Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Gəncə şəhəri İş № 2(104)-130/2025 28.04.2026 GƏNCƏ APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI Iddiaçılar iddiaçı2 və iddiaçı1 cavabdehlər xxxx MMC-yə və cavabdeh2 qarşı mülki iş üzrə Açar sözlər: ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti; likvidlik Hakimlər Həsənov Islam Telman oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Cavadova Günay Ismayıl qızı və Məcidov Rüfət Azadəli oğlundan ibarət tərkibdə, Kərimova Cəmilə Əbülfət qızının katibliyi, Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxs Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs QSC-nin etibarnamə üzrə nümayəndəsi X5 iştirakı ilə, Iddiaçılar iddiaçı2 və iddiaçı1 cavabdehlər xxxx MMC-yə və cavabdeh2 qarşı əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi tələbinə dair mülki iş üzrə Göygöl Rayon Məhkəməsinin ## ###### 2022-ci il tarixli *(***)-**/**** nömrəli qətnaməsindən iddiaçılar iddiaçı2 və iddiaçı1 tərəfindən birgə, həmçinin mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs QSC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətlərinə məhkəmə kollegiyası ## ##### 2026-cı il tarixdə Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. Işin halları
1. ƏMDK yanında DƏDRX-nin hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən verilmiş qeydiyyat nömrəsi 1511012896, qeydiyyat tarixi ##.##.2011-ci il olan çıxarışın surətinə əsasən, Gəncə şəhəri A.Kazımov küçəsi ilə A.Hacıyev küçəsinin kəsişməsində yerləşən ümumi sahəsi 185.2 kv.m olan qeyri-yaşayış binası iddiaçı2 mülkiyyətindədir.
2. ƏMDK yanında DƏDRX-nin Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən verilmiş qeydiyyat nömrəsi No 1511007856, qeydiyyat tarixi ##.##.2011-ci il olan çıxarışın surətinə əsasən, ünvan * saylı ünvanda 0.06 ha torpaq sahəsində yerləşən fərdi yaşayış evi iddiaçı1 mülkiyyətindədir.
3. Göygöl Rayon Məhkəməsinin ## ####### 2017-ci il tarixli, *(***)-**/**** nömrəli qanuni qüvvəyə minmiş qətnaməsi ilə iddiaçı Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs QSC-in cavabdehlər X2, X3, iddiaçı1, X4, X1 və X7 qarşı borcun tutulması və həmin tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi tələbinə dair iddia ərizəsinin qismən təmin edilməsi, cavabdehlər X2, X3, iddiaçı1, X4 və X1 müştərək qaydada 124104,54 ABŞ dolları əsas, 20286,77 ABŞ dolları faiz, 39226 ABŞ dolları dəbbə pulu olmaqla, ümümilikdə 144783,57 ABŞ dolları məbləğində borcun, iddiaçı tərəfindən dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 30 manat, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş 20 manat dövlət rüsumu və 42 manat xidmət haqqının tutularaq iddiaçının xeyrinə ödənilməsi, tutmanın ipoteka predmeti olan və mülkiyyət hüququ ilə cavabdeh iddiaçı1 məxsus ünvan 5ndə 0,6 ha torpaq sahəsində yerləşən ** nömrəli fərdi yaşayış evinə və cavabdeh X1 məxsus ünvan 4 ilə A.Hacıyev küçəsinin kəsişməsində yerləşən qeyri-yaşayış binasına yönəldilməsi, həmin ipoteka predmetlərinin açıq həracda satılması, hərracdan əldə olunmuş vəsait borcun ödənilməsinə kifayət etmədikdə qalan borcun cavabdehlər X2, X3, iddiaçı1, X4 və X1 ümumi qaydada tutulması, ipoteka predmetilərinə tutma yönəldikdə və satıldıqda ən geci 1 ay ərzində həmin ünvan 4 ilə A.Hacıyev küçəsinin kəsişməsində yerləşən qeyri-yaşayış binasının boşaldılması və ünvan 5ndə yerləşən ** nömrəli fərdi yaşayış evindən cavabdehlər iddiaçı1, X4, X1 və X7 çıxarılması, iş üzrə 50 manat ekpertiza xərcinin cavabdehlər X2, X3, iddiaçı1, X4 və X1 tutularaq dövlət büdcəsinə ödənilməsi, iddianın qalan hissədə rədd edilməsi qət edilmişdir.
