən bəy Zərdabi prospekti, giriş 202B, M6, m3 ünvanında yerləşən mənzili tikib İddiaçı verməyi öhdəsinə götürüb. Bağlanmış müqaviləyə əsasən ümumi dəyər 233112 manat təşkil edib. Müqavilədə mənzilin ümumi sahəsi 88.3 kv/m olaraq qeyd edilmiş və bunun müqabilində iddiaçı cavabdehə 233112 manat ödəmişdir. Lakin ƏMDK-in yanında DƏDRX-ın Bakı Şəhər Ərazi Dairəsi tərəfindən 16 aprel 2024 -cü il tarixdə İddiaçı verilmiş **********62-05301- 093138 reyestr nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən mənzilin faktiki sahəsi 78.5 kv/m müəyyən edilmişdir. Belə ki, Cavabdeh MTK tərəfindən mənzilin sahəsi hesablanarkən bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr də ümumi sahəyə daxil edilmişdir. Halbuki, bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr mənzilin ümumi sahəsi hesablanarkən sahəyə daxil edilmir. Bununla da tikinti şirkəti mənzilin sahəsini 88.3 kv/m qeyd edərək məbləği şişirtmiş, iddiaçıdan qanunsuz olaraq əlavə pul almışdır. Bununla əlaqədar MTK-ya ərizə ilə müraciət edilsə də, müraciətlərinə baxılmamışdır. Beləliklə iddiaçı müqaviləyə əsasən Cavabdeh MTK-a ödənilmiş 233112 manat məbləğində puldan 25872 manat ödənişin Cavabdeh MTK-dan alnaraq İddiaçı geri qaytarılması və dövlət rüsumu üçün ödənilmiş 167,62 manat pulun cavabdehdən alınaraq iddiaçıya verilməsi iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. Daha sonra keçirilmiş ekspertizaya əsasən, Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 21 aprel 2025-ci il tarixli, 10/10170 saylı ekspertiza rəyində müəyyən edilib ki, mənzilin sahəsi 76,2 kv/metrdir və Cavabdeh MTK tərəfindən tərtib olunmuş müqavilədə göstərildiyi sahə ilə (88.3 kv/m) faktiki sahə arasında 12,28 kv/m fərq var. Bu sahə üzrə isə aydındır ki, iddiaçı 32419 manat (kv/m üçün 2640 manat) əlavə pul ödəmişdir. Bununla da Cavabdeh MTK-a ödənilmiş 233112 manat məbləğində puldan 32419 manat ödəniş Cavabdeh MTK-dan alnaraq İddiaçı geri qaytarılmalıdır.
15. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-2(004)-407/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddianın qismən təmin edilməsi, İddiaçı mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Yasamal rayоnu, Həsənbəy Zərdabi prospekti, ev 202B, mənzil 228 (Yeni qaydalarla: AZ 1122, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsən bəy Zərdabi prospekti, giriş 202B, M6, m3) ünvanında yerləşən mənzil üçün artıq ödənilmiş 9768 (doqquz min yeddi yüz altmış səkkiz) manat və dövlət rüsumu olaraq ödənilmiş 117,68 (bir yüz on yeddi manat altmış səkkiz qəpik) manat məbləğində pulun Cavabdehndən tutularaq İddiaçı ödənilməsi, iş üzrə aparılmış məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası ilə bağlı 100 (bir yüz) manat məbləğində ekspertiza xərcinin Cavabdehndən tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına (X3, Kod 210005, VÖEN **********, Müxbir hesab AZ41NABZO********************44, S.W.İ.F.T. BİK: CTREAZ22, MEM VÖEN **********, AZ34CTRE********************) köçürülməsi qət edilmişdir.
16. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 21.1, 21.2, 385.1, 425.1, 442, 448.1, 567, 568.1, 577.1, 578.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.1, 59.2, 59.3-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq olunmuş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması” Qaydalarının 1.1, 1.2, 3.8-ci bəndlərinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 76.1, 76.2, 77.1, 88, 119.1, 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
17. Qətnamədən Cavabdeh MTK apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi, iddia tələbinin rədd edilməsini xahiş etmişdir.
18. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, vətəndaş İddiaçı 12 mart 2024-cü ildə Cavabdeh MTK-nın sədrinə Bakı şəhəri Yasamal rayonu H.Zərdabi pr. 3166cı məhəllə ünvanında inşa etdiyi yaşayış binasında 2 otaqlı, 88.3 kv.m ümumi sahəsi olan mənzilin pulunu hissə-hissə və ya tam şəkildə ödəmək şərti ilə ona satılması barədə ərizə ilə müraciət edib. Ərizəyə baxılmış və İddiaçı ilə Cavabdeh MTK arasında 12 mart 2024cü ildə Bakı şəhəri Yasamal rayonu H.Zərdabi pr. 3166-cı məhəllə ünvanında yerləşən yaşayış kompleksində inşa olunan B binası, 7-ci bloku, 6-cı mərtəbə, 2 otaqlı 3 nömrəli mənzilin tikintisinə dair 001016 saylı “Payçı” müqaviləsi bağlanmışdır. Müqaviənin ümumi dəyəri 233.112 manat təşkil edib. Müqavilə imzalanarkən “Payçı” müqavilənin ümumi dəyərinin 42%- ni yəni 97.907 manatını ödəmiş, qalan 58%-nin dəyəri isə, yəni 135.205 manat hissəsini isə bankla arasında 120 ay müddətinə bağlanılan kredit müqaviləsinə əsasən, ona veriləcək kreditin hesabına tam şəkildə ödənilməsi ilə həyata keçirilib. İddiaçı mənzilinə mülkiyyət hüququnun təsdiq edilməsi üçün müraciət edib və aidiyyatı qurum ona xx.xx.2024-cü il tarixli, reystrdən çıxarış təqdim edib. Çıxarışa əsasən mənzilin sahəsi 78.5 kv.m müəyyən olunub. İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı “pul tələbinə dair” iddia ərizəsi Yasamal rayon məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, iş № e-2(004)- 407/2025 saylı qətnaməsi ilə qismən təmin edilərək, İddiaçı mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Yasamal rayоnu, Həsənbəy Zərdabi prospekti,ev 202B, mənzil 228 (Yeni qaydalarla: AZ 1122, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsən bəy Zərdabi prospekti, giriş 202B, M6, m3) ünvanında yerləşən mənzilüçün artıq ödənilmiş 9768 (doqquz min yeddi yüz altmış səkkiz) manat və dövlət rüsumu olaraq ödənilmiş 117,68 (bir yüz on yeddi manat altmış səkkiz qəpik) manat məbləğində pulun Cavabdehndən tutularaq İddiaçı ödənilməsi və iş üzrə aparılmış məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası ilə bağlı 100 (bir yüz) manat məbləğində ekspertiza xərcinin Cavabdehndən tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə EkspertizasıMərkəzinin hesabına köçürülməsi qət edilib. Hesab edir ki, qətnamə əsassız və qanunsuz olduğundan ləğv edilməli və iddia təmin edilməməlidir. Tərəflər arasında yaranan alqı-satqı münasibətləri onların iradə ifadəsinin azadlığı prinsipinə əsaslanır və burada iddiaçının iradəsinin zədələnməsi və ya aldadılma halı mövcud deyil. Bundan başqa tərəflərinimzaladığı Payçı müqaviləsində mənzilin sahəsi ilə bağlı hansı hissələrin hesablanması, çıxarış alınarkən qanunvericiliyə uyğun olaraq əmsalların tətbiqi və fərqin yaranması konkret göstərilib və eyni zamanda bu fərqə (azalmaya) görə şirkətin məsuliyyət daşımadığı yazılıb. İddiaçı da müqaviləni bəyənib və imzası ilə təsdiq edib. Çoxmənzilli binalarda mənzillərin sahəsinin hesablanması Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması” qaydalarına uyğun olaraq aparılır. Qaydaların 3.8-ci bəndinə əsasən mənzillərin ümumi sahəsi-yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır. Göründüyü kimi, mənzilin həm yaşayış otaqları, həm də köməkçi sahələrlə birlikdə balkon, lociya və eyvanların sahələri hesablama zamanı azalmaya məruz qalır. Bu o demək deyil ki, satılan mənzilin faktiki sahəsi müqavilədə göstərilən sahədən azdır. MTK Payçıya ümumi sahəni satır və onun dəyərini alır. Əmsal tətbiq etməklə azalma, həmin sahənin faktiki azalması anlamına gəlmir. Tərəflər arasında bağlanmış Payçı müqaviləsinin 8.11-ci maddəsinə görə isə, “Cizgidə əhatə olunmuş sahəyə daxili divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, sütunaltı sahələr, qonşu ilə ortaq divarların alt sahəsinin yarısı, xarici divarların altının tam sahəsi, eyvan və lociyaların tam sahəsi daxil edilir. Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestrində qeydiyyata alındıqda, daxili və qonşu divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, beton sütunların alt sahələri qeyd edilmədiyindən və eyvan, lociyaların sahəsi isə müvafiq əmsallarla nəzərə alındığı üçün çıxarışda verilən sahəsi mənzilin cizgi ilə əhatə olunan sahəsindən fərqli göstərilə bilər və bununla bağlı yaranan fərqə tikinti şirkəti heç bir məsuliyyət daşımır.” Bu maddə, çıxarışda qeyd olunan sahənin müqavilədə göstərilən "cizgidə əhatə olunmuş sahə"dən fərqlənə biləcəyini və bununla bağlı yaranan fərqə tikinti şirkətinin məsuliyyət daşımadığını açıq şəkildə qeyd edir. Bu maddə sahənin hesablanması metodlarındakı fərqləri əvvəlcədən proqnozlaşdırır və məsuliyyətdən azad edir. Bu vəziyyətdə alıcının 3.7 kv.m sahənin pulunu tələb etməkdə hüquqi baxımdan haqlı olması əsaslı olmayıb. Bunun səbəbləri: 1. Müqavilə şərtləri üstünlük təşkil edir: yuxarıdakı maddələrə əsasən tərəflər müqavilənin məzmununu sərbəst şəkildə müəyyənləşdirə bilərlər. Bu azadlıq çərçivəsində, müqavilənin 8.11-ci maddəsi tərəflər arasında sahə fərqliliklərinin yaranma ehtimalını və bununla bağlı tikinti şirkətinin məsuliyyət daşımayacağını əvvəlcədən razılaşdırıb. Alıcı bu müqaviləni imzalayarkən bu şərtlə razılaşmış hesab olunur. 