Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-2(102)-308/2025 21.06.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının İddiaçı Cavabdehnə qarşı ilk, CavabdehMəhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin İddiaçınə qarşı qarşılıqlı tələblərinə dair iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: icarə müqaviləsi, müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, icarə haqqı tələbi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasının hakimi Abiyeva Kəmalə Nəbi qızının məruzəsi ilə, hakimlər Məmmədli Bəhram Məmməd oğlu və Şamayev Elşad Yaquboviçdən ibarət tərkibdə, İddiaçı MMC-nin Cavabdeh MMC-yə, Cavabdeh MMC-nin İddiaçı MMC-yə qarşı “pulun tutulması” barədə ilk və qarşılıqlı tələblərinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Apellyasiya Məh kəməsinin Kommersiya kollegiyasının 2025-ci il 15 yanvar tarixli 2-2(103)148/2025 nömrəli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. İşin halları 1. "xxxx" MMC (İcarəyə verən) ilə Cavabdeh MMC (İcarəçi) arasında bağlanmış 2022-ci il 26 dekabr tarixli ** saylı icarə müqaviləsinə əsasən icarəyə verən Bakı şəhəri, * ünvanında yerləşən “X4 2” kimi tanınan binanın 7-ci mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 510 kv.m olan əmlakı icarəçiyə verməyi öhdəsinə götürmüşdür. İcarəyə verilən əmlak mərtəbənin ümumi planda tam təsvir edilmiş və hüdudları qırmızı xətlə işarələnmişdir və bu planın nüsxəsi bu müqaviləyə Əlavə 1 kimi göstərilmişdir. Həmin müqavilənin: -2.1-ci bəndinə əsasən İcarəyə verən bununla icarəyə verilən əmlakı istifadəyə verilmə tarixindən İcarəçiyə icarəyə verir və icarə bu tarixdən etibarən 5 (beş) il müddətinə (bundan sonra “İcarə müddəti”) davam edir. -3.1-ci bəndinə əsasən İcarəçi müqavilənin qüvvədə olduğu müddət ərzində İcarəyə verənə icarəyə verilən əmlakın hər kvadrat metri üçün icarə müddətinin başlandığı tarixdən icarə müddətinin bitmə tarixinədək 21 AZN haqq ödəyəcək (bundan sonra “İcarə haqqı”). Bu qiymətə ƏDV daxil deyil. -3.2-ci bəndinə əsasən istifadəyə verilmə tarixi 1 iyun 2023-cü il tarixidir. İcarə haqqının ilk 2 aylıq ödənişi və 1 aylıq zəmanət depoziti müqavilə imzalandığı tarixdən 15 iş günü ərzində ödənilməlidir. Bundan sonra, icarə müddətinin 3-cü ayından başlayaraq icarə haqqı və əlavə ödənişlər hər bir təqvim ayı üçün (sözügedən 1 aylıq müddət başlandıqdan sonrakı) 10 iş günü ərzində ödə nilir. -3.4-cü bəndinə əsasən bu müqavilənin 3.2-ci bəndinin şərtləri nəzərə alınmaqla, bütün ödənişlər İcarəyə verən tərəfindən təqdim olunacaq müvafiq hesab, tətbiq olunmalı təqdirdə isə, elektron qaimə və təhvil-təslim aktına əsasən İcarəçi tərəfindən müvafiq sənədlərin təqdim edilməsindən etibarən 10 iş günü ərzində ödənilir.
2. İcarə müqaviləsinə 3 saylı Əlavənin 1-ci bəndinə görə, icarə müddəti ərzində İcarəçi İcarədar tərəfindən təchiz edilən bağlı qarajda 3 avtomobil üçün dayanacaq yerindən istifadə etmək hüququna malik olacaq. Avtomobil dayanacağı haqqı bu Müqavilə müddəti ərzində dəyişməz qalaraq bir dayanacaq üçün ayda 150 AZN (ƏDV xaric) təşkil edəcək. Avtomobil dayanacağı haqqı hər ay üçün qabaqcadan, İcarəyə verən tərəfindən müvafiq hesab-faktura və elektron qaimə təqdim edil diyi tarixdən etibarən 10 iş günü ərzində ödəniləcək.
