Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № 2(103)-6359/2025 14.07.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI İddiaçı İddiaçı cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti və cavabdeh1 İsa oğluna (müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər – Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Bakı Şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsi və Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyinin Tikintidə X5 Agentliyi cəlb olunmaqla) qarşı “mülkiyyətin müdafiəsi, vurulmuş zərərin ödənilməsi tələbi”nə dair iddia ərizəsi üzrə (Açar sözlər: mülkiyyətin müdafiəsi, vurulmuş zərərin ödənilməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər: Rəşid Əfraim oğlu Səmədovun sədrliyi və məruzəsi ilə, X1 və Azad Nizami oğlu İmanovdan ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclas katibi Eldarzadə Şirazi Elxan oğlunun katibliyi ilə, İddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti və cavabdeh1 İsa oğluna qarşı (müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər qismində Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Bakı Şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsi, Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti və Bakı şəhər Binəqədi rayon İcra Hakimiyyəti, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs5 ASC və Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyinin Tikintidə X5 Agentliyi cəlb edilməklə) “mülkiyyətin müdafiəsi, vurulmuş zərərin ödənilməsi” tələbinə dair iş üzrə Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin *(***)-*/**** nömrəli, ## ######## 2025-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti üzrə mülki işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin inzibati binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: İşin halları, iş üzrə məhkəmə icraatı:
1. İddiaçı X3 ona məxsus torpaq sahəsinin “Torpaq sahəsinin planı və ölçüsü” ilə müəyyən edilmiş hüdudlarında torpaq qatının tam bərpası, möhkəmləndirilmə işinin görülməsi, qazıntı nəticəsində çıxmış qrunt sularının qarşısı alınmaqla mənbəyinin etibarlı şəkildə kəsilməsi, araşdırma ilə müəyyən ediləcək kəsilən ağacların əvəzinin ödənilməsi, sahənin hasarının və darvazasının tam yenidən qurulması, 2018-ci ilin mart ayından bu günədək hasar və darvazanın sökülməsi nəticəsində baxımsız qalaraq yararsız hala gəlmiş bağın (torpaq sahəsinin) məhv olmuş bitkilərinin yenidən salınması vəzifə və öhdəliklərin cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin üzərinə qoyulması, mülkiyyətdən istifadədən məhrum etdikləri üçün 60.000,0 (altmış min) manat təzminatın ona ödənilməsi vəzifə və öhdəliklərin cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin və AR Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Bakı Şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin üzərinə qoyulması, qanunsuz hərəkətləri ilə dəymiş 60.000,0 (altmış min) manat mənəvi zərərin ona ödənilməsi vəzifəsi və öhdəliyinin hər iki cavabdehin üzərinə müştərək qaydada qoyulması barədə iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir.
2. İddiaçı X3 nümayəndəsi nümayəndə2 ##.##.2021-ci il tarixində iddia ərizəsinə əlavə ilə məhkəməyə müraciət edərək, iddiaçının mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin “Torpaq sahəsinin planı və ölçüsü” ilə müəyyən edilmiş hüdudlarında cavabdeh tərəfindən aparılmış tikintinin onun hesabına sökülməsi, torpaq qatının tam bərpası, möhkəmləndirilmə işinin görülməsi, sahənin hasarının və darvazasının cavabdeh cavabdeh2 MMC tərəfindən yenidən qurulması; 2018-ci ilin mart ayından bu günədək hasar və darvazanın sökülməsi nəticəsində baxımsız qalaraq yararsız hala gəlmiş bağın (torpaq sahəsinin) məhv olmuş bitkilərinin yenidən salınması, bağdan aparılmış 2500 manat dəyərində əşyaların (dəmir şkaf, bağ alətləri, borular və s.) dəyərinin iddiaçıya ödənilməsi vəzifə və öhdəliklərinin cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin və AR Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Bakı Şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin üzərinə qoyulması; mülkiyyətdən istifadədən məhrum etdikləri üçün 2.000.000 (iki milyon) manat təzminatın ona ödənilməsi vəzifə və öhdəliklərin cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin üzərinə qoyulması, qanunsuz hərəkətləri ilə dəymiş 200.000 (iki yüz min) manat mənəvi zərərin ona ödənilməsi vəzifəsi və öhdəliyinin cavabdeh2 MMC-nin üzərinə qoyulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
3. İddiaçı X3 ##.##.2022-ci il tarixində vəfat etmiş və onu hüquqi varisi və mübahisəli torpaq sahəsinin hazırda mülkiyyətçisi olan oğlu İddiaçı əvəz etmişdir.
4. İddiaçı İddiaçı nümayəndəsi nümayəndə2 ##.##.2023-cü il tarixində iddia ərizəsinə əlavə ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehlər tərəfindən mülkiyyətində olan torpaq sahəsinə edilən qanunsuz müdaxilə nəticəsində ekspertirzanın son suallara tam aydın cavablar daşıyan nəticəsi ilə müəyyən ediləcək ölçülərdə olan zəbtin əvəzi olaraq zəbt olunmuş yerdə inşa edilmiş binanın 1-ci mərtəbəsinin hissəsi və binadan kənar olan kiçik tikililərin qeyd-şərtsiz mülkiyyətinə keçməsi və ya zəbt olunmuş sahənin qiymətləndirilərək pul əvəzinin ona cavabdehlər tərəfindən ödənilməsini xahiş etmişdir.
5. İddiaçı İddiaçı nümayəndəsi nümayəndə2 ##.##.2025-ci il tarixində iddia ərizəsinə əlavə ilə məhkəməyə müraciət edərək, 1) iddiaçı İddiaçı ##.##.2022-ci il tarixli, ********** reyestr nömrəli çıxarışla və torpaq sahəsinə dair “Torpaq sahəsinin planı və ölçüsü” ilə müəyyən olunan hüdudlarda məxsus 0.240 ha torpaq sahəsinin qanunsuz olaraq cavabdeh tərəfindən zəbt edilmiş 103,4 kv.m sahənin binanın yerləşdiyi 56,0 kv.m sahəsindən binanın konstruktiv hissəsinin altına düşən 21,5 kv.m hissəsinə (torpağa mülkiyyət hüququ qalmaqla) iddiaçının istifadə hüququnun müəyyən edilməsini; 2) cavabdeh tərəfindən iddiaçıya məxsus torpaq sahəsinin qanunsuz olaraq zəbt edilmiş 103,4 kv.m sahənin binanın yerləşdiyi 56,0 kv.m sahəsindən kərpiclə hörülərək zəbt edilmiş 34,5 kv.m sahə kərpic divarın qeyd-şərtsiz sökülərək iddiaçının sahibliyinə qaytarılmasını; 3) cavabdeh tərəfindən iddiaçıya məxsus torpaq sahəsinin qanunsuz olaraq zəbt edilmiş 103,4 kv.m sahənin MMC tərəfindən zəbt edilərək həyətyanı sahəsi kimi qanunsuz istifadə etdiyi 47,4 kv.m sahənin hər hansı maneə (hasar) aradan götürülərək iddiaçının sahibliyinə qaytarılmasını; 4) cavabdeh cavabdeh1 50.000,0 (əlli min) manat təzminatın tutulmasını xahiş etmişdir.
6. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı 1972-ci ildən Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi qərb hissəsi ünvanında yaşayır. 1988-ci ildə bir neçə qonşu ilə birlikdə iddiaçı rayon icra komitəsinə müraciət edərək binanın arxasında, Binəqədi rayonunun ərazisində 3,0 sot sahəni tikinti və sair tullantılardan təmizləyərək abad etmiş, ağaclar əkmiş, ora qulluq etmişdir. Ərazi yerdən iki kubik daşla, ondan da üstə dəmir setka ilə və kol bitkiləri ilə hasarlanmışdır. Ərazidən istifadəni qanuniləşdirmək məqsədilə bələdiyyə orqanına müraciət etmişdir. Binəqədi rayon Bələdiyyəsinin ## #### 2003 il tarixli qərarı ilə qeyd edilən torpaq sahəsi iddiaçıya satılmışdır. Buna dair bütün zəruri sənədlər imzalanmışdır (qərar, sərəncam, alqı-satqı müqaviləsi, 4.922.000 manata dair mədaxil qəbzi, plan-sxem). Beləliklə, 1988-ci ildən faktiki yaşamaqla, 2003-cü il tarixdən isə rəsmi şəkildə torpaq sahəsi onun qanuni istifadə və sahibliyindədir. Torpaq sahəsinə dair planölçü və mülkiyyət hüququna dair çıxarış almaq istədikdə torpağın ona ayrılmasının qanuniliyi ilə bağlı müəyyən çətinliklər yaranmışdır. ## ####### 2019-cu il tarixdə Əmlak Komitəsinin DƏDRX-də torpağa dair mülkiyyət hüququ *** nömrəli reyestr kitabının ***** nömrəli vərəqində 1119096934 qeydiyyat nömrəsi ilə qeydiyyata alınmış və buna dair iddiaçıya çıxarış verilmişdir. 2018-ci ilin mart ayında "xxxx" MMC tikinti şirkətinin nümayəndələri həmin yeri "abadlıq" adı ilə söküb dağıdaraq zəbt etməyə cəhd etmişlər və buna qismən nail olmuşlar. Etdiklərini də İcra Hakimiyyətinin "tapşırığıdır" adı altında edirdilər. Onların hərəkətlərində ciddi qanun pozuntularının (talama və işçilərin bağdakı əşyaların oğurlanması) əlamətləri olduğundan müraciətə əsasən polisdə araşdırma başlanmışdır. Hər iki tərəfdən sənədlər tələb olunmuşdur. İddiaçının hüquqmüəyyənedici torpaqayırma sənədləri polisdə sual yaratmamışdır. cavabdeh2 MMC-nin nümayəndəsi İlkin Şükurov tikinti-layihə sənədlərini təqdim edərək orada iddiaçının sahəsinin onun layihəsi ilə əhatə olunduğunu göstərmişdir. Həmin sənədlər nə İcra Hakimiyyəti, nə də ki, başqa qurumlar tərəfindən təsdiq edilməmişdir. Sadəcə lisenziyası olan özəl arxitektor qurumu tərəfindən tərtib olunmuş layihə idi. Həmin şəxs möhtəkirlik edərək əraziyə sahib çıxmaq istəyirdi. Həmin zaman təqdim etdikləri Sərəncamdan göründü ki, onlara torpaqayırma sənədi verilməyib. Həmin Sərəncamda göstərilirdi ki, onlara yalnız layihələndirmə işinə icazə verilib və Bakı şəhəri İH nəzdindəki "İnterservis" qurumu ilə torpaq sahəsinin icarə müqaviləsi bağlanması nəzərdə tutulurdu. Buna baxmayaraq, 2018ci ildə himayədarları tərəfindən ürəklənərək iddiaçıya məxsus yerlə yanaşı olan bütün ərazini hasara alaraq içindəki bütün ağacları kökündən çıxarmış, yaşıllığı şumlamışlar. Eyni zamanda iddiaçının sahəsinin əvvəlki hasarını dağıtdırmış, darvazanı, bağın içindəki dəmir şkafda olan əşyaları, yerdə toplanmış dəmir boruları və bağ alətlərini talamışlar. Polisdə araşdırma aparılarkən vurduqları ziyanı aradan qaldıracaqlarına və sahəyə toxunmayacaqlarına zəmanət versələr də, bunları etmədən bir müddət yoxa çıxmışlar. Məlum olmuşdur ki, bəzi özbaşınalıq edən tikinti şirkət rəhbərlərinə qarşı cənab Prezidentin göstərişinə (2018-ci ildə) əsasən sərt tədbirlər görüldüyündən və onların tikintiyə icazələri olmadığından bu əməllərindən çəkinmişlər. İki il ərzində onlara torpaq sahəsinin dağıtdıqları hasarının bərpa edilməsi, talanmış əşyaların qaytarılması və ya əvəzinin ödənilməsi müraciətlərinə məhəl qoymamışlar. Lakin, iki ildən sonra, 2020-ci ildə, may ayının əvvəlində həmin şəxslər bir daha əraziyə gələrək ağır texnika ilə işlərə başlamışlar. Tikinti ünvanı Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, 