Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2-2(1-8)-242/2026 16.07.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: kredit müqaviləsi üzrə borcun tutulması, öhdəliyin pozulması (və ya lazımınca icra edilməməsi), tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının hakimi Abiyeva Kəmalə Nəbi qızının məruzəsi ilə, hakimlər Qurbanov Raqib Əliddin oğlu və Babayev Zəki Baba oğlundan ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı “kredit müqaviləsi üzrə pulun tutulması, tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbinə dair iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2026-cı il ## ###### tarixli *-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. Işin halları 1.
2. Həmin kredit müqaviləsinin təminatı olaraq Cavabdeh xüsusi mülkiyyətində olan ünvan 1 saylı, sahəsi 0,02083 ha olan torpaq sahəsidə yerləşən 141,1 kv.m olan bağ evi İddiaçı xeyrinə 2022-ci il # #### tarixədək ipoteka ilə 2021-ci il # #### tarixdə ipoteka ilə yüklü edilmişdir.
Iş üzrə məhkəmə icraatı
a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
3. Iddiaçı İddiaçı (bundan sonra-“iddiaçı”) cavabdeh Cavabdeh (bundan sonra- “cavabdeh”) qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı Şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, tərəflər arasında bağlanmış kredit müqaviləsi üzrə 200 000 ABŞ dolları, yəni Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının təyin etdiyi məzənnə ilə 340 000 manat məbləğində pulun və ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 630 manat, ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi barədə bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş xərcin əvəzi olaraq 51 manat, vəkilə ödənilmiş xərcin əvəzi olaraq 300 manat məbləğində pulun cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması, bütün tələblərin fərdi mülkiyyət hüququ ilə cavabdehə məxsus olan ünvan 1 saylı bağ evi ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 141,1 kv.m olan bağ evinə və ünvan 1 saylı bağ evi ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 0,02083 ha olan torpaq sahəsinə yönəldilməsi, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin 400 000 manat müəyyən edilməsi, həmin əmlakların açıq hərracdan satılması və onların satışından əldə olunmuş pul vəsaiti hesabına kredit müqaviləsi üzrə cəmi 340 981 manat pulun iddiaçıya ödənilməsi, ipoteka predmeti olan adıçəkilən əmlaklara tutma yönəldikdən və əmlaklar satıldıqdan sonra ən geci 1 ay ərzində özü tərk etmədikdə cavabdehin oradan çıxarılması və əmlakların boşaldılması, ipoteka predmetləri açıq hərracdan satılmaqla əldə edilmiş vəsait qeyd olunan kredit müqaviləsi üzrə borcun ödənilməsi üçün yetərli olmazsa, qalan borcun ümumi qaydada cavabdehdən tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
4. Iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, tərəflr arasında bağlanılmış kredit müqaviləsinə əsasən 2022-ci il # #### tarixinədək 200 000 ABŞ dolları, yəni Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının təyin etdiyi məzənnə ilə 340 000 manat məbləğində pul vəsaiti cavabdehə kredit verilmişdir. Həmin kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərin icrasının təminatı olaraq, tərəflər arasında bağlanılmış 2021-ci il # #### tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən, ipoteka qoyanın mülkiyyətində olan ünvan 2 saylı bağ evi ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 141,1 kv.m olan bağ evi və ünvan 2 saylı bağ evi ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 0,02083 ha olan torpaq sahəsi iddiaçı qarşısında girov qoyulmuş və həmin əmlakların ipoteka yüklülüyü 2021-ci il # #### tarixdə 1121070379 nömrə ilə reyestrdə qeydə alınmışdır. Lakin cavabdeh tərəfindən kredit müqaviləsinin şərtlərinə vaxtında və lazımi qaydada əməl edilməmişdir. Belə ki, kredit müqaviləsi üzrə ödənişlər hazıra qədər qərəzli olaraq cavabdeh tərəfindən icra edilməmiş və belə vəziyyət kredit müqaviləsi üzrə borcun tam şəkildə geri tələb edilməsinə əsas vermişdir. Cavabdehin bu günə olan borcu 200 000 ABŞ dolları, yəni Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının təyin etdiyi məzənnə ilə 340 000 manat təşkil edir.
