Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Sumqayıt şəhəri İş № 2(105)-8/2025 04.06.2025 SUMQAYIT APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı ASC-nin cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Xaçmaz rayon İcra və Probasiya Şöbəsinə və Cavabdeh3 MMC-yə qarşı fərdi yaşayış evinin və torpaq sahəsinin bazar dəyərinin yekun göstəricilərinin ləğv edilməsi və qiymətləndirilən daşınmaz əmlakların bazar dəyərinin həqiqiliyinin müəyyən edilməsi, iddiaçı Ləğv prosesində olan İddiaçı ASCnin cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı kredit məbləğinin geri qaytarılması və ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi tələblərinə dair mülki iş üzrə (Açar sözlər: ipoteka, ilkin satış qiyməti) Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının hakimləri X4 (sədrlik edən və məruzəçi), X1 və Məmmədov Fuad Əli oğlundan ibarət tərkibdə, Məmmədli Rəşad Mehman oğlunun katibliyi, İddiaçı ASC-nin nümayəndəsi Nümayəndə2, Cavabdeh1 nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə1 iştirakı ilə Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2017-ci il tarixli, 2(067)-2222/2017 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə açıq məhkəmə iclasında baxaraq aşağıdakıları müəyyən etdi: İşin halları
1. 12 mart 2015-ci il tarixli kredit müqaviləsi ilə İddiaçı ASC tərəfindən Cavabdeh1 illik 16 faizlə 24 il müddətinə 100000 manat kredit verilmişdir.
2. Kreditin təminatı olaraq Cavabdeh2 mülkiyyətində olan Xaçmaz şəhəri, Yeni yaşayış massivi, 0.05 ha torpaq sahəsi və həmin sahənin üzərində yerləşən 120,9 kv.m yaşayış sahəsindən, 175,6 kv.m yardımçı sahədən, 296,5 kv.m ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli 5 otaqlı fərdi yaşayış evi 12 mart 2015-ci il tarixli ipoteka müqaviləsi ilə Bankın xeyrinə ipoteka ilə yüklü etmişdir. Yüklülük daşımaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır.
3. "xxxx" MMC-nin xx.xx.2019-cu il tarixli 165/ATB/19 saylı rəyindən müəyyən olunur ki, Cavabdeh2 məxsus Xaçmaz şəhəri, Yeni Yaşayış massivində mülkiyyətdə olan 0.05 ha torpaq sahəsində yerləşən fərdi yaşayış evinin vizual orta bazar qiymətini müəyyən etmək üçün qiymətləndirmə işi "xxxx" MMC mütəxəsisləri tərəfindən həyata keçirilmişdir. Həmin əmlakın xx.xx.2019-cu il tarixinə olan vizual orta bazar qiyməti 161000 manat müəyyən edilmişdir.
4. Cavabdeh3 MMC-nin xx.xx.2018-ci il tarixli rəyindən müəyyən olunur ki, Cavabdeh2 məxsus olan Xaçmaz şəhəri, Yeni yaşayış massivi ünvanında yerləşən 0,05 ha torpaq sahəsinin və onun üzərində yerləşən 296,5 kv.m sahədən ibarət olan fərdi yaşayış evinin xx.xx.2018-ci il tarixə bazar dəyəri 370000 manat müəyyən edilmişdir.
5. Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Məhkəməsi Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2024-cü il tarixli 3-16-16/2-9/1012-10/997 nömrəli ekspert rəyindən görünür ki, Xaçmaz şəhəri, Yeni yaşayış massivi ünvanında yerləşən 0,05 ha torpaq sahəsinin və onun üzərində yerləşən 296,5 kv.m sahədən ibarət olan fərdi yaşayış evinin mövcud bazar dəyəri təqribən 405400 manat, likvid dəyəri isə 364870 manat müəyyən olunmuşdur.
6. Mərkəzi Ekspertiza Bürosunun xx.xx.2025-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyi ilə Cavabdeh2 məxsus Xaçmaz şəhəri, Yeni yaşayış massivi, 0.05 ha torpaq sahəsi və həmin sahənin üzərində yerləşən 120,9 kv.m yaşayış sahəsindən, 175,6 kv.m yardımçı sahədən, 296,5 kv.m ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli 5 otaqlı fərdi yaşayış evinin hazırkı vəziyyətdə real bazar dəyəri 373000 manat, likvid dəyəri isə 338000 manat müəyyən olunmuşdur.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. İddiaçı ASC məhkəmədə iddia qaldıraraq, Cavabdeh1 və Cavabdeh2 99999,59 manat əsas borc, 31582 manat məbləğində faiz borcu, 293 manat gecikdirilmiş faiz borcu, ümumilikdə 131874,59 manat məbləğində kredit borcunun, məhkəmə qətnaməsi çıxarılan günədək hesablanacaq kreditdən istifadəyə görə əlavə faiz borcunun, mübahisənin məhkəmə vasitəsi ilə həll edilməsi üçün tərəflərindən ödənilmiş 30 manat məbləğində dövlət rüsumunun, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsinə dair bildirişin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması üçün ödənilmiş 30 manat rüsum məbləğinin tutulub İddiaçı ASC-nin xeyrinə ödənilməsi, ödəmənin Cavabdeh1 ilə bank arasında bağlanmış xx.xx.2015-ci il tarixli, 88 İsKX №-li «Kredit müqaviləsi»nin təminatı qismində banka ipotekaya qoyulmuş, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reysteri