Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-4297/2025 25.09.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdeh Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC-yə qarşı ("xxxx" ASC və Bakı şəhəri Binəqədi rayon icra şöbəsi müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə (Açar sözlər: hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər X12 (sədrlik edən və məruzəçi), X9 və X1 ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclasının katibi Şahbazlı Nəzrin Elmar qızının katibliyi, İddiaçı nümayəndəsi Nümayəndə iştirakı ilə, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-582/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: İşin halları
1. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 01 noyabr 2013-cü il tarixli, 2(103)-4820/2013 saylı icra vərəqəsindən görünür ki, 10 sentyabr 2009-cu il tarixli 286 saylı kredit müqaviləsi üzrə 55.650 manat əsas borc və 16.630 manat faiz borcu və iş üzrə ödənilmiş 20 manat məbləğində dövlət rüsumu İddiaçı tutularaq, "xxxx" ASC-nin hesabına keçirilməli, tutma ipoteka ilə yüklü edilmiş mülkiyyət hüququ ilə cavabdeh İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsi 14 nömrəli binanın 7 nömrəli mənzilinə yönəldilməli və həmin mənzilin açıq hərracda satılmalı, satışdan əldə edilmiş vəsait hesabına borcun ödənilməli, artıq qalan hissənin cavabdehə qaytarılmalı, mənzil satıldıqdan sonra ən geci bir ay ərzində cavabdehin mənzildən çıxarılmalıdır.
2. Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC tərəfindən Binəqədi rayon İcra şöbəsinə, habelə “Kapital Bank" ASC və İddiaçı ünvanlanmış açıq hərracın keçirilməsinə dair xx.xx.2020-ci il tarixli 01 №-li bildirişdən görünür ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-4820/2013 saylı xx.xx.2013-cü il tarixli icra vərəqəsinin, Binəqədi rayon İcra və Probasiya Şöbəsinin xx/xx-60623/15K saylı xx.xx.2020-ci il tarixli sifariş məktubu üzrə ipoteka qoyulan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Ə.Naxçıvani küçəsi 14 saylı evin 7 saylı mənzilinə dair ilkin satış qiyməti 322000 manat olmaqla hərracının keçirilməsi xx.xx.2020ci il tarixə saat 11:00-17:00-dək təyin edilmişdir.
3. Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC tərəfindən Binəqədi rayon İcra şöbəsinə, habelə “Kapital Bank" ASC və İddiaçı ünvanlanmış açıq hərracın keçirilməsinə dair xx.xx.2020-ci il tarixli 02 №-li bildirişdən görünür ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-4820/2013 saylı xx.xx.2013-cü il tarixli icra vərəqəsinin, Binəqədi rayon İcra və Probasiya Şöbəsinin xx/xx-60623/15K saylı xx.xx.2020-ci il tarixli sifariş məktubu üzrə ipoteka qoyulan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Ə.Naxçıvani küçəsi 14 saylı evin 7 saylı mənzilinə dair satış qiyməti 15% az olmaqla 273700 manat olmaqla hərracın keçirilməsi xx.xx.2020-ci il tarixə saat 11:00-17:00-dək təyin edilmişdir.
4. Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC tərəfindən “Kapital Bank" ASC və İddiaçı ünvanlanmış ipoteka predmetinin əldə olunmasına dair təklifdən görünür ki, ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Ə.Naxçıvani küçəsi 14 saylı evin 7 saylı mənzili təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə yəni 205275 manat olmaqla ipoteka saxlayana təklif olunmuşdur.
5. İpoteka saxlayana ipoteka predmetinin əldə edilməsi üçün hərracın yekunları barədə 47/04-03 №-li 18 noyabr 2020-ci il tarixli protokoldan görünür ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-4820/2013 saylı xx.xx.2013-cü il tarixli icra vərəqəsinin, Binəqədi rayon İcra və Probasiya Şöbəsinin xx/xx-60623/13K saylı xx.xx.2020-ci il tarixli sifariş məktubunun və “Kapital Bank" ASC-nin 135000/4757 saylı xx.xx.2020-ci il tarixli məktubunun icrasına əsasən X2 məxsus Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Ə.Naxçıvani küçəsi 14 saylı evin 7 saylı mənzili dəyəri 205275 manat olmaqla ipoteka saxlayan "xxxx" ASC tərəfindən əldə edilmişdir.