22-ci Dağlıq küçəsi, 3223-cü məhəllə ünvanındadır. ## ### 2020-ci il tarixdə cavabdeh2 MMC-nin nümayəndələri artıq iddiaçıya məxsus əraziyə bitişik yerdə qazıntı işləri aparmağa başlamışlar. Bağın həmin tərəfdə qalmış hasarını da sökmüşlər. Onlara xəbərdarlıq edildikdə, bildirdilər ki, sizin yerlə işimiz yoxdur. Lakin 18-## ### 2020-ci il tarixdə, gecə vaxtı şirkətin faktiki rəhbəri İlkin Şükürovun qayını olan Zamir adlı şəxsin göstərişi ilə iddiaçıya məxsus bağın ərazisinin tikinti tərəfdən olan hissəsi daha çox dağıdılmış, ekskavatorla 1,5 metr çıxarışla müəyyən edilən sahəyə müdaxilə edilmiş, meyvə ağacları kəsilmişdir. ## ### 2020-ci il tarixdə heç nəyə məhəl qoymadan davam etdikləri qazıntı zamanı iddiaçıya məxsus yerin qruntunun alt qatının uçqunu yaranmış, qrunt suları ətrafı çökdürməyə başlamışdır. Bu şəxslərin hərəkətləri özbaşınalıq və talan, özgə əmlakı məhvetmə olmaqla iddiaçı və onun ailə üzvlərinin səhhətinə sarsıdıcı zərbə vurmuşdur. Hesab etsək ki, cavabdehlərin dedikləri kimi, şirkətlərinə tikinti üçün zəruri icazələr verilmişdir, şəhərsalma qaydalarına görə heç bir halda yerində müayinə və baxış olmadan, yerquruluşu, o cümlədən torpağın başqa hüquqlardan sərbəst olması məsələsi dəqiq öyrənilmədən nə ayrıc aktı və ya başqa sənəd verilə bilməzdi. Məlumdur ki, ayrıc aktı yer naturada təhvil verilməklə imzalanır. Deməli, ya bu şəxslərin heç bir həqiqi icazələri yox, ya da icazələri olan sahədən artıq sahəyə daxil olublar. Heç bir halda heç bir sənəd, o cümlədən yanlış tərtib olunmuş sənəd özgənin xüsusi mülkiyyətinə zorakılıqla daxil olmağa, dağıtmağa əsas vermir. Hesab etmişdir ki, xüsusi mülkiyyətində olan torpaq sahəsinə aid sahəyə sənəd vermişsə, 2-ci cavabdeh də buna görə hüquqi məsuliyyət daşımalıdır. Beləliklə, 2-ci cavabdehin vermiş olduğu (şirkətin dediyinə görə) sənədlərə əsaslanaraq 1-ci cavabdeh açıq şəkildə, bilərəkdən xüsusi mülkiyyətdə olan əmlakın hissəsini məhv etmişdir. “МАР” ММC-nin etdikləri özbaşınalıq əməllərinin qanunsuzluğu o dərəcədə aşkar və birmənalıdır. İddiaçı iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsinə dair sonuncu ərizəsində qeyd etmişdir ki, cavabdeh MMC qanunsuz işlər aparmaqla iddiaçıya məxsus torpaq sahəsinin 103,4 kv.m hissəsini zəbt etmişdir; 103,4 kv.m. zəbt olunmuş sahədən 47,4 kv.m. sahəsi MMC tərəfindən qanunsuz olaraq həyətyanı sahə kimi istifadə edilir və üzərində qanunsuz olaraq köməkçi tikililər inşa edilmişdir; 103,4 kv.m. zəbt olunmuş sahədən qalan (digər) 56,0 kv.m. sahə bina altında olmaqla 34,5 kv.m. sahəni qanunsuz olaraq və layihədə nəzərdə tutulmayan halda cavabdeh tərəfindən özbaşına binanın iddiaçının yerinə baxan tərəfdən balkon altından (balkonun çöl səthindən) yerədək kərpiclə hörülmüş sahə təşkil edir. Qalan 21,5 kv.m. sahə cavabdeh tərəfindən layihədən kənar inşa edilmiş binanın 1-ci mərtəbəsinin torpaq sahəsinə bir hissəsini təşkil edir və boş qeyri-yaşayış sahədir. Cavabdeh cavabdeh1 illər ərzində qanunsuzluğunu bildiyi halda işlərə rəhbərlik edərək qanunsuz hərəkətləri mülkiyyətə qəsd etdiyi üçün (mülki-hüquq pozuntusu), cavabdehin mülkiyyəti üzərində bina inşa edərək qeyri-yaşayış sahəsi və 10 mərtəbədə yerləşən zəbt olunmuş sahəyə mütənasib mənzil sahələri əldə etmiş və sataraq faydalanmışdır.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat:
7. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin *(***)-*/**** nömrəli, ## ######## 2025ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim A.Rzayev) iddia qismən təmin edilərək, cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən iddiaçıya məxsus torpaq sahəsinin qanunsuz olaraq zəbt edilmiş 103,4 kv.m. hissəsindən binanın yerləşdiyi 56,0 kv.m. sahəsində kərpiclə hörülərək zəbt edilmiş 34,5 kv.m. sahədə olan kərpic divarın qeydşərtsiz sökülərək və cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin həyətyanı sahəsi kimi qanunsuz istifadə etdiyi 47,4 kv.m. sahədə olan maneələr (hasar) aradan götürülərək (sökülərək) qeyd edilən torpaq sahəsinin iddiaçının sahibliyinə qaytarılması, iddia tələbinin qalan hissədə təmin edilməməsi, ödənilmiş dövlət rüsumunun iddiaçıya aid edilməsi qət edilmişdir.
8. Daha sonra Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsi tərəfindən *(***)-*/**** nömrəli, ## ####### 2025-ci il tarixli əlavə qətnamə qəbul edilərək, iş üzrə aparılmış ekspertiza tədqiqatlarının dəyəri olan ümumilikdə 450 (dörd yüz əlli) manat cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətindən tutularaq Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına köçürülməsi qət edilmişdir.
9. Məhkəmə qətnamədə gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, cavabdeh MMC tərəfindən iddiaçının xüsusi mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin 103.4 kv.m. hissəsində özbaşına tikili həyata keçirilməklə iddiaçının mülkiyyət hüququ pozulduğundan, başqa sözlə iddiaçı mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin bir hissəsindən qanunsuz məhrum olduğundan o, hazırki iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etməkdə haqlı olmuşdur. İşin müəyyən edilmiş hallarından da göründüyü kimi iddiaçı mübahisəli torpaq sahəsinin mülkiyyətçisidir, həmin torpaq sahəsinin 103.4 kv.m. olan hissəsi hazırda cavabdeh cavabdeh2 MMC-nin sahiblik və istifadəsindədir və həmin torpaq sahəsinin cavabdeh MMC-nin sahibliyində olmasının heç bir hüquqi əsası yoxdur, yəni torpaq sahəsi cavabdehin qanunsuz sahibliyindədir. İddia “iddiaçı İddiaçı ##.##.2022-ci il tarixli, ********** reyestr nömrəli çıxarışla və torpaq sahəsinə dair “Torpaq sahəsinin planı və ölçüsü” ilə müəyyən olunan hüdudlarda məxsus 0.240 ha torpaq sahəsinin qanunsuz olaraq cavabdeh tərəfindən zəbt edilmiş 103,4 kv.m sahənin binanın yerləşdiyi 56,0 kv.m sahəsindən binanın konstruktiv hissəsinin altına düşən 21,5 kv.m hissəsinə (torpağa mülkiyyət hüququ qalmaqla) iddiaçının istifadə hüququnun müəyyən edilməsi” hissəsində əsassız olduğundan təmin edilə bilməz. Ona görə ki, iddiaçının bu tələbi qeyri-müəyyən tələb olmaqla yanaşı, mülki qanunvericiliyin istinad edilmiş normalarının imperativ tələblərinə də cavab vermir. Qeyd edilən, yəni 21.5 kv.m. sahə cavabdeh tərəfindən inşa edilmiş çoxmərtəbəli yaşayış binasının altında qaldığı üçün həmin sahənin iddiaçıya qaytarılması mümkün deyildir və ya qaytarılması həddindən artıq yüksək məbləğdə xərc tələb etdiyindən (həmin torpaq sahəsinin iddiaçıya qaytarılması üçün çoxmərtəbəli yaşayış binası sökülməlidir ki, bu da həm həddindən böyük həcmdə xərc tələb etdiyindən, eləcə də bu cür fəaliyyətin həyata keçirilməsi tələb edilən sahənin ölçüsü ilə müqayisədə adekvat olmadığından) onun həyata keçirilməsi mümkün deyildir. Ona görə də məhkəmə qeyd etmişdir ki, həmin sahəyə münasibətdə iddiaçı cavabdehdən ağlabatan məbləğdə kompensasiya tələb etməklə həmin sahəyə mülkiyyət hüququnu cavabdehə ötürə və ya torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi həmin sahəni cavabdehin icarəsinə verə bilər. İddiaçı tərəfindən irəli sürülmüş “cavabdeh tərəfindən iddiaçıya məxsus torpaq sahəsinin qanunsuz olaraq zəbt edilmiş 103,4 kv.m sahənin binanın yerləşdiyi 56,0 kv.m sahəsindən kərpiclə hörülərək zəbt edilmiş 34,5 kv.m sahə kərpic divarın qeyd-şərtsiz sökülərək iddiaçının sahibliyinə qaytarılması və cavabdeh tərəfindən iddiaçıya məxsus torpaq sahəsinin qanunsuz olaraq zəbt edilmiş 103,4 kv.m sahənin MMC tərəfindən zəbt edilərək həyətyanı sahəsi kimi qanunsuz istifadə etdiyi 47,4 kv.m sahənin hər hansı maneə (hasar) aradan götürülərək iddiaçının sahibliyinə qaytarılması” hissələrində əsaslı olduğundan iddia bu hissələrdə təmin edilməlidir. İstinad edilmiş mülki qanunvericiliyin tələblərindən də göründüyü kimi tikinti məqsədləri üçün ayrılmayan torpaq sahəsində və ya buna lazımi icazələr almadan və ya şəhərsalma və tikinti normalarını və qaydalarını ciddi surətdə pozmaqla tikilmiş yaşayış evi, digər tikili, qurğu və ya başqa daşınmaz əmlak özbaşına tikinti sayılır. Cavabdeh cavabdeh2 MMC-yə məxsus yaşayış binasının mübahisəli torpaq sahəsi istiqamətində birinci mərtəbə səviyyəsində sonradan kərpiclə hörülmüş divarının, binanın yerləşdiyi sahənin cənub-şərq küncündə inşa edilmiş bir mərtəbəli tikili və binaya bitişik şimal-şərq hissədə birinci mərtəbə səviyyəsində inşa edilmiş bir mərtəbəli tikilinin “Azərdövlətlayihə” Azərbaycan Dövlət Baş Layihə İnstitutu tərəfindən ##.##.2020-ci il tarixində təsdiq edilmiş yaşayış binasının tikinti layihəsinin Memarlıqplanlaşdırma bölməsində nəzərdə tutulmadığı iş üzrə məhkəməyə təqdim edilmiş ekspert və mütəxəssis rəylərinə əsasən müəyyən edilmişdir. Beləliklə də, iddiaçıya məxsus torpaq sahəsində cavabdeh MMC tərəfindən aparılmış tikinti işlərinin özbaşına tikinti olduğu məhkəmə tədqiqatı zamanı sübuta yetirilmişdir. Belə olduğu halda iddiaçı hazırki tələbi irəli sürməkdə haqlı olmuşdur. Çünki, tikinti məqsədləri üçün ayrılmayan torpaq sahəsində və ya buna lazımi icazələr almadan və ya şəhərsalma və tikinti normalarını və qaydalarını ciddi surətdə pozmaqla tikilmiş bina və qurğular maraqlı tərəfin müraciəti üzrə qəbul edilmiş məhkəmənin qərarı əsasında sökülə bilər. İddia tələbi cavabdeh cavabdeh1 İsa oğluna qarşı irəli sürülmüş hissədə də əsassız olduğundan təmin edilə bilməz. Cavabdeh cavabdeh1 İsa oğlu digər cavabdeh cavabdeh2 MMC-nin qanuni təmsilçisi olmaqla həmin MMC-də təkbaşına fəaliyyət göstərən icra orqanının rəhbəridir. Mülki qanunvericilik normalarının tələblərindən də göründüyü kimi hüquqi şəxsin adından çıxış edən şəxslər, eləcə də icra orqanının rəhbəri və üzvləri yalnız hüquqi şəxsə və ya onun səhmdarlarına (təsisçilərinə) dəyən zərərə görə məsuliyyət daşıyır. Qanunvericilik həmin halların siyahısını AR MM-nin 49.4-cü maddəsində konkret olaraq müəyyən etmişdir. Həmin hallardan, eləcə də istinad edilmiş mülki qanunvericilik normalarının tələblərindən də aydın görünür ki, hüquqi şəxsin icra orqanının rəhbəri hüquqi şəxs tərəfindən digər şəxslərə vurulmuş zərərə görə məsuliyyət daşımır, çünki o, öz adından deyil, hüquqi şəxsin adından və onun mənafeyi üçün fəaliyyət göstərir. Ona görə də məhkəmə hesab etmişdir ki, iddia tələbi cavabdeh cavabdeh1 İsa oğluna münasibətdə əsassız olduğundan təmin edilməməlidir.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri:
10. Cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın rədd edilməsini xahiş etmişdir.
11. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, mövcud koordinatlar üzrə iddiaçıya məxsus torpaq sahəsinin 56 kv.m sahə binanın altına düşür. Məhkəmə ekspert rəyinə əsaslanaraq binanın altına düşmüş 56 kv.m sahənin 34 kv.m hissəsinin binanın konstruktiv hissəsinin altına düşmədiyini, kərpiclə hörüldüyü hissəsinin sökülüb iddiaçıya təhvil verilməsini qərara almışdır. Məhkəmənin nəzərinə çatdırmaq istəyirlər ki, 34 kv.m sahə məhz binanın altına düşür, binanın konstruktiv hissəsidir, həmin sahə MMC tərəfindən satılmış, başqa şəxsin mülkiyyətindədir. Məhkəmə iclasında tərəflərindən vəsatət verilərək ekspertin dəvət edilməsi və hansı əsaslarla həmin hissənin konstruktiv sahə olmaması halının izah edilməsi xahiş olunmuş, lakin məhkəmə vəsatəti təmin etməmişdir. Məhkəməyə şəkil təqdim ediləcəkdir və məhkəmə tərəfindən yerli baxış (ekspertin iştirakı ilə) keçirilməsi zərurəti vardır, məhkəmə qeyd etdikləri halı aşkar görəcəkdir. İddianın cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin həyətyanı sahəsi kimi qanunsuz istifadə etdiyi 47,4 kv.m. sahədə ilə bağlı qeyd etmək istəyirlər ki, həmin hissə binanın həyətidir, mövcud olan 66 mənzilə xidmət edir və binanın giriş-çıxışı həmin hissədədir. Həmin hissənin iddiaçıya verilməsi mövcud qanunvericiliyin tələblərini pozur. Ümumiyyətlə, iddiaçının torpaq sahəsi binanın qorunma sahəsi altına düşür və həmin sahənin iddiaçı tərəfindən təyinatı üzrə istifadəsi mümkün deyildir, həmin sahə eyni zamanda yanğın təhlükəsizliyi və tikinti-texniki təhlükəsizlik baxımından binanın yeganə girişinin mövcud olması mümkün olan sahədir. Cavabdeh tərəfindən torpağa görə iddiaçıya kompensasiya əvəzi 4 otaq mənzil təklif olunmuş, iddiaçı razı olmamış və bundan sonra hər hansı bir danışığa gəlməmişdir. Bundan sonra, iddiaçıya real bazar qiyməti dəyərində 56 kv.m sahəyə görə kompensassiya verilməsi təklif olunmuş, lakin iddiaçı buna razı olmamışdır. Mövcud məhkəmə praktikasına görə iddiaçının kompensasiya almaq hüququ vardır və onun mülkiyyət hüquqlarına kompensassiya verilməklə xitam verilməlidir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri:
12. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları:
13. İş üzrə icraatın iştirakçılarına məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq, iş üzrə tərəflər məhkəmə kollegiyasının iclasına gəlməmiş və iddiaçının nümayəndəsi məhkəməyə EMİS vasitəsilə ərizə ünvanlayaraq, ölkə xaricində olması səbəbindən məhkəmə iclasında iştirak edə bilməyəcəyini bildirmiş, digər tərəflər isə məhkəmə iclasında iştiraklarını təmin etməmələrinin səbəbləri barədə məlumat verməmişlər. Məhkəmə kollegiyası Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə əsasən işə tərəflərin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq normaları:
14. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası:
Maddə 13, İ hissə. Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. Maddə 29, İ hissə. Hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır. Maddə 29, V hissə. Xüsusi mülkiyyət sosial öhdəliklərə səbəb olur. Maddə 29, VI. Sosial ədalət və torpaqlardan səmərəli istifadə məqsədi ilə torpaq üzərində mülkiyyət hüququ qanunla məhdudlaşdırıla bilər. Maddə 60, İ hissə. Hər kəsin hüquq və azadlıqlarının inzibati qaydada və məhkəmədə müdafiəsinə təminat verilir.
15. “Azərbaycan Respublikasında insan hüquq və azadlıqlarının həyata keçirilməsinin tənzimlənməsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Qanunu: Maddə 3.1. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasında və Azərbaycan Respublikasının tərəfdar çıxdığı beynəlxalq müqavilələrdə nəzərdə tutulmuş insan hüquqları və azadlıqları yalnız qanunla məhdudlaşdırıla bilər. Maddə 3.4. İnsan hüquqlarına və ya azadlıqlarına qoyulan məhdudiyyətlər Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasında və bu Konstitusiya Qanununda nəzərdə tutulan qanuni məqsədə yönəlməli və həmin məqsədə mütənasib olmalıdır. Maddə 3.5. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 71-ci maddəsinin III hissəsində göstərilən əsaslarla yanaşı, insan hüquqları və azadlıqları digər insanların hüquqlarının və azadlıqlarının həyata keçirilməsinə təminat verilməsi və onların müdafiə edilməsi məqsədi ilə məhdudlaşdırıla bilər.
16. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi: Maddə 11.1. Mülki hüquq münasibətləri mülki qanunvericiliklə və ya tərəflərin razılaşması ilə birbaşa tənzimlənmədikdə və onlara tətbiq edilə bilən işgüzar adət olmadıqda həmin münasibətlərə, əgər bu, onların mahiyyətinə zidd deyildirsə, oxşar münasibətləri tənzimləyən mülki qanunvericilik normaları tətbiq edilir (qanunun analogiyası). Maddə 135.4. Əşyalar daşınmaz və daşınar ola bilər. Torpaq sahələri, yer təki sahələri, ayrıca su obyektləri, meşələr, çoxillik əkmələr, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlər daşınmaz əşyalardır. Torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşyadır və vahid mülkiyyət obyektidir. Maddə 135.9. Əgər müxtəlif növlü əşyalar ümumi təyinat üzrə istifadə edilməsini nəzərdə tutan vahid tam yaradırlarsa, bir əmlak (mürəkkəb əmlak) sayılırlar. Mürəkkəb əmlak barəsində bağlanmış əqdin qüvvəsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, onun bütün tərkib hissələrinə şamil edilir. Maddə 135.10. Adi anlamda əşyanın tərkibinə daxil olan və dağıdılmadan, zədələnmədən və ya dəyişdirilmədən ondan ayrıla bilməyən hər şey əşyanın tərkib hissəsidir. Özbaşına tikinti ilə bağlı hallar istisna olmaqla, əşyanın mülkiyyətçisi onun bütün tərkib hissələrinin mülkiyyətçisidir. Maddə 144.1. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Təsdiqləmə zamanı notarius və ya qanunla müəyyən edilmiş hallarda bu cür notarial hərəkəti etməyə hüququ çatan digər vəzifəli şəxslər əşyaya dair sərəncam verən tərəfin sərəncam hüququnu və müqavilənin qanunauyğunluğunu yoxlamalıdır. Onlar təsdiqlədikləri müqavilənin yanlışlığı üçün məsuliyyət daşıyır. Maddə 148.2. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindəki qeydə əsaslanaraq mülkiyyət hüququ və ya daşınmaz əmlaka başqa hüquqlar əldə etmiş hər bir şəxsin bu hüquqları müdafiə edilməlidir. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. Maddə 152.2. Sahiblik hüququ - əmlaka (əşyaya) faktik sahibliyi həyata keçirməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. Maddə 152.3. İstifadə hüququ - əmlakdan (əşyadan) onun faydalı təbii xassələrini hasil etməyin, habelə ondan fayda götürməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. İstifadədən fayda gəlir, artım, bəhər, törəmə şəklində və başqa formalarda ola bilər. Maddə 152.4. Sərəncam hüququ - əmlakın (əşyanın) hüquqi müqəddəratını təyin etməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. Maddə 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın. Maddə 157.4. Əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsilə tələb edə bilər. Maddə 172.3. Əgər torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi tikinti zamanı qonşu sahənin sərhədlərini qərəzsiz pozarsa, həmin sahənin mülkiyyətçisi, pozuntu aşkar edilməzdən qabaq və ya aşkar edilən kimi pozucuya etiraz bildirildiyi hallardan başqa, həmin pozuntuya dözməlidir. Sərhədi pozmuş qonşu pul kompensasiyası ödəməli və bundan sonra onu hər il ödəməlidir. Maddə 172.4. Qonşuluq hüququnun göstərişlərini pozan binalara çıxıntılı binalar haqqında qaydalar tətbiq edilir. Maddə 238.1. Daşınmaz əmlak kimi torpaq mülkiyyət hüququnun obyektidir. Torpaq sahəsinin ərazi sərhədləri daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin ixtiyarlı şəxsinin mülkiyyətçiyə verdiyi sənədlər əsasında təyin edilir. Maddə 238.2. Əgər qanunla ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququ həmin sahənin sərhədləri daxilində yerləşən səth (torpaq) qatına və qapalı sututarlara, meşələrə və bitkilərə də şamil edilir. Maddə 238.3. Torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi, əgər qanunla ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və digər şəxslərin hüquqlarını pozmursa, həmin sahənin üstündə və altında olan hər şeydən istifadə edə bilər. Əgər qanunla ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, yerin təki və faydalı qazıntılar Azərbaycan Respublikasının mülkiyyətidir. Maddə 238.4. Başqa məqsədlər üçün istifadəsinə yol verilməyən və ya məhdudiyyət qoyulan kənd təsərrüfatı təyinatlı və digər təyinatlı torpaq sahələri qanunla müəyyənləşdirilir. Maddə 459.1. Zərərin əvəzini ödəməyə borclu olan şəxs əvəz ödəməyə borclu edən hal baş verməsəydi, mövcud olacaq vəziyyəti bərpa etməlidir. Maddə 459.5. Əgər ilkin vəziyyətin bərpası yolu ilə zərərin əvəzinin ödənilməsi mümkün deyildirsə və ya bunun üçün tənasübsüz surətdə böyük xərclər zəruridirsə, kreditora pul əvəzi verilə bilər. Maddə 459.6. Qabaqcadan razılaşmaya əsaslanaraq, öhdəliyin pozulması nəticəsində dəyən zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququndan imtina etmək yolverilməzdir. Maddə 459.7. Zərərin həcmi müəyyənləşdirilərkən öhdəliyin lazımınca icrası barəsində kreditorun mənafeləri də nəzərə alınmalıdır. Zərərin həcminin müəyyənləşdirilməsi üçün müqavilənin icrası yeri və vaxtı da nəzərə alınmalıdır. Maddə 1096.1. Mülki hüquq pozuntusu (delikt) hüquqla və ya qanunla müdafiə edilən başqa şəxsə (zərərçəkənə) birbaşa ziyan və ya zərər vurulmasına gətirib çıxaran təqsirli, hüquqa zidd (mülki qanunvericiliyin normalarını pozan) əməldir (hərəkət və ya hərəkətsizlikdir). Maddə 1096.2. Delikt törətmiş şəxs mülki hüquq məsuliyyəti daşıyır. Maddə 1097.1. Mülki hüquq pozuntusu (delikt) nəticəsində fiziki şəxsin şəxsiyyətinə və ya əmlakına vurulmuş zərərin, habelə hüquqi şəxsin əmlakına və işgüzar nüfuzuna vurulmuş zərərin əvəzi zərərvuran tərəfindən tam həcmdə ödənilməlidir. Qanunla zərərin əvəzini ödəmək vəzifəsi zərəri vurmayan şəxsin öhdəsinə qoyula bilər. Maddə 1115. Zərərin əvəzinin ödənilməsi tələbini təmin edərkən məhkəmə zərərin vurulması üçün məsuliyyət daşıyan şəxsin üzərinə işin hallarına uyğun olaraq zərərin əvəzini naturada ödəmək (eyni növlü və keyfiyyətli əmlak vermək, zədələnmiş əmlakı düzəltmək və i.a.) və ya vurulmuş zərərin əvəzini ödəmək öhdəliyi qoyur.
17. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; Maddə 119.1. Məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Maddə 384.0.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər.
Apellyasiya baxışının hədləri:
18. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır.
19. Hazırkı işdə iddia qismən təmin edildiyindən, qətnamə cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən iddianın təmin olunan hissəsində mübahisələndirildiyindən, qətnamənin əsaslılığı həmin hissədə yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
20. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, qətnamə yoxlanılan hissədə ləğv edilməli, iddia tələbi qismən təmin edilməlidir.
21. Belə ki, işin hallarından görünür ki, Binəqədi Rayonu M.Ə.Rəsulzadə Bələdiyyəsinin ##.##.2003-cü il tarixli, *** nömrəli qərarı ilə Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbinin qərb hissəsində yerləşən 240 kv.m. torpaq sahəsi fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün alqı-satqı yolu ilə X3 mülkiyyətinə verilmişdir.
22. Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən tərtib edilmiş ##.##.2019-cu il tarixli, ****** nömrəli torpaq sahəsinin planı və ölçüsü haqqında plandan müəyyən edilir ki, Bakı şəhəri, Binəqədi rayon, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsində yerləşən 0,0240 ha torpaq sahəsi yaşayış məntəqələrinin torpaqları olmaqla xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında X3 mülkiyyətindədir.
23. Həmçinin iş materialları ilə müəyyən olunur ki, X3 vəfat etdikdən sonra torpaq üzərində mülkiyyət hüququ onun hüquqi varisi olan, hazırki iş üzrə iddiaçı İddiaçı keçmiş və bu barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən müvafiq çıxarış verilmişdir.
24. Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin Başçısı tərəfindən qəbul edilmiş cavabdeh2 MMCyə yaşayış binasının tikintisinin layihələndirilməsinə icazə verilməsi və şəhərsalma əsaslandırılmasının təsdiq edilməsi haqqında ##.##.****-ci il tarixli Sərəncam ilə cavabdeh2 MMC-nin ##.##.****-ci il tarixli, ** saylı müraciəti nəzərə alınaraq, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, 22-ci Dağlıq küçəsi, 3223-cü məhəllədə yerləşən icarə əsasında 0,1458 ha torpaq sahəsində yaşayış binasının tikintisinin layihələndirilməsi üçün həmin MMC-yə icazə verilmişdir.
25. Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi tərəfindən tərtib edilmiş ##.##.****ci il tarixli, İN/L-571/**** qeydiyyat nömrəli lisenziyadan müəyyən edilir ki, “GEOİD” MMCyə mühəndis-axtarış işləri üzrə fəaliyyət həyata keçirmək üçün icazə verilmişdir.
26. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti tərəfindən tərtib edilmiş ##.##.2018-ci il tarixli, **** nömrəli “Torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi haqqında” müqavilə əsasında Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının ##.##.****-ci il tarixli, ** saylı Sərəncamı və ##.##.2018-ci il tarixli, ***** saylı inşaat pasportuna əsasən, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, 22-ci Dağlı küçəsi, 3223-cü məhəllədə yerləşən 1458 kv.m. torpaq sahəsi 49 il müddətinə cavabdeh2 MMC-yə icarəyə verilmişdir.
27. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının ##.##.2018-ci il tarixli, *** nömrəli Sərəncamından müəyyən edilir ki, Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin ##.##.2015-ci il tarixli, * saylı qərarına uyğun olaraq tikinti obyektlərinə dair şəhərsalma əsaslandırılmalarının təsdiq edilməsi haqqında Sərəncam imzalanmışdır.
28. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının ##.##.2019-cu il tarixli, ** nömrəli Sərəncamından müəyyən edilir ki, Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin ##.##.2018-ci il tarixli, *** saylı sərəncamı ləğv edilmişdir.
29. Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin Başçısı tərəfindən qəbul edilmiş abadlıq və yaşıllaşdırma işlərinin aparılması üçün torpaq sahəsinin icarə əsasında cavabdeh2 MMCnin istifadəsinə verilməsi haqqında ##.##.2019-cu il tarixli, *** nömrəli Sərəncamı ilə Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, 22-ci dağlıq küçəsi, 3223-cü məhəllədə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının ##.##.****-ci il tarixli, ** saylı Sərəncamı ilə yaşayış binasının tikintisinin layihələndirilməsinə icazə verilmiş 0,1567 ha əraziyə bitişik 0,0895 ha torpaq sahəsi yalnız abadlıq və yaşıllaşdırma işlərinin aparılması məqsədilə icarə əsasında cavabdeh2 MMC-nin istifadəsinə verilməsi və “İnterservis” ilə torpaq icarə müqaviləsi bağlanılması və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasının təmin edilməsi qərara alınmışdır.
30. Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin Başçısı tərəfindən qəbul edilmiş abadlıq və yaşıllaşdırma işlərinin aparılması üçün torpaq sahəsinin icarə əsasında cavabdeh2 MMCnin istifadəsinə verilməsi haqqında ##.##.2019-cu il tarixli, *** nömrəli Sərəncamdan müəyyən edilir ki, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, 22-ci dağlıq küçəsi, 3223-cü məhəllədə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının ##.##.****-ci il tarixli, ** saylı Sərəncamı ilə yaşayış binasının tikintisinin layihələndirilməsinə icazə verilmiş 0,1567 ha əraziyə bitişik 0,0895 ha torpaq sahəsi yalnız abadlıq və yaşıllaşdırma işlərinin aparılması məqsədilə icarə əsasında cavabdeh2 MMC-nin istifadəsinə verilməsi və “İnterservis” ilə torpaq icarə müqaviləsi bağlanılması və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasının təmin edilməsi qərara alınmışdır.
31. ##.##.2018-ci il tarixli, **** saylı torpaq icarə müqaviləsinə dəyişikliklərlə bağlı ##.##.2019-cu il tarixli sazişdən müəyyən edilir ki, sözügedən torpaq sahəsi ilə bağlı torpaq sahəsinin 1458 kv.m-nın 2462 kv.m kimi oxunması, icarə haqqının ##.##.2019-cu il tarixindən hesablanması, icarəçi (cavabdeh2 MMC) tərəfindən hər il 9226 manat 67 qəpik məbləğində icarə haqqının hüquqi şəxsin uçotda olduğu vergi orqanın müvafiq xəzinə hesabına ödənilməsi ilə bağlı dəyişikliklər edilmişdir.
32. Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən tərtib edilmiş ##.##.2020-ci il tarixli məktubundan müəyyən edilir ki, X3 mülkiyyətində olan 240.0 kv.m torpaq sahəsi tamamilə cavabdeh2 MMC-nin icarəsinə verilmiş 0.15667 ha torpaq sahəsinin Ayrıc aktının daxilində yerləşir və cavabdeh2 MMC-nin icarəsinə ayrılmış torpaq sahəsi və tikililər barədə elektron kadastr baza və qeydiyyat kitabında heç bir məlumat aşkar edilməmişdir.
33. Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi yanında Bakı şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin ##.##.2020-ci il tarixli, ** nömrəli obyektin tikintisinə icazə sənədi ilə cavabdeh2 MMC-yə Bakı şəhəri, Binəqədi rayon, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, 22ci dağlıq küçəsi, 3223-cü məhəllədə yerləşən torpaq sahəsində yaşayış binasının inşa edilməsinə icazə verilmişdir.
34. Cavabdeh cavabdeh2 MMC tərəfindən ##.##.2020-ci il tarixli tikintiyə icazə qərarına əsasən iddiaçının mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin yerləşdiyi və iddiaçının torpaq sahəsinə bitişik olan ərazidə çoxmərtəbəli yaşayış binası inşa edilmişdir.
35. Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi yanında Bakı şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin ##.##.2020-ci il tarixli, ** nömrəli obyektin tikintisinə icazə sənədindən müəyyən edilir ki, cavabdeh2 MMC-yə Bakı şəhəri, Binəqədi rayon, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, 22-ci dağlıq küçəsi, 3223-cü məhəllədə yerləşən torpaq sahəsində yaşayış binasının inşa edilməsinə icazə verilmişdir.
37. Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən tərtib edilmiş ##.##.2020-ci il tarixli, ************ nömrəli məktubdan müəyyən edilir ki, X3 mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsində yerləşən torpaq sahəsinin 105.0 kv.m hissəsi qonşu tərəfindən zəbt olunaraq taxta lövhələrlə hasarlanmışdır.
38. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası tərəfindən qəbul edilmiş ##.##.2020-ci il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qərardaddan müəyyən edilir ki, iddiaçının nümayəndəsi nümayəndə2 tərəfindən Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin ##.##.2020-ci il tarixli, *(***)-****/**** saylı qərardadından verilmiş şikayət qismən təmin edilərək həmin qərardadın ləğv edilməsi və iddiaçının xüsusi mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsində yerləşən torpaq sahəsinin 0.0240 kv.m torpaq sahəsində aparılan qazıntı tikinti işlərinin dayandırılması qərara alınmışdır.
39. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası tərəfindən tərtib edilmiş ##.##.2020-ci il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli icra vərəqəsindən müəyyən edilir ki, iddiaçının xüsusi mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsində yerləşən torpaq sahəsinin 0.0240 kv.m torpaq sahəsində aparılan qazıntı-tikinti işlərinin dayandırılması ilə bağlı olan yekun məhkəmə aktı icraya yönləndirilmişdir.
40. Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Kadastrı və Ünvan Reyestri Xidməti tərəfindən tərtib edilmiş ##.##.2021-ci il tarixli arayışdan müəyyən edilir ki, cavabdeh2 MMC-nin istifadəsinə verilmiş torpaq sahəsi ilə X3 adına reyestr nömrəsi 0**********, sahəsi 240 kv.m olan çıxarışla verilmiş torpaq sahələri 0,24 kv.m hissədə üstəüstə düşür.
41. Bakı İnzibati Məhkəməsinin ##.##.2023-cü il tarixli, *-*(***)-***/**** saylı qərarından müəyyən edilir ki, iddiaçı İddiaçı cavabdehlər Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinə və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Bakı şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş idarəsinə qarşı (cavabdeh2 MMC üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “sərəncamların, icazənin və icarə müqaviləsinin qismən ləğv edilməsi” tələbinə dair iş üzrə iddiası qismən təmin edilmişdir.
42. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının *-*(***)-***/**** saylı, ##.##.2024-cü il tarixli qərarına əsasən 3-cü şəxs cavabdeh2 MMC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinin qismən təmin edilməsi, Bakı İnzibati Məhkəməsinin *-*(***)-***/**** saylı ## #### 2023-cü il tarixli qərarının ləğv edilməsi, iddianın işin apellyasiya baxışı zamanı verilmiş “iddianın dəqiqləşdirilməsi” barədə ərizəyə uyğun şəkildə təmin edilməsi, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik hüquqi şəxsi * saylı Ərazi İdarəsi tərəfindən X4 adına tərtib edilmiş ##.##.2019-cu il tarixli ****** saylı “Torpaq sahəsinin planı və ölçüsü” sənədində qeyd olunmuş torpaq sahəsinin koordinatları ilə üst-üstə düşdüyü müəyyən edilən cavabdeh2 MMC-yə dair Bakı şəhəri İcra Hakimiyyətinin ##.##.2019-cu il tarixli *** saylı sərəncamının 10,93 kv.m hissədə, eləcə də Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Bakı şəhəri Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin ## ### 2020-ci il tarixli ** saylı “Obyektin tikintisinə icazə” sənədi 0,024 ha hissədə etibarsız hesab edilməsi qərara alınmışdır.
43. Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının *-*(***)-****/**** saylı, ##.##.2024-cü il tarixli qərarına əsasən cavabdeh Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi yanında Bakı şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsi tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinin təmin edilməməsi, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının ## #### 2024-cü il tarixli, *-*(***)-***/**** saylı qərarının mübahisə olunan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılması qərara alınmışdır.
44. Azərbaycan Respublikasının Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi yanında Bakı Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsinin ## ###### 2025-ci il tarixli “Obyektin tikintisinə icazə” sənədində dəyişiklik edilməsi barədə qərarından görünür ki, qanuni qüvvəyə minmiş Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının *-*(***)-***/**** saylı, ##.##.2024-cü il tarixli qərarının icrasını təmin etmək məqsədilə cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin adına verilmiş ##.##.2020-ci il tarixli ** nömrəli “Obyektin tikintisinə icazə” sənədinin “Tikinti ərazisi barədə məlumat” hissəsində “0.2462 ha” ifadəsi “0.2222 ha” ilə əvəz edilməsi qərara alınmışdır.
45. Hazırda iddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, aşağıdakı tələblərin təmin edilməsini xahiş etmişdir: 1) İddiaçı İddiaçı ##.##.2022-ci il tarixli, ********** reyestr nömrəli çıxarışla və torpaq sahəsinə dair “Torpaq sahəsinin planı və ölçüsü” ilə müəyyən olunan hüdudlarda məxsus 0.240 ha torpaq sahəsinin qanunsuz olaraq cavabdeh tərəfindən zəbt edilmiş 103,4 kv.m sahənin binanın yerləşdiyi 56,0 kv.m sahəsindən binanın konstruktiv hissəsinin altına düşən 21,5 kv.m hissəsinə (torpağa mülkiyyət hüququ qalmaqla) iddiaçının istifadə hüququnun müəyyən edilməsi; 2) Cavabdeh tərəfindən iddiaçıya məxsus torpaq sahəsinin qanunsuz olaraq zəbt edilmiş 103,4 kv.m sahənin binanın yerləşdiyi 56,0 kv.m sahəsindən kərpiclə hörülərək zəbt edilmiş 34,5 kv.m sahə kərpic divarın qeyd-şərtsiz sökülərək iddiaçının sahibliyinə qaytarılması; 3) cavabdeh tərəfindən iddiaçıya məxsus torpaq sahəsinin qanunsuz olaraq zəbt edilmiş 103,4 kv.m sahənin MMC tərəfindən zəbt edilərək həyətyanı sahəsi kimi qanunsuz istifadə etdiyi 47,4 kv.m sahənin hər hansı maneə (hasar) aradan götürülərək iddiaçının sahibliyinə qaytarılması; 4) Cavabdeh cavabdeh1 50.000,0 (əlli min) manat təzminatın tutulması;
46. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən iddia tələbi qismən təmin edilmiş, cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən iddiaçıya məxsus torpaq sahəsinin qanunsuz olaraq zəbt edilmiş 103,4 kv.m. hissəsindən binanın yerləşdiyi 56,0 kv.m. sahəsində kərpiclə hörülərək zəbt edilmiş 34,5 kv.m. sahədə olan kərpic divarın qeydşərtsiz sökülərək və cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin həyatyanı sahəsi kimi qanunsuz istifadə etdiyi 47,4 kv.m. sahədə olan maneələrin (hasar) aradan götürülərək (sökülərək) qeyd edilən torpaq sahəsinin iddiaçının sahibliyinə qaytarılması qət edilmişdir.
