Azərbaycan Respublikası adından QƏRARDAD Bakı şəhəri İş № 2(103)-6849/2025 17.02.2026 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ hakimlər: X3 (sədrlik edən və məruzəçi), Babayev Fuad Fikrət oğlu və X2 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi İsmayılova Ayşən Saəddin qızının katibliyi, İddiaçı və onun vəkili Nümayəndə, Cavabdeh iştirakları ilə, İddiaçı Cavabdeh qarşı “mənzilin qapalı hərracdan satılması” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-2275/2025 saylı, 4 noyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə açıq məhkəmə iclasında baxaraq, MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin yalnız paylı mülkiyyətçilərin iştirakı ilə qapalı hərracdan satılması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri tərəfindən verilmiş **********61-10301 reyestr nömrəli çıxarışa əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil üzərində 1/15 hissədə Cavabdeh xüsusi mülkiyyət hüququ tanınmışdır. Bununla bağlı olaraq mübahisənin məhkəmədənkənar həll edilməsi məqsədi ilə tərəfindən mənzilin real bazar qiymətinin 1/15 hissəsinin əvəzi kimi pulun hesablanaraq cavabdehə ödənilməsi və bununla da mənzilin iddiaçının mülkiyyətinə keçməsi təklif edilmişdir. Lakin bu təklifə cavabdeh hər hansı münasibət bildirməmişdir. Həmin əmlakın naturada bölünməsi ilə bağlı o, 2016-cı ildə məhkəməyə müraciət etmiş, lakin Nizami rayon Məhkəməsinin 2(007)-78/2016 nömrəli xx.xx.2016-cı il tarixli qətnaməsinə əsasən mümkün olmadığı qət edilmişdir. Ona görə hesab edir ki, mənzilin qapalı hərracda satılması və satış pulunun cavabdehə ödənilərək mənzil üzərində olan hissəsinin onun mülkiyyətinə keçməsi zəruridir. Beləliklə mənzilin naturada bölünməsi mümkün olmadığından, mülkiyyətçi (iddiaçı) payının dəyərini digər mülkiyyətçi (cavabdehə) ödəməyi tələb etsə də, cavabdeh razılıq vermədiyindən mənzilin qapalı hərracda satılması və 1/15 payın iddiaçının mülkiyyətinə keçirilməsi barədə qətnamə qəbul edilməlidir. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-2275/2025 saylı, 4 noyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia təmin edilərək Bakı şəhəri, Nizami rayonu, Keşlə qəsəbəsi, Qurban Sadıq küçəsində yerləşən 1 saylı evi ilkin satış qiymətinin 85.000 (səksən beş min) manat müəyyən edilməklə iştirakçılar üçün qapalı hərrac vasitəsilə, bu, mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan ixtisaslaşdırılmış müəssisə vasitəsi ilə satılması və satış pulunun ümumi paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri olan İddiaçı və Cavabdeh arasında onların paylarına (İddiaçı 14/15 hissə, Cavabdeh 1/15 hissə) mütənasib olaraq bölüşdürülməsi qət edilmişdir. Həmin qətnamədən Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-2275/2025 nömrəli 4 noyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddianın rədd olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, fərdi yaşayış evi iddiaçı ilə onun ümumi mülkiyyəti olmasına baxmayaraq bu günə kimi həmin evdən iddiaçı təkbaşına istifadə edərək yararlanmış, onun evdən öz payına uyğun istifadə etməyinə şərait yaratmamışdır. İddiaçı ona qarşı dəfələrlə əsassız iddialar qaldırmış və müvafiq məhkəmələr tərəfindən təmin olunmamışdır. Fərdi yaşayış evinin reyestr çıxarışına əsasən həmin evin ümumi