Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-2(102)-427/2025 03.09.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının İddiaçı Cavabdeh qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: icarə müqaviləsi, icarə haqqı tələbi, icarə obyektinin subicarəyə verilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının hakimi Abiyeva Kəmalə Nəbi qızının məruzəsi ilə, hakimlər Məmmədli Bəhram Məmməd oğlu və X1 ibarət tərkibdə, İddiaçı MMC-nin Cavabdeh qarşı pul tələbinə dair iş üzrə Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 11 mart tarixli 2-2(107)-41/2025 nömrəli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. İşin halları 1. 2023-cü il 1 sentyabr tarixində "xxxx" MMC ilə İddiaçı MMC arasında bağlanmış ** saylı icarə müqaviləsinə əsasən, mülkiyyətçi siyahısı bu müqavilənin ayrılmaz tərkib hissəsi olan əlavədə göstərilən obyektləri icarəçinin idarəetməsinə və icarəsinə verir, icarəçini obyektlərin səlahiyyətli idarəçisi və icarə agenti kimi təyin edir. İcarəçi isə bununla müvafiq təyinat, səlahiyyət, hüquq və öhdəlikləri bu müqavilə ilə müəyyən edilmiş şərtlərlə qəbul edir. 2. 2023-cü il 1 sentyabr tarixli ** saylı müqaviləyə 1 nömrəli Əlavədən görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli yaşayış binasının 181 kv.m-dən ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsi icarəçiyə təhvil vermişdir. Həmin əlavənin 2-ci bəndinin tələbinə görə icarəçi obyektləri və ya onun hər hansı hissəsini üçüncü şəxslərə icarəyə, subicarəyə, kirayəyə, idarəetməyə, qanunvericiliklə müəyyən edilmiş digər əsaslarla istifadəyə vermək və ya obyektləri birgə istifadə etmək hüququna malikdir.
3. İddiaçı MMC ilə Cavabdeh arasında bağlanmış 2023-cü il 1 sentyabr tarixli ** nömrəli subicarə müqaviləsinə əsasən icarəyə verən istifadəsində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli yaşayış binasının 181 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsini, həmçinin orada olan əşya və avadanlıqları icarəçinin istifadəsinə verməyi, icarəçi isə razılaşdırılmış icarə haqqını icarəyə verənə ödəməyi öz öhdəsinə götürmüşdür. Həmin müqavilənin: -3.1.2-ci bəndinə əsasən icarə haqqının ödənişi gecikdirildiyi halda, icarəçiyə ödənişin gecikdirildiyi hər gün üçün ümumi borc məbləğinin 0.5% məbləğində cərimə tətbiq ediləcəkdir; -3.4.8-ci bəndinə əsasən icarə haqqını hazırkı müq avilədə göstərilən qaydada vaxtında müvafiq ödəniş tarixində ödəmək icarəçinin öhdəliyidir; -4.1-ci bəndinə əsasən icarəyə verən müqavilə imzalandıqdan sonra təhvil-təslim aktı əsasında icarəçiyə təhvil verməli icarəçi isə təhvil almalıdır; -4.2-ci bəndinə əsasən icarəçi hazırkı müqavilə başa çatdığı və ya ləğv olunduğu tarixdən 15 təqvim günü ərzində icarə obyektini təhvil-təslim aktı əsasında icarəçiyə qaytarmalıdır. Bu müddət ərzində icarəçi icarə obyektində tam həcmdə fəaliyyəti davam etməklə icarə haqqını icarəyə verənə tam şəkildə ödəməlidir. Təhvil-təslim prosesi bitənədək icarəçi subicarəçilərlə müqavilələrə xitam verməlidir; -6.1-ci bəndinə əsasən icarə obyekti üzrə aylıq icarə haqqı hər kv.m üçün ƏDV xaric 12 manat olmaqla, ümumilikdə ƏDV xaric 2172 manat təşkil edir; -6.2-ci bən dinə əsasən icarə haqqı 2023-cü il 1 sentyabr tarixindən etibarən hesablanacaqdır. Aylıq icarə haqqı hər ayın əvvəli 5 gün ərzində icarəyə verənin bank hesabına köçürülmə yolu ilə ödənilməlidir; -13.1-ci bəndinə əsasən müqavilə üzrə hüquq və öhdəliklər 2023-cü il 1 sentyabr tarixindən qüvvəyə minir və 2025-ci il 31 avqust tarixinədək qüvvədə qalır. Müqavilənin müddəti başa çatdıqda və ya müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verildikdə icarəçi icarə obyektini 15 təqvim günü ərzində tam şəkildə öz hesabına boşaltmalı və icarəyə verənə təhvil-təslim aktı əsasında təhvil verməlidir. Təhvil müddəti ərzində icarə haqqının tam şəkildə ödənişi təmin edilməlidir. 