Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-6005/2022 15.09.2022 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı MMM-nin Cavabdeh qarşı iddia tələbinə dair iş üzrə (Açar sözlər: kommunal xidmətlər, kooperativ, mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti, borcun etirafı, müqavilənin standart şərtləri) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Həsənov Elnur Məmmədsaat oğlundan (sədrlik edən və məruzəçi), Mərdanova Xumar Afət qızından və Sadıqov Vahid Nəriman oğlundan ibarət tərkibdə, Qasımov Ramil Rəşid oğlunun katibliyi, iddiaçı “Xəzər Mənzil-Servis" MMM-nin nümayəndəsi (qanuni təmsilçisi) X3, Cavabdeh nümayəndəsi X1 iştirakı ilə İddiaçı MMM-nin Cavabdeh qarşı “kommunal xidmətlərin göstərilməsinə görə yaranmış borcun ödənilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 23 iyun 2022-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçının nümayəndəsi tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi: İşin halları
1. ünvan 1 ünvanında yerləşən 30 saylı mənzil (yeni qaydalarla: Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 75, M8, m1) xüsusi mülkiyyət hüququ üzrə Cavabdeh adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində xx.xx.2021-ci il tarixdə ********** nömrə ilə qeydiyyata alınmışdır.
2. “Xəzər Mənzil-Servis" MMM ilə Cavabdeh arasında xx.xx.2018-ci il tarixdə 2 il müddətində qüvvədə olacağı nəzərdə tutulmuş “Mənzil-kommunal xidməti” haqqında müqavilə bağlanılmış, müqaviləyə əsasən “Xəzər Mənzil-Servis" MMM Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 9A ünvanında 8-ci mərtəbədə yerləşən, sahəsi 130 kv.m olan 30 saylı mənzil sahəsinə sahə-kommunal xidmətlərin həyata keçirilməsini, həyatyanı sahənin yaşıllaşdırılmasını, abad saxlanmasını, Cavabdeh isə hər ayın 5-dən gec olmayaraq 130 kv.m. mənzil sahəsi üçün yay aylarında, yəni may ayının 1-dən noyabr ayının 1-nə kimi olan müddət ərzində hər kv.m. üçün 1,20 manat olmaqla cəmi 156 manat, qış aylarında, yəni noyabr ayının 1-dən may ayının 1-nə kimi olan müddət ərzində hər kv.m. üçün 1,50 manat olmaqla cəmi 195 manatı “Xəzər Mənzil-Servis" MMM-nə ödəməyi öhdələrinə götürmüş, Cavabdeh müqaviləni imzalasa da, ona aid şərtlərə etiraz etdiyinə dair qeyd yazmışdır.
3. İddiaçı MMM ilə Cavabdeh arasında bağlanılmış xx.xx.2021-ci il tarixli razılaşmaya görə, Cavabdeh Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif pr-ti 9 A ünvanında, İİ giriş, 8-ci mərtəbədə yerləşən, ümumi sahəsi 130 kv.m. olan 30 saylı mənzil üçün “Müəssisə”yə idarəçiliyə və kommunal xidmət haqlarına 2017-ci ilin fevral ayından 2020ci ilin dekabr ayı daxil olmaqla həmin dövr üçün 4500 (dörd min beş yüz) manat borcu olduğunu qəbul edir və yaxın zaman ərzində ödənilməsinə razılığını bildirir, həmin vəsaitin bir hissəsi olan 2500 (iki min beş yüz) manat vəsaitin bu razılaşma imzalanan gün “Müəssisə”yə ödəməyi, qalıq borc məbləği olan 2000 (iki min) manatı həmin mənzil başqa adamın adına rəsmiləşdiriləndə (satılanda) ödəcəyini, mənzil üçün hər ay 2021-ci ilin yanvar ayından etibarən 160 (bir yüz altmış) manatı da “Müəssisə”yə idarəçiliyə və kommunal xidmətə görə hər ay vaxtında ödəyəcəyini və xidmət haqqı müqaviləsini imzalayacağını öhdəsinə götürür.
4. ünvan 3 ünvanında yerləşən 30 saylı mənzilə (yeni qaydalarla: Bakı şəhəri, Nəsimi rauonu, Vaqif prospekti 75, M8, m1) dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən xx.xx.2021-ci il tarixdə verilmiş çıxarışda, mənzilin ümumi sahəsinin 119,60 m2 olduğu göstərilmişdir.
5. Cavabdeh xx.xx.2021-ci il tarixdə İddiaçı MMM-nə ərizə ünvanlayaraq bildirmişdir ki, xx.xx.2021-ci il tarixindən etibarən mərkəziləşdirilmiş istilik sistemindən istifadə etmir və etməyəcək – buna görə də mənzilinin mərkəziləşirilmiş istilik sistemindən ayrılmasını xahiş edir.
6. İddiaçı MMM xx.xx.2022-ci il tarixli xəbərdarlıq məktubu ilə Cavabdeh borcunun olması barədə xəbardarlıq etmişdir.
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat və qəbul olunmuş məhkəmə aktı
7. İddiaçı MMM (müəssisə) Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, kommunal xidmət haqqı qismində xx.xx.2022-ci il tarixinə 2080 manat yaranmış borcun, xx.xx.2021-ci il tarixli razılaşmaya əsasən ödənilməmiş 2000 manat qalıq borcun, dövlət rüsumu üçün ödənilmiş 62 manatın, yəni ümumilikdə 4142 manat pul vəsaitinin ünvan 6 ünvanında yaşayan Cavabdeh tutularaq müəssisənin hesabına ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
8. İddia tələbi belə əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 9A ünvanında yerləşən yaşayış binasına müəssisə tərəfindən kommunal xidmətlər göstərilir və bununla əlaqədar olaraq xidmətlərin göstərilməsinə dair yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin sahibləri ilə müəssisə arasında kommunal xidmət müqavilələri bağlanılmışdır. Cavabdeh Vaqif pr-ti 9A, mənzil 30 ünvanında 10 ildir ki, yaşayır və ona kommunal xidmətlər göstərilir, lakin buna baxmayaraq cavabdeh, kommunal xidmət haqlarını ödəməkdən imtina edir. Kommunal xidmətlərin göstərilməsi ilə əlaqədar olaraq cavabdehə “Mənzil-kommunal xidməti haqqında” müqavilə təqdim edilmiş və o, müqaviləyə imza atmış, xidmət haqqının ödənilməsi üçün dəfələrlə cavabdehə şifahi müraciətlər olunsa da, heç bir nəticə əldə olunmamışdır. Belə ki, 21 yanvar 2021-ci il tarixində Cavabdeh və müəssisə arasında razılaşma imzalanmış, razılaşmanın 1-ci bəndinə əsasən cavabdeh, ona məxsus mənzil üçün müəssisəyə idarəçilik və kommunal haqlarına görə 2017-ci ilin fevral ayından 2020-ci ilin dekabr ayı daxil olmaqla həmin dövr üçün 4500 (dörd min beş yüz) manat borcu olduğunu qəbul etmiş, yaxın zaman ərzində ödənilməsinə razılığını bildirmiş, həmin vəsaitin bir hissəsi olan 2500 (iki min beş yüz) manatı razılaşma imzalanan gün, qalıq borc məbləği olan 2000 (iki min) manatı həmin mənzil başqa adamın adına rəsmiləşdiriləndə (satılanda) ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Bundan əlavə, razılaşmanın 2-ci bəndinə əsasən, cavabdeh mənzil sahəsinə görə kommunal xidmət haqqı qismində hər ay 160 (bir yüz altmış) manat məbləğində pul vəsaitini ödəməyi, eləcə də kommunal xidmət haqqında müqaviləni imzalamağı da öhdəsinə götürmüşdür. Razılaşmanın 1-ci bəndində qeyd edilən 2500 manat cavabdeh tərəfindən ödənilsə də, razılaşmanın digər şərtləri yerinə yetirilməmişdir. Belə ki, cavabdeh hər ay üçün kommunal xidmət haqqı qismində 160 manat məbləği müəssisəyə ödəməmiş nəticədə yanvar 2021- yanvar 2022 dövrü üçün (13 ay) 2080 (iki min səksən) manat borcu yaranmışdır. Bununla bərabər xx.xx.2021-ci il tarixinə olan 2000 manat qalıq borc da cavabdeh tərəfindən ödənilməmişdir. Kommunal xidmət haqqı borcunun ödənilməməsi ilə əlaqədar olaraq cavabdehə 10 yanvar 2022-ci il tarixli pretenziya məktubu göndərilmiş, buna baxmayaraq ödənişlər təmin edilməmişdir.