4. «xxxx» MMC tərəfindən verilmiş rəydən görünür ki, ünvan * saylı ünvanda 0.06 ha torpaq sahəsində yerləşən fərdi yaşayış evinin bazar dəyəri 120000 manat, likvid dəyəri 102000 manat, Gəncə şəhəri A.Kazımov küçəsi ilə A.Hacıyev küçəsinin kəsişməsində yerləşən ümumi sahəsi 185.2 kv.m olan qeyri-yaşayış binasının bazar dəyəri 440000 manat, likvid dəyəri 374000 manat təşkil edir.
a) Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı Birinci instansiya məhkəməsində icraat
6. Iddiaçılar tələblərini onunla əsaslandırmışlar ki, cavabdeh cavabdeh2 qiymətləndirmənin sifariş edilməsindən sonra onların həmin qiymətləndirmə fəaliyyətinin keçirilməsində iştiraklarını təmin etməmişlər. Halbuki, məhkəmə qərarlarının icrası haqqında qanunun tələbinə əsasən icra hərəkətlərinin icrası ilə bağlı məhkəmə icraçısı bu barədə borclu və tələbkar tərəfə məlumat verməlidir və tərəflərin bu icra hərəkətlərinin icrasında iştirak etmək hüquqlarıdır. Digər cavabdeh «xxxx» MMC-yə isə qiymətləndirmə fəaliyyətini həyata keçirərkən tərtib etdiyi rəylərində əmlakların ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsində əsaslandırma aparmayaraq şablon rəy tərtib etmişdir. Həmin rəylə əmlakların yerləşməsi yeri, ərazisi və sahələri eyni sahədə yerləşən əmlakların qiymət meyarlarını müəyyən etməmişdir. Hazırda əmlakının dəyəri bazar dəyəri ilə qeyr-yaşayış binasının dəyəri 6*****-7***** manat və fərdi yaşayış evinin isə dəyəri 1***** manat dəyərindədir. Bu baxımdan əmlaklarının dəyərindən dəfələrlə aşağı qiymətə hərraca çıxarılması onların əmlak üzrə hüquqlarını və gələcəkdə digər əmlaklar əldə etmələri ilə bağlı hüquqlarını pozur. Belə ki, həmin əmlakların satışından nə qədər çox pul qalarsa onlarda artıq qalmış pulla özlərinin və ailələrinin yaşayış və maddi ehtiyacını ödəmiş olarlar.
7. Göygöl Rayon Məhkəməsinin ## ###### 2022-ci il tarixli *(***)-**/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Qələmdar Abbasov) iddianın təmin edilməsi, iddiaçı1 məxsus ünvan 7 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin hazırki bazar dəyəri (“xxxx MMC-nin ## ######## 2022-ci il tarixli, ** nömrəli hesabatına əsasən”) 80000 (səksən min) manat və iddiaçı2 məxsus ünvan 4 ilə A.Hazıyev küçəsinin kəsişməsində yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin hazırki bazar dəyəri (“xxxx MMC-nin ## ######## 2022-ci il tarixli, **/* nömrəli hesabatına əsasən”) 430000 (dörd yüz otuz min) manat müəyyən edilməsi; Iş üzrə aparılmış ekspertiza tədqiqatının 200 (iki yüz) manat ekspertiza xərcinin iddiaçı iddiaçı2 və iddiaçı1 tutularaq Azərbaycan Respublikası Respublika Xammal və Əmtəə Birjası “xxxx MMC” icraçının VÖENI 1300378851, Icraçının hesablaşma hesabı: H/H: AZ61AIIB38030019443905384109, Kapital Bank ASC-nin Nərimanov Filialı, M/H: AZ37NABZ013501**********1944, Kod: 200093, Bankın VÖENi 9900003611, SFIFT: AIIBAZ2X hesaba ödənilməsi; Iş üzrə ödənilmiş 10 (on) manat dövlət rüsumunun iddiaçılara aid olunması qət edilmişdir.
8. Məhkəmə həmin nəticəyə gələrkən “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 5, 8, 29.1 və 44-cü maddələrinə, “Icra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 51.1-ci maddəsinə, Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 119, 216- 220, 227 və 360-cı maddələrinə istinad etmişdir.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri b) Apellyasiya şikayətlərinin dəlilləri
10. Həmçinin, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs QSC apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunmasını və iddia tələbinin təmin olunmaması barədə yeni qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
11. Iddiaçılar apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışlar ki, əmlaklar cavabdeh Göygöl rayon lcra və Probassiya şöbəsi tərəfindən digər cavabdeh «xxxx» MMC-yə sifariş edilərək ipoteka predmetlərinin ilkin satış giymətinin ünvan 1 ilə A.Hacıyev küçəsinin kəsişməsində yerləşən qeyri-yaşayış binasina münasibətdə 180000 manat dəyərində və Göygöl şəhəri, M.Ə.Rasulzadə küçəsində yerləşən ** nömrəli fərdi yaşayış evinə münasibətdə isə 55000 manat müəyyənləşdirilmişdir. Göygöl rayon Icra və Probasiya şöbası qiymətləndirmənin sifariş edilməsindən sonra onların həmin qiymətləndirmə fəaliyyətinin keçirilməsində iştiraklarını təmin etməmişdir. Digər cavabdeh «xxxx» MMC-yə isə qiymətləndirmə fəaliyyətini həyata keçirərkən tərtib etdiyi reylərində əmlakların ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsində əsaslandırma aparmayaraq şablon rəy tərtib etmişdir. Həmin rəylə əmlakların yerləşməsi yeri, ərazisi və sahələri eyni sahədə yerləşən əmlakların qiymət meyarlarını müəyyən etməmişdir. Həmçinin Göygöl Rayon Məhkəməsinin ##.