Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-2(102)-590/2025 09.10.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının İddiaçının Cavabdeh Qapalı Səhmdar Cəmiyyətinə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının hakimi X1 məruzəsi ilə, hakimlər X2 və X3 ibarət tərkibdə, İddiaçının Cavabdehə Qapalı Səhmdar Cəmiyyətinə qarşı “qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması” tələbinə dair Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 18 iyun tarixli 2-2(103)-565/2025 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxılmışdır. İşin halları
1. Daşınmaz Əmlakın Dövl ət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş 2019-cu il 23 aprel tarixli çıxarışa əsasən, ünvan 1 ünvanda yerləşən ümumi sahəsi 256 kv.m olan qeyriyaşayış sahəsi İddiaçı xüsusi mülkiyyətindədir.
2. İddiaçı (icarəyə verən) ilə Cavabdeh QSC (icarəçi) arasında bağlanmış 2019-cu il 12 iyul tarixli icarə müqaviləsinə əsasən ünvan 1 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin 140 kv.m sahəsi İddiaçı tərəfindən Cavabdeh QSC-yə icarəyə verilmişdir.
3. Həmin müqavilənin: - 1-ci bəndinə əsasən, icarə müddəti 2019-cu il 1 avqust tarixdən 2029-cu il 31 iyul tarixə qədər 10 il müəyyən edilmişdir. - 5-ci bəndinə əsasən, icarə haqqı 1.511,63 manat müəyyən edilmişdir. - 10-cu bəndinə əsasən, müqavilənin müddəti bitəndən sonra icarə haqqı ümumi iqtisadi vəziyyətə, Bakı şəhərində və ayrılıqda həmin icarə obyektinin yaxınlığında bənzər icarə obyektlərinin icarə haqqına uyğun olaraq dəyişdirilə bilər (artım və ya azala bilər) amma icarə haqqı ötən ilin icarə haqqından 10% artıq dəyişdirilə bilməz. - 18-ci bəndinə əsasən, icarəçi icarə müqaviləsinə xitam vermək istədikdə 2 ay öncədən icarəyə verəni yazılı xəbərdar edir. - 19-cu bəndinə əsasən, icarəçi hazırkı müqavilə başa çatdığı və ya ləğv olunduğu tarixdən 30 təqvim günü ərzində icarə obyektini, təbii aşınma və normal köhnəlmə vəziyyətini nəzərə alınmaqla, komplektdə daxil olan ləvazimatlarla birlikdə təhvil-təslim aktı əsasında icarəyə verənə qaytarmalıdır.
4. İddiaçı 2024-cü il 9 avqust tarixdə Cavabdeh QSC-yə müqavilənin ləğvinə dair bildiriş ilə müraciət edərək, 2019-cu il 12 iyul tarixli icarə müqaviləsinin ləğv etmək istədiyini bildirmiş və ic arə obyektinin boşaldılaraq ona təhvil verilməsini xahiş etmişdir. İş üzrə məhkəmə icraatı a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
5. İddiaçı (bundan sonra – “iddiaçı”) 2025-ci il 15 yanvar tarixində Cavabdeh QSC-yə (bundan sonra – “cavabdeh”) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, 2019-cu il 12 iyul tarixli 3M-1001 saylı icarə müqaviləsinə əsasən cavabdehin istifadəsində olan ünvan 1 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin 140 kv.m sahəsinin boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi və dövlət rüsumu qismində ödənilmiş 100 manat məbləğində pulun cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
6. İddiaçı ərizəsində cavabdeh ilə iddiaçı arasında 2019-cu il 12 iyul tarixli 3M-1001 saylı icarə müqaviləsinin bağlandığı, icarə müqaviləsin ə əsasən ünvan 1 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin 140 kv.m sahəsinin cavabdehin istifadəsinə verilməsini, həmin müqavilə üzrə cavabdeh tərəfindən dəfələrlə müqavilə şərtlərinin pozulmasını və icarəçi öhdəliklərinin yerinə yetirməməsini, qeyd olunan icarə müqavilə üzrə ardıcıl olaraq beş ay icarə haqqının kəsrlərlə ödənildiyini, pretenziya və təkidlərdən sonra ödənişlərin icra edilməsini, eyni zamanda qeyd olunan icarə müqaviləsinin şərtlərinin indiki dövr üzrə icarəyə verəni əhəmiyyətli dərəcədə ağır vəziyyətə saldığını, icarə müqaviləsini ləğv etmək niyyətində olduğundan bunu bildirişlə bəyan etdiyini, mülki qanunvericiliyin tələblərinə əsasən bu mülkiyyətçinin hüququ olduğunu və bununla bağlı bildirişin təqdim etdiyini, müqaviləyə xitam verildiyi üçün qanunvericiliyin tələblərinə əsasən icarə obyektinin boşaldılaraq icarəyə verənə təhvil verilməsini, müqavilənin iddiaçı tərəfindən ləğv olunması və icarə obyektinin boşaldılaraq təhvil verilməsi barədə bildirişin cavabdehə 2024-cü il 14 avqust tarixdə poçt vasitəsi ilə təqdim olunduğunu, lakin cavabdehə təqdim olunmuş bildirişdən sonra icarə obyektinin boşaldılaraq mülkiyyətçiyə təhvil verilmədiyini, belə olan halda iddiaçı icarə obyektinin boşaldılaraq təhvil verilməsi barədə iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində olduğunu qeyd etməklə ərizəsini əsaslandırmışdır.