4. “G CO-23-018 saylı, 2023-cü il 1 sentyabr tarixli qeyri-yaşayış sahəsinin subicarəyə verilməsinə dair müqavilənin xitam olunması” barədə 2 024-cü il 13 may tarixli Sazişə əsasən, G CO-23-018 saylı, 2023-cü il 1 sentyabr tarixli Qəbələ rayonu, Qəbələ şəhəri, İ.B.Qutqaşınlı küçəsində yerləşən çoxmərtəbəli yaşayış binasının 181 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsi, həmçinin orada olan əşya və avadanlıqlara dair müqaviləyə xitam verilməsi üçün qarşılıqlı surətdə razılığa gəlib xitam verirlər. İcarəçi müqavilənin əlavəsində qeyd edilmiş icarəyə götürdüyü qeyri-yaşayış sahəsi, həmçinin orada olan əşya və avadanlıqlar təhvil verilən günədək icarə haqqını tam ödəməyi öhdəsinə götürür. Qeyd edilmiş müddətdə “İcarəci” ödənişi həyata keçirməzsə, icarəçi gecikdirilmiş hər gün üçün borc məbləğinin 0,5 % həcmində cərimə ödəyir. 5. 2024-cü il 13 may tarixli əşya və avadanlıqların təhvil-təsliminə dair təhvil təslim aktından görünür ki, icarə obyekti həmin tarixdə subicarəçi tərəfindən icarəyə verənə təhvil verilmiş və hər iki tərəf bu sənədi öz imzası ilə təsdiq etmişdir.
6. «Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən çıxarış»dan görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli yaşayış binası "xxxx" MMC-nin tam mülkiyyətindədir İş üzrə məhkəmə icraatı a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
7. İddiaçı MMC (bundan sonra-“iddiaçı”) Cavabdeh (bundan sonra-“cavabdeh”) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehdən 15.066.64 manat əsas, 1.506.66 manat cərimə borcu olmaqla, ümumilikdə 16.573.30 manat məbləğində pul vəsaitinin və 140 manat dövlət rüsumunun iddiaçının xeyrinə tutulması barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir
8. İddia tələbi işin yuxarıda sadalanan faktiki hallarına istinadla, onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdehin öhdəlikdən yayınmasından 117 gün keçməsinə baxmayaraq müqavilə üzrə öhdəliyini icra etməkdən bilərəkdən yayınır. Borcun ödənilməsi tələbi ilə cavabdehə dəfələrlə müraciət olunmasına, pretenziya verilməsinə, tərəflərindən məsələnin məhkəmədən kənar qaydada həll edilməsi üçün mümkün olan bütün tədbirlərin görülməsinə baxmayaraq cavabdeh borcun ödənilməsi üçün heç bir təşəbbüs göstərməmişdir. Həmçinin cavabdehə göndərilmiş pretenziya (xəbərdarlıq) məktubları da cavabsız qalmışdır.
9. Cavabdeh tərəfindən iddiaya etiraz təqdim edilərək göstərilmişdir ki, Mülki Məcəllədə hər hansı şəxsə məxsus əmlakın icarə əsasında digər şəxslərin istifadəsinə verilməsini nəzərdə tutan müqavilələrin müvafiq qaydada tərtib edilməklə notarial qaydasınd a təsdiqlənməsi tələbi birbaşa və aydın şəkildə təsbit edilmişdir. İddiaçının istinad etdiyi subicarə müqaviləsi məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtlər pozulmaqla bağlandığı üçün bu Məcəllənin 329 və 337.1-ci maddələrinin tələblərinə uyğun olaraq əhəmiyyətsizdir. İddiaçının məhkəməyə təqdim etdiyi subicarə müqaviləsində iddiaçının istifadə hüququnun üçüncü şəxsə verilməsi səlahiyyətinə dair heç bir müddəanın olmaması ilə yanaşı, ümumiyyətlə icarə obyektinin kimə məxsus olması, iddiaçının həmin əmlak üzrində istifadə hüququnun yaranma əsasının mövcudluğu (əsas icarə müqaviləsinin kimlərin arasında bağlanması, həmin müqavilənin hüquqi əhəmiyyətinin olub-olmaması), iddiaçı ilə subicarə müqaviləsinin səlahiyyətli şəxs tərəfindən və lazımi hüquqi əsaslar (mülkiyyətçi hüquqi şəxsdirsə, aidiyyəti i darəetmə orqanının qərarı; fiziki şəxsdirsə, tələb olunan razılıqlar) olmaqla bağlanması və s. təsdiq edən hər hansı sübut təqdim olunmamışdır. Göründüyü kimi iddiaçı öz tələbinin əsası kimi istinad etdiyi fakt və halları lazımi qədər əsaslandıra bilməmiş və məhkəmədə heç bir hüquqi və sübuti əhəmiyyət olmayan əhəmiyyətsiz əqd əsasında iddia qaldırmışdır. Başqa sözlə, iddiaçı cavabdehdən Məcəllənin tələbləri pozulmaqla bağlanmış və bağlandığı andan etibarən əhəmiyyətsiz olan müqaviləni əsas tutaraq pul tələb edir.
