Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-5132/2025 14.10.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1, Respublika Xammal və Əmtəə Birjası "xxxx" MMCyə və Cavabdeh2 MMC-yə (Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi, ünvan 5al rayon İcra Şöbəsi üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) qarşı iş üzrə (Açar sözlər: hərrac protokolunun etibarsız hesab edilməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər İsgəndərov Akif Əsgər oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), İbrahimov Zamin Vəliyəddin oğlundan və Səlimova Səadət Rəşid qızından ibarət tərkibdə, Xəlilov Tural Xəlil oğlunun katibliyi, Cavabdeh1, onun nümayəndəsi (vəkili) Vəkil2 iştirakları ilə, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 17 iyul 2025-ci il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti üzrə işə 14 oktyabr 2025-ci il tarixdə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları, iş üzrə məhkəmə icraatı
1. ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 111.3 kv.m olan mənzil tam payda İddiaçı məxsus olmuş və onun həmin əmlak üzərində mülkiyyət hüququ xx.xx.2020ci il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır.
2. “İpoteka saxlayan” Cavabdeh1 ilə “İpoteka qoyan” İddiaçı arasında Bakı şəhəri 50 saylı notariat ofisində bağlanmaqla reyestrdə 3M-925 nömrə ilə qeyd edilmiş xx.xx.2020-ci il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən ipoteka qoyan mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əsəd Əhmədov küçəsi, ev 24b, mənzil Gir-2, M.98 əmlakını xx.xx.2020-ci il tarixli 3M-924 saylı kredit müqaviləsinə əsasən yaranmış 80 000 manat məbləğində öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi məqsədilə İpoteka saxlayanın xeyrinə ipoteka ilə yüklü etmişdir.
3. Bakı şəhəri 50 saylı notariat ofisinin xüsusi notariusu X7 tərəfindən verilmiş və reyestrdə 8İ-6726 nömrə ilə qeyd edilmiş ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında xx.xx.2021-ci il tarixli icra qeydinə əsasən kredit müqaviləsi üzrə tutma ipoteka predmetinə yönəldilməli və İddiaçı ümumilikdə 80.020 manat pul tutularaq Cavabdeh1 ödənilməlidir.
4. ünvan 5al Rayon İcra Şöbəsinin xx.xx.2021-ci il tarixli icraata başlamaq haqqında qərarı ilə xx.xx.2021-ci il tarixli həmin icra sənədi üzrə icraata başlanılmış, borclu İddiaçı 10 gün müddətində icranı könüllü olaraq təmin etməsi bildirilmişdir.
5. İcra məmurunun sifarişinə əsasən Cavabdeh2 MMC tərəfindən verilmiş xx.xx.2021-ci il tarixli, 197/21 saylı ekspert rəyindən görünür ki, İddiaçı məxsus ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Ə.Əhmədov küçəsi, ev 24B, 98 saylı mənzilin real bazar dəyəri 145.000 manat təşkil edir.
6. 186819/17 nömrəli sifarişdən görünür ki, ünvan 5al Rayon İcra Şöbəsinin böyük icra məmuru X3 tərəfindən 8İ-6726 nömrəli, xx.xx.2021-ci il tarixli icra sənədi üzrə borclu İddiaçı məxsus girov qoyulmuş əmlak - Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Ə.Əhmədov küçəsi, ev 24B, 98 saylı mənzil (ilkin satış qiyməti: 145.000 manat) barədə hərracın keçirilməsi üçün "xxxx" MMC-yə sifariş ünvanlanmışdır.
7. Respublika Xammal və Əmtəə Birjası "xxxx" MMC tərəfindən Yasamal Rayon İcra Şöbəsinə, Cavabdeh1 və İddiaçı ünvanlanmış “Hərracın keçirilməsinə dair” 28 dekabr 2021-ci il tarixli 01 nömrəli bildirişin surətindən görünür ki, kreditin (borcun) təminatı qismində ipoteka predmetinə tələbin yönəldilməsinə dair Bakı şəhəri 50 saylı Notariat Kontorunun 8İ-6726 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra vərəqi üzrə ipoteka qoyulan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əsəd Əhmədov küçəsində yerləşən 24B saylı evin 2-ci girişində 98 saylı mənzilinə tutma yönəldilmişdir və hərracda satılmalıdır. Hərrac 21 yanvar 2022-ci il tarixdə saat 11:00-dan 17:00-dək (növbəlilik əsasında) açıq hərrac formasında, MMC-nin yerləşdiyi ünvanda keçiriləcəkdir, mənzilin ilkin satış qiyməti 145.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
8. Respublika Xammal və Əmtəə Birjası "xxxx" MMC tərəfindən Yasamal Rayon İcra Şöbəsinə, Cavabdeh1 və İddiaçı ünvanlanmış “Hərracın keçirilməsinə dair” 25 yanvar 2022-ci il tarixli 02 nömrəli bildirişin surətindən görünür ki, hərrac 09 fevral 2022-ci il tarixdə saat 11:00-dan 17:00-dək (növbəlilik əsasında) açıq hərrac formasında, MMC-nin yerləşdiyi ünvanda keçiriləcəkdir, mənzilin ilkin satış qiyməti 145.000 – 15 % = 123250 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
9. 15.02.2022-ci il tarixli ipoteka predmetinin əldə olunmasına dair təklifdən görünür ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əsəd Əhmədov küçəsində yerləşən 24B saylı evin 2-ci girişində 98 saylı mənzili təkrar hərrac baş tutmadığından ilkin satış qiymətindən 25 % az olmayan qiymətlə, yəni 92437,50 manat olmaqla ipoteka saxlayana təklif olunmuşdur.
