Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-6712/2025 12.01.2026 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4, Dzhabbarov Fadaıl və Cavabdeh5 qarşı işi üzrə Açar sözlər: (“ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması”) hakimlər X3 (sədrliyi və məruzəsi ilə), Abbasova Günel Məhərrəm qızı və Məmmədov Məmməd Allahverdi oğlundan ibarət tərkibdə, hakim köməkçisi Həsənova Ləman Rasim qızının katibliyi, iddiaçı, Cavabdeh2, Cavabdeh5 (eyni zamanda Cavabdeh4 nümayəndəsi) və Cavabdeh1 (eyni zamanda cavabdeh Dzhabbarov Fadailin nümayəndəsi) iştirakları ilə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4, Dzhabbarov Fadaıl və Cavabdeh5 qarşı “ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması” tələbinə dair Bakı şəhəri Suraxanı rayon Məhkəməsinin 2(010)-3380/2025 saylı işi üzrə xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh2 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən mülki işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq müəyyən etdi: İşin halları və iş üzrə məhkəmə icraat(lar)ı
1. İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4, Dzhabbarov Fadaıl və Cavabdeh5 qarşı Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanında yerləşən 73 nömrəli mənzildən payının naturada ayrılması, paylı mülkiyyətdə olan əşyadan payın naturada ayrılması mümkün olmadıqda açıq hərracdan satılaraq satış məbləğindən əldə edilmiş vəsaitin paylara uyğun bölünməsi barədə iddia tələbini Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 152.1, 213.1-ci maddələrinə istinadən onunla əsaslandırmışdır ki, ünvan 1, mənzil 73 ünvanında yerləşən və sahəsi 112.92 m2 olan mənzil şəxsi mülk kimi X1 adına hüquqi qeydiyyatdan keçmişdir. X4 xx.xx.2021-ci ildə vəfat etmişdir. Vərəsələr müvafiq olaraq miras paylarına uyğun olaraq 1/7 hissəyə vərəsəlik şəhadətnaməsi almışlar. O, öz miras payını müvafiq olaraq 19 dekabr 2024-cü il tarixdə hüquqi qeydiyyatdan keçirməklə çıxarış almışdır. Cavabdehlər də miras paylarına müvafiq olaraq hüquqi qeydiyyatdan keçmiş və çıxarışlar alınmışdır. Paylı mülkiyyətdə olan əmlakın 1/7 hissəsi Cavabdeh2, 1/7 hissəsi X2, 1/7 hissəsi Cavabdeh3 adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. Digər cavabdehlər - Cavabdeh1, Cavabdeh4 Məlik qızının və Dzhabbarov Fadaılın paylarının reyestrdə qeydiyyata alınması barədə məlumat yoxdur. Paylı mülkiyyətdə olan əmlakın idarə edilməsi, həmçinin hüquqlarının həyata keçirilməsində digər mülkiyyətçilərlə mübahisələr yaranır və bu səbəbdən də mülkiyyət hüquqlarının sərbəst həyata keçirilməsində maneçiliklər yaranır. O, paylı mülkiyyətdə olan əmlakın naturadan bölünməsi, bu mümkün olmadıqda satılması və satış məbləğindən əldə edilmiş vəsaitin paylara uyğun mülkiyyətçilər arasında bölünməsini təklif etmiş, lakin heç bir razılıq əldə edilməmişdir. Mübahisəli mənzil 5 otaqdan ibarətdir. Mübahisəli mənzil naturadan bölünməli və ona məxsus 1/7 hissə ayrılmalıdır. Otaqlardan üçünün dəhlizə ayrıca çıxışı vardır və ikisi birbirinin içinə açılır. Lakin cavabdehlərlə aralarında mülkiyyətin idarə edilməsi barədə razılığa gəlinməmişdir və onun bir mülkiyyətçi kimi əmlakdan sərbəst şəkildə istifadə etmək hüquqları məhdudlaşdırılır. O, cavabdehlərə paylı mülkiyyətdə olan əmlakın hissələrə uyğun naturadan bölünməsini şifahi olaraq təklif etsə də, cavabdehlər buna razılıq verməmişlər. Ona görə də paylı mülkiyyətdə olan əmlak 1/7 hissəyə uyğun olaraq onunla cavabdehlər arasında naturadan bölünməlidir. Belə ki, mənzil naturadan bölündüyü təqdirdə həmin sahədən istifadə qaydaları da müəyyən edilmiş olacaqdır və hər bir mülkiyyətçinin öz payına uyğun qaydada istifadə etməsinə şərait yaradacaqdır. Həmçinin payların naturadan ayrılması mümkün olmadığı təqdirdə paylı mülkiyyətdə olan əmlakın hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edilməlidir. O, cavabdehlərə dəfələrlə mənzilin satılması və əldə edilmiş məbləğin bərabər paylarda bölünməsini təklif etmiş, lakin cavabdehlər buna razılıq verməmişdir. Bu yaşayış sahəsində sərbəst yaşamaq və istifadə etmək mümkün deyildir, ona görə də mənzil hərrac yolu ilə satılmalı və əldə edilmiş vəsait tərəflər arasında bərabər paylarda bölünməlidir.