6. Bakı şəhər Binəqədi Rayon Məhkəməsinin 2(001)-5458/2021 saylı xx.xx.2021-ci il tarixli icra vərəqəsindən görünür ki, cavabdehlər Nümayəndə və X6 yetkinlik yaşına çatmayan övladları xx.xx.2007-ci il təvəllüdlü X7 və xx.xx.2013-cü il təvəllüdlü X8 ilə birlikdə 'Kapital Bank” ASC-nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsində yerləşən 14 saylı evin 7 saylı mənzilindən çıxarılmalı, mənzil tamamilə boşaldılaraq, mülkiyyətçi "xxxx" ASC-yə təhvil verilməli, cavabdehlər İddiaçı, Nümayəndə, X3 və onun yetkinlik yaşına çatmayan övladları xx.xx.2007-ci il təvəllüdlü X4 və xx.xx.2013-cü il təvəllüdlü X5 "xxxx" ASC-nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri. Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsində yerləşən 14 saylı evin 7 saylı mənzil üzərindəki istifadə hüquqlarına xitam verilməlidir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. İddiaçı cavabdeh Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC-yə qarşı ("xxxx" ASC müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, “Külək" MMC tərəfindən keçirilmiş 18 noyabr 2020-ci il tarixli 47/04-03 nömrəli İpoteka saxlayana İpoteka predmetinin əldə edilməsi üçün Hərracın Yekunları barədə Protokolun və 18 noyabr 2020-ci il tarixli müqavilənin etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
8. İddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, Bakı Apellyasiva Məhkəməsinin 15 sentyabr 2022-ci il tarixli 2(103)-4820/2013 saylı, xx.xx.2013-cü il tarixli icra vərəqəsi Binəqədi rayon İcra və Probasiya Şöbəsinin 1768-6023/15K saylı. 23.092020-ci il tarixli hərracın keçirilməsi barədə sifariş məktubu və “Kapital Bank" ASC-nin 135000/4757 saylı. 18.11-ci il tarixli məktubu əsasında yeganə yaşayış yeri olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 7 nömrəli mənzili xx.xx.2020-ci il tarixdə cavabdeh təşkilatda hərraca çıxarılmışdır. Lakin hərracın təşkili və keçirilməsi zamanı kobud qanun pozuntularına yol verilmişdir. Göründüyü kimi qanunverciliyin tələbinə əsasən hərrac təşilatçısı hərracın keçirilməsi barədə mülkiyyət sahibi kimi iddiaçıya bildiriş göndərməli olduğu halda bunu da etməmişdir. Ümumiyyətlə hərracın keçirilməsindən məlumatı 09 sentyabr 2024-cü il tarixdə Binəqədi rayon İcra Şöbəsinin 1768-661-15 nömrəli xx.xx.2024-cü il tarixli məktubu əsasında əldə etmişdir. Bundan əlavə, bildirmək istəyir ki, paylı mülkiyyətində olan mənzilin hərrac keçirilən zaman real dəyəri 550.000 (beş yüz əlli min) manatdan artıq olsa da, fərdi yaşayış evi sonda 205.275 (iki yüz beş min iki yüz yetmiş beş) manata satılmışdır. Beləliklə də hesab edir ki, hərracın iştirakçısı ipoteka saxlayan “Kapital Bank" ASC cavabdeh təşkilatla qabaqcadan əlbir olaraq mənzili dəyərindən təqribən 345.000 (üç yüz qırx beş min) manat ucuz qiymətə almış və mülkiyyət sahibi olaraq ona xeyli miqdarda maddi ziyan vurulmuşdur. Yuxarıda qeyd olunanlardan