sahəsi 255,08 kvadrat metr təşkil edir. Həmin əmlakın bazar qiymətinin 85.000 manat təşkil etməsi absurddur, reallığı əks etdirmir. Məhkəmənin diqqətinə çatdırır ki, ümumi paylı mülkiyyətdə olan fərdi yaşayış evinin tikinti altı sahəsi və həyətyanı sahəsi özəlləşdirilməmişdir. Əmlaka dair tərtib edilmiş reyestr çıxarışından görünür ki, fərdi yaşayış evinə aid 0,03427 ha torpaq sahəsi dövlətin mülkiyyəti olmaqla istifadədə göstərilmişdir. Belə olan hlada əmlakın mülkiyyətçilərinin həmin torpaq sahəsini əvəzsiz qaydada özəlləşdirmək imkanı var. Bununla işə baxan məhkəmə onun torpaq sahəsi ilə bağlı gözlənilən mülkiyyət hüququnun həyata keçirmək imkanını nəzərə alınmamışdır. Fərdi yaşayış evinin naturada bölgüsü halı Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 2(007)-78/2016 nömrəli qətnaməsinə əsasən mümkün olmadığı üçün hərracdan satış forması mümkün olduğu qeyd olunmuşdur. İddiaçının paylı mülkiyyət hüququnu həyata keçirməyə imkan vermədiyi nəzərə alınsa evin satış qiymətinin bölünməsinə etiraz etmədiyini iddiaçıya bildirsə də, o evi bazar qiymətindən qat-qat aşağı qiymətləndirməklə ona çox aşağı qiymət təklif etmiş, bununla da da onun hüququnu heçə endirmişdir. Məhkəmə isə araşdırmadan, alternativ mütəxəssis rəyi və ya məhkəmə əmtəəşünaslıq ekspertizası keçirmədən iddiaçının təqdim etdiyi real olmayan qiyməti əmlakın ilkin satış qiyməti kimi müəyyən etməklə onun hüquqlarını və mənafeyini kobud şəkildə pozmuşdur. Məhkəmə tərəfindən bütün payçıların qanunla qorunan hüquq və mənafelərinin bərabər müdafiəsi məqsədilə ilk növbədə tərəflər arasındakı mübahisəli vəziyyətin nədən irəli gəldiyini, iddiaçının hazırkı iddia ilə əldə etmək istədiyi hüquqi nəticənin nədən ibarət olduğunu, çatmaq istədiyi hüquqi mənafeyə uyğun düzgün hüquqi mexanizm seçib-seçmədiyini aydınlaşdırılmamış, uyğunsuzluq halında qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş bütün hüquqi müdafiə vasitələrindən istifadənin mümkünlüyünü tərəflərlə müzakirə edilməmişdir. Bununla da o, paylı mülkiyyət hüququnun daha real və efektiv şəkildə realizəsindən məhrum edilmişdir. İşə baxan məhkəmə tərəfindən iddiaçı ilə yanaşı onun hüquqi mənafeyinin balanslı müdafiəsi təmin edilməmişdir. Əşyanın bazar qiymətinə qəti şəkildə uğun gəlməyən ilkin satış qiyməti müəyyən olunmuşdur. Bununla da onun mənafeyi gözlənilməmişdir. Göründüyü kimi məhkəmə açıq şəkildə iddiaçının bazar qiyməti ilə bağlı öz mənafeyinə uyğun gələn hesabatı mötəbər sübut hesab etmişdir. Halbuki, həmin hesabatın açıq şəkildə bazar qiymətinə uyğun olmadığını məhkəmədə bildirərək etiraz etmişdir. Lakin məhkəmə tərəfindən ona alternativ hesabat təqdim etmək üçün şərait yaratmamış, vacib olduğu halda ekspert rəyi və ya mütəxəssis rəyi alınmadan qətnamə qəbul etmişdir. Bununla onun hüquqları və mənafeyi nəzərə alınmamışdır. Məhkəmə qətnaməsində əks olunan iş materiallarından da göründüyü kimi iddiaçı tərəfindən ümumi paylı mülkiyyətdə olan əmlakın bölünməsi ilə bağlı ona rəsmi qaydada müraciət olunmamış, razılığın əldə olunması üçün iddiaçı tərəfindən ona heç bir ağlabatan, bazar qiymətinə uyğun təklif irəli sürülməmişdir. Fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi torpaq sahəsinin özəlləşdirilməsi imkanının olduğu da nəzərə