##.2021-ci il tarixli qərardadı ilə iş üzrə qiymətləndirmə (ekspertizası) təyin edilmiş və ekspertizanın keçirilməsi Bakı şəhəri Nərimanov rayonu İ.Hidayətzadə küçəsi 156 məhəllə 1933 yerləşən “xxxx MMC”-yə havalə edilmiş və ekspert qarşısında ipoteka predmeti olan mülkiyyət hüququ ilə iddiaçı1 məxsus ünvan 2 saylı ünvanda yerləşən fərdi yaşayış evinin və iddiaçı2 məxsus olan Göygöl şəhəri A.Kazmov küçəsi ilə A.Hacıyev küçəsinin kəsişməsində yerləşən qeyri-yaşayış binasının hazırki bazar qiyməti nə qədər olması barədə sual qoyulmuş, iş üzrə Azərbaycan Respublikası Respublika Xammal və Əmtəə Birjası “xxxx” MMC-nin ## ######## 2022- ci il tarixli, ** nömrəli hesabatına əsasən iddiaçı1 məxsus ünvan 6 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin hazırki bazar dəyəri 80000 manat və Azərbaycan Respublikası Respublika Xammal və Əmtəə Birjası “xxxx” MMC-nin ## ######## 2022-ci il tarixli, **/* nömrəli hesabatına əsasən isə iddiaçı2 məxsus ünvan 4 ilə A.Hacıyev küçəsinin kəsişməsində yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin hazırki bazar dəyəri 430000 manat təşkil etməsi qeyd edilmişdir. Hazırda isə qeyri-yaşayış sahəsinin qiyməti isə 8*****-9***** manat və fərdi yaşayış evinin dəyəri isə 150000 manat təşkil edir. Daşınmaz əmlakın dəyərləri çox aşağı qiymətləndirilmişdir.
12. Üçüncü şəxs apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, tərəflər arasında ipoteka müqaviləsi bağlanarkən onların qarşılıqlı razılığı ilə əmlakların ilkin satış qiyməti müəyyən olunmuşdur. Ipoteka müqavilələrinə əsasən ünvan 2 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin dəyəri 55000 manat, ünvan 1 ilə A.Hacıyev küçələrinin kəsişməsində yerləşən qeyri yaşayış sahəsinin dəyəri 103540 manat məbləğində müəyyən olunmuşdur. Açıq-aydın görünür ki, ipoteka müqaviləsi bağlanarkən tərəflərin razılaşdırdıqlari qiymətlə “xxxx” MMC-nin rəyi arasında çox böyük fərq mövcuddur. Hesab edirlər ki, ipoteka müqavilələri bağlandıqdan sonra hal-hazıradək ipoteka predmeti olan əmlakların dəyəri “xxxx” MMC-nin rəyində qeyd edildiyi kimi bir neçə dəfə arta bilməz. Mövcud iqtisadi vəziyyətdə və dünyada baş verən iqtisadi böhran şəraitində daşınmaz əmlakların satış qiymətlərində ipoteka müqaviləsi bağlanan vaxta nisbətdə cüzi fərq ola bilər. Bu fərq isə özünü əmlakın dəyərinin artması ilə yanaşı ipoteka müqaviləsi bağladığı tarixə nisbətən dəyərinin azalması şəklində də büruzə verə bilər. “xxxx” MMC-in rəyində qiymətləndirici tərəfindən qiymətin müəyyən edilməsi meyarları, qiymətləndirmə metodunun təsvirini ümumi olaraq göstərilmişdir. Bu cür məlumat standart olaraq bütün rəylərdə olur, qiymətləndirici isə həmin metodlardan uyğun əmlakın qiymətləndirilməsində necə istifadə etdiyini, göstərilən nəticəyə necə gəldiyini, həmin ipoteka predmetlərinin məbləğini necə aldığını göstərməli idi. Qanunvericilikdə “xüsusi bilik” dedikdə məhz bunlar nəzərdə tutulur, çunki istənilən şəxs (xüsusi bilikə malik olmayan) istədiyi qiyməti əmlaka verə bilər, yalnız mütəxəssisekspert-qiymətləndirici verdiyi qiyməti təffərrüatı ilə əsaslandıra bilər. MPM-yə görə də ekspert suallara əsaslandırılmış cavablar verməlidir. Qiymətləndirici tərəfindən əmlakin qiyməti müəyyən edilərkən ərazi üzrə əmlak bazarının monitorinqi aparılmamış, alqı-satqi sahəsində fəaliyyət göstərən internet resurslarından və digər mənbələrdən məlumatlar alınmamışdır. “xxxx” MMC-nin rəyində əmlakın qiymətini müəyyən edərkən analoqlardan istifadə etməmiş, oxşar əmlakların dəyərini müqayisə etməmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi xxxx MMC-in rəyinin nəticəsi ilə razılaşmamasını əsaslandırmamış, özünün təyin etdiyi qiymətləndirmə rəyi ilə xxxx MMC-in rəyindəki kəskin fərqin səbəblərini araşdırmamış, həmin qiymətlə daşınmaz əmlakın hərraca çıxarılmasının ipoteka saxlayanın mənafeyinə zidd olduğunu, onun hüquqlarını poza biləcəyini nəzərə almadan iddianı təmin etməklə mübahisənin faktiki halları və tərəflərin münasibətləri ilə bağlı mahiyyəti üzrə düzgün olmayan nəticəyə gəlmişdir.
c) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
13. Apellyasiya şikayətlərinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
d) Apellyasiya instansiya məhkəməsində birinci icraat:
14. Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin ## #### 2023-cü il tarixli *(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddiaçılar iddiaçı2 və iddiaçı1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsi; Müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs ASC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinin təmin edilməsi; Göygöl Rayon Məhkəməsinin ## ###### 2022-ci il tarixli, *(***)-**/**** nömrəli qətnaməsinin ləğv edilməsi və iş üzrə yeni qətnamə çıxarılması; Iddiaçılar iddiaçı2 və iddiaçı1 cavabdehlər xxxx MMC-yə və cavabdeh2 qarşı əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi tələbinə dair iddia tələbinin təmin edilməməsi; Iş üzrə ödənilmiş dövlət rusumunun iddiaçılara aid edilməsi; Iş üzrə ekspertiza xərci 200 (iki yüz) manat pulun iddiaçılar iddiaçı2 və iddiaçı1 müştərək qaydada tululub Azərbaycan Respublikası Respublika Xammal və Əmtəə Birjası “xxxx MMC” icraçının VÖENI 1300378851, Icraçının hesablaşma hesabı: H/H: AZ61AIIB38030019443905384109, Kapital Bank ASCnin Nərimanov Filialı, M/H: AZ37NABZ013501**********1944, Kod: 200093, Bankın VÖENi 9900003611, SFIFT: AIIBAZ2X hesaba ödənilməsi qət edilmişdir.
15. Həmin qətnamədən iddiaçı iddiaçı2 tərəfindən kassasiya şikayəti verilmiş və şikayət mülki işlə birlikdə baxılması üçün kassasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilmişdir.
e) Kassasiya instansiyası məhkəməsində icraat:
16. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin ## ##### 2024-cü il tarixli *(***)-***/**** nömrəli qərarı ilə iddiaçı iddiaçı2 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti qismən təmin edilərək, Gəncə Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının *(***)-***/**** nömrəli iş üzrə ## #### 2023-cü il tarixli qətnaməsinin ləğv edilməsi, işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi qərara alınmışdır.
17. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin yeni apellyasiya baxışına göndərilməsi ilə bağlı ## ##### 2024-cü il tarixli qərarında mövqeyinin hüquqi əsasını belə şərh etmişdir ki, apellyasiya məhkəməsinin istinad etdiyi Göygöl Rayon Məhkəməsinin ## ####### 2017-ci il tarixli qətnaməsi iş materiallarına əlavə edilməmişdir. Həmin qətnaməni dəyişdirmədən saxlayan Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin ## ###### 2018-ci il tarixli *(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi və Ali Məhkəmənin Mülki kollegiyasının ## ###### 2018-ci il tarixli *(***)-****/**** nömrəli qərarından isə görünür ki, X1 və qeyrilərinin Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs QSCnə, Gəncə “Asan Xidmət” mərkəzinin Notariat kontoruna, DƏDRX-nin * saylı Ərazi Idarəsinə və Göygöl rayon Notariat kontoruna qarşı kredit xətti müqaviləsi və kredit razılaşmalarının, həmin sənədlərdə dəyişiklik olunması barədə sazişlərin, zaminlik müqavilələrinin, ipoteka müqaviləsinin ləğv olunması, evin və qeyri yaşayış obyektinin ilkin hüquqi vəziyyətə qaytarılması tələbinə dair iddiası rədd edilmiş, Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs QSC-nin cavabdehlər iddiaçı2 və X7 qarşı borcun tutulması və həmin tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi tələbinə dair iddia ərizəsi qismən təmin edilmiş, cavabdehlər X2, X3, iddiaçı1, X4 və X1 müştərək qaydada 124104,54 ABŞ dolları əsas, 20286,77 ABŞ dolları faiz, 392,26 ABŞ dolları dəbbə pulu olmaqla, ümümilikdə 144783,57 ABŞ dolları məbləğində borcun, iddiaçı tərəfindən dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 30 manat, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş 20 manat dövlət rüsumu və 42 manat xidmət haqqının tutularaq iddiaçının xeyrinə ödənilməsi, tutmanın ipoteka predmeti olan və mülkiyyət hüququ ilə cavabdeh iddiaçı1 məxsus ünvan 5ndə 0,6 ha torpaq sahəsində yerləşən ** nömrəli fərdi yaşayış evinə və cavabdeh X1 məxsus ünvan 4 ilə A.Hacıyev küçəsinin kəsişməsində yerləşən qeyri-yaşayış binasına yönəldilməsi, həmin ipoteka predmetlərinin açıq həracda satılması, hərracdan əldə olunmuş vəsait borcun ödənilməsinə kifayət etmədikdə qalan borcun cavabdehlər X2, X3, iddiaçı1, X4 və X1 ümumi qaydada tutulması, ipoteka predmetlərinə tutma yönəldikdə və satıldıqda ən geci 1 ay ərzində həmin ünvan 4 ilə A.Hacıyev küçəsinin kəsişməsində yerləşən qeyri-yaşayış binasının boşaldılması və ünvan 5ndə yerləşən ** nömrəli fərdi yaşayış evindən cavabdehlər iddiaçı1, X4, X1 və X7 çıxarılması, iddia tələbinin qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir. Göstərilən məhkəmə qərarları ilə ipoteka predmetləri olan cavabdeh iddiaçı1 məxsus ünvan 5ndə 0,06 ha torpaq sahəsində yerləşən ** nömrəli fərdi yaşayış evinin və cavabdeh X1 məxsus ünvan 4 ilə A.Hacıyev küçəsinin kəsişməsində yerləşən qeyri-yaşayış binasının hərracda ilkin satış qiymətləri müəyyən olunmamışdır.
f) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
19. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq, digər proses iştirakçıları məhkəmə iclasına gəlməmiş, eləcə də gəlməmələrinin səbəbi və mümkünsüzlüyü barədə məlumat verməmişlər. Məhkəmə kollegiyası MPM-nin 376.2ci maddəsindəki səlahiyyətinə əsaslanaraq işə baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu
20. Maddə 10.5. Ipoteka müqaviləsində tərəflərin adı və yaşayış yeri (olduqları yer), ipotekanın predmeti, onun adı, olduğu yer və eyniləşdirilməsi üçün yetərli olan digər təsviri, əsas öhdəliyin mahiyyəti, ölçüsü (məbləği), əmələ gəlməsi əsasları və icra müddəti, bu öhdəliyin əsaslandığı müqavilənin tərəfləri, bağlandığı yer və tarix, həmçinin qanunla müəyyən edilmiş imperativ normalar nəzərə alınmaqla ipoteka saxlayanın tələbinin ipoteka predmeti hesabına yönəldilməsi barədə şərtlər, ipoteka predmetinin satış üsulu, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti və ya bu qiyməti müəyyən edəcək müstəqil qiymətləndiricilər, ipoteka predmeti açıq bazarda satılarkən satışı həyata keçirməli şəxs və ipoteka predmetinin satılmasından əldə olunacaq gəlirlərin bölüşdürülməsi qaydası və növbəliliyi, ipoteka qoyanın elektron poçt ünvanı göstərilməlidir. Əgər əsas öhdəliyin məbləği gələcəkdə müəyyənləşdirilməlidirsə, ipoteka müqaviləsində həmin məbləği müəyyən etmə qaydası göstərilməlidir.
21. Maddə 39.3. Məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti göstərməlidir. Ilkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
22. Maddə 14.1. Məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. bunun üçün məhkəmə işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir.
23. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
24. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
25. Maddə 217.3 Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
26. Maddə 384.0.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər;
27. Maddə 385.1.1 Maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsasdır.
28. Maddə 386. Maddi hüquq normaları o halda pozulmuş və ya düzgün tətbiq olunmamış hesab edilir ki, birinci instansiya məhkəməsi hüququn tətbiq edilməsində səhv buraxsın, tətbiq edilməli olan qanunu və ya digər normativ hüquqi aktı tətbiq etməsin, yaxud qanunu səhv təfsir etsin.
Apellyasiya baxışının hədləri
29. MPM-in 372.6-cı maddəsinə əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
30. MPM-in 372.7-ci maddəsinə əsasən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır.
31. Apellyasiya şikayətlərində birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi xahiş edildiyi üçün apellyasiya baxışının hədlərini qətnamənin qanuniliyinin və əsaslılığının tam şəkildə yoxlanılması təşkil edir.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
32. Məhkəmə kollegiyası işin hallarına dair məruzəçi hakimin məruzəsini və proses iştirakçısının izahatını dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini mülki iş materialları ilə birlikdə araşdırıb, işin hallarına tətbiq edilməli olan qanunvericiliyə əsasən hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, apellyasiya şikayətləri qismən təmin edilməli, baxılan iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi tamamilə ləğv edilərək yeni qətnamə qəbul edilməli, iddia qismən təmin edilməli, ipoteka predmeti olan ünvan * saylı ünvanda 0.06 ha torpaq sahəsində yerləşən fərdi yaşayış evinin ilkin (likvid) satış qiyməti 102000 manat, Gəncə şəhəri A.Kazımov küçəsi ilə A.Hacıyev küçəsinin kəsişməsində yerləşən ümumi sahəsi 185.2 kv.m olan qeyri-yaşayış binasının ilkin (likvid) satış qiyməti isə 374000 manat müəyyən edilməli, iddia qalan hissədə təmin edilməməli, apellyasiya şikayətləri qalan hissədə təmin edilməməlidir.