10. Hərracın yekunları barədə 06/01 saylı 18 fevral 2022-ci il tarixli protokolla müəyyən olunur ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əsəd Əhmədov küçəsində yerləşən 24B saylı evin 2-ci girişində yerləşən 98 saylı mənzil ipoteka saxlayan Cavabdeh1 tərəfindən 92437,50 manata əldə edilmişdir.
11. ünvan 5al Rayon İcra şöbəsi tərəfindən Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə ünvanlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli məktubla müəyyən olunur ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Əsəd Əhmədov küçəsində yerləşən 24B saylı evin 2-ci girişində 98 saylı mənzilin Cavabdeh1 adına rəsmiləşdirilməsi xahiş olunmuşdur.
12. Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı haqqında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən çıxarışın surətindən görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 111.3 kv.m olan mənzil tam payda Cavabdeh1 məxsusdur və reyestrdə xx.xx.2023-cü il tarixdə ********** saylı qeydiyyat nömrəsi, **********57-05301-093363 saylı reyestr nömrəsi ilə qeyd edilmişdir.
13. "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş 17 may 2025-ci il tarixli mütəxəssis rəyi ilə müəyyən olunur ki, ünvan 4 ünvanında yerləşən mənzilin 2021-ci il tarixinə bazar dəyəri 147.000, likvid dəyəri 142.000 manat təşkil etmişdir.
14. Azərbaycan Respublkasının Dövlət Statistika Komitəsi tərəfindən məhkəməyə ünvanlanmış məktubla müəyyən olunur ki, ünvan 5al rayonu üzrə ilkin və təkrar mənzil bazarlarında çoxmənzilli yaşayış binalarındakı mənzillərin qiymət indeksi 2022-ci ildə 2021-ci illə müqayisədə müvafiq olaraq 109,3 və 110,4 faiz təşkil etmişdir.
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
15. İddiaçı cavabdehlər Respublika Xammal və Əmtəə Birjası "xxxx" MMC-yə, Cavabdeh2 MMC-yə və Cavabdeh1 qarşı (ünvan 5al rayon İcra şöbəsi müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb olunmaqla) “hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, "xxxx" MMC Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin 197/21 saylı xx.xx.2021-ci il tarixli Qiymətləndirmə hesabatın ləğv edilməsi barədə və "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin - Hərrac Mərkəzi ünvan 4 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 111.3 kv.m. olan mənzilə dair 09 fevral 2022-ci il tarixli X5 yekunları Protokollarının və hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsinə, yekun protokolu əsasında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin və Cavabdeh1 adına verilmiş çıxarışın ləğv edilməsinə dair qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
16. İddiaçı tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, “iddiaçı ilə cavabdeh arasında xx.xx.2020-ci il tarixdə Bakı şəhəri, 50 saylı Notariat kontorunda kredit müqaviləsi və iddiaçıya məxsus ünvan 6 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 111.3 kv.m olan mənzilin ipotekaya qoyulmasına dair ipoteka müqaviləsi bağlanmışdır. Mənzil Yasamal rayon İcra şöbəsinin sifarişi əsasında "xxxx" MMC tərrəfindən 145000 (yüz qırx beş min) manata qiymətləndirilmiş və bundan onun xəbəri olmamışdır. Cavabdeh2 197/21 saylı Qiymətləndirmə Hesabatının nəticə hissəsində xüsusi qeyd olaraq “Mənzilin daxilinə baxış keçirilməsinə lazımi şərait yaradılmadığından, müəyyən edilə bilməyən, lakin qiymətə təsir göstərən xüsusiyyətlərinə görə mənzilin dəyəri orta bazar qiymətləri əsasında hesablanmışdır” qeydi göstərilmişdir. Bu da qiymətləndirmənin qeyri-obyektiv aparılmasının bir bariz nümunəsidir. Bu da Azərbaycan Milli Qiymətləndirmə Standartlarına və mövcud maddi hüquq normalarına ziddir. X1 təsviri hissəsindən göründüyü kimi daşınmaz əmlak olan mənzilin texniki xüsusiyyətləri yanlış göstərilmişdir. Bu da çox ehtimalla daşınmaz əmlakın bazar dəyərini qərəzli şəkildə dəyərindən aşağı göstərilmişdir. Bu