9. Cavabdeh iddiaya etiraz etmiş, eyni zamanda qarşılıqlı iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət edərək, 18 aprel 2021-ci ildən etibarən mənzilində (ünvan 6) mərkəzləşdirilmiş istilik sistemindən istifadə etmədiyinə görə əsassız hesablanmış 1920 manat borcun silinməsi, eləcə də, bundan sonra mənzil-kommunal xərclərinin 119,40 kv.m-lə hesablanması, yaşadığı mərtəbənin özü tərəfindən təmizlənməsinin, evin məişət tullantılarının özü tərəfindən aparılmasının və himayəsində olan X4 1-ci dərəcəli əlil olduğunun nəzərə alınaraq kommunal xidmətlərə görə hər ay 60 manat ödəməyə razı olunmasına dair ədalətli qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir.
10. Cavabdeh qarşılıqlı iddia tələbini əsaslandırmışdır ki, 02 oktyabr 2018-ci il tarixdə müəssisə tərəfindən ona təqdim olunan mənzil-kommunal xidməti haqqında müqavilənin şərtləri ilə tanış olduqdan sonra etiraz etdiyinə dair imza ataraq müqavilənin dəyişdirilməsini istəmiş, lakin etirazına 3 gün müddətində baxmalı olan müəssisə nə şifahi, nə də yazılı bir rəsmi məlumat verməmiş, ona borc hesablanmışdır. Halbuki bu günə qədər yaşadığı mərtəbəni özü təmizləyir, evin məişət tullantılarını özü aparır, mərtəbədə öz qapısının üzərində işıqlandırma var, həmin işıq mənzilin elektrik sayğacına birləşdirilib. Binanın mühafizəsinə ehtiyacı yoxdur, çünki 24 saat blokun qapısı açıqdır, nəzarət yoxdur və istənilən insan binaya sərbəst daxil olur. Bununla bağlı dəfələrlə müəssisəyə müraciət etmiş, lakin heç bir müraciəti nəzərə alınmamışdır. 18 aprel 2021-ci il tarixindən bu günə qədər öz mənzilində (ünvan 6) mərkəzləşdirilmiş istilik sistemindən istifadə etmir, çünki mərkəzləşdirilmiş istilik sistemində bir neçə dəfə təmir işləri aparılmışdır və binanın istiliklə təchizatı hər dəfə də soyuq aylarda dayandırılmışdır. Sonuncu dəfə təmir işləri 2022-ci ilin əvvəlində baş vermişdir. Eyni zamanda mərkəzləşdirilmiş istilik sisteminin tarif qiyməti yüksək olduğuna görə ödəyə bilmir və maddi durumu buna imkanı vermir. Bununla bağlı müəssisəyə dəfələrlə şifahi, eləcə də yazılı rəsmi olaraq bildirmişdi. Müəssisə onun məktubuna cavab olaraq bildirmişdir ki, “tərəfinizdən yaşadığınız mənzilə fərdi istilik cihazı (kombi) quraşdırılmışdır. Fərdi istilik sistemi (kombi) vasitəsinin mənzilinizdə quraşdırılması ilə bağlı yaşayış binasının təsdiq olunmuş qaz təchizatı layihəsinə əsasən mənzillərdə mətbəxdə quraşdırılan sobadan (4 gözlü qaz plitəsi) əlavə hər hansı bir qaz cihazının quraşdırılması nəzərdə tutulmayıb”. O, mülkiyyətçidir, əgər mərkəzləşdirilmiş istilik sisteminin tarif qiyməti yüksəkdirsə, bundan istifadə etmək məcburiyyətində deyil. Çünki bir mülkiyyətçi kimi imtina etmək hüququ var. Binada aylıq kommunal ödəniş haqqının məbləğinin təyini, artırılıb-azaldılması mənzil mülkiyyətçinin ümumi yığıncağı tərəfindən müəyyən edilir, müəssisə tərəfindən yox. Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməsi barədə qərar olmadan müəssisənin hesabladığı şişirdilmiş ödənişlərdən imtina etmək hüququ var. 18 aprel 2021-ci il tarixindən bu gün qədər öz mənzilində (ünvan 6) mərkəzləşdirilmiş istilik sistemindən istifadə etmir və mənzilində texniki və təhlükəsizlik tələblərinə cavab verən müvafiq qaydada cihazın (kombi) quraşdırılması barədə Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyinə, “Azəriqaz” İB-yə və "xxxx" ASC-yə zəng edərək müraciət etmiş, sözügedən qurumlar da ona heç bir qanunsuzluğa yol verilmədiyi və mülkiyyətçi olaraq müvafiq qaydada tələblərə cavab verən cihaz (kombi) quraşdırılmasının hüququ olduğunu bildirmişlər. 18 aprel 2021-ci il tarixində mənzilində qanunvericiliyin tələblərinə cavab verən cihaz (kombi) quraşdırdıqdan sonra “Azəriqaz” İB ilə əlaqə saxlamış, onların əməkdaşlarının iştirakı ilə baxış keçirilmiş və bildirilmişdir ki, müvafiq təhlükəsizlik tələblərə uyğun olaraq cihaz (kombi) quraşdırılıb və bu barədə akt tərtib edilmişdir. Mərkəzləşdirilmiş istilik sistemindən 18 aprel 2021-ci il tarixindən etibarən istifadə etmədiyi halda, müəssisənin bunu nəzərə almadan ondan xx.xx.2021-ci ildən xx.xx.2022ci ilə qədər şişirdilmiş kommunal xərcləri və istilik sistemi daxil olmaqla ümumilikdə 1920 (bir min doqquz üz iyirmi) manat borcu tələb etməsi düzgün deyil. Qurumların müvafiq qanunvericiliyə əsasən quraşdırdığı sayğaclar üzrə ayda işığa 30 manat, suya 30 manat, qaza 40 manat ödədikdən sonra, nəyə görə müəssisənin şişirdilmiş kommunal xidmətinə hər ay 160 manat, ümumi olaraq isə hər ay 260 manat ödəməlidir? Belə çıxır ki, mülkiyyətçi olaraq öz mənzilində kirayədə yaşayır. 02 oktyabr 2018-ci il tarixli mənzilkommural xidməti haqqında müqavilənin müddəti bitdikdən sonra 2021-ci ildə mənzilkommunal xidməti haqqında yeni müqavilənin şərtləri ilə tanış olduqda, etirazını bildirərək müqaviləni imzalamamış, həmin il, yəni 2021-ci ilin əvvəlində mənzilini sənədləşdirmək üçün müəssisəyə müraciət edərək maliyyə sənədi istədiyi zaman, ona bildirmişlər ki, yeni razılaşma sənədi (kommunal xidmətlərinin ödənilməsi barədə) imzalamasa maliyyə arayışı verməyəcəklər. Məcburiyyət qarşısında qalaraq razılaşma adlı sənədi imzalamışdır. Dövlət reyestrindən çıxarışını almaq üçün müvafiq sənədləri hazırlayıb dövlət qurumuna göndərdikdən sonra Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin nümayəndələri mənzilinə gəlib otaqlarının sahəsini bir-bir hesabladıqdan sonra məlum olmuşdur ki, onun əmlakının ümumi sahəsi 119,60 kv.m təşkil edir. Amma müəssisə bu günə qədər kommunal ödənişlərə görə müqavilələrdə və razılaşma sənədində mənzilini 130 kv.m kimi göstərmişdir. Bütün sənədlərə baxandan sonra məlum olmuşdur ki, kommunal xidmət üzrə müəssisə bu günə qədər onu aldadıb, kommunal xidmətə görə əlavə 10,4 kv.m.