aşkar surətdə görsənir ki “Külək" MMC-nin 18 noyabr 2020-ci il tarixdə təşkil etdiyi mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu Ə.Naxçıvani küçəsi ev 14 də yerləşən 7 nömrəli mənzillə əlaqədar açıq hərracın keçirilməsi qanun pozuntuları ilə baş tutmuş və hüquqları kobud surətdə pozulmuşdur. Beləliklə də, mülkiyyətində olan ünvan 2 ünvanında yerləşən yaşayış sahəni formal olaraq, qanını pozuntuları ilə baş tutmuş hərrac nəticəsində ilkin qiymətindən (322.000 manat) daha aşağı qiymətə (205.275) ipoteka saxlayan “Kapital Bank" ASC-nə satılmışdır. Yuxarıda qeyd olunanlardan açıq-aşkar görünür ki, təşkilatçı tərəfindən hərrac məqsədyönlü olaraq ipoteka saxlayanın mənafeyinə uyğun olaraq birtərəfli qaydada, tam şəkildə qanun pozuntusu ilə həyata keçirilmişdir. Mülkiyyətində olan əmlakın kimə satılacağı əvvəlcədən planlaşdırılmış, iddiaçıya hərracın keçirilmə vaxtı barədə qanunamüvafiq qaydada məlumat verilməmiş, hərrac şüurlu olaraq birtərəfli qaydada, gizli şəkildə keçirilmişdir. Eyni zamanda, hərrac zamanı mülkiyyət sahibi kimi, mülkiyyətində olan əmlakını qanuni qaydada əldə etməkdən məhrum edilmişdir.
9. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-582/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbinin təmin edilməməsi, iddia üzrə ödənilmiş dövlət rüsumunun iddiaçıya aid edilməsi qət edilmişdir.
10. Məhkəmə işin faktiki halları ilə bağlı qeyd etmişdir ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-4820/2013 saylı xx.xx.2013-cü il tarixli icra vərəqəsinin icrası məqsədilə Binəqədi rayon İcra və Probasiya Şöbəsinin xx/xx-60623/15K saylı xx.xx.2020-ci il tarixli sifariş məktubuna əsasən cavabdeh Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC tərəfindən iddiaçıya məxsus olmuş Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Ə.Naxçıvani küçəsi 14 saylı evin 7 saylı mənzili ilkin satış qiyməti 322000 manat olmaqla xx.xx.2020-ci il tarixdə ilkin hərracı keçirilmişdir. Bundan sonra satış qiyməti 273700 (15% daha az) manat olmaqla xx.xx.2020-ci il tarixdə təkrar hərrac keçirilmişdir. Qeyd olunan hərraclar baş tutmadığından əmlak Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC-nin ipoteka predmetinin əldə olunmasına dair xx.xx.2020-ci il tarixli təklif məktubu ilə təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 % az olmayan qiymətlə, yəni 205275 manat olmaqla ipoteka saxlayana - "xxxx" ASC -yə təklif olunmuşdur. Bundan sonra ipoteka predmetinin əldə edilməsi üçün hərracın yekunları barədə 47/04-03 №-li 18 noyabr 2020-ci il tarixli protokola əsasən, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Ə.Naxçıvani küçəsi 14 saylı evin 7 saylı mənzil dəyəri 205275 manat olmaqla ipoteka saxlayan "xxxx" ASC tərəfindən əldə edilmişdir. Bununla razılaşmayan İddiaçı keçirilmiş hərracın yekunları barədə protokolun və müqavilənin etibarsız hesab edilməsi ilə bağlı məhkəməyə müraciət etmişdir.
