Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2-2(1-8)-296/2026 10.07.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: torpaq sahəsinin boşaldılması və zərərin ödənilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının hakimi Qurbanov Raqib Əliddin oğlunun (məruzəsi ilə), Qarayev Sənan Məmməd oğlu və Şamayev Elşad Yaquboviç ibarət tərkibdə, Iddiaçı Azərbaycan Respublikası Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin cavabdeh Cavabdeh Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı torpaq sahəsinin boşaldılması və zərərin ödənilməsi tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2026-ci il ## ###### tarixli *-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. Işin halları
1. Mübahisəli torpaq sahəsi Bakı şəhəri, Qaradağ rayonu, Salyan şossesi, 15-ci km, 2T ünvanında yerləşən və dövlətin mülkiyyətində olan 2.98 ha torpaq sahəsindən ibarətdir.
2. Həmin torpaq sahəsi üzərində Cavabdeh MMC-nin daimi istifadə hüququ 2007-ci il # #### tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır (reyestr nömrəsi 002011000572, qeydiyyat nömrəsi 110764128).
3. Həmçinin, həmin torpaq sahəsində yerləşən ümumi sahəsi 11878 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi Cavabdeh MMC-nin mülkiyyətindədir və bu barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində 2017-ci il ## ####### tarixində qeydiyyat aparılmışdır (reyestr nömrəsi 002011000966-12301, qeydiyyat nömrəsi 1117080014).
4. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2024-cü il ## ### tarixli, e-*-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə İddiaçı (müstəqil tələb irəli sürməyən 3-cü şəxs Bakı şəhəri Icra Hakimiyyəti olmaqla) cavabdeh Cavabdeh Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı icarə müqaviləsinin bağlanması, icarə haqqı üzrə borcun ödənilməsi tələbinə dair işi üzrə iddia rədd edilmiş, həmin qətnamə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2025-ci il ## ##### tarixli qətnaməsi ilə dəyişdirilmədən saxlanılmış, həmin Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il ## ###### tarixli *-*(***)-**/**** nömrəli qərarı ilə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
Iş üzrə məhkəmə icraatı
a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
5. Iddiaçı İddiaçı (bundan sonra – “iddiaçı”) cavabdeh Cavabdeh Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə (bundan sonra – “cavabdeh”) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Bakı şəhəri, Qaradağ rayonu, Salyan şosesi, 15-ci km, 2T ünvanındakı qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 30784.3 kv.m torpaq sahəsinin boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsini və dövlət mülkiyyətində olan həmin torpaq sahəsindən icarə müqaviləsi bağlanılmadan istifadə edilməsi ilə bağlı əsassız varlanma nəticəsində vurulmuş zərərin əvəzi olaraq 2008-ci ilin mart ayından 2016cı il # ####### tarixinə qədər 327.647,56 manat və 2016-cı il 5 okyabr tarixindən 2025-ci ilin aprel ayına kimi 1.178.018,4 manat, ümumilikdə 1.505.665,96 manat məbləğində vəsaitin iddiaçıya ödənilməsi vəzifəsinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. Iddia onunla əsaslandırılmışdır ki, çıxarışda torpaq sahəsinin iddiaçının istifadəsində olmasının qeyd edilməsi torpağın onun hüquqi əsasla deyil, faktiki istifadəsində olmasını nəzərdə tutur. Belə ki, qeyd edilən torpaq sahəsinin cavabdehin qanuni istifadəsində olmasına dair qərar və müqavilə mövcud deyildir. Cavabdeh dövlət torpaq sahəsinə dair icarə müqaviləsi bağlamadan istifadə etməklə hüquqdan sui-istifadəyə yol verir ki, bu da qanunvericiliklə qadağan edilmişdir. Cavabdeh onun mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən istifadə etmək hüququna malikdir. Lakin o, bu hüququnu qanunvericiliyə əsasən həmin torpaq sahəsinə dair icarə müqaviləsi bağlamaqla icarə müqaviləsi əsasında həyata keçirə bilər. Bu hal Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin (bundan sonra – “TM”) 51-ci maddəsində təsbit edilmişdir. Lakin cavabdeh torpaq sahəsindən istifadə hüququnu qeyri-qanuni şəkildə həyata keçirir. Belə ki, dövlət əmlakından səmərəli istifadə edilməsi vəziyyətinin yoxlanılması ilə bağlı iddiaçı tərəfindən aparılmış monitorinqlər zamanı fiziki və hüquqi şəxslər tərəfindən dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələrindən icarə müqaviləsi bağlanılmadan mənfəət əldə etmək məqsədilə istifadə edilməsi hallarının kütləvi xarakter daşıdığı müəyyən edilmişdir. Sahibkarlıq məqsədilə istifadə edilən qeyri-yaşayış tikililərin mülkiyyətçiləri tərəfindən öz hüquqlarından sui-istifadə edilərək, dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələrindən icarə müqaviləsi bağlanılmadan istifadə edilməsi hər il dövlət büdcəsinə külli miqdarda ziyan vurulması ilə nəticələnir. Belə ki, müqavilə azadlığı tərəflər arasında heç bir münasibətin və ya ortaq mənafeyin olmadığı hallarda hüquq münasibətinə girməmişdən əvvəl subyektin azadlığını əhatə edə bilər. Digər şəxslərin hüquqlarına toxunula biləcək hər hansı şəraitin mövcudluğu isə müqavilə azadlığına məhdudiyyət qoyulmasına və hətta bəzi hallarda müəyyən hüquq münasibətlərinə daxil olmasına məcburetməyə belə gətirib çıxara bilər. Çünki hazırkı vəziyyətdə olduğu kimi, tərəflər arasında faktiki olaraq müəyyən münasibətlərin mövcudluğu qaçılmazdır və bu halda hansısa tərəfin müqavilə azadlığı prinsipinə əsaslanaraq müqavilə bağlamaqdan imtina etməsi iradə ifadəsindən qəsdən qarşı tərəfin əleyhinə istifadə edilməsinin nəticəsində mümkündür. Bu isə hüquqdan sui-istifadəyə gətirib çıxarır. Cavabdehə məlumdur ki, qeyd edilən tikilinin altında yerləşən torpaq sahəsini birinci halda alqı-satqı yolu ilə mülkiyyətinə almalı, həmin mülkiyyətçi torpaq sahəsini satın almaqdan imtina edirsə, ikinci halda onda bu sahə qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada onun satınalma hüququ ilə icarəsinə verilməli və sonuncu halda obyektin mülkiyyətçisi icarə müqaviləsi bağlamaqdan imtina etdikdə, torpaq sahəsi hərrac vasitəsi ilə başqa şəxsə satıla bilər. Sonuncu halın hazırkı