2. Məsuliyyətin İmtinası: Müqavilənin 8.11-ci maddəsi aydın şəkildə bildirir ki, çıxarışda verilən sahənin mənzilin cizgi ilə əhatə olunan sahəsindən fərqli göstərilməsi ilə bağlı yaranan fərqə görə tikinti şirkəti heç bir məsuliyyət daşımır. Bu, şirkəti bu cür fərqlər səbəbilə pul tələbindən qoruyan bir müddəadır. 3. X2: Maddə 8.11, fərqin səbəbini də izah edir: "daxili və qonşu divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, beton sütunların alt sahələri qeyd edilmədiyindən və eyvan, lociyaların sahəsi isə müvafiq əmsallarla nəzərə alındığı üçün" fərq yarana bilər. Yəni, müqavilə bu tip fərqliliklərin yaranmasının hüquqi bazasını izah edir. Ekspertin hesablaması (çöl divarların ortasından) belə, müqavilənin özündə nəzərdə tutulan "cizgidə əhatə olunan sahə"dən fərqlənə bilər, lakin bu fərq müqavilənin 8.11-ci maddəsi ilə əhatə olunur. Alıcı, müqavilənin 8.11-ci maddəsindəki şərti qəbul edərək müqaviləni imzaladığı üçün, müqavilədə göstərilən sahə ilə çıxarışda göstərilən sahə arasındakı fərqə görə tikinti şirkətindən pul tələb etmək hüququna malik deyil. Müqavilədəki bu bənd, tikinti şirkətini bu cür hallardan irəli gələn iddialardan qoruyur. Əgər alıcı bu maddə ilə razı deyildisə, müqavilə imzalanmazdan əvvəl bu şərtin dəyişdirilməsini tələb etməli idi. Müqavilə bağlandıqdan sonra, tərəflər müqavilənin şərtlərinə əməl etməyə borcludurlar. Tərəflər arasında bağlanmış Payçı müqaviləsinin 8.11-ci maddəsinə görə isə, “Cizgidə əhatə olunmuş sahəyə daxili divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, sütunaltı sahələr, qonşu ilə ortaq divarların alt sahəsinin yarısı, xarici divarların altının tam sahəsi, eyvan və lociyaların tam sahəsi daxil edilir. Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestrində qeydiyyata alındıqda, daxili və qonşu divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, beton sütunların alt sahələri qeyd edilmədiyindən və eyvan, lociyaların sahəsi isə müvafiq əmsallarla nəzərə alındığı üçün çıxarışda verilən sahəsi mənzilin cizgi ilə əhatə olunan sahəsindən fərqli göstərilə bilər və bununla bağlı yaranan fərqə tikinti şirkəti heç bir məsuliyyət daşımır.” Məhkəmə mənzilin ekspert rəyində göstərilən sahəsi ilə müqavilədə göstərilən sahəsi arasında fərqin yarandığını qeyd edirsə, onda belə bir sual yaranır: məhkəmə niyə müqaviləyə lazımi hüquqi qiymət verməmişdir? Qeyd olunanlardan göründüyü kimi, məhkəmə iş üzrə hüquqi sənədləri tam araşdırmayaraq, şirkət tərəfindən mənzilin çöl divarların ortasından hesablanmaqla ümumi sahəsinin 88.3 kv.m göstərildiyini qeyd edir. Halbuki, tərəflər arasında bağlanılmış Payçı müqaviləsinin 8.11-ci bəndindən açıq-aydın görünür ki, mənzilin ümumi sahəsi çöl divarların altının tam sahəsi nəzərə alınmaqla 88.3 kv.m təşkil edir. Bundan başqa, ekspert 3-cü sual üzrə rəyində bildirir ki, mənzilin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, arakəsmələrin, dəhliz və eyvanların sahəsi, şaxtalar, habelə yardımçı sahə nəzərə alınmaqla 89.0 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Bu özlüyündə mənzilin faktiki sahəsi deməkdir ki, müqavilədə göstərilən sahəsdən də 0,7 kv.m artıqdır. Məhkəmə isə buna hər hansı qiymət verməyib. Məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan əsas fakt odur ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 8.11-ci maddəsi (“Cizgidə əhatə olunmuş sahəyə daxili divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, sütunaltı sahələr, qonşu ilə ortaq divarların alt sahəsinin yarısı, xarici divarların altının tam sahəsi, eyvan və lociyaların tam sahəsi daxil edilir. Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestrində qeydiyyata alındıqda, daxili və qonşu divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, beton sütunların alt sahələri qeyd edilmədiyindən və eyvan, lociyaların sahəsi isə müvafiq əmsallarla nəzərə alındığı üçün çıxarışda verilən sahəsi mənzilin cizgi ilə əhatə olunan sahəsindən fərqli göstərilə bilər və bununla bağlı yaranan fərqə tikinti şirkəti heç bir məsuliyyət daşımır.”) məhkəmə tərəfindən nəzərə alınmamış və həmin maddənin hüquqi nəticələrə təsiri qiymətləndirilməmişdir. Qətnamədə şirkət tərəfindən mənzilin çöl divarların ortasından hesablanmaqla ümumi sahəsinin 88.3 kv.m müəyyən edildiyi fakt kimi göstərilsə də, bu tərəflər arasında bağlanmış müqavilə ilə təsdiqlənməmiş və məhkəmə tərəfindən müqaviləyə lazımi hüquqi qiymət verilməmişdir.