3. İcarə müqaviləsinə 9 saylı Əlavənin 1-ci bəndinə görə, İcarəçi güzəşt müddəti başlamazdan əvvəl İcarəyə verilən Əmlakın layihələndirilməsi, daxili tamamlama işləri, quraşdırılması, təmiri və ya tikintisi (“Daxili tamamlama”) üçün İcarəyə verəndən xidmətlər tələb etməyə qərar verə bilər. Bu halda İcarəyə verən icarə və xidmət haqlarına əlavə olaraq ayda 510 kvadrat metr üçün hər bir kvadrat metrə görə 12 AZN (ƏDV xaric) ödəniş tələb edə bilər. 2-ci bəndinə görə, əgər daxili tamamlama İcarəçi tərəfindən seçilmiş Podratçı(lar) tərəfindən həyata keçirilərsə, bütün xərclər İcarəyə verən tərəfindən ödəniləcək və icarə müddəti ərzində bərabər bölüşdürülməklə heç bir faiz olmadan İcarəçidən aylıq tutulacaq. 4. "xxxx" MMC, "xxxx" MMC, "xxxx" MMC və İddiaçı MMC arasında bağlanmış “X5 İİ” Biznes Mərkəzinin icarə və idarəedilməsi müqaviləsi üzrə hüquq və öhdəliklərin ötürülməsinə dair 2023-cü il 18 may tarixli saziş ilə İcarə müqaviləsi üzrə hüquqlar "xxxx" MMC-dən İddiaçı MMC-yə ötürülmüşdür. 5. 2023-cü il 19 yanvar tarixli 002İNT********** nömrəli ödəniş tapşırığına görə 21.420 manat məbləğində pul, 2023-cü il 19 yanvar tarixli 002İNT********** nömrəli ödəniş tapşırığına görə 10.710 manat məbləğində pul 2022-ci il 26 dekabr tarixli ** saylı müqavilə üzrə Cavabdeh MMC tərəfindən İddiaçı MMC-yə məxsus bank hesabına köçürülmüşdür. 6. 2023-cü il 19 yanvar tarixli, **********346541 nömrəli köçürmənin aparılması haqqında bildirişə əsasən, 3.855,60 manat məbləğində pul icarə müqaviləsi üzrə İddiaçı MMC-yə ödənilmişdir. 7. 2023-cü il 19 yanvar tarixli, **********346624 nömrəli köçürmənin aparılması haqqında bildirişə əsasən, 1927,80 manat məbləğində pul icarə müqaviləsi üzrə İddiaçı MMC-yə ödənilmişdir. İş üzrə məhkəmə icraatı a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
8. İddiaçı MMC (bundan sonra-“iddiaçı”) Cavabdeh MMC-yə (bundan sonra“cavabdeh”) qarşı tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ƏDV daxil 101.754,26 AZN borcun və dövlət rüsumu qismində tərəfindən ödənilmiş 391.76 AZN olmaqla, ümumilikdə 102.146,02 AZN məbləğində borcun cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutularaq iddiaçının hesabına ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
9. İlk iddia tələbi işin yuxarıda qeyd edilən faktiki hallarına istinadla əsaslandırılmış, həmçinin qeyd edilmişdir ki, cavabdeh göstərilən müqavilə çərçivəsində iddiaçının bank hesabına 2023-cü il 19 yanvar tarixində icarə müqaviləsinin 3.2-ci bəndinə uyğun olaraq 2 aylıq icarə haqqı məbəğində, yəni 21.420 AZN və 1 aylıq icarə haqqı məbləğində, yəni 10.710 AZN zəmanət depoziti olmaqla, cəmi 32.130 AZN məbləğində vəsait köçürmüşdür. İcarə müqaviləsinin yuxarıdakı müddəalarına əsasən, iddiaçı tərəfindən cavabdehə 2023cü ilin iyun ayından etibarən icarə haqqı ödənişlər hesablanmağa başlanmışdır. Əlavə olaraq, tərəflər arasında icarə verilən əmlakın təmir-tikinti işlərinin İcarəyə verən tərəfindən görülməsi üçün danışıqlar aparılmış, lakin 2023-cü ilin sonuna qədər aparılan danışıqlar nəticə vermədiyindən İcarəyə verən (iddiaçı) təmir-tikinti işlərini icra etməkdən imtina etmiş, bu işlərin cavabdehin (icarəçinin) özü tərəfindən cəlb oluna caq podratçılar tərəfindən icra edilməsini bildirmişdir. Tərəflər arasında aparılan danışıqlar nəticə vermədiyindən, habelə cavabdehə hesablanmış icarə haqqı, xidmət haqqı və avtodayanacaq üçün haqları ödənilmədiyindən iddiaçı cavabdehə bildiriş məktubu göndərərək icarə müqaviləsinin 7.4.1-ci bəndinə əsasən icarə müqaviləsinə 2024-cü il 18 fevral tarixindən birtərəfli ləğv etdiyini bəyan etmişdir. 2024-cü il 18 fevral tarixinə cavabdehin iddiaçıya ödəməli olduğu ƏDV xaric 86.232,42 AZN, ƏDV daxil 101754,26 AZN borcu formalaşmışdır. İddaçı cavabdehə göndərdiyi 2024-cü il 11 iyun tarixli, 00/501 saylı məktubunda xoşməramlı mövqedən çıxış edərək, tərəflərin əməkdaşlığının pozulmaması məqsədilə ofisin təmir-tikinti işlərinin cavabdeh tərəfindən görülməsi şərtilə əlavə 2 aylıq güzəşt müddətini n nəzərdə tutulduğu yeni icarə müqaviləsi bağlamağı da təklif etmişdir. Borcun ödənilməsi barədə cavabdehə bir neçə dəfə məktubla (2024-cü il 6 fevral tarixli 00/334 nömrəli, 2024-cü il 19 fevral tarixli 00/354 nömrəli, 2024-cü il 11 iyun tarixli 00/501 nömrəli məktublar və 2024-cü il 18 iyul tarixli 00/549 nömrəli pretenziya məktubu) müraciət edilməsinə baxmayaraq, cavabdeh indiyə qədər borcun ödənilməsinə dair heç bir hərəkət etməmiş, borcun ödənilməsindən yayınmaqdadır. Əlavə olaraq, cavabdehə icarə müqaviləsinə əsasən 2023-cü il 1 iyun tarixinədək güzəşt müddəti tətbiq olunsa da, cavabdeh faktiki olaraq müqavilənin ləğvinin bəyan edildiyi tarixədək heç bir haqq ödəməyərək, iddiaçını müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum etmişdir. Nəticədə iddiaçı həm icarə müqaviləsi çərçivəsində icarə haqqının, xidmət haqqının və avtomobil dayanacaqlarının haqqından məhrum olmuş, həm də müqavilə ləğv edildikdən sonra həmin icarə sahəsinin başqa şəxsə icarəyə verilməsi üçün yeni müştəri axtarışına, müqavilə danışıqlarına vaxt itirərək əldən çıxmış gəlir formasında da zərərə məruz qalmışdır. Nəzərə alınsa ki, icarə müqaviləsinin 3.9-cu maddəsi ilə icarəyə verənin icarəçinin icarə haqqını gecikdirdiyi hər gün üçün 0.1 % məbləğində, ümumi gecikdirilmiş məbləğin 5 %-dən artıq olmamaqla faiz hesablaya bildiyi halda, bu şərt iddiaçı tərəfdən güzəşt olaraq tətbiq edilməmiş və gecikdirilmiş günlər üçün faiz hesablanmamışdır.