iş üzrə baş verməsi mümkün olmur, çünki bu halda obyektin mülkiyyətçisinin hüquqları pozula bilər. Belə olan halda yuxarıda sadalanan mülkiyyət hüququnun məhdudlaşdırılması və müqavilə azadlığı ilə bağlı qanunvericiliyin prinsipləri əsas götürülməlidir. Cavabdehin bu məhdudiyyətlərə əməl etmək vəzifəsi qanundan irəli gələn öhdəlikdir. Cavabdehlə satınalma hüququ ilə müqavilə bağlanılması onun mülkiyyət hüququna hər hansı müdaxilə təşkil etmir və ya onun müqavilə azadlığı hüququnu pozmur. Tikilinin mülkiyyətçisinin (cavabdehin) dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən icarə müqaviləsi olmadan istifadə etməsi hüquqdan sui-istifadədir və bu əsassız varlanmaya səbəb olur. Mülki hüquq normalarından göründüyü kimi varlanmış şəxs əldə etdiklərini məhrum olanın tələbi ilə ona qaytarmalıdır. Cavabdehin uzun müddət ərzində dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən icarə müqaviləsi bağlanılmadan istifadə etməsi dövlət büdcəsini icarə haqqı üzrə daxil olmalardan məhrum etmişdir ki, bununla dövlətin iqtisadi maraqlarına xeyli ziyan vurulmuşdur. Belə ki, özəlləşdirilmiş dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə fiziki və ya hüquqi şəxslərin vəsaiti hesabına inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi, dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahələrinin icarə haqqı məbləği Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 1998-ci il ## ##### tarixli, ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin normativ qiyməti haqqında Əsasnamə” ilə müəyyən edilir. Qeyd edilən Əsasnamənin 2016-cı il 5 okyabr tarixinədək qüvvədə olan redaksiyasına əsasən torpaq sahəsinin icarə haqqı məbləği torpaq sahəsinin normativ qiymətinə əsasən hesablanırdı. Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2016-cı il # ####### tarixli, *** nömrəli Qərarı ilə “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin normativ qiyməti haqqında Əsasnamə”nin 8-ci bəndinə dəyişiklik edilmiş və həmin dəyişikliyə əsasən torpağın icarə haqqı məbləği bazar dəyərinə uyğun hesablanır. Həmin Əsasnamənin hazırda qüvvədə olan 8-ci bəndə əsasən özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin yerləşdiyi torpaq sahələrinin illik icarə haqqı Bakı şəhəri üzrə torpağın bazar dəyərinin 3 faizi həcmində müəyyən edilir. Respublikanın digər şəhər və rayonlarında icarə haqqı torpağın bazar dəyərinin 2 faizi həcmində müəyyən edilir. “Google Earth” proqramından çıxarışa əsasən iddia predmeti olan torpaq sahəsinin üzərində tikilinin 2008-ci il # ###### tarixində inşa edildiyi müəyyən olunmuşdur. Iddianın predmeti olan torpaq sahəsinin 2016-cı il # ####### tarixinə qədər torpağın normativ qiyməti və həmin tarixdən sonra torpağın bazar qiyməti əsasında müəyyən edilmiş aylıq icarə haqları aşağıdakı kimidir: Bakı şəhəri, Qaradağ rayonu, Salyan şosesi, 15-ci km, 2T ünvanında qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsinin 2016-cı il # ####### tarixinə qədər aylıq icarə haqqı 3.181,04 manat; 2016-cı il # ####### tarixindən sonra aylıq icarə haqqı 11.549,2 manat. Beləliklə, qeyd olunan torpaq sahəsindən 2008-ci ilin mart ayından 2025-ci ilin aprel ayınadək hüquqi əsas (icarə müqaviləsi) olmadan qanunsuz istifadə edilməsi ilə bağlı əsassız varlanma nəticəsində cavabdeh tərəfindən, ümumilikdə dövlət büdcəsinə 1.505.665,96 manat məbləğində zərər vurulmuşdur. Eyni zamanda, cavabdeh qeyd edilən dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən hüquqi əsas (icarə müqaviləsi) olmadan istifadə etdiyindən, həmin torpaq sahəsi boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməlidir.
7. Cavabdeh iddia tələbinə qarşı etirazında qeyd etmişdir ki, cavabdeh tərəfindən hər hansı qanunvericilik normasının pozulmasına yol verilmədiyindən hazırda irəli sürülən iddia tələbi rədd edilməlidir. Bir müddət əvvəl iddiaçı cavabdehə qarşı iddia tələbi ilə Bakı Kommersiya Məhkəməsinə müraciət edərək, məhkəmədən Bakı şəhəri, Qaradağ rayonu, Salyan şossesi, 15-ci km, 2T ünvanında yerləşən 30784.3 kv.m. torpaq sahəsinə dair iddiaçı ilə icarə müqaviləsinin bağlanması öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulmasını xahiş etmişdir. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-*-*(***)-****/**** saylı, 2024-cü il ## ### tarixli qətnaməsi ilə iddiaçı tərəfindən irəli sürülmüş iddia tələbi rədd edilmişdir Həmin qətnamədən verilmiş apellyasiya və kassasiya şikayətləri təmin edilməmişdir. Işin halları ondan ibarətdir ki, Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti başçısının 1993-cü il ## ###### tarixli, *** nömrəli torpaq sahəsinin ayrılması haqqında sərəncamı ilə cavabdehə Qaradağ rayonu, Lökbatan qəsəbəsinin cənubunda Bakı Astara yolunun şimal-qərbində asfalt-beton qurğusu layihələndirilməsi və tikintisi üçün torpaq sahəsi ayrılmışdır. * saylı Yerli Iqtisad Məhkəməsinin 2007-ci il ## ### tarixli ****/*-*** nömrəli qətnaməsi ilə cavabdehin iddiası təmin olunaraq Qaradağ rayonu, Lökbatan qəsəbəsinin cənubunda Bakı-Astara yolunun şimal-qərbində asfalt-beton qurğusunun layihələşdirilməsi və tikintisi üçün cavabdehə ayrılmış 0,98 ha və ona bitişik olan 2 ha torpaq sahəsi üzərində cavabdehin daimi istifadə hüququ tanınaraq, cavabdehin adına 2,98 ha torpaq sahəsinə dair torpaq sahəsinin planı və ölçüsünün tərtib edilməsi vəzifəsinin Azərbaycan Respublikası Dövlət Torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsinin Bakı şəhər şöbəsinin üzərinə həvalə edilmişdir. Azərbaycan Respublikasının Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti (bundan sonra “DƏDRX”) hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən 2007-ci il # #### tarixli MH******* nömrəli çıxarışına əsasən Bakı şəhəri, Qaradağ rayonu, Lökbatan qəsəbəsinin cənubu, Bakı-Astara yolunun şimal şərqində yerləşən 2,98 ha torpaq sahəsi üzərində daimi istifadə hüququ cavabdehin adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti başçısının 2008-ci il ## ###### tarixli *** nömrəli “Daşınmaz Əmlakın dövlət Reyestri Xidmətinin çıxarışına əsasən Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti başçısının 1993-cü il ## ###### tarixli *** nömrəli sərəncamında dəqiqləşdirmə aparılması haqqında” sərəncamı ilə Bakı şəhəri, Qaradağ rayonu, Lökbatan qəsəbəsinin cənubunda cavabdehə dair Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti başçısının 1993-cü il ## ###### tarixli *** nömrəli sərəncamında torpaq sahəsinin ölçüləri dəqiqləşdirilərək, 2,98 ha müəyyən edilmişdir. Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti Memarlıq və Şəhərsalma Baş Idarəsinin 2009-cu il ## ###### tarixli, **/** nömrəli, **/i-*** nömrəli iş istifadəyə verilən torpaq sahəsinin ayrıc aktına əsasən Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti başçısının 2008-ci il ## ###### tarixli *** nömrəli sərəncamı ilə Qaradağ rayonu, Bakı-Astara şossesi, Lökbatan qəsəbəsinin cənubunda cizgidə göstərilən sərhədlər daxilində 2.000 ha torpaq sahəsi asfalt-beton qurğusunun tikintisi üçün cavabdehin istifadəsinə verilmişdir. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin (bundan sonra “ƏMDK”) yanında DƏDRX hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən 2017-ci il ## ####### tarixli RX******* nömrəli çıxarışa əsasən Bakı şəhəri, Qaradağ rayonu, Salyan şossesi, 15-ci km, 2T ünvanında yerləşən əmlak kompleksi kimi müəssisənin üzərində yaranmış mülkiyyət hüquqları və 2,98 ha torpaq sahəsi üzərində istifadə cavabdehin adına hüquqi qeydiyyata alınmışdır. Beləliklə, cavabdehə ƏMDK yanında DƏDRX tərəfindən verilmiş ******* saylı, 2017-ci il 20 oktyabr tarixli çıxarışdan açıq-aşkar olaraq görünür ki, Bakı şəhəri, Qaradağ rayonu, Salyan şossesi, 15-ci km, 2T ünvanında yerləşən əmlak kompleksinin torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi dövlət olsa da, torpaq sahəsi iddiaçının qanuni istifadəsindədir. Sözügedən 2.98 ha torpaq sahəsinin qanuni istifadəyə verilməsi Bakı şəhəri Icra Hakimiyyətinin *** saylı 1993-cü il ## ###### tarixli və *** saylı 2008-ci il ## ###### tarixli sərəncamları, həmçinin Azərbaycan Respublikası * saylı yerli Iqtisad Məhkəməsinin ****/*-*** saylı, 2007-ci il ## ### tarixli məhkəmə qərarları əsasında həyata keçirilmişdir. Sözügedən sənədlər dəfələrlə iddiaçıya təqdim edilmiş, həmçinin onlar tərəfindən qaldırılmış iddia tələbinin rədd edilməsi üçün əsas olmuşdur. Qanunvericiliyə əsasən əsassız varlanma zamanı qanuni və ya müqavilə əsası olmamalıdır. Yalnız qeyd edilən hüquqi əsaslar olmadan torpaq sahəsindən istifadə edilməsi nəticəsində cavabdeh tərəfindən iddiaçıya hər hansı ziyanın vurulması mümkün ola bilərdi ki, DƏDRX tərəfindən verilmiş ******* saylı, 2017-ci il 20 okyabr tarixli çıxarış, həmçinin yuxarıda sadalanan məhkəmə qərarları torpağın tam qanuni əsaslarla istifadələrində olmasını sübuta yetirir. Cavabdeh hər hansı əsassız varlanma nəticəsində iddiaçıya ziyan vurmadığından irəli sürülmüş iddia tələbi rədd edilməlidir.
8. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2025-ci il # ####### tarixli, e-*-*(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddia rədd edilmişdir (hakim – Z.Axundova).
9. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti başçısının 1993-cü il ## ###### tarixli *** saylı torpaq sahəsinin ayrılması haqqında sərəncamı ilə cavabdehə Qaradağ rayonu, Lökbatan qəsəbəsinin cənubunda Bakı Astara yolunun şimal-qərbində asfalt beton qurğusu layihələndirilməsi və tikintisi üçün torpaq sahəsi ayrılmış, * saylı yerli Iqtisad Məhkəməsinin 2007-ci il ## ### tarixli ****/*-*** saylı qətnaməsi ilə cavabdehin iddiası təmin olunmuş və Qaradağ rayonu, Lökbatan qəsəbəsinin cənubunda Bakı-Astara yolunun şimal-qərbində asfalt-beton qurğusunun layihələşdirilməsi və tikintisi üçün cavabdehə ayrılmış 0.98 ha və ona bitişik olan 2 ha torpaq sahəsi üzərində sonuncunun daimi istifadə hüququ tanınaraq, onun adına 2.98 ha torpaq sahəsinə dair torpaq sahəsinin planı və ölçüsünün tərtib edilməsi vəzifəsi Azərbaycan Respublikası Dövlət torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsinin Bakı şəhər şöbəsinə həvalə edilmişdir. Azərbaycan Respublikasının Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı haqqında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən 2007-ci il # #### tarixli, MH seriyalı, ******* saylı çıxarışına əsasən Bakı şəhəri, Qaradağ rayonu, Lökbatan qəsəbəsinin cənubu, Bakı- Astara yolunun şimal şərqində yerləşən 2.98 ha torpaq sahəsi üzərində daimi istifadə hüququ cavabdehin adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. Qeyd olunan halların mövcudluğu yuxarıda qeyd olunan məhkəmə qətnamələri ilə öz təsdiqini tapmışdır.
10. Bundan əlavə, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2024-cü il ## ### tarixli e- *-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddiaçının (müstəqil tələb irəli sürməyən 3-cü şəxs Bakı şəhəri Icra Hakimiyyəti olmaqla) cavabdehə qarşı icarə müqaviləsinin bağlanması, icarə haqqı üzrə borcun ödənilməsi tələbinə dair işi üzrə iddia rədd edilmişdir. Həmin qətnamədən verilmiş apellyasiya və kassasiya şikayətləri təmin edilməmişdir.
11. Qeyd edilənlərə əsasən məhkəmə müəyyən etmişdir ki, iddiaçı tərəfindən cavabdeh tərəfindən qanunsuz istifadə edildiyi iddia edilən Bakı şəhəri, Qaradağ rayonu, Salyan şosesi, 15-ci km, 2T ünvanında yerləşən torpaq sahəsi qanuni əsaslarla cavabdehin istifadəsinə verilmiş, cavabdehin həmin torpaq sahəsi üzərindəki hüquqları məhkəmə tərəfindən təsdiq edilmiş (* saylı yerli Iqtisad Məhkəməsinin 2007-ci il ## ### tarixli,****/*-*** saylı qətnaməsi ilə) və həmin hüquqlar dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Cavabdeh qanunsuz sahib sayıla bilməz və geri qaytarılması tələb olunan əmlak üzərində cavabdehin istifadə hüququ mövcuddur. Torpaq sahəsinin qanuni istifadəyə verilməsi Bakı şəhəri Icra Hakimiyyətinin *** saylı, 1993-cu il ## ###### tarixli və *** saylı, 2008-ci il ## ###### tarixli sərəncamları, habelə * saylı yerli Iqtisad Məhkəməsinin ****/*-*** saylı, 2007-ci il ## ### tarixli məhkəmə qərarı əsasında həyata keçirilmişdir. Hazırkı halda hüquqi əsas olmadan torpaq sahəsindən istifadə halları mövcud olmamışdır.