33. Məhkəmə kollegiyası MPM-nin 217.4-cü maddəsinə müvafiq olaraq məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlara istinad edərək və həmin sübutlara adıçəkilən Məcəllənin 88ci maddəsinin tələblərinə uyğun obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra hüquqi qiymət verərək mübahisənin mahiyyəti üzrə həll olunması üçün əhəmiyyəti olan işin faktik halları kimi müəyyən etmişdir ki, Göygöl Rayon Məhkəməsinin ## ####### 2017-ci il tarixli, *(***)- **/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddiaçı Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs QSC-in cavabdehlər X2, X3, iddiaçı1, X4, X1 və X7 qarşı borcun tutulması və həmin tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi tələbinə dair iddia ərizəsinin qismən təmin edilməsi, cavabdehlər X2, X3, iddiaçı1, X4 və X1 müştərək qaydada 124104,54 ABŞ dolları əsas, 20286,77 ABŞ dolları faiz, 39226 ABŞ dolları dəbbə pulu olmaqla, ümümilikdə 144783,57 ABŞ dolları məbləğində borcun, iddiaçı tərəfindən dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 30 manat, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş 20 manat dövlət rüsumu və 42 manat xidmət haqqının tutularaq iddiaçının xeyrinə ödənilməsi, tutmanın ipoteka predmeti olan və mülkiyyət hüququ ilə cavabdeh iddiaçı1 məxsus ünvan 5ndə 0,6 ha torpaq sahəsində yerləşən ** nömrəli fərdi yaşayış evinə və cavabdeh X1 məxsus ünvan 4 ilə A.Hacıyev küçəsinin kəsişməsində yerləşən qeyri-yaşayış binasına yönəldilməsi, həmin ipoteka predmetlərinin açıq həracda satılması, hərracdan əldə olunmuş vəsait borcun ödənilməsinə kifayət etmədikdə qalan borcun cavabdehlər X2, X3, iddiaçı1, X4 və X1 ümumi qaydada tutulması, ipoteka predmetilərinə tutma yönəldikdə və satıldıqda ən geci 1 ay ərzində həmin ünvan 4 ilə A.Hacıyev küçəsinin kəsişməsində yerləşən qeyri-yaşayış binasının boşaldılması və ünvan 5ndə yerləşən ** nömrəli fərdi yaşayış evindən cavabdehlər iddiaçı1, X4, X1 və X7 çıxarılması, iş üzrə 50 manat ekpertiza xərcinin cavabdehlər X2, X3, iddiaçı1, X4 və X1 tutularaq dövlət büdcəsinə ödənilməsi, iddianın qalan hissədə rədd edilməsi qət edilmişdir. Qətnamə qanuni qüvvəyə minmiş və qətnamə əsasında verilmiş icra sənədi icra edilməsi üçün aidiyyəti icra orqanına göndərilmişdir. Ipoteka qoyanlar iddiaçı2 və iddiaçı1 ipoteka predmetlərinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı rəylərin etibarsız hesab edilməsi və ipoteka predmetlərinin yenidən qiymətləndirilməsi barədə hazırkı iddia ilə məhkəməyə müraciət etmişlər.
34. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasında təsbit olunmuş məhkəmə müdafiəsi hüququ və hüquqi dövlət prinsipi onu tələb edir ki, şəxsin hüquq və vəzifələri ilə bağlı qərarlar qəbul etmiş məhkəmələr belə qərarlarını mütləq olaraq lazımi qaydada əsaslandırsınlar. Bu prinsip sayəsində hər kəs onun barəsində çıxarılmış qərarın nəinki konkret nəticəsi barədə, həm də səbəbləri və əsasları barədə məlumat əldə etmiş olur. Əsaslandırılmamış məhkəmə qərarı hüquqi dövlət prinsipi ilə ziddiyyət təşkil edir. Bu, həm də ona görə vacibdir ki, qərarın əsaslandırılması ilə tanış olmadan şikayət etmək hüququnun həyata keçirilməsini təsəvvür etmək mümkün deyildir, çünki şikayət vermək hüququnun həyata keçirilməsi özündə məhkəmənin dəlillərinin və əsaslandırılmasının əks arqumentlər gətirilməklə mübahisələndirilməsini nəzərdə tutur.