10. Cavabdeh həmçinin ilk iddia ilə birlikdə baxılmaq üçün qarşılıqlı iddia ərizəsi ilə müraciət edərək, müqavilənin etibarsız hesab ed ilməsi, icarəçi tərəfindən icarəyə verənə ödənilmiş 37.913,4 manat, icarəçinin vəkilə ödədiyi 2.000 manat və icarəçinin ödədiyi 209,74 manat dövlət rüsumunun icarəyə verəndən tutularaq icarəçiyə ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
11. Qarşılıqlı iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsi üzrə hüquqlar və öhdəliklər 2023-cü il 1 yanvar tarixindən etibarən "xxxx" MMC-dən İddiaçı MMC-yə (İcarəyə verən) ötürülmüşdür. Müqavilə aşağıdakı səbəblərdən etibarsızdır. 1.Sözügedən daşınmaz əmlak daşınmaz əmlakın dövlət reystrində qeydiyyata alınmayıb. Buna görə də hüquqi baxımdan mövcud deyil və ona dair heç bir əqd bağlanıla bilməz. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 1.0.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak-üzərində hüquqlar dövlət qeydiyyatına alınmalı olan torpaq sahələri, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlərdir. “İcarə haqqında” Qanunun 4-cü maddəsində deyilir: “Əmlakı icarəyə vermək hüququ mülkiyyətçiyə, əmlakı icarəyə vermək üçün onun vəkil etdiyi orqanlara, təşkilatlara və fiziki şəxslərə, habelə əmlak üzərində digər əşya hüquqlarına malik olan şəxslərə məxsusdur.” Mülki Məcəllənin 178.1-ci maddəsinə görə daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ qanunla müəyyənləşdirilmiş əsaslarla onun verilməsinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı andan əldə edənə keçir. Məcəllənin 178.2-ci maddəsinə əsasən isə yeni yaranmış daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ onun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı andan əmələ gəlir. Məcəllənin 146.2-ci maddəsinə görə daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir. Beləliklə, əmlak mövcud deyil, İcarəyə verən də onun mülkiyyətçisi deyil. Mülkiyyətində olmadığı əmlakı da icarəyə verə bilməzdi.
2. Müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməyib. Mülki Məcəllənin (bundan sonra-“MM”) 146.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir. Məcəllənin 146.2-ci maddəsinə görə daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir. Məcəll ənin 146.3-cü maddəsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış daşınmaz əmlak barəsində müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsinə yol verilmir və bu cür əmlak barəsində bağlanmış müqavilələr etibarsız sayılır. Məcəllənin 139-1.1.3-cü maddəsinə müvafiq olaraq daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunur. Məcəllənin 144.1-ci maddəsinə görə isə daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Buna görə də İcarəçinin əmlakdan rəsmi və leqal istifadə etməsi mümkün deyil. O cümləd ən ona görə ki, icarə hüququnun qeydiyyatı da mümkünsüzdür. Belə ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 19.1-ci maddəsində deyilir: “Daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququ dövlət qeydiyyatına alınır. İcarə və ya istifadə hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması barədə ərizəni daşınmaz əmlakın icarə (istifadə) müqaviləsi üzrə tərəflərdən biri verə bilər. Daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) hüququ, daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) müqaviləsi bağlamaq hüququ olan müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müraciəti əsasında dövlət reyestrində qeydiyyata alınır. Ərizənin və müraciətin formaları müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir.” Qeyd edilənləri nəzərə alaraq, İcarəyə verənin Müqavilə üzrə İc arəçidən nəsə tələb etməsi absurddur. Əksinə, İcarə verən İcarəçiyə ödənilmiş məbləğləri geri qaytarmalıdır. Belə ki, İcarəçi İcarəyə verənə cəmi 32.130 manat və 5.783,4 ƏDV, cəmi 37.913,4 manat ödəmişdir. MM-in 337.5-ci maddəsinə əsasən əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir. Buna görə də İcarəyə verən 37.913,4 manat məbləğini İcarəçiyə qaytarmalıdır. Üstəlik bu məhkəmə işi üzrə İcarəçi vəkilə 2.000 manat ödəmiş, həmin məbləğ də İcarəyə verəndən tutulmuşdur.
12. İddiaçı MMC qarşılıqlı iddia ərizəsinə dair yazılı etiraz ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin iddianın təmin edilməsi və qarşılıqlı iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
13. Etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, qarşılıqlı iddia ərizəsindən də göründüyü kimi işin mübahisəsiz halları ondan ibarətdir ki, cavabdeh qarşılıqlı iddia ərizəsində “daşınmaz əmlak” dedikdə 510 kv.m. sahəsi olan ofis sahəsini, yoxsa biznes mərkəzi binasını nəzərdə tutduğu aydın olmamışdır. Əgər cavabdeh ofis sahəsini nəzərdə tutursa, binanın tərkib hissələrinin hər birinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmalı olması ilə bağlı qanunvericilikdə heç bir tələb yoxdur. “Daşınmaz əmlak” dedikdə, biznes mərkəzi nəzərdə tutulursa, “X5” biznes mərkəzi binasının dövlət reyestrində qeydə a lınmaması binanın hüquqi baxımdan mövcud olmaması demək deyildir. Belə ki, binanın tikintisinin layihələndirilməsinə icazə verilməsi haqqında Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının 2010cu il 12 avqust tarixli 313 nömrəli sərəncamına əsasən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Neftçilər pr. 687-ci məhəllədə biznes mərkəzinin tikintisinin layihələndirilməsi üçün "xxxx" MMC-yə icazə verilmişdir. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının 2014-cü il 28 noyabr tarixli 568 nömrəli sərəncamına əsasən aparılmış sənədləşdirmələr və tərtib olunmuş 12436 saylı inşaat pasportu "xxxx" MMC-nin adına rəsmiləşdirilmişdir. Binanın tikintisi 2022-ci ildə tam yekunlaşdıqdan sonra isə Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin tələblərinə əsasən binanın istismara hazırlıq aktı 2023-cü il 8 iyun tarixində tərtib və təsdiq edilmişd ir. Eyni zamanda bina Dövlət Vergi Xidmətinin Milli Gəlirlər Baş idarəsi tərəfindən verilən 2023-cü il 27 sentyabr tarixli arayışa əsasən İddiaçı MMC adına vergi uçotuna alınmışdır. Bunlarla yanaşı “X4 2” binasında Fövqəladə Hallar Nazirliyinin X2 Xidməti tərəfindən bir neçə dəfə yanğından mühafizə təlimləri keçirilmişdir. Cavabdehin hüquqi cəhətdən mövcud olmadığını iddia etdiyi binanın bütün hüquqi prosedurlara uyğun tikildiyi, müvafiq dövlət orqanları tərəfindən tanındığı, qanunvericiliyə uyğun qeydiyyata alındığı və fəaliyyət göstərdiyi ortadadır. Cavabdeh 510 kv.m. sahəsi olan əmlaka dair icarə müqaviləsini bağladıqdan sonra iddiaçı həmin sahəni başqa şəxsin istifadəsinə vermək imkanından məhrum olmuş, nəticədə icarə haqqı və xidmət haqqı ödənilmədiyi üçün iddiaçı müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olmuşdur.
14. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2024-cü il 22 oktyabr tarixli e-2-2(113)6361/2024 nömrəli qətnaməsi ilə ilkin iddia təmin edilmiş, cavabdehdən 101754,26 manat məbləğində pul, 391,76 manat dövlət rüsumu, ümumilikdə 102146,02 manat məbləğində pulun tutularaq iddiaçıya ödənilməsi, cavabdehin iddiaçıya qarşı “pulun tutulması” tələbinə dair qarşılıqlı iddiasının təmin edilməməsi, qarşılıqlı iddia ərizəsi verilərkən çəkilmiş məhkəmə xərclərini (209,74 manat dövlət rüsumu və 2000 manat hüquqi yardıma görə xərc) qarşılıqlı iddiaçının özünə aid edilməsi qət edilmişdir (hakim Ü.Həsənova).
15. Məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmişdir ki, "xxxx" MMC ilə cavabdeh arasında bağlanmış daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi ilə bağlı icarə mü qaviləsi üzrə hüquqlar və öhdəliklər 2023-cü il 1 yanvar tarixindən etibarən "xxxx" MMC-dən İddiaçı MMC-yə ötürülmüşdür. Cavabdeh göstərilən müqavilə çərçivəsində iddiaçının bank hesabına 2023-cü il 19 yanvar tarixində icarə müqaviləsinin 3.2-ci bəndinə uyğun olaraq 2 aylıq icarə haqqı məbəğində, yəni 21420 manat və 1 aylıq icarə haqqı məbləğində, yəni 10710 manat zəmanət depoziti olmaqla, cəmi 32130 manat məbləğində vəsait köçürmüşdür. İcarə müqaviləsinin müddəalarına əsasən, iddiaçı tərəfindən cavabdehə 2023-cü ilin iyun ayından etibarən icarə haqqı ödənişlər hesablanmağa başlanmışdır. Müqavilə imzalandıqdan sonra icarəçinin icarəyə verilən əmlakı öz istifadəsinə hazır vəziyyətə gətirməsi məqsədilə dizayn, tikinti və digər işləri həyata keçirməsi üçün 2023-cü il 1 mart tarixindən 1 iyun 2023-cü il tarixinə qədər olan müddət güzəşt müddəti hesab edilmişdir. Tərəflər arasında icarə verilən əmlakın təmir-tikinti işlərinin İcarəyə verən tərəfindən görülməsi üçün danışıqlar aparılmış, lakin 2023-cü ilin sonuna qədər aparılan danışıqlar nəticə vermədiyindən iddiaçı təmir-tikinti işlərini icra etməkdən imtina etmiş, bu işlərin cavabdehin özü tərəfindən cəlb olunacaq podratçılar tərəfindən icra edilməsini bildirmişdir. Tərəflər arasında aparılan danışıqlar nəticə vermədiyindən, habelə cavabdehə hesablanmış icarə haqqı, xidmət haqqı və avtodayanacaq üçün haqları ödənilmədiyindən iddiaçı cavabdehə bildiriş məktubu göndərərək icarə müqaviləsinin 7.4.1-ci bəndinə əsasən icarə müqaviləsinə 2024-cü il 18 fevral tarixindən birtərəfli ləğv etdiyini bəyan etmişdir. Həmin tarixə cavabdeh in ƏDV daxil olmaqla 101754,26 manat borcu yaranmışdır.
16. Birinci instansiya məhkəməsi hazırkı mübahisənin düzgün həlli üçün ilk növbədə qarşılıqlı iddia tələbinin əsaslılığının yoxlanılmasının, həmin tələbin təmin olunubolunmamasından asılı olaraq ilk iddia tələbinin araşdırılmalı olması qənaətinə gələrək qarşılıqlı iddia üzrə icarə müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi tələbinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, Mülki Məcəllədə daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiq edilməsini müəyyən edən imperativ norma mövcud deyil. Digər normativ hüquqi aktlarda da belə qayda müəyyən edilməmişdir. 17. “Torpaq icarəsi haqqında” Qanunun 10-cu maddəsində xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların bilavasitə icarəyə verilməsinin icarəyəverən və icarəçi arasında bağlanmı ş və notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə əsasında həyata keçirilməsi nəzərdə tutulmuşdur ki, həmin müddəa isə torpaqların icarəyə verilməsi barədə müqavilələrə aiddir.
18. Cavabdehin istinad etdiyi MM-in 144.1-ci maddəsinə əsasən də bu nəticəyə, yəni qeyri-yaşayış sahəsinin icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsi nəticəsinə gəlmək olmur. Belə ki, həmin maddənin tələblərinə görə daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir.