10. Şəki Kommersiya Məhkəməsinin 2024-cü il 10 dekabr tarixli e-2-2(117)1499/2024 nömrəli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin olunmuş, cavabdehdən 15066.64 manat icarə haqqı borcu, 150 manat cərimə borcu və 135,65 manat dövlət rüsumunun iddiaçının xeyrinə tutulması, iddianın qalan h issədə rədd edilməsi qət edilmişdir (hakim M.Hüseynov).
11. Birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə bağlı mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, iddiaçı subicarə müqaviləsi əsasında ünvan 1 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli yaşayış binasının 181 kv.m-dən ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsini orada olan əşya və avadanlıqlar ilə birlikdə 2023-cü il 1 sentyabr tarixdən cavabdehə icarəyə vermiş, daha sonra həmin müqaviləyə 2024-cü il 13 may tarixində tərəflərin razılığı ilə xitam verilmiş və həmin tarixdə icarə obyekti icarəyə verənə təhvil verilmişdir. Burdan da aydın olduğu kimi iddiaçı icarə obyektini icarəyə verdiyi 2023-cü il 1 sentyabr tarixindən 2024-cü il 13 may tarixinədək yaranmış və cavabdeh tərəfindən ödənilməmiş icarə haqqı borcunu tələb etməkdə haqlıdır.
12. Məhkəmə əsas borcl a bağlı qeyd etmişdir ki, icarə obyekti üzrə aylıq icarə haqqı hər kv.m üçün ƏDV xaric 12 manat olmaqla, ümumilikdə ƏDV xaric 2172 manat təşkil edir. İcarə obyekti 7 ay 13 gün cavabdehin icarəsində olmuşdur.Göründüyü kimi iddiaçının ödənilməmiş 15066.64 manat məbləğində icarə haqqı borcunu tələb etməsi qanuni və əsaslıdır.
13. Cavabdeh tərəf məhkəmə iclasında iştirak etsə də, icarə haqqı borcundan ödənişin edilməsi ilə bağlı hər hansı bir sübut təqdim etməmiş, bununla bağlı arqument irəli sürməmiş, lakin qeyd edilən icarə obyektinin təmiri üçün xərc çəkdiyini bildirmişdir.
14. Məhkəmə tələbin 1506.66 manat cərimə borcunun tutulması hissəsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, tərəflərin davranışı, iddiaçının vaxtında tələbi irəli sürməməsi, bununla da cərimə borcunun artmasına şərait yaradılmas ı, eyni zamanda cavabdehin müqavilə müddəti ərzində öhdəlikləri lazımi qaydada icra etməməsi, həmçinin tərəflərin əmlak mənafeləri nəzərə alınaraq 420 manat məbləğində cərimə borcunun cavabdehdən tutulması qanuni, əsaslı, ədalətli və ağlabatandır.
15. Məhkəmə cavabdehin müqavilənin notarial qaydada bağlanmamasına görə əhəmiyyətsiz olması ilə bağlı dəlilinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında müqavilənin notarial qaydada təsdiqlənməməsi təkcə özlüyündə müqavilənin etibarsız olması üçün əsas deyil. İcarə müqaviləsinin notarial qaydada bağlanmaması halı tərəflərin həmin müqavilə əsasında yaranmış hüquq və öhdəliklərini istisna etmir.
16. Belə ki, iş materiallarından və tərəflərin izahatından da aydın olur ki, tərəflər arasında müqavilənin bağlanması ilə bağlı iradə ifadəsi olmuş, cavabdeh tərəf icarəyə götürdüyü obyekti 2023-cü il 1 sentyabr tarixindən 2024-cü il 13 may tarixinədək istifadə etmiş və bunun nəticəsində iddiaçı tərəfə müəyyən məbləğdə borcu yaranmışdır.
17. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra-“MM”) 707.1-ci maddəsində icarə müqaviləsinin mütləq qaydada notariat qaydada təsdiqlənməli olması öz əksini tapmamışdır.
18. Məhkəmə cavabdehin nümayəndəsinin öz tələbini əsaslandırdığı MM-in 146.1 və 393-cü maddələrinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, həmin maddələrdə qeyd edilən hallar birbaşa icarə müqaviləsi ilə bağlı nəzərdə tutulmamışdır. Lakin bu maddələrə nəzərən qiymətləndirilsə belə, icarə müqaviləsinin notariat qaydasında təsdiqlənməli olması halı icarəçinin hüququ hesab edilməlidir ki, müqavilənin notariat qaydada təsdiqlənməsini n tələb edilməsi müqavilə bağlandığı zaman icarəçinin hüquqlarının təmin edilməsi baxımından onun seçiminə buraxılmalıdır.
