Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(103)-5853/2024

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-5853/2024 01.11.2024 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Namiq Cəfərov (sədrlik edən), İkram Şirinov və Elşən Kazımovdan ibarət tərkibdə, Nərgiz Qasımovanın katibliyi, İddiaçı, iddiaçının vəkili və nümayəndəsi Tahir Xanalıyevin, cavabdehin vəkili və nümayəndəsi Nümayəndə2 iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı “müqavilə əsasında əldə edilmiş mənzilin çatışmayan sahəsinə olan hüququn müdafiəsi barədə” iddiasına dair mülki iş üzrə Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli 2(004)-372/2024 nömrəli qətnaməsindən İddiaçı apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları 1.Mübahisə Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Tbilisi prospekti, 1054-cü məhəllə ünvanındakı yaşayış kompleksində 5-ci blok 5-ci mərtəbədə yerləşən 15 nömrəli mənzillə bağlıdır. Mənzilin ünvanı yeni qaydalarla ünvan 2 olunub (bundan sonra – mənzil). 2.Mənzil iddiaçıya məxsusdur. Onun mülkiyyət hüququ xx.xx.2022-ci ildə dövlət reyestrində qeydə alınıb. Reyestr çıxarışında mənzilin ümumi sahəsi 113,50 kv.m göstərilib. 3.İddiaçı mənzili xx.xx.2022-ci il tarixli GH-A 5/002528 nömrəli müqavilə əsasında cavabdehdən əldə edib. Müqavilədə “brut sahə” və “net sahə” anlayışlarından istifadə olunub. Müqavilə üzrə mənzilin ümumi dəyərinin 158,950 manat, brut sahənin 1 kv.metrinin qiymətinin 1.100 manat, net sahənin 1 kv.metrinin qiymətinin 1.195,02 manat olduğu göstərilib. Bunun ardınca qeyd olunub ki, bu müqavilə üzrə mənzilin ümumi dəyəri mənzilin sahəsinin hesablanması qaydasından asılı olmayaraq 158.950 manat təşkil edir (3.1-ci bənd). 4.Müqavilədə brut sahə belə izah olunub ki, bu sahəyə müqavilənin 1 saylı əlavəsində göstərilmiş sxemdə xüsusi rənglə fərqləndirilmiş sahə daxilində olan yaşayış, yardımçı, eyvan sahələri və sxemə uyğun divaraltı sahə daxildir (1.2-ci bənd). Brut sahənin 144,50 kv.m olduğu göstərilib (1.1-ci bənd). 5.Müqavilədə net sahə belə izah olunub ki, bu sahəyə yaşayış, yardımçı və eyvan sahələri daxildir (1.2-ci bənd). Net sahənin 133,01 kv.m olduğu göstərilib, o cümlədən qeyd olunub ki, bu sahə Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri xidməti tərəfindən gələcəkdə veriləcək çıxarışda əks olunan ümumi sahədir (1.1-ci bənd). Birinci instansiya məhkəməsində icraat 6.İddia ərizəsi xx.xx.2023-cü ildə verilib. İddia ərizəsində tələb olunub ki, müqavilə üzrə təhvil verilməli olan 144,50 kv.m sahənin təhvil verilməyən 31 kv.m sahəsi cavabdeh tərəfindən iddiaçıya təhvil verilsin. 7.Qətnamə ilə qət olunub ki, iddia təmin edilməsin. Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat 8.Apellyasiya şikayətində tələb olunub ki, qətnamə ləğv edilsin və iddia təmin olunsun. 9.Məhkəmə iclasında iştirak edən İddiaçı və iddiaçının vəkili Tahir Xanalıyev apellyasiya şikayətinin əsaslı olduğunu, cavabdehin vəkili və nümayəndəsi Nümayəndə2 isə apellyasiya şikayətinin əsassız olduğunu bildirdi. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi 10.Birinci instansiya məhkəməsi işin faktiki hallarını düzgün müəyyən etmədiyinə və maddi hüquq normasını səhv tətbiq etdiyinə görə qətnamə ləğv edilməli və iddia qismən təmin olunmalıdır. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (MM) normalarını tətbiq etməklə aşağıdakılarla əsaslandırır. Mənzilin qüsuru 11.Mənzil qüsurludur. Belə ki, mənzilin sahəsinin müqavilədə göstərilən sahədən az olması mənzilin (əşyanın) qüsuru sayılır. Alqı-satqı zamanı “qüsurlu əşya vermə” deyildikdə alqı-satqı müqaviləsinin predmetinin müqaviləyə uyğun gəlməməsi başa düşülür. Alqı-satqıya aid olan bu qayda podrata da şamil olunur, çünki podratçının özünün əldə etdiyi materiallardan hazırladığı əvəz edilən əşyanı sifarişçiyə verməsinə alqı-satqı qaydaları tətbiq edilir (MM, maddə 752.2). Müqavilədə “net sahə” adlandırılan ümumi sahə 133,01 kv.m göstərilsə də, reyestr çıxarışında ümumi sahənin 113,50 kv.m olduğu, yəni 19,51 kv.m əskik olduğu qeyd edilib. O cümlədən texniki pasportda da ümumi sahənin 113,50 kv.m olduğu qeyd edilib. Bu isə onu təsdiq edir ki, müqavilənin predmeti müqaviləyə uyğun gəlmir. 12.Net sahə yalnız müqavilədə göstərilən qaydada təyin edilməlidir, çünki qanunvericilikdə “net sahə” anlayışı yoxdur. Müqavilədə isə aydın şəkildə qeyd olunub ki, net sahə Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri xidməti tərəfindən gələcəkdə veriləcək çıxarışda əks olunan ümumi sahədir. Bu isə onu təsdiq edir ki, cavabdeh üzərinə öhdəlik götürüb ki, iddiaçıya reyestr çıxarışında ümumi sahəsi 133,01 kv.m göstərilən mənzil verəcək. Net sahə ekspertiza keçirilməklə müəyyən oluna bilməz, çünki cavabdeh ümumi sahənin ölçüsünə münasibətdə reyestr qeydinin həqiqiliyini mübahisələndirməyib, odur ki, dövlət reyestrinin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir (MM, maddə 140). O cümlədən cavabdeh etirazını onunla əsaslandıra bilməz ki, reyestr çıxarışı gələcəkdə veriləcəyinə görə müqavilə bağlanarkən çıxarışda göstəriləcək sahə dəqiq müəyyən oluna bilməz. Belə ki, müqavilənin şərtləri tərəflərin istəyi ilə müəyyənləşdirilir (MM, maddə 390.5), tərəflər isə öz istəkləri əsasında müqaviləyə belə şərt daxil ediblər ki, iddiaçı cavabdehə elə bir mənzil verəcək ki, gələcəkdə veriləcək reyestr çıxarışında onun ümumi sahəsi 133,01 kv.m göstəriləcək. Göründüyü kimi, cavabdeh müqavilə ilə üzərinə götürdüyü öhdəliyi pozub, iddiaçıya ümumi sahəsi 19,51 kv.m əskik olan mənzil verib. 13.Müqavilədə qiymət müəyyən edilərkən net sahədən də istifadə olunub. Belə ki, müqavilədə qeyd olunub ki, net sahənin (Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri xidməti tərəfindən gələcəkdə veriləcək çıxarışda əks olunan ümumi sahənin) 1 kv.metrinin qiyməti 1.195,02 manatdır (3.1-ci bənd). Mənzilin ümumi qiyməti olan 158.950 manat (bölünən) 1 kv.metrin qiyməti olan 1.195,02 manata (bölən) bölündükdə 133,01 (qismət) alınır. Müqavilədə net sahənin məhz 133,01 kv.m olduğu qeyd edilib. Göründüyü kimi, net sahə mənzilin qiymətinin müəyyənləşdirilməsində meyar kimi götürülüb. Lakin net sahə 113,50 kv.metrdir, yəni müqavilədə göstərildiyindən 19,51 kv.m əskikdir. Pul hesaba ilə 23.314,84 manatlıq (19,51 kv.m x 1.195,02 manat = 23.314,84 manat) net sahə əskikdir. Müqavilədə net sahənin 1 kv.metrinin qiyməti göstərildikdən sonra qeyd olunub ki, mənzilin ümumi dəyəri mənzilin sahəsinin hesablanma qaydasından asılı olmayaraq 158.950 manat təşkil edir (3.1-ci bənd). Lakin həmin şərt iddianın rədd edilməsinə əsas ola bilməz. Məhkəmə bu mövqeyini aşağıda qeyd olunanlarla əsaslandırır. 