12. Məhkəmə mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra – “MM”) 21.1, 21.2, 139.3, 157.2, 1091.1, və 1091.2-ci maddələrinə, TM-in 50.1, 50.4 və 55-ci, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – “MPM”) 76.1, 77, 82.3, 107, 119.1, və 218.3-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
13. Iddiaçı həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv, iddia tələbinin təmin olunması barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
14. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2026-cı il ## ###### tarixli *-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddiaçının apellyasiya şikayəti rədd edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (sədrlik edən – Z.Şirinov, hakimlər – E.Həsənov və T.Mahmudova).
15. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, əsassız varlanmanın mövcud olması üçün tələb olunur ki, həmin varlanmaya haqq qazandıran qanuni əsas və ya müqavilə əsası mövcud olmasın. Hazırki işin halları isə ondan ibarətdir ki, mübahisəli torpaq sahəsi dövlətin mülkiyyətində olsa da, həmin torpaq sahəsi Bakı şəhəri Icra Hakimiyyətinin *** saylı, 1993-cü il ## ###### tarixli və *** saylı, 2008-ci il ## ###### tarixli sərəncamları, həmçinin * saylı yerli Iqtisad Məhkəməsinin ****/*-*** saylı, 2007ci il ## ### tarixli məhkəmə qərarı əsasında cavabdehin qanuni istifadəsinə verilmiş və həmin istifadə hüquqları MM-in 139.1-ci maddəsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır. Ona görə də, cavabdeh əsassız qaydada varlanmış şəxs hesab edilə bilməz. Çünki onun həmin torpaq sahəsindən istifadə edilməsinin qanuni əsası mövcuddur.
16. Bundan əlavə, mübahisəli torpaq sahəsi üzərində daimi istifadə hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınarkən TM-in 51-ci maddəsinin 6-cı bəndinin, habelə “Torpaq icarəsi haqqında” Qanunun 4-cü maddəsinin ikinci abzasının əvvəlki redaksiyalarının, yəni dövlət torpaqlarının mənfəət əldə etmək məqsədilə fəaliyyət göstərən hüquqi və fiziki şəxslərin istifadəsinə yalnız icarə deyil, həmçinin müəyyən hallarda digər istifadə hüququ, o cümlədən daimi istifadə hüququ əsasında da verilməsini mümkün hesab edən normaları hələ qüvvədə idi. Eyni zamanda, Qaradağ rayonu, Lökbatan qəsəbəsinin cənubunda Bakı-Astara yolunun şimal-qərbində asfalt-beton qurğusunun layihələşdirilməsi və tikintisi üçün cavabdehə ayrılmış 0,98 ha və ona bitişik olan 2 ha torpaq sahəsi üzərində cavabdehin daimi istifadə hüququ tanınmasına dair * saylı yerli Iqtisad Məhkəməsinin 2007-ci il ## ### tarixli qətnaməsi preyudisial qüvvəyə malikdir.
17. Cavabdehin hərəkətlərinin delikt kimi qiymətləndirilməsinə dair məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, qüvvədə olan qanunvericiliyə müvafiq olaraq cavabdehin vurulmuş maddi ziyana görə məsuliyyət daşıması üçün onun iddiaçıya birbaşa və ya zərər vurulması ilə nəticələnən hüquqa zidd əmələ təqsirli şəkildə yol vermiş olması tələb olunur. Cavabdeh tərəfindən isə qanunazidd hərəkətlər edilməmişdir. Ona görə də, onun hərəkətlərinin delikt kimi qiymətləndirilməsi üçün də əsaslar mövcud deyildir.
18. Apellyasiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 2.3, 14.2.1, 21, 135.4, 135.9, 135.10, 152.1, 152.5, 152, 157.4, 203.3, 203.5, 204.1, 211, 238.1, 238.3, 250.1, 386.1, 390.1, 390.3, 700, 1091.1, 1092.1 və 1095-ci maddələrinə, TM-in 51, 55, 66 və 97-ci, “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 4, 10 və 18-ci maddələrinə, “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiq edilməsi barədə 1999-cu il ## #### tarixli Azərbaycan Respublikası Prezidentinin Fərmanının 2.4-cü bəndinə, MPM-in 5.1, 14.2, 77.1, 82.3, 88, 119.1, 119.2 və 385-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
19. Iddiaçı həmin qətnamədən kassasiya şikayəti verərək onun ləğv, iddia tələbinin təmin olunması barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
20. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13 və 29-cu maddələri, TM-in 48, 50, 51, 88 və 97-ci maddələri, MM-in 21, 139, 139-1, 152. 241 və 1091-ci maddələri, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının qanunun 2.1 və 8.0.1-ci maddələri üzrə - məhkəmə qərar qəbul edərkən mülki və torpaq qanunvericiliyinin tələblərini nəzərə almamış, hüquq normalarının tətbiq və təfsirində səhvə yol vermişdir. Belə ki, iddia predmeti olan torpaq sahəsində yerləşən tikili kommersiya obyektidir, belə olan halda həmin torpaq sahəsindən əvəzsiz olaraq istifadə olunması qanunvericiliyin yuxarıda qeyd olunan tələblərinə uyğun olaraq yolverilməzdir. Cavabdeh torpaq sahəsinə dair icarə müqaviləsi bağlamadan istifadə etməklə hüquqdan sui-istifadəyə yol vermişdir ki, bu da qanunvericiliklə qadağan edilmişdir. Hazırda cavabdeh onun mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən istifadə etmək hüququna malikdir. Lakin o, bu hüququnu qanunvericiliyə əsasən həmin torpaq sahəsinə dair icarə müqaviləsi bağlamaqla həyata keçirə bilər. Bu hal TM-in 51-ci maddəsində təsbit edilmişdir. Lakin cavabdeh torpaq sahəsindən istifadə hüququnu qeyri-qanuni şəkildə həyata keçirir. Apellyasiya məhkəməsi tərəfindən iddianın mahiyyətinə uyğun gəlmədiyi halda, hazırkı mübahisəyə münasibətdə MM-in 1096-cı maddəsinə əsaslanmaqla hüquqi qiymət verilməsi, işin halları ilə uzlaşmadığından əsassız hesab edilməlidir.