19. Mülkiyyət hüququnun tərkib hissəsi olan sərəncam hüququnun anlayışı isə MMin 152.4-cü maddəsində göstərilmişdir ki, həmin normaya görə, “sərəncam hüququ əmlakın (əşyanın) hüquqi müqəddəratını təyin etməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır.” Lakin əmlakın icarəyə verilməsi onun hüquqi müqəddəratını təyin etmək demək deyil. Əmlakın icarəyə verilməsi yalnız ona sahiblik və istifadə edən şəxsin dəyişməsinə səbəb olur, bu vaxt isə əmlakın hüquqi müqəddəratı təyin olunmur.
20. Mülki Məcəllənin 394-cü maddəsində də daşınmaz əşyaya mülkiyyəti və ya digər əşya hüquqlarını digər tərəfə verən müqavilənin notariat qaydasında təsdiqlənməli olduğu göstərilmişdir ki, Konstitusiya Məhkəməsinin 2013-cü il 3 iyun tarixli Qərarında şərhi verildiyi kimi, daşınmaz əmlaka icarə hüququ əşya hüquqlarına aid deyil. Odur ki, həmin hüquqlara əşya hüquqlarına tətbiq olunan qaydaların, o cümlədən müqavilənin notariat orqanında təsdiq edilməsi və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması məcburiyyətinin şamil edilməsi yalnız Mülki Məcəllədə və di gər qanunvericilik aktlarında bu barədə birbaşa tələb olduğu hallarda mümkündür.
21. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, cavabdehin istinad etdiyi “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 19.1-ci maddəsi də daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiq edilməsini müəyyən etmir. Belə ki, həmin maddə daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququnun dövlət qeydiyyatına alınmasını tələb edir.
22. Digər tərəfdən, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanun ümumi hüquq sahəsinə daxil olan normativ-hüquqi akt olduğundan, həmin qanunvericilik aktının müddəaları mülki mübahisənin maddi-hüquqi əsası kimi çıxış edə bilməz.
23. Göründüyü kimi, daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsi (xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların icarəyə verilməsi istisna olmaqla) barədə müqavilələr notariat qaydasında təsdiq edilmədən də bağlanıla bilər və müqavilələrin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması məcburi deyil.
24. Odur ki, icarə müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi üçün əsaslar olmadığından qarşılıqlı iddia əsassızdır və təmin edilməməlidir.
25. Birinci instansiya məhkəməsi ilkin iddia tələbini təmin edilməsi nəticəsinə gəlmiş və bununla bağlı qeyd etmişdir ki, icarə müqaviləsi üzrə iddiaçı öz üzərinə düşən öhdəlikləri icra etsə də, cavabdeh tərəfindən öhdəliklər tam şəkildə icra edilməmiş, 2023cü ilin oktyabr, noyabr, dekabr ayları, 2024-cü ilin yanvar və 1-18 fevral tarixləri üzrə icarə haqları (aylıq 10710 manat), habelə xidmət haqları (aylıq 5100 manat), dayanacaq haqları (aylıq 450 manat) ümumiyyətlə ödən ilməmiş, 2023-cü ilin sentyabr və avqust ayları üzrə icarə haqları ödənilsə də, xidmət haqları və dayanacaq haqları ödənilməmişdir.
26. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 324.1, 389.1, 394, 405.1, 700.1, 700.2, Azərbaycan Respublikası Müki Prosessual Məcəlləsinin ( bundan sonra“MPM”) 14.1, 14.2, 77.1, 217.1, 218.3-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
27. Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsi, ilk iddianın rədd edilməsi və qarşılıqlı iddianın təmin edilməsi barədə qətnamə qəbul olunması xahiş edilmişdir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
28. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 15 yanvar tarixli 2-2(103)-148/2025 nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci ins tansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir (sədrlik edən-məruzəçi hakim T.Mahmudova, hakimlər L.Əliyeva və Z.Şirinov).
29. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə və apardığı hüquqi qiymətləndirmə ilə razılaşmış və əlavə olaraq göstərmişdir ki, MM-in 146.3-cü maddəsinə əsasən dövlət reyestrində qeydə alınmamış daşınmaz əmlakın notariat qaydasında təsdiqlənməsi yolverilməzdir və həmin müqavilə etibarsızdır, yəni müqavilənin notariat qaydasında təsdiqlənməsi etibarsızdır, bütövlükdə müqavilənin etibarsızlığından bəhs edilmir.
30. Belə ki, MM-nin 390.1-ci maddəsinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulma yan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.
31. MM-nin 139.1.-3-cü maddəsi daşınmaz əmlaka dair hüquqların dövlət qeydiyyatına alınması üçün əsasları nəzərdə tutur, həmin hüquqların mövcud olubolmamasını müəyyən etmir, belə olsaydı ümumiyyətlə əmlak hüquqlarının qeydə alınması üçün inzibati orqanlar tərəfindən həmin hüquqların mövcudluğuna dair sənədlər (alqı-satqı müqaviləsi, ipoteka müqaviləsi, icarə müqaviləsi, dəyişdirmə müqaviləsi və s.) tələb olunmazdı, dövlət orqanları həmin hüquqları özü müəyyən edərdi.
32. Lakin maddi hüquq normasının məzmunundan da müəyyən olunur ki, dövlət reyestrinin məqsədi yalnız mövcud əmlak hüquqlarının qeydə alınmasıdır. Müddəti 11 aydan çox olan müqavilənin reyestrdə qeydə alınmasına dair norma müqavilənin etibarsızlığına, müqavilə münasi bətlərinin mövcud olmadığına, tərəfin öhdəliyin icra edilməsindən azad edilməsinə dəlalət etmir. Bu norma mülki dövriyyə iştirakçılarını intizamlandırmaq, dövlətin mülki dövriyyənin sabitliyini təmin etmək və şəxslərin dövlət qarşısında bir sıra öhdəliklərinin (vergi, dsmf və s.) yerinə yetirilməsinə nəzarət xarakteri daşıyır. Dövlət reyestrində hər hansı hüququnun qeydə alınmaması həmin hüququnun mövcud olmadığı və ya etibarsız əqdə əsaslanmış olmasına dəlalət etmir.