14.Birinci, müqavilənin standart şərtləri təfsir edilərkən rast gəlinən bütün qeyrimüəyyənliklər, onları özündə əks etdirən şərtlərin müqaviləyə daxil edilməsini təklif etmiş tərəfin ziyanına (əleyhinə) təfsir edilir (MM, maddə 419.2). Həmin şərt standart şərtdir, onun müqaviləyə daxil edilməsini cavabdeh təklif edib. Belə ki, şərt müqavilə blankında yer alıb, blankı cavabdeh öncədən hazırlayıb, blankda yalnız tərəflərin şəxsiyyəti, mənzilin yerləşmə yeri və qiymətə dair hissələr sonradan doldurulmaq üçün boş saxlanılıb. Müqavilənin qiymətə dair standart şərti təfsir edilərkən rast gəlinən qeyri-müəyyənlik isə bu sualdan ibarətdir: əgər sahənin hesablanma qaydası ümumi qiymətə təsir etmirsə, net sahənin 1 kv.metrinin qiymətinin 1.195,02 manat olduğunun müqaviləyə daxil edilməsinin və ümumi qiymətin (158.950 manatın) buna əsasən (net sahənin 1 kv.metrinin 1.195,02 manata vurulmaqla) hesablanmasının əhəmiyyəti nədən ibarət olub? Bu sual əsas götürülməklə qiymətə dair standart şərt cavabdehin ziyanına (əleyhinə) təfsir edilməli, yəni ümumi qiymət net sahəyə görə təyin olunmalıdır. 15.İkinci, belə mübahisələr “mənzil sahəsi” və “qiymət” anlayışları nəzərə alınmaqla həll olunmalıdır. Mənzilin sahəsinin hesablanma qaydasını dövlət təyin edir. Bu hesablama Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli 07 №-li qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydaları”na əsasən aparılır. Müqavilə azadlığı tərəflərə həmin qaydaları dəyişmək hüququ vermir. Lakin tərəflər qiyməti müəyyən etməkdə azaddır. Belə ki, müqavilənin icrası tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilmiş qiymət üzrə ödənilir (MM, maddə 398.1). Tərəflər qiyməti müəyyən etməkdə azad olsalar da, müqavilənin bir tərəfinin digər tərəfi aldatmaq azadlığı yoxdur. Odur ki, cavabdehin iddiaçını aldatmaq, yəni ona reyestr çıxarışında ümumi sahəsi 133,01 metr əks olunacaq mənzil vəd etmək, buna əsasən qiymət hesablamaq, lakin reyestr çıxarışında ümumi sahəsi 113,50 kv.m əks olunan mənzil vermək azadlığı yoxdur. 16.Yuxarıda qeyd olunan standart şərt tikinti şirkətlərinin vətəndaşları aldatmaq üçün tətbiq etdiyi üsullardan biridir. Belə ki, mənzili əldə etmək istəyən vətəndaşlar ümumi sahənin hər kv.metrinin qiymətinə əhəmiyyət verir və mənzil əldə edəcəyi tikinti şirkətini buna əsasən müəyyənləşdirirlər. Tikinti şirkətləri isə daha çox müştəri cəlb etmək üçün ümumi sahənin hər kv.metrinin qiymətini müqaviləyə daxil edir, lakin sonradan ümumi sahə əskik gəlsə də vətəndaşlardan pulu brut sahənin hər kv.metrinə görə alırlar. Qüsurun aradan qaldırılma forması 17.Əşya qüsurlu olduqda alıcı öz seçimi əsasında tələb edə bilər: 1) alış qiymətinin mütənasib olaraq azaldılmasını; 2) qüsurların əvəzsiz aradan qaldırılmasını; 3) qüsurların aradan qaldırılması üçün özünün çəkdiyi xərclərin əvəzinin ödənilməsini (MM, maddə 587.1). İddiaçı əvvəlcə qüsurun əvəzsiz aradan qaldırılmasını, yəni əskik gələn sahənin ona təhvil verilməsini tələb edib. Apellyasiya icraatı zamanı cavabdehin nümayəndəsi bildirib ki, cavabdehin sərəncamında iddiaçıya verilməsi mümkün olan belə sahə yoxdur. İddiaçı isə məhkəmənin sualına cavab olaraq bildirib ki, əskik gələn sahənin naturada verilməsini və ya həmin hissənin dəyərinin pulla ödənilməsini tələb edir. İddiaçı bu mövqeyini məhkəmənin təklifi əsasında yazılı şəkildə təqdim etmişdir. Göründüyü kimi, iddiaçı həm də alış qiymətinin mütənasib olaraq azaldılmasını, yəni əskik sahəyə uyğun pul məbləğinin özünə qaytarılmasını tələb edir. 18.