Xidməti 5 saylı Ərazi idarəsi tərəfindən verilmiş xx.xx.2015-ci il tarixli, RX seriyalı ******* №-li, ********** qeydiyyat №-li çıxarışına əsasən Cavabdeh2 xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında məxsus olan Xaçmaz şəhəri, Yeni yaşayış massivi ünvanındakı 0.05 ha torpaq sahəsi və həmin sahənin üzərində yerləşən 120.9 kv.m yaşayış sahəsindən, 175.6 kv.m yardımçı sahədən, 296.5 kv.m ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli 5 otaqlı fərdi yaşayış evinə yönəldilərək, həmin ipoteka predmetinin açıq hərracdan satılması və satışından əldə edilən pul vəsaitinin yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi üçün İddiaçı ASC-yə ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
8. İddiaçı tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, İddiaçı ASC-nin Xaçmaz filialı və Cavabdeh1 arasında bağlanmış xx.xx.2015-ci il tarixli, 88 İsKX saylı kredit müqaviləsinə əsasən cavabdehə fərdi yaşayış evinin təmiri üçün 24 ay müddətinə, illik 16 faiz hesablanmaqla 100.000 manat məbləğində kredit verilmişdir. Cavabdehlə bank arasında bağlanmış xx.xx.2015-ci il tarixli, 88 İsKX №-li kredit müqaviləsinin təminatı qismində Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti 5 saylı Ərazi İdarəsi tərəfındən verilmiş xx.xx.2015-ci il tarixli, RX seriyalı ******* №-li, ********** qeydiyyat №-li çıxarışa əsasən xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında digər Cavabdeh2 məxsus olan Xaçmaz şəhəri, Yeni yaşayış massivi ünvanındakı 0.05 ha torpaq sahəsi və həmin sahənin üzərində yerləşən 120.9 kv.m yaşayış sahəsindən, 175.6 kv.m yardımçı sahədən, 296.5 kv.m ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli 5 otaqlı fərdi yaşayış evi banka ipotekaya qoyulmuş, bu barədə cavabdehlə xx.xx.2015-ci il tarixli ipoteka müqaviləsi bağlanmış və buna əsasən Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti 5 saylı Ərazi İdarəsi tərəfindən həmin ipoteka müqaviləsi qeydiyyata alınaraq, qeyd olunan orqan tərəfındən xx.xx.2013-cü il tarixli, RX seriyalı, ******* №-li ipoteka yüklülüyünə dair çıxarışlar verilmişdir. Cavabdeh1 bank qarşısındakı öhdəliklərini bu günə kimi lazımınca yerinə yetirməmiş, cavabdehin xx.xx.2017-ci il tarixinə banka 99999,59 manat məbləğində əsas borc, 31582 manat faiz borcu, 293 manat gecikdirilmiş faiz borcu olmaqla, ümumilikdə 131874,59 manat borcu vardır. Bank tərəfindən öz növbəsində pul məbləğinin ödənilməsi tələbi ilə dəfələrlə cavabdehə şifahi formada, o cümlədən yazılı bildirişlərin göndərilməsi yolu ilə xəbərdarlıqlar edilmiş və qeyd olunan kredit müqaviləsi üzrə əsas, kreditdən istifadəyə və öhdəliyin icrasının gecikdirilməsinə görə hesablanmış faiz borcu haqqında məlumat verilmiş və onların tez bir zamanda banka ödənilməsi qarşı tərəfdən tələb olunmuşdur. Lakin qeyd olunan öhdəlik bu günədək yerinə yetirilməmişdir.
9. Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2017-ci il tarixli, 2(067)-2222/2017 nömrəli qətnaməsi ilə iddianın qismən təmin edilməsi, Cavabdeh1 və Cavabdeh2 99999,59 manat əsas borc, 31582 manat məbləğində faiz borcu, 293 manat gecikdirilmiş faiz borcu olmaqla, ümumilikdə 131874,59 manat məbləğində kredit borcu, mübahisənin məhkəmə vasitəsi ilə həll edilməsi üçün tərəflərindən ödənilmiş 30 manat məbləğində dövlət rüsumu, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsinə dair bildirişin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması üçün ödənilmiş 30 manat dövlət rüsum pulunun tutulub iddiaçı "xxxx" ASC-nin xeyrinə ödənilməsi, ödəmənin Cavabdeh1 ilə bank arasında bağlanmış xx.xx.2015-ci il tarixli, 88 İsKX №-li «Kredit müqaviləsi»nin təminatı qismində banka ipotekaya qoyulmuş, Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reysteri Xidməti 5 saylı Ərazi idarəsi tərəfindən verilmiş xx.xx.2015-ci il tarixli, RX seriyalı ******* №-li, ********** qeydiyyat №-li çıxarışına əsasən Cavabdeh2 xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında məxsus olan Xaçmaz şəhəri, Yeni yaşayış massivi ünvanındakı 0.05 ha torpaq sahəsi və həmin sahənin üzərində yerləşən 120.9 kv.m yaşayış sahəsindən, 175.6 kv.m yardımçı sahədən, 296.5 kv.m ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli 5 otaqlı fərdi yaşayış evinə yönəldilməsi, həmin ipoteka predmetinin açıq hərracdan satılması və satışından əldə edilən pul vəsaitinin yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi üçün İddiaçı ASC-yə ödənilməsi və iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir (hakim Anar İbrahimov).
10. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 295, 307.1, 307.2, 307.3, 309.1, 319.1, 385.1, 425.1-ci, Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 88, 119.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
11. İddiaçı ASC məhkəməyə iddia ərizəsi ilə müraciət edərək, Cavabdeh2 məxsus Xaçmaz şəhəri, Yeni yaşayış massivi ünvanındakı 0.05 ha torpaq sahəsi və həmin sahənin üzərində yerləşən 120.9 kv.m yaşayış sahəsindən, 175.6 kv.m yardımçı sahədən, 296.5 kv.m ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli 5 otaqlı fərdi yaşayış evinin qiymətləndirilməsi barədə hesabatda fərdi yaşayış evinin və torpaq sahəsinin bazar dəyərinin yekun göstəricilərinin ləğv edilməsi, qiymətləndirilən daşınmaz əmlakların bazar dəyərinin həqiqiliyinin müəyyən edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
12. İddiaçı Açıq Səhimdar Cəmiyyəti iddianı onunla əsaslandırmışlar ki, Xaçmaz rayon Məhkəməsinin xx.xx.2017-ci il tarixli 2(067)-2222/2017 saylı Qətnaməsinə əsasən, Cavabdeh1 və Cavabdeh2 99999,59 manat əsas borc, 31582 manat məbləğində faiz borcu, 293 manat gecikdirilmiş faiz borcu, ümumilikdə 131874,59 manat məbləğində kredit borcu, mübahisənin məhkəmə vasitəsi ilə həll edilməsi üçün tərəflərindən ödənilmiş 30 manat məbləğində dövlət rüsumu, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsinə dair bildirişin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması üçün ödənilmiş 30 manat rüsum məbləği tutulub İddiaçı ASCnin xeyrinə ödənilməsi, ödəmənin Cavabdeh1 ilə bank arasında bağlanmış xx.xx.2015-ci il tarixli 88İsKX nömrəli, kredit müqaviləsinin təminatı qismində bank ipotekaya qoyulmuş, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti 5 saylı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş xx.xx.2015-ci il tarixli, RX seriyalı ******* nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli çıxarışına əsasən Cavabdeh2 xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında məxsus olan Xaçmaz şəhəri, yeni yaşayış massivi ünvanındakı 0,05 ha torpaq sahəsi və həmin sahənin üzərində yerləşən 120,9 kv.m yaşayış sahəsindən, 175,6 kv.m yardımçı sahədən, 296,5 kv.m ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli 5 otaqlı fərdi yaşayış evinə yönəldilməsi, həmin ipoteka predmeti açıq hərracdan satılması və satışından əldə edilən pul vəsaitinin yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi üçün İddiaçı ASC-yə ödənilməsi qət edilmişdir. Xaçmaz rayon Məhkəməsinin xx.xx.2017-ci il tarixli, 2(067)-2222/2017 saylı Qətnaməsi qanuni qüvvəsini almış və icra edilməsi üçün Xaçmaz rayon İcra və Probasiya Şöbəsinə göndərilmişdir. Xaçmaz rayin İcra və Probasiya Şöbəsi tərəfindən Xaçmaz rayon Məhkəməsinin icra vərəqəsi əsasında icraat başlanılmışdır. Xaçmaz rayon İcra və Probasiya Şöbəsinin xx.xx.2018-ci il tarixli qərarı və 12388 saylı məktubu ilə ipoteka predmetinin qiymətləndirilməsi Cavabdeh3 MMC-yə həvalə edilmişdir. Cavabdeh3 MMC tərəfindən Cavabdeh2 məxsus Xaçmaz şəhəri, Yeni yaşayış massivi ünvanında yerləşən 0,05 ha taorpaq sahəsinin və onun üzərində yerləşən 296,5 kv.m sahədən ibarət olan fərdi yaşayış evi və torpaq sahəsi 370000 manat məbləğində müəyyənləşdirilmişdir. Qeyd edilən qiymətləndirmə hesabatında göstərilən qiymət həqiqiliyi əks etdirmir və həddən artıq artırılmışdır. Qeyd edilən mülahizələri aşağıda göstərdikləri əsaslarla tam təsdiqini tapır. Bank tərəfindən xx.xx.2015-ci il tarixdə həyata keçirilmiş qiymətləndirmənin nəticəsində qeyd edilən əmlakın bazar dəyəri 246300 manat məbləğində müəyyən edilmiş və həmin qiymətləndirmə əsasında kreditin məbləği müəyyənləşdirilərək, kredit alana kredit verilmişdir. Həmin kreditin təminatı qismində kredit alana məxsus olan fərdi yaşayış evi və torpaq sahəsi bankın xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir. İpoteka qoyan müqavilədə göstərilən qiymətlə razılaşaraq sözü gedən əqdə şəxsən özü imza etmişdir. Bu zaman ipoteka qoyan Cavabdeh2 qoyulan qiymətə bu günədək heç bir etiraz etməmiş, onu qəbul etmişdir. Həmin daşınmaz əmlakların qiymətlərinin həddindən artıq yüksək qiymətləndirilməsi üçün hər hansı bir əsasın olmadığı halda, onun dəyərinin "xxxx" MMC tərəfindən yuxarı göstərilməsi əsaslandırılmamışdır. Hesab edir ki, qiymətləndirmə düzgün həyata keçirilməmişdir və subyektiv xarakter daşıyır, reallığı əks etdirmədiyi üçün işin tamm həlli üçün əsas ola bilməz. Çünki, 2015-ci ildə fərdi yaşayış evinin və torpaq sahəsinin qiyməti əgər 246300 manat müəyyən olunubsa, 3 il ərzində qeyd olunan evin və torpaq sahəsinin dəyəri əlbəttə ki aşağı düşmüşdür və sözü gedən daşınmaz əmlaklarının bazar dəyəri əlbətdə ki ipoteka müqaviləsində göstərilən qiymətdən aşağı olmalıdır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul edilmiş məhkəmənin mövcud prosesual qanunvericiliyini və Qanunun müddəalarını nəzərə olaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır.
13. Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli, 2(067)-150/2019 nömrəli qətnaməsi ilə iddia tələbi təmin edilmiş, Cavabdeh2 məxsus Xaçmaz şəhəri, Yeni yaşayış massivi ünvanındakı 0.05 ha torpaq sahəsi və həmin sahənin üzərində yerləşən 120.9 kv.m yaşayış sahəsindən, 175.6 kv.m yardımçı sahədən, 296.5 kv.m ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli 5 otaqlı fərdi yaşayış evinin qiymətləndirilməsi barədə hesabatda fərdi yaşayış evinin və torpaq sahəsinin bazar dəyərinin yekun göstəricilərinin ləğv edilməsi, qiymətləndirilən daşınmaz əmlakların bazar dəyərinin 161000 (yüz altmış bir min) manat müəyyən edilməsi, cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 müştərək qaydada 400 (dörd yüz) manat məbləğində qiymətləndirmə haqqının "xxxx" MMC-nin xeyrinə tutulması, iddia ərizəsi verilərkən ödənilmiş 30(otuz) manat dövlət rüsumunun cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 müştərək qaydada tutularaq İddiaçı ASC-yə ödənilməsi qət edilmişdir (hakim İlkin Xəlilov).
14. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 211, 319-cu maddələrinə, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 41.2, 41.5-ci maddələrinə, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunun 5, 7, 8, 15-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 88, 218.3, 217.4, 216-220-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
15. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2022-ci il tarixli, 2(105)-1298/2022 nömrəli qərardadı ilə İddiaçı ASC-nin cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı pul tələbi və ipoteka predmetinə yönəldilməsi tələbinə dair mülki iş üzrə yekun qərar qəbul edilib qüvvəyə minənədək hazırki iş üzrə icraat dayandırılması qərara alınmışdır (hakimlər Lətifə Məmmədova (sədrlik edən və məruzəçi), Telman Quliyev və Gülnarə Tağızadə).
16. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(105)- 8/2025 nömrəli qərardadı ilə icraat təzələnmişdir.
17. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(105)-215/2025 nömrəli qərardadı ilə iddiaçı Ləğv prosesində olan İddiaçı ASC-nin cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı kredit məbləğinin geri qaytarılması və ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi tələbinə dair hazırkı 2(105)-215/2025 nömrəli mülki iş Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin icraatında olan İddiaçı ASC-nin cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Xaçmaz rayon İcra və Probasiya Şöbəsinə və Cavabdeh3 MMC-yə qarşı fərdi yaşayış evinin və torpaq sahəsinin bazar dəyərinin yekun göstəricilərərinin ləğv edilməsi və qiymətləndirilən daşınmaz əmlakların bazar dəyərinin həqiqiliyinin müəyyən edilməsi tələbinə dair 2(105)-8/2025 nömrəli digər mülki işlə baxılmaq üçün bir icraatda birləşdirilmişdir.
Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2017-ci il tarixli, 2(067)-2222/2017 nömrəli qətnaməsi üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
18. Cavabdeh1 Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2017-ci il tarixli, 2(067)- 2222/2017 nömrəli qətnaməsindən apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
19. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 21 iyun 2024-cü il tarixli, 2(105)-145/2024 nömrəli qətnaməsi ilə (hakimlər Səyyad Qafari (sədrlik edən və məruzəçi), Ayaz Mahmudov, Afiq Hüseynzadə) Cavabdeh1 apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin 08 iyun 2017-ci il tarixli qətnaməsi faiz və mənzilin likvid dəyərinin müəyyən edilməsi hissəsində dəyişdirilərək, 12 mart 2015-ci il tarixli kredit müqaviləsi üzrə öhdəliyin icra edilməməsinə görə faiz borcunun 30382,09 manat, ipoteka predmeti olan Xaçmaz şəhəri, Yeni yaşayış massivi ünvanındakı 0.05 ha torpaq sahəsi və həmin sahənin üzərində yerləşən 296.5 kv.m ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli 5 otaqlı fərdi yaşayış evinin likvid dəyərinin 364870 manat müəyyən edilməsi qət edilmişdir.
Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2017-ci il tarixli, 2(067)-2222/2017 nömrəli qətnaməsi üzrə kassasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
20. İddiaçı Ləğv prosesində olan İddiaçı ASC kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ipoteka predmeti olan daşınmaz əmlakın ilkin satış qiyməti hissəsində ləğv olunması və həmin hissədə yenidən baxılması üçün mülki işin apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
21. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(102)-3480/2024 nömrəli qərarı ilə (hakimlər Elşad Şamayev (sədrlik edən və məruzəçi), Elşanə Vəliyeva və Əhliman Xıdırov) iddiaçı Ləğv prosesində olan İddiaçı ASC tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinin təmin edilməsi, Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 21 iyun 2024-cü il tarixli, 2(105)-145/2024 nömrəli qətnaməsinin qismən, yəni ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində ləğv edilməsi və işin həmin hissədə yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılması qərara alınmışdır.
22. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(102)-3480/2024 nömrəli qərarında göstərilmişdir ki, işə baxan birinci instansiya məhkəməsi “İpoteka haqqında” Qanunun 33.3.3-cü maddəsinin tələblərini pozaraq tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi barədə qətnamə qəbul edərkən, onun ilkin satış qiymətini müəyyən etməmişdir. Belə olan halda, apellyasiya məhkəməsi əsaslı olaraq bu qiymətin müəyyən edilməsi ilə bağlı araşdırma aparmışdır. Lakin, müəyyən olunur ki, apellyasiya məhkəməsində iş üzrə məhkəmə- əmtəəşünaslıq ekspertizasının təyin edilməsi məsələsi müzakirə edilərkən, iddiaçının nümayəndəsi buna etiraz etmiş və mövqeyini Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin 14 oktyabr 2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə mübahisəli əmlakın ilkin satış qiymətinin 161000 manat məbləğində müəyyən edilməsi ilə əsaslandırmışdır (c. 1, i.v. 224-225, 05 oktyabr 2023-cü il tarixli məhkəmə iclas protokolu). İş materiallarına əlavə olunmuş Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin 14 oktyabr 2019-cu il tarixli, 2(067)-150/2019 nömrəli qətnaməsi ilə İddiaçı ASC-nin cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Xaçmaz rayon İcra və Probasiya Şöbəsinə və Cavabdeh3 MMC-yə qarşı iddiası təmin edilərək, Cavabdeh2 məxsus Xaçmaz şəhəri, Yeni yaşayış massivi, 0,05 ha torpaq sahəsi və həmin sahənin üzərində yerləşən 120,9 kv.m yaşayış sahəsindən, 175,6 kv.m yardımçı sahədən, 296,5 kv.m ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli 5 otaqlı fərdi yaşayış evinin qiymətləndirilməsi barədə hesabatda fərdi yaşayış evinin və torpaq sahəsinin bazar dəyərinin yekun göstəricilərinin ləğv edilməsi, qiymətləndirilən daşınmaz əmlakların bazar dəyərinin 161000 manat müəyyən edilməsi qət edilmişdir. Göründüyü kimi, hazırkı iş üzrə birinci instansiya məhkəməsi ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini müəyyən etməsə də, eyni tərəflərin iştirakı ilə baxılan başqa işdə qəbul edilən qətnamə ilə bu qiymət müəyyən olunmuşdur. Qeyd olunan qətnamənin maraqlı tərəflərlə apellyasiya qaydasında mübahisələndirilməsi və qüvvədə