11. Məhkəmənin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, İddiaçı tələblərini hərracın qanunsuz keçirilməsi ilə əsaslandırmış, xüsusilə bildirmişdir ki, hərrac təşkilatçısı tərəfindən ona bildiriş göndərilməmiş və mənzil bazar dəyərindən xeyli aşağı qiymətə satılmışdır. Lakin iş materialları əsasında sübut olunmuşdur ki, hərrac təşkilatçısı "xxxx" MMC tərəfindən bildirişlər sifarişli poçtla göndərilmiş, elanlar həm KİV-də (“Birja yenilikləri” qəzetində) dərc olunmuş, həm də rəsmi internet səhifəsində yerləşdirilmişdir. Mənzilin qiymətləndirilməsi isə qanunvericiliyə uyğun olaraq həyata keçirilmiş, "xxxx" MMC-nin xx.xx.2016-cı il tarixli hesabatı ilə ilkin satış qiyməti 322.000 manat müəyyən olunmuşdur. İlkin hərrac baş tutmadığından əmlak 15% endirimlə 273.700 manata təkrar hərraca çıxarılmış, lakin bu hərrac da baş tutmadığından, qanunun tələbinə uyğun olaraq, ipoteka saxlayan "xxxx" ASC mənzili 205.275 manata əldə etmişdir. İddiaçının mənzilin 550.000 manatdan artıq dəyərə malik olması barədə iddiası sübuta yetirilməmiş, təqdim olunmuş hesabatı təkzib edən hər hansı alternativ rəy və ya müstəqil qiymətləndirmə təqdim edilməmişdir. Buna görə də məhkəmə qənaətə gəlmişdir ki, hərrac qanunvericiliyin tələblərinə uyğun keçirilib və iddiaçının tələbi əsassızdır.
12. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 269.1, 317.1, 319.1, 319.4, 415.2, 416.1, “İpoteka haqqında” Qanunun 36.1, 39.3.3, 41.1, 41.2, 41.3, 41.4, 41.5, 42.1, 42.5, 42.6, 43.4, 43.5, 43.7, 43.7-1-ci; “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 53.1, 53.2, 53.3, 51.1, 61.1, 61.2-ci; Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “F.Cavadov və V. Aslanovun şikayəti ilə əlaqədar” 30 dekabr 2008-ci il tarixli qərarı və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 124.2, 119 və 216-220-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
13. Qətnamədən İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini və iş üzrə iddia təmin edilərək, xx.xx.2020-ci il tarixli 47/04-03 saylı Hərrac Protokolu və "xxxx" ASC ilə bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
14. Apellyasiya şikayətində göstərilmişdir ki, hərracların keçirilməsi, əmlakın dəyərinin müəyyənləşdirilməsi və ipoteka saxlayana təhvil verilməsi ilə bağlı prosedurlar “İpoteka haqqında”,“İcra haqqında” qanunların və müvafiq normativ aktların tələblərinə zidd şəkildə həyata keçirilmişdir. Belə ki: Hərracların keçirilməsi barədə bildirişin iddiaçıya qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada və müddətdə təqdim olunmaması, ilkin satış qiymətinin iddiaçı ilə razılaşdırılmadan və ya müstəqil qiymətləndirici rəyi olmadan müəyyənləşdirilməsi; Hərracın şəffaf və açıq şəkildə keçirilməsi ilə bağlı sübutların (iştirakçı sayı, təklif olunan qiymətlər və s.) olmaması; mənzilin real bazar dəyərindən xeyli aşağı məbləğə ipoteka saxlayana verilməsi nəticəsində iddiaçının maddi ziyana uğraması faktları iddiaçının əmlak hüququnun və ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnun pozulmasına səbəb olmuşdur. Bu səbəbdən iddiaçı Bakı şəhəri Binəqədi rayonu, Ə.Naxçıvani küçəsi, 14 saylı binanın 7 nömrəli mənzilinin satılması ilə bağlı keçirilmiş hərracın nəticələrinin və ipoteka saxlayanla bağlanmış əmlak alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsini tələb etmişdir.
Apelдyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
15. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
Proses iştirakçılarının izahatı
16. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iddiaçının nümayəndəsi Nümayəndə apellyasiya şikayətinin təmin edilməsini xahiş edərək, izahatında qeyd etdi ki, qiymətləndirmə ilə razı deyillər. Əmlakdan onları çıxarıblar. 2009-cu ildən problemlər var. Atası vəfat edib.
17. İşə baxılmasının vaxtı və yeri barədə məlumat verilməsinə baxmayaraq cavabdeh və üçüncü şəxslərin nümayəndələri məhkəmə iclasına gəlməmişdirlər. Məhkəmə kollegiyası cavabdeh və üçüncü şəxslərin nümayəndələrinin üzrlü səbəb barədə hər hansı sübut təqdim etmədiyini nəzərə alaraq işə onların iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq normaları:
18. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi Maddə 317.1. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər. Maddə 317.2. Satış “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. Maddə 414.1. Əgər müqavilənin mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, o, hərrac keçirilməsi yolu ilə bağlana bilər. Müqavilə hərracı udan şəxslə bağlanır. Maddə 414.2. Hərracın təşkilatçısı kimi əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi və ya ixtisaslaşdırılmış təşkilat çıxış edə bilər. İxtisaslaşdırılmış təşkilat əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi ilə müqavilə əsasında hərəkət edir və onların adından və ya öz adından çıxış edir. Maddə 414.3. Bu Məcəllədə göstərilən hallarda əmlakın və ya əmlak hüququnun satışı barədə müqavilələr yalnız hərrac keçirilməsi yolu ilə bağlana bilər. Maddə 414.4. Hərrac auksion və ya müsabiqə formasında keçirilir. Ən yüksək qiymət təklif etmiş şəxs auksionda hərracı udmuş sayılır, hərracın təşkilatçısının qabaqcadan təyin etdiyi müsabiqə komissiyasının rəyinə əsasən ən yaxşı şərtlər təklif etmiş şəxs isə müsabiqə üzrə hərracı udmuş sayılır. Maddə 414.5. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, hərracın formasını satılan əmlakın mülkiyyətçisi və ya satılan əmlak hüququnun sahibi müəyyənləşdirir. Maddə 415.5. Hərracı udmuş şəxs və hərracın təşkilatçısı auksionun və ya müsabiqənin keçirildiyi gün hərracın nəticələri haqqında protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir. Hərracı udmuş şəxs protokolu imzalamaqdan boyun qaçırarsa, verdiyi behi itirir. Protokolu imzalamaqdan boyun qaçıran hərrac təşkilatçısı hərracı udan şəxsə behi ikiqat məbləğdə qaytarmalı, habelə hərracda iştirak etmək nəticəsində dəyən zərərin əvəzini ödəməlidir. Maddə 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Maddə 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.
19. Azərbaycan Respublikasının “İpoteka haqqında” Qanunu Maddə 41.2. Məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. İcra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilata (bundan sonra - hərracın təşkilatçısı) hərracın keçirilməsi barədə sifarişi verir. Bu razılıq 5 təqvim günü müddətində əldə edilmədikdə icra məmuru sifarişi “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq verir. Maddə 42.1. Hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış verilir (göndərilir). Hərrac sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, keçirilmə qaydası, satışa çıxarılan ipoteka predmetinin yerləşdiyi ərazi və təsviri, ilkin satış qiyməti, hərrac addımı (ilkin satış qiymətinin 3 faizindən artıq olmamaqla), hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi məbləğində beh ödəməlidir. Maddə 43.4 İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 20 təqvim günündən gec olmayaraq təkrar hərrac keçirilir. Maddə 43.5. Təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, hərracın iştirakçısı olmadığına görə hərracın baş tutmadığı səbəbə görə isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. Maddə 43.7 Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
20. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 384.0. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi: 384.0.1. qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər;
Apellyasiya baxışının hədləri
21. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
22. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
23. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, iddiaçının apellyasiya şikayəti qətnamənin ləğvinə yönəldiyi üçün məhkəmə kollegiyası qətnaməsinin əsaslılığını tam yoxlayır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
24. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası aşağıdakılara əsasən hesab edir ki, apellyasiya şikayəti əsassız olduğundan təmin edilməməli, qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
25. İşin müəyyən edilmiş halları odur ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 01 noyabr 2013-cü il tarixli, 2(103)-4820/2013 saylı icra vərəqəsinə əsasən 10 sentyabr 2009-cu il tarixli 286 saylı kredit müqaviləsi üzrə 55.650 manat əsas borc və 16.630 manat faiz borcu və iş üzrə ödənilmiş 20 manat məbləğində dövlət rüsumu İddiaçı tutularaq, "xxxx" ASC-nin hesabına keçirilməli, tutma ipoteka ilə yüklü edilmiş mülkiyyət hüququ ilə cavabdeh İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsi 14 nömrəli binanın 7 nömrəli mənzilinə yönəldilməli və həmin mənzilin açıq hərracda satılmalı, satışdan əldə edilmiş vəsait hesabına borcun ödənilməli, artıq qalan hissənin cavabdehə qaytarılmalı, mənzil satıldıqdan sonra ən geci bir ay ərzində cavabdehin mənzildən çıxarılmalıdır. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-4820/2013 saylı xx.xx.2013-cü il tarixli icra vərəqəsinin icrası məqsədilə Binəqədi rayon İcra və Probasiya Şöbəsinin xx/xx-60623/15K saylı xx.xx.2020-ci il tarixli sifariş məktubuna əsasən cavabdeh Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC tərəfindən iddiaçıya məxsus olmuş Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Ə.Naxçıvani küçəsi 14 saylı evin 7 saylı mənzili ilkin satış qiyməti 322000 manat olmaqla xx.xx.2020-ci il tarixdə ilkin hərracı keçirilmişdir. Bundan sonra satış qiyməti 273700 (15% daha az) manat olmaqla xx.xx.2020-ci il tarixdə təkrar hərrac keçirilmişdir. Qeyd olunan hərraclar baş tutmadığından əmlak Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMCnin ipoteka predmetinin əldə olunmasına dair xx.xx.2020-ci il tarixli təklif məktubu ilə təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 % az olmayan qiymətlə, yəni 205275 manat olmaqla ipoteka saxlayana - "xxxx" ASC -yə təklif olunmuşdur. Bundan sonra ipoteka predmetinin əldə edilməsi üçün hərracın yekunları barədə 47/04-03 №-li 18 noyabr 2020-ci il tarixli protokola əsasən, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Ə.Naxçıvani küçəsi 14 saylı evin 7 saylı mənzil dəyəri 205275 manat olmaqla ipoteka saxlayan "xxxx" ASC tərəfindən əldə edilmişdir. Bununla razılaşmayan İddiaçı keçirilmiş hərracın yekunları barədə protokolun və müqavilənin etibarsız hesab edilməsi ilə bağlı məhkəməyə müraciət etmişdir.
26. İddia tələbini təmin etməyən məhkəmənin mövqeyi ilə razılaşmayan iddiaçının apellyasiya şikayəti üzrə dəlilləri iddia ərizəsi ilə eyni əsaslara söykənməklə ondan ibarətdir ki, hərracların keçirilməsi barədə bildiriş iddiaçıya qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada və müddətdə təqdim olunmamış, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti iddiaçı ilə razılaşdırılmadan və ya müstəqil qiymətləndirici rəyi olmadan müəyyənləşdirilmiş, mənzil real bazar dəyərindən xeyli aşağı məbləğə ipoteka saxlayana verilmişdir.