47. Yuxarıda qeyd olunduğu kimi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən iddia tələbinin təmin edilən hissəsində mübahisələndirilmişdir. Məhkəmə kollegiyası iddia tələbinin cavabdeh tərəfindən mübahisələndirilən hissəsinə münasibətdə qeyd edir ki, təcrübədə bir şəxsin mülkiyyətində olan torpaq sahəsində başqasının tikili inşa etməsi kimi vəziyyətlərə rast gəlinir. Belə vəziyyət müxtəlif səbəblərdən irəli gələ bilər: torpaq sahələrinin dövlət reyestrində qeydə alınmış sərhədləri ilə yerində istifadə olunan sərhədlərin üst-üstə düşməməsi (sürüşmələr olması) və ya reyestr məmurunun döngə nöqtələrini yerində səhv nişanlayıb yanlış sahəni mülkiyyətçiyə göstərməsi ilə əlaqədar sərhədin bilmədən pozularaq binanın tamamının və ya bir hissəsinin qonşunun sahəsində inşa edilməsi; alıcının torpaq sahəsinin qeyri-notarial alqı-satqısına güvənərək ərazidə tikinti aparması, yaxud mülkiyyətçinin verdiyi razılıq əsasında başqa şəxsin torpaq sahəsində öz hesabına bina tikməsi və s.
48. Belə kateqoriyadan olan işlərin təhlilindən aydın olur, tikilinin (və ya onun bir hissəsinin) üzərində inşa edildiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçiləri sonradan hüquqlarının müdafiəsi məqsədilə həmin tikilinin sökülməsi və ərazinin boşaldılaraq təhvil verilməsi və ya kompensasiyasının ödənilməsi haqqında iddialarla məhkəməyə müraciə edirlər.
49. Belə iddiaların qanuni və ədalətli həlli üçün torpaq mülkiyyətçisi ilə inşaat aparmış şəxs arasındakı hüquq münasibətlərinin mahiyyətini, onların qarşılıqlı öhdəliklərini, eləcə də mübahisə obyekti olan tikili və torpaq sahəsinin hüquqi vəziyyətini düzgün şəkildə müəyyənləşdirmək lazımdır.
50. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, sözügedən münasibətlər daşınmaz əşya üzərində mülkiyyət hüququnun əhatə dairəsi ilə bağlı bir məsələdir. Torpaq sahəsində başqasının tikili inşa etməsindən doğan belə mübahisədə yaranan ilk sual budur ki, torpaq mülkiyyətçisinin hüququ həmin tikiliyə də şamil olunurmu? Bununla əlaqədar daşınmaz əmlakla bağlı mülkiyyət hüququnun nələri əhatə etməsini aydınlaşdırmaq lazımdır.
51. Daşınmaz əşya üzərində mülkiyyət hüququnun əhatə dairəsi üç istiqamətdə nəzərdən keçirilir: mülkiyyətin üfüqi əhatəsi; mülkiyyətin şaquli əhatəsi; mülkiyyətin maddi əhatəsi.
52. Daşınmaz əşyaya mülkiyyət hüququ üfüqi olaraq ərazinin sərhədləri içində qalan torpaq sahəsinin hər tərəfini əhatə edir. Bu sərhədlər daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin plan və cizgi sənədləri (koordinatları) ilə müəyyən olunur. Mülkiyyətin şaquli əhatəsi isə sahənin üzərindəki hava boşluğunu və altındakı torpaq təbəqəsini özündə ehtiva edir (MM,m.238.3). Bu əhatə sahəsi qanunda nəzərdə tutulan hədlərlə və mülkiyyətçinin öz hüququndan istifadə etmək mənafeyinin ölçüsü ilə məhdudlaşır. Mülkiyyətin maddi əhatəsi isə torpaq sahəsində yer alan cismani (fiziki) obyektləri nəzərdə tutur. Başqa sözlə, sahədə yerləşən və torpaqla möhkəm bağlı olan belə obyektlər– tikili, qurğu, çoxillik əkmələr və s. mülkiyyət hüququnun maddi əhatə dairəsinə daxil olur. Mülki Məcəllənin 135.4-cü maddəsində göstərilir ki, torpaq sahələri, yer təki sahələri, ayrıca su obyektləri, meşələr, çoxillik əkmələr, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlər daşınmaz əşyalardır.
53. Göründüyü kimi, torpaq sahəsində inşa edilmiş tikili mülkiyyətin maddi əhatəsi daxilində qiymətləndirilən bir məsələdir. Tikili dedikdə, ərazinin altında və ya üstündə davamlı qalması məqsədilə inşa edilən, texniki vasitələrlə torpağa bərkidilən hər cür inşaat – bina, qurğu, körpü, su arxları, anbar, dəmiryolu relsləri və s. nəzərdə tutulur.
54. Qanunvericilikdə və doktrinada qəbul edilən “tərkib hissə” anlayışına və prinsipinə (ümumi qaydaya) görə, torpaq üzərində inşa edilən və dağıdılmadan ondan ayrıla bilməyən tikililər yerləşdikləri əsl daşınmaz əşya olan torpağın tərkib hissəsidir.
55. Əşyanın tərkib hissələri mürəkkəb əşyanı təşkil edən elə bitişik əşyalardır ki, onlar olmadan mürəkkəb əşyanın əmələ gəlməsi və iqtisadi baxımdan ondan gözlənilən faydanı verməsi mümkün olmur. Tərkib hissələr əsas əşya ilə bir bütün– vahid əşya əmələ gətirmək üçün birləşən və bununla da meydana gələn yeni obyektə mürəkkəb əşya olma xüsusiyyətini verən parçalardır. Məsələn, torpaq, daş, qum, armatur, qapı, pəncərə, dam örtüyü birləşərək fərdi yaşayış evini meydana gətirirlər. Sadalanan tərkib hissələrin əsas əşyadan ayrılması əşyanın maddi bütünlüyünü və iqtisadi funksiyasını pozmadan mümkün olmur. Beləliklə, bir iqtisadi məqsəd üçün birləşmiş müxtəlif növlü əşyalar vahid (mürəkkəb) əşya hesab olunurlar.
56. Bu səbəbdən Mülki Məcəllənin 135.9-cu və 135.10-cu maddələrində nəzərdə tutulmuşdur ki, əgər müxtəlif növlü əşyalar ümumi təyinat üzrə istifadə edilməsini nəzərdə tutan vahid tam yaradırlarsa, bir əmlak (mürəkkəb əmlak) sayılırlar. Adi anlamda əşyanın tərkibinə daxil olan və dağıdılmadan, zədələnmədən və ya dəyişdirilmədən ondan ayrıla bilməyən hər şey əşyanın tərkib hissəsidir. Mülki Məcəllənin 135.10-cu maddəsinin ikinci cümləsində əşyanın mülkiyyətçisinin onun bütün tərkib hissələrinin mülkiyyətçisi olduğu göstərilərkən özbaşına tikinti ilə bağlı hallar istisna edilmişdir.
57. Bununla belə, ## ###### 2018-ci il tarixli, ****-VQD nömrəli Qanunla 135.4-cü maddəyə əlavə edilən “Torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşyadır və vahid mülkiyyət obyektidir” cümləsində bu cür istisna nəzərdə tutulmamışdır. Eyni məzmunlu dəyişiklik ## ###### 2020-ci il tarixli, 198 VİQD nömrəli Qanunla Torpaq Məcəlləsinin 4-cü maddənin 4-cü hissəsində edilmişdir.
58. Göründüyü kimi, son illərdə edilən dəyişikliklər qanunvericinin bu hüquq münasibətlərinin tənzimlənməsində vahid daşınmaz əşya və vahid mülkiyyət obyekti prinsipini üstün tutduğunu göstərir. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu da ## #### 2023-cü il tarixli qərarında bildirmişdir ki, qanunverici son zamanlar istər Mülki Məcəllənin özündə, istərsə də digər aidiyyəti Məcəllələrdə vahid mülkiyyət yanaşmasına üstünlük vermişdir.
59. Bununla belə, sözügedən ümumi qaydanın (vahid mülkiyyət prinsipinin) qanunda nəzərdə tutulan bəzi istisnaları vardır. Məsələn, tikintiyə vərəsəlik hüququ əldə etmiş şəxs başqasının torpaq sahəsinin üstündə və ya altındakı binaya malik olmaq imkanı əldə edir (MM, m.250.1) Bu halda, torpaq mülkiyyətçisi həmin hüququn qüvvədə olduğu müddətdə ərazisində yerləşən tikilinin mülkiyyətçisi hesab edilmir, onun torpaq üzərindəki mülkiyyəti binaya malik olan şəxsin (məhdud əşya) hüququ ilə yüklü hala gəlir. Yaxud, qonşunun tikinti zamanı sərhəddi qərəzsiz pozması halında torpaq mülkiyyətçisi buna dərhal etiraz bildirmədikdə nəinki həmin tikiliyə mülkiyyət hüququ əldə etmir, əksinə mövcud vəziyyətə dözməli olur (MM, maddə 172.3) və ya qanuni şərtlər gerçəkləşdikdə üst tikilinin yerləşdiyi torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququ çıxıntılı bina sahibinə verilir (MM, maddə 173.3).
60. Bu baxımdan torpaq sahəsinə mülkiyyətin maddi əhatəsinə daxil olan tikililərə münasibətdə bu hüququn məhdudlaşdırılmasının baxılan işlə əlaqəli olan bəzi əsasları nəzərdən keçirilməlidir.
61. Aydın məsələdir ki, mülkiyyətçi torpaq sahəsində özünün materialları (vəsaiti) hesabına bina inşa etdikdə ixtilaf yaranmır. Mübahisəli vəziyyət(lər) bir qayda olaraq, mülkiyyətçinin torpaq sahəsində başqasına aid materiallarla tikinti aparıldıqda meydana çıxır. Çünki, daşınar əşya sayılan materiallar (qanunla müəyyən edilmiş qaydada aparılan) inşaatda istifadə olunduqda daşınmaz əşyanın tərkib hissəsinə çevrildiyi andan materialların mülkiyyətçisi həmin əşyalar üzərindəki hüququnu itirir. Təbii ki, tərəflər arasında podrat və ya tapşırıq müqaviləsi bağlandıqda mübahisəli münasibətlərə həmin müqavilələrə aid qaydalar tətbiq olunur. Belə müqavilə münasibəti olmadan başqasına aid materiallarla tikinti inşa edildikdə həmin tikilinin hüquqi vəziyyəti ilə bağlı ixtilaflar ortaya çıxır.
62. Elmi ədəbiyyatda “əsassız tikinti” adlandırılan belə vəziyyətlər üç qrupda təsnif edilir: 1) şəxsin özünə məxsus material ilə başqasının mülkiyyətində olan torpaq sahəsində inşaat aparması; 2) şəxsin başqasına məxsus material ilə öz mülkiyyətində olan torpaq sahəsində inşaat aparması; 3) şəxsin başqasına məxsus material ilə başqasının mülkiyyətində olan torpaq sahəsində inşaat aparması.
63. Əsassız tikintini çıxıntılı binadan və özbaşına tikilidən fərqləndirmək lazımdır. Belə ki, çıxıntılı binada torpaq mülkiyyətçisinin öz ərazisində inşa etdiyi binanın və ya qurğunun bir hissəsi qonşunun torpaq sahəsinə keçir. Bu halda tikili eyni anda iki qonşu sahə üzərində yerləşir, başqa əraziyə keçmiş çıxıntı tərkib hissəsi olduğu bina ilə qırılmaz fiziki bağlantıda olur. Əsassız tikintidə isə binanın tamamı qonşunun və ya başqa şəxsin ərazisində inşa edilir.
64. Hazırkı işin hallarından müəyyən edilir ki, iddiaçı mübahisəli torpaq sahəsinin mülkiyyətçisidir, həmin torpaq sahəsinin 103.4 kv.m. olan hissəsi hazırda cavabdeh cavabdeh2 MMC-nin sahiblik və istifadəsindədir və həmin torpaq sahəsinin cavabdeh MMCnin sahibliyində olmasının heç bir hüquqi əsası yoxdur, yəni torpaq sahəsi cavabdehin qanunsuz sahibliyindədir. Həmçinin qeyd edilməlidir ki, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya məxsus torpaq sahəsinin qanunsuz olaraq zəbt edilmiş 103,4 kv.m sahənin binanın yerləşdiyi 56,0 kv.m sahəsində 34,5 kv.m sahə kərpiclə hörülmüşdür. Bu hal bir şəxsin özünə məxsus materiallarla başqasının mülkiyyətində olan torpaq sahəsində inşaat aparması vəziyyətinə uyğun gəlir. Odur ki, mövcud vəziyyətdə tərəflərin bir-birinə qarşı hansı tələb hüquqlarına malik olması nəzərdən keçirilməlidir.
65. Mülki Məcəllənin 172.3-cü maddəsinə əsasən əgər torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi tikinti zamanı qonşu sahənin sərhədlərini qərəzsiz pozarsa, həmin sahənin mülkiyyətçisi, pozuntu aşkar edilməzdən qabaq və ya aşkar edilən kimi pozucuya etiraz bildirildiyi hallardan başqa, həmin pozuntuya dözməlidir. Sərhədi pozmuş qonşu pul kompensasiyası ödəməli və bundan sonra onu hər il ödəməlidir.