alınmamışdır. Fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti də bazar qiymətindən qat-qat aşağı qiymətləndirib. Bununla da digər paylı mülkiyyətçi kimi onun hüquq və mənafeyi qorunmamışdır. Bununla bağlı qeyd etmək vacibdir ki, məhkəmənin əmlakın açıq hərracdan satılması barədə qərarı digər mülkiyyətçilərin hüquqlarını təmin etmək məqsədilə qəbul edilir. Apellyasiya baxışı zamanı İddiaçı, onun vəkili Nümayəndə və Cavabdeh tərtəflər arasında bağlanmış 17 fevral 2026-cı il tarixli barışıq sazişini məhkəməyə təqdim etməklə hazırkı mülki işi barışıq sazişi bağlamaqla yekunlaşdırmaq niyyətində olduqlarını və qarşılıqlı razılığa gələrək müəyyən şərtlərlə hazırkı barışıq sazişini imzaladıqlarını bildirmişlər. Təqdim olunan barışıq sazişinin təsdiq edilməsi və iş üzrə icraata xitam verilməsi barədə qərardad çıxarılmasını xahiş etmişdirlər. Barışıq sazişindən görünür ki, tərəflər aşağıdakılar barədə razılığa gəlmişlər: İddiaçı:
1. Hazırkı mübahisə üzrə iddiadan imtina edir;
2. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri tərəfindən verilmiş **********61-10301 reyestr nömrəli çıxarışa əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil üzərində 1/15 hissədə Cavabdeh xüsusi mülkiyyət payının notariat orqanlarında alqı-satqı müqaviləsi bağlayaraq 15000 (on beş min) manat məbləği ödəməyi qəbul edir;
3. Alqı-satqı müqaviləsi bu Barışıq Sazişi imzalandıqdan sonra 14 (on dörd) gün ərzində tərəflərin razılaşdığı notariat orqanlarında həyata keçiriləcək;
4. Alqı-satqı müqaviləsindən irəli gələn xərclərin və dövlət rüsumlarının ödənilməsi İddiaçı tərəfindən həyata keçirələcək.
Cavabdeh:
5. ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil üzərində 1/15 hissəsini alqı-satqı müqaviləsi əsasında ona ödəniləcək məbləğ müqabilində iddiaçı Sadıxov X1 öhdəsinə götürür;
6. Müqavilənin şərtləri ödənildikdən sonra iddiaçıdan əlavə ödənişlər, eləcə də gələcəkdə ev və altındakı torpaq sahəsi ilə bağlı hər hansı bir haqq tələb etməyəcəyini qəbul edir.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinə əsasən tərəflər məhkəmə işini barışıq sazişi bağlamaqla qurtara bilərlər. Tərəflərin barışıq sazişi qanuna zidd olarsa və ya hər hansı bir şəxsin hüquqlarını və qanunla qorunan mənafeyini pozarsa, məhkəmə bu hərəkəti qəbul etmir. Belə hallarda məhkəmə mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxır (maddələr 52.3 və 52.4). Apellyasiya şikayəti qəbul olunduqdan sonra iddiaçının iddiadan imtina etməsi və tərəflərin barışıq sazişi bağlaması apellyasiya instansiyası məhkəməsinə ünvanlanmış yazılı ərizələrdə ifadə olunmalıdır. Ərizələrə baxılma qaydası, iddiadan imtinanın qəbul edilib-edilməməsinin, tərəflərin barışıq sazişinin təsdiq edilibedilməməsinin nəticələri bu Məcəllənin 191-ci maddəsinin qaydaları ilə müəyyən olunur (maddə 370); Hakim iddiaçının iddiadan imtina etməsini, cavabdehin iddianı etiraf etməsini və tərəflərin barışıq sazişini təsdiq edənə qədər onlara müvafiq prosessual hərəkətlərin nəticələrini izah edir. İddiaçı iddiadan imtina etdikdə və bu, məhkəmə tərəfindən təsdiq edildikdə və ya tərəflərin barışıq sazişini təsdiq etdikdə məhkəmə bu barədə qərardad çıxararaq, bu qərardadla eyni zamanda iş üzrə icraata xitam verir (maddə 191.2.); Tərəflər barışıq sazişi bağlamışlarsa və bu saziş məhkəmə