7. Cavabdeh etirazında bildirmişdir ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında 2019-cu il 12 iyul tarixdə bağlanmış və həmin tarixdə Bakı şəhəri 51 saylı notariat ofisində təsdiq edilmiş və 3M-1001 nömrə ilə reyestrdə qeydə alınıb informasiya s isteminə daxil edilmiş “icarə müqaviləsi”nə əsasən iddiaçının mülkiyyətində olan ünvan 2 ünvanında yerləşən obyekt 2019-cu il 1 avqust tarixindən 2029-cu il 31 iyul tarixinə qədər 10 il müddətinə aylıq icarə haqqı 1.511,63 manat olmaqla cavabdehin icarəsinə verilmişdir. Cavabdeh tərəfindən 2019-cu il 12 iyul tarixli “icarə müqaviləsi”nin müddəalarına mütəmadi olaraq ciddi əməl edilmiş, icarə haqqı müqavilədə nəzərdə tutulan müddətlərdə və məbləğdə iddiaçının hesabına ödənilmişdir. Yalnız Koronovirus (COVİD-19) pandemiyasının iqtisadiyyata, makroiqtisadi sabitliyə, ölkədə məşğulluq məsələlərinə və sahibkarlıq subyektlərinə mənfi təsiri ilə əlaqədar iddiaçı ilə əldə edilmiş şifahi razılığa əsasən “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsinin 4-cü hissəsinin “əmlakdan ist ifadənin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtləri və ya əmlakın vəziyyəti icarəçinin cavabdeh olmadığı səbəblər üzündən xeyli pisləşdikdə icarəçinin hüququ var ki, icarə haqqının azaldılmasını tələb etsin” müddəaları və “icarə müqavilə”sinin 27-ci bəndi rəhbər tutularaq 2020-ci ilin may, iyun, iyul, avqust, sentyabr aylarında cəmi 2.200 manat məbləğində icarə haqqı ona az ödənilmişdir. İddiaçı cavabdeh tərəfindən Koronovirus (COVİD-19) pandemiyasının yaratdığı zərərli nəticələrlə bağlı 2020-ci ilin may, iyun, iyul, avqust, sentyabr aylarında cəmi 2.200 manat məbləğində icarə haqqının ona az ödənilməsi ilə əlaqədar 2023-cü il 1 mart tarixinə kimi cavabdehə heç bir etirazını bildirməməklə və bununla da həmin tələblə bağlı susmaqla Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra – “MM”) müddəalarına əsasən bu faktla razılaşdığını ifadə etmişdir. Belə olduğu halda, iddiaçının cavabdeh tərəfindən Koronovirus (COVİD-19) pandemiyasının yaratdığı zərərli nəticələrlə bağlı 2020-ci ilin may, iyun, iyul, avqust, sentyabr aylarında cəmi 2.200 manat məbləğində icarə haqqının ona ödənilməsi tələbinin heç bir hüquqi əsası olmamışdır. Koronovirus (COVİD-19) pandemiyasının mənfi təsiri hamıya bəlli olan haldır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – “MPM”) 82.1-ci maddəsinə görə, hamıya bəlli olan hallar və ya faktlar mübahisə edilə bilməz və onların sübuta ehtiyacı yoxdur. Lakin iddiaçının Koronovirus (COVİD 19) pandemiyasının yaratdığı zərərli nəticələrlə bağlı 2020-ci ilin may, iyun, iyul, avqust, sentyabr aylarında cəmi 2.200 manat məbləğində icarə ha qqının yuxarıda göstərilən aylar üzrə azaldılmasına şifahi razılıq verməsindən imtina etməsi nəzərə alınaraq cavabdeh tərəfindən 2023-cü il 12 iyun tarixində “Ödəniş tapşırığı №8968” ilə 2.200 manat iddiaçıya ödənilmişdir.
8. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 2025-ci il 6 mart tarixli e-2-2(113)-1884/2025 nömrəli qətnaməsi ilə iddia təmin edilməmiş, ödənilmiş 100 manat dövlət rüsumunun iddiaçının özünə aid edilməsi qət edilmişdir (hakim – Ü.Həsənova).
9. Məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmişdir ki, tərəflər arasında 2019-cu il 12 iyul tarixdə icarə müqaviləsi bağlanmış, icarə sahəsi iddiaçı tərəfindən cavabdehə təhvil verilmiş, hazırda da cavabdehin sahiblik və istifadəsindədir.