-in pulunu borc kimi hesablayaraq ondan qanunsuz tələb ediib. Halbuki Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən çıxarışda mənzilin sahəsi 119.60 kv.m təşkil edir. Belə halda bağlanmış müqavilələr etibarsız hesab edilməlidir və hesablama yenidən aparılmalıdır. Heç bir yerdə işləmir, himayəsində olan X6 1-ci dərəcəli əlildir, onunla yaşayır. İllərdi ona baxır (diaqnoz: Qulluq və müalicə tələb edən ciddi davranış pozuntusu, ağır kəmağıllıq, kəskin imbesillik, kobud nitq və davranış pozuntuları ilə ümumi xəstədir). Müəssisənin şişirdilmiş kommunal xidməti yüksək olduğuna görə ödəyə bilmir, maddi durumu buna imkanı vermir. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş (Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu. Vaqif prospekti 9A, mənzil 30) çıxarışda mənzilin ümumi sahəsi 119,60 kv.m olduğuna görə, müəssisə tərəfindən mənzilkommunal xidməti müqavilələrində və razılaşma sənədində 10 kv.m əlavə əsassız yazılmış 2017-ci il ilin fevral ayından 2020-ci ilin dekabr ayınadək cəmi 588 (beş yüz səksən səkkiz) manat təşkil etmiş məbləğin, borcdan qalmış 2000 (iki min) manatdan silinməsini xahiş edir və yerdə qalan 1412 (min dörd yüz on iki manat) manatı hissə-hissə ödəməyə razıdır.
11. Sonradan Cavabdeh məhkəməyə növbəti dəfə etiraz ərizəsi vermiş, etirazında, mənzilinin ümumi sahəsi 130 kv.m. olmadığına görə əlavə 10,4 kv.m-ə görə hesablanan borc tələbinin təmin edilməməsini xahiş etməklə, İddiaçı MMM ilə bağladığı xx.xx.2021-ci il tarixli razılaşmaya əsasən ödəməli olduğu 2000 manatı tam ödəməyə hazır olduğunu, bunun üçün razılaşmaya xitam verilməsini və onunla yeni şərtlərlə müqavilə bağlanılmasına razı olduğunu, 18.04.202-ci il tarixdən etibarən mənzilində mərkəziləşdirilmiş istilik sistemindən istifadə etmədiyinə görə həmin xidmətə görə hesablanmış borcun silinməsini, 2021-ci ilin yanvar ayından sonra hesablamaların 119,6 kv.m. ölçüsü ilə aparılmasını istəmişdir.
12. Bakı şəhər Nəsimi Rayon Məhkəməsinin (məhkəmə) xx.xx.2022-ci il tarixli qərardadı ilə Cavabdeh qarşılıqlı iddia ərizəsinin Azərbaycan Respublikası Mülki- Prosessual Məcəlləsinin 259.0.11-ci maddəsinə əsasən baxılmamış saxlanılması qərara alınmış, həmin tarixli qətnamə ilə isə müəssisənin iddia tələbinin təmin edilməməsi, ödənilmiş dövlət rüsumunun müəssisəyə aid edilməsi qət olunmuşdur.
13. Müəssisənin iddia tələbinin rədd olunması ilə bağlı qənaətini məhkəmə aşağıdakı kimi əsaslandırmışdır: 10.1. Mənzil qanunvericiliyinə əsasən kooperativ binanın tikintisi və (və ya) yenidən qurulması tam başa çatdıqdan və həmin binada mövcud olan yaşayış və qeyriyaşayış sahələrinin ümumi sayının əlli faizindən çoxuna mülkiyyət hüququ qanunla müəyyən olunmuş qaydada mənzil-tikinti kooperativinin üzvlərinə keçdikdən 1 ay sonra binanın idarə edilməsi ilə bağlı kooperativin səlahiyyətləri bitir. Mənzil Məcəlləsinin 109.5ci maddəsinin imperativ göstərişinə müvafiq olaraq həmin müddət ərzində mənzil-tikinti kooperativinin qanunla müəyyən olunmuş qaydada ləğvi və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməsi barədə qərar qəbul edilməli və hüquqi şəxslərin dövlət qeydiyyatı haqqında qanunvericiliyə uyğun olaraq zəruri tədbirlər görülməlidir. Qanunvericiliyə əsasən, kommunal xidmətlərin məbləğini müəyyən etmək səlahiyyəti məhz çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağına məxsusdur. Qanunun mənasına görə xidmətlərin məbləği ya ümumi yığıncağın özü tərəfindən müəyyən edilməli, yaxud da müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi normativlərə uyğun hesablanmalıdır. Binanın idarəetmə orqanı çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağıdır və binanın idarəetmə üsulunu seçmək səlahiyyətinə sahibdir. İxtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradılmadığı çoxmənzilli binanın yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqqın miqdarı ümumi yığıncaqda müəyyən edilir. Əgər yığıncaqda həmin haqqın miqdarının müəyyənləşdirilməsi barədə qərar qəbul edilməzsə, bu miqdar müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyənləşdirilir. Mülkiyyətçilər sözügedən haqqı yazılı müqavilə əsasında ödəməlidirlər. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu üç formada nəzərdə tutulur: binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilməsi; mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilməsi; idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilməsi. (Mənzil Məcəlləsinin 125, 128.0.3, 138.1, 138.4, 139.1, 140.3, 141.2-ci maddələri). 10.2. Hazırki iş üzrə mübahisəli binanın sahə mülkiyyətçilərinin yuxarıda qeyd edilən idarəetmə üsullarından birini seçmələrinə və ya digər qanuni tədbirlər görmələrinə dair sübutlar təqdim edilməmişdir. Faktiki vəziyyət isə ondan ibarətdir ki, binanı inşa etmiş "xxxx" MTK ilə iddiaçı "xxxx" MMM arasında bağlanmış müqavilə əsasında binanın idarəçiliyini məhz sonuncu şirkət həyata keçirir. Belə ki, binada sözügedən xidmətlərin faktiki olaraq iddiaçı tərəfindən verilməsi, bina sakinlərinin bu xidmətlərdən yararlanmaları, bir çoxunun iddiaçı ilə yazılı müqavilə bağlaması işin mübahisəsiz halıdır. Bu hallar ona dəlalət edir ki, həm "xxxx" MTK, həm də sahə mülkiyyətçiləri binanın idarəçiliyini "xxxx" MMM-yə tapşırmışlar. Binanın idarəçiliyi ilə bağlı bir sıra işlərin (ümumi birgə mülkiyyətdə olan yerlərin saxlanılması, işıqlandırılması, mühafizənin təşkili və s.) bir neçə il ərzində MMM tərəfindən həyata keçirildiyi, bu işlərin görülməsinin bir qayda olaraq sahə mülkiyyətçilərinin mənafeyinə uyğun olması və onların bu xidmətlərdən yararlanmaları şübhəsizdir. 