27. Məhkəmə kollegiyası iddia tələbini rədd edən birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşaraq qeyd edir ki, “F.Cavadov və V.Aslanovun şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 30 dekabr 2008-ci il tarixli Qərarında qeyd olunmuşdur ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 415.2-ci maddəsinin məzmununda nəzərdə tutulan bildiriş ümumiyyətlə hüquqi təbiətinə görə birtərəfli əqd kimi qeyri-məhdud şəxslər dairəsinə ünvanlanan təklif (oferta) hesab edilir və bu maddədə hərracın keçirilməsini bildirişin yazılı surətdə bilavasitə borcluya, yaxud da tələbkara göndərilməsindən və onların məcburi iştirakından asılı edərək qadağa qoyulmur.
28. İddiaçının hərracın keçirilməsinə dair bildirişlərin ona çatdırırlmaması ilə bağlı dəlilini kollegiya əsassız hesab edərək qeyd edir ki, cavabdeh "xxxx" MMC tərəfindən ipoteka predmeti olan əmlaka dair hərracların keçirilməsi barədə bildirişlərin sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə hərrac təşkilatçısı tərəfindən iddiaçının ünvanı üzrə göndərildiyi, hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində (Birja yenilikləri qəzeti 24 oktyabr 2020ci il tarixli 220 №-li və 11 noyabr 2020-ci il tarixli 223 №-li sayında) elan dərc etdirilməsi müəyyən olunmuşdur.
29. İddiaçı ünvanlanmış bildirişlərin çatdırlmasına dair qəbzlərdə imza edilməklə Sultanova qeydi yazılmışdır (i.v.101-102). 30.Kollegiya qeyd edir ki, əmlakın satılması ilə bağlı keçirilmiş hərracların vaxtı, yeri, forması, keçirilmə qaydası barədə bildirişlərin göndərilməməsinə dair iddiaçının dəlilləri öz təsdiqini tapmamışdır.
31. Məhkəmə kollegiyası həmçinin ipoteka predmeti olan mənzilin ilkin satış qiymətinin iddiaçı ilə razılaşdırılmadan və ya müstəqil qiymətləndirici rəyi olmadan müəyyənləşdirilməsi və mənzilin real bazar dəyərindən xeyli aşağı məbləğə ipoteka saxlayana verilməsi ilə bağlı dəlillərini də əsassız hesab edərək qeyd edir ki, iş materiallarının tədqiqi ilə müəyyən edilir ki, İddiaçı kredit borcunun tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə - Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsi 14 nömrəli binanın 7 nömrəli mənzilinə yönəldilməsi qət edilmiş, bundan sonra qətnamə icra edilməsi üçün icra orqanına – Binəqədi rayon icra şöbəsinə göndərilmişdir. Daha sonra məhkəmə qətnaməsinin icrasını təmin etmək məqsədi ilə icra orqanı qanunvericiliklə üzərinə qoyulmuş vəzifələr üzrə ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini müəyyən etmək üçün (bununla bağlı razılıq olmadığından və mənzilin ilkin satış qiyməti məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmadığından) xx.xx.2016-cı il tarixdə qiymətləndiricinin dəvət edilməsi barədə qərar qəbul edərək, mənzilin qiymətləndirilməsi üçün "xxxx" MMC-yə xx.xx.2016-cı il tarixli məktubla müraciət etmişdir. Əmlaka baxış keçirmək mümkün olmadığından iş icra olunmadan geri qaytarılmış, bundan sonra icra şöbəsinin xx.xx.2016- cı il tarixli qərarı və eyni tarixli məktubu ilə yenidən mənzilin qiymətləndirilməsi "xxxx" MMC-yə sifariş olunmuşdur.
32. "xxxx" MMC-nin 09 dekabr 2016-cı il tarixli hesabatı ilə Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsi 14 nömrəli binanın 7 nömrəli mənzilinin qiyməti 322000 (üç yüz iyirmi iki min) manat müəyyən edilmişdir. İcra şöbəsi əmlakın hərracını təşkil etmək üçün sifariş məktubu ilə hazırki iş üzrə cavabdeh Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC-yə müraciət edərək, əmlakın ilkin satış qiyməti 322000 manat olmaqla hərracının təşkil edilməsini sifariş etmişdir. Bundan sonra cavabdeh Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC tərəfindən ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsi 14 nömrəli binanın 7 nömrəli mənzilinə dair hərrac təşkil olunmuşdur. 33.Kollegiya qeyd edir ki, iddiaçı tərəfindən "xxxx" MMC-nin 09 dekabr 2016-cı il tarixli hesabatının mübahisələndirilməsi də iş materialları ilə müəyyən olunmur.
