Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-611/2025 21.01.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh Firmasına qarşı iş üzrə (Açar sözlər: pulun qaytarılması) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər İsgəndərov Akif Əsgər oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Səlimova Səadət Rəşid qızından və X1 ibarət tərkibdə, Axundova Ülkər Səfər qızının katibliyi ilə, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 19 sentyabr 2024-cü il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh Firması tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti üzrə işə 21 yanvar 2025-ci il tarixdə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları, iş üzrə məhkəmə icraatı
1. Cavabdeh Firması ilə İddiaçı arasında xx.xx.2016-cı il tarixdə Kooperativ Mənzil Tikintisi haqqında Payçı müqaviləsi bağlanmış, həmin müqaviləyə əsasən iddiaçı Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Hüseynov 2A küçəsində inşa edilən 5 bloklu 16 mərtəbəli binanın 3-cü blok 7-ci mərtəbə ümumi sahəsi 129,5 kv.m olan 3 otaqlı 153 nömrəli mənzili almış və hər kv.m görə müqavilə şərtərinə uyğun olaraq 890 manat olmaqla, cəmi 115255 manat pulu Cavabdeh firmasının hesabına ödəmişdir. Mənzili iddiaçıya təhvil verilmişdir. Sözügedən mənzil H.Hüseynov 2A küçəsi, ünvan 1 ünvanına dəyişdirilmişdir. ünvan 2 133B, 135, 135A, mənzil 153 (Yeni qaydalarla: ünvan 3 ünvanda yerləşən mənzilin texniki pasportundan görünür ki, mənzilin ümumi sahəsi 108.7 kv.m, yaşayış sahəsi 54.5 kv.m təşkil edir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
2. İddiaçı Cavabdeh Firmasına qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh firması ilə onun arasında bağlanmış xx.xx.2016-cı il tarixli, 39 saylı müqaviləyə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Hüseynov 2A küçəsində (hazırki Məhəmməd Xiyabani 133B-də) inşa edilən 5 bloklu 16 mərtəbəli binanın 3-cü blok 7-ci mərtəbə ümumi sahəsi 129.5 kv.m olan 3 otaqlı 153 nömrəli mənzilə görə (yeni qaydalarla Bakı şəhəri, ünvan 1, mərtəbə 7, mənzil 3) 20,8 kv.m sahə üçün Cavabdeh firması tərəfindən artıq alınmış 18512 manat pul vəsaitinin, eləcə də həmin məbləğə görə hesablanmış banka artıq ödədiyi 3843 manat bank faizinin, cəmi 22355 manat pulun Cavabdeh firmasından alınıb ona qaytarılması və 157,06 manat dövlət rüsumunu həmin firmadan alınıb ona ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
3. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, mənzil üzərində mülkiyyət hüququna dair DƏDRX-dən xx.xx.2020-ci il tarixli çıxarış və həmin mənzilin xx.xx.2020-ci il tarixli, 04/27365 inventar nömrə ilə qeydə alınmış texniki pasportu ona 3 saylı ASAN xidməti tərəfindən xx.xx.2020-ci il tarixdə təqdim edilmişdir. Həmin sənədlərin hazır olması barədə rəsmi bildiriş göndərilmişdir. "xxxx" MMMC tərəfindən ona verilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli arayışdan görünür ki, H.Hüseynov 2A küçəsi, ünvan 1 ünvanına dəyişdirilmişdir. Cavabdeh firması ilə onun arasında bağlanmış xx.xx.2016-cı il tarixli, 39 saylı müqavilədə mənzilin ümumi sahəsi 129,5 kv.m olması və hər kvadrat metrə görə 890 manat ödənilməsi göstərildiyi halda mənzilin texniki pasport və çıxarışında yaşadığı mənzilin ümumi sahəsi 108.7 kv.m olması müəyyən edilmişdir. Bundan əlavə Cavabdeh firması tərəfindən tərtib edilmiş satılacaq mənzillərin ümumi və ayrı-ayrı otaqlarını və qeyriyaşayış sahələrinin ölçülərinə dair sxemdən, yaşadığı 3-cü blok, 7-ci mərtəbə 3 nömrəli (keçmiş 153 nömrəli) mənzilin sxemasında, mənzilin və ayrı-ayrı otaqların ölçüləri ilə Dövlət Reyestr Xidməti tərəfindən verilmiş texniki pasportda göstərilən mənzilin ümumi sahəsi