da mənim mülkiyyət hüququmun pozulmasıdır. Ümumiyyətlə, qiymətləndirmə düzgün aparılmamışdır. Evin hazırki dəyəri 230000 manat təşkil edir. Ev qiymətindən xeyli aşağı qiymətləndirilmişdir. Bakı şəhəri 50 saylı Notariat Kontorunun əmlaklar barədə hərracin kecirilməsi Yasamal Rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2021-ci il tarixli sifarişi əsasında "xxxx"MMC -Hərrac Mərkəzinə həvalə edilmişdir. Hazırki iş üzrə iddiaçı olan X4 məxsus əmlak barədə (ünvan 6)hərraçın kecirilməsinə dair 1-ci bildiriş (01/5271 saylı) 28 dekabr 2021-ci il tarixində və 2-ci bildiriş (01/141 saylı) 25 yanvar 2021-ci il tarixində ipoteka qoyanın ünvanına göndərilmişdir. Eyni zamanda bu hərraç haqqında elanlar " Birja Yenilikləri" nəşrində yuxarida qeyd edilən tarixlərdə çap edilmişdir. Təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 gün ərzində ipoteka saxlayan "İpoteka Haqqında" Qanuna uygun olaraq təkrar hərraçda olan qiymətdən 25 faizdən az olan qiymətə tələbkar Cavabdeh1 təklif edilmişdir. Lakin heç bir hərrac barədə mənə məlumat verilməmişdir. Poçt bildirişi mənə göndərilməmiş və həmin bildirişi almamışam. Halbuki, həmin hərracların keçirilməsi barədə mənə məlumat verilməli və hərracda hüquqlarımdan istifadə edə bilməmişəm. Yuxarıda qeyd etdiklərimin nəticəsi olaraq məlum olur ki, "İpoteka Haqqında" Qanunun tələbləri kobudcasına pozularaq mənə məxsus əmlaklara dair 2 (iki) hərrac keçirilimişdir. Bu halda, qanunun tələblərinə uygun olaraq onun hərracin nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi, hüquqi nəticələrinin ləgv edilməsi barədə iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmək hüququ yaranmışdır.
17. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra – birinci instansiya məhkəməsi) 2(005)-116/25 saylı iş üzrə 17 iyul 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim S.Nuriyeva) iddia təmin edilmişdir.
18. Məhkəmə toplanmış sübutlara hüquqi qiymət verərək hesab etmişdir ki, "xxxx" MMC mübahisəli mənzili qiymətləndirərkən həmin vaxt təşəkkül tapmış qiymətləri araşdırmamış, qiymətləndirməni səthi aparmış, analoji əmlakların bazar dəyərini təhlil etməmiş, bənzər əmlakların müqayisəli təhlilini həyata keçirməmiş, metodların adını sadalamaqla nəticədə əmlakı real dəyərindən aşağı qiymətləndirməklə iddiaçının hüququnun pozuntusuna şərait yaratmış və nəticədə əmlak real dəyərindən dəfələrlə aşağı qiymətlə hərraca çıxarılmışdır. Məhkəmə iş üzrə toplanmış və tədqiq olunmuş sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra, sübutlara tətbiq edilməli olan hüquq normalarına müvafiq, məcmu halda hüquqi qiymət verməklə hesab edir ki, iddia tələbi təmin edilməli, Cavabdeh2 197/21 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli Qiymətləndirmə hesabatı ləğv edilməli, Respublika Xammal və Əmtəə Birjası "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin ünvan 4 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 111.3 kv.m olan mənzilə dair 18 fevral 2022-ci il tarixli “Hərracın yekunları” barədə protokolu, alqı-satqı müqaviləsi və keçirilmiş hərracın nəticələri etibarsız hesab edilməli, “Hərracın yekunları” barədə protokol əsasında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinə əsasən ünvan 7 ünvanında yerləşən mənzilə dair Cavabdeh1 adına Daşınmaz Əmlakın Dövlət reyestrində xx.xx.2023- cü il tarixdə, ********** saylı qeydiyyat nömrəsi, **********57-05301-093363 saylı reyestr nömrəsi ilə aparılmış çıxarış ləğv edilməli, cavabdehlər Cavabdeh1, Respublika Xammal və Əmtəə Birjası "xxxx" MMC və Cavabdeh2 MMC-dən müştərək qaydada 200 (iki yüz) manat ekspertiza xərci tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına, 250 (iki yüz əlli) manat ekspertiza xərci tutularaq “X2” MMC-nin hesabına ödənilməli, ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçının özünə aid edilməlidir.