19. Belə ki, icarə müqaviləsinin yazılı formada bağlanması öz əksini tapsa da, notarial qaydada təsdiqlənməsi tərəflərin iradə sərbəstliyinə buraxılmışdır. Göründüyü kimi hazırki müqavilənin notarial qaydada təsdiqlənməməsi tərəflərin onun əsasında yaranmış hüquq və vəzifələrini istisna etməməlidir.
20. Bundan əlavə, MM-də əvvəllər yazılı formada riayət edilməmə ilə bağlı hüquqi nəticələrlə bağlı müddəalar, eyni zamanda, 348-ci maddədə nəzərdə tutulmuş “məcburi formanı pozmaqla bağlanmış əqdin etibarsızlığı” ilə bağlı maddə qanundan çıxarılmışdır.
21. Beləliklə, məhkəmə belə qənaətə gəlmişdir ki, daşınmaz əmlakın icarəsi ilə bağlı əqdin notariat qaydasında təsdiq edilm əsi tərəfin hüququdur və qanunda daşınmaz əmlakla bağlı icarə müqaviləsinin notarial qaydada bağlanamamasının əqdin etibarsızlığına səbəb olması ilə bağlı imperativ norması da mövcud deyildir. Tərəf icarə hüququnun daha etibarlı təminatını istəyərsə həmin müqavilələrin müvafiq formada bağlanmasını tələb edə bilər. Buna riayət edilməmə həmin əqdin etibarsızlığına səbəb olmur. Hazırkı vəziyyətdə isə cavabdeh tərəf müqavilənin etibarsızlığına əsas ola biləcək halla bağlı qarşı tərəfə hər hansı bir irad və ya etiraz göndərməmiş, əksinə icarə müqaviləsi üzrə icarə haqqının ödənilməsi istisna olmaqla bütün öhdəliklərini icra etmiş və aidiyyəti sənədləri imzalamışdır
22. Məhkəmə gəldiyi nəticəni MM-in 146.1, 393, 462.1, 462.3, 467, 700.1, 700.2, 701.1 və 705-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublik asının Torpaq Məcəlləsinin 67-ci maddəsinə, “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 1, 8.1 və 14-cü maddələrinə, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 19.1-ci maddəsinə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 2021-ci il 2 aprel tarixli Qərarına, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Əqdə əsaslanan iddialara baxıldığı halda, ayrıca icraatda həmin əqdin etibarlılığının mübahisələndirilməsinin mümkünlüyünə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” 02/2022 nömrəli 2022-ci il 14 iyun tarixli Qərardadına, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – “MPM”) 88 və 217-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
23. Cavabdeh tərəfindən həmin qətnamədən veril miş apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın rədd olunması xahiş edilmişdir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
24. Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 11 mart tarixli 2-2(107)-41/2025 nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (sədrlik edən-məruzəçi hakim E.Hüseynov, hakimlər Ə.Kərimov və Z.Sadiqov).
25. Apellyasiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşaraq apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, cavabdeh tərəf icarə müqaviləsinin dövlət qeydiyyatına alınmasında xüsusilə maraqlı olmuşsa o, qanunvericiliyin tələbinə görə müqavilənin qeydiyyatı üçün özü d ə müraciət edə bilərdi. Lakin cavabdeh tərəf bu hüququndan istifadə etməmişdir
26. Məhkəmə apellyasiya şikayətinin icarə obyektinin kimə məxsus olmasının araşdırılmaması və iddiaçının həmin əmlakdan istifadə hüququnun və icarəyə vermək səlahiyyətinin olmaması ilə bağlı dəlillərinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, mülkiyyətçi tərəfindən hazırki iş üzrə iddiaçıya icarə müqaviləsinin predmeti olmuş əmlakı subicarəyə vermək hüququ verilmişdir. Habelə, icarə müqaviləsinin predmeti olmuş əmlakın kimə məxsus olması və ya mülkiyyətçisinin kim olması hazırki mübahisənin predmeti deyildir. Vacib məqam ondan ibarətdir ki, iddiaçının həmin əmlakı icarəyə vermək səlahiyyəti olmuşdur.
27. Tərəflər arasında subicarə müqaviləsinin bağlanmasını cavabdeh tərəf özü də təsdiq etmişdir. Belə ki, cavabdehin nümayə ndəsi birinci instansiya məhkəməsinin iclasında icarəyə götürdüyü obyektin təmirinə 100 000 manat, işə apellyasiya qaydasında baxılarkən isə 120.000 manat xərc çəkdiyini bildirmişdir.
28. Məhkəmə, icarəyə götürülmüş obyektin təmirinə cavabdeh tərəfindən xərc çəkilib-çəkilməməsi ilə bağlı qeyd etmişdir ki, obyektin təmiri ilə bağlı məsələ hazırkı mübahisənin predmetini təşkil etmir.
29. Apellyasiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni MM-in 14.2.1, 386.1, 389.1, 390.1, 390.5, 399.1, 404.1, 404.2, 405.1, 425.1, 442, 445.1, 445.2, 700.1, 700.2, 701.1, 705-ci, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 19.1ci maddələrinə və MPM-in 14.2, 77.1, 88, 217.2 və 217.3-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
30. Cavabdeh tərəfindən həmin qətnamədən verilmiş kassasiya şikayə tində qətnamənin tamamilə ləğv edilərək, işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsinə dair qərar qəbul edilməsi xahiş edilmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri 31. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 19.1-ci maddəsi üzrə - Qanunun imperativ norması olan 19.1-ci maddədə konkret olaraq təsbit olunmuşdur ki, müddəti 11 aydan çox olan icarə müqaviləsi üzrə hüquqlar dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Həmin Qanuna əsasən, dövlət qeydiyyatına alınmalı olan hüquqların yaranmasına səbəb olan müqavilə isə mütləq şəkildə notariat qaydasında təsdiq olunmalıdır. Təəssüf ki, Qanunun bu konkret tələbinə məhəl qoymayan məhkəmə, mübahisə predmetinə hər hansı aidiyyəti olma yan hüquq normalarına istinad etmiş, qərəzli şəkildə və bilərəkdən bu vacib hüquqi göstərişə əhəmiyyət verməmişdir.
32. MM-in 146.1-ci maddəsi üzrə - “İcarə haqqında” AR Qanununa əsasən, icarə əmlaka, torpağa və digər təbii ehtiyatlara müqavilə əsasında, əvəzi ödənilməklə müddətli sahib olmaq və bunlardan istifadə etməkdir. Yəni, icarəçinin əmlakı icarəyə götürməklə, həmin əmlak üzərində istifadə hüququ yaranır. MM-nin 146.1-ci maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlaka münasibətdə istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir. Göründüyü kimi, icarəçinin əmlaka münasibətdə istifadə (icarə) hüququ yalnız əqd notarial qaydada təsdiq edildikdən sonra əmələ gəlir. Bu baxımdan, məhkəmənin “İcarə müqaviləsinin notariat qaydasında təsdiqlənməli olması halı icar əçinin hüququ hesab edilməli və müqavilənin notariat qaydasında təsdiqlənməsinin tələb edilməsi müqavilə bağlandığı zaman icarəçinin hüquqlarının təmin edilməsi baxımından onun seçiminə buraxılmalıdır” mövqeyi də öz əhəmiyyətini itirmiş olur.
33. MM-in 152.1-ci maddəsi üzrə - iş materiallarına əmlakın mülkiyyət hüququ ilə kimə məxsus olmasını təsdiq edən sənəd əlavə edilməmişdir. Məhkəmə iclasında iddiaçının nümayəndəsinin “icarə predmeti” üzərində hər hansı şəxsin mülkiyyət hüququnun mövcudluğunu təsdiq edən sənədi təqdim edə bilməməsinə və əmlak üzərində ümumiyyətlə heç kimin belə bir hüququnun olmadığını etiraf etməsinə baxmayaraq, məhkəmə bu mühüm xüsusata heç bir əhəmiyyət verməmiş və əmlak üzərində sahiblik, istifadə və sərəncam hüququnun müəyyən olunması istiqamətində heç bir araşdı rma aparmamışdır. Əvəzində, iddiaçının nümayəndəsinin məhkəmənin baxış iclasında təqdim etdiyi, "xxxx" MMC ilə aralarında bağlanmış və yuxarıda göstərilən səbəbdən faktiki olaraq heç bir hüquqi əhəmiyyəti olmayan və elə bu səbəbdən də, notariat qaydasında təsdiq edilməmiş və dövlət qeydiyyatına alınmamış “İcarə müqaviləsi”ni ciddi prosessual pozuntuya yol verərək qəbul etmişdir.
34. MPM-in 78.1 və 184.3-cü maddələri üzrə - iddiaçının nümayəndəsi hazırlıq iclası bitdikdən və iş məhkəmə baxışına təyin edildikdən sonra, bilavasitə iclasda məhkəməyə yeni sənədlər təqdim etmiş, məhkəmə isə öz növbəsində həmin sənədləri sübut qismində qəbul edərək, iclası bütünlüklə həmin sənədlərin müzakirəsi üzərində qurmuşdur. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
35. Kassasiya şikayətinə qarşı eti raz təqdim edilməmişdir. Kassasiya baxışının hədləri
36. İş üzrə apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün hazırkı icraat çərçivəsində məhkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı tam olaraq yoxlanılacaqdır (MPM-in 403 və 416-cı maddələri).
37. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib-etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir. Tətbiq edilən hüquq
38. Azərbayca n Respublikasının Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə
14. Mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi... 14.2. Mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi əsasları aşağıdakılardır: 14.2.1. Qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş müqavilələr (əmək müqavilələri istisna olmaqla) və başqa əqdlər, habelə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, ona zidd olmayan müqavilələr və başqa əqdlər....” “Maddə
385. Öhdəlik anlayışı 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır....” “Maddə
390. Müqavilə azadlığı 390.1. Fizik i və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər....” “Maddə
425. Öhdəliklərin icrası zamanı vicdanlılıq 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. 425.2. Öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törə də biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər.” “Maddə
442. Öhdəliyin icra edilməməsi anlayışı Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.” “Maddə
448. Öhdəliklərin icra edilməməsi üçün borclunun məsuliyyəti 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir. 448.2. Borclu öz öhdəliklərinin hər bir təqsirli pozuntusu (hərəkət və ya hərəkətsizlik) üçün məsuliyyət daşıyır. Borclunu təqsirə görə, yəni qərəzə və ya kobud ehtiyatsızlığa görə məsuliyyətdən qabaqcadan azad etmək olmaz....” “Maddə
462. Dəbbə pulu anlayışı 462.1. Dəbbə pulu (cərimə, penya) qanun və ya müqavilə ilə müəyyənləşdirilən, öhdəliyin icra edilmədiyi və ya lazımınca icra edilmədiyi, o cümlədən icranın gecikdirildiyi halda borclunun kreditora ödəməli olduğu pul məbləğidir. Əgər öhdəliyin məzmununu hərəkətdən çəkinmək təşkil edirsə, dəbbə pulu hərəkətin edildiyi andan tutulmalıdır. Dəbbə pulunun ödənilməsi tələbi üzrə kreditor ona zərər vurulduğunu sübuta yetirməyə borclu deyildir....” “Maddə
700. İcarə müqaviləsi 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etm ək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. 700.2. İcarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər....”
39. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Mülki Məcəllənin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2021-ci il 2 aprel tarixli Qərarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “İstənilən iddia tələbi ilə əlaqədar məhkəmə icraatının ən əsas vəzifəsi həmin tələbin hüquqi əsasının olub-olmadığının müəyyən olunmasıdır. Məhkəmələr bunu tərəflərin həmin tələblə bağlı hansı hüquqi əsaslandırmanı irəli sürmələrindən asılı olmayaraq müstəqil surətdə müəyyən etməlidir.... Müəyyən bir əqd əsasında yarandığı hesab edilən hüquqla bağlı iddia tələbində məhkəmə icraatının ilk vəzifəsi həmin əqdin etibarlı olub-olmadığını təsbit etməkdir. İddia tələbinin əsaslandığı əqdin etibarsız olması, birbaşa həmin əqd üzrə hüquqi nəticənin əmələ gəlmədiyini, yəni müqavilə üzrə iddia olunan subyektiv hüququn yaranmadığını göstərir. Ona görə də, hər hansı bir əqdə əsaslanaraq verilən iddianın düzgün hüquqi həlli üçün, ilk növbədə, istinad olunan həmin əqdin etibarlı olubolmaması müəyyən edilməlidir. Etibarsız əqdə əsaslanaraq qaldırılan iddia tələblərində iddiaçının tələbinin əqd üzrə hüquqi əsası mövcud olmur. Çünki əqdin etibarsız olması həmin əqdin nəzərdə tutulan hüquqi nəticəni yaratmaması, yəni əqd üzrə mülki hüquq və öhdəliklərin əmələ gəlməməsi deməkdir. Əqdin etibarsızlığı əqdin bağlanması ilə əlaqədar yol verilən hüquqa zidd halların nəticəsi olmaqla, bağlandığı andan etibarən öz təsir və nəticələrini göstərir. Beləliklə, Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu vurğulayır ki, hər hansı əqdə istinad edilərək iddia verildiyi təqdirdə, həmin iddianın necə əsaslandırılmasından asılı olmayaraq məhkəmənin ilk vəzifəsi həmin əqdin etibarlılığını müəyyən etməkdir.... Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337-ci maddəsinə uyğun olaraq, əqdlərlə bağlı mübahisələrə baxılarkən tərəflərin bu barədə tələb irəli sürməsindən asılı olmayaraq əqdlərin etibarsızlığı (mübahisə edilən əqdlər istisna olmaqla) aşkar edilərsə, məhkəmələr bunu nəzərə almalıdır.”
40. Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Əqdə əsaslanan iddialara baxıldığı halda, ayrıca icraatda həm in əqdin etibarlılığının mübahisələndirilməsinin mümkünlüyünə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” 2022ci il 14 iyun tarixli 02/2022 saylı Qərardadında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Bənd
27. Məhkəmə, əqdə əsaslanan mübahisəyə baxdıqda həmin əqdin etibarlı olubolmamasını hər hansı tələbdən və etibarsızlığın növündən asılı olmadan müəyyən etməlidir. Hakimin bu xüsusatlar üzrə qiymətləndirmə aparması ilə əqdin etibarsız sayılması (nəticəsinə gəlməsi) bir-birindən fərqləndirilməlidir. Sözügedən qiymətləndirmə əqdin etibarlı olub-olmaması ilə bağlı hüquqi vəziyyətin nədən ibarət olduğunun təsbit edilməsidir. Başqa sözlə, bu fəaliyyət etibarsızlığın növündən asılı olmayaraq işin hallarına görə əqdin hüquqi nəticə yaradıb-yaratmaması barədə dəyərləndirmədir. Bənd
36. Konstitusiya Məhkəm əsinin yuxarıda istinad olunan qərarında “Müəyyən bir əqd əsasında yarandığı hesab edilən hüquqla bağlı iddia tələbində məhkəmə icraatının ilk vəzifəsi həmin əqdin etibarlı olub-olmadığını təsbit etməkdir.” məzmunundakı hüquqi mövqedən də görünür ki, əqdin etibarlılığının yoxlanılmasının zəruri şərti etibarsızlıq barədə tələbin irəli sürülməsi deyil, sadəcə tələbin əqdə söykənməsidir. Odur ki, məhkəmə “əqdin etibarsız sayılması, əqdən doğan öhdəliyin icrası üzrə və s.” tələbləri, yaxud bu iddialara etiraz əsasında tərəflərin faktiki münasibətlərində baş vermiş halları, varsa əqdi mübahisələndirmə (iradənin qarşı tərəfə çatdırılması) faktını araşdırır, əqdin etibarlı olubolmamasına görə mübahisəni həll edir.
41. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Bakı Apellyasiya M əhkəməsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 144, 146, 329, 675 və 700-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsi ilə bağlı müraciətinə dair” 2025ci il 11 iyun tarixli Qərardadında göstərilmişdir ki: “Məlumdur ki, öhdəlik münasibətlərinin yaranmasının ən mühüm əsası kimi müqavilə institutu çıxış edir. Kirayə və icarə münasibətləri də öhdəlik hüququ xarakteri daşımaqla Mülki Məcəllənin məhz “Müqavilələrdən əmələ gələn öhdəliklər” adlı 7-cı bölməsinin 23 və 24-cü Fəsillərinin normaları ilə tənzimlənir. Daşınmaz əşyalarla bağlı təcrübədə ən çox bağlanan müqavilələrdən olan kirayə müqaviləsinə əsasən kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür. Yəni bu müqavilə konsessual ikitərəfli (qarşılıq lı) müqavilə olaraq bağlandığı andan onu bağlayan tərəflər üçün qarşılıqlı haqq (hüquq) və öhdəliklər əmələ gətirir. Kirayə münasibətlərində əşya yalnız şəxsi istifadə məqsədilə kirayəçiyə verilməklə ondan gəlir əldə etmək imkanı nəzərdə tutulmur. Kirayə müqaviləsi üzrə əşya üzərində mülkiyyət hüququnun subyektinin dəyişməz olaraq qaldığı və kirayəçiyə keçmədiyi mübahisəsizdir. Kirayəçi əşyanı yalnız onun funksional təyinatına uyğun istifadə etmək müqabilində kirayə haqqı ödəyir və razılaşdırılmış vaxtda əşyanı mülkiyyətçiyə geri qaytarır (Mülki Məcəllənin 675-ci maddəsi). … Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun F.Nəcəfovanın şikayəti üzrə 2023-cü il 3 mart tarixli Qərarında da göstərilmişdir ki, mülki hüquqi öhdəliklərin ən mühüm yaranma əsası olaraq müqavilələr tərəflərin iradə sərbəstliyi i lə şərtləndirilir və tərəflərin iradə sərbəstliyi, müqavilə azadlığı müqavilə münasibətlərinin tənzimlənməsinin əsas prinsipləri olaraq qəbul edilir. Göstərilən prinsiplər mülki hüquq subyektlərinin müqavilələrin forması ilə bağlı iradə azadlığını da ehtiva edir. Mülki hüquq subyektləri bir qayda olaraq müqavilələri arzu etdikləri istənilən formada (şifahi, fiziki hərəkətlərlə, sadə yazılı, notarial qaydada təsdiqlənməklə) bağlaya bilərlər. Müqavilənin forması ilə bağlı tərəflərin iradə azadlığı mülki dövriyyənin inkişafı, mülki münasibətlərin dinamikliyinin təmin olunması baxımından çox əhəmiyyətlidir. Qanunvericilikdə bir sıra əqdlər üçün sadə yazılı və ya notariat qaydasında təsdiqlənmə tələbinin etibarlılıq şərti kimi müəyyən edilməsi isə həmin əqdlərin mahiyyətindən irəli gəlir. Belə ki, bir qayda olaraq fərdin şəxsi və iqtisadi həyatı baxımından mühüm rol oynayan (bir tərəf üçün öhdəlik və vəzifələr yaradan zaminlik, bağışlama vədi kimi) əqdlərin, dövlətin xüsusi qeydiyyatını apardığı əşyalara dair sərəncam öhdəliyi yaradan əqdlərin (daşınmaz əşyaların, avtomobil və s. əşyaların alğı-satqısı, ipoteka və s.) etibarlı olması üçün onların müvafiq məcburi formada bağlanması və ya notarial qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunur.”