2. Bakı şəhəri Suraxanı rayon Məhkəməsinin 2(010)-3380/2025 saylı işi üzrə xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilmiş, ünvan 1, mənzil 73 ünvanında yerləşən mənzil 144506 manat ilkin satış qiyməti ilə açıq hərracdan satılaraq satışdan əldə edilmiş vəsait payçıların paylarına uyğun (İddiaçı 1/7 hissə, Cavabdeh1 1/7 hissə, Cavabdeh2 1/7 hissə, Cavabdeh3 1/7 hissə, Cavabdeh4 1/7 hissə, Dzhabbarov Fadaıl 1/7 hissə və Cavabdeh5 1/7 hissədə) bölünməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi, ödənilmiş 100 manat məbləğində dövlət rüsumu və 300 manat məbləğində mütəxəssis xidməti haqqının cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4, Dzhabbarov Fadaıl və Cavabdeh5 tutularaq İddiaçı ödənilməsi qət edilmişdir. Qətnamədə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 152.1, 213, 221; Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77, 88, 217-ci maddələrinə; Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” xx.xx.2024-cü il tarixli, 02/2024 nömrəli qərardadına istinadən qeyd edilmişdir ki, işin faktiki hallarından göründüyü kimi, tərəflər arasındakı mübahisəli mənzil üzərində ümumilikdə yeddi payçının hər birinə 1/7 hissə olmaqla paylar müəyyən edilmişdir. Bu yeddi payçı hazırkı iş üzrə iddiaçı və altı cavabdehdən ibarətdir. Hazırda İddiaçı öz payının ayrılması ilə bağlı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. Məhkəmə iclasında iş üzrə tərəflərin verdikləri izahatlar əsasında isə müəyyən edilmişdir ki, iddiaçıdan başqa qalan altı payçıdan (cavabdehlərdən) beşi paylı mülkiyyətdən öz payının ayrılmasını istəyir, buna etiraz edən yeganə payçı isə iş üzrə Cavabdeh2dur. Həmin cavabdeh etirazını mübahisəli mənzilin onun yeganə yaşayış yeri olması ilə əsaslandırmışdır.Göründüyü kimi, paylı mülkiyyətdən payının ayrılmasını istəməyən tək bir payçı qalmışdır. Bu isə o deməkdir ki, mübahisəyə paylı mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması yox, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi proseduru tətbiq edilməlidir. Belə ki, Ali Məhkəmənin yuxarıda istinad edilmiş qərardadında da müəyyən edildiyi kimi, ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsini nəzərdə tutan Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 221-ci maddəsi... və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qaldığı, yəni ümumiliyin davam etdirilməsinin mümkün olmadığı hallarda tətbiq edilməlidir. Məsələn, bütün payçıların əşyanın paylarına uyğun bölünməsini tələb etdikləri və ya iki payçıdan biri, üç payçıdan ikisi ayrılmaq istədiyi hallarda əşyanın bölünməsi mexanizmi işə düşür. Nəzərə alınmalıdır ki, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi və ya mülkiyyətçinin əşyadakı payının ayrılması anlayışları eynilik təşkil etməməklə, fərqli hüquqi mexanizmləri nəzərdə tutur. Paylı mülkiyyətdə olan əşyadan mülkiyyətçilərin birinin (və ya bir neçəsinin) payının ayrılması proseduru Mülki Məcəllənin 220.3-220.6-cı maddələri, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi ilə əşya üzərində iştirakçıların paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi proseduru isə 221-ci maddəsi ilə tənzimlənir. Qeyd olunan hüquqi prosedurlar arasındakı fərq isə ondan ibarətdir