19. Məhkəmə öz mövqeyini “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 416.1, 416.2-ci, “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 51.1-ci, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 7,8-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
20. Cavabdeh1 apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv, iddianın rədd olunmasına dair qərar və ya iş üzrə icraata xitam verilməsi barədə qərardad qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
21. Cavabdehin apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə qanunsuz və əsassız olaraq “X2” MMC tərəfindən verilmiş 23 aprel 2025-ci il tarixli ETM- 007/TQ/25 saylı ekspert rəyindəki göstəriciləri rəhbər tutmuş, həmin rəyə tənqidi yanaşmalı olduğu halda onun göstəricilərini əsas kimi qəbul etmişdir. Halbuki, həmin rəy mənzilin müvafiq dövrdəki real bazar və likvid qiymətini özündə əks etdirmir. Mübahisəli qiymətləndirmə rəyinin məzmunundan göründüyü kimi, rəy formal şablon və standart trafaret əsasında tərtib olunmuş, qiymətləndirici daşınmaz əmlakı qiymətləndirərkən səthi təhlillə kifayətlənmiş, həmin ərazidə cari dövrdə, əmlakın yerləşdiyi ərazidə daşınmaz əmlakların satışı üzrə aparılmış əməliyyatları, mülki dövriyyəni və daşınmaz əmlakla bağlı əqdlərin qiymətini nəzərə almamış, statistik təhlil aparmamış, rəy əsas etibarilə formal mülahizələrə və şablon müddəalara əsaslanmışdır. Mənzil Məcəlləsinin 28.4-1-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllənin 28.4-cü maddəsinə əsasən açıq hərraca çıxarılan qəza vəziyyətində olan mənzillərin (yaşayış binalarının) qiymətləndirilməsi məqsədi ilə müstəqil qiymətləndirici cəlb olunur. Mənzilin (yaşayış binasının) qiyməti son üç ay ərzində alınan mənzilə uyğun mənzilin (yaşayış binasının) notariat qaydada təsdiq edilmiş alğı-satqı müqavilələrində göstərilmiş 3 ən yüksək qiymətin orta göstəricisi əsasında müəyyən edilir. “X2” MMC tərəfindən verilmiş 23 aprel 2025-ci il tarixli ETM-007/TQ/25 saylı ekspert rəyi tərtib olunarkən 2021-ci ildən ötən müddət ərzində mənzildə hər hansı tikinti, təmir, yaxşılaşdırma, onun qiymətini artıran dəyişikliklərin aparılması və s. faktorları araşdırmamış, nəzərə almamışdır. Bununla yanaşı, iş materiallarında olan Azərbaycan Respublkasının Dövlət Statistika Komitəsi tərəfindən məhkəməyə ünvanlanmış məktubla müəyyən olunur ki, ünvan 5al rayonu üzrə ilkin və təkrar mənzil bazarlarında çoxmənzilli yaşayış binalarındakı mənzillərin qiymət indeksi 2022-ci ildə 2021-ci illə müqayisədə müvafiq olaraq 109,3 və 110,4 faiz təşkil etmişdir. Rəydə isə bu indeks də nəzərə alınmamışdır.
b)Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
22. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
23. Cavabdeh və nümayəndəsi məhkəmə kollegiyasının iclasında apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin olunmasını xahiş etdilər.
24. İddiaçı isə məhkəmə kollegiyasının iclasında izahat verərkən apellyasiya şikayətini qəbul etmədi və onun rədd olunmasını, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdi.
25. Məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmasına baxmayaraq işdə iştirak edən digər şəxslər məhkəmə iclasına gəlməmiş və gəlməməsinin səbəbləri barədə məlumat verməmişlər. Məhkəmə kollegiyası MPM-in 376.2-ci maddəsinə əsasən işə onların iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
26. “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu : Maddə 51.1. borclunun əmlakının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa əsasən tərəflərin razılığı, yaxud məhkəmənin qərarı ilə qiymətləndirildiyi, habelə tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir. İcra məmuru qiymətləndirmə sahəsində ixtisaslaşmış və 5 ildən az olmayaraq fəaliyyət göstərən, ağır və ya xüsusilə ağır cinayətlərə, habelə korrupsiya cinayətləri və qulluq mənafeyi əleyhinə olan cinayətlərə və ya iqtisadi sahədə olan cinayətlərə görə məhkum edilməyən qiymətləndiricini dəvət etməlidir.
27. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu : Maddə 7. Qiymətləndirmə nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır. Qiymətləndirmə obyektinin qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilmiş bazar və ya digər dəyəri haqqında hesabat məhkəmə tərəfindən müvafiq mübahisələrə baxıldığı bütün hallarda nəzərə alına bilər. Maddə 8. Qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır. Həmin Qanunun 61.1 və 61.2-ci maddələrinə görə isə borclunun əmlakının satılması üzrə hərraclar, bu Qanunun 53.2-ci maddəsində göstərilən ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən müvafiq müqavilə əsasında təşkil edilir və keçirilir. İxtisaslaşdırılmış müəssisələr hərracı icra məmurunun sifarişi əsasında keçirirlər. Həmin sifarişdə hərraca qoyulan əmlakın ilkin qiyməti göstərilir.
28. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair xx.xx.2020-ci il tarixli Qərardadı ilə müəyyən edilmişdir ki, ipoteka ilə bağlı iddia tələbləri üzrə qətnamə çıxarılarkən ipoteka predmetinin açıq hərracda satılması üçün likvid qiymət müəyyən edilir.
29. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının icra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə 24 noyabr 2021-ci il Qərardadına əsasən, icra icraatı çərçivəsində borclunun ipoteka predmetinə, vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlaka və girov predmeti olan qiymətli kağızlara aid olmayan əmlaklarına tələbin yönəldilməsi və hərracdan satılması qaydaları Mülki Məcəllənin 415-ci və “İcra haqqında” Qanunun 45.6, 45.7, 51, 53, 61, 62-ci maddələri ilə tənzimlənir və bu münasibətlərə qanunun analogiyası üzrə digər qanunvericilik aktlarında nəzərdə tutulmuş hərrac qaydaları tətbiq edilməməlidir.
30. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu: 416.1-ci maddəsinə əsasən, bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. 416.2-ci maddəsinə əsasən, hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.
Apellyasiya baxışının hədləri
31. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apelyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır.
32. Hazırkı apellyasiya şikayətində qətnamə iş üzrə cavabdeh tərəfindən mübahisələndirildiyindən və iddia təmin edildiyindən qətnamənin əsaslılığı tam həcmdə yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
33. Hazırkı iş üzrə iddiaçının tələbi “hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi” barədədir. İddiaçı tələbini əsaslandırarkən 2 hala istinad etmişdir: 1) hərracların keçirilməsi barədə ona məlumat verilməməsi; 2) mənzilin ilkin satış qiymətinin düzgün müəyyən edilməməsi, qiymətləndirmə hesabatında mənzilin dəyərinin aşağı göstərilməsi, yəni qiymətləndirmənin düzgün aparılmaması.
34. Birinci instansiya məhkəməsi birinci dəlili (hərracın keçirilməsi barədə borcluya məlumat verilməməsi) əsassız saymış və qeyd etmişdir ki, hərrac barədə tərəfin məlumatlandırılması qaydası “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə tənzimlənir. Həmin Qanunun 42.1-ci maddəsinə görə, hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir.
35. Məhkəmə daha sonra Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “F.Cavadov və V. Aslanovun şikayəti ilə əlaqədar” 30 dekabr 2008-ci il tarixli qərarındakı hüquqi mövqeyə istinad edərək göstərmişdir ki, Qanunun hərracın keçirilməsi qaydasını tənzimləyən 42-ci maddəsində təşkilatçının hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində elan dərc etdirməsi, ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana verilməsini təsdiq etmə üsulu ilə bildiriş göndərməsi qeyd olunmaqla, elanların verilməsi müddətlərinə və s. dair müddəalar əks etdirilmiş, 43-cü və 44-cü maddələrində isə müvafiq olaraq hərracın baş tutmamış hesab edilməsinin və onun etibarsız sayılmasının nəticələri göstərilmişdir (bu Qanun 09 iyul 2005-ci il tarixdə qüvvəyə minmişdir)… bu maddənin məzmununda nəzərdə tutulan bildiriş ümumiyyətlə hüquqi təbiətinə görə birtərəfli əqd kimi qeyri-məhdud şəxslər dairəsinə ünvanlanan təklif (oferta) hesab edilir və bu maddədə hərracın keçirilməsini bildirişin yazılı surətdə bilavasitə borcluya, yaxud da tələbkara göndərilməsindən və onların məcburi iştirakından asılı edərək qadağa qoyulmur.
36. Bundan əlavə, “İpoteka haqqında” Qanunun 36.1-ci maddəsinə əsasən, poçt göndərişi vasitəsilə ölkə daxilində göndərilmiş rəsmi bildiriş onun poçta təqdim edildiyi gündən 5 təqvim günü keçdikdən sonra təqdim edilmiş sayılır.