olub-olmaması barədə məlumat iş materiallarında mövcud deyildir. Lakin, apellyasiya instansiyası məhkəməsi hazırkı qətnaməni mübahisələndirilən hissədə qəbul edərkən, Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin 14 oktyabr 2019-cu il tarixli qətnaməsinin mövcudluğunu nəzərə almamış, ona istinad etməmiş, qüvvədə olub-olmamasını araşdırmamışdır. Halbuki, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun formalaşdırdığı hüquqi mövqeyə görə, məhkəmə qərarının preyudisiallığı qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarı ilə müəyyənləşdirilmiş faktların və hüquq münasibətlərinin işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən yenidən mübahisələndirilməsinin, məhkəmə üçün isə onların başqa prosesdə araşdırılmasının və təkzib edilməsinin mümkünsüzlüyünü ehtiva edir. Preyudisiya institutunun əsas funksiyası eyni faktiki hallar arasındakı qarşılıqlı əlaqəni və məhkəmə qərarları arasındakı stabilliyi təmin etməkdir. Preyudisiya institutunun mülki prosesdə eyni faktiki hallar arasındakı qarşılıqlı əlaqəni təmin etmək funksiyasının mahiyyəti eyni faktiki halların təkrarən, lüzumsuz olaraq araşdırılması və onlar barəsində yenidən nəticəyə gəlinməsinin qarşısını almaqdan ibarətdir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Q.Məmmədova və digərlərinin şikayəti üzrə 2015-ci il 15 iyul tarixli, Q.Məmmədovun şikayəti üzrə 2020-ci il 11 fevral tarixli Qərarları). Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən mübahisəli ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti müəyyən edilərkən yalnız ekspert rəyinə istinad edib nəticəyə gələrkən Mülki Prosessual Məcəllənin 82.3, 88, 101.7, 103.1-ci maddələrinin tələbləri pozulmuşdur. Nəzərə alınmalıdır ki, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin qüvvədə olan məhkəmə qətnaməsi ilə artıq müəyyən edilməsi, Mülki Prosessual Məcəllənin 233.3-cü maddəsinə görə həmin məsələnin başqa icraatda apellyasiya qaydasında yenidən mübahisələndirməsini və araşdırılmasını istisna edir. Məhkəmə kollegiyası izah edir ki, hüquqi müəyyənlik prinsipi digər tələblərlə yanaşı, ən ümumi mənada mövcud hüquqi vəziyyətə aid aydınlığı və müəyyənliyi nəzərdə tutur. Bu baxımdan, məhkəmələr tərəfindən qəbul olunmuş qərarlarda həll olunan işə aid bütün zəruri məsələlərə aydınlıq gətirilməli, ziddiyyətli məqamlar aradan qaldırılmalıdır. Azərbaycan Respublikasının adından çıxarılan məhkəmə aktlarında işin ədalətli həllini şübhə altına alan, ziddiyyətlər yaradan və mübahisə üzrə iştirakçıların konstitusiya məhkəmə müdafiəsi hüququna təsir göstərən müddəalar olmamalıdır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun N.Babayevin şikayəti üzrə 28 dekabr 2011-ci il tarixli Qərarı). İşin yuxarıda qeyd olunan faktiki hallarını və sadalanan qanunvericilik aktları normalarının tələblərini nəzərə alan məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin hazırkı iş üzrə qəbul etdiyi qətnaməsi göstərilən prosessual hüquq normalarının tələblərinə cavab vermir. Odur ki, qətnamə mübahisələndirilən hissədə ləğv edilməli və iş yeni apellyasiya baxışına göndərilməlidir. İşə yenidən baxan məhkəmə işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə nail olmaq üçün lazım olan bütün tədbirləri görməli, tərəflərin təqdim etdikləri və iş üzrə toplanmış sübutlara Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 88, 217.4-cü maddələrinin tələbləri baxımından düzgün hüquqi qiymət verməli, mübahisəli hüquq münasibətinə maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunmasını təmin etməlidir.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları Apellyasiya şikayətlərinin dəlilləri
23. Cavabdeh1 Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2017-ci il tarixli, 2(067)- 2222/2017 nömrəli qətnaməsindən apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi və iddia tələbinin rədd ediməsini məhkəmə kollegiyasından xahiş etmişdir.
24. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, Xaçmaz Rayon Məhkəməsi 08 iyun 2017-ci il tarixli qətnaməni qəbul edərkən maddi və prosessual hüquq normalarının tələbləri pozulmuş və işin faktiki hallarına düzgün hüquqi qiymət verilməmişdir. Cavabdehlərə məhkəmə baxışının yeri və vaxtı barədə məlumat verilməmişdir. Onlar 2022-ci ilin yanvar ayının sonlarında icra qurumu vasitəsilə belə məhkəmə qətnaməsinin mövcudluğundan xəbərdar olmuşlar. Məhkəmə işin hallarını tam ətarflı araşdırmadan, yalnız iddiaçının verdiyi məlumatlar əsasında cavabdehin isə mövqeyini nəzərə almadan qətnamə çıxarmışdır. Cavabdehlər müqavilə üzrə öhdəliklərin icrasından yayınmamışdır. Cavabdehlərin maddi çətinlikləri yarandığı üçün kredit müqaviləsi üzrə borcu ödməyə maddi imkanları çatmamışdır. Bu barədə dərhal banka məlumat verilsə də, lakin bank uzun müddət bu prosesi uzadaraq, şişirdilmiş faiz borclarının yaranmasına nail olmuşdur. Məhkəmə müvafiq mühasibatlıq ekspertizası təyin edərək, faiz borclarının düzgün hesablanmasını təmin etməmişdir. Yalnız iddiaçının verdiyi məlumatlara əsaslanmaqla əsassız və qanunsuz qətnamə qəbul etmişdir. Məhkəmə tərəfindən işin halları, cavabdehlərin əmlak vəziyyəti, öhdəliyin vaxtında icra edilməməsinin obyektiv səbəbləri nəzərə alınmamışdır.