66. Göründüyü kimi, bu normada qonşu torpaq sahəsinin sərhədlərinin qərəzsiz şəkildə pozulması ilə tikinti aparıldıqda buna dərhal etiraz etməyən torpaq mülkiyyətçinin həmin pozuntuya dözmək, pozuntuya yol vermiş mülkiyyətçinin isə müvafiq pul kompensasiyası ödəmək öhdəlikləri nəzərdə tutulmuşdur.
67. Normanın zidd mənasından isə aydın olur ki, inşaat zamanı qonşu sahənin sərhədləri qərəzli şəkildə pozularsa (yəni tikinti aparan şəxs sərhəddi pozduğunu bilirsə və ya bilməlidirsə), yaxud müdaxiləyə məruz qalmış torpaq mülkiyyətçisi pozuntuya dərhal etiraz edərsə, tikilinin sökülməsini, hətta sözügedən pozuntu delikt təşkil etdiyi üçün zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər.
68. Bu qayda binanın və ya qurğunun tamamının qonşu mülkiyyətçinin torpaq sahəsində inşa edildiyi hallara aid olduğu kimi, qonşu olmayan başqa bir şəxsin torpaq sahəsində qərəzsiz şəkildə (o cümlədən, torpaq mülkiyyətçisinin şifahi razılığı ilə) öz vəsaiti hesabına aparılmış inşaata da aid edilə bilər.
69. Belə ki, hazırkı işin faktiki hallarında cavabdeh cavabdeh2 MMC tərəfindən hər hansı hüquqlarının olmadığı mübahisəli torpaq sahəsində bina inşa etməsi müəyyən edilir. Yəni cavabdeh tərəfindən ona inşaat aparılması üçün icazə verilməsi nəzərdə tutulmuş torpaq sahəsinin sərhədləri aşılaraq iddiaçının torpaq sahəsinə müdaxilə edilmişdir.
70. Məhkəmə təcrübəsində özünün torpaq sahəsində başqasının tikinti aparmasına razılıq vermiş, bununla da həmin şəxsin tikintiyə münasibətdə vicdanlı sayılmasına öz davranışı ilə səbəb olmuş mülkiyyətçinin sonradan əvvəlki rəftarına zidd şəkildə, müvafiq kompensasiya vermədən həmin tikilinin sökülməsi barədə tələbləri əsassız sayılır. Belə yanaşma, hüquqdan sui-istifadə qadağasına uyğun olduğu kimi (MM, m. 560.1-560.2, 560.3.4), tikili sökülmədən torpağın tərkib hissəsi kimi qaldıqda isə torpaq mülkiyyətçisinin tikili hesabına əsassız varlanmasının da qarşısını alır.
71. Bu halda torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin ödədiyi kompensasiya müqabilində inşaat aparmış şəxsin tikili üzərindəki hüququ aradan qalxır, torpaqla möhkəm bağlı olan həmin tikili bir iqtisadi dəyər olaraq əvəzini ödəmiş mülkiyyətçiyə qalır.
72. Bununla yanaşı, əksinə bir vəziyyətin meydana çıxması da istisna edilmir. Yəni, göstərilən şərtlər daxilində başqasının ərazisində vicdanlı şəkildə tikili inşa edildikdə və torpaq mülkiyyətçisi də buna dözməyə məcbur olduqda, inşaat aparmış şəxsə həmin torpaq sahəsi üzərində hüququn verilməsi, əvəzində isə ərazinin mülkiyyətçisinə kompensasiya ödənilməsini tərəflərdən birinin tələb etməsi də mümkündür.
73. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, hazırkı işin faktiki hallarından görünür ki, cavabdeh cavabdeh2 MMC tərəfindən özünə məxsus material ilə iddiaçının mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin bir hissəsində (103.4 kv.m.) inşaat işləri həyata keçirilmişdir.
74. Hazırkı iddia tələbində iddiaçı binanın yerləşdiyi 56,0 kv.m sahəsindən binanın konstruktiv hissəsinin altına düşən 21,5 kv.m hissəsinə (torpağa mülkiyyət hüququ qalmaqla) iddiaçının istifadə hüququnun müəyyən edilməsi və cavabdeh tərəfindən iddiaçıya məxsus torpaq sahəsinin qanunsuz olaraq zəbt edilmiş 103,4 kv.m sahənin binanın yerləşdiyi 56,0 kv.m sahəsindən kərpiclə hörülərək zəbt edilmiş 34,5 kv.m sahə kərpic divarın qeyd-şərtsiz sökülərək iddiaçının sahibliyinə qaytarılması (hazırda birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən təmin edilən və cavabdeh tərəfindən mübahisələndirildiyi üçün yoxlanılan hissə) və həyətyanı sahə kimi qanunsuz istifadə olunan 47,4 kv.m sahənin hər hansı maneə (hasar) aradan götürülərək iddiaçının sahibliyinə qaytarılmasını xahiş edir.
75. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, iş materiallarına əlavə edilmiş ekspert rəylərindən görünür ki, ##.##.2019-cu il tarixli, ************ reyestr nömrəli çıxarışa əsasən iddiaçının mülkiyyətində olan 0.0240 ha torpaq sahəsinin 56 kv.m hissəsində cavabdehə məxsus yaşayış binası inşa edilmiş, 47.4 kv.m hissəsi isə cavabdeh tərəfindən həyətyanı sahə kimi istifadə olunmaqla, cavabdeh2 MMC-yə məxsus yaşayış binasının mübahisəli torpaq sahəsi istiqamətində birinci mərtəbə səviyyəsində sonradan kərpiclə hörülmüş divarının, binanın yerləşdiyi sahənin cənub-şərq küncündə inşa edilmiş bir mərtəbəli tikili və binaya bitişik şimal-şərq hissədə birinci mərtəbə səviyyəsində inşa edilmiş bir mərtəbəli tikilinin “Azərdövlətlayihə” Azərbaycan Dövlət Baş Layihə İnstitutu tərəfindən ##.##.2020-ci il tarixində təsdiq edilmiş yaşayış binasının tikinti layihəsinin Memarlıq-planlaşdırma bölməsində nəzərdə tutulmamışdır. Ekspert rəylərində həmçinin ##.##.2019-cu il tarixli, ************ reyestr nömrəli çıxarışa əsasən iddiaçının xüsusi mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsində yerləşən 0.0240 ha torpaq sahəsi ilə cavabdehin tikdiyi binanın ərazisinin 103,4 kv.m (56 kv.m hissəsində cavabdeh2 MMC-yə məxsus yaşayış binası inşa edilmiş, 47,4 kv.m hissəsi isə cavabdeh2 MMC tərəfindən həyətyanı sahə kimi istifadə olunur) üst-üstə düşməsinin aşkar edildiyi təsdiq edilmiş və son olaraq vurğulanmışdır ki, yaşayış binasının tikintisi altına düşən 56 kv.m sahənin 21,5 kv.m hissəsinin bilavasitə binanın konstruktiv hissəsinin altına düşdüyü, 34,5 kv.m hissəsində isə binaya bitişik balkon altından yerə qədər kərpiclə hörülmüş sahəyə düşdüyü aşkarlanmışdır.
76. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, qonşuluq hüququnun göstərişlərini pozan binalara çıxıntılı binalar haqqında qaydaların tətbiq edilməsi Mülki Məcəllənin 172.4-cü maddəsində açıqca göstərildiyi üçün eyni şərtlər daxilində başqasının ərazisində inşa edilmiş binanın və ya onun yerləşdiyi torpaq sahəsinin hüquqi vəziyyəti ilə bağlı mübahisəli münasibətlərə də qanunun analogiyası qaydasında həmin normaya uyğun olaraq, çıxıntılı binalar haqqında qaydalar tətbiq edilə bilər.
77. Mülki Məcəllənin 11.1-ci maddəsinə əsasən, mülki hüquq münasibətləri mülki qanunvericiliklə və ya tərəflərin razılaşması ilə birbaşa tənzimlənmədikdə və onlara tətbiq edilə bilən işgüzar adət olmadıqda həmin münasibətlərə, əgər bu, onların mahiyyətinə zidd deyildirsə, oxşar münasibətləri tənzimləyən mülki qanunvericilik normaları tətbiq edilir (qanunun analogiyası).
78. Bu səbəbdən məhkəmə kollegiyası çıxıntılı bina institutunun mahiyyətinə və şərtlərinə aydınlıq gətirməyi zəruri hesab edir.
79. Çıxıntılı bina - bir torpaq sahəsində inşa edilən binanın həmin sahənin sərhədlərini aşaraq ona bitişik olan qonşu sahənin zəmininə, torpağın altına və ya üzərindəki hava boşluğuna keçən tikilidir (məsələn, A şəxsinin inşa etdiyi binanın qonşu B-nin torpaq sahəsinə 2 metr enində 10 metr uzunluğunda keçən hissəsi çıxıntılı binadır). Bu cür vəziyyət həm çıxıntılı binanı inşa etmiş şəxsin, həm də belə bina ilə torpaq sahəsinə müdaxilə olunmuş mülkiyyətçinin qanundan irəli gələn hüquq və öhdəliklərini doğurur. Əşyaya bağlı olaraq meydana gələn bu hüquq və öhdəliklər kontekstində əvvəlcə çıxıntılı binanın və onun zəbt etdiyi torpaq sahəsinin hüquqi vəziyyəti, sonra isə həmin daşınmaz əşyaların sahiblərinin bir-birinə qarşı irəli sürə biləcəyi tələblər nəzərdən keçirilməlidir.
80. Çıxıntılı binanın hüquqi vəziyyəti Mülki Məcəllənin 173.1-ci maddəsinin birinci cümləsində aşağıdakı kimi nəzərdə tutulmuşdur: “Başqa daşınmaz əmlaka keçən çıxıntıları olan binalar və digər qurğular yerləşdikləri daşınmaz əmlakın tərkib hissəsi kimi qalırlar, bu şərtlə ki, həmin əmlakın mülkiyyətçisi onlara əşya hüququna malik olsun”.
81. Göründüyü kimi, qanunverici bu tənzimləmə ilə “torpağa bağlı olan torpağa aiddir” qaydasından (MM-in 135.4-cü maddəsində əks olunan vahid mülkiyyət prinsipindən) istisna hal müəyyən edərək göstərmişdir ki, çıxıntılı bina, ərazisinə keçdiyi torpaq sahəsinin deyil, bina sahibinin daşınmaz əşyasının tərkib hissəsi sayılır. Bu şərtlə ki, çıxıntılı binanı inşa edənin müdaxilə etdiyi torpaq sahəsinə əşya hüququ mövcud olsun. Burada tikintini həmin torpaq sahəsinə keçirmək səlahiyyətini özündə ehtiva edən bir məhdud əşya hüququndan söhbət gedir (məsələn, servitut). Bu hüququ verən mülkiyyətçi çıxıntılı binanın yaratdığı məhdudiyyətə dözmək öhdəliyini üzərinə götürür. Bununla da çıxıntılı bina, səthində (altında və ya üstündə) yerləşdiyi torpaq sahəsinin yox, bağlı olduğu əsas tikilinin tərkib hissəsi sayılır.
82. Bu səbəbdən Mülki Məcəllənin 173.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuşdur ki, üst tikiliyə hüquq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində servitut kimi qeydə alına bilər.
83. Beləliklə, çıxıntılı binanın onu inşa edənin əşyasının tərkib hissəsi sayılması üçün birinci imkan bina sahibinin həmin tikili üçün əvvəlcədən bir əşya hüququna malik olmasıdır.
84. İkinci imkan isə ondan ibarətdir ki, bina inşa etmiş şəxsin belə bir əşya hüququ mövcud olmasa da, qanunda nəzərdə tutulan şərtlərin gerçəkləşməsinə görə müdaxilə etdiyi torpaq mülkiyyətçisindən məhdud əşya hüququ (servitut, tikintiyə vərəsəlik hüququ) və ya tam əşya hüququ (mülkiyyət hüququ) tələb etmək səlahiyyəti olsun. Bu cür səlahiyyət bir qayda olaraq, müqavilədən deyil, çıxıntılı binanın artıq inşa edilmiş olmasından, məhdudiyyətə məruz qalmış torpaq mülkiyyətçisinin buna vaxtında etiraz etməməsindən və digər qanuni şərtlərin mövcudluğundan irəli gəlir. Buna müvafiq olaraq, torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin də məruz qaldığı məhdudiyyətə dözmək kimi qanundan irəli gələn, əşyaya bağlı öhdəliyi yaranır.
85. Göstərilən şərtlər daxilində çıxıntılı binanı inşa edən şəxs yeni hüquqi vəziyyət doğuran bir subyektiv hüquqa malik olur və bu hüququndan istifadə etdikdə torpaq mülkiyyətçisi ilə aralarında öhdəlik münasibəti yaranır. Bu münasibət çərçivəsində ərazinin mülkiyyətçisi çıxıntılı bina sahibinin xeyrinə bir servitut qurmaq və ya müdaxilə olunan torpaq sahəsinin mülkiyyətini ona keçirmək, bina sahibi isə ağlabatan əvəz ödəmək öhdəliyi altına düşür.