21. MPM-in 418.1-ci maddəsi üzrə - məhkəmə yuxarıda şərh edilən maddi və prosessual hüquq normalarını pozmuş, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halları araşdırmamışdır.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
22. Cavabdeh kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmuşdur. Etiraz iddiaya etirazla eyni qaydada əsaslandırılmış və əlavə olaraq qeyd olunmuşdur ki, üzərlərinə icarə müqaviləsinin bağlanılması ilə bağlı öhdəliyin qoyulması ilə əlaqədar olan iddia tələbi üzrə bütün məhkəmə instansiyalarının qərarlarında torpaq sahəsinin tam qanuni əsasla istifadələrində olduğu və üzərlərinə əlavə icarə öhdəliklərinin qoyulmasının mümkünsüz olduğu öz təsdiqini tapmışdır. Belə ki, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-*-*(***)-****/**** saylı, 2024-cü il ## ### tarixli qətnaməsinin 26-cı bəndinə əsasən “işin hallarından göründüyü kimi iddiaçının icarə müqaviləsinin bağlanılmasını istədiyi Bakı şəhəri, Qaradağ rayonu, Salyan şosesi, 15-ci km, 2T ünvanında yerləşən torpaq sahəsi Bakı şəhəri Icra Hakimiyyətinin Sərəncamı ilə cavabdehin istifadəsinə verilmiş, cavabdehin həmin torpaq sahəsindən daimi istifadə hüquqi məhkəmə qətnaməsi ilə tanınmış və həmin istifadə hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində hüquqi qeydiyyata alınmışdır. Qeyd olunan torpaq qanunvericiliyinə əsasən torpaq sahəsi üzərində istifadə hüququ tanınmış şəxsin dövlət büdcəsinə vergi ödənilməsindən başqa haqq alınması və ya əlavə olaraq icarə müqaviləsinin bağlanması nəzərdə tutulmamışdır”. Bundan əlavə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin *-*(***)-***/**** saylı 2024-cü il ## ######## tarixli qətnaməsinin 23cü bəndinə əsasən “cavabdehin torpaq üzərində daimi istifadə hüququ hazırda qanuni qüvvədə olan * saylı yerli Iqtisad Məhkəməsinin 2007-ci il ## ### tarixli, ****/*- *** saylı qətnaməsi əsasında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır. Birinci instansiya məhkəməsi düzgün olaraq qeyd etmişdir ki, qanunvericilikdə torpaq sahəsi üzərində daimi istifadə hüququ olan fiziki və hüquqi şəxslərin Iddiaçı ilə icarə müqaviləsi bağlamaq vəzifəsini müəyyən edən norma yoxdur”. Həmçinin yekun olaraq qəbul edilmiş Ali Məhkəməsinin *-*(***)-**/**** saylı 2025-ci il 16 yanvar tarixli qərarının 41 və 44-cü bəndlərinə əsasən “göründüyü kimi, istər mübahisəli torpaq sahəsi cavabdehin istifadəsinə Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti başçısının sərəncamı ilə ayrılarkən, istər məhkəmənin müvafiq qətnaməsi ilə həmin torpaq sahəsinə dair torpaq sahəsinin planı və ölçüsünün tərtib edilməsi vəzifəsi aidiyyəti dövlət qurumunun üzərinə həvalə edilərkən, istərsə də cavabdehin bu torpaq sahəsi üzərində daimi istifadə hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınarkən TM-in 51-ci maddəsinin 6-cı bəndinin, habelə “Torpaq icarəsi haqqında” Qanunun 4-cü maddəsinin ikinci abzasının əvvəlki redaksiyalarının, yəni dövlət torpaqlarının mənfəət əldə etmək məqsədilə fəaliyyət göstərən hüquqi və fiziki şəxslərin istifadəsinə yalnız icarə deyil, həmçinin müəyyən hallarda digər istifadə hüququ, o cümlədən daimi istifadə hüququ əsasında da verilməsini mümkün hesab edən normaları hələ qüvvədə idi. Bununla əlaqədar məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, mübahisəli torpaq sahəsi üzərində cavabdehin daimi istifadə hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatı qüvvədə olduğu halda, dövlət həmin hüququn müdafiəsinə və toxunulmazlığına təminat verməlidir. Odur ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin hazırkı iş üzrə gəldiyi yekun nəticənin qanunsuz və əsassız hesab edilməsi hər hansı hüquqi əsas yoxdur”. MPM-in 82.3-cü maddəsinin tələbləri nəzərə alınsa hazırda iddiaçının kassasiya şikayətində bildirdiyi dəlilləri araşdırmağa belə ehtiyac yoxdur.
Kassasiya baxışının hədləri
23. Hazırkı icraat çərçivəsində apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün onun qanuniliyi və əsaslılığı MPM-in 416.1-ci maddəsinə uyğun olaraq kassasiya şikayətində ifadə olunmuş dəlillər üzrə tam yoxlanılacaqdır.
Tətbiq edilən hüquq
24. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 135. Əşya hüququnun obyektləri
135.4. Əşyalar daşınmaz və daşınar ola bilər. Torpaq sahələri, yer təki sahələri, ayrıca su obyektləri, meşələr, çoxillik əkmələr, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlər daşınmaz əşyalardır. Torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşyadır və vahid mülkiyyət obyektidir. 135.9. Əgər müxtəlif növlü əşyalar ümumi təyinat üzrə istifadə edilməsini nəzərdə tutan vahid tam yaradırlarsa, bir əmlak (mürəkkəb əmlak) sayılırlar. Mürəkkəb əmlak barəsində bağlanmış əqdin qüvvəsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, onun bütün tərkib hissələrinə şamil edilir. 135.10. Adi anlamda əşyanın tərkibinə daxil olan və dağıdılmadan, zədələnmədən və ya dəyişdirilmədən ondan ayrıla bilməyən hər şey əşyanın tərkib hissəsidir. Özbaşına tikinti ilə bağlı hallar istisna olmaqla, əşyanın mülkiyyətçisi onun bütün tərkib hissələrinin mülkiyyətçisidir.”
“Maddə 139. Daşınar və daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı
139.1. Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır.”
“Maddə 152. Mülkiyyət hüququnun anlayışı və məzmunu
152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın.”
“Maddə 238. Torpaq mülkiyyət hüququnun obyekti kimi
238.1. Daşınmaz əmlak kimi torpaq mülkiyyət hüququnun obyektidir. Torpaq sahəsinin ərazi sərhədləri daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin ixtiyarlı şəxsinin mülkiyyətçiyə verdiyi sənədlər əsasında təyin edilir. 238.3. Torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi, əgər qanunla ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və digər şəxslərin hüquqlarını pozmursa, həmin sahənin üstündə və altında olan hər şeydən istifadə edə bilər. Əgər qanunla ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, yerin təki və faydalı qazıntılar Azərbaycan Respublikasının mülkiyyətidir.”
“Maddə 1091. Əsassız varlanma anlayışı
1091.1. Əsassız varlanan o şəxs (varlanmış şəxs) sayılır ki, hüquqi əsas olmadan başqa şəxsin (məhrum olanın) hesabına əmlak əldə etsin. 1091.2. Əsassız varlanma yalnız o zaman baş verir ki, bu cür varlanmaya haqq qazandıran qanuni əsas və ya müqavilə əsası olmur. Hüquqi əsas olmadan varlanma həmçinin o hallarda baş vermiş sayılır ki, bu cür varlanma həyata keçirilməmiş əsasa və ya sonralar aradan qalxmış əsasa söykənir.”
“Maddə 1092. Əsassız varlanma nəticəsində əldə edilənləri qaytarmaq vəzifəsi 1092.1. Varlanmış şəxs əldə etdiklərini məhrum olanın tələbi ilə ona qaytarmalıdır.”
25. Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 5 0 . Torpaq sahəsi üzərində istifadə hüququ
1. Torpaq sahəsi üzərində istifadə hüququ müvafiq qərar (müqavilə) əsasında torpaqdan daimi və ya müvəqqəti istifadə etməkdir. Torpağın istifadəyə verilməsinə görə torpaq vergisindən başqa haqq alınmır. Əvvəlcədən müddəti müəyyən edilmədən həyata keçirilən istifadə torpaqdan daimi istifadə hesab olunur.