25. Cavabdeh1 Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2019-ci il tarixli, 2(067)- 150/2019 nömrəli qətnaməsindən apellyasiya şikayəti verib qətnamənin ləğv edilməsi və iddiaçının iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
26. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, Xaçmaz rayon Məhkəməsinin xx.xx.2017-ci il tarixli 2(067)-2222/2017 saylı Qətnaməsinə əsasən, Cavabdeh1 və Cavabdeh2 99999,59 manat əsas borc, 31582 manat məbləğində faiz borcu, 293 manat gecikdirilmiş faiz borcu, ümumilikdə 131874,59 manat məbləğində kredit borcu, mübahisənin məhkəmə vasitəsi ilə həll edilməsi üçün tərəflərindən ödənilmiş 30 manat məbləğində dövlət rüsumu, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsinə dair bildirişin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması üçün ödənilmiş 30 manat rüsum məbləği tutulub İddiaçı ASCnin xeyrinə ödənilməsi, ödəmənin Cavabdeh1 ilə bank arasında bağlanmış xx.xx.2015-ci il tarixli 88İsKX nömrəli, kredit müqaviləsinin təminatı qismində bank ipotekaya qoyulmuş, Azərbaycan RespublikasıƏmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti 5 saylıƏrazi İdarəsi tərəfindən verilmiş xx.xx.2015-ci il tarixli, RX seriyalı ******* nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli çıxarışına əsasən Cavabdeh2 xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında məxsus olan Xaçmaz şəhəri, yeni yaşayış massivi ünvanındakı 0,05 ha torpaq sahəsi və həmin sahənin üzərində yerləşən 120,9 kv.m yaşayış sahəsindən, 175,6 kv.m yardımçı sahədən, 296,5 kv.m ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli 5 otaqlı fərdi yaşayış evinə yönəldilməsi, həmin ipoteka predmeti açıq hərracdan satılması və satışından əldə edilən pul vəsaitinin yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi üçün İddiaçı ASC-yə ödənilməsi qət edilmişdir. Xaçmaz rayon Məhkəməsinin xx.xx.2017-ci il tarixli, 2(067)-2222/2017 saylı Qətnaməsi qanuni qüvvəsini almış və icra edilməsi üçün Xaçmaz rayon İcra və Probasiya Şöbəsinə göndərilmişdir. Xaçmaz rayin İcra və Probasiya Şöbəsi tərəfindən Xaçmaz rayon Məhkəməsinin icra vərəqəsi əsasında icraat başlanılmışdır. Xaçmaz rayon İcra və Probasiya Şöbəsinin xx.xx.2018-ci il tarixli qərarı və 12388 saylıməktubu ilə ipoteka predmetinin qiymətləndirilməsi Cavabdeh3 MMC-yə həvalə edilmişdir. Cavabdeh3 MMC tərəfindən Cavabdeh2 məxsus Xaçmaz şəhəri, Yeni yaşayış massivi ünvanında yerləşən 0,05 ha taorpaq sahəsinin və onun üzərində yerləşən 296,5 kv.m sahədən ibarət olan fərdi yaşayış evi və torpaq sahəsi 370000 manat məbləğində müəyyənləşdirilmişdir. Lakin sonradan iddiaçı hazırkı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etdikdə isə "xxxx" MMC-nin xx.xx.2019-cu il tarixli 165/ATB/19 saylı rəyindən müəyyən olunur ki, Cavabdeh2 məxsus Xaçmaz şəhəri, Yeni Yaşayış massivində mülkiyyətdə olan 0.05 ha torpaq sahəsində yerləşən fərdi yaşayış evinin vizual orta bazar qiymətini müəyyən etmək üçün qiymətləndirmə işi "xxxx" MMC mütəxəsisləri tərəfindən həyata keçirilmişdir. Həmin əmlakın xx.xx.2019-cu il tarixinə olan vizual orta bazar qiyməti 161000 manat müəyyən edilmişdir. Göründüyü kimi cəmi bir il fərqlə lakin əmlakın qiyməti iki dəfədən ucuz müəyyən edilmişdir. Bu isə sual yaradır ki, necə ola bilər ki, hər il daşınmaz əmlakların qiymətləri artdığı halda bir əsas olmadan cavabdehə məxsus əmlakın qiyməti iki dəfə çox niyə dəyər itirmişdir. "xxxx" MMC mütəxəssisləri tərəfindən həyata keçirilmiş qiymətləndirmə qeyri-obyektiv aparılmış, yalnız iddiaçının maraqlı baxımdan keçirilmişdir. "xxxx" MMC mütəxəssisləri tərəfindən hansımeyarlar əsasında bu qiymətin formalaşdırıldığı aydın deyil, həmin ərazidə analogiya qeyri-yaşayış obyektlərinin qiymətləri isə ümumilikdə nəzərə alınmamışdır. Məhkəmə iki qiymətləndirmə hesabatı arasında kəskin fərqi nəzərə alaraq, obyektivliyi təmin etmək üçün müvafiq məhkəmə əmtəəşünaslıq ekspertizasının keçirilməsini təmin etməmişdir. Nəticədə ədalətsiz və qanunsuz məhkəmə qətnaməsi cavabdehin mülkiyyət hüquqlarının pozulmasına səbəb olmaqla, əmlakının ucuz qiymətə satılması ilə əlaqədar ona maddi ziyan vurulmasına səbəb olur. Məhkəmə yalnız iddiaçının göstərdiyi sübutları sadalamaqla kifayətlənmiş, hər bir sübutu qətnamədə şərh etməmiş, sübutlar əlaqələndirilməmiş və sübutun işə hansı aidiyyətinin olmasınımüəyyən etməmişdir. Göründüyü kimi məhkəmə cavabdehin hüquqlarının qorunmasını təmin etməmiş, formal xarakterli və hüquqi cəhətdən əsaslandırılmamış qətnamə qəbul etmişdir.Məhkəmə obyektivliyi təmin etmədən,yalnız iddiaçının dəlillərini əsas tutaraq qətnamə qəbul etmişdir. Nəticədə tərəflərin hüquq bərabərliyini prinsipi və cavabdehin hüquqları pozulmuşdur. Göründüyü kimi məhkəmə tərəfindən göstərilən qanunvericilik aktlarının tələbləri pozulmuşdur. Belə ki, iş üzrə sübutlar düzgün qiymətləndirilməmiş, işə faktlar əsasında baxılmamış, iş üzrə əhəmiyyətli bütün faktiki hallar araşdırılmamış və nəticədə cavabdehin hüquqlarını kobud sürətdə pozan əsassız və qanunsuz qətnamə çıxarılmışdır. Məhkəmə baxışı zamanı cavabdehin iştirakı təmin edilmədiyi üçün onun haqlı olduğunu göstərən hallara düzgün qiymət verilməmiş və ya nəzərə alınmamışdır. Qətnamədə işə aid edilən və mötəbər sübutlarla təsdiq olunan faktlar əks etdirilməmiş, cavabdehin məhkəmədə iştirakı təmin edilməmiş, nəticədə qətnamədə göstərilən hallar işin materiallarına uyğun deyildir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 390-cu maddəsinə əsasən məhkəmə müəyyən edilmiş faktlardan tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə səhv nəticəyə gəlmişsə, məhkəmənin qətnamədə və ya qərardadda göstərdiyi dəlillər işin hallarına uyğun hesab edilmir. Göründüyü kimi məhkəmə yalnız iddiaçının göstərdiyi hallara istinad edərək, həmin halları araşdırmadan, cavabdehin isə məhkəmədə iştirakını təmin etmədən, qiymətləndirilmə sahəsində qanunvericiliyin tələblərini düzgün nəzərə almadan qətnamə qəbul etmişdir. Yuxarıda göstərildiyi kimi, məhkəmə iki qiymətləndirmə hesabatı arasında kəskin fərqi nəzərə alaraq, obyektivliyi təmin etmək üçün müvafiq məhkəmə əmtəəşünaslıq ekspertizasının keçirilməsini təmin etməmişdir. Nəticədə cavabdehin əmlakının düzgün qiymətləndirilməmişdir. Bununla da cavabdehin mülkiyyət hüququ pozulmuş, ona maddi ziyan vurulmuşdur. Göründüyü kimi məhkəmənin qətnaməsi işin faktiki halları ilə uyğunluq təşkil etmir.