86. Təbii ki, bu öhdəliklərin icrasına dair tərəflər arasında qarşılıqlı razılaşma olduqda notarial formada bağlanan müqavilə əsasında bir tərəfə əvəz verilə, digərinin xeyrinə isə dövlət reyestrində müvafiq qeydiyyat aparıla bilər.
87. Mübahisə halında isə bina sahibinə mülkiyyət hüququnun verilməsinə, torpaq mülkiyyətçisinə ödəniləcək kompensasiyanın məbləğinə məhkəmə tərəfindən qərar verilməli, bu qərar mübahisəni qəti şəkildə həll etməklə, yeni hüquqi vəziyyəti yaradır, onun əsasında dövlət reyestrində aparılan qeydiyyat isə (qurucu deyil) açıqlayıcı mahiyyətdə olur. Qeydiyyatın dəqiq şəkildə aparıla bilməsi üçün çıxıntılı binanın sahibinə əşya hüququ verilən torpaq sahəsinin sərhədləri qərarda göstərilməlidir.
88. Müqavilə olmasa belə, torpaq mülkiyyətçisinin üzərinə bu cür yükün qoyulması mülkiyyət hüququnun pozulması kimi qiymətləndirilə bilməz. Ona görə ki, əvvəla, mülkiyyət hüququ sahibinə təmin etdiyi imkanlarla yanaşı, qanundan irəli gələn öhdəlikləri də özündə ehtiva edir. Bu səbəbdən Mülki Məcəllənin 152.5-ci maddəsi mülkiyyətçinin qanunda müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərlə, habelə qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarının pozulmaması, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmaması nəzərə alınmaqla öz əşyasına sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək hüququnu tanımışdır. İkincisi, mülkiyyət hüququ zəruri olduqda, qanunda nəzərdə tutulan əsaslarla, qanuni məqsədlərlə (o cümlədən, başqa şəxslərin hüquq və mənafelərinin qorunması üçün) mütənasib şəkildə məhdudlaşdırıla bilər. Bu imkan Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 29-cu maddəsinin V və Vİ hissələrində, “Azərbaycan Respublikasında insan hüquq və azadlıqlarının həyata keçirilməsinin tənzimlənməsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Qanununun 3.1, 3.4, 3.5-ci maddələrində öz əksini tapır.
89. O da qeyd edilməlidir ki, Mülki Məcəllənin 173.1-ci maddəsində göstərilən “başqa daşınmaz əmlak” dedikdə, başqasına məxsus, lakin xüsusi mülkiyyətə əlverişli olan torpaq sahəsi nəzərdə tutulur. Yəni, ümumi yol, meydan və ictimai ehtiyaclar üçün təxsis edilmiş digər yerlərə çıxmış üst tikililər barəsində bu norma tətbiq edilə bilməz.
90. Çıxıntılı binaya dair hüquq münasibətləri çərçivəsində tərəflərin irəli sürə biləcəkləri iddia növləri və şərtləri isə aşağıdakılardan ibarətdir: Bina sahibi müdaxilə etdiyi torpaq sahəsi üzərində ona əşya hüququnun verilməsini tələb edə bilər. Tələbin qanuni əsası Mülki Məcəllənin 173.3-cü maddəsidir. Bu maddəyə görə, əgər üst tikili əsassızdırsa və hüququna toxunulmuş şəxs, bunu bilsə də, vaxtında etiraz etməzsə, üst tikilini ucaldan şəxsə, şəraitin haqq qazandırdığı hallarda, ağlabatan əvəz ödənilməklə, üst tikiliyə əşya hüququ və ya torpağa mülkiyyət hüququ verilə bilər.
91. Normanın dispozisiya şərtlərindən göründüyü kimi tələbin təmin olunması üçün: 1) üst tikili əsassız olmalı; 2) torpaq mülkiyyətçisi bunu bilmiş və vaxtında etiraz etməmiş olmalı; 3) hal və şərait tikilini aparmış şəxsə haqq qazandırmalı; 4) torpağın mülkiyyətiçisinə ağlabatan əvəz ödənilməlidir. Sadalanan şərtlərin hamısı mövcud olmalıdır. Bu tələbə iddia müddəti də şamil olunmur. Üst tikilinin əsassız olması dedikdə, bina sahibinin hər hansı əşya hüququna (məsələn, tərəflərin razılaşması ilə MM-in 173.2-ci maddəsində əks olunan servituta) malik olmaması nəzərdə tutulur. Etiraz isə mülkiyyətçi (və ya məhdud əşya hüququ sahibi) tərəfindən çıxıntılı binanın əsassız inşa edilməsini tikinti aparan şəxsə (və ya onun təmsilçisinə) bildirən və üst tikilinin sökülməsini tələb edən iradə bəyanıdır. Etiraz məcburi bir formaya tabe olmayıb, hər hansı (şifahi, yazılı və s.) şəkildə bina sahibinə çatdırıla bilər. Etirazın hansı müddətdə edilməli olması qanunda dəqiq göstərilməmişdir. Odur ki, həmin şərt təfsir edilərkən Mülki Məcəllənin analoji münasibəti tənzimləyən 172.3-cü maddəsindəki qaydaya uyğun olaraq, etirazın müdaxilə aşkar edilən kimi (dərhal) bildirilməsi əsas götürülməlidir. Etiraz haqqını itirən mülkiyyətçi qanuna əsasən çıxıntılı binaya dözməyə borclu olur. Bu halda o, ədalətli əvəz tələb edə bilər.
92. Hal və şəraitin tikilini aparmış şəxsə haqq qazandırması dedikdə, bina sahibinin başqasının ərazisinə keçdiyini bilməməsi, bu səbəbdən vicdanlı olması, yaxud torpaq mülkiyyətçisinin buna açıq formada və ya qapalı şəkildə (davranışı ilə) razılıq verməsi, binanın dəyərinin zəbt etdiyi torpağın dəyərindən əhəmiyyətli dərəcədə çox olması, qonşuların bu vəziyyətdə uzun illər etirazsız yaşaması və ona arxayın olmaqla görülmüş digər işlər, söküntünün tənasübsüz surətdə böyük xərclər hesabına başa gələcəyi və mühüm zərərə səbəb olacağı, çıxıntılı binanın altındakı torpaq sahəsinin mülkiyyətçiyə real bir fayda təmin etməməsi və s. hallar nəzərdə tutulur. Binanın tamamı başqasının ərazisində inşa edildikdə Mülki Məcəllənin 172.3-cü maddəsində əks olunan şərtin-bina inşa etmiş şəxsin sərhəddi qərəzsiz pozması (bu halı bilməməklə vicdanlı olması, mülkiyyətçisinin özünün tikintiyə razılıq verməsi və ya vermiş hesab olunması) xüsusilə əhəmiyyət kəsb edir.
93. Ağlabatan əvəz isə torpaq mülkiyyətçisinin məhrum olduğu sahənin ədalətli kompensasiyasını özündə ehtiva edir. Mübahisə halında həmin məbləği məhkəmə işin konkret hallarını nəzərə almaqla müəyyənləşdirməlidir.
94. Torpağın mülkiyyətçisi isə aşağıdakı tələb hüquqlarına malikdir: a)Torpaq sahəsinə müdaxilə edən tikilinin sökülməsi; Çıxıntılı bina qonşunun mülkiyyət hüququna müdaxilə təşkil etdiyi üçün mülkiyyətçi bu cür qəsdə və ya maneçiliyə son qoyulmasını Mülki Məcəllənin 157.4-cü maddəsinə əsasən tələb edə bilər (neqator iddia). Eyni zamanda, həmin Məcəllənin 173.1-ci maddəsinin ikinci cümləsində nəzərdə tutulmuşdur ki, qonşu üst tikiliyə qarşı etirazını bildirə bilər. Bununla belə, məhkəmə müdaxilənin qanuni bir əsasa söykənib-söykənmədiyini də araşdırmağa borcludur. Belə ki, binanı inşa etmiş şəxsin çıxıntı ilə müdaxilə etdiyi sahəyə əşya hüququ (servitut və s.) vardırsa, yaxud həmin şəxs MM-in 173.3-cü maddəsi çərçivəsində mülkiyyətçidən əşya hüququ tələb etmək səlahiyyətinə malikdirsə, müdaxilə qanunsuz hesab edilmir. Bu şərtlər daxilində mülkiyyətçinin qanuna əsasən çıxıntılı binaya dözmək öhdəliyi yarandığı üçün neqator iddianın təmin olunması istisna olunur. Tikilinin sökülməsini tələb etmək hüququna malik olan mülkiyyətçi, həmçinin əmlakına dəymiş zərərin əvəzinin ödənilməsini mülki hüquq pozuntusu (delikt) çərçivəsində həmin Məcəllənin 1097.1-ci maddəsinə əsasən tələb edə bilər.
95. b)Torpaq sahəsinin bina çıxan hissəsinə və ya tamamına münasibətdə bina sahibinə əşya hüququ verilməklə ona ağlabatan əvəz ödənilməsi; İlk növbədə qeyd olunmalıdır ki, tərəflərin öz aralarında bu məzmunda razılığa gəlmələri mümkündür. Belə ki, torpağın mülkiyyətçisi söküntü tələb etmədən məhrum qaldığı torpağa görə ona bina sahibi tərəfindən əvəz ödənilməsinə razılaşa və qarşılığında həmin sahəyə dair sonuncuya servitut verə bilər. Mülki Məcəllənin 173.1-ci maddəsinin ikinci cümləsi və 173.2-ci maddəsi bu cür münasibətləri tənzimləyir: “Qonşu ya üst tikiliyə qarşı etirazını bildirə bilər, ya da bununla barışaraq ağlabatan əvəz ödənilməsini tələb edə bilər. Üst tikiliyə hüquq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində servitut kimi qeydə alına bilər”. Belə, razılaşma olmadıqda torpağın mülkiyyətçisi iddia qaldırmaqla həmin təminatları məhkəmə yolu ilə əldə etmək hüququna malikdir. İddianın hüquqi əsasını Mülki Məcəllənin 173.3-cü maddəsi təşkil edir. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, bu tələbi irəli sürmək həm də ərazi mülkiyyətçisinin hüququdur. Ona görə ki, bina sahibi həmin tələbi irəli sürmədiyi təqdirdə onun yaratdığı mövcud faktiki vəziyyətlə torpaq mülkiyyətçisi iradəsi əleyhinə, özü də qeyri-müəyyən müddətə mülkiyyətinin bir qismindən məhrum edilmiş, yaxud məhdudlaşdırılmış vəziyyətdə qalır. Bu isə yolverilməz bir vəziyyətdir. Məlum olduğu kimi, bəzi hallarda vaxtında etiraz edilməmiş çıxıntılı binanın sökülməsi üçün əsaslar olmur, bina sahibi də buna görə kompensasiya ödəməkdən boyun qaçırır. Belə olan təqdirdə torpaq mülkiyyətçisi çıxıntı olan hissədə əmlakına sahiblik və ya ondan istifadə imkanından ya tamamilə məhrum olur (məsələn, qonşu ərazidə tikilmiş bina 3 metr enində, 10 metr uzunluğunda onun ərazisinə keçdiyi üçün 30 kv.m. həcmində torpaqdan ümumiyyətlə yararlana bilmir), ya istifadə imkanı məhdudlaşır (məsələn, qonşu ərazidə tikilmiş binanın eyvanı ikinci mərtəbədən 10 kv.m.həcmdə mülkiyyətçinin hava sahəsinə çıxdıqda eyvanın altındakı torpaqdan istifadə mümkün olsa da, həmin ərazidə şaquli istiqamətdə qurğu qura bilmir), ya da çıxıntının həcminə və ya xarakterinə görə torpaq sahəsinin iqtisadi təyinatından umulan fayda itmiş olur (məsələn, 0.06 ha həyətyanı torpaq sahəsinin çıxıntılı binanın altında qalması səbəbindən 0.02 ha.sahədə fərdi yaşayış evi inşa etmək mənasız olur). Göstərilən hallarda torpaq mülkiyyətçisinin ədalətli əvəz almaq imkanından məhrum edilməsinin heç bir ağlabatan səbəbi və qanuni əsası olmur. Onun tələbi əsasında əvəz ödənilməsi qət edildikdə isə torpağa dair əşya hüququnun bina sahibinə verilməsi məntiqi zərurətdən irəli gəlir. Əks təqdirdə torpaq mülkiyyətçisi əsassız varlanmış olardı. O da qeyd edilməlidir ki, bina sahibinə konkret olaraq hansı (ən uyğun) əşya hüququnun verilməsini məhkəmə hər işin konkret halına (torpaqdan məhrumiyyətin dərəcəsinə, xarakterinə və s.) görə müəyyən etməlidir. Məsələn, yuxarıda çəkilən 1-ci misalda torpaq sahəsinin çıxıntı olan hissəsinin mülkiyyəti (tam əşya hüququ), 2-ci misalda eyvanın məhdudiyyət sahəsinə servitut (məhdud əşya hüququ) verilə, 3-cü misalda isə torpaq sahəsinin tamamının mülkiyyəti bina sahibinə keçirilə bilər. Bu səbəbdən qanunverici məsələnin həllini işin halları baxımından hakimin mülahizə sərbəstliyinə buraxaraq, Mülki Məcəllənin 173.3-cü maddəsində tənzimləməni “üst tikiliyə əşya hüququ və ya torpağa mülkiyyət hüququ verilə bilər” şəklində ifadə etmişdir.