5. Bakı şəhəri Nəsimi rayon Məhkəməsinin 2024-cü il ## ######## tarixli e-2(006) ****/**** nömrəli qərardadı ilə işin aidiyyəti üzrə baxılması üçün Bakı Kommersiya Məhkəməsinə göndərilməsi qərara alınmışdır.
6. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2025-ci il ## ####### tarixli e-*-*(***)-***/**** nömrəli qərardadı ilə iddia tələbinin “ipoteka predmeti olan ünvan 1 saylı bağ evi ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 141,1 kv.m olan bağ evinə tutma yönəldikdən və əmlak satıldıqdan sonra ən geci 1 ay ərzində özü tərk etmədikdə cavabdehin oradan çıxarılması və əmlakın boşaldılması” hissəsində iş üzrə icraata xitam verilməsi qərara alınmışdır.
7. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2025-ci il ## ####### tarixli e-*-*(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddia tələbi qismən təmin edilərək, -kredit müqaviləsi üzrə 200 000 ABŞ dolları məbləğində pulun (tutulduğu anda Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankı tərəfindən müəyyən edilmiş ABŞ dollarının manata nisbətən məzənnəsi nəzərə alınmaqla Azərbaycan manatı ekvivalenti ilə) cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi; ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 630 manat, ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi barədə bildirişin qeyd alınması üçün ödənilmiş xərcin əvəzi olaraq 51 manat məbləğində pulun cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi; -tutmanın cavabdehə mülkiyyət hüququ ilə məxsus Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Ləhiş bağ sahəsində yerləşən ümumi sahəsi 141,1 kv.m. olan **** saylı bağ evinə ilkin satış qiyməti 500000 manat müəyyən edilməklə yönəldilərək həmin əmlakın açıq hərracda satılması, əmlakın satışdan əldə olunmuş vəsait kredit müqaviləsi üzrə 200 000 ABŞ dolları məbləğində (tutulduğu anda Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankı tərəfindən müəyyən edilmiş ABŞ dollarının manata nisbətən məzənnəsi nəzərə alınmaqla Azərbaycan manatı ekvivalenti ilə) borcun, ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 630 manat, ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi barədə bildirişin qeyd alınması üçün ödənilmiş xərcin əvəzi olaraq 51 manat pulun ödənilməsinə yönəldilməsi; -ipoteka predmetinin satışından əldə olunan vəsait kredit müqaviləsi üzrə 200 000 ABŞ dolları məbləğində (tutulduğu anda Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankı tərəfindən müəyyən edilmiş ABŞ dollarının manata nisbətən məzənnəsi nəzərə alınmaqla Azərbaycan manatı ekvivalenti ilə) borcun, ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 630 manat, ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi barədə bildirişin qeyd alınması üçün ödənilmiş xərcin əvəzi olaraq 51 manat pulun əvəzinin tam ödənilməsi üçün kifayət etmədikdə, qalan məbləğin cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi, ekspertiza xərci olaraq 450 manatın cavabdehdən tutularaq “X2 və Ekspertiza Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin hesabına ödənilməsi qət edilmişdir (hakim N.Əhmədova).
8. Məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, tərəflər arasında kredit müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik münasibəti yaranmış, iddiaçı 200 000 ABŞ dolları, yəni Mərkəzi Bankın müəyyən etdiyi məzənnə ilə 340 000 manat məbləğində pul vəsaitinə mülkiyyət hüququnu cavabdehə verməyi, cavabdeh isə aldığı pul vəsaitini 2022-ci il # #### tarixədək faizsiz olaraq iddiaçıya qaytarmağı öhdəsinə götürmüşdür. Sözügedən kredit müqaviləsi üzrə 200 000 ABŞ dolları (340 000 manat) məbləğində pul 2021-ci il # #### tarixdə iddiaçı tərəfindən xüsusi notarius X1 “xxxx” ASC-nin * saylı filialında olan hesabına köçürülmüşdür. Cavabdeh kredit məbləğini təşkil edən 200 000 ABŞ dolları məbləğində pul vəsaitinə mülkiyyət hüququnu əldə etsə də, pul məbləğini iddiaçıya qaytarmamışdır.