İddiaçının bu mövqeyi iddianın dəyişdirilməsi sayılmır. Belə ki, “iddianın dəyişdirilməsi” deyildikdə iddianın strukturuna daxil olan elementlərdən hər hansı birinin dəyişdirilməsi başa düşülür. Hansı elementlərin iddianın strukturuna daxil olması isə “iddia” anlayışı nəzərə alınmaqla müəyyən olunur. “İddia” bir müdafiə vasitəsi olduğuna görə “iddianın əsası” deyildikdə müdafiə üçün əsas, “iddianın predmeti” deyildikdə müdafiə edilməli olan hüquq, azadlıq və ya qanuni mənafe, “iddianın məzmunu” deyildikdə tələb olunan müdafiə tədbiri başa düşülür. Hazırkı iddianın əsasını əşyanın qüsurlu olması faktı, iddianın predmetini qüsursuz əşyaya olan hüquq, iddianın məzmununu isə qüsurun aradan qaldırılması təşkil edir. Odur ki, qüsurun aradan qaldırılmasının forması (natura formasında, pul formasında və s.), o cümlədən həmin formanı ifadə etmək istifadə olunan rəqəmələr (sahənin ölçüsü, pulun miqdarı və s.) iddianın strukturuna daxil deyil. Belə növ iddialara münasibətdə mülki qanunvericiliyin göstərişi də bunu təsdiq edir: Zərərin əvəzinin ödənilməsi tələbini təmin edərkən məhkəmə zərərin vurulması üçün məsuliyyət daşıyan şəxsin üzərinə işin hallarına uyğun olaraq zərərin əvəzini naturada ödəmək (eyni növlü və keyfiyyətli əmlak vermək, zədələnmiş əmlakı düzəltmək və i.a.) və ya vurulmuş zərərin əvəzini ödəmək öhdəliyi qoyur (MM, maddə 1115). Qüsur mahiyyətcə zərərdir, məhkəmə isə zərərin əvəzinin hansı formada ödənilməli olmasını işin hallarına uyğun olaraq müəyyən etmək hüququna malikdir. 19.Belə mübahisələr zamanı əskik gələn sahənin verilməsi qət edildikdə, həm də qət oluna bilər ki, bu, mümkün olmadıqda sahənin əvəzi pul ilə ödənilsin, çünki prosessual qənaət prinsipi belə tələb edir. Eyni prinsip əsas götürülməklə oxşar məsələ üzrə qanunda birbaşa göstəriş nəzərdə tutulub: Məhkəmə əmlakın natura şəklində alınmasını qət etdikdə, əmlak qətnamə icra olunan vaxt mövcud olmasa, cavabdehdən alınmalı əmlakın dəyərini qətnamənin nəticə hissəsində göstərir (MPM, maddə 222.1). 20.Beləliklə, qüsurun naturada aradan qaldırılması mümkün olmadığına görə mənzilin qiyməti mütənasib olaraq azaldılmalı, əskik olan 19,51 kv.m ümumi sahəyə uyğun pul məbləği, yəni 1 kv.metrin qiyməti 1.195,02 manat olmaqla 23.314,84 manat cavabdehdən alınaraq iddiaçıya qaytarılmalıdır. Qüsurun aradan qaldırılması müddəti 21.İddiaçı bu tələbi irəli sürmək üçün müddəti ötürməyib. Belə ki, əgər əşya üçün qarantiya və ya yararlılıq müddəti müəyyənləşdirilməyibsə, alıcı əşyanın qüsurları ilə bağlı tələbləri həmin əşyanın alıcıya verildiyi gündən 2 il ərzində və ya alqı-satqı müqaviləsi ilə nəzərdə tutulmuş daha uzun müddətdə irəli sürə bilər (MM, maddə 589.2). Müqavilə xx.xx.2022-ci ildə bağlanıb, iddiaçının mülkiyyət hüququ xx.xx.2022-ci ildə qeydə alınıb, iddia isə xx.xx.2023-cü ildə verilib. Göründüyü kimi, müqavilənin bağlandığı tarix ilə iddianın verildiyi tarixin arasında 1 il 2 aylıq müddət var. Qanunda göstərilən 2 illik müddətin axımı əşyanın verildiyi gündən başlayır, əşya isə müqavilə bağlandıqdan sonra verilir. 22.Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəllənin 372, 384-392-ci maddələrinin göstərişlərini rəhbər tutaraq, məhkəmə qət etdi: Apellyasiya şikayəti qismən təmin olunsun. Hazırkı iş üzrə Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli 2(004)-372/2024 nömrəli qətnaməsi ləğv olunsun. İddia qismən təmin olunsun. Müqavilə əsasında əldə edilmiş mənzilin çatışmayan ümumi sahəsinə görə 23.314,84 (iyirmi üç min üç yüz on dörd tam yüzdə səksən dörd) manat Cavabdeh MMC-dən alınaraq İddiaçı verilsin. İddianın qalan hissəsi təmin edilməsin. İddia ərizəsinin və apellyasiya şikayətinin verilməsinə görə ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi kimi 150 (yüz əlli) manat Cavabdeh MMC-dən alınaraq İddiaçı verilsin. Ekspertiza xərci olan 50 (əlli) manat Cavabdeh MMC-dən Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin nəfinə tutulsun. Qətnamədən rəsmi qaydada verildikdən sonra 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.