otaqlarının ölçüləri və qeyri-yaşayış sahələri arasında kəskin fərqlər müşahidə edilir ki, bu da mövcud qanunvericiliyin tələblərinə ziddir. Cavabdeh firması tərəfindən tərtib edilmiş 3 otaqlı 129,5 kv.m ümumi sahəsi olan mənzillərin, o cümlədən yaşadığı mənzilin ümumi sahəsi 129,5 kv.m olması yaşayış otaqlarının 25,73 kv.m, 16,09, kv.m, 19,65 kv.m, mətbəxin 16,09, kv.m, dəhlizin 20,29 kv.m, balkonların 6,03, 4,03 kv.m olması qeyd edildiyi halda dövlətin verdiyi texniki pasportda yaşayış otaqlarının sahəsi 22,2 kv.m 18,3 kv.m, 14 kv.m, dəhliz (xol) 19.1 kv.m, mətbəx 15,5 kv.m, balkon 2,9 kv.m və 1,2 kv.m olması müəyyən edilmişdir. Beləliklə Cavabdeh firması ona müqavilədə göstərilən ümumi sahəsi 129,5 kv.m ölçüdə olan mənzil deyil, ona ziyan vurmaqla 108,7 kv.m ölçüsü olan mənzil satmış və 20,8 kv.m sahəyə görə 18512 manat artıq pul vəsaiti ödətdirmiş, müqavilə öhdəliyini lazımi qaydada yerinə yetirməmişdir. “Turac-A.F." firması qaydalara əməl etməyərək mənzillərin sahəsini bayır divarların üst səthindən ölçülməklə hesablamış, otaqlar və mənzillər arasındakı ara divarları ümumi sahəyə əlavə etmiş, eləcə də balkonlar üzrə azaltma əmsalları tətbiq etməyərək, balkonları da ümumi sahəyə əlavə etmişdir. Bundan əlavə “Turan” Bankdan aldığı 65000 manat kreditə görə (5 illik kredit) 13490 manat faiz ödəmişdir. Həmin məbləğin 20,8 kv.metrə görə artıq ödədiyi 18512 manatın bank faizi 43 aya görə 3843 manat təşkil edir ki, həmin məbləğ də Cavabdeh firması tərəfindən ona ödənilməlidir, çünki həmin firmanın təqsiri üzündən ona ziyan dəymişdir.
4. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 03-16- 16/2-10/8955 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli rəyinə əsasən mənzilin faktiki ümumi sahəsi 108.7 kv.m, o cümlədən yaşayış sahəsi 54.5 kv.m və qeyri-yaşayış sahəsi 54.2 kv.m təşkil edir. Mənzilin sahəsi ilə müqavilədə göstərilən sahənin arasında 20,8 kv.m. (129.5-108.7) fərq olduğu müəyyən olunur. Mənzilin faktiki sahələri ilə müqavilələrdə nəzərdə tutulmuş sahə arasında yaranmış fərq, mənzillin sahəsi Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinin və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydalarının 3-cü bəndinin (3.2 və 3.8) tələblərinə uyğun hesablanması ilə izah olunur. Mənzilin yaşayış otaqlarının, köməkçi otaqların (sanitar qovşağın, mətbəxin, dəhlizin, eləcə də balkon, lociya, terras və şüşəbəndhin bütün sahəsi azaldılma əmsalına vurulmadan) qonşu divarlar, ara divarlar, sütunaltı sahələrdə nəzərə alınmaqla ümumi sahəsi 129.5 kv.m. təşkil etdiyi müəyyən olunur.
5. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin (hakim R.Quliyev) 2(005)- 307/2024 nömrəli iş üzrə xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddia təmin edilmişdir.
6. Məhkəmə toplanmış sübutlara hüquqi qiymət verərək hesab etmişdir ki, işdə olan mənzilin texniki pasportuna əsasən müəyyən edildiyi kimi mənzilin sahəsi az verilməklə mənzilin sahəsinin həcmi baxımından qüsurlu mal verilmişdir. Bununla da iddiaçı mənzilin sahəsinin az olması halını sübuta yetirmişdir. Belə ki, ekspert rəyini, eləcə də mənzilin texniki pasportunda qeyd edilən sahələri hesabladıqda belə nəticəyə gəlinir ki, hazırda mənzilin sahəsi qeyd edilən qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınmaqla 108.7 kv.m edir. Bu da müqavilə üzrə qeyd edilən sahədən çıxıldıqda mənzil sahəsinin 20.8 kv.m (129.5-108.7=20.8) az olduğunu təsdiq edir. Belə olan halda məhkəmə qeyd edir ki, mənzilin sahəsinin az olan hissəsi 20.8 kv.metrə görə müqavilə üzrə 1 kv.metr sahəsinin 890 manata hesablanması nəzərə alınmaqla cavabdehdən iddiaçının xeyrinə 18512 manat (20.8 kv.m x 890 manat=18512 manat) tutulmalıdır.
7. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 5.3, 21, 385.1, 386.1, 752, 753.1, 762.1, 766, 776.1, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.1, 59.2 və 59.3-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydalarının 1.1, 1.2, 3.8-ci bəndlərinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları a. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
8. Cavabdeh birinci instansiya məhkəməsinin qətnamənin ləğv edilməsini, iddianın rədd olunmasını xahiş etmişdir.
9. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmənin bu cür yanaşması əsassızdır. Etirazda da göstərdiyimiz kimi mövcud qanunvericiliyə əsasən mənzilin bəzi sahələri (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri, balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanlar) azalma əmsallarına vurulmaqla hesablanır. Buna görə də mənzilin hüquqi sənədlərində mənzilin sahəsi 20.8 kv.m yox daha çoxdur. Bunu müəyyən etmək üçün mənzilin texniki pasportuna diqqət yetirilməsi kifayət edir. Bundan əlavə cavabdeh iddiaçı ilə müqavilə bağlamış və ona 129.5 kv.m ibarət mənzil verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2016-cı il tarixli 39 saylımüqaviləyə əsasən cavabdeh öhdəliyini icra etmiş və həmin mənzili sifarişçiyə təhvil vermişdir. Mənzil iddiaçıya verilərkən tam şəkildə 129.5 kv.m olmuşdur. Çünki müqavilədə mənzilin ara divarlar nəzərə alınmadan, azalma əmsalına vurulmadan ümumi sahəsinin 129.5 kv.m olmasını nəzərdə tutulmuşdur. Mənzilin bayır divarlarından hesablanmaqla, çöldən-çölə ölçüsü tamamilə 129.5 kv.m uyğundur. Bunu ekspert də təsdiq etmişdir. Beləliklə cavabdeh müqavilənin 2.1-ci Cavabdeh təşkilat mülkiyyət hüququna dair çıxarış əsasında mənzil satmalı olsaydı, təbii ki, mənzilin ümumi sahəsi Məcəllənin 59.2-ci və 59.3-cü maddələrinin tələblərinə məcburi şəkildə əməl etməli və sahəni bu cür hesablanmalı idi. Eyni zamanda mənzilin alqı-satqısı notairat ofisində müqavilə bağlamaqla həyata keçirilməli idi. Lakin qeyd etdiyimiz kimi cavabdeh müqavilə əsasında mənzil satdığı üçün, mənzilin ümumi sahəsi çöl divardan digər çöl divara qədər olan ümumi sahə əsasında, otaqların arasındakı ara divarlar nəzərə alınmadan və azalma əmsalına vurulmadan hesablanmışdır. Sifarişçi mənzili aldıqdan sonra ara divarlarını sökə, yerini dəyişə və ya Mənzil Məcəlləsində nəzərdə tutulmuş qaydada mənzilin daxili divarlarından başqa konstruktiv dəyişiklik edə bilər. Belə olduğu təqdirdə cavabdeh üzərinə götürüdüyü öhdəliyi pozmamış, iddiaçıdan heç bir artıq vəsait almamışdır. mənzilin təhvil verilməsi anı ilə bağlıməhkəmənin gəldiyi nəticə doğru deyil. İkinci məsələ isə mübahisəli iddia predmetinə hansı iddia müddəti ilə bağlı hansı normanın tətbiqi ilə bağlıdır. Belə ki, məhkəmə mənzildə yaranmış elektrik nasazlığı səbəbindən iddiaçının elektrik təchizatçısına etdiyi müraciət faktını əsas götürərək 2019-cu ildə mənzilin təhvil verilməsi qənaətinə gəlsə də mənzildəki elektrik nasazlığının baş verməsi ilə mənzilin mülkiyyətçiyə təhvil verilməsi arasında hansı əlaqənin olmasına izah verə bilməmişdir. Mənzildə quraşdırılmış sayğacın nə zaman sıradan çıxacağı və izafi elektrik sərfiyatı qeydə alacağı naməlum məsələdir və bu hal həm mənzilin satılmasına dair müqavilə bağlanmazdan əvvəl, həm də sonradan istənilən zaman baş verə bilərdi. Yəni mənzili alan şəxs mənzili aldıqdan sonra mənzilə gəldikdə sayğacda böyük məbləğdə borcun olmasını görə bilərdi. Yaxud da mənzili alarkən heç bir problem olmadığı halda, bir müddət sonra təmir üçün mənzilə gəldikdə sayğacdakı problemlə üzləşə bilərdi. Burada söhbət podrat müqaviləsindən getmədiyi üçün, 776-cı maddə üzrə müddətin