9. Birinci instansiya məhkəməsi kredit müqaviləsi üzrə borcun tutulması tələbi ilə bağlı qeyd etmişdir ki, hazırkı mübahisə üzrə borc verən pula mülkiyyət hüququnu borc alana keçirmək öhdəliyini icra etsə də, borc alan müqavilə üzrə öhdəliyini icra etməyərək aldıqlarını borc verənə qaytarmaq öhdəliyini icra etməmişdir.
10. Tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi ilə bağlı məhkəmə qeyd etmişdir ki, ipoteka müqaviləsində ünvan 2 saylı bağ evi ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 141,1 kv.m olan bağ evi və altındakı 0.02083 ha torpaq sahəsi ipoteka predmeti olan əmlaklar kimi göstərilsə də, 0.02083 ha torpaq sahəsinə münasibətdə ipoteka dövlət qeydiyyatına alınmamışdır. Ümumiyyətlə, həmin torpaq sahəsi cavabdehin mülkiyyətində deyil, istifadəsindədir.
11. Məhkəmə belə qənaətə gəlmişdir ki, hazırkı işin hallarından ünvan 2 saylı bağ evi ünvanında yerləşən 0.02083 ha torpaq sahəsinin ipoteka qoyanın cavabdehin mülkiyyətində olmadığı, ipoteka hüququnun dövlət qeydiyyatına alınmadığı görünür. Bu isə Mülki Məcəllənin 271.1-ci maddəsində təsbit edilmiş qaydaya əsasən həmin əmlak üzərində ipoteka hüququnun yaranmadığını deməyə əsas verir. Odur ki, torpaq sahəsinə tutma yönəldilməsi hissəsində iddia təmin edilə bilməz.
12. Məhkəmənin qərardadı əsasında aparılmış “X2 və Ekspertiza Mərkəzi” MMCnin 2025-ci il ## #### tarixli ** nömrəli rəyinə əsasən, ünvan 1 saylı bağ evi ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 141,1 kv.m olan bağ evinin likvid qiyməti 500 000 manat, real bazar dəyəri 550 000 manat məbləğində müəyyən olunmuş, məhkəmə tərəflərin qiymətləndirmə rəyi ilə bağlı hər hansı etiraz irəli sürməməsini nəzərə alaraq və təqdim olunan rəyi qiymətləndirərək belə nəticəyə gəlmişdir ki, ünvan 2 saylı bağ evi ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 141,1 kv.m olan bağ evinin ilkin satış qiyməti 500 000 manat müəyyən edilməlidir.
13. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra-“MM”) 140, 269.1, 269.4, 270.1, 271.1, 309.1, 317, 739.1 və 739.2-ci maddələrinə, “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 1.0.9, 4, 11.2- 11.4, 34, 39.3.3, 41 və 47.5-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 2018-ci il ## ### tarixli Qərarına, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair” 2020-ci il ## #### tarixli Qərardadına və Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra-“MPM”) 14.1, 14.2, 77.1, 218.3-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
14. Cavabdeh tərəfindən həmin qətnamədən verilmiş apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin edilməməsi barədə qətnamə qəbul edilməsi xahiş edilmişdir.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
15. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2026-cı il ## ###### tarixli *-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsi, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndiirlən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılması, apellyasiya şikayətinə görə ödənilmiş dövlət rüsumunun apellyatora aid edilməsi qət edilmişdir (sədrlik edən-məruzəçi hakim Z.Şirinov, hakimlər T.Mahmudova və L.Əliyeva).
16. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə, habelə hüquqi əsaslandırma ilə razılaşmışdır.
17. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin ipoteka predmeti olan müqavilə üzrə iddiaçının vaxtından əvvəl borcun tələb edilməsi və tərəfə məlumat verilməməsi dəlilinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, cavabdeh 2022-ci il # #### tarixinədək faizsiz olaraq iddiaçıya qaytarmağı öhdəsinə götürmüş, işin materiallarına əlavə edilmiş 2024cü il ## ### tarixli bildirişə əsasən, 2021-ci il # #### tarixli kredit müqaviləsi üzrə cavabdeh tərəfindən heç bir ödəniş olunmadığından borcun tam şəkildə 3 gün müddətinə ödənilməsi tələb edilmiş, əks halda məhkməyə müraciət olunacağı bildirilmişdir. Qeyd olunan pretenziya bildirişi 2024-cü il ## ### tarixində “Məmmədov” soyadlı şəxs tərəfindən imza edilməklə qəbul edilmişdir.
18. Həmçinin, kredit müqaviləsi 2022-ci il # #### tarixinədək, yəni 36 ay müddətinə bağlanmış, cavabdeh qeyd olunan tarixə 200 000 ABŞ dolları (340 000 manat) məbləğində pulu qaytarmağı öhdəsinə götürsə də ödəməmiş, iddiaçı isə pulu vaxtından əvvəl deyil, müqavilə müddəti bitdikdən xeyli sonra 2024-cü il ## ### tarixində tələb etmişdir.
19. Borc məbləğlərinin düzgün müəyyənləşdirilmədiyi ilə bağlı apellyatorun irəli sürdüklərinə münasibətdə kollegiya qeyd etmişdir ki, o nə birinci instansiya məhkəməsinə, nə də apellyasiya instansiyasına bu arqumentinin yoxlanılmasına əsas verəcək heç bir sübut təqdim etməmiş, birinci instansiya məhkəməsində icraat zamanı borcun məbləğini mübahisləndirməmiş, ödəniş etməsinə dair arqument irəli sürməmiş, ekspertiza keçirilməsinə dair vəsatətlə çıxış etməmiş, yalnız iş üzrə icraatın dayandırlıması ilə bağlı vəsatətlə çıxış etmışdir.
20. Kollegiya, apellyatorun şikayətinin ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti ilə bağlı hissəsini əsaslı hesab etməyərək qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi əmlaka qiymət qoyarkən özünün sifarişi əsasında əldə etdiyi qiymətləndirici rəyini əsas götürmüşdür-hansı ki, həmin rəydən aydın olur ki, qiymətləndiricinin ipoteka predmeti olan əmlak obyektləri bazarındakı vəziyyət, analoji obyektlərə olan sabit tələbat, obyektin üstünlükləri və çatışmamazlıqları nəzərə alınmaqla qiymətləndirilmə aparılmışdır.
21. Ötən dövr ərzində daşınmaz əmlak qiymətlərinin artma tendensiyasının hər kəs tərəfindən bilinən reallıq olduğunu nəzərə alan kollegiyanın qənaətinə görə, birinci instansiya məhkəməsi əmlakın likvid dəyəri olan 500.000 manatı əmlakın ilkin satış qiyməti olaraq müəyyənləşdirilməkdə haqlı olmuşdur.
22. Həmçinin kollegiya bağ evinin faktiki torpaq sahəsi 0,12 ha olması və həmin sahənin hazırda cavabdehin adına qeydiyyata alınması ilə bağlı sənədləşdirilməsinə görə icraatın dayandırılması dəlilinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, ünvan 2 saylı bağ evi ünvanında yerləşən 0.02083 ha torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququ olmadığından, ipoteka hüququ yaranmadığını nəzərə alaraq bu hal hazırki mübahisənin predmeti deyil. MPM-in 255-ci maddəsində icraatı dayandırılması üçün nəzərdə tutulmuş əsaslar hazırki iş üzrə müəyyən olunmadığından məhkəmə haqlı olaraq vəsatəti təmin etməmişdir.
23. Apellyasiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni birinci instansiya məhkəməsinin istinad etdiyi maddi və prosessual hüquq normaları ilə əsaslandırmışdır.
24. Cavabdeh tərəfindən həmin qətnamədən verilmiş kassasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin edilməməsi barədə qərar qəbul edilməsi xahiş edilmişdir.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
25. Apellyasiya məhkəməsi tərəfindən “Ipoteka haqqında” Qanunun 39.3-cü maddəsinin tələbləri pozulmuş, ipoteka obyektlərinin ilkin satış qiymətinə dair cavabdehin narazılığını, məhkəmədə əmlakın bu günə olan bazar qiymətinin müəyyənləşdirilməsi barədə təqdim edilmiş vəsatətlərini nəzərə alınmamış, ipoteka obyektlərinin ilkin satış qiymətini müəyyənləşdirmək üçün tək mütəxəssis rəyi almaqla kifayətlənmişdir. Halbuki, həmin əmlaklar qiymətləndirilərkən əvvəlki üç ay ərzində alınan əmlaka uyğun əmlakın notariat qaydada təsdiq edilmiş alqı-satqı müqavilələrində göstərilmiş 3 ən yüksək qiymətin orta göstəricisi əsasında müəyyən edilir. Hazırkı iş üzrə də, məhkəmə tərəfindən rəylər alınmasını müəyyən etmək mümkün olmamışdır. Bu halı isə məhkəmə sübut kimi qəbul etməmiş, aydınlaşdırmamış və razılaşmamasının səbəbini qətnaməsində göstərməmişdir.
26. MPM-in 186, 217.1, 387.2 və 387-ci maddələri üzrə- apellyasiya instansiya məhkəməsi bu halları nəzərə almamış ki, əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı məlum olmuşdur ki, cavabdehə məxsus olan Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Ləhiş bağ sahəsində yerləşən ümumi sahəsi 141,1 kv.m olan **** saylı bağ evinin və yerləşdiyi 0,02083 ha torpaq sahəsinin likvid qiyməti və real bazar qiymətinin müəyyən edilməsi sualı qoyulmuş və mütəxəssislər tərəfindən əmlak yalnız həmin hissədə qiymətləndirilmişdir. Halbuki bağ evinə dair texniki pasportdan göründüyü kimi, həmin bağ evinin faktiki torpaq sahəsi 0,12 ha təşkil edir. Bağ evinin sahəsi isə 141,1 kv.m dir. Hazırda Bakı Inzibati Məhkəməsində 0,12 ha torpaq sahəsinin cavabdehin adına qeydiyyata alınması ilə bağlı mübahisə mövcuddur, bu səbəbdən iş üzrə icraat dayandırılmamışdır. Məhkəmə isə bu halları nəzərə almamışdır
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
27. Cavabdeh nə birinci instansiya məhkəməsində, nə də apellyasiya instansiyasında təqdim edilmiş qiymətləndirmə rəyinin qeyri-obyektiv və ya yanlış olmasını təsdiq edən hər hansı alternativ ekspert rəyi, qiymətləndirmə hesabatı və ya digər mötəbər sübut təqdim etməmişdir. Mülki Prosessual Məcəllənin 77-ci maddəsinə əsasən, istinad etdiyi halları sübut etmək vəzifəsi tərəfin öz üzərinə düşdüyü halda, şikayətçi yalnız ehtimallara və fərziyyələrə əsaslanmışdır.
28. Kassasiya şikayətində göstərilən digər arqument ondan ibarətdir ki, ipoteka predmeti olan torpaq sahəsinin faktiki ölçüsü dövlət reyestrində qeyd olunan sahədən fərqlənir və bununla bağlı ayrıca inzibati mübahisə mövcuddur. Lakin həmin hal hazırkı mübahisənin predmetinə aid deyildir. Hazırkı iş kredit öhdəliyinin icra edilməməsi və həmin öhdəliyin təminatı kimi çıxış edən ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi ilə bağlıdır.