19. Qətnamədən İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi, iddia tələbinin tam təmin edilməsini xahiş etmişdir.
20. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə sübutları qiymətləndirmədən və ekspertiza rəyini nəzərə almadan əsassız qərar qəbul edib. Müqavilədə mənzilin ümumi sahəsi 88.3 kv.m göstərilib və iddiaçı bu əsasla ödəniş edib.16 aprel 2024-cü il tarixli dövlət reyestr çıxarışına görə mənzilin faktiki sahəsi 78.5 kv.m-dir. Ekspertiza rəyi (xx.xx.2025, №10/10170) göstərib ki, mənzilin faktiki istifadəyə yararlı sahəsi 76.2 kv.m-dir. Bu, müqavilədə göstərilən sahədən 12.1 kv.m azdır. Cavabdeh MTK sahəni hesablarkən qanunsuz olaraq bayır və ara divarları da ümumi sahəyə daxiletmiş, bununla da müqavilə qiymətini süni şəkildə artırmışdır. Məhkəmə isə bu halları tam qiymətləndirmədən, ekspert rəyi içərisindəki çöl divarların ortasından hesablanmış 84.6 kv.m ölçüsünü əsas götürmüş və yalnız 3.7 kv.m fərqə görə 9768 manatın geri ödənilməsinə qərar vermişdir. Bununla da hesab edir ki, məhkəmənin qərarı qanunsuz və əsassızdır, Yasamal Rayon Məhkəməsinin 20 may 2025-ci il tarixli qərarı ləğv edilməli, iddiaçının iddiasının tam təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməlidir. "İstehlakçıların Hüquqlarının Müdafiəsi Haqqında" Qanunun 16-cı maddəsinə əsasən, qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hüquqlarla müqayisədə istehlakçının hüquqlarını məhdudlaşdıran müqavilə şərtləri etibarsız sayılır. İstehlakçının hüquqlarını məhdudlaşdıran müqavilə şərtlərinin tətbiqi nəticəsində istehlakçıya zərər dəyibsə, onlar təqsirkar şəxs tərəfindən tam həcmdə ödənilməlidir. İstehlakçı hüquqları dövlət tərəfindən qorunur və mülkiyyətçinin ödəniş etdiyi məbləğin müqabilində düzgün və tam şəkildə sahibləndiyi əmlaka uyğun xidmət göstərilməlidir. Şirkət, istehlakçıya yanlış məlumat verərək əlavə pul tələb edib və onun istehlakçı hüquqlarını pozub. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinə əsasən, yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Mənzilin sahəsinin yalnız daxili istifadəyə yararlı hissəsi – yəni bayır və ara divarlar, eləcə də texniki sahələr çıxılmaqla – hesablanmalı olduğu göstərildiyi halda, məhkəmə bu tələbi tətbiq etməmişdir. Halbuki, 12 mart 2024-cü il tarixli, 001016 saylı müqavilədə Cavabdeh MTK mənzilin sahəsini 88.3 kv.m olaraq göstərmiş, lakin bu rəqəmi müəyyən edərkən qanuna zidd şəkildə bayır və ara divarları da daxil etmişdir. Ekspertiza isə faktiki istifadəyə yararlı sahənin 76.2 kv.m olduğunu müəyyən etmişdir. Bu əsas fərqə baxmayaraq, məhkəmə qanuna uyğun real ölçünü əsas götürməmişdir. Yasamal Rayon Məhkəməsi qətnaməsində Cavabdeh MTK-nın müqavilənin 8.1-ci və 8.11-ci maddələrinə istinadla məsuliyyətdən azad olduğunu əsas kimi qəbul etmişdir. Lakin bu müddəalar hüquqi baxımdan istehlakçının əsas hüquqlarını məhdudlaşdırır və bu səbəbdən etibarsız sayılmalıdır: 8.11ci maddə tam hüquqi azadolma yaratmır, tikinti şirkətinin müqaviləyə birtərəfli şəkildə məsuliyyəti istisna edən müddəa əlavə etməsi iddiaçının hüquqlarını məhdudlaşdırmaq məqsədi daşıyır. Bu isə Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə və qanunlarınaziddir. Mülki Məcəllənin 420.1-cimaddəsinə əsasən təklifetmiş tərəfə müqavilənin digər tərəfindən çəkilmiş xərclər üçün tənasübsüz surətdə yüksək əvəz (çəkilmiş xərclərin tənasübsüz surətdə yüksək əvəzi) tələb etmək hüququ verən müddəalar etibarsız sayılırş Məcəllənin 420.2-ci maddəsinə əsasən müqavilənin standart şərti müqaviləyə daxil edilmiş olsa da, etimad və vicdanlılıq prinsiplərinə zidd olaraq müqavilənin digər tərəfi üçün zərərlidirsə, etibarsızdır. Bu zaman həmin şərtlərin müqaviləyə daxil edildiyi şərait, tərəflərin qarşılıqlı maraqları və sair nəzərə alınmalıdır. Məhkəmə