37. Göründüyü kimi, qanunda məcburi qayda kimi bildirişin sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə göndərilməsi və kütləvi informasiya vasitələrində, habelə hərrac təşkilatçısının rəsmi internet saytında elanın dərc olunması nəzərdə tutulmuş, hərracların keçirilməsində borcluların məcburi iştirakı imperativ şərt kimi göstərilməmişdir.
38. İş materialları ilə Respublika Xammal və Əmtəə Birjası "xxxx" MMC tərəfindən ipoteka predmeti olan əmlaka dair həm ilkin, həm də təkrar hərracın keçirilməsi barədə bildirişlərin sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə hərrac təşkilatçısı tərəfindən iddiaçının ünvanı (İddiaçı hazırkı iddia ərizəsində də eyni ünvanı göstərmişdir) üzrə göndərildiyi, hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində (Birja yenilikləri qəzeti 28 dekabr 2021-ci il tarixli 279 №-li, 25 yanvar 2022-ci il tarixli 282 saylı, 15 fevral 2022-ci il tarixli 285 №-li sayında) elan dərc etdirilməsi müəyyən olunmuşdur.
39. Məhkəmə həmçinin qeyd etmişdir ki, qanunvericiliklə hərracın keçirilməsinə dair işlər üzrə hərracın keçirilməsinə məsul olan hərrac təşkilatı, hərrac iştirakçısının faktiki olaraq yaşadığı ünvanı axtarıb tapmaq və bildirişlərin borclunun bu ünvanına göndərmək, habelə onun özünü şəxsən tapıb, bildirişi şəxsən onun özünə təqdim etmək (bildirişin çatdırılması barədə qəbzi şəxsən onun özünə imzalatmaq) və ya hərrac barədə özündə məlumatları əks etdirən qəzetləri göndərmək öhdəliyi daşımamışdır. Qanunverici hərrac təşkilatının üzərinə sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirməsi və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərməsi vəzifəsi qoymuşdur. Hərrac təşkilatı icra sənədində adları qeyd edilən şəxsə mənzilə dair keçirilmiş ilkin və təkrar hərraclara dair sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə 01 və 02 saylı bildirişlər göndərməklə və qəzetlərdə elan dərc etdirməklə üzərinə qoyulmuş bu öhdəliyi yerinə yetirmişdir.
40. Göstərilənlərə əsasən birinci instansiya məhkəməsi bu qənaətə gəlmişdir ki, iddiaçının hərraclar barədə ona məlumat verilməməsi barədə dəlili əsaslı deyildir və hərrac təşkilatı tərəfindən keçirilmiş hərracın etibarsızlığına səbəb olmur.
41. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin iddia tələbinin əsası kimi istinad olunan birinci hal (dəlil) üzrə apardığı qiymətləndirmə ilə razılaşır və hesab edir ki, məhkəmənin bu qənaəti həm işin hallarına, həm də bu sahədə münasibətləri tənzimləyən qanunvericilik normalarının tələblərinə uyğundur. Məhkəmə kollegiyası bunu nəzərə alaraq həmin hissədə əlavə araşdırma aparılmasına ehtiyac görmədi. Məhkəmə kollegiyası bu qənaətə gələrkən iddiaçının da qətnamənin həmin hissəsi ilə razılaşdığını və birinci instansiya məhkəməsinin həmin hissədəki əsaslandırmasını apellyasiya qaydasında mübahisələndirmədiyini nəzərə alır.
42. Məhkəmə kollegiyası bununla yanaşı birinci instansiya məhkəməsinin iddia tələbinin ikinci dəlilinə, yəni mənzilin qiymətinin real dəyərindən aşağı göstərilməsi, qiymətləndirmənin düzgün aparılmaması barədəki dəlili üzrə apardığı əsaslandırma ilə razılaşmır və hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin bununla bağlı mövqeyi işin həqiqi hallarına və qanunvericiliyin tələblərinə uyğun deyil. Məhkəmə kollegiyası bu qənaətə gələrkən aşağıdakıları nəzərə alır.
43. Məhkəmə kollegiyası iş materiallarına əsasən qeyd edir ki, xx.xx.2020-ci il tarixli ipoteka müqaviləsində ipoteka predmetinin dəyəri 100 000 manat göstərilmiş, icra məmurunun sfarişi əsasında Cavabdeh2 MMC tərəfindən xx.xx.2021-ci il tarixdə aparılan qiymətləndirmə zamanı isə onun dəyərinin 145 000 manat olduğu müəyyən edilmiş və ipoteka predmeti məhz sonuncu qiymətlə hərraca çıxarılmışdır.