tətbiqindən söhbət gedə bilməzdi. İddia müddətinin tətbiqinə dair ərizəmizdə də qeyd etdiyimiz kimi hazrkımübahisə predmetinə əsassız varlanma üzrə iddia müddəti tətbiq edilməlidir. Burda mübahisə işin qüsurlu icrası ilə bağlı məsələdən məsələdən gedir. Çünki məhkəmə özü qətnamənin faktiki əsaslandırmasında qeyd edir ki, podrat işi qüsurlu icra olunmuşdur, normanın tətbiqində isə işin qüsurlu icrasına dair müddəti yox binaya dair tələblər üzrə müddəti əsas götürür. Bu isə məhkəmənin özünün əsaslandırmasının ziddiytətli olduğunu deməyə əsas verir. Məhkəmə öz əsaslandırmasına istinad edərək 1 illik müddətin tətbiqini nəzərə almalı idi.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
10. İddiaçı apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edərək şikayətin təmin edilməməsini xahiş etmişdir. Etiraz iddia ərizəsinə uyğun əsaslandırılmışdır. Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
11. Cavabdehin nümayəndəsi məhkəmə kollegiyasının iclasında apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin olunmasını xahiş etdi.
12. İddiaçının nümayəndəsi isə apellyasiya şikayətini qəbul etməyərək onun rədd olunmasını və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etdi.
Tətbiq edilən hüquq
13. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi 5.3-cü maddəsinə əsasən mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar. 21.1-ci maddəsinə əsasən zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın. 21.2-ci maddəsinə əsasən zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür. 21.3-cü maddəsinə əsasən zərərin əvəzinin ödənilməsi ilə bağlı tələbin həcminin müəyyənləşdirilməsi zamanı zərərçəkənin, onun işçisinin və qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş hallarda üçüncü şəxslərin davranışının zərərin yaranmasına və artmasına hansı həcmdə şərait yaratması nəzərə alınmalıdır. 385.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. 386.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. 752.1-ci maddəsinə əsasən podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür. 752.2-ci maddəsinə əsasən əgər podratda hər hansı məmulatın hazırlanması nəzərdə tutularsa və podratçı onu özünün əldə etdiyi materiallardan hazırlayarsa, hazırlanmış məmulata mülkiyyəti sifarişçiyə verir. Əgər əvəz edilən əşya hazırlanmışdırsa, alqı-satqı qaydaları tətbiq edilir. 753.1-ci maddəsinə əsasən sifarişçi podratçıya şərtləşdirilmiş muzd ödəməyə borcludur. Əgər həmin şəraitdə podratın yalnız muzd müqabilində yerinə yetirilməsi ehtimal edilirsə, belə hesab edilir ki, muzd dinməz razılıq əsasında şərtləşdirilmişdir. Əgər muzdun miqdarı müəyyənləşdirilməyibsə, adi muzdun şərtləşdirildiyi hesab olunur. Şərtləşdirilmiş muzd ödənildikdə, podratçının müqavilə üzrə razılaşdırılmış iş həcminə daxil olan bütün işləri ödənilmiş sayılır. 762.1-ci maddəsinə əsasən podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun. 766-ci maddəsinə əsasən sifarişçi müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirmədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər. 776.1-ci maddəsinə əsasən sifarişçi icranın qüsuru barəsində tələbi işin qəbul edildiyi gündən bir il ərzində, binaya aid tələbi isə beş il ərzində irəli sürə bilər.
14. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi: Maddə 59.1-ci maddəsinə əsasən tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları bu maddənin tələbləri nəzərə alınmaqla müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir. Maddə 59.2-ci maddəsinə əsasən yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır. Maddə 59.3-cü maddəsinə əsasən yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir.
15. Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”: 1.1-ci bəndinə əsasən bu Qaydalar “Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin təsdiq edilməsi, qüvvəyə minməsi və bununla bağlı hüquqi tənzimləmə haqqında” Azərbaycan Respublikasının 2012-ci il 29 iyun tarixli 392-İVQ nömrəli Qanununun tətbiqi barədə” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2012-ci il 4 sentyabr tarixli 695 nömrəli Fərmanının 3.1-ci bəndinin və Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.1-ci maddəsinin icrasını təmin etmək məqsədi ilə hazırlanmışdır və tikinti obyektlərinin, o cümlədən yaşayış, ictimai, istehsalat binalarının sahəsinin və həcmlərinin hesablanması qaydalarını müəyyən edir. 1.2-ci bəndinə əsasən bu Qaydaların tələbləri mülkiyyət formasından asılı olmayaraq dövlət orqanları, sifarişçilər, layihəçilər, podratçılar və şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin digər subyektləri üçün məcburidir. 3.8-ci bəndinə əsasən mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkç otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır.
Apellyasiya baxışının hədləri
16. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır.
17. Hazırkı işdə iddia təmin edildiyindən və qətnamədən yalnız cavabdeh apellyasiya şikayəti verdiyindən məhkəmə kollegiyası qətnamənin əsaslığını bütövlükdə yoxladı.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi (bura qədər)
18. Məlum olduğu kimi, hər hansı iddia tələbi üzrə hüquqi dəyərləndirmə prosesi ilk addım kimi iddiaçının tələbinə uyğun gələn qanuni əsasın tapılmasından və məhkəməyə bildirdiyi faktiki halların həmin əsasın dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarətdir. Əgər irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə vasitələrinə görə aradan qalxmırsa) iddia təmin olunur, uzlaşmırsa rədd edilir. İkinci halda hüquqi dəyərləndirmə məhkəmə üçün artıq başa çatmış olur. Bu halda əlavə olaraq irəli sürülən dəlillərin araşdırılmasına ehtiyac qalmır, çünki işin həlli üçün bunun əhəmiyyəti yoxdur.
19. Kollegiya qeyd edir ki, tərəflər arasında hüquq münasibətləri onlar arasında bağlanmış xx.xx.2016-cı il tarixli müqavilə əsasında yaranmışdır. Həmin müqaviləyə əsasən cavabdeh Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Hüseynov 2A küçəsində inşa edilən 5 bloklu 16 mərtəbəli binanın 3-cü blok 7-ci mərtəbə ümumi sahəsi 129,5 kv.m olan 3 otaqlı 153 nömrəli mənzili tikib iddiaçıya vermiş və iddiaçı hər kv.m görə müqavilə şərtərinə uyğun olaraq 890 manat olmaqla, cəmi 115255 manat pulu Cavabdeh firmasının hesabına ödəmişdir. Mənzili iddiaçıya təhvil verilmişdir. Sözügedən mənzilin ünvanı hazırda yeni qaydalarla: Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Məhəmməd Xiyabani küçəsi, 133B, M7, m3 kimi keçir. Mənzilin ümumi sahəsi 108.7 kv.m, yaşayış sahəsi 54.5 kv.m təşkil edir. Tərəflər öz öhdəliklərini icra etmişlər, yəni iddiaçı müqavilədə şərtləşdirilmiş məbləği bütünlüklə cavabdehə ödəmiş, cavabdeh isə inşa etdiyi binada müqavilədə göstərilən mənzili iddiaçıya təhvil vermişdir. Mənzil üzərində iddiaçının mülkiyyət hüququ xx.xx.2020-ci il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmış və iddiaçıya mülkiyyət hüququnu təsdiq edən müvafiq çıxarış verilmişdir. Çıxarışda mənzilin ümumi sahəsi 108.70 kv.m göstərilmişdir.
20. Hazırda iddiaçı, cavabdeh tərəfindən inşa edilən binada ona təhvil verilmiş mənzilin sahəsinin müqavilədə göstəriləndən az olduğuna istinad edərək artıq ödədiyi pulun və ona görə hesablanmış faiz məbləğinin geri qaytarılmasını tələb edir.
21. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtləri və tərəflərin üzərinə götürdükləri öhdəliklərin xarakteri onu deməyə əsas verir ki, onlar arasında podrat münasibətləri mövcud olmuşdur.
22. Bu baxımdan iddia tələbinin hüquqi əsası kimi Mülki Məcəllənin 752.1, 762, 766-cı maddələri çıxış edir.
23. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, hazırkı mübahisənin düzgün həlli üçün əhəmiyyət kəsb edən mübahisəli hal - cavabdehin müqavilə öhdəliklərini pozaraq iddiaçıya miqdar (mənzilin sahəsinin həcmi) baxımından qüsurlu mal verib-verməməsinin müəyyən edilməsidir və bu hal iddia üzrə sübutetmənin predmetini təşkil edir.