2. Müvafiq funksiyaların yerinə yetirilməsi, habelə əhalinin mənzil hüququnun təmin edilməsi məqsədilə dövlət və bələdiyyə torpaqları daimi istifadəyə, bir qayda olaraq, aşağıdakılara verilir: dövlət hakimiyyət və yerli özünüidarə orqanlarına; dövlət və bələdiyyə büdcəsindən maliyyələşən müəssisələrə, idarələrə, təşkilatlara və birliklərə; həmkarlar ittifaqlarına və dini təşkilatlara; dövlət əhəmiyyətli dağ-mədən, neft-kimya, energetika, nəqliyyat, rabitə, müdafiə, habelə təbiəti mühafizə, təbii qoruq, tarixmədəniyyət, elmi-tədqiqat, tədris obyektlərinə, müəssisələrinə və idarələrinə; dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan digər müəssisələrə, idarələrə və təşkilatlara; dövlətin, bələdiyyənin və əhalinin vəsaiti hesabına inşa edilən və sahibkarlıq fəaliyyətinə aid olmayan çoxmərtəbəli çoxmənzilli yaşayış evlərinin müvafiq mənzil-istismar təşkilatlarına. Müstəsna hallarda, bu kimi torpaq istifadəçilərinin (mənzil tikintisi istisna olmaqla) fəaliyyət müddəti bəlli olduqda dövlət və bələdiyyə torpaqları onların müvəqqəti istifadəsinə də verilə bilər.
3. Torpaqdan müvəqqəti istifadə qısamüddətli və uzunmüddətli olur. Qısamüddətli müvəqqəti istifadə - on beş ilədək müəyyən oluna bilər. Uzunmüddətli müvəqqəti istifadə xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqlar üçün - on beş ildən 99 ilədək, dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlar üçün isə - on beş ildən 49 ilədək müəyyən oluna bilər.
4. Dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqlar daimi və ya müvəqqəti istifadəyə müvafiq icra hakimiyyəti orqanları və bələdiyyələr tərəfindən verilir. Torpaqdan istifadə müddətləri həmin torpaq sahələrini müvəqqəti istifadəyə vermiş orqanlar tərəfindən uzadıla bilər.
6. Torpaqların istifadəyə verilməsi qaydaları və şərtləri Azərbaycan Respublikasının torpaq və mülki qanunvericiliyi ilə tənzimlənir.
7. Torpaq istifadəçiləri istifadə hüquqlarını başqalarına vermək (satmaq) səlahiyyətlərini Azərbaycan Respublikasının müvafiq qanunvericiliyinə uyğun həyata keçirə bilərlər.”
“Maddə 55. Torpaq sahəsi üzərində hüquqların yaranmasının əsasları
Hüquqi və fiziki şəxslərin torpaq sahəsi üzərində hüquqları: müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının və ya bələdiyyələrin qərarları və onlarla bağlanan müqavilələr; hüquqi və (və ya) fiziki şəxslər arasında bağlanan müqavilələr və torpaqla bağlı digər əqdlər; məhkəmənin torpaq sahəsi üzərində hüququn müəyyən edilməsinə dair qərarı və ya hökmü; vərəsəlik hüququ əsasında və qanunvericiliklə müəyyən edilmiş digər yollarla yaranır.”
“Maddə 66. Torpaq sahələri üzərində hüquqları təsdiq edən sənədlər
1. Dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahələrinin hər hansı hüquqda hüquqi və fiziki şəxslərə verilməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının və ya bələdiyyənin qərarı və tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında həyata keçirilir. Xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqlar üzərində bütün hüquqların başqasına keçməsi isə tərəflər arasında bağlanmış və notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə əsasında həyata keçirilir. Müqavilədə tərəflərin hüquqları və vəzifələri, torpaq sahəsinin hüquqi statusu, öhdəliklər, məhdudiyyətlər və servitutlar, müqaviləyə xitam verilməsinin əsasları və torpaqların istifadəsi və mühafizəsi üzrə digər şərtlər nəzərdə tutulur.
2. Torpaq üzərində hüquqlar (müddəti on bir aydan az olan icarə və istifadə hüquqları istisna olmaqla) qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində dövlət qeydiyyatına alınır və həmin reyestrdən çıxarışla rəsmiləşdirilir.”
26. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:
“Maddə 416. Kassasiya instansiyasında işə baxmanın hədləri
416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.”
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
27.Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, kassasiya şikayətinin təmin edilməsi üçün əsaslar mövcud deyildir. 28.Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən MPM-in 418.4-cü maddəsində göstərilən prosessual hüquq normalarının kobud şəkildə pozulmasına yol verilməmişdir. 29.Kassasiya şikayətində qeyd edilən maddi hüquq normalarının pozulması barədə dəlillər isə əsaslı hesab edilə bilməz. 30.Belə ki, məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərini apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi üçün əsas hesab etmir və bildirir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin müəyyən etdiyi hallar üzrə hüquqi dəyərləndirməsi şikayətin dəlillərində göstərilən hüquqi məsələlərə tam cavab verir. Kollegiya həmin hüquqi dəyərləndirmə ilə razılaşır və təkrarlanmasına zərurət görmür. 31.Əlavə olaraq kollegiya qeyd edir ki, əsassız varlanmadan irəli gələn iddia tələblərinin qanuni əsasını MM-in 1092.1-ci maddəsi təşkil edir. Həmin maddənin tələblərinə görə varlanmış şəxs əldə etdiklərini məhrum olanın tələbi ilə ona qaytarmalıdır. 32.Qeyd olunan maddədə göstərilən “varlanmış şəxs” və “mərhum olan” anlayışları isə MM-in 1091-ci maddəsində göstərilmişdir. Həmin maddənin tələblərinə görə əsassız varlanan o şəxs (varlanmış şəxs) sayılır ki, hüquqi əsas olmadan başqa şəxsin (məhrum olanın) hesabına əmlak əldə etsin (maddə 1091.1). Əsassız varlanma yalnız o zaman baş verir ki, bu cür varlanmaya haqq qazandıran qanuni əsas və ya müqavilə əsası olmur. Hüquqi əsas olmadan varlanma həmçinin o hallarda baş vermiş sayılır ki, bu cür varlanma həyata keçirilməmiş əsasa və ya sonralar aradan qalxmış əsasa söykənir (maddə 1091.2). 33.Iddiaçı hesab edir ki, cavabdehin dövlətə məxsus torpaq sahəsindən icarə müqaviləsi olmadan istifadə etməsi sonuncunun əsassız varlanmasına səbəb olur. 34.Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, hazırkı növ iddiaların, yəni özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrindən istifadə hallarına görə əsassız varlanma institutunun tətbiq edilməsi üçün tələb olunur ki, torpaq sahəsindən istifadə edilməsinin nə qanuni, nə də müqavilə əsası mövcud olmasın. Yalnız bu halda həmin torpaq sahələrindən istifadə edən şəxs “varlanmış şəxs”, dövlət isə “mərhum olan” hesab edilməklə MM-in 1092.1-ci maddəsinin tətbiqi mümkün ola bilər. 