34. Birinci instansiya məhkəməsi iddiaçının “hərrac nəticəsində əmlakın ilkin qiymətindən (322.000 manat) daha aşağı qiymətə (205.275) ipoteka saxlayan “Kapital Bank" ASC-nə satılması” barədə dəlillərinə münasibətdə qeyd edir ki, qanunvericiliklə ipoteka predmeti olan əmlakın likvid qiymətlə satışa çıxarılması, ümumilikdə ilkin və təkrar olmaqla iki hərracın keçirilməsi imkanı, ilkin və təkrar hərrac baş tutmadığı halda əmlakın ilkin satış qiymətinin ardıcıl olaraq 15% və 25% azaldılması və təkrar hərracın baş tutmadığı halda ipoteka saxlayanın əmlakı 30 gün müddətində əldə etməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. 35.İpoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsi 14 nömrəli binanın 7 nömrəli mənzili ilkin satış qiyməti "xxxx" MMC-nin rəyinə uyğun olaraq 322000 manat müəyyən olunmuşdur. İlkin hərrac baş tutmadığından əmlakın dəyəri 15% azaldılmaqla 273700 manat olmaqla 06 noyabr 2020- ci il tarixdə təkrar hərracı keçirilmişdir. Mənzilin keçirilmiş ilkin və təkrar açıq hərracda satılmaması – hərracın baş tutmaması səbəbindən məktubla mənzil sonuncu hərrac üzrə müəyyən edilmiş dəyəri qanunvericiliyə uyğun olaraq 25 % azaldılaraq 205275 manata tələbkara təklif olunmuşdur. xx.xx.2020-ci il tarixdə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra qanunla müəyyən olunmuş müddət ərzində (30 təqvim günü) cavabdeh "xxxx" MMC tərəfindən 18 noyabr 2020-ci il tarixdə müvafiq protokol tərtib edilmiş, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsi 14 nömrəli binanın 7 nömrəli mənzili ipoteka saxlayan “Kapital Bank" ASC (nümayəndəsi X16) tərəfindən əldə edilmişdir.
36. Göründüyü kimi, əmlakın hərrac təşkilatı tərəfindən ilkin olaraq 322000 manat ("xxxx" MMC-nin hesabatına) məbləğinə ilkin hərraca, ilkin hərraca baş tutmadığından ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə (322000-15%=273700) təkrar hərraca çıxarılması, hərraclar baş tutmadığından ipoteka saxlayanın ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz məbləğlə (273700-25%=205275) alması qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olmuşdur.
37. Göründüyü kimi, Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC tərəfindən hərrac keçirilməsi zamanı “İpoteka” haqqında Qanunun tələblərinə əməl edilmişdir. İddiaçı tərəfindən dəlillərini təsdiq edən hər hansı mötəbər sübut məhkəməyə təqdim edilməmişdir.
38. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə ilə razılaşır və hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəflər arasında yaranmış mübahisəni düzgün həll etmiş, qətnamə maddi və prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmış, iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə uyğun və yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırılmışdır.Bu baxımdan birinci instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
39. Qeyd olunanlara əsasən kollegiya qeyd edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalı, apellyasiya şikayətinə görə ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatora aid edilməlidir.
40. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
İddiaçı apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-582/2025 nömrəli, xx.xx.2025ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləği apellyatora aid olunsun. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən hakim imza: Günay Axundova Hakimlər imzalar: Sabit Bəhrəmzadə Fərrux Qasımov