44. Birinci instansiya məhkəməsində işə baxılarkən mübahisənin obyektiv, tam və hərtərəfli həll edilməsi məqsədilə “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 8-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq mənzilin likvid dəyərinin nə qədər təşkil etdiyinin müəyyən edilməsi üçün ilkin və əlavə məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizaları təyin edilmiş, lakin Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 27 avqust 2024-cü il tarixli 9/44xx-xx/4323 №-li və 09 dekabr 2024-cü il tarixli 9/87xx-xx/8423 №-li ekspert rəylərində mənzilin yalnız hazırkı dövrdəki likvid və bazar qiymətləri göstərilmiş, 2021-ci ilə münasibətdə isə baza məlumatlarının mövcud olmaması səbəbindən rəy verilməsi mümkün olmamışdır. Buna görə də məhkəmə 2021-ci ilə münasibətdə daşınmaz əmlakın qiymətini müəyyən etmək məqsədilə müstəqil qiymətləndiricilərdən mütəxəssis rəyləri almışdır. Bununla bağlı iş materiallarına iki mütəxəssis rəyi əlavə olunmuşdur. "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş 17 may 2025-ci il tarixli mütəxəssis rəyində mübahisəli mənzilin 2021-ci il tarixinə bazar dəyərinin 147.000 manat və likvid dəyərinin 142.000 manat təşkil etdiyi qeyd olunmuşdur. “X2” MMC tərəfindən verilmiş 23 aprel 2025-ci il tarixli ETM-007/TQ/25 saylı rəydə isə mənzilin 2021-ci il tarixə bazar qiymətinin təqribən 178.600,0 manat (111,3 kv.m x 1.604,69 man) məbləğində və likvid qiymətinin 5 % tətbiq etməklə təqribən 169.700,0 manat (178.600,0 man - 5%) olduğu qeyd edilmişdir.
45. Birinci instansiya məhkəməsi adı çəkilən sübutları tədqiq edərək bu qənaətə gəlmişdir ki, Cavabdeh2 MMC tərəfindən xx.xx.2021-ci il tarixdə aparılan qiymətləndirmə reallığı əks etdirmir, mübahisəli mənzil real dəyərindən dəfələrlə aşağı qiymətlə hərraca çıxarılmışdır və buna görə də iddia təmin olunmaqla hərracın nəticələri etibarsız sayılmalıdır.
46. Məhkəmə kollegiyası ilk növbədə qeyd edir ki, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin real bazar dəyərindən dəfələrlə aşağı göstərilməsi və bu aşağı qiymətlə hərraca çıxarılması ilə bağlı birinci instansiya məhkəməsinin bu qənaəti iş materialları ilə ümumiyyətlə təsdiq olunmur. Məhkəmənin bu hissədə gəldiyi nəticə işin müəyyən edilən halları ilə təsdiq olunmur. Belə ki, Cavabdeh2 MMC, "xxxx" MMC və “X2” MMC tərəfindən verilmiş rəylər arasında demək olar ki, elə bir kəskin fərq yoxdur. Cavabdeh2 MMC və "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş rəylər tam olaraq üst-üstə düşür. Apellyasiya şikayətinə əlavə olunmuş "xxxx" MMC-nin xx.xx.2025-ci il tarixli hesabatında da mübahisəli mənzilin 2021-ci ilə olan bazar dəyərinin 149 000 manat və likvid dəyərinin 143 000 manat olduğu qeyd edilmişdir ki, bu da əvvəlki rəylərlə tam uyğunluq təşkil edir. “X2” MMC tərəfindən verilmiş rəydə göstərilən qiymətlə digər rəylərdəki qiymət arasındakı fərq isə likvid dəyərinə münasibətdə 24700 manat, bazar dəyərinə münasibətdə isə 33600 manat təşkil edir.
47. Göründüyü kimi, üç mütəxəssis rəyində ipoteka predmetinin likvid və bazar dəyərinin müəyyən edilməsi ilə bağlı hər hansı fərq yoxdur. “X2” MMC-nin rəyində mənzilin dəyərinin digər rəylərdən fərqli göstərilməsi isə mənzilin real dəyərinin hərracdakı ilkin satış qiymətindən dəfələrlə yüksək olması kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmə kollegiyasının qənaətinə görə adı çəkilən rəylər arasında ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti ilə bağlı hər hansı ciddi, yaxud kəskin fərq olduğu görünmür və bu səbəbdən iddiaçının mənzilin dəyərinin hesabatda real dəyərindən aşağı göstərilməsi, qiymətləndirmənin düzgün aparılmaması barədəki dəlili əsaslı sayıla bilməz.
32. Məhkəmə Kollegiyasının mövqeyinə görə birinci instansiya məhkəməsi bu əsasa isitnad edərkən məntiqi mühakimə yürütməmiş, formal tələblərdən çıxış edərək hərracın nəticələrini qanunsuz saymışdır. Məhkəmə iş üzrə sübutlara MPM-in 88-ci maddəsinin tələbləri baxımından düzgün hüquqi qiymət verməmişdir.