ki, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi bütün hallarda həmin şəxslərin əşya üzərində ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi ilə nəticələnir. Hazırkı işdən görünür ki, yeddi payçıdan altısı öz payını ayırmaq istəyir ki, bu da payın ayrılmasını tələb etməyən tək mülkiyyətçi (Cavabdeh2) qaldığını göstərir. Belə olan halda məhkəmə hesab edir ki, mübahisəli məsələyə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər arasında bölünməsi qaydaları tətbiq edilməlidir. Üstəlik, bu zaman nəzərə alınmalıdır ki, məhkəmə bu qaydanı tətbiq etməkdə iddia tələbinə bağlı deyil. Belə ki, yuxarıda istinad edilmiş qərardadda da qeyd edildiyi kimi, məhkəmə iddiaçının çatmaq istədiyi hüquqi nəticənin ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması və ya əşyanın bölünməsindən ibarət olduğunu müəyyən edərsə, həmin tələbin qanuni əsasını təşkil edən Mülki Məcəllənin müvafiq olaraq 220.3-220.6-cı və 221-ci maddələrini tətbiq etməklə mübahisəni həll etməlidir. Odur ki, hazırkı işdə mübahisənin Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 221-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydada həll edilməli olduğu nəticəsinə gələn məhkəmə yenə yuxarıda göstərilmiş qərardada istinadla qeyd edir ki, Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsinin məzmunundan müəyyən olunur ki, ...ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi yuxarıda qeyd olunduğu kimi payın ayrılmasından fərqli olaraq aşağıdakı iki mərhələdən ibarətdir: 1)ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada (fiziki) bölgüsü; 2) əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması.Hazırkı işdən görünür ki, ümumi paylı mülkiyyətdə olan mübahisəli mənzilin tərəflərin paylarına uyğun naturada (fiziki) bölgüsü mümkün deyil. Ona görə ki, mənzil beşmərtəbəli yaşayış binasının dördüncü mərtəbəsində yerləşir və ümumi sahəsi 112.02 m2-dir. Bu vəziyyətdə həmin mənzildən hər bir payçının payının naturada ayrılmasının mümkün olmadığını müəyyən etmək üçün xüsusi biliyə ehtiyac yoxdur. Bu baxımdan məhkəmə belə nəticəyə gəlir ki, hazırkı iş üzrə ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi üçün ikinci mərhələ - əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması tətbiq edilməlidir. Bununla bağlı məhkəmə yenə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin əlaqəli qərardadına istinadla qeyd edir ki, ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması prosedurundan fərqli olaraq, əşyanın bölünməsi halında kompensasiya ödənilməsi mərhələsi olmadığından, əşya üzərində mülkiyyəti davam etdirmək niyyətində olan digər payçıların mülkiyyət hüquqlarının qorunması məqsədilə Mülki Məcəllənin 221 -ci maddəsində qapalı hərracı ehtiva edən yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. Hərracın forması tərəflərin mövqeləri nəzərə alınmaqla məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmalıdır. Məhkəmə araşdırması zamanı bütün mülkiyyətçilərin və ya onlardan ən azı birinin əşya üzərində tam mülkiyyət hüququnu əldə etmək niyyətinin olduğu müəyyən edilərsə, qətnamənin nəticə hissəsində əvvəlcə yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi, əşya həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı olması göstərilməlidir. Hazırkı iş üzrə