29. Kassasiya şikayətində məhkəmə mühasibatlıq ekspertizasının keçirilməməsi də qətnamənin ləğvi üçün əsas kimi göstərilmişdir. Lakin iş materiallarından görünür ki, kredit müqaviləsi faizsiz olmuş, borcun məbləği müqavilədə konkret müəyyən edilmiş, cavabdeh tərəfindən borcun tam və ya qismən ödənilməsini təsdiq edən hər hansı sənəd təqdim edilməmişdir. Belə olan halda hesablanmalı mürəkkəb maliyyə göstəriciləri və ya mübahisəli hesablamalar mövcud olmadığından ekspertiza təyin edilməsinə hüquqi zərurət yaranmamışdır. MPM-in 97-ci maddəsinə əsasən ekspertiza yalnız xüsusi bilik tələb edən hallarda təyin edilə bilər və hazırkı işdə belə zərurət mövcud olmamışdır. Diqqətəlayiq haldır ki, kassasiya şikayətində Mülki Məcəllənin 21.386, 1091, 1092 və 1093-cü maddələrinə istinad edilsə də, həmin maddələrin hansı səbəbdən tətbiq edilməli olduğu, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin həmin normaları necə pozduğu və ya düzgün tətbiq etmədiyi ümumiyyətlə izah edilməmişdir. Bu isə kassasiya şikayətinin formal xarakter daşıdığını və hüquqi əsaslandırmadan məhrum olduğunu göstərir.
Kassasiya baxışının hədləri
30. Hazırkı icraat çərçivəsində kassasiya şikayətinin dəlillərində həmin qətnamə qismən mübahisələndirildiyi üçün onun qanuniliyi və əsaslılığı MPM-in 403 və 416-cı maddələrinə uyğun olaraq qismən - “borcun ipoteka predmetinə yönəldilməsi” hissəsində yoxlanılacaqdır.
31. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir.
Tətbiq edilən hüquq
32. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 269. Girov və ipoteka hüququ anlayışı 269.1. Girov və ipoteka hüququ girov qoyanın əşyası barəsində girov saxlayanın əşya hüququdur və eyni zamanda borclunun girov saxlayan qarşısında pul və ya başqa öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi üsuludur. ...” “Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi anlayışı Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.”
“Maddə 739. Borc müqaviləsi (2023-cü il ## ###### tarixli ***-VIQD nömrəli Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə 37-ci fəsil yeni redaksiyada verilmişdir.) 739.1. Borc müqaviləsinə görə, iştirakçılardan biri (borc verən) pula və ya digər əvəz edilən əşyalara mülkiyyət hüququnu digər iştirakçıya (borc alana) keçirməyi öhdəsinə götürür, digər iştirakçı (borc alan) isə aldıqlarını müvafiq olaraq pul və ya eyni keyfiyyətdə və miqdarda olan eyni növlü əşyalar şəklində borc verənə qaytarmağı öhdəsinə götürür. 739.2. Borc müqaviləsinin predmeti hər hansı pul məbləği olduqda, o, kredit müqaviləsi adlandırılır. Müstəqil peşə fəaliyyəti şəklində pul borc verməklə məşğul olan şəxslər əlavə olaraq peşəkarlıq qaydasında kreditlər verilməsi haqqında müddəaları gözləməlidirlər. ...” “Maddə 741. Borc üzrə faizlər (2023-cü il ## ###### tarixli ***-VIQD nömrəli Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə 37-ci fəsil yeni redaksiyada verilmişdir.) Əgər müqavilənin iştirakçıları borcun faizlər ilə verilməsini şərtləşdirirlərsə, faizlər müvafiq surətdə bir ilin sonunda ödənilməli, borc bir il başa çatanadək qaytarılmalıdırsa, borcun qaytarılması ilə bir vaxtda ödənilməlidir.”