Apellyasiya şikayətinə qarşı tərəfin etirazının dəlilləri
27. Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz verilməmişdir.
Apellyasiya icraatı iştirakçılarının izahatları
28. Məhkəmə iclasında Cavabdeh1 nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə1 apellyasiya şikayətlərini müdafiə edərək, təmin edilməsini xahiş etdi.
29. Məhkəmə iclasında iddiaçı LPO İddiaçı ASC-nin nümayəndəsi Nümayəndə2 apellyasiya şikayətlərinə etiraz edərək təmin edilməməsini xahiş etdi.
30. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada Cavabdeh2, Xaçmaz rayon İcra və Probasiya Şöbəsinə, Cavabdeh3 MMC-nə məlumat verilməsinə baxmayaraq onlar məhkəmə iclasına gəlməmiş, gəlməmələrinin səbəbi barədə məlumat verməmişlər.
31. Azərbaycan Respublikası MPM-nin 376.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə xəbərdar edilmiş tərəflərin gəlməməsinin səbəbləri haqqında məlumat olmadıqda və ya məhkəməyə gəlməməyinin səbəblərini üzürsüz hesab etdikdə, məhkəmə işə baxmağa haqlıdır.
32. Qeyd olunan hüquq normasını əsas götürərək məhkəmə kollegiyası işə onların iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
33. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
34. Maddə 317.1. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər.
35. Maddə 319.1. Əgər borclu icrasını təmin etmək üçün əşyanın ipotekaya verildiyi öhdəliklərin yerinə yetirilməsini gecikdirmişsə, ipoteka saxlayan ipoteka ilə yüklü edilmiş obyekti açıq hərracdan satmaq hüququna malikdir.
“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu
36. Maddə 1.0.1. İpoteka - öhdəliyin icrasının təmin edilməsi üsulu olaraq daşınmaz əşyaların və rəsmi reyestrdə üzərində mülkiyyət hüquqları qeydə alınan daşınar əşyaların girovudur.
37. Maddə 1.0.9. İlkin satış qiyməti – qanunun tələbinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir.
38. Maddə 34.1.1. Öhdəliyin, yaxud onun bir hissəsinin vaxtında icra olunmaması ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi üçün əsasdır.
39. Maddə 36.1. Əsas öhdəliyin, yaxud onun bir hissəsinin vaxtında icra edilməməsi, əsas öhdəlik üzrə faizlərin ödənilməməsi müddətlərinin ardıcıl olaraq iki dəfə pozulması ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququnu yaradır.
40. Maddə 39.3.3. Məhkəmə ipotekanın ilkin satış qiymətini müəyyənləşdirir. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir.
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
41. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
42. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
43. Maddə 101.7. Ekspertin rəyi məhkəmədə tədqiq olunur və digər sübutlarla yanaşı qiymətləndirilir.
44. Maddə 102.1. Ekspertin rəyi kifayət qədər aydın və ya tam olmadıqda, məhkəmə əlavə ekspertiza təyin edə bilər və onun keçirilməsini həmin və ya başqa ekspertə tapşıra bilər.
45. Maddə 102.2. Məhkəmə, əsassızlığına görə ekspertin rəyi ilə razılaşmadıqda, habelə bir neçə ekspertin rəyləri arasında ziddiyyətlər olduqda, ekspertiza aparılmasını başqa ekspertə və ya ekspertlərə tapşırmaqla, təkrar ekspertiza təyin edə bilər.
46. Maddə 119.1 Məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
47. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
48. Maddə 217.4. Məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
49. Maddə 384.0.3. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişdirə bilər.
50. Maddə 420. Kassasiya instansiyasında işə baxan məhkəmənin qərarında şərh edilən göstərişlər həmin işə yenidən baxan məhkəmə üçün məcburidir.
Apellyasiya baxışının hədləri
51. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6 və 372.7-ci maddələrinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun barəsində açıq və ya dolayısı ilə mübahisə edilən hissəsi üzrə, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır.
52. “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
53. İş materiallarından görünür ki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(102)-3480/2024 nömrəl qərarı ilə Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2017-ci il tarixli, 2(067)-2222/2017 nömrəli qətnaməsi yalnız ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılması qərara alınmışdır. Ona görə kollegiya Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2017-ci il tarixli qətnaməsini yalnız ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsinin yoxlanılmasını vacib hesab edir.
54. İşdən görünür ki, Cavabdeh1 Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2019-ci il tarixli, 2(067)-150/2019 nömrəli qətnaməsindən apellyasiya şikayəti verib qətnamənin ləğv edilməsi və iddiaçının iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Odur ki, kollegiya Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2019-ci il tarixli qətnaməsini tam yoxlanmasını vacib hesab edir.
55. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(105)-8/2025 nömrəli qərardadı ilə Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2019-ci il tarixli, 2(067)-150/2019 nömrəli qətnaməsinin ləğv olunması, həmin hissədə iş üzrə icraata xitam verilməsi qərara alınmışdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
56. Məhkəmə kollegiyası məruzəçi-hakimin məruzəsini və işdə iştirak edən şəxslərin izahatlarını dinləyib, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin hazırkı iş üzrə mövqeyini nəzərə alıb, iş materiallarını və apellyasiya şikayətlərinin dəlillərini araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayətləri qismən təmin edilməli və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində dəyişdirilməlidir.
57. Kollegiya ilk növbədə qeyd edir ki, hazırkı halda işə yeni apellyasiya qaydasında baxılır və bu zaman apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə əvvəlki qətnaməsini ləğv etmiş kassasiya məhkəməsinin mövqeyi nəzərə alınmalıdır.