tərəflərin məhkəmə iclasında verdiyi izahatlar əsasında onların əşya üzərində tam mülkiyyət hüququnu əldə etmək niyyətinin olduğu müəyyən edilmədiyindən məhkəmə hesab edir ki, əmlak elə birbaşa açıq hərracdan satılmalıdır. Hərraca çıxarılacaq mənzilin ilkin satış qiymətinə gəldikdə isə məhkəmə ilk növbədə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin əlaqəli qərardadında ortaya qoyulmuş mövqeyə uyğun olaraq qeyd edir ki, əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın müəyyən etdiyi bazar qiyməti ilə ilkin satış qiymətini qətnamənin icra qaydası kimi onun nəticə hissəsində göstərməli... Hazırkı iş üzrə keçirilmiş qiymətləndirmə nəticəsində verilmiş mütəxəssis rəyindən görünür ki, mütəxəssis tərəfindən mənzilin bazar qiyməti 144506 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir. Məhkəmə, bu rəylə tanış olan tərəflərin əmlakın müəyyən edilmiş qiymətindən daha fərqli (əhəmiyyətli dərəcədə aşağı və ya yuxarı) məbləğdə qiymətləndirilməsini təsdiq edən heç bir sübut təqdim etməməsini nəzərə alaraq, verilmiş rəylə razılaşır və hesab edir ki, mübahisəli mənzilin hərracda ilkin satış qiyməti mütəxəssis rəyinə müvafiq olaraq 144506 manat məbləğində müəyyən edilməlidir. Bu zaman məhkəmə, Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin müvafiq qərardadına uyğun olaraq izah edir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM- in 231 -ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər. Beləliklə, məhkəmə belə nəticəyə gəlir ki, tərəflərin ümumi paylı mülkiyyətində olan mənzil 144506 manat ilkin satış qiyməti ilə açıq hərracdan satılaraq satışdan əldə edilmiş vəsait payçıların paylarına uyğun bölünməlidir. Bu isə iddianın qismən təmin edilməsi deməkdir. Ona görə ki, iddia tələbi payların bölünməsinə yox, ayrılmasına yönəlmişdir. Son olaraq, məhkəmə Cavabdeh2 etirazına münasibət bildirərək qeyd edir ki, mübahisəli mənzil üzərində iş üzrə bütün tərəflərin bərabər payları artıq müəyyən edilmiş olduğundan və hazırkı iş üzrə məhkəmə icraatı müəyyən edilmiş bu payların bölünməsi ilə bağlı olduğundan mübahisəli mənzildə yaşaması əsası ilə bölünmə zamanı tərəflərdən birinə münasibətdə digərinə üstünlük verilə bilməz.
3. İşin icraatı zamanı müəyyən edilmişdir ki: - X4 xx.xx.2021-ci il tarixdə "Endometrin (uşaqlığın selikli qişasının) bədxassəli yenitörəməsi” səbəbindən Bakı şəhərində vəfat etmişdir (xx.xx.2021-ci il tarixli, AZ-İİ seriyalı, 217415 nömrəli ölüm haqqında şəhadətnamə); - ünvan 3 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 112.02 m2 olan 73 nömrəli mənzil üzərində Cavabdeh2 1/7 hissədə, Cavabdeh5 1/7 hissədə, Cavabdeh3 1/7 hissədə, İddiaçı 1/7 hissədə, Cavabdeh1 1/7 hissədə, Cavabdeh4 1/7 hissədə və Dzhabbarov Fadaılın 1/7 hissədə payları müəyyən edilmiş, son üçünün payı hələ qeydiyyata alınmamışdır (Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi tərəfindən verilmiş hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış); - Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Qaraçuxur qəsəbəsi, Nizami İsmayılov küçəsi, ev ünvanında yerləşən 73 nömrəli mənzilin bazar qiyməti 144506 manat təşkil edir ("Legal Hüquq və Ekspert Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən xx.xx.2025-ci il tarixdə verilmiş 474/E nömrəli mütəxəssis rəyi). Apellyasiya şikayətinin və etirazın dəlilləri:
4. Cavabdeh2 apellyasiya şikayəti verərək, Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinin 2(010)-3380/2025 saylı, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsini ləğv edib, iş üzrə iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Şikayətdə Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 60, 71, 127; Mülki Məcəllənin 220; Mülki Prosessual Məcəllənin 9, 13, 14, 47, 76, 77, 78, 79, 88, 202, 217, 385-ci maddələrinə istinad etməklə qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qəbul etdiyi yekun məhkəmə aktı tamamilə əsassızdır və ləğv edilməlidir. Aşağıdakı mühüm faktiki hallar məhkəmə tərəfindən aydınlaşdırılmamışdır: - Mənzilin texniki və funksional bölgü imkanları (naturada ayrılma); - İddiaçının satış təklifinin cavabdehə faktiki çatıb-çatmadığı; - Əmlakın real bazar dəyəri və qiymətləndirmənin obyektivliyi; - Tərəflərin qarşılıqlı razılaşma və kompensasiya imkanları; Bu hallar aydınlaşdırılmadığı üçün qətnamənin hüquqi nəticəsi etibarlı deyil və MPM-nin müvafiq maddəsinə əsasən ləğv edilməlidir. Birinci instansiya məhkəməsi aşağıdakı iş üçün mühüm əhəmiyyətli halları sübut etmədən qətnamə çıxarmışdır: - Mənzilin naturada bölünməsinin faktiki və texniki mümkünlüyü; - Əmlakın real bazar dəyəri və qiymətləndirmənin obyektivliyi; - İddiaçının pay satış təklifinin cavabdehə təqdim edilməsi; - İddiaçının faktiki istifadə hüququna maneə faktı; Bu hallar sübut edilmədiyindən qətnamənin faktiki və hüquqi əsasları etibarsızdır və MPM-nin müvafiq maddəsinə görə ləğv edilməlidir. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsində göstərilmiş nəticələr aşağıdakı səbəblərlə işin faktiki hallarına uyğun gəlmir: - Naturada bölgü imkanları faktiki olaraq mövcud olduğu halda, "mümkün deyil” nəticəsi verilib; - Əmlakın qiyməti real bazar dəyərinə uyğun deyil; - İddiaçının istifadəsinə maneə faktı sübuta yetirilməyib; - Satış (hərrac) qərarı təklif proseduru həyata keçirilmədən verilib; - Məhkəmə tikinti-texniki ekspetizası keçirilmədən birbaşa mütəxəssis rəyinə əsaslanaraq yekun məhkəmə aktı qəbul edilib; - İddianın "qismən təmin olunması ” nəticəsi hüquqi və faktiki baxımdan səhvdir. Ümumi əsaslandırma: - Sübutlar işin obyektiv araşdırılması üçün mühümdür; - Sübutların birinci instansiya məhkəməsinə təqdim edilməsi obyektiv səbəblərə görə mümkün olmamışdır (məhkəmənin birtərəfli araşdırması, vaxt məhdudiyyəti, sənədlərin sonradan əldə edilməsi); Sübutların təqdim edilməsi qətnamənin ədalətli və əsaslı şəkildə dəyişdirilməsi üçün zəruridir. Bu səbəblə, MPM-nin müvafiq maddələrinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin sübutları qəbul etməli və işi həmin sübutlarla birlikdə araşdırmalıdır. Apellyasiya icraatında müəyyən edilən hallar
5. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən Cavabdeh2 apellyasiya şikayətini müdafiə etmiş, qətnamənin düzgün olmadığını, əmlakın dəyərinin düzgün müəyyən edilmədiyini, mübahisə edilən əmlakın onun yeganə yaşayış yeri olduğunu, əmlak və qeyd edilən məbləğ tərəflər arasında bölündükdə ev almağın mümkün olmadığını, əmlakın dəyərinin yenidən qiymətləndirilməsini və qətnamənin ləğv edilməsini xahiş etmişdir.
6. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçı iddia tələbini müdafiə etmiş, əmlak üzərində 1/7 hissədə payının olduğunu və həmin payın dəyərini istədiyini bildirmiş, əmlakın daha yüksək dəyərə satılmasının mümkün olmadığını qeyd etmişdir.
7. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən Cavabdeh5 (eyni zamanda Cavabdeh4 nümayəndəsi) iddianı qəbul etdiyini, mənzilin hərracda satışından payına uyğun hissəni almaq istədiyini bildirmişdir.
8. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən Cavabdeh1 (eyni zamanda cavabdeh Dzhabbarov Fadailin nümayəndəsi) iddianı qəbul etdiyini, mənzilin hərracda satışından payına uyğun hissəni almaq istədiyini bildirmişdir.
9. Məlumatlandırılması üçün qanunvercilikdə nəzərdə tutulmuş tədbirlərin görülməsi nəticə vermədiyindən Cavabdeh3 iştirakı olmadan işə baxılması mümkün hesab edilmişdir. Apellyasiya baxışının hədləri:
10. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2011-ci il tarixli Qərarına və Mülki Prosesual Məcəllənin 372-ci maddəsinə əsasən: məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsi baxımından birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığı onun barəsində açıq (və dolayısı ilə) mübahisə edilən hissədə yoxlanılmalıdır. Tətbiq edilən hüquq və apelyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
11. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin tələblərinə əsasən: 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. 220.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşya mülkiyyətçiləri arasındakı razılaşmaya əsasən onlar arasında bölünə bilər. 220.2. paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər. 220.3. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir. 220.4. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada ayrılan əşyanın onun mülkiyyət hüququndakı payına tənasübsüzlüyü müvafiq pul məbləğinin ödənilməsi və ya başqa kompensasiya ilə aradan qaldırılır. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada pay ayrılması əvəzinə qalan mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun öz razılığı ilə yol verilir. Mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda, real surətdə ayrıla bilmədikdə və ümumi əmlakdan istifadə edilməsində onun mühüm mənafeyi olmadıqda, məhkəmə həmin mülkiyyətçinin razılığı olmadan da paylı mülkiyyətin qalan iştirakçılarının öhdəsinə ona kompensasiya ödənilməsi vəzifəsini qoya bilər. 220.6. Bu Məcəllənin 220.3-220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər. 221. Ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır. Fiziki bölgü bərabər olmayan payların əvəzinin pulla ödənilməsi ilə birləşdirilə bilər.
12. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyaları Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə 02/2024 nömrəli xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadına əsasən: Ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan mülkiyyətçilərin birinin (və ya bir neçəsinin) payının ayrılması məsələsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3 - 220.6-cı maddələri, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi ilə əşya üzərində iştirakçıların paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi məsələsi isə həmin Məcəllənin 221-ci maddəsi tətbiq edilməklə, bu qərardadın əsaslandırıcı hissəsində qeyd olunan hüquqi mövqelərə uyğun həll olunmalıdır. İddia tələbinin hansı formada ifadə olunmasından asılı olmayaraq, qaldırılan iddianın predmeti ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və ya payın ayrılmasından ibarət olduğundan, məhkəmələr həmin tələbin qanuni əsasını təşkil edən maddənin dispozisiya şərtlərinə uyğun olaraq, mübahisənin qanunla müəyyən edilmiş ardıcıllıq gözlənilməklə hər bir mərhələ üzrə həll edilməsinin mümkünlüyünü aydınlaşdırmalıdırlar. Ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan payın naturada ayrılması mümkün olmadıqda, iddiaçının tələbi üzrə məhkəmələr əşyanın bazar qiymətinə uyğun ədalətli kompensasiya məbləğini müəyyən etməli və cavabdeh tərəfin buna münasibəti baxımından müvafiq qərar qəbul etməlidirlər. Ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və əşyadan payın ayrılması barədə işlərə baxılarkən məhkəmələr qətnamənin nəticə hissəsində icra qaydası qismində əşyanın bazar dəyərinə uyğun hərracdan ilkin satış qiymətini göstərməlidirlər.