96. c) Binadan irəli gələn təhlükənin qarşısının alınması üçün lazımi tədbirlər görməyi tələb etmək hüququ. Bu tələbin əsası və şərtləri MM-in 173.4-cü maddəsində əks olunmuşdur
97. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 218.3-cü maddəsinə əsasən hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Lakin hakim qanunda göstərilən müstəsna hallarda iddia tələblərindən kənara çıxa bilər.
98. Hazırkı halda iddiaçının tələbi - 103,4 kv.m. hissəsindən binanın yerləşdiyi 56,0 kv.m. sahəsində kərpiclə hörülərək zəbt edilmiş 34,5 kv.m. sahədə olan kərpic divarın qeydşərtsiz sökülərək və cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin həyətyanı sahəsi kimi qanunsuz istifadə etdiyi 47,4 kv.m. sahədə olan maneələr (hasar) aradan götürülərək (sökülərək) qeyd edilən torpaq sahəsinin iddiaçının sahibliyinə qaytarılması ilə bağlıdır. İddiaçı cavabdeh tərəfindən qanunsuz olaraq zəbt edilmiş torpaq sahəsinin əvəzində ona kompensasiyanın ödənilməsini xahiş etməsə də, qanunvericiliyin tələbindən də göründüyü kimi, müstəsna hallarda iddia tələbindən kənara çıxıla bilər.
99. Belə ki, işin hallarından iddiaçının mülkiyyət hüququna müdaxilənin qanunsuz olduğu və mülkiyyətindən məhrum edilməsi nəticəsində iddiaçıya zərər vurulduğu müəyyən edilir. Belə olan halda iddiaçının cavabdehdən mülki hüquq pozuntusu (delikt) nəticəsində vurulmuş zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququ yaranır. Mülki qanunvericilikdə zərərin əvəzinin ödənilməsinin müxtəlif üsulları nəzərdə tutulmuşdur: naturada bərpa (zədələnmiş və ya məhv edilmiş əmlakın bərpası, eyni növlü və eyni keyfiyyətli digər əmlak verilməsi), pul kompensasiyası və s.
100. Hazırkı halda iddiaçının Mülki Məcəllənin 459.1-ci maddəsinə əsasən ona dəymiş zərərin əvəzinin naturada bərpa yolu ilə ödənilməsini tələb etməyə subyektiv hüququ olsa da, məhkəmə işin hallarını (cavabdeh tərəfindən çoxmərtəbəli bina inşa edildiyini, binaya girişin və sakinlər tərəfindən istifadə olunan ərazinin iddiaçının mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin hüdudlarına düşdüyünu, 47,4 kv.m. sahəsinin bina sakinləri tərəfindən istifadə edildiyini və s.) nəzərə alaraq zərərin naturada bərpa yolu və ya torpaq sahəsində inşa edilmiş binanın və digər tikililərin sökülməsi yolu ilə aradan qaldırılmasını mümkün hesab etməmişdir. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, bu halda iddiaçının mülkiyyət hüququndan məhrum edilməsi nəticəsində vurulmuş zərərin əvəzinin kompensasiya şəklində ödənilməsini tələb etmək hüququ yaranır.
101. Mülki Məcəllənin 1115-ci maddəsinə əsasən zərərin əvəzinin ödənilməsi tələbini təmin edərkən məhkəmə zərərin vurulması üçün məsuliyyət daşıyan şəxsin üzərinə işin hallarına uyğun olaraq zərərin əvəzini naturada ödəmək (eyni növlü və keyfiyyətli əmlak vermək, zədələnmiş əmlakı düzəltmək və i.a.) və ya vurulmuş zərərin əvəzini ödəmək öhdəliyi qoyur.
102. Mülki Məcəllənin 1115-ci maddəsində də mülki qanunvericilik zərər vurulmuş şəxsə zərərin əvəzinin hansı üsulla ödənilməsini (naturada və ya vurulmuş zərərin əvəzinin pul kompensasiyası ilə ödənilməsi yolu ilə) işin hallarına uyğun olaraq müəyyənləşdirmək səlahiyyətini məhkəməyə aid etmiş, eyni zamanda MM-nin 459.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuşdur ki, ilkin vəziyyətin bərpası yolu ilə zərərin əvəzinin ödənilməsi mümkün deyildirsə və ya bunun üçün tənasübsüz surətdə böyük xərclər zəruridirsə, kreditora pul əvəzi verilməlidir. MPM-nin 220.6-cı maddəsində isə məhkəmənin qəbul etdiyi qətnamənin icra qaydasını müəyyən etmək səlahiyyəti nəzərdə tutulmuşdur.
103. Göstərilənlərə əsasən Kollegiya hesab edir ki, hazırkı halda məhkəmə iddiaçıya vurulmuş zərərin naturada əmlakın bərpası yolu ilə ödənilməsini mümkün hesab etmədiyi halda zərərin əvəzinin ödənilməsinin digər üsulunu-cavabdeh tərəfindən pul əvəzinin (kompensasiyanın) verilməsi, məbləğlə bağlı mübahisə olduğu təqdirdə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmulş prosessual vasitələrdən istifadə edilməklə mübahisə həll edilməlidir.
104. İşə apellyasiya instansiya məhkəməsində baxılması zamanı (iddiaçıya dəymiş zərərin – pul kompensasiyası məbləğinin müəyyən edilməsi məqsədilə) iş üzrə mütəxəssis rəyinin alınması məqsədilə müvafiq qərardad qəbul edilməklə Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasına göndərilmişdir.
105. “xxxx” MMC tərəfindən verilmiş ## ### 2026-cı il tarixli, UNİ/M ***-***/**** nömrəli mütəxəssis rəyində qeyd edilir ki, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsində yerləşən İddiaçı mülkiyyətində olan 240 kv.m. torpaq sahəsinin (cavabdeh tərəfindən inşa olunmuş binanın ünvanı: Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsi, 22-ci Dağlıq küçəsi, 3223-cü məhəllə) ## ### 2026-cı il tarixə bazar dəyəri 244.800 manat, likvid dəyəri 220.300,0 manat təşkil edir. Həmin torpaq sahəsinin 103,4 kv.m hissəsinin ## ### 2026-cı il tarixə bazar dəyəri 105.500,0 manat, likvid dəyəri 95.500 manat təşkil edir. Həmin torpaq sahəsinin yerləşdiyi ərazidə 1 kv.m torpaq sahəsinin ## ### 2026-cı il tarixə bazar dəyəri 1020,0 manat, likvid dəyəri 900 manat təşkil edir.
106. Mülki Prosessual Məcəllənin 103.1-ci maddəsinə əsasən ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir.
107. Məhkəmə kollegiyası izah edir ki, ekspert rəyi sübut növlərindən biri olmaqla, digər sübutlarla müqayisədə qabaqcadan müəyyən edilmiş üstünlüyə malik deyildir.
108. Təqdim edilmiş mütəxəssis rəyindən görünür ki, cavabdeh tərəfindən zəbt edilmiş 103,4 kv.m hissəsinin ## ### 2026-cı il tarixə bazar dəyəri 105.500,0 manat təşkil edir. Mütəxəssis rəyini nəzərə alaraq məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, cavabdeh cavabdeh2 MMC tərəfindən zəbt edilmiş 103,4 kv.m torpaq sahəsinin əvəzi olaraq iddiaçıya 105.500,0 manat məbləğində kompensasiyanın ödənilməsi daha ədalətlidir (torpaq sahəsinin dəyəri və ötən müddət ərzində iddiaçının məhrum qaldığı əmlak hesabına cavabdehin qənaət etdiyi vəsait).
109. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, hazırkı halda iddiaçıya cavabdeh tərəfindən zəbt edilmiş 103,4 kv.m torpaq sahəsi ilə bağlı kompensasiya ödənilməsi müəyyən edildiyi halda, əvəzi ödəniləcək torpaq sahəsinə görə (103,4 kv.m) mülkiyyət hüququnun cavabdeh cavabdeh2 MMC-yə verilməsi zəruridir.
110. Mülki Məcəllənin 173.3-cü maddəsinə əsasən əgər üst tikili əsassızdırsa və hüququna toxunulmuş şəxs, bunu bilsə də, vaxtında etiraz etməzsə, üst tikilini ucaldan şəxsə, şəraitin haqq qazandırdığı hallarda, ağlabatan əvəz ödənilməklə, üst tikiliyə əşya hüququ və ya torpağa mülkiyyət hüququ verilə bilər.
111. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, cavabdeh cavabdeh2 MMC tərəfindən iddiaçı İddiaçı mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbində yerləşən 103,4 kv.m torpaq sahəsi kompensasiya ödənildiyi təqdirdə həmin torpaq sahəsi ilə bağlı mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması üçün müraciət etmək hüququ yaranır. Bu səbəbdən hazırkı qətnamə Bakı şəhəri, Binəqədi rayon, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsində yerləşən 0,0240 ha torpaq sahəsinin 103,4 kv.m təşkil edən hissəsi ilə bağlı (kompensasiya məbləği ödənildikdən sonra) cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması üçün əsasdır.
112. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsi yuxarıda sadalanan halları araşdırmadan, iddiaçıya kompensasiya ödənilməsi və cavabdehə müvafiq torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun verilməsi məsələsini ümumiyyətlə müzakirə etməmiş, nəticə etibarilə maddi hüquq normalarının tələblərini pozmaqla düzgün olmayan qətnamə qəbul etmişdir.
113. Mülki Prosessual Məcəllənin 385.1.1-ci maddəsinə əsasən maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsasdır.
114. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin *(***)-*/**** nömrəli, ## ######## 2025-ci il tarixli qətnaməsi yoxlanılan hissədə ləğv edilməli, mülkiyyət hüququ ilə iddiaçının adına qeydə alınmış Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsində yerləşən 0,0240 ha torpaq sahəsinin 103,4 kv.m təşkil edən hissəsi ilə bağlı 105.500 (bir yüz beş min beş yüz) manat kompensasiya məbləği cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən iddiaçı İddiaçı ödənilməli, qətnamə Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsində yerləşən 0,0240 ha torpaq sahəsinin 103,4 kv.m təşkil edən hissəsi ilə bağlı cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin mülkiyyət hüquqlarının (kompensasiya məbləği ödənildikdən sonra) daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması üçün əsas hesab olunmalı, qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləği iddiaçıya aid edilməli, apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə aid edilməli, işə apellyasiya instansiyası məhkəməsində baxılması zamanı mütəxəssis rəyinin alınması ilə bağlı 600 (altı yüz) manat məbləğində məhkəmə xərci cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətindən tutularaq “xxxx” MMC-yə (VÖEN: **********, Hesab № AZN: AZ77AIIB400600C9447929844218, Bank: KapitalBank ASC Bravo 3 filialı, VÖEN: **********, Müxbir hesab: AZ37NABZ01350100000000001944, filialın kodu: 201296; SWİFT kod: AIIBAZ2XXXX) ödənilməlidir.
115. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 382, 384.0.2, 392, 402.1, 405, 406.1-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qət etdi: Cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin *(***)-*/**** nömrəli, ## ######## 2025-ci il tarixli qətnaməsi yoxlanılan hissədə ləğv edilsin. İddia tələbi qismən təmin edilsin. Mülkiyyət hüququ ilə iddiaçının adına qeydə alınmış Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsində yerləşən 0,0240 ha torpaq sahəsinin 103,4 kv.m təşkil edən hissəsi ilə bağlı 105.500 (bir yüz beş min beş yüz) manat kompensasiya məbləği cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən iddiaçı İddiaçı ödənilsin. Qətnamə Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, M.Ə.Rəsulzadə qəsəbəsinin qərb hissəsində yerləşən 0,0240 ha torpaq sahəsinin 103,4 kv.m təşkil edən hissəsi ilə bağlı cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin (kompensasiya məbləği ödənildikdən sonra) mülkiyyət hüquqlarının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması üçün əsasdır. Qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. İddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləği iddiaçıya aid edilsin. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə aid edilsin. İşə apellyasiya instansiyası məhkəməsində baxılması zamanı mütəxəssis rəyinin alınması ilə bağlı 600 (altı yüz) manat məbləğində məhkəmə xərci cavabdeh cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətindən tutularaq “xxxx” MMC-yə (VÖEN: **********, Hesab № AZN: AZ77AIIB400600C9447929844218, Bank: KapitalBank ASC Bravo 3 filialı, VÖEN: **********, Müxbir hesab: AZ37NABZ01350100000000001944, filialın kodu: 201296; SWİFT kod: AIIBAZ2XXXX) ödənilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməmişdirsə, qətnamə tərəfə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.
Sədrlik edən hakim, imza: Rəşid Səmədov Hakimlər, imzalar: Xumar Mərdanova Azad İmanov