35. Kollegiyanın qənaətinə görə, birinci instansiya məhkəməsi prosessual pozuntuya yol vermiş, qətnaməni lazımi qaydada əsaslandırmamışdır. Belə ki, məhkəmə ipoteka predmetlərinin ilkin satış qiymətini müəyyən etsə də, lakin «ipoteka predmetlərinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı rəylərin etibarsız hesab edilməsi» barədə iddiaçıların tələbinə ümumiyyətlə hüquqi qiymət verməmiş, həmin hissədə iddianın hansı səbəbdən təmin edil(mə)diyini konkret hallara istinadən və müfəssəl formada qətnamədə əsaslandırmamışdır. Halbuki, MPM-nin 220-ci maddəsinə görə, qətnamənin əsaslandırıcı hissəsində işin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilən halları, işin halları barədə məhkəmənin əsaslandığı sübutlar və məhkəmənin bu və ya digər sübutları və iclasda iştirak edən şəxslərin istinad etdiyi qanun və hüquqi aktları rədd etmək üçün gətirdiyi dəlillər, habelə məhkəmənin qətnamə çıxararkən rəhbər tutduğu qanunlar və normativ-hüquqi aktlar göstərilməlidir. Iddia tələbi təmin edilmədikdə, qətnamədə təmin olunmayan hissəsi əsaslandırılmalıdır.
36. S.Əliyevanın şikayəti ilə əlaqədar Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin ## ### 2006-cı il tarixli qərarında da göstərilmişdir ki, məhkəmə, özü tərəfindən müəyyən olunmuş işin hallarını və qənaətini formalaşdıran sübutları, bu və ya digər sübutları rədd etmək üçün istinad etdiyi dəlilləri və rəhbər tutduğu qanunları qətnamədə göstərməklə onu hüquqi cəhətdən əsaslandırmalıdır. Məhkəmə sübutları sadalamaqla kifayətlənməməli, hər bir sübutun, o cümlədən şahid ifadələrinin məzmunu qətnamədə şərh edilməli, sübutlar əlaqələndirilməli, araşdırılan sübutların qəbul edilib-edilməməsinin səbəbləri aydın göstərilməlidir.
37. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Mülki Prosessual Məcəllənin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” ## ### 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, bu və ya digər prosessual pozuntunun birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsinə əsas olub-olmamasını işin konkret hallarından asılı olaraq apellyasiya instansiya məhkəməsi həll edir. Beləliklə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi və prosessual hüquq normalarına riayət olunub-olunmamasını apellyasiya şikayətinin obyektindən və predmetindən asılı olmayaraq yoxlayır”.
38. Məhkəmə kollegiyası iş materiallarını bu kontekstdə araşdıraraq hesab edir ki, yuxarıda şərh olunanlar birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin prosessual hüquq normalarının pozulması ilə çıxarılması kimi qiymətləndirilməli və apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmadan qətnamə ləğv edilərək işə, işdə olan sübutlar əsasında mahiyyəti üzrə baxılmalıdır. Belə ki, MPM-nin 372.1-ci maddəsinin tələbinə görə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tam hüquqlu məhkəmə kimi işə, işdə olan və əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında mahiyyəti üzrə baxır.
39. Iddianın əsaslılığına münasibətdə kollegiya vurğulayır ki, hər hansı iddia üzrə hüquqi dəyərləndirmə prosesi ilk addım kimi iddiaçının tələbinə uyğun gələn qanuni əsasın tapılmasından və məhkəməyə bildirdiyi faktiki halların həmin əsasın dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarətdir.
40. Əgər irəli sürülmüş iddia tələbinin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə vasitələrinə görə aradan qalxmırsa) iddia təmin olunur, uzlaşmırsa rədd edilir. Ikinci halda hüquqi dəyərləndirmə məhkəmə üçün artıq başa çatmış olur. Bu halda əlavə olaraq irəli sürülən dəlillərin araşdırılmasına ehtiyac qalmır, çünki işin həlli üçün bunun əhəmiyyəti yoxdur.
41. Hazırkı apellyasiya baxışı zamanı kassasiya instansiyası məhkəməsinin göstərişlərinə uyğun olaraq Göygöl Rayon Məhkəməsinin ## ####### 2017-ci il tarixli *(***)-**/**** nömrəli qətnaməsi iş materiallarına əlavə edilmiş və müəyyən edilmişdir ki, həmin qətnamə ilə ipoteka predmeti olan əmlakların ilkin satış qiyməti ilə bağlı qiymətləndirici təşkilatdan hər hansı rəy alınmamış, nə də ki, qətnamənin nəticə hissəsində əmlakların ilkin satış qiyməti göstərilməmişdir. Halbuki, ipoteka haqqında qanunvericiliyə əsasən məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti göstərməlidir. Ilkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir. Bu səbəbdən də, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, iddiaçıların irəli sürdükləri tələbi qanuni əsaslara söykənir.
42. Bununla belə məhkəmə kollegiyasının araşdırması zamanı müəyən edilir ki, birinci instansiya məhkəməsi “xxxx” MMC-dən alınmış rəylə ipoteka predmetlərinin dəyərini əmlakın ilkin satış qiyməti kimi deyil də, bazar dəyəri olaraq müəyyən etmişdir.
43. Nəzərə alınmalıdır ki, «Ipoteka haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanununun 39cu maddəsinə görə, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir. Eyni zamanda, həmin Qanunun 1.0.9-cu maddəsində ilkin satış qiymətinə verilən anlayışa görə, ilkin satış qiyməti - bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir.