58. Belə ki, məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən olundu ki, İddiaçı ASC ilə Cavabdeh1 arasında kredit müqaviləsi bağlanmaqla öhdəlik hüquq münasibətləri yaranmış, iddiaçı kredit müqaviləsi ilə üzərinə düşən öhdəliyi icra etmişdir, borcalan isə müqavilədə nəzərdə tutulmuş öhdəliklərini lazımi qaydada və vaxtında yerinə yetirməmişdir. Nəticədə cavabdehin iddiaçı qarşısında icra edilməmiş pul öhdəliyi yaranmışdır. Cavabdeh2 məxsus Xaçmaz şəhəri, Yeni yaşayış massivi, 0.05 ha torpaq sahəsi və həmin sahənin üzərində yerləşən 120,9 kv.m yaşayış sahəsindən, 175,6 kv.m yardımçı sahədən, 296,5 kv.m ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli 5 otaqlı fərdi yaşayış evi ipotekaya qoyulmuşdur.
59. İş materiallarından görünür ki, işə baxan birinci instansiya məhkəməsi “İpoteka haqqında” Qanunun 33.3.3-cü maddəsinin tələblərini pozaraq tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi barədə qətnamə qəbul edərkən, onun ilkin satış qiymətini müəyyən etməmişdir. Belə olan halda, apellyasiya məhkəməsi bu qiymətin müəyyən edilməsi ilə bağlı araşdırmanın aparılmasını zəruri hesab edir.
60. Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli, 2(067)-150/2019 nömrəli qətnaməsi ilə mübahisəli əmlakın bazar dəyəri 161000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
61. Həmin qətnamədən verilmiş apellyasiya şikayətinə baxılarkən Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2022-ci il tarixli, 2(105)-1298/2022 nömrəli qərardadı ilə İddiaçı ASC-nin cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı pul tələbi və ipoteka predmetinə yönəldilməsi tələbinə dair mülki iş üzrə yekun qərar qəbul edilib qüvvəyə minənədək hazırki iş üzrə icraat dayandırılması qərara alınmışdır (hakimlər Lətifə Məmmədova (sədrlik edən və məruzəçi), Telman Quliyev və Gülnarə Tağızadə).
62. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(105)-8/2025 nömrəli qərardadı ilə icraat təzələnmişdir. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(105)-215/2025 nömrəli qərardadı ilə iddiaçı Ləğv prosesində olan İddiaçı ASC-nin cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı kredit məbləğinin geri qaytarılması və ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi tələbinə dair hazırkı 2(105)-215/2025 nömrəli mülki iş Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin icraatında olan İddiaçı ASC-nin cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Xaçmaz rayon İcra və Probasiya Şöbəsinə və Cavabdeh3 MMC-yə qarşı fərdi yaşayış evinin və torpaq sahəsinin bazar dəyərinin yekun göstəricilərərinin ləğv edilməsi və qiymətləndirilən daşınmaz əmlakların bazar dəyərinin həqiqiliyinin müəyyən edilməsi tələbinə dair 2(105)-8/2025 nömrəli digər mülki işlə baxılmaq üçün bir icraatda birləşdirilmişdir.
63. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(105)-8/2025 nömrəli qərardadı ilə Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2019-ci il tarixli, 2(067)-150/2019 nömrəli qətnaməsinin ləğv olunması, həmin hissədə iş üzrə icraata xitam verilməsi qərara alınmışdır.
64. Apellyasiya baxışı zamanı məhkəmə kollegiyası tərəfindən ipoteka predmetinin hazırkı vəziyyətdə ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi üçün Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(105)-8/2025 nömrəli qərardadı ilə iş üzrə təkrar məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilmiş, Mərkəzi Ekspertiza Bürosunun xx.xx.2025-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyi ilə Cavabdeh2 məxsus Xaçmaz şəhəri, Yeni yaşayış massivi, 0.05 ha torpaq sahəsi və həmin sahənin üzərində yerləşən 120,9 kv.m yaşayış sahəsindən, 175,6 kv.m yardımçı sahədən, 296,5 kv.m ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli 5 otaqlı fərdi yaşayış evinin hazırkı vəziyyətdə real bazar dəyəri 373000 manat, likvid dəyəri isə 338000 manat müəyyən olunmuşdur.
65. Kollegiya hesab edir ki, xx.xx.2025-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyi ilə ipoteka predmetinin hazırkı vəziyyətdə real bazar dəyəri müəyyən olunduğundan, ilkin satış qiyməti məhz həmin rəydə göstərilən likvid dəyərinə uyğun olmalıdır.
66. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi qətnaməsində ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən etməməklə səhvə yol vermişdir.
67. Belə ki, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunun 39.3.3.-cü maddəsinə əsasən, məhkəmə ipotekanın ilkin satış qiymətini müəyyənləşdirir. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir.
68. Qeyd olunan Qanunun 1.0.9-cu maddəsinə əsasən, ilkin satış qiyməti - bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir.
69. Beləliklə də, məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, apellyasiya şikayətləri qismən təmin edilməli, hazırkı iş üzrə Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2017-ci il tarixli, 2(067)-2222/2017 nömrəli qətnaməsi ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində dəyişdirilməli, Xaçmaz şəhəri, Yeni yaşayış massivi, 0.05 ha torpaq sahəsi və həmin sahənin üzərində yerləşən 120,9 kv.m yaşayış sahəsindən, 175,6 kv.m yardımçı sahədən, 296,5 kv.m ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli 5 otaqlı fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti 338000 manat müəyyən edilməlidir.
70. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 382, 384.0.3, 392- 393 və 405.0.1-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi: Apellyasiya şikayətləri qismən təmin edilsin. Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2017-ci il tarixli, 2(067)-2222/2017 nömrəli qətnaməsi ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində dəyişdirilsin. İpoteka predmeti olan Xaçmaz şəhəri, Yeni yaşayış massivi, 0.05 ha torpaq sahəsi və həmin sahənin üzərində yerləşən 120,9 kv.m yaşayış sahəsindən, 175,6 kv.m yardımçı sahədən, 296,5 kv.m ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli 5 otaqlı fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti 338000 (üç yüz otuz səkkiz min) manat məbləğində müəyyən edilsin. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Azərbaycan Respublikası Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti (“Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılan elektron kabinet vasitəsilə) verilə bilər.