33. “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 1. Əsas anlayışlar ... 1.0.9. ilkin satış qiyməti - bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir.”
“Maddə 34. Ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququnun yaranması
34.1. Ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququnun yaranmasına əsas verən hallar aşağıdakılardır: 34.1.1. əsas öhdəliyin, yaxud onun bir hissəsinin icrasının 90 təqvim günü və daha çox müddətə gecikdirilməsi; 34.1.3. ipoteka müqaviləsində nəzərdə tutulmuş və ipoteka saxlayana ipotekaya tutma yönəltmək hüququ verən şərtinin baş verməsi; 34.1.4. bu Qanunda nəzərdə tutulmuş digər hallarda.”
“Maddə 39. Ipoteka müqaviləsindən irəli gələn mübahisələrə məhkəmə qaydasında baxılması ... 39.3. Məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda aşağıdakıları göstərməlidir: ... 39.3.3. ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti. Ilkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir; (HYPERLINK "https://e-qanun.az/framework/60296" \o "Azərbaycan Respublikasının 14 iyul 2025ci il tarixli 250-VIIQD nömrəli Qanunu" 2025-ci il ## #### tarixli ***- VIIQD nömrəli Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə 39.3.3-cü maddə yeni redaksiyada verilmişdir.) ...”
34. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Ipoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair” 2020-ci il ## #### tarixli * nömrəli Qərardadında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“...
10. Qanunun 1.0.9-cu maddəsindən göründüyü kimi, sözügedən normada ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin anlayışı aydın şəkildə həmin əmlakın məhz likvid qiymətini ehtiva etməsi kimi verilmişdir.
11. Ilk öncə likvid dəyərlə bağlı qeyd edilməlidir ki, “likvidlik” özü iqtisadi termin olaraq biznesdə, yaxud investisiya proseslərində aktivlərin bazarda əhəmiyyətli qiymət fərqi olmadan və dəyər itkisi yaratmadan tez reallaşdırıla (satıla) bilməsi qabiliyyətidir. Likvid dəyər bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün adekvat marketinqin keçirilməsi üçün vaxt məhdudluğu şəraitində mülkiyyətin satılmasından real əldə oluna biləcək pulun məbləğidir. Bu baxımdan aydın olur ki, əmlakın likvid qiyməti onun bazar qiymətinin açıq bazar şəraitində daha asan və tez satılma imkanı verən həddini ehtiva edir. ...
13. O da qeyd edilməlidir ki, ipoteka predmetinin likvid qiymətlə satılması borc alanın və ipoteka qoyanın da qanuni maraqlarına zidd deyil. Belə ki, ipoteka predmetinin realizasiyasının likvid qiymət əsasında daha tez həyata keçirilməsi borcun vaxtında ödənilməməsinə görə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin müvafiq maddələri ilə nəzərdə tutulmuş əlavə ödənişlərin tutulmasının qarşısını da almaqla borcluları əlavə zərərdən qorumuş olacaqdır. Digər tərəfdən, likvid qiymət real bazar dəyərindən nisbətən aşağı olsa da, əhəmiyyətli qiymət fərqi olmadan dəyər itkisi yaratmayan həddə olduğundan və yalnız məcburi qaydada satışa tətbiq edildiyindən ipoteka qoyanın maraqlarına da zidd kimi qiymətləndirilməməlidir. Belə ki, Qanun ədalətli yanaşma müəyyən edərək, ipotekaqoyana ipoteka predmetini hərrac yekunlaşana qədər borcu ödəməklə ipotekadan azad etmək, habelə ipotekasaxlayanla qarşılıqlı razılıq əsasında ipoteka predmetini könüllü olaraq satmaq imkanı vermişdir. Bundan əlavə, “Ipoteka haqqında” Qanunun 39.3.3-cü maddəsində ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında müəyyən edilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. Həmçinin, qeyd edilməlidir ki, ipoteka predmeti olan əmlakın likvid qiymətlə açıq hərraca çıxarılması ipoteka predmetinin ilkin hərracda daha tez realizə edilərək, hərrac qaydalarına əsasən növbəti hərracdan mülkiyyətiçinin mənafeyinə zidd şəkildə ucuz qiymətə satılmasının qarşısını almaqla, iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktlarının da vaxtında icra olunmasına yardım etmiş olacaqdır. ...”
35. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 14. Iş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri ... 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. ...”
“Maddə 77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. ...”
“Maddə 88. Sübutların qiymətləndirilməsi Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.”
“Maddə 217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. ...”
Kassasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
36. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə qiymət verərkən nəzərə alır ki, kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (MPM-in 416.1-ci maddəsi).
37. Hazırki iş üzrə kassasiya şikayətinin dəlili ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin düzgün müəyyən edilməməsi ilə bağlıdır.
38. Məhkəmə kollegiyası həmin dəlilləri iş üzrə məhkəmə aktının ləğvi üçün əsas hesab etmir. Belə ki, işə birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən baxılarkən ipoteka predmeti olan əmlakın qiymətləndirilməsi keçirilmiş, əmlakın qiymətləndirilməsi “X2 və Ekspertiza Mərkəzi” MMC-yə həvalə edilmişdir. Həmin mütəxəssis rəyi ilə ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlakın real bazar və likvid dəyəri müəyyən edilmişdir.
39. Işə mahiyyəti üzrə baxılarkən kassator tərəfindən məhkəməyə həmin mütəxəssis rəyinin mötəbərliyini şübhə alan hər hansı sübut təqdim olunmamış və məhkəmələr tərəfindən həmin mütəxəssis rəyi mötəbər sübut kimi qiymətləndirilmişdir.
40. Kassatorun birinci instansiya məhkəməsində Bakı Inzibati Məhkəməsinin icraatında olan iş üzrə yekun məhkəmə aktı qəbul edilənədək hazırkı iş üzrə icraatın dayandırılmalı olması barədə dəlili də əsaslı hesab edilmir. Belə ki, iş materiallarından görünür ki, inzibati məhkəmənin icraatında olan işin predmeti Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Ləhiş bağ massivində yerləşən **** saylı bağ evinin yerləşdiyi 0,12 ha torpaq sahəsi üzərində hüquqlarının dövlət qeydiyyatına alınması ilə bağlıdır.
41. Baxılan iş üzrə iddiaçının tələbi, həmin bağ evinin yerləşdiyi torpaq sahəsinə tutmanın yönədilməsi hissəsində təmin olunmamış, məhkəmə aktı həmin hissədə iddiaçı tərəfindən mübahisələndirilməmişdir. Bu baxımdan məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, həmin inzibati iş üzrə qəbul ediləcək məhkəmə aktının hazırkı mübahisənin həlli üçün preyudisial əhəmiyyət daşımır.
42. Kassasiya şikayətinin digər dəlilləri məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması və işin hallarının sübut olmaması ilə bağlıdır. Nəzərə alınmalıdır ki, hazırkı icraat çərçivəsində həmin dəlillər üzrə MPM-nin 407.2-ci maddəsinin tələblərinə əsasən araşdırma aparılmır və onlara qiymət verilmir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin səlahiyyətləri maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqi ilə məhdudlaşır.
43. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşaraq hesab edir ki, məhkəmə tərəfindən işə baxılarkən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq edilmiş, qətnamənin ləğvinə əsas olan prosessual hüquq normalarının pozuntusuna yol verilməmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və ya dəyişdirilməsi üçün əsas olmadığından, iş üzrə qətnamə mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, kassasiya şikayəti isə təmin edilməməlidir.
44. MPM-nin 416, 417-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
qərara alır: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2026-cı il ## ###### tarixli *-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.