13. Həmin qərardadda qeyd edilmişdir: 62. Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsinin məzmunundan müəyyən olunur ki, əgər iştirakçılar (paylı mülkiyyətçilər) arasında ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi növünə (fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi) dair razılıq olmazsa və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qalarsa, yəni ümumiliyin davam etdirilməsi mümkün olmazsa, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi yuxarıda qeyd olunduğu kimi payın ayrılmasından fərqli olaraq aşağdakı iki mərhələdən ibarətdir: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada (fiziki) bölgüsü; 2) əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması. 63. Birinci mərhələ (əşyanın fiziki bölgüsü) üzrə məhkəmə araşdırmasının predmeti ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılmasının ilkin mərhələsi (əşyadan payın naturada ayrılması) ilə eynilik təşkil etdiyindən bu qərardadın 42-44, 46-cı bəndlərində nəzərdə tutulan qaydalar nəzərə alınmalıdır. 64. Bu araşdırmanın nəticəsində əşyanın naturada bölgüsünün mümkün olmadığı müəyyən edilərsə, məhkəmə iddiaçıların tələbi əsasında ikinci mərhələyə keçid etməklə əşyanın hərracdan satılmasını qət etməlidir. İddiaçıların əşyanın hərracdan satılmasını tələb etmədikləri halda isə digər tərəfin bununla bağlı qarşılıqlı tələbi yoxdursa, məhkəmə araşdırması yekunlaşdırılmaqla iddia rədd olunmalı və onlara gələcəkdə yalnız ikinci mərhələ üzrə iddia qaldırmaq hüquqları izah edilməlidir. 65. Ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması prosedurundan fərqli olaraq, əşyanın bölünməsi halında kompensasiya ödənilməsi mərhələsi olmadığından, əşya üzərində mülkiyyəti davam etdirmək niyyətində olan digər payçıların mülkiyyət hüquqlarının qorunması məqsədilə Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində qapalı hərracı ehtiva edən yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. 66. Hərracın forması tərəflərin mövqeləri nəzərə alınmaqla məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmalıdır. Məhkəmə araşdırması zamanı bütün mülkiyyətçilərin və ya onlardan ən azı birinin əşya üzərində tam mülkiyyət hüququnu əldə etmək niyyətinin olduğu müəyyən edilərsə, qətnamənin nəticə hissəsində əvvəlcə yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi, əşya həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı olması göstərilməlidir.
14. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair 4 aprel 2014-cü il tarixli qərarında qeyd edilmişdir ki: “Mülki Məcəllənin 213cü maddəsinə görə iki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan əmlak ümumi mülkiyyət, şəxslərin hər birinin mülkiyyətində (hüququnda) olan payı müəyyənləşdirildikdə isə ümumi paylı mülkiyyət hesab olunur. Mülkiyyətçilər tərəfindən sahiblik, istifadə və sərəncam səlahiyyətlərinin həyata keçirilməsinin ümumi xüsusiyyətləri mövcuddur:1) paylı mülkiyyətdə olan əmlaka (əşyaya) sahiblik və ondan istifadə onun bütün mülkiyyətçilərinin razılaşması əsasında, razılaşma əldə edilmədikdə isə məhkəmənin müəyyənləşdirdiyi qaydada həyata keçirilir; 2) paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi ümumi əmlakın öz payına uyğun hissəsinə sahiblik və istifadə hüququna malikdir, bu mümkün olmadıqda isə onun payına düşən əşyaya sahiblik və ondan istifadə edən digər mülkiyyətçilərdən müvafiq əvəz ödəməyi tələb edə bilər. Paylı mülkiyyətdə olan əmlaka dair sərəncam verilməsi isə əşyanın bütün mülkiyyətçilərinin razılaşması əsasında həyata keçirilir; 3) razılaşma əldə olunmadıqda və paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə onlar öz paylarının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilərlər. Göründüyü kimi, fərdi mülkiyyət hüququna malik olan mülkiyyətçilərdən fərqli olaraq paylı mülkiyyət mülkiyyətçiləri öz səlahiyyətlərinin həyata keçirilməsində sərbəst deyillər. Qüvvədə olan mülki qanunvericilik ümumi mülkiyyətin iştirakçısına əmlakın bölüşdürülməsi və ya ümumi mülkiyyətdən ona aid olan hissənin naturada ayrılmasını həyata keçirmək hüququ verir. Bu hüquq ümumi paylı mülkiyyətə olan pay hüququna sərəncam vermək hüququnun həyata keçirilməsi formalarından biridir. Ümumi paylı mülkiyyətdə olan payın ayrılması iki formada həyata keçirilə bilər: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan payın natura formasında ayrılması; 2) pul kompensasiyasının (dəyərinin) ödənilməsi.”
15. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin tələblərinə əsasən: 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 82.1. Hamıya bəlli olan hallar və ya faktlar mübahisə edilə bilməz və onların sübuta ehtiyacı yoxdur. 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 217.4. Məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
16. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini iş materiallarına əsasən yoxlayaraq hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. Belə ki, qətnamə maddi və prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmış, iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin hazırkı mübahisəli münasibətlərinə uyğun əsaslandırılmışdır, apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsi və ya dəyişdirilməsi üçün əsas ola bilən dəlillər öz təsdiqini tapmır və sübuta yetirilmir. ünvan 3 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 112.02 m2 olan 73 nömrəli (5 otağlı) mənzilin ayrıayrılıqda ailə hüququ olan payçıların sayına nisbətdə naturada ayrılması mümkünsüzlüyü hamıya bəlli olan hal kimi sübuta eytiyacı olmadığından əlavə araşdırmaya zərurət mövcud deyildir. Apellyasiya şikayəti verən cavabdeh ümumi mülkiyyətdə olan payların bölünməsi və ya ayrılmasına, o cümlədən kompensasiya ilə bağlı hər hansı təklif vermədən əsas dəlili özünün yaşayış sahəsindən istifadə və mənzil təminatları hüquqları ilə əsaslandırmağa çalışır. Lakin bərabər əmlak hüquqlarına malik digər payçıların əmlakın açıq hərracda satılaraq əldə edilmiş pul vəsaitinin paylara uyğun bölünməsi barədə israrlı mövqeyləri müstəvisində qeyd edilməlidir ki, narazı qalan cavabdehin hər hansı üstünlük hüquqları mövcud deyil və mənzilə təminat hüquqlarında sonuncuya töhfə verilməsi yalnız digər mülkiyyətçilərin iradə ifadəsinə aid məsələdir.
17. Apellyasiya şikayətinin əmlakın həqiqi dəyərinin müəyyən edilməsi ilə bağlı olan dəlilinə münasibətdə məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, "Legal Hüquq və Ekspert Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən xx.xx.2025-ci il tarixdə verilmiş 474/E nömrəli mütəxəssis rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Qaraçuxur qəsəbəsi, Nizami İsmayılov küçəsi, ev ünvanında yerləşən 73 nömrəli mənzilin bazar qiyməti 144506 manat təşkil edir. Cavabdeh2 əmlakın dəyərinin daha yuxarı qiymətdə olmasına dair hər hansı sübut təqdim etməmişdir, deməli, göstərilən arqumentlər sübuta yetirilmir. Bundan əlavə, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən əmlakın dəyərinin dəyişdiyi təqdirdə icra qaydasında ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi mümkünlüyünü təsbit etməkdə haqlı olmuşdur.
18. Beləliklə, cavabdeh tərəfindən mötəbər sübutların təqdim edilmədiyini əsas tutan məhkəmə kollegiyası apelyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilmədən və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
19. Kollegiya hesab edir ki, apellyasiya şikayəti verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun dəyəri Cavabdeh2 aid edilməlidir.
20. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 384, 392, 393 və 402-406-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası qəte t d i: Cavabdeh2 apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Suraxanı rayon Məhkəməsinin 2(010)-3380/2025 saylı işi üzrə xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Cavabdeh2 tərəfindən Bakı Apellyasiya Məhkəməsi (“Elektron məhkəmə” informasiya sistemi) vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verə bilər.