35.Belə torpaq sahələrindən istifadə edilməsinə əsas verən məhkəmə qərarının və ya səlahiyyətli dövlət orqanının qərarının (sərancamının) mövcud olması, habelə istifadə hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması həmin istifadəyə dair “qanuni əsası” yaradır və MM-in 1092.1-ci maddəsinin tətbiqini istisna edir. Eyni zamanda, torpaq istifadəçisi ilə səlahiyyətli dövlət orqanı (müvafiq icra hakimiyyəti orqanı) arasında bağlanmış və qüvvədə olan icarə müqaviləsinin mövcud olması həmin istifadəyə dair “müqavilə əsasını” yaradır və belə olan halda da MM-in 1092.1-ci maddəsinin tətbiqi istisna edilir. 36.Bundan əlavə, belə torpaq sahələrinin üzərində yerləşən daşınmaz əmlakın hüquqi rejimi də mütləq nəzərə alınmalı və onun altında yerləşən torpaq sahəsinə dair ayrıca hüquqi dəyərləndirmə aparılmalıdır. 37.Hazırkı işin halları da ondan ibarətdir ki, mübahisəli torpaq sahəsinin bir hissəsində 11878 kv.metrdən ibarət qeyri-yaşayış sahəsi yerləşir və həmin daşınmaz şmlak Cavabdeh MMC-nin mülkiyyətindədir. Buna görə də mübahisənin düzgün həlli üçün ilk növbədə torpaq sahəsi ilə onun üzərində yerləşən tikilinin hüquqi vəziyyəti müəyyən edilməlidir. 38.MM-in 135.4-cü maddəsinə əsasən əşyalar daşınmaz və daşınar ola bilər. Torpaq sahələri, yer təki sahələri, ayrıca su obyektləri, meşələr, çoxillik əkmələr, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlər daşınmaz əşyalardır. Torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşyadır və vahid mülkiyyət obyektidir. 39.Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin birinci hissəsinin və 75-ci maddəsinin ikinci hissəsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 719.1 və 719.4-cü maddələri ilə əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2023-cü il ## #### tarixli qərarında MM-in 135.4-cü maddəsinin tətbiqi ilə bağlı geniş hüquqi mövqe ifadə edilmişdir. 40.Həmin qərarda Məhkəmə qeyd etmişdir ki, qüvvədə olan qanunvericilikdə torpaq sahəsi və onun üzərindəki tikiliyə hüquqların müəyyən edilməsi məsələsi iki müxtəlif yanaşmaya əsasən nizamlanır. Birinci yanaşmaya uyğun olaraq, istənilən tikili yerləşdiyi torpaq sahəsinin mühüm tərkib hissəsi sayılır və onlar birlikdə vahid daşınmaz əşyanı təşkil edirlər. Bununla da, superficies solo cedit prinsipinə əsasən onlar vahid mülkiyyət hüququ obyekti olaraq nəzərdən keçirilirlər. Ikinci yanaşma isə ümumi qayda olaraq, torpaq sahəsini və onun üzərindəki tikilini müstəqil daşınmaz əmlak kimi tanıyır və bundan irəli gələrək hesab edir ki, onlardan hər biri mülkiyyət hüququnun müstəqil obyekti kimi ayrı-ayrı subyektlərə məxsus ola bilərlər. Böyük ehtimalla eyni işin hallarına tətbiq edildiyi zaman fərqli hüquqi nəticələrə gətirib çıxaran hər iki yanaşma Mülki Məcəllənin müxtəlif normalarında əks etdirilmişdir. Belə ki, Mülki Məcəllənin 135.4-cü maddəsinin üçüncü cümləsinə, 135.10-cu maddəsinə, 190-cı maddəsinə uyğun olaraq, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququ eyni zamanda, həmin sahənin tərkib hissəsinə çevrilən, yəni ondan dağıdılmadan, zədələnmədən və ya dəyişdirilmədən ayrıla bilməyən daşınmaz əşyalar üzərində mülkiyyət hüququnu da əhatə edir və bu səbəbdən onlar birlikdə vahid daşınmaz əşya, vahid mülkiyyət obyekti kimi çıxış edirlər. Həmçinin həmin Məcəllənin 227.1 və 231.1.1-ci maddələrinə uyğun olaraq yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsi müvafiq binanın tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə məxsusdur. Yuxarıda qeyd edilən birinci yanaşmanın normativ hüquqi təsbitinin digər nümunəsi kimi Mülki Məcəllənin tikintiyə vərəsələlik hüququnu nizamlayan 250-254-cü maddələrini və təminat qeydi institutunu təsbit edən 147-ci maddəsini göstərmək olar. Digər tərəfdən, Mülki Məcəllənin 135.4-cü maddəsinin ikinci cümləsində əks olunan hüquqi müddəalar torpaqla möhkəm bağlı olan əşyaların (binalar, qurğular, çoxillik əkmələr və.s.) müstəqil daşınmaz əşya olduğunu və belə əşyalar üzərində mülkiyyət hüququnun onların bağlı olduğu torpaq sahəsinin mülkiyyətçisindən fərqli şəxslərə məxsus olmasının mümkünlüyünü bildirir (tikintiyə vərəsəlik hüququna dair qaydalar tətbiq edilmədən). Eyni zamanda, Mülki Məcəllədə torpaq sahəsinin üzərində yerləşən daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisinin torpaq sahəsindən istifadə hüququnun olmasına dair normalar da mövcuddur (Mülki Məcəllənin 241.3 və 243-cü maddələri). Onu da qeyd etmək lazımdır ki, bu iki ziddiyyətli yanaşmanın eyni normativ hüquqi aktda əks olunması təkcə Mülki Məcəllə üçün deyil, torpaq sahəsi və tikililərlə bağlı münasibətləri nizamlayan digər normativ hüquqi aktlar üçün də səciyyəvidir. Bunların sırasında Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsini, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsini və Torpaq Məcəlləsini qeyd etmək olar. Həmçinin nəzərə almaq lazımdır ki, son zamanlar qanunverici tərəfindən istər Mülki Məcəllənin özündə, istərsə də yuxarıda göstərilən Məcəllələrdə üstünlük daha çox müvafiq məsələni nizamlayan birinci yanaşmaya verilir. Buna misal kimi, Azərbaycan Respublikasının ## ###### 2018-ci il tarixli Qanunu ilə Mülki Məcəllənin 135.4-cü maddəsinə üçüncü cümlənin əlavə edilməsini, habelə Torpaq Məcəlləsinə sonradan edilmiş dəyişiklikləri və adları çəkilən Məcəllələrə nisbətən daha gec qəbul edilmiş Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 37-ci maddəsini, Mənzil Məcəlləsinin 35-ci maddəsini göstərmək olar. Lakin qeyd etmək lazımdır ki, birinci yanaşmaya keçid qeyri-ardıcıl şəkildə, ikinci yanaşmaya əsaslanan hüquq normalarının hüquqi qüvvəsinin paralel olaraq saxlanılması ilə müşayiət olunur. Məsələn, Mülki Məcəllənin 245-ci maddəsinin ikinci cümləsinin qüvvədə olan redaksiyasına əsasən, torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə mənsub olan və həmin sahədə yerləşən binaya və ya qurğuya mülkiyyət hüququ keçərkən müvafiq torpaq sahəsinin bina (qurğu) yerləşən və ondan istifadə üçün zəruri olan hissəsinə mülkiyyət hüququ da əldə edənə keçir. Göstərilən hüquq normasının təhlilindən göründüyü kimi, burada, bir tərəfdən, torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə məxsus olan binanı (qurğunu) əldə edənin eyni zamanda müvafiq torpaq sahəsi (binadan (qurğudan) istifadə üçün zəruri olan hissə) üzərində də qanuna uyğun olaraq mülkiyyət hüququnu əldə etməsi göstərilir. Digər tərəfdən isə müvafiq hüquqi müddəa ümumiyyətlə binanın (qurğunun) torpaq sahəsindən müstəqil olan daşınmaz əmlak kimi nəzərdən keçirən ikinci yanaşmanı əks etdirir. Belə yanaşma hazırda Torpaq Məcəlləsinin eyniməzmunlu 88-ci maddəsinin 3-cü hissəsində də müşahidə olunmaqdadır. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu hesab edir ki, torpaq sahəsi və onun üzərindəki tikiliyə hüquqların müəyyən edilməsi məsələsinə münasibətdə yuxarıda göstərilən yanaşmalardan yalnız birinin (həmin yanaşmanın əks olunduğu hüquq normalarının) qanunvericilikdə saxlanılması və nəticədə qeyd olunan məsələnin hüquqi nizamlanmasındakı qeyri-ardıcıllığın aradan qaldırılması hüquqi müəyyənlik prinsipinin tələbləri baxımından məqsədəmüvafiqdir. 41.Beləliklə, Konstitusiya Məhkəməsinin qeyd olunan hüquqi mövqeyindən aydın olur ki, qüvvədə olan qanunvericilikdə torpaq sahəsi və onun üzərindəki tikiliyə hüquqların müəyyən edilməsi məsələsi iki müxtəlif yanaşmaya əsasən nizamlanır. Birinci yanaşmaya görə, torpaq sahəsi ilə onun üzərində yerləşən və ondan ayrılması mümkün olmayan tikili vahid daşınmaz əşya və vahid mülkiyyət obyekti kimi nəzərdə tutulur. Ikinci yanaşmaya görə isə, qanunvericilik müəyyən hallarda torpaq sahəsinin və onun üzərində yerləşən tikilinin müxtəlif şəxslərin mülkiyyətində olmasını da mümkün hesab edir. Bununla yanaşı Konstitusiya Məhkəməsi xüsusi vurğulamışdır ki, son zamanlar qanunverici tərəfindən istər Mülki Məcəllənin özündə, istərsə də həmin Qərarda göstərilən digər Məcəllələrdə üstünlük daha çox müvafiq məsələni nizamlayan birinci yanaşmaya verilir. 42.Bu baxımdan məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, MM-in 135.4-cü maddəsinin tələbləri əsas götürülməklə torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşya və vahid mülkiyyət obyekti kimi qəbul edilməlidir. 43.Hazırkı işin halları da ondan ibarətdir ki, mübahisəli torpaq sahəsinin bir hissəsində inşa edilmiş qeyri-yaşayış sahəsi cavabdehin mülkiyyətindədir. Belə olan halda isə həmin daşınmaz əmlakın yerləşdiyi torpaq sahəsi də vahid mülkiyyət obyekti kimi cavabdehə məxsusdur və ona görə də, həmin torpaq sahəsindən istifadə heç bir halda əsassız varlanma kimi qiymətləndirilə bilməz. 44.Mübahisəli torpaq sahəsinin tikilidən kənarda qalan hissəsi ilə bağlı kollegiya qeyd edir ki, Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti başçısının 1993-cü il ## ###### tarixli, *** nömrəli torpaq sahəsinin ayrılması haqqında sərəncamı ilə cavabdehə Qaradağ rayonu, Lökbatan qəsəbəsinin cənubunda Bakı Astara yolunun şimal-qərbində asfalt-beton qurğusu layihələndirilməsi və tikintisi üçün 0,98 ha torpaq sahəsi ayrılmışdır. * saylı Yerli Iqtisad Məhkəməsinin 2007-ci il ## ### tarixli ****/*-*** nömrəli qətnaməsi ilə cavabdehin iddiası təmin olunaraq Qaradağ rayonu, Lökbatan qəsəbəsinin cənubunda Bakı-Astara yolunun şimal-qərbində asfalt-beton qurğusunun layihələşdirilməsi və tikintisi üçün cavabdehə ayrılmış 0,98 ha və ona bitişik olan 2 ha torpaq sahəsi, cəmi 2,98 ha torpaq sahəsinə dair cavabdehin adına torpaq sahəsinin planı və ölçüsünün tərtib edilməsi vəzifəsinin Azərbaycan Respublikası Dövlət Torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsinin Bakı şəhər şöbəsinin üzərinə həvalə edilmişdir. Həmin torpaq sahəsi üzərində Cavabdeh MMC-nin daimi istifadə hüququ 2007-ci il # #### tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmış (reyestr nömrəsi 002011000572, qeydiyyat nömrəsi 110764128) və bununla bağlı Azərbaycan Respublikasının Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən MH******* nömrəli çıxarış verilmişdir. Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti başçısının 1993-cü il ## ###### tarixli *** nömrəli sərəncamında dəqiqləşdirmə aparılması haqqında sərəncama əsasən, Bakı şəhəri, Qaradağ rayonu, Lökbatan qəsəbəsinin cənubunda cavabdehə dair Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti başçısının 1993-cü il ## ###### tarixli *** nömrəli sərəncamında torpaq sahəsinin ölçüləri dəqiqləşdirilərək, 2,98 ha müəyyən edilmişdir. Cavabdeh MMC-nin Bakı şəhəri, Qaradağ rayonu, Salyan şossesi, 15-ci km, 2T ünvanında dövlətin mülkiyyətində olan 2.98 ha torpaq sahəsinə dair istifadə hüququ və həmin torpaq sahəsində yerləşən ümumi sahəsi 11878 kv.m olan qeyriyaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində 2017-ci il ## ####### tarixində qeydiyyata alınmış (reyestr nömrəsi 002011000966-12301, qeydiyyat nömrəsi 1117080014) və bu barədə Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında DƏDRX hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən RX******* nömrəli çıxarış verilmişdir. 45.Qeyd olunanlardan müəyyən edilir ki, cavabdehin mübahisəli torpaq sahəsinə dair istifadə hüququ Bakı Şəhər Icra Hakimiyyəti başçısının sərəncamları və məhkəmə qərarı əsasında yaranmış və həmin hüquq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır. Belə olan halda cavabdehin həmin torpaq sahəsindən istifadəyə qanuni əsası mövcuddur və ona görə də, MM-in 1092.1-ci maddəsi tətbiq edilərək həmin istifadə əsassız varlanma kimi qiymətləndirilə bilməz. 46.Beləliklə, məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Ona görə də, iş üzrə qəbul edilmiş qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, kassasiya şikayəti isə təmin edilməməlidir. 47.Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 417-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏRARA ALDI:
Iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2026-ci il ## ###### tarixli *-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.