tərəfindən təsdiq edilmişsə hakim iş üzrə icraata xitam verir (maddə 261.0.5.); İş üzrə icraata xitam verilməsi barədə məhkəmə qərardad çıxarır. İşin icraatına xitam verildikdə, eyni tərəflər arasında eyni predmet haqqında və eyni əsaslar üzrə mübahisə barəsində məhkəməyə təkrar müraciət edilməsinə yol verilmir. (maddə 262.1 və 262.4); Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını qismən ləğv edə, qətnamə və ya qərardadı tamamilə, yaxud qismən ləğv edib, bu Məcəllənin 261-ci maddələrinə müvafiq olaraq iş üzrə icraata xitam verə bilər (maddə 384.0.5.); Bu Məcəllə ilə nəzərdə tutulmuş əsaslarla iş üzrə icraata xitam verilərsə ödənilmiş dövlət rüsumu geri qaytarılır. (maddə 114.1.4). Məhkəmə barışıq sazişini iş materialları ilə müqayisəli şəkildə araşdırıb, proses iştirakçılarının izahatlarını dinləyib hesab edir ki, iş üzrə bağlanmış və müvafiq şərtləri özündə əks etdirən 17 fevral 2026-cı il tarixli barışıq sazişi qanuna zidd olmadığından və işin baxılmasında iştirak edən şəxslərin hüquqlarını və qanunla qorunan mənafelərini pozmadığından təsdiq edilməli, bu səbəbindən Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-2275/2025 saylı, 4 noyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilməli, mülki işin icraatına xitam veilməli, tərəflərə Azərbaycan Respublikası MPM-nin 262.4-cü maddəsinin tələbləri izah olunmalıdır. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 114.1.4, 261, 397-398, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏRARA ALDİ:
İddiaçı Cavabdeh və cavabdeh İddiaçı arasında bağlanmış və aşağıdakı şərtləri özündə əks etdirən 17 fevral 2026-cı il tarixli barışıq sazişi təsdiq edilsin:
İddiaçı:
1. Hazırkı mübahisə üzrə iddiadan imtina edir;
2. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri tərəfindən verilmiş **********61-10301 reyestr nömrəli çıxarışa əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil üzərində 1/15 hissədə Cavabdeh xüsusi mülkiyyət payının notariat orqanlarında alqı-satqı müqaviləsi bağlayaraq 15.000 (on beş min) manat məbləği ödəməyi qəbul edir;
3. Alqı-satqı müqaviləsi bu Barışıq Sazişi imzalandıqdan sonra 14 (on dörd) gün ərzində tərəflərin razılaşdığı notariat orqanlarında həyata keçiriləcək;
4. Alqı-satqı müqaviləsindən irəli gələn xərclərin və dövlət rüsumlarının ödənilməsi İddiaçı tərəfindən həyata keçirələcək.
Cavabdeh:
5. ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil üzərində 1/15 hissəsini alqı-satqı müqaviləsi əsasında ona ödəniləcək məbləğ müqabilində iddiaçı Sadıxov X1 öhdəsinə götürür;
6. Müqavilənin şərtləri ödənildikdən sonra iddiaçıdan əlavə ödənişlər, eləcə də gələcəkdə ev və altındakı torpaq sahəsi ilə bağlı hər hansı bir haqq tələb etməyəcəyini qəbul edir.
Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-2275/2025 saylı, 4 noyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. İddiaçı Cavabdeh qarşı “mənzilin qapalı hərracdan satılması” tələbinə dair mülki iş üzrə icraata xitam verilsin. Mülki iş üzrə dövlət büdcəsinə ödənilmiş dövlət rüsumları tərəflərin özlərinə aid edilsin. Qərardaddan işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 10 (on) gün müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər
Sədrlik edən hakim: Cəmilə Musayeva Hakimlər: Fuad Babayev Fuad Abdıyev