10.3. Bununla bağlı məhkəmə qeyd edir ki, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi səlahiyyəti binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti vasitəsilə həyata keçirilir. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərcləri, habelə kommunal xidmətlərə görə haqqı yazılı müqavilə əsasında və ya Mənzil Məcəlləsində nəzərdə tutulan qaydada qəbul edilmiş qərar əsasında ödəməlidirlər. Binanın idarə edilməsi ilə bağlı tam səlahiyyət sahə mülkiyyətçilərinə məxsusdur və binanın idarə edilməsi üsulu mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının qərarı əsasında dəyişdirilə bilər. İddiaçı isə çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üçün yuxarıda qeyd edilən qanunvericiliyin tələblərinə uyğun formada binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən seçilməmişdir. 10.4. Bundan başqa iş materiallarından, tələb olunan müddət üçün cavabdehlə iddiaçı arasında kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməsi ilə bağlı müqavilə bağlanması və ya qeyd olunan qərarın qəbul edilməsi də müəyyən olunmur. Belə ki, iddiaçı tərəf bununla bağlı sübutlar təqdim etməmişdir. İş materiallarında xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilənin surəti mövcuddur ki, həmin müqavilədə cavabdeh "etiraz edirəm” qeydi ilə orada əks edilmiş şərtlərlə razı olmadığını bildirmişdir. Qanunvericiliyin yuxarıda sadalanan müddəalarından isə görünür ki, mənzil tikinti kooperativi üzvlərinin kommunal xidmətlərə görə ödəniş haqqlarının müəyyən edilməsi kooperativ üzvlərinin ümumi yığıncağı tərəfindən həyata keçirilir. Bunun üçün isə payçıların (mənzil mülkiyyətçilərinin) yarıdan çoxunun iştirakı ilə keçirilən ümumi yığıncağın qərarı zəruridir. 10.5. Belə olan halda məhkəmə hesab edir ki, MTK-nın səlahiyyətli olması müəyyən edilməyən protokollara və müqaviləyə əsasən tələb olunan məbləğdə iddia tələbinin təmin edilməsi üçün əsaslar yoxdur. Belə ki, iddiaçı tərəfindən əvvəlki dövr üçün müvafiq ödənişlərin tələb edilməsinə əsas verən kooperativ üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan qaydada bağlanmış müqavilə məhkəməyə təqdim edilməmiş, binada mövcud olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin ümumi sayının əlli faizindən çoxuna mülkiyyət hüququ qanunla müəyyən olunmuş qaydada mənzil-tikinti kooperativinin üzvlərinə keçdikdən 1 ay sonra iddiaçı kommunal xidmətlərin ödənilməsini tələb etmək üzrə subyektiv hüququnu ümumiyyətlə itirmişdir. 10.6. Məhkəmə həmçinin tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2021-ci il tarixli razılaşma ilə əlaqədar yuxarıda nümayiş etdirdiyi mövqeyini təkrarlayaraq "Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Mülki Məcəllənin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2 aprel 2021-ci il tarixli Qərarındaki hüquqi mövqeyə istinadən qeyd etməyi zəruri sayır ki, istənilən iddia tələbi ilə əlaqədar məhkəmə icraatının ən əsas vəzifəsi həmin tələbin hüquqi əsasının olubolmadığının müəyyən olunmasıdır. Məhkəmələr bunu tərəflərin həmin tələblə bağlı hansı hüquqi əsaslandırmanı irəli sürmələrindən asılı olmayaraq müstəqil surətdə mü-əyyən etməlidir. 10.7. Belə ki, mülki qanunvericilik tərəfindən əqdin etibarlı olması aşağıdakı şərtlər sistemi daxilində müəyyən edilir: 1) məzmunun qanuniliyi; 2) əqdi həyata keçirən hüquqi və fiziki şəxslərin əqddə iştirak etmək qabiliyyətinin olması; 3) iradə və iradə ifadəsinin müvafiqliyi; 4) əqdin formasına riayət edilməsi. Göründüyü kimi əqdlərin etibarlılığı onu təşkil edən elementlərin etibarlılığından asılıdır. Əqdin hansı elementinin qüsurlu olmasından asılı olaraq, etibarsız əqdlər bir neçə qrupa bölünür: subyektiv tərkibinin, iradənin, formanın və məzmunun qüsurlu olduğu etibarsız əqdlər. İradə və iradə ifadəsinin vahidliyi əqdin etibarlılığının zəruri şərtidir. İradənin qüsurlu olduğu əqdlərdə ya tərəfin əqdin bağlanmasına daxili iradəsi olmur, ya da onun daxili iradəsi düzgün formalaşmır. 10.8. Yuxarıda qeyd olunanlara əsasən məhkəmə hesab edir ki, tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2021-ci il tarixli razılaşma, əqdi həyata keçirən hüquqi şəxsin əqddə iştirak etmək qabiliyyətinin olmamasına görə, subyektiv tərkib baxımından qüsurludur və beləliklə də bu razılaşmaya əsasən, həmin əqd heç bir hüquqi nəticəyə səbəb olmadığından, iddiaçı cavabdehdən hər hansı hüquqi hərəkəti həyata keçirməyi tələb edə bilməz. 10.9. Beləliklə, məhkəmə iş materiallarında olan sübutlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, iddia əsassız olduğundan rədd edilməlidir.
14. Gəldiyi qənaətin hüquqi əsası kimi məhkəmə, Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 43.1-ci, 43.2.4-cü, 109.5-ci, 121.1-ci, 125.1-ci, 125.2.4-cü, 128.03-cü, 138.1-ci, 138.4-cü, 139.1-ci, 140.3-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “V.Ələsgərovanm şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 27 aprel 2015-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 29 dekabr 2015-ci il tarixli və “R. Məhərrəmovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 13 yanvar 2020-ci il tarixli Qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 22 sentyabr 2020-ci il tarixli qərarlarına istinad etmişdir.