mənzilin ümumi sahəsinin dəqiq ölçüsünü müəyyən etmək üçün təqdim edilmiş ekspertiza rəyindəki müxtəlif ölçüləri düzgün təhlil etməmişdir. Ekspertiza mənzilin istifadə üçün yararlı sahəsini 76.2 kv.m göstərmişdir. Lakin məhkəmə bu sahəni nəzərə almamış və yalnız çöl divarların ortasından ölçülmüş 84.6 kv.m ölçüsünü əsas götürmüşdür. Bu isə müqavilə üzrə real ödəmə öhdəliyinin müəyyən edilməsində əsaslı fərq yaradır. Məhkəmə müqavilənin hüquqi mahiyyətini qiymətləndirərkən, mənzilin sahəsinin hesablama üsulunun tikinti qanunvericiliyinə (59.3-cü maddəyə əsasən isə mənzilin ümumi sahəsi hesablanarkən bayır və ara divarların, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmamalıdır. Bu, cavabdeh tərəfin müqavilədə göstərdiyi sahənin süni şəkildə şişirdildiyini sübut edir.) zidd olduğunu nəzərə almamışdır. Bayır və ara divarların sahəyə daxil edilməsi qanunsuzdur və bu, qiymət artımına səbəb olmuşdur. Ekspert rəyində göstərilmiş 76.2 kv.m istifadəyə yararlı sahə barədə nəticə heç bir əsaslandırma verilmədən rədd edilmiş və bu fərqə görə ödənilmiş məbləğ (32419 manat) nəzərə alınmamışdır. Ekspertiza rəyinin bütövlükdə sübut kimi qiymətləndirilməsi tələb olunduğu halda, yalnız cavabdeh üçün əlverişli hissəsi əsas götürülmüş, bu isə MPM-nin 88 və 217.4-cü maddələrinin pozulması deməkdir. Məhkəmə tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə göstərilən 88.3 kv.msahənin faktiki istifadəyə yararlı sahədən (76.2 kv.m) əhəmiyyətli dərəcədə fərqləndiyini qəbul etməmişdir. Bunun əvəzinə, formal olaraq müqavilədə göstərilən “çöl divarların ortasından” ölçünü əsas götürərək yalnız 3.7 kv.mfərqitanımışdır. Beləliklə, məhkəmə cavabdeh tərəfindən müqavilə qiymətinin şişirdilməsi və iddiaçıya qarşı əlavə ödəniş tələbi ilə bağlı əsaslı hüquqi və faktiki halları düzgün qiymətləndirməmiş, nəticədə iddianın yalnız qismən təmin olunmasına dair qərarçıxarmışdır. Yasamal Rayon Məhkəməsi qətnaməsində Cavabdeh MTK-nın müqavilənin 8.1-ci və 8.11-ci maddələrinə istinadla məsuliyyətdən azad olduğunu əsas kimi qəbul etmişdir. Lakin bu müddəalar hüquqi baxımdan istehlakçının əsas hüquqlarınıməhdudlaşdırır və bu səbəbdən etibarsız sayılmalıdır: 8.11-ci maddə tam hüquqi azadolma yaratmır: Tikinti şirkətinin müqaviləyə birtərəfli şəkildə məsuliyyəti istisna edən müddəa əlavə etməsi istehlakçının hüquqlarını məhdudlaşdırmaq məqsədi daşıyır. Bu isə Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 422 və 447-ci maddələrinə, həmçinin "İstehlakçıların hüquqlarınınmüdafiəsi haqqında" qanunaziddir. Ekspertiza müstəqil və peşəkar qurum tərəfindən aparılıb: Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi dövlət orqanıdır və onun rəyinin hüquqi qüvvəsi yüksəkdir. Onlar ölçmələri mövcud tikinti normalarına əsasən aparmışlar (məsələn, “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”). Sahə fərqi əhəmiyyətlidir və alıcı aldatmaya məruz qalıb: 12.28 kv.m fərq sadəcə texniki uyğunsuzluq deyil – bu fərq qiymətlə ciddi maddi itkiyə səbəb olmuşdur. Alıcı mənzilin müqavilədə göstərilən sahəsinə əsasən ödəniş etmişdir və əmlakın real dəyəri bu əsasla hesablanmışdır. 7. Şirkətin məsuliyyətdən tam imtinası ictimai maraqlara ziddir: Əgər bu praktika legitim sayılarsa, gələcəkdə digər tikinti şirkətləri də bu modeldən istifadə edərək alıcıların hüquqlarını pozacaq. Bu isə istehlakçıların hüquqlarını təhlükə altına alır və ədalət prinsipinə ziddir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
21. Apellyasiya şikayətlərinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
c) Proses iştirakçılarının izahatı
22. Məhkəmə iclasında iştirak edən İddiaçı apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini, cavabdehin apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini xahiş etdi.