24. Nəzərə alınmalıdır ki, sübutetmə dedikdə, iddianın əsaslandığı hüququn və ya buna qarşı etirazın söykəndiyi halların (hadisələrin) olub-olmadığı haqqında məhkəmənin qənaətə gəlməsi üçün həyata keçirilən prosessual fəaliyyət başa düşülür. Bu baxımdan sübutetmənin predmetini tərəflərin mübahisələndirdikləri hal(lar) təşkil edir. O mübahisəli hallar ki, qanunverici onların mövcud olub-olmamasına hüquqi bir nəticə bağlayır. Başqa sözlə, hansısa halın baş verib-verməməsi şəxsin hüququnun yaranması, itirilməsi və s. kimi hüquqi nəticə yaradır. Məhz bu cür halların sübuta yetirilməsi üçün tərəflərin məhkəməyə dəlil təqdim etmələri zəruridir. Bu baxımdan tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğu və ya olmadığı barədə məhkəmənin əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur. Məlum olduğu kimi hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməyə borcludur.
25. Hazırkı işdə iddiaçı, ona müqavilədə nəzərdə tutulduğundan az sahəsi olan mənzil verildiyini bildirmiş və bu səbəbdən müqavilə üzrə daha az məbləğ ödəməli olduğunu qeyd edərək, yaranmış fərqin dəyərinin ona ödənilməsini tələb edir. Cavabdehin nümayəndəsi isə iddianı qəbul etmir və iddia tələbinə iddia müddətinin tətbiq edilməsini xahiş edir.
26. Birinci instansiya məhkəməsi ilk növbədə cavabdeh tərəfin iddia müddətinin tətbiqi ilə bağlı ərizəsinə münasibət bildirərək iddia müddətinin buraxılmadığı qənaətinə gəlmişdir. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, cavabdeh mübahisəli mənzilin yerləşdiyi binanın istismarına xx.xx.2017-ci il tarixdə icazə verildiyini və həmin tarixdə də mənzilin cavabdehə təhvil verildiyini bildirir. Bundan başqa, cavabdeh iddia ərizəsi ilə məhkəməyə xx.xx.2023cü il tarixdə müraciət etdiyindən, qanunvericiliklə müəyyən edilmiş iddia müddətinin ötürüldüyünü qeyd edir. İddiaçı tərəf isə öz növbəsində qeyd edir ki, mənzil onlara 2019-cu il tarixdə təhvil verilmişdir. İddiaçı bunu mənzili təhvil aldıqdan sonra elektrik enerjisi sayğacının öz-özünə işlədiyini gördüyünü və daha sonra "xxxx" ASC-yə müraciət etdiyini, ASC-nin əməkdaşları tərəfindən aktın tərtib edilməsi ilə izah edir. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, hazırda iddia müddətinin ötürülməsinin sübut etmə yükü cavabdeh tərəfin üzərinə düşür. Cavabdeh tərəf binanın xx.xx.2017-ci il tarixdə istismara icazə verildiyi tarixdən mənzilləri mülkiyyətçilərinə təhvil verdiklərini iddia etsə də, buna dair hər hansı sübut təqdim etməmişdir. Sübut olaraq yalnız Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2017-ci il tarixli, 0131 nömrəli Tikinti obyektinin istismara icazənin surəti təqdim edilmiş və həmin icazədə İcra Hakimiyyəti tərəfindən binanın istismarı MTK-ya icazə verilmişdir. Bunun əksi olaraq cavabdeh tərəf mənzilin 2019-cu ildə təhvil aldıqlarını, aldıqlarında elektrik enerjisi sayğacının səhv işlədiyini gördüyünü və bununla əlaqədar "xxxx" ASC-yə müraciət etdiyini bildirir. Belə ki, ASC-nin əməkdaşları tərəfindən xx.xx.2019-cu il tarixdə akt tərtib edilmiş və həmin aktda H.Hüseynov 2A küçəsi, 153 saylı mənzildə təmirin aparılmadığı və elektrik enerjisindən istifadə olunmadığı qeyd edilmişdir. Göründüyü kimi, iddiaçı tərəf mənzili 2019-cu ildə təhvil almasına, həmçinin daha əvvəl təhvil almamasına dair sübut təqdim etmiş, cavabdeh tərəf isə bunu təkzib edən sübut təqdim edə bilməmişdir. Bununla da məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçı Mülki Məcəllənin 776.1-ci maddəsində nəzərdə tutulan iddia müddətini ötürməmişdir. Belə ki, Mülki Məcəllənin 776.1-ci maddəsində podrat müqaviləsi üzrə icranın qüsurları barədə tələblər üzrə xüsusi iddia müddətləri nəzərdə tutulmuşdur. Həmin maddənin dispozisiyası podrat müqaviləsi üzrə sifarişçinin icranın qüsuru barəsində tələblərinin iddia müddətinin axımını işin qəbul edildiyi günlə əlaqələndirmişdir. Bu baxımdan mübahisəli sahə binanın tərkib hissəsi olan mənzillə bağlıdır və belə olan halda bu qəbildən olan iddialar həll edilərkən və cavabdeh tərəfindən iddia müddətinin tətbiqi barədə ərizə verilərkən istinad olunan normada nəzərdə tutulmuş binaya münasibətdə icranın qüsuru barədə müəyyən olunmuş 5 illik müddət tətbiq edilir.
27. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin iddia müddətinin tətbiqi barədəki ərizəyə verdiyi hüquqi qiymətlə razılaşır və hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi həmin hissədə maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmişdir. Məhkəmə kollegiyası bu qənaətə gələrkən həmçinin onu də nəzərə alır ki, cavabdeh tərəf mənzilin istismara qəbulu və iddiaçıya təhvil verilməsi ilə bağlı sübut təqdim edə bilməsə də, mənzil üzərində iddiaçının mülkiyyət hüququ xx.xx.2020-ci il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır və iddiaçı məhz bundan sonra mənzilin müqavilədə göstərilən sahəsi ilə çıxarışda göstərilən sahə arasında fərq olduğunu görmüşdür.
28. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən bu xüsusat, yəni iddiaçıya təhvil verilən sahənin müqavilədə göstərilən sahəyə uyğun olub-olmadığının yoxlanılması məqsədilə iş üzrə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmişdir.
29. Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2024-cü il tarixli rəyi müəyyən edilmişdir ki, İddiaçı ilə Cavabdeh firması arasında bağlanmış xx.xx.2016-cı il tarixli, 39 saylı müqaviləyə əsasən ünvan 2 133B, 135, 135A, mənzil 153 (Yeni qaydalarla: ünvan 3 ünvanda yerləşən mənzilin faktiki ümumi sahəsi 108.7 kv.m, o cümlədən yaşayış sahəsi 54.5 kv.m və qeyri-yaşayış sahəsi 54.2 kv.m təşkil edir. Mənzilin sahəsi ilə müqavilədə göstərilən sahənin arasında 20,8 kv.m. (129.5-108.7) fərq olduğu müəyyən olunur. Mənzilin faktiki sahələri ilə müqavilələrdə nəzərdə tutulmuş sahə arasında yaranmış fərq, mənzilin sahəsinin Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinin və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydalarının 3-cü bəndinin (3.2 və 3.8) tələblərinə uyğun hesablanması ilə izah olunur. Mənzilin yaşayış otaqlarının, köməkçi otaqların (sanitar qovşağın, mətbəxin, dəhlizin, eləcə də balkon, lociya, terras və şüşəbəndin bütün sahəsi azaldılma əmsalına vurulmadan) qonşu divarlar, ara divarlar, sütunaltı sahələrdə nəzərə alınmaqla ümumi sahəsi 129.5 kv.m. təşkil etdiyi müəyyən olunur.
30. Göründüyü kimi, ekspert rəyinə əsasən müəyyən edilmişdir ki, cavabdeh iddiaçı qarşısında öz öhdəliyini pozaraq ona ümumi sahəsi 129,5 kv.m əvəzinə müqavilədə nəzərdə tutulandan az sahəsi olan mənzili təhvil vermişdir.
31. Məhkəmə kollegiyasının qənaətinə görə birinci instansiya məhkəməsi bununla bağlı düzgün nəticəyə gəlsə də, hesablamada səhvə yol vermiş, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsini mübahisəyə düzgün tətbiq etməmiş və nəticədə əskik sahənin ölçüsünü düzgün müəyyən etməmişdir.
32. Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2-ci maddəsinə əsasən yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır. Həmin Məcəllənin 59.3-cü maddəsinə görə isə yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir.