15. Həmin qətnamədən "xxxx" MMM-nin nümayəndəsi apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv edilməsini və iddianın təmin olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, şikayətini iddia ərizəsinin məzmununa uyğun əsaslandırmaqla məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarını pozduğunu, gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan halları aydınlaşdırmadığını, Mənzil Məcəlləsinin müddəalrını düzgün təfsir etmədiyini irəli sürmüşdür.
b) Apelyasiya baxışı zamanı keçirilən məhkəmə iclası və verilən izahatlar
16. "xxxx" MMM-nin nümayəndəsi X7 apellyasiya şikayətinin dəlillərinə uyğun izahat verərək şikayətin təmin olunmasını xahiş etmiş, Cavabdeh nümayəndəsi X2 isə şikayətin əsassız olduğunu, bununla belə 2000 manat qalıq borcun ödənilməsinə, eləcə də yeni şərtlərlə müqavilə bağlanılmasına və həmin müqavilə əsasında göstərilən real xidmətlərə görə haqq ödəməyə etiraz etmədiyini bildirmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
17. Maddə 358. Səlahiyyətsiz şəxsin əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verməsi, əgər səlahiyyətli şəxsin icazəsi (qabaqcadan verilmiş razılığı) ilə həyata keçirilirsə, etibarlıdır. Əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verilməsi, əgər səlahiyyətli şəxs bunu bəyənirsə, etibarlı olur.
18. Maddə 385.1 Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkətlər etməli, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
19. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
20. Maddə 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.
21. Maddə 404.1. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır.
22. Maddə 404.2. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır.
23. Maddə 405.1. Tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır.
24. Maddə 407.2. Sadə yazılı müqavilə müvafiq qaydada imzalandığı, notarial qaydada təsdiq edilməli müqavilə isə müvafiq qaydada təsdiq edildiyi andan bağlanmış sayılır.
25. Maddə 419.1. Müqavilələrin standart şərtlərinin formaca qeyri-adi olduğuna görə digər tərəfin nəzərdə tuta bilmədiyi müddəaları müqavilənin tərkib hissəsinə çevrilmir.
26. Maddə 420.1. Təklif etmiş tərəfin sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olmayan fiziki şəxslər barəsində tətbiq etdiyi müqavilənin standart şərtlərində aşağıdakılar etibarsız sayılır: 420.1.2. təklif etmiş tərəfin öz öhdəliklərinin icrası üçün əvvəlcədən müəyyənləşdirilmiş normalardan fərqlənən, tənasübsüz surətdə uzun və ya kifayət qədər aydın olmayan müddətlər (öhdəliklərin pozulması zamanı müddətlər) müəyyənləşdirdiyini ifadə edən müddəalar.
27. Maddə 420.2. Müqavilənin standart şərti müqaviləyə daxil edilmiş olsa da, etimad və vicdanlılıq prinsiplərinə zidd olaraq müqavilənin digər tərəfi üçün zərərlidirsə, etibarsızdır. Bu zaman həmin şərtlərin müqaviləyə daxil edildiyi şərait, tərəflərin qarşılıqlı maraqları və sair nəzərə alınmalıdır.
28. Maddə 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
29. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi başa düşülür. Bu mənada, öhdəliyin pozulması dedikdə öhdəliyin tərkibini təşkil edən hərəkətlərin ümumiyyətlə yerinə yetirilməməsi, lazımınca icra edilməməsi dedikdə isə vaxtında icra edilməməsi, xammalın, işin və xidmətin qüsurlu icrası və ya öhdəliyin tərkibini müəyyən edən digər şərtlərin pozulması başa düşülməlidir.
30. Maddə 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.
31. Maddə 560.1. Mülki hüquqlar hüquqa uyğun həyata keçirilməlidir. Hüquqdan yalnız başqalarına ziyan vurmaq məqsədi ilə istifadə edilməsi yolverilməzdir.
32. Maddə 777.1. Tapşırıq müqaviləsinə görə, tapşırığı həyata keçirməyi öhdəsinə götürən şəxs (vəkalət alan) başqa şəxsin (vəkalət verənin) ona tapşırdığı əqdləri, işləri və ya digər xidmətləri konkret nəticə əldə olunmasına təminat vermədən icra etməyi öhdəsinə götürür.
33. Maddə 777.2. Tapşırıq müqaviləsi həm şifahi, həm də yazılı formada bağlana bilər. Müqavilə vəkalət alanın tapşırığı qəbul etməsindən sonra qüvvəyə minir.
34. Maddə 783.2. Vəkalət verən vəkalət alana yalnız o halda muzd ödəməlidir ki, bu, şərtləşdirilmiş olsun və ya belə qəbul edilmiş olsun, xüsusən o hallarda ki, şəraitə görə vəkalət alan müstəqil peşə fəaliyyəti şəklində bu cür əqdlər bağlayır və ya xidmətlər göstərir.
35. Maddə 783.3. Əgər bu Məcəllənin 783.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan hallarda muzdun miqdarı müəyyənləşdirilməyibsə, tarif olduqda bu tarifə uyğun muzd, tarif olmadıqda isə vəkalət alanın olduğu yerdə qəbul edilmiş muzd şərtləşdirilmiş muzd sayılır.
36. Maddə 1087.1. Özgəsinin (sahibkarın) işlərini tapşırıq və ya digər əsas olmadan aparan şəxs (icraçı) onu vicdanla aparmağa borcludur.
37. Maddə 1087.2. İşlərin tapşırıqsız aparılmasını sonradan sahibkar bəyəndikdə bu bölmənin müddəaları əvəzinə tapşırıq haqqında müddəalar tətbiq olunur.
38. Maddə 1090.1. Əgər işlərin aparılması sahibkarın mənafeyinə və ehtimal olunan istəyinə uyğun gəlirsə, icraçı xərclərin əvəzinin ödənilməsini və öhdəliklərdən azad olunmasını tələb edə bilər. İcraçı lazımi vicdanlılıqla fəaliyyət göstərmişsə, bu qayda işlərin aparılmasının gözlənilən nəticə ilə qurtarmadığı halda da tətbiq olunur.
39. Maddə 882.1. Borcun etiraf edilməsini, həm də öhdəliyə əsas verən şəkildə etiraf edilməsini nəzərdə tutan hər hansı müqavilənin (mövcud borcun etirafı haqqında mücərrəd müqavilənin) yalnız o halda qüvvəsi vardır ki, borc öhdəliyi yazılı şəkildə və mövcudluğu etiraf edilən borcun əsaslandırılması üçün müəyyənləşdirilmiş forma üzrə verilsin. Əgər mövcudluğu etiraf edilmiş öhdəlik münasibətlərinin yaranması üçün ayrı forma nəzərdə tutulubsa, etiraf üçün də belə forma tələb edilir.
40. Maddə 882.2. Bu Məcəllədə nəzərdə tutulan başqa göstərişlər olmadıqda, mövcud borcun etirafı haqqında mücərrəd müqaviləyə əsaslanan iddiaya qarşı başlıca əqddən irəli gələn heç bir etiraz irəli sürülə bilməz.
Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi
41. Maddə 38.1. Çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması üzrə xərclər binanın sahə mülkiyyətçilərinin hesabına ödənilir.
42. Maddə 119.1. Çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədi ilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti hesab edilir.
43. Maddə 135.1. Fiziki və hüquqi şəxslər, həmçinin belə xidmətlərdən istifadə edən dövlət orqanları, bələdiyyələr və digər təşkilatlar yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqı vaxtında və tam məbləğdə ödəməyə borcludurlar.
44. Maddə 135.2. Yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməsi vəzifəsi aşağıdakı andan yaranmış hesab edilir: 135.2.1. yaşayış sahəsinin sosial kirayə müqaviləsi üzrə kirayəçi üçün – belə müqavilə bağlandığı andan; 135.2.2. dövlət və ya bələdiyyə mənzil fondunun yaşayış sahəsinin kirayə müqaviləsi üzrə kirayəçi üçün – belə müqavilə bağlandığı andan; 135.2.3. mənzil-tikinti kooperativi üzvləri üçün – mənzil-tikinti kooperativi tərəfindən yaşayış sahəsinin verildiyi andan; 135.2.4. yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi üçün – yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əmələ gəldiyi andan.
45. Maddə 137.1. Çoxmənzilli binanın idarəetmə müqaviləsində başqa müddət nəzərdə tutulmayıbsa, yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqq hər ay üçün həmin aydan sonra gələn ayın beşinədək təqdim edilmiş ödəniş sənədləri əsasında həmin aydan sonra gələn ayın on beşinədək ödənilir.
46. Maddə 137.7. Bilavasitə mülkiyyətçilər tərəfindən idarə olunan çoxmənzilli binanın yaşayış sahələrinin mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqları müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq ödəyirlər.
47. Maddə 137.8. Yaşayış evlərinin mülkiyyətçiləri həmin evlərin saxlanması və təmiri üzrə xidmət və işlərin xərclərini çəkir, müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq kommunal xidmətlərə görə haqq ödəyirlər.
48. Maddə 137.9. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri həmin sahələrin saxlanması və təmiri üzrə xidmət və işlərin xərclərini müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq çəkirlər.
49. Maddə 137.10. Mülkiyyətçilər, kirayəçilər və ya digər şəxslər tərəfindən sahənin istifadə edilməməsi yaşayış sahəsinə və faktiki istehlak edilmiş kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməməsi üçün əsas deyildir.
50. Maddə 139.1. Kommunal xidmətlərə görə haqqın miqdarı qanunvericiliyə əsasən müəyyənləşdirilmiş tariflər əsasında müvafiq fəaliyyət növünü həyata keçirən şəxslərlə bağlanan müqavilələrdə müəyyən edilir.
51. Maddə 139.2. Yaşayış sahəsinə mülkiyyət formasının, yaşayış sahəsindən istifadə əsaslarının dəyişməsi, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənziltikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradılması və ləğv edilməsi kommunal xidmətlərə görə haqqın miqdarının dəyişdirilməsinə əsas deyildir.
52. Maddə 140.1. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçisi ona məxsus olan sahənin saxlanması xərclərini çəkməyə, habelə yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqq ödəmək yolu ilə çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına çəkilən xərclərdə onun həmin əmlaka ümumi mülkiyyət hüququnda payına mütənasib olaraq iştirak etməyə borcludur.
53. Maddə 141.2. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri binanın aşağıdakı idarə edilməsi üsullarından birini seçməyə borcludur: 141.2.1. binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilmə; 141.2.2. mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilmə; 141.2.3. idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə.
54. Maddə 141.3. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında seçilir və istənilən vaxt onun qərarı əsasında seçilə və ya dəyişdirilə bilər. İdarəetmə üsulunun seçilməsi barədə ümumi yığıncağın qərarı binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün məcburidir.
55. Maddə 141.4. Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən altı ay ərzində həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın idarəetmə üsulunun seçilməsi məsələsinin həlli üçün binanın sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağını çağırmalıdır. Belə yığıncaqda bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsinin müddəaları bələdiyyə tərəfindən sahə mülkiyyətçilərinin nəzərinə çatdırılmalıdır.
56. Maddə 141.5. Bir il ərzində çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada idarəedici təşkilatın seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirməlidir, bu şərtlə ki, bu Məcəllənin 141.4-cü maddəsinin tələbləri yerinə yetirilmiş olsun. Belə açıq müsabiqə açıq müsabiqənin nəticələri əsasında bağlanmış çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsinin qüvvədə olma müddəti başa çatanadək, həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi halda da keçirilir.
57. Maddə 141.8. Çoxmənzilli binanın istənilən sahə mülkiyyətçisi bələdiyyə tərəfindən bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsinin müddəalarına uyğun olaraq idarəedici təşkilatın seçilməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət edə bilər.
Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin “R.Məhərrəmovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 13 yanvar 2020-ci il tarixli Qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 22 sentyabr 2020-ci il tarixli qərarı
58. “Mənzil qanunvericiliyi sahə mülkiyyətçilərinin mütləq şəkildə mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə üzvlüyünü tələb etmir. Belə ki, Mənzil Məcəlləsinin 121.1-ci maddəsində binaların sahə mülkiyyətçilərinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətində iştirakı vəzifə kimi yox, hüquq kimi göstərilmişdir. Bununla belə çoxmənzilli binaların sahə mülkiyyətçisinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin üzvü olmaması onu ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərclərin və kommunal xidmətlərin ödənilməsi vəzifəsindən azad etmir”.
Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin “V.Ələsgərovanm şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 27 aprel 2015-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 29 dekabr 2015-ci il tarixli qərarı
59. “...Yuxarıda göstərilən vəzifə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən Mənzil Məcəlləsində (126.9 və 44-47-ci maddələr) nəzərdə tutulan qaydada qərar qəbul edilməsi nəticəsində yarana bilər. Bu, xüsusilə kommunal xidmət haqqının müəyyən edilməsinə aiddir. Mənzil Məcəlləsinin 128.0.3-cü maddəsinə əsasən, müvafiq il üçün cəmiyyətin xərclər və gəlirlər smetasını və maliyyə fəaliyyəti haqqında hesabat tərtib etmək, onları təsdiq olunmaq üçün cəmiyyət iştirakçılarının ümumi yığıncağına təqdim etmək mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin idarə heyətinin vəzifəsidir. Nəzərə almaq lazımdır ki, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti iştirakçılarının ümumi yığıncağı cəmiyyətin ali idarəetmə orqanıdır, cəmiyyətin idarə heyətinin səlahiyyətlərinə aid olan məsələləri həll etmək hüququna malikdir (Mənzil Məcəlləsinin 125.1 və 125.4-cü maddələri). Həmin Məcəllənin 125.2.4-cü maddəsinə müvafiq olaraq isə cəmiyyətin üzvlərinin mütləq ödənişlərinin və haqlarının miqdarını müəyyən etmək ümumi yığıncağın müstəsna səlahiyyətidir”.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
60. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
61. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
62. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
63. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
64. Maddə 385. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi.
Apellyasiya baxışının həddi
65. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
66. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
İşə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyasının mövqeyi
67. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi qaydası Mənzil Məcəlləsinin 141-ci maddəsində açıqca göstərilmişdir. Binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında qanunda göstərilən üsullardan biri (binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilmə, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilmə və ya idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə) seçilmədikdə binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi bu məsələsinin həlli üçün binanın sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağını çağırmalıdır. Bu mümkün olmadıqda həmin bələdiyyə müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada idarəedici təşkilatın seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirməlidir. Sahə mülkiyyətçiləri isə belə müsabiqə nəticəsində seçilmiş idarəedici təşkilatla qanunla müəyyən edilmiş qaydada həmin binanın idarə edilməsi barədə müqavilə bağlamağa borcludurlar (§ 53-57).