42. Azərbaycan Respublikasının Mülki müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: Prosessual Məcəlləsinin müvafiq “Maddə
14. İş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri... 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir....” “Maddə
77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və e tirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir....” “Maddə
88. Sübutların qiymətləndirilməsi Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.” “Maddə
217. Qətnamənin qanuniliyi və əsaslılığı 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.... 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır Kassasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
43. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə qiymət verərkən nəzərə alır ki, kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzr ə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (MPM-in 416.1ci maddəsi). 44. “Kassasiya məhkəməsi sübut və faktlara yenidən qiymət vermədən işin hallarını müəyyən olunmuş kimi qəbul edərək, apellyasiya məhkəməsinin qərarının mahiyyəti üzrə düzgün olub-olmamasını yoxlamır, onu yalnız məhkəmə tərəfindən qanunun tələblərinə riayət olunub-olunmaması maraqlandırır, çünki həmin məhkəmənin fəaliyyətinin fundamental prinsipinə görə, “kassasiya məhkəməsi işi deyil, qərarı mühakimə edir”. Məhkəmə aktı o zaman qanuni hesab olunur ki, mübahisəyə prosessual qanunla müəyyən olunmuş qaydalara uyğun olaraq baxılmış və qərar qəbul olunmuş, mübahisələndirilən münasibətlər isə onlara dair maddi hüquq normaları ilə müəyyən edilmiş qayda larla tənzimlənmişdir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 420-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” 2012-ci il 28 fevral tarixli Qərarı).
45. İşin məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilmiş mübahisəsiz hallarına əsasən, tərəflər arasında 2023-cü il 1 sentyabr tarixli ** nömrəli subicarə müqaviləsi bağlanmış, müqaviləyə əsasən, ünvan 1 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli yaşayış binasının 181 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsini, həmçinin orada olan əşya və avadanlıqları cavabdehin istifadəsinə verilmiş, cavabdeh razılaşdırılmış icarə haqqını ödəməyi öhdəsinə götürsə də, müqavilədən irəli gələn öhdəliklərini yerinə yetirməmişdir. Ona görə də, iddianın qismən təmin edilməsinə dair yuxarıda qeyd olunan nəticəyə gəlinmişdir.
46. İş üzrə məhkəmələrin gəldi yi nəticəni mübahisələndirən cavabdehin kassasiya şikayətində qeyd edilən dəlillər, iddia tələbinə etirazın, apellyasiya şikayətinin əsaslandırılması üçün irəli sürülən dəlillərlə eyniyyət təşkil edir.
47. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətində məhkəmələrin iş üzrə gəldiyi nəticəni təkzib edən dəlillərə istinad edilməməsini nəzərə alaraq, kassasiya şikayətinin dəlillərini apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə qətnaməsinin ləğv edilməsi üçün əsas hesab etmir işə baxan məhkəmələrin eyni məzmunlu dəlillərə mahiyyəti üzrə baxaraq verdiyi hüquqi qiymətləndirmə və maddi hüquq normalarının tətbiqi ilə bağlı gəldiyi nəticə ilə razılaşır
48. Kollegiya hesab edir ki, məhkəmələrin gəldiyi nəticə MPM-nin 14.2, 77.1, 88 və 217-ci maddələrinin tələblərinə uyğun olmuş, işdəki sübutlar mülki pr osessual qanunvericiliyin mümkünlük, aidlik və mötəbərlik tələbləri nəzərə alınmaqla qiymətləndirilmişdir. Mübahisəli hüquq münasibətinə maddi hüquq normaları düzgün tətbiq edilmiş, qətnamənin ləğv edilməsinə əsas olan prosessual hüquq normalarının pozuntusuna yol verilməmişdir.
49. Məhkəmə kollegiyası cavabdehin kassasiya şikayətinin tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin forması ilə bağlı dəlillərinə münasibətdə həmçinin qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, iş üzrə gəlinən nəticə Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 144, 146, 329, 675 və 700-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsi ilə bağlı müraciətinə dair” 2025-ci il 11 iyun tarixli Qərardadında ifadə olunmuş hüquqi mövqeyə də u yğun olmuşdur (bax § 41).
50. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur. Odur ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalı, kassasiya şikayəti isə təmin edilməməlidir
51. MPM-in 417-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara alır: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 11 mart tarixli 2-2(107)-41/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.