44. Istinad edilən hüquq normasından aydın şəkildə görünür ki, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti həmin əmlakın məhz likvid qiymətini ehtiva edir.
45. Əmlakın qiymətinin likvid dəyərinə gəldikdə isə, qeyd edilməlidir ki, “likvidlik” özü iqtisadi termin olaraq biznesdə, yaxud investisiya proseslərində aktivlərin bazarda əhəmiyyətli qiymət fərqi olmadan və dəyər itkisi yaratmadan tez reallaşdırıla (satıla) bilməsi qabiliyyətidir. Likvid dəyər bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün adekvat marketinqin keçirilməsi üçün vaxt məhdudluğu şəraitində mülkiyyətin satılmasından real əldə oluna biləcək pulun məbləğidir.
46. Şərh edilənlərə əsasən kollegiya qeyd edir ki, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti likvid qiyməti ilə müəyyən edilməlidir.
47. Hazırkı apellyasiya baxışı zamanı ipoteka predmetlərinin ilkin (likvid) satış qiymətinin müəyyən olunması üçün iş üzrə qiymətləndirmə təyin edilmiş və alınan rəylə ipoteka predmeti olan ünvan * saylı ünvanda 0.06 ha torpaq sahəsində yerləşən fərdi yaşayış evinin likvid satış qiyməti 102000 manat, Gəncə şəhəri A.Kazımov küçəsi ilə A.Hacıyev küçəsinin kəsişməsində yerləşən ümumi sahəsi 185.2 kv.m olan qeyri-yaşayış binasının likvid satış qiyməti isə 374000 manat müəyyən edilmişdir.
48. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair rəyin təsviri hissəsindən göründüyü kimi, qiymətləndirmənin aparılması zamanı daşınmaz əmlakın bazarının vəziyyətini xarakterizə edən operativ məlumatlardan daşınmaz əmlaka olan tələb və təklifdən, eləcə də digər mənbələrdən əldə edilmiş real bazar məlumatlarından istifadə edilmişdir. Bundan başqa, əmlaklara vizual baxış keçirilməklə onların bazar dəyərinə müsbət və mənfi təsir göstərən amillər nəzərə alınaraq dəyəri (bazar və likvid) müəyyən edilmişdir. O cümlədən, rəyinin obyektivliyi ilə bağlı iş üzrə tərəflərin də arqumenti olmamışdır. Beləliklə, alınmış rəyinin həqiqiliyi məhkəmə kollegiyasında hər hansı şübhə yaratmamışdır.
49. Gəldiyi qənaətə uyğun olaraq kollegiya qeyd edir ki, ipoteka predmetlərinin ilkin satış qiyməti sonuncu rəydə göstərilən likvid dəyərlərinə uyğun olaraq müəyyən edilməlidir.
50. Məhkəmə kollegiyası həmçinin “ipoteka predmetlərinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi barədə rəylərin etibarsız hesab edilməsi”nə dair hissədə iddiaçıların tələbi ilə bağlı qeyd edir ki, iddiaçıların həmin tələbi əsassızdır. Ona görə ki, iddiaçılar həmin rəyin qeyri mötəbərliyinə istinad etsə də, lakin məhkəmə kollegiyasının araşdırması zamanı müəyyən edilmişdir ki, Göygöl Rayon Məhkəməsinin ## ####### 2017-ci il tarixli *(***)-**/**** nömrəli qətnaməsi ilə həmin rəyə istinad edilərək mübahisə predmeti olan əmlakların dəyəri müəyyən edilməmişdir.
51. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 372, 384, 385, 392-393, 402 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qət etdi : Iddiaçılar iddiaçı2 və iddiaçı1 tərəfindən birgə, həmçinin mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs QSC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətləri qismən təmin edilsin. Göygöl Rayon Məhkəməsinin ## ###### 2022-ci il tarixli *(***)-**/**** nömrəli qətnaməsi tamamilə ləğv edilsin və yeni qətnamə qəbul edilsin. Iddia qismən təmin edilsin. Ipoteka predmeti olan ünvan * saylı ünvanda 0.06 ha torpaq sahəsində yerləşən fərdi yaşayış evinin ilkin (likvid) satış qiyməti 102000 (bir yüz iki min) manat, Gəncə şəhəri A.Kazımov küçəsi ilə A.Hacıyev küçəsinin kəsişməsində yerləşən ümumi sahəsi 185.2 kv.m olan qeyriyaşayış binasının ilkin (likvid) satış qiyməti isə 374000 (üç yüz yetmiş dörd min) manat müəyyən edilsin. Iddia qalan hissədə təmin edilməsin. Apellyasiya şikayətləri qalan hissədə təmin edilməsin. Qətnamədən onun surətinin işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən tələbləri təmin olunmayan şəxs(lər) tərəfindən 2 (iki) ay müddətində “Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılan elektron kabinet vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən kassasiya şikayəti verilməzsə, o, işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində qanuni qüvvəyə minir.