68. Göründüyü kimi qanunverici, çoxmənzilli binanın idarə edilməsini ilk növbədə sahə mülkiyyətçilərinin özlərinə həvalə etmişdir. Onlar tərəfindən bu məsələ həll edilmədikdə bələdiyyənin müvafiq vəzifələri nəzərdə tutulmuşdur.
69. Hazırkı iş üzrə, cavabdehin yaşadığı binanın sahə mülkiyyətçilərinin yuxarıda qeyd edilən idarəetmə üsullarından birini seçmələrinə və ya digər qanuni tədbirlər görmələrinə dair sübutlar birinci instansiya məhkəməsinə təqdim edilməmişdir. Faktiki vəziyyət isə ondan ibarətdir ki, binanı inşa etmiş "xxxx" MTK-nın “Xəzər Mənzil Servis» MMM ilə bağladığı xx.xx.2010-cu il tarixli müqavilə əsasında binanın idarəçiliyini məhz sonuncu şirkət həyata keçirir. Belə ki, binada sözügedən xidmətlərin faktiki olaraq "xxxx" MMM tərəfindən verilməsi, bina sakinlərinin bu xidmətlərdən yararlanmaları, bir çoxunun, o cümlədən cavabdehin "xxxx" MMM ilə yazılı müqavilə bağlaması işin mübahisəsiz halıdır. Bu hallar ona dəlalət edir ki, həm "xxxx" MTK, həm də sahə mülkiyyətçiləri binanın idarəçiliyini "xxxx" MMM-yə tapşırmışlar.
70. Kollegiya onu da qeyd edir ki, binanın idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilməsinə dair "xxxx" MTK-nın Ümumi Yığıncağının qərarının olmaması faktı özüözlüyündə "xxxx" MMM ilə bağlanmış xx.xx.2010-ci il tarixli müqavilənin etibarsız olması nəticəsinə gəlmək üçün kifayətedici əsas deyil. Çünki bu səlahiyyətin olmamasına görə həmin müqavilənin etibarsız sayılması haqqında nəinki "xxxx" MTK tələb irəli sürməmiş, əksinə işdən görünür kimi müqavilə tərəfləri binanın idarəçiliyi ilə bağlı əqddə razılaşdırılmış hərəkətləri faktiki olaraq icra etmişlər və edirlər.
71. Qeyd olunmalıdır ki, səlahiyyətsiz şəxsin əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verməsi, əgər səlahiyyətli şəxsin icazəsi (qabaqcadan verilmiş razılığı) ilə həyata keçirilirsə, etibarlıdır (§17).
72. Odur ki, iddiaçının tələblərinin müqavilə əsası araşdırılarkən tərəflər arasında tapşırığa dair mülki hüquqi münasibətlərinin mövcudluğu da nəzərə alınmalıdır (§ 32-35).
73. Hazırkı işin halları baxımından eyni zamanda nəzərə alınmalıdır ki, iddianın müqavilə əsası müəyyən edilməsə (tərəflər arasında müqavilə münasibətləri olmasa) belə, tələblərin qanundan irəli gələn öhdəliklər (bu işin halları baxımından özgə işlərini tapşırıqsız aparma normaları) çərçivəsində əsaslı olub-olmamasına da hüquqi qiymət verilməlidir.
74. Belə ki, binanın idarəçiliyi ilə bağlı bir sıra işlərin (ümumi birgə mülkiyyətdə olan yerlərin saxlanılması, işıqlandırılması, mühafizənin təşkili və s.) uzun illərdir "xxxx" MMM tərəfindən həyata keçirildiyi, bu işlərin görülməsinin bir qayda olaraq sahə mülkiyyətçiərinin mənafeyinə uyğun olması və onların bu xidmətlərdən yararlanmaları şübhəsizdir.
75. Belə olan halda, MMM-in tələbinə Mülki Məcəllənin 1087-ci və digər aidiyyəti maddələri çərçivəsində hüquqi qiymət verilmədən rədd edilməsi əsaslı yanaşma hesab edilə bilməz (§ 36,38).
76. O da nəzərə alınmalıdır ki, sözügedən xidmətlər tapşırıqsız aparıldıqda belə onların sonradan bəyənilməsi ilə tərəflərin münasibətinə yenə də tapşırıq haqqında müddəaların tətbiq edilməli olduğu qanunda açıqca göstərilmişdir (§ 37).
77. Göstərilənlərlə yanaşı qeyd olunmalıdır ki, iddiaçı apellyasiya şikayətinə Ümumi Yığıncağın müvafiq qərarını əlavə etmiş, həmin sübutu birinci instansiya məhkəməsinə təqdim etməməsini isə bunun ondan tələb edilmədiyi arqumenti ilə əsaslandırmışdır.
78. Belə olan halda, tərəflər arasındakı münasibətlərin mülki hüquqi müqaviləyə söykənib-söykənmədiyi, əgər müqavilə yoxdursa, iddiaçının göstərdiyi xidmətlərdən cavabdehin yararlanmasının və faktiki hərəkətlərlə onları bəyənməsinin hüquqi nəticələri, eləcə də iş üzrə əhəmiyyət kəsb edən digər hallar nəzərə alınmaqla mübahisəyə qiymət verilməlidir.
79. Bu mənada kollegiyanın qənaətinə görə, iddiaçının irəli sürdüyü faktiki hallar, onun tələbinin qanuni əsasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşmaqdadır və birinci instansiya məhkəməsinin həmin tələb üzrə gəldiyi nəticə əsassız olmaqla işin hallarına uyğun olmamışdır.
80. Belə ki, tərəflər arasında kommunal xidmətlərin göstərilməsinə dair xx.xx.2018-ci il tarixdə 2 il müddətində qüvvədə olmuş müqavilənin bağlandığı işin müəyyən olunan halıdır və həmin müqaviləni imzalamış cavabdehin müqavilədə “etiraz edirəm” qeydini yazması müqavilənin etibarlılığına təsir göstərə bilməz.
81. Xüsusilə qeyd olunmalıdır ki, cavabdeh xx.xx.2021-ci il tarixli razılaşma ilə həmin müqavilə əsasında yaranmış borcunu etiraf etmiş, onun bir hissəsini ödəmiş, beləliklə də sonrakı davranışları ilə xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilənin şərtləri ilə razılaşdığını növbəti dəfə bəyan etmişdir (§ 21-22).
82. Buna görə də kollegiya hesab edir ki, müvafiq müqavilə və razılaşma əsasında cavabdehin ödəməli olduğu 2000 (iki min) manat, ondan iddiaçı müəssisənin xeyrinə tutulmalıdır.