33. Azərbaycan Respublikası MPM-nin 88-ci maddəsinin tələbinə görə məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Qanunvericiliyin mənasına görə, sübutların qiymətləndirilməsi təfəkkür prosesi olub, iş üzrə toplanmış sübutetmə materialının həm qanunun tələbinə uyğunluğunun, həm də tamlığının, işə aidliyinin, mümkünlüyünün, obyektivliyinin, mötəbərliyinin müəyyən edilməsini və onların əsasında nəticəyə gəlinməsini ehtiva edir. Sübutların düzgün qiymətləndirilməsi baxılan işin mahiyyəti üzrə həll edilərək, qanuni və əsaslı qətnamənin çıxarılması üçün mühüm əhəmiyyət kəsb edir. Sübut o halda mötəbər hesab olunur ki, yoxlama nəticəsində onun məzmununu təşkil edən məlumatlar işin həqiqi halına uyğun olur. Məhkəmə kollegiyasının qənaətinə görə işin obyektiv həlli üçün yalnız mötəbər sübutlardan istifadə oluna bilər. Sübutlar sübut edilən fakta birmənalı bağlı olmalı, yəni həmin faktın varlığı barədə güvənli nəticə çıxarmağa əsas verməlidir. Mülki prosesdə sübutlar əsasında nəticə çıxararkən aşağıdakı qayda əsas tutulmalıdır: 1) güvənli nəticəyə gəlməkdən ötrü bir yox, bir neçə sübut olmalıdır; 2) sübutların heç birinin güvənliliyi şübhə doğurmamalıdır; 3) bu sübutlar birbirini təsdiq etməli və tamamlamalıdır; 4) bu sübutlar birlikdə dəyərləndirilməlidir.
34. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətlərinin dəlillərini əsaslı, birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticəni isə əsassız sayaraq hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddianı təmin etməklə mübahisənin faktiki halları, tərəflərin münasibətləri və tətbiq edilməli hüquqla bağlı düzgün nəticəyə gəlməmişdir.
35. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, apellyasiya baxışı zamanı işdə olan materiallar nəzərdən keçirilərkən iş üzrə hərracın etibarsızlığı üçün əsas ola biləcək, tərəflərdən birinin hüquq və mənafelərini pozan hər hansı əsaslar müəyyən edilməmişdir. Hərrac prosesi qanunun tələblərinə uyğun keçirilmiş, prosesin bütün mərhələləri barədə iddiaçıya lazımi qaydada məlumatlar göndərilmiş, internet resurlarında elanlar dərc edilmiş, qiymətləndirmə düzgün aparılmışdır.
36. Qeyd edilənlərə əsasən Kollegiya hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi iş üzrə düzgün nəticəyə gəlməmişdir. Məhkəmənin gəldiyi nəticə işin həqiqi hallarına uyğun olmamış və bununla da maddi hüquq normalarının pozuntusuna yol verilmişdir. Ona görə də birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, apellyasiya şikayəti təmin edilməlidir.
37. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 384.0.2-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər.
38. MPM-ə əsasən maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi, eləcə də qətnamədə göstərilmiş nəticələrin işin hallarına uyğun gəlməməsi məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv olunması üçün əsasdır (maddə 385.1.1, 385.1.4). Maddi hüquq normaları o halda pozulmuş və ya düzgün tətbiq olunmamış hesab edilir ki, birinci instansiya məhkəməsi hüququn tətbiq edilməsində səhv buraxsın, tətbiq edilməli olan qanunu və ya digər normativ hüquqi aktı tətbiq etməsin, yaxud qanunu səhv təfsir etsin (maddə 386). Məhkəmənin qətnamədə və ya qərardadda göstərdiyi dəlillərin işin hallarına uyğun olmaması o hallarda hesab edilir ki, məhkəmə müəyyən edilmiş faktlardan tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə səhv nəticəyə gəlmiş olur (390).
39. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-in 372, 382, 384.0.2, 385.1.1, 385.1.4, 392, 393, 402-403, 404-406-cı maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qət etdi:
Cavabdeh1 apellyasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin iş üzrə 17 iyul 2025-ci il tarixli qətnaməsi ləğv olunsun. İddiaçı cavabdehlər Respublika Xammal və Əmtəə Birjası "xxxx" MMC-yə, Cavabdeh2 MMC-yə və Cavabdeh1 qarşı (ünvan 5al rayon İcra şöbəsi müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb olunmaqla) “hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair iddiası təmin edilməsin. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına elektron qaydada kassasiya şikayəti verilə bilər.