33. Cavabdehin apellyasiya şikayətində qeyd etdiyi “Sözügedən daşınmaz əmlak daşınmaz əmlakın dövlət reystrində qeydiyyata alınmayıb. Buna görə də hüquqi baxımdan mövcud deyil və ona dair heç bir əqd bağlanıla bilməz” cümləsinin heç bir hüquqi və faktiki əsası yoxdur. İş materiallarında olan bir sıra dövlət orqanları tərəfind ən verilmiş inzibati aktlar (sərəncam, istismara qəbul aktı və s.) əmlakın hüquqi və faktiki olaraq mövcud olduğunu, iddiaçının həmin əmlaka dair subyektiv hüququnun yarandığını qeyd edir.
34. Əmlaka dair hüquqmüəyyənedici sənədlər təkcə reyestrdən çıxarış deyil, həmçinin şəxsin həmin əmlaka dair müəyyən hüquqlarını nəzərdə tutan və müəyyən edən hər hansı akt, qərar, müqavilə və s. ola bilər. Dövlət reyestrindən çıxarış adından da göründüyü kimi əmlak hüquqlarının dövlət reyestrində qeydə alınmasına dair arayışdır, əmlak hüquqlarının yaranmasına dair hər hansı sənəd deyil. Digər dəlillər də icarə haqqının ödənilməməsinə əsas ola bilməz. Belə ki, əgər cavabdeh icarə sahəsindən istifadə etmirdisə və etmək niyyəti ümumiyyətlə yox idisə bununla bağlı iddiaçıya müraciət edə bilər, müqaviləyə xitam verə bilərdi. Lakin müqavilənin şərtlərindən və tərəflər arasındakı rəsmi yazışmalardan müəyyən olunur ki, tərəflər arasında mübahisə müqavilənin etibarsızlığı və ya digər hallarla deyil, sırf icarə sahəsinin təmiri ilə bağlı olmuşdur.
35. Göstərilənlərə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi belə nəticəyə gəlmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi işin hallarına uyğundur, apellyasiya şikayətlərində irəli sürülən və formal mülahizələrdən ibarət olan dəlillər isə əsassızdır və mahiyyətcə düzgün olan birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi üçün əsas ola bilməz.
36. Məhkəmə gəldiyi nəticəni MM-in 14.1, 16.1, 158.2, 158.4, 324.1, 385.1, 389.1, 405.1, 425.1 425.2, 442, 700.1 və 700.3-cü maddələrinə və Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 202 1-ci il 17 sentyabr tarixli Qərarına istinadla əsaslandırmışdır.
37. Cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətində qətnamənin tamamilə ləğv edilməsi, ilk iddia tələbinin rədd edilməsi, qarşılıqlı iddia tələbinin isə təmin olunması barədə yeni qərar qəbul edilməsi xahiş edilmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
38. MM-in 139-1.1.3, 144.1, 146.1, 146.3 və 329.1 və “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 19.1-ci maddələrinin tələbləri üzrə - Mülki Məcəllənin 146.1ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir. Bu isə o deməkdir ki, Cavabdeh MMC-nin əmlaka sahiblik və istifadə, yəni icarə hüququ yarana bilməzdi və yaranmayıb da. Beləliklə, məhkəmə əqdin notariat qaydasında təsdiqini “texniki məsələ” hesab etsə də, qanun onu mütləq hesab edir. Məhkəmə isə Mülki Məcəllənin 146.1-ci maddəsi və həmin maddədə əks olunmuş notarial təsdiq tələbi ilə bağlı münasibət bildirməmişdir. Mülki Məcəllənin 139-1.1.3-cü maddəsinə müvafiq olaraq daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunur. Yəni Mülki Məcəllə birmənalı olaraq vurğulayır ki, daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir. Deməli, icarə müqaviləsi notariat qaydasında təsdiq edilməyibsə, cavabdehin ona dair icarə hüququ da əmələ gələ bilməzdi. 39. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 1.0.1-ci, “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 4-cü, MM-in 146.2 və 178-ci maddələrinin tələbləri üzrə- tikinti obyektlərinin qazpaylayıcı şəbəkəyə qoşulması və ya əlavə qaz həcmi alması qaydasımüvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi orqan (qurum) tərəfindən müəyyən edilir (Qaz təchizatı haqqında” Qanunun 13-cü maddəsinin 3-cü bəndinin ikinci cümləsi).Buna əsasən də Nazirlər Kabinetinin 30 avqust 2023-cü il tarixli 297 saylı Qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektlərinin qazpaylayıcı şəbəkəyə qoşulması və ya əlavə qaz həcmi alması Qaydası”nın 2.2.3-cü bəndinə görə, sifarişçinin qazpaylayıcı şəbəkəyə qoşulması nəzərdə tutulan tikinti obyektinin yerləşdiyi (yerləşə cəyi) torpaq sahəsinin ünvanı (olduğu yer) və həmin tikinti obyekti və ya tikinti obyektinin yerləşdiyi (yerləşəcəyi) torpaq sahəsi üzərində sifarişçinin mülkiyyət və ya digər əşya hüququnu təsdiq edən sənəd barədə məlumatlar (daşınmaz əmlakın dövlət reyestr nömrəsi və daşınmaz əmlakın qeydiyyat nömrəsi) və ya həmin sənədin skan olunmuş surəti (həmin məlumatların X1 Sistemi vasitəsilə əldə edilməsi mümkün olmadığı hallarda)” təqdim olunmalıdır. Başqa sözlə, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış binanın qazlaşdırılması mümkünsüzdür. Ona görə ki, tikinti başa çatıbsa belə, bina qeydiyyata alınmayıbsa, deməli, dövlət hələ onu qəbul etməyib və tikinti norması tələblərinə uyğunluğunu təsdiq etməyib. Deməli, bina təhlükəlidir, qaz vermək olmaz. Eynilə hazırkı iş üzrə icarəyə verilmiş əmlakın çıxarışı yoxdursa, əmlak da hüquqi baxımdan hələlik mövcud deyil. Deməli, icarəyə də verilə bilməzdi.