33. Məhkəmə kollegiyası formalaşmış məhkəmə təcrübəsinə uyğun olaraq qeyd edir ki, hesablamaların divarların çöl tərəfindən aparılması, habelə divarların altındakı sahələrin nəzərə alınması sifarişçinin mənafeyinə zidd olduğu kimi, mövcud olan balkon, teras və bu kimi digər sahələrin əmsallarla real ölçülərindən az həcmdə hesablanması da podratçının mənafeyinə uyğun deyil.
34. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi mənzilin faktiki ümumi sahəsini müəyyən edərkən balkon və lociyanın sahəsinin azalma əmsalı tətbiq olunmala hesablandığını nəzərə almamışdır. Belə ki, balkonun azalma əmsalı tətbiq olunmadan faktiki sahəsi 4,1 kvm, 0,3 azalma əmsalı tətbiq olunmaqla isə 1,2 kvm-dir (fərq 4,1-1,2=2,9). Lociyanın faktiki ümumi sahəsi 5,7 kvm, 0,5 azalma əmsalı tətbiq olunmaqla isə 2,9 kvm-dir (fərq 5,7-2,9=2,8). Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi ümumi sahəni hesablayarkən balkon və lociyaya münasibətdə sahəni tam şəkildə nəzərə almayıb və nəticədə ümumi sahənin ölçüsü 5,7 kvm az göstərilib (2,8+2,9=5,7). Bu sahə ekspert rəyində və çıxarışda göstərilən ümumi faktiki sahənin üzərinə gəlinərkən faktiki ümumi sahənin ölçüsü 114,4 kvm təşkil edəcəkdir (108,7+5,7=114,4). Müqavilədə nəzərdə tutulan sahədən, yəni 129,5 kvm-dən məhkəmə tərəfindən müəyyən olunan faktiki ümumi sahəni, yəni 114,4 kvm sahəni çıxdıqda isə əskik gələn sahə cəmi 15,1 kvm təşkil edəcəkdir (129,5-114,4=15,1). Ona görə də, cavabdehdən əskik gələn sahə kimi yalnız 15,1 kvm sahəyə görə ödənişin qaytarılması tələb oluna bilər. Bu məbləğ isə 18 512 manat yox, 13439 manat təşkil edəcəkdir (15,1x890=13439). Buna münasib olaraq tələb olunan faiz borcunun məbləği də dəyişəcəkdir. Belə ki, artıq 18512 manata görə deyil, 13439 manata görə ödənilmiş faiz məbləği tələb oluna bilər. Bu faiz məbləği isə 2789 manat təşkil edir (13439 x13490:65000=2789). Burada 13439 manat 15,1 kvm əskik sahəyə görə ödənilmiş məbləği, 65000 manat götürülmüş ümumi kredit məbləğini, 13490 manat isə həmin kreditə görə iddiaçı tərəfindən banka ödənilmiş ümumi faiz məbləğini göstərir.
35. Məhkəmə kollegiyası yuxarıda göstərilənləri nəzərə alaraq bu qənaətə gəlir ki, apellyasiya şikayəti qismən əsaslı sayılmaqla birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi Cavabdeh firmasından mənzilə görə artıq ödənilmiş 18512 manat əsas, həmin məbləğə hesablanmış 3843 manat bank faizi olmaqla, cəmi 22355 manat pulun iddiaçının xeyrinə tutulması hissəsində dəyişdirilməlidir.
36. Azərbaycan Respublikası MPM-nin 384.0.3-cü maddəsinin tələbinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişdirə bilər.
37. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 382, 384.0.3, 392, 393, 402-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Cavabdeh firmasının apellyasiya şikayəti qismən təmin olunsun. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 19 sentyabr 2024-cü il tarixli qətnaməsi Cavabdeh firmasından mənzilə görə artıq ödənilmiş 18512 manat əsas və həmin məbləğə hesablanmış 3843 manat bank faizi olmaqla, cəmi 22355 manat pulun iddiaçının xeyrinə tutulması hissəsində dəyişdirilsin. Cavabdeh firmasından İddiaçı xeyrinə tutulan artıq ödənilmiş məbləğin miqdarı 13439 (on üç min dörd yüz otuz doqquz) manat, həmin məbləğə hesablanmış bank faizinin miqdarı 2789 (iki min yeddi yüz səksən doqquz) manat, cəmi tutulmalı məbləğin miqdarı isə 16228 manat müəyyən edilsin. Qətnamənin qalan hissələri dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına elektron qaydada kassasiya şikayəti verilə bilər.