83. Müəssisənin digər tələbi, yəni “kommunal xidmət haqqı qismində xx.xx.2022-ci il tarixinə yaranmış 2080 manat borcun tutulması” tələbi ilə bağlı isə kollegiya aşağıdakıları qeyd etməyi zəruri hesab edir:
84. İşin hallarından görünür ki, xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilənin qüvvədə olma müddəti (xx.xx.2020-ci il) başa çatdıqdan sonra tərəflər arasında yeni müqavilə bağlanmamış, bununla belə cavabdeh iddiaçının göstərdiyi müəyyən xidmətlərdən faktiki istifadə etmiş, xx.xx.2021-ci il tarixdə müəssisəyə ünvanladığı ərizədə isə mərkəziləşdirilmiş istilik sistemindən ayrılması üçün tədbirlər görülməsini istəmişdir.
85. İddia ərizəsinə verdiyi etirazda da cavabdeh göstərmişdir ki, yeni şərtlərlə müqavilə bağlamağa hazırdır və bu zaman mənzilinin ölçüsünün 119,6 kv.m. olduğu, habelə mərkəziləşdirilmiş istilik sistemindən istifadə etmədiyi nəzərə alınmalıdır.
86. İş materiallarına əlavə olunmuş “Kommunal xidmət haqqına dair tarif cədvəli”ndən görünür ki, mərkəziləşdirilmiş istilik sisteminə görə mülkiyyətçilərə hər kvadratmetr üçün ümumilikdə 0,44 manat borc hesablanır.
87. Mülki qanunvericiliyin müəyyənləşdirdiyi müqavilə azadlığı prinsipini (§ 20) nəzərə almaqla kollegiya hesab edir ki, xx.xx.2021-xx.xx.2022-ci il dövrü üçün cavabdehdən yalnız onun mənzilinin müəyyənləşdirilmiş ölçüsünə uyğun hesablanmış və faktiki istifadə etdiyi xədmətlərə görə haqq tutula bilər və bu haqqın hesablanması zamanı onun, mərkəziləşdirilmiş istilik sistemindən hansı tarixdən etibarən faydalanmadığını bəyan etdiyi də nəzərə alınmalıdır.
88. Tərəflər arasında xx.xx.2018-ci il tarixdə bağlanmış müqavilədə onlar, Cavabdeh yay aylarında, yəni may ayının 1-dən noyabr ayının 1-nə kimi olan müddət ərzində hər kv.m. üçün 1,20 manat olmaqla cəmi 156 manat, qış aylarında, yəni noyabr ayının 1-dən may ayının 1-nə kimi olan müddət ərzində hər kv.m. üçün 1,50 manat olmaqla cəmi 195 manat xidmət haqqı ödəyəcəyini razılaşdırmış, yuxarıda göstərildiyi kimi sonrakı razılaşma ilə xx.xx.2021-ci il tarixinə qədər yaranmış borc da bu müqavilə əsasında hesablanmışdır.
89. Belə olan təqdirdə kollegiya hesab edir ki, xx.xx.2021-ci il tarixindən xx.xx.2021-ci il tarixinə qədər cavabdehdən tələb oluna biləcək məbləğ 627,9 manat (119,69 x 1,50 manat x 3,5 ay = 627,9), xx.xx.2021-ci il tarixindən xx.xx.2021-ci il tarixinə qədər tələb oluna biləcək məbləğ 63,4 manat (119,60 x (1,50 – 0,44) x 0,5 ay = 63,4), xx.xx.2021-ci il tarixindən xx.xx.2021-ci il tarixinə qədər tələb oluna biləcək məbləğ 545,3 manat (119,6 x (1,20 – 0,44) x 6 ay = 545,3), xx.xx.2021-ci il tarixindən xx.xx.2022-ci il tarixinə qədər tələb oluna biləcək məbləğ 380,3 manat (119,6 x (1,50 – 0,44) x 3 ay = 380,3) olmaqla ümumilikdə 1616,9 manat təşkil edə bilər. Nəzərə alınmalıdır ki, cavabdeh xx.xx.2021-ci il tarixdə mərkəziləşdirilmiş istilik sistemindən xx.xx.2021-ci il tarixindən etibarən istifadə etmədiyini və etməyəcəyini bəyan etməklə onu sistemdən ayırmalarını istəmişdir; yararlanmaq istəmədiyi xidmətə görə ondan pul tələb edilməsi isə qanunvericiliyin mənasına uyğun deyildir.
90. Kollegiya onu qeyd edir ki, xx.xx.2021-ci il tarixli razılaşmanın 2-ci bəndində nəzərdə tutulmuş şərt, müəssisənin təklif etdiyi standart şərt olmaqla etibarsızdır (§ 25- 27) və kommunal xidmətlərə görə cavabdehə 2021-ci ilin yanvar ayından sonrakı dövr üçün həmin şərt əsasında borc hesablana bilməz.
91. Mülki Prosessual Məcəllənin 119.1-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir və buna görə də kollegiya hesab edir ki, iddia ərizəsini və apellyasiya şikayətini verərkən MMM-nin ödədiyi dövlət rüsumlarının əvəzi qismində 93 (doxsan üç) manatın 50 manatı Cavabdeh alınaraq MMM-nə ödənilməlidir. Qeyd olunmalıdır ki, məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsi məsələsi prosessual qanunvericiliklə tənzimlədiyindən, bununla bağlı qərar qəbul edərkən məhkəmə, müvafiq tələbin olub-olmamasına bağlı deyildir.
92. Kollegiya tərəflərə, xüsusilə "xxxx" MMM-nə izah edir ki, cavabdehə göndərəcəyi yeni müqavilə təklifində (ofertada) bu qətnamədə əks olunan hüquqi mövqeyi nəzərə alması, gələcəkdə yeni mübahisələrin yaranmasının qarşısını ala bilər.
93. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
"xxxx" MMM-nin nümayəndəsinin apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin e-2(006)-1602/2022 saylı iş üzrə 23 iyun 2022-ci il tarixli qətnaməsi ləğv olunsun və iş üzrə yeni qətnamə çıxarılsın. İddiaçı MMM-nin Cavabdeh qarşı “kommunal xidmətlərin göstərilməsinə görə yaranmış borcun ödənilməsi” tələbi qismən təmin olunsun. Cavabdeh xx.xx.2021-ci il tarixli razılaşmaya əsasən ödənilməmiş 2000 (iki min) manat qalıq borc, xx.xx.2021-ci il tarixindən xx.xx.2022-ci il tarixinə qədər olan dövr üçün göstərilmiş kommunal xidmətlərə görə yaranmış 1616,9 (min altı yüz on altı manat 90 qəpik) manat borc və 50 (əlli) manat dövlət rüsumu olmaqla ümumilikdə 3666,9 (üç min altı yüz altmış altı manat 90 qəpik) manat alınaraq İddiaçı MMM-nə ödənilsin. İddia tələbi qalan hissədə təmin edilməsin. Qətnamədən kassasiya şikayəti verilə bilməz.
Sədrlik edən hakim Elnur Həsənov Hakimlər Xumar Mərdanova Vahid Sadıqov