10. İddiaçı cavabdeh tərəfindən müqavilənin şərtlərinin tam şəkildə icra edilmədiyi və müqavilə şərtlərinin iddi açının hazırkı vəziyyətini ağırlaşdırdığını bildirərək müqavilənin ləğv edilməsi və icarə obyektinin boşaldılaraq ona təhvil verilməsi barədə cavabdehə 2024-cü il 9 avqust tarixdə pretenziya ünvanlamışdır. Hazırda isə iddiaçı icarə obyektinin boşaldılaraq ona təhvil verilməsini xahiş edir.
11. Cavabdeh iddiaya qarşı etiraz etmiş, müqavilənin ləğv edilməsi üçün hər hansı əsas olmadığını bildirmişdir.
12. Belə ki, iddiaçı iddia ərizəsində qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsini tələb etsə də, materiallardan müəyyən edilmişdir ki, icarə müqaviləsi 10 il müddətinə bağlanmış, müqavilə müddətinin sonunun 2029-cu il 31 iyul tarix olması tərəflər arasında razılaşdırılmışdır.
13. Hazırda müqavilə müddəti bitmədiyi, müqavilənin özündə müqavilənin icarəyə verən (iddiaçı) t ərəfindən birtərəfli qaydada ləğv edilməsi imkanı nəzərdə tutulmadığı, müqavilənin ləğvinə qarşı tərəfin razılığı olmadığı, habelə müqavilə şərtlərinin cavabdeh tərəfindən əhəmiyyətli dərəcədə pozuntusuna yol verilmədiyi üçün hazırkı iddia tələbi təmin edilə bilməz.
14. İcarə müqaviləsinin özündə icarəyə verən tərəfindən müqavilənin birtərəfli ləğvi imkanı nəzərdə tutulmamışdır.
15. Müqavilə bağlanarkən onun bütün mühüm şərtləri, o cümlədən icarə haqqı tərəflər arasında razılaşdırılmış, iddiaçı 10 il müddətinə (2019-cu il 1 avqust – 2029-cu il 31 iyul) özünə məxsus icarə sahəsinin icarəçiyə icarəyə verilməsinə razılıq vermişdir.
16. Müqavilənin 18-ci bəndində göstərilmiş müddəa isə icarəçiyə aid olmaqla mütləq deyil, dispozitiv imkan kimi nəzərdə tutulmuş, müqavilənin digər bəndlərində isə icarəyə verən tərəfindən müqavilənin birtərəfli qaydada ləğv edilməsi imkanı nəzərdə tutulmamışdır.
17. Beləliklə, iddia tələbi mülki dövriyyə sabitliyinin, onun iştirakçılarının hüquqlarının və qanuni mənafelərinin qorunması, habelə MM-in 4 və 6-cı maddələrində öz əksini tapmış mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə əməl etmək baxımından təmin edilməməlidir.
18. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni İnsan Hüquqları üzrə Avropa Məhkəməsinin “Delcourt Belçikaya qarşı iş” üzrə 1970-ci il 17 yanvar tarixli, “Piersack Belçikaya qarşı” iş üzrə 1982-ci il 1 oktyabr tarixli, “X3” qarşı iş üzrə 1984-cü il 26 oktyabr tarixli Qərarlarına, MM-in 1.2, 421.1, 421.2, 422.1, 422.2, 422.4, 423.2 maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
19. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, həmin qətnamənin ləğv, iddia tələbinin təmin edilməsini xahiş etmişdir. b) Apellyasiya instansiya məhkəməsindəki icraat
20. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 18 iyun tarixli 2-2(103)-565/2025 nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin olunmamış, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (sədrlik edən – T.Mahmudova, hakimlər – Z.Şirinov, L.Əliyeva).
21. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, iddiaçı icarəyə verən kimi icarəçinin öhdəliklərini yerinə yetirməməsi ilə bağlı sübut təqdim etməmişdir.
22. İcarə haqqının ödənilməməsi ilə bağlı məhkəmə kollegiyası bildirmişdir ki, iddiaçı cavabdeh tərəfindən icarə haqqı üzrə ödənişlərin edilməməsini bildirsə də, o, yalnız ümumi ifadələrlə kifayətlənmiş və bu ödənişlərin hansı müddət ərzində edilm əməsi və ödənilməyən icarə haqqı ilə bağlı sübut təqdim etməmişdir. Bu xüsusatda kollegiya qeyd etmişdir ki, icarə haqqının ödənilməməsi özlüyündə icarə müqaviləsinin birtərəfli qaydada xitam verilməsi üçün əsas ola bilməz, bunun üçün ödənilməyən icarə haqqı məbləği müəyyən həddə çatmalıdır. Yalnız cavabdehin özü etiraf etmişdir ki, Koronovirus (COVİD19) pandemiyası dövründə müəyyən ödənişlər etməmiş, lakin tərəflər arasında şifahi razılaşmaya görə həmin dövr üçün müvafiq güzəştlər tətbiq edilmiş və iddiaçı bu halı mübahisələndirməmişdir. Bu baxımdan, iddiaçı MM-in 685.2-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsini birtərəfli qaydada ləğv etmək hüququ yaranmamışdır.