40. MM-in 556-cı və MPM-in 88-ci maddəsinin tələbləri üzrə - məhkəmə qarşılıqlı iddia ərizəsindəki bütün arqumentlərə qiymət verməmiş, həmçinin iddiaçının özünü təqdim etdiyi və hətta etibarsız olan icarə müqaviləsi üzrə belə öhdəliklərini icra etməməsi üzrə sübutlara qiymət verməmişdir. Belə ki, iddiaçı heç bir sahəni real olaraq da icarəyə verməyib, buna dair heç bir sübut yoxdur. İddiaçı da öz öhdəliklərini icra etdiyini sübut etməmişdir. İddiaçı 2023-cü il 8 iyun tarixli “İstismara hazırlıq aktı”nı təqdim etmişdir. Bu isə o deməkdir ki, cavabdeh hətta 2023-cü il 1 iyun tarixdən belə icarə obyektini də istifadə edə bilməzdi. Digər tərəfdən, iddiaçı 2023-cü il 27 sentya br tarixli obyektin vergi uçotuna alınması barədə arayış təqdim etmişdir. Deməli, ən azı həmin tarixindək icarə obyektindən heç kəs istifadə edə bilməzdi. İddiaçı cavabdehə yalnız 2023-cü ilin oktyabr ayında ilk invoysları və qaimələri təqdim etmişdir. Çünki ona qədər ən azı vergi qanunvericiliyi baxımdan bu mümkün deyildi. Nəhayət, iddiaçı cavabdehdən icarə haqqından əlavə dayanacaq və digər xidmət haqlarını da tələb etsə də, həmin xidmətlər göstərilməyib, onların göstərilməsinə dair heç bir sübut yoxdur. Necə ki, dayanacaqların da mövcudluğuna dair sübutlar yoxdur. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
41. İlkin iddiaçı tərəfindən, qarşılıqlı iddia tələbinə etirazın məzmunu ilə eyni məzmunda kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim olunmuşdur (bax § 13). Kassasiya baxışının hə dləri
42. Hazırkı icraat çərçivəsində apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi tam mübahisələndirildiyi üçün onun qanuniliyi və əsaslılığı MPM-in 403 və 416-cı maddələrinə uyğun olaraq bütövlükdə yoxlanılacaqdır.
43. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir. Tətbiq edilən hüquq
44. Azərbaycan Respublikasının aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Mülki Məcəl ləsinin müvafiq müddəalarında “Maddə
14. Mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi 14.1. Mülki hüquqlar və vəzifələr mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulan əsaslardan, habelə fiziki və hüquqi şəxslərin qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə görə mülki hüquqlar və vəzifələr doğuran hərəkətlərindən əmələ gəlir....” “Maddə
16. Mülki hüquqların həyata keçirilməsinin məhdudlaşdırılması 16.1. Fiziki və hüquqi şəxslərin yalnız və yalnız başqa şəxsə ziyan vurmaq niyyəti ilə həyata keçirdikləri hərəkətlərə, habelə hüquqdan digər formalarda sui-istifadə edilməsinə yol verilmir.” “Maddə
158. Mülkiyyətçi olmayan şəxslərin hüquqları... 158.2. Əmlak hüquqları həmin əmlakın mülkiyyətçisi olmayan şəxslərə də mənsub ola bilər.... 158.4. Mülkiyyətçi olmayan ş əxsin əmlak hüquqları istənilən şəxs, o cümlədən mülkiyyətçi tərəfindən pozulmaqdan müdafiə edilir.” “Maddə
324. Əqd anlayışı və onun növləri 324.1. Əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir....” “Maddə
405. Müqavilənin mühüm şərtləri barəsində razılaşma 405.1. Tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır....” “Maddə
425. Öhdəliklərin icrası zamanı vicdanlılıq 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. 425.2. Öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər. “Maddə
442. Öhdəliyin icra edilməməsi anlayışı Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidm ətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.” “Maddə
700. İcarə müqaviləsi 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.... 700.3. Əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.”
45. X.Mirzəliyevin şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 2021-ci il 17 sentyabr tarixli Q ərarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur:... məhkəmələr tərəfindən müqavilənin etibarlı olub-olmaması ilə bağlı işlərə baxılarkən təqdim olunmuş sübutlar əsasında tərəflərin həqiqi hüquqi niyyətləri və iradə ifadələrinin əsl məzmunu dəqiqləşdirilməli, iradə ifadəsinin hansı şərtlər və şərait daxilində bildirilməsi müəyyən edilməlidir. Əqdin etibarsızlığı ilə bağlı işlərə baxılarkən, yalnız yazılı və formal hallara qiymət verməklə kifayətlənilməməli, tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi məzmunu və hüquqi niyyətləri də müəyyən edilməlidir. Bu növ iddia tələbləri üzrə müqavilənin etibarsızlığı faktı yalnız iradə ifadəsinin özünün deyil, həm də həmin iradənin formalaşmasına və ifadə edilməsinə əsas olmuş şərait və motiv, məsələn, müqaviləyə qədərki danışıqlar, tərəflər arasındakı münasibətlər və tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınmaqla təsdiq edilə bilər....”
46. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 144, 146, 329, 675 və 700-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsi ilə bağlı müraciətinə dair” 2025ci il 11 iyun tarixli Qərardadında göstərilmişdir ki: “Məlumdur ki, öhdəlik münasibətlərinin yaranmasının ən mühüm əsası kimi müqavilə institutu çıxış edir. ……Kirayə və icarə münasibətləri də öhdəlik hüququ xarakteri daşımaqla Mülki Məcəllənin məhz “Müqavilələrdən əmələ gələn öhdəliklər” adlı 7-cı bölməsinin 23 və 24-cü Fəsillərinin normaları ilə tənzimlənir. Daşınmaz əşyalarla bağlı təcrübədə ən çox bağlanan müqavilələrdən olan kirayə müqaviləsinə əsasən kirayəyə verən əşyanı kir ayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür. Yəni bu müqavilə konsessual ikitərəfli (qarşılıqlı) müqavilə olaraq bağlandığı andan onu bağlayan tərəflər üçün qarşılıqlı haqq (hüquq) və öhdəliklər əmələ gətirir. Kirayə münasibətlərində əşya yalnız şəxsi istifadə məqsədilə kirayəçiyə verilməklə ondan gəlir əldə etmək imkanı nəzərdə tutulmur. Kirayə müqaviləsi üzrə əşya üzərində mülkiyyət hüququnun subyektinin dəyişməz olaraq qaldığı və kirayəçiyə keçmədiyi mübahisəsizdir. Kirayəçi əşyanı yalnız onun funksional təyinatına uyğun istifadə etmək müqabilində kirayə haqqı ödəyir və razılaşdırılmış vaxtda əşyanı mülkiyyətçiyə geri qaytarır (Mülki Məcəllənin 675-ci maddəsi). …..Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun F.Nəcəfovanın şikayəti üz rə 2023-cü il 3 mart tarixli Qərarında da göstərilmişdir ki, mülki hüquqi öhdəliklərin ən mühüm yaranma əsası olaraq müqavilələr tərəflərin iradə sərbəstliyi ilə şərtləndirilir və tərəflərin iradə sərbəstliyi, müqavilə azadlığı müqavilə münasibətlərinin tənzimlənməsinin əsas prinsipləri olaraq qəbul edilir. Göstərilən prinsiplər mülki hüquq subyektlərinin müqavilələrin forması ilə bağlı iradə azadlığını da ehtiva edir. Mülki hüquq subyektləri bir qayda olaraq müqavilələri arzu etdikləri istənilən formada (şifahi, fiziki hərəkətlərlə, sadə yazılı, notarial qaydada təsdiqlənməklə) bağlaya bilərlər. Müqavilənin forması ilə bağlı tərəflərin iradə azadlığı mülki dövriyyənin inkişafı, mülki münasibətlərin dinamikliyinin təmin olunması baxımından çox əhəmiyyətlidir. Qanunvericilikdə bir sıra əqdl ər üçün sadə yazılı və ya notariat qaydasında təsdiqlənmə tələbinin etibarlılıq şərti kimi müəyyən edilməsi isə həmin əqdlərin mahiyyətindən irəli gəlir. Belə ki, bir qayda olaraq fərdin şəxsi və iqtisadi həyatı baxımından mühüm rol oynayan (bir tərəf üçün öhdəlik və vəzifələr yaradan zaminlik, bağışlama vədi kimi) əqdlərin, dövlətin xüsusi qeydiyyatını apardığı əşyalara dair sərəncam öhdəliyi yaradan əqdlərin (daşınmaz əşyaların, avtomobil və s. əşyaların alğı-satqısı, ipoteka və s.) etibarlı olması üçün onların müvafiq məcburi formada bağlanması və ya notarial qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunur.”
47. Azərbaycan Respublikasının Mülki müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Prosessual Məcəlləsinin müvafiq “Maddə
14. İş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri 14.1. Məhkəmə həqiqətə n ail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir. 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir....” “Maddə
77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.... “Maddə
88. Sübutların qiymətləndirilməsi Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qa baqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.” “Maddə
217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.... 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır....” Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
48. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə qiymət verərkən nəzərə alır ki, kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (MPM-in 416.1-ci maddəsi).
49. Cavabdehin kassasiya şikayətində qeyd etdiyi dəlillər, qarşılıqlı iddia tələbinin və apellyasiya şikayətinin əsaslandırılması üçün irə li sürdüyü dəlillərlə eyniyyət təşkil edir.
50. Məhkəmə kollegiyası işə baxan məhkəmələrin eyni məzmunlu dəlillərə mahiyyəti üzrə baxaraq verdiyi hüquqi qiymətləndirmə və maddi hüquq normalarının tətbiqi ilə bağlı gəldiyi nəticə ilə razılaşır.
51. Kollegiya hesab edir ki, məhkəmələrin gəldiyi nəticə MPM-nin 14.2, 77.1, 88 və 217-ci maddələrinin tələblərinə uyğun olmuş, işdəki sübutlar mülki prosessual qanunvericiliyin mümkünlük, aidlik və mötəbərlik tələbləri nəzərə alınmaqla qiymətləndirilmişdir. Mübahisəli hüquq münasibətinə maddi hüquq normaları düzgün tətbiq edilmişdir.
52. Məhkəmə kollegiyası cavabdehin kassasiya şikayətinin tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin forması ilə bağlı dəlillərinə münasibətdə həmçinin qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, iş üzrə gəlinən nəticə Azərba ycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 144, 146, 329, 675 və 700-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsi ilə bağlı müraciətinə dair” 2025-ci il 11 iyun tarixli Qərarında ifadə olunmuş hüquqi mövqeyə də uyğun olmuşdur (bax § 46).
53. Kassasiya şikayətinin məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması ilə bağlı dəlilləri üzrə hazırkı icraat çərçivəsində araşdırma aparılmır, onlara qiymət verilmir (MPM-nin 407-ci maddəsi)
54. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və ya dəyişdirilməsi üçün əsas olmadığından, iş üzrə qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, kassasiya şika yəti isə təmin edilməməlidir.
55. MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALDİ: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 15 yanvar tarixli 2-2(103)-148/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.