23. Məhkəmə kollegiyasının iclasının vaxtı və yeri barədə xəbərdar edilmiş cavabdeh tərəf məhkəmənin iclasına gəlməmiş, məhkəməyə ərizə ünvanlayaraq məhkəmə iclasında iştirak edə bilməyəcəyini, qətnamənin ləğv edilməsini, iddia tələbinin təmin edilməməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə kollegiyası işə cavabdeh tərəfin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
24. 21.1-ci maddəsinə əsasən zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın.
25. 21.2-ci maddəsinə əsasən zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür.
26. 385.1-ci maddəsinə görə, öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli,xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
27. 425.1-ci maddəsinə əsasən öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
28. 442-ci maddəsinə əsasən öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
29. 448.1-ci maddəsinə əsasən əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.
30. 567-ci maddəsinə əsasən alğı-satqı müqaviləsinə görə satıcı əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürür.
31. 568.1-ci maddəsinə əsasən satıcı alqı-satqı müqaviləsində nəzərdə tutulan əşyanı alıcıya verməyə borcludur.
32. 577.1-ci maddəsinə əsasən alıcıya verilməli əşyaların miqdarı alğı-satqı müqaviləsində müvafiq ölçmə vahidləri ilə və ya pulla ifadə olunur. Əşyaların miqdarı haqqında şərt müqavilədə onun müəyyənləşdirilməsi qaydasının təyin edilməsi yolu ilə razılaşdırıla bilər;
33. 578.1-ci maddəsinə əsasən satıcı alqı-satqı müqaviləsini pozaraq alıcıya müqavilədə müəyyənləşdirildiyindən az miqdarda əşya verdikdə, alıcı, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, çatışmayan miqdarda əşya verilməsini tələb edə bilər və ya verilmiş əşyadan və onu ödəməkdən imtina edə bilər, əşya ödənilmiş olduqda isə ödədiyi pul məbləğinin qaytarılmasını tələb edə bilər; Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin
34. 59.1-ci maddəsinə əsasən tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları bu maddənin tələbləri nəzərə alınmaqla müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir.
35. 59.2-ci maddəsinə əsasən, yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır;
36. 59.3-cü maddəsinə əsasən, yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir.
Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq olunmuş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması” Qaydalarının:
37. 1.1-ci bəndinə əsasən Bu Qaydalar “Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin təsdiq edilməsi, qüvvəyə minməsi və bununla bağlı hüquqi tənzimləmə haqqında” Azərbaycan Respublikasının 2012-ci il 29 iyun tarixli 392- İVQ nömrəli Qanununun tətbiqi barədə” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2012-ci il 4 sentyabr tarixli 695 nömrəli Fərmanının 3.1-ci bəndinin və Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.1-ci maddəsinin icrasını təmin etmək məqsədi ilə hazırlanmışdır və tikinti obyektlərinin, o cümlədən yaşayış, ictimai, istehsalat binalarının sahəsinin və həcmlərinin hesablanması qaydalarını müəyyən edir.
38. 1.2-ci bəndinə əsasən bu Qaydaların tələbləri mülkiyyət formasından asılı olmayaraq dövlət orqanları, sifarişçilər, layihəçilər, podratçılar və şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin digər subyektləri üçün məcburidir. Mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır.
39. 3.8-ci bəndinə əsasən mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır.
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
40. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
41. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
42. Maddə 89.1. Yazılı sübutlar - iş üçün əhəmiyyətli hallar barədə məlumat verən notariat qaydasında təsdiq olunmuş sənədlər, aktlar, müqavilələr, arayışlar, işgüzar yazışmalar və sair sənəd və materiallardır.
43. Maddə 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
44. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının hədləri
45. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
46. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
47. Hazırkı halda, qətnamə iddiaçı və cavabdeh tərəfindən mübahisələndirildiyindən qətnamə bütövlükdə yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
48. Məhkəmə kollegiyası izahatı, apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayətləri təmin edilmədən, Bakı şəhəri e-2(004)-407/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
49. Kollegiya qeyd edir ki, hər hansı iddia tələbi üzrə hüquqi dəyərləndirmə prosesi ilk addım kimi iddiaçının tələbinə uyğun gələn qanuni əsasın tapılmasından və məhkəməyə bildirdiyi faktiki halların həmin əsasın dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarətdir. Əgər irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə vasitələrinə görə aradan qalxmırsa) iddia təmin olunur, uzlaşmırsa rədd edilir. İkinci halda hüquqi dəyərləndirmə məhkəmə üçün artıq başa çatmış olur. Bu halda əlavə olaraq irəli sürülən dəlillərin araşdırılmasına ehtiyac qalmır, çünki işin həlli üçün bunun əhəmiyyəti yoxdur.
50. Məhkəmə kollegiyası qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, iddia tələbi aşağıdakı zəruri şərtlər olduqda əsaslıdır. a) Qanunda elə bir müddəa olmalıdır ki, onun hüquqi nəticəsi ilə iddia tələbi üst-üstə düşsün (yaxud istənilən hüquqi nəticə bilavasitə iradə ifadəsi azadlığına əsaslanan müqavilədən irəli gəlsin) b) İddiaçının işin halları barədə məruzəsi həmin qanun müddəasının dispozisiya şərtlərinə (yaxud müqavilənin mətninə) uyğun olsun.
51. İddia tələbinin qanuni əsas dedikdə, qanunun elə bir müddəası başa düşülür ki, o, qanunda göstərilən müəyyən dispozisiya şərtləri olduqda bir tərəfə qarşı tərəfdən icranı, yəni nəyisə etməyi və ya nəyisə etməməyi tələb etməyə imkan verir.
52. İşin müəyyən edilmiş hallarından görünür ki, İddiaçı ilə Cavabdeh MTK arasında bağlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, 001016 nömrəli payçı müqaviləsinə əsasən “MTK” Bakı şəhəri, Yasamal r-nu, H.Zərdabi pr., 3166 məhəllə ünvanında yerləşən yaşayış kompleksində inşa olunan В binası, 7 bloku, 6-cı mərtəbə, 3 saylı, 2 otaqlı mənzili İddiaçı mülkiyyətinə verməyi, İddiaçı isə ümumi dəyəri 233112 manat olan mənzili qəbul etməyi, 97907 manat ilkin ödəniş etməklə, qalan 135205 manat məbləğində hissəsini "xxxx" ASC ilə arasında 120 ay müddətinə bağlanacaq kredit müqaviləsinə əsasən veriləcək kreditin hesabına tam şəkildə ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Müqavilənin ayrılmaz tərkib hissəsi olan 1 nömrəli əlavəyə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy Zərdabi prospekti В binası, 7-ci blok, 6-cı mərtəbə, 3 nömrəli mənzilin ümumi sahəsi cizgidə əhatə olunmuş sahə, yəni çöl divarların ortasından hesablanmaqla 88,3 kv.metr təşkil edir. İddiaçı müqavilə şərtlərinə əsasən üzərinə götürdüyü öhdəliyi tam icra etmiş, mənzilin dəyərini Cavabdeh MTK-ya ödəmişdir. Hazırda mənzilin ümumi sahəsinin müqavilə şərtlərinə uyğun olub-olmaması və mənzilə görə ödənilmiş pul məbləğinin hesablanması ilə bağlı mübahisə mövcuddur.
53. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən sözügedən mənzilin ümumi sahəsinin müqavilə şərtlərinə uyğun olub-olmamasını yoxlamaq məqsədilə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmişdir. Ekspert rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy Zərdabi prospekti 202B ünvanında inşa edilmiş hündürmərtəbəli yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən 3 nömrəli mənzilin ümumi sahəsi çöl divarların ortasından hesablanmaqla 84,6 kv.metr təşkil etdiyi, mənzilin faktiki sahəsi (76,02 kv.metr) ilə müqavilə şərtləri nəzərə alınmaqla müqavilədə nəzərdə tutulmuş sahəsi (88,3 kv.metr) arasında 12,28 kv.metr fərq olduğu müəyyən edilmişdir.
54. Kollegiya hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi haqlı olaraq hesab etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış payçı müqaviləsinin ayrılmaz tərkib hissəsi olan 1 nömrəli əlavədə mənzilin çöl divarların ortasından hesablanmaqla ümumi sahəsi 88.3 kv.m göstərildiyi halda, ekspert rəyinə əsasən mənzilin çöl divarların ortasından hesablanmaqla ümumi sahəsi 84.6 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edildiyindən, iddiaçı tərəfindən mənzilin ümumi sahəsinə münasibətdə müqavilə ilə müəyyən olunmuş ümumi sahəsi arasında fərqə uyğun olaraq artıq ödənilmiş məbləğ ona geri qaytarılmalıdır. Belə ki, müqaviləyə əsasən mənzilin ümumi sahəsi 88.3 kv.m, satış qiyməti 233112 manat müəyyən olunduğu üçün, 1 kv.m-in qiyməti (233112/88.3) 2640 manat təşkil edir. Göründüyü kimi, İddiaçı Cavabdehnə mənzilin müqavilə ilə müəyyən edilmiş 88.3 kv.m ümumi sahəsi ilə mənzilin çöl divarların ortasından hesablanmaqla ümumi sahəsi 84.6 kv.m arasında olan 3.7 kv.m fərq üçün 9768 manat (3.7 kv.m x 2640 manat) məbləğində artıq pul ödəmişdir.
55. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, müqavilə öhdəlikləri üzrə fərqin 3.7 kv.m. olması və hər kvadrat metri üçün 2640 manat təşkil etməsi nəzərə alınmaqla cavabdeh tərəfindən müqavilə öhdəliklərinə əməl edilməməsi nəticəsində iddiaçı tərəfindən cavabdehə 9768 manat əsassız pul vəsaiti ödənilmişdir. Kollegiya iddiaçının iddia tələbinin təmin edilməyən hissəsi ilə bağlı qeyd edir ki, müqavilə öhdəlikləri üzrə fərqin 3.7 kv.m. olması iş materialları ilə təsdiq edildiyindən cavabdeh tərəfindən ona geri qaytarılan məbləğ 9768 manat (3.7 kv.m x 2640 manat) təşkil edir.
56. Kollegiya yuxarıda qeyd olunanlara əsasən hesab edir ki, iş materiallarından göründüyü kimi, cavabdeh apellyasiya şikayətində iddianın rədd edilməsini xahiş etsə də, istinad etdiyi halların həqiqiliyini əsaslandıra bilməmişdir.
57. Məhkəmə kollegiyası hər iki apellyasiya şikayətinə münasibətdə hesab edir ki, tərəflər nə birinci instansiya məhkəməsində icraat zamanı, nə də apellyasiya icraatı zamanı isitnad etdiyi halların əsaslılığını təkzib edən sübut təqdim etməmişdir. Şikayətlərdə qeyd olunanlar yuxarıda qeyd olunanlara əsasən əsaslı sayıla və təmin edilə bilməz.
58. Azərbaycan Respublikasının MPM-nin 119.1-ci maddəsinin tələblərinə görə məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
59. Kollegiya hesab edir ki, məhkəmə xərcləri ilə bağlı məhkəmə düzgün nəticəyə gəlmişdir. Belə ki, iddia qismən təmin edildiyindən iş üzrə ödənilmiş 187,26 manat məbləğində dövlət rüsumunun 117.68 manat məbləği və 100 manat məbləğində məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası xərci cavabdehə aid edilməlidir.
60. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 125-ci maddəsinin Vİİ hissəsinin tələbinə görə məhkəmə icraatı həqiqətin müəyyən edilməsini təmin etməlidir.
61. Konstitusiyanın 127-ci maddəsinin Vİİ hissəsinə görə isə məhkəmə icraatı çəkişmə prinsipi əsasında həyata keçirilir.
62. Bu prinsip Azərbaycan Respublikası MPM-nin 9-cu maddəsində də nəzərdə tutulmuşdur. Həmin maddəyə görə ədalət mühakiməsi çəkişmə, tərəflərin bərabərliyi və faktlar əsasında həyata keçirilir.
63. Çəkişmə prinsipi müəyyən edilmiş sübutetmə qaydasıdır və bu qaydaya görə işdə iştirak edən hər bir şəxs öz tələb və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut edir. İşə hərtərəfli baxılması məhkəmə tərəfindən qanuni və əsaslandırılmış qərarın çıxarılması, tərəflərin prosesdə fəallığı, öz mövqeyini müdafiə etmək üçün dəlillər gətirməsi, əks tərəfin sübutlarını və dəlillərini rədd etməsi üçün geniş imkanlara malik olması ilə təmin olunur.
64. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsinin tələbinə görə, məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
65. Həmin Məcəllənin 77.1.-ci maddəsinə müvafiq olaraq hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
66. Həmin Məcəllənin 78.1.-ci maddəsinə görə sübutlar işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən birinci instansiya məhkəməsinə təqdim edilir.
67. Həmin Məcəllənin 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır
68. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddianı qismən təmin etməklə mübahisənin faktiki halları, tərəflərin münasibətləri və digər qeyd edilən halları nəzərə almaqla iş üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir.
69. Kolegiya hesab edir ki, hazırkı halda apellyasiya şikayətləri təmin edilmədiyindən iş üzrə apellyatorlar tərəfindən apellyasiya şikayətinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatlara aid edilməlidir.
70. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384.0.3, 385, 392, 393 və 402-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Cavabdeh MTK-nın nümayəndəsi və vəkili Vəkil apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. İddiaçı apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-2(004)-407/2025 nömrəli, xx.xx.2025ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətlərinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatorlara aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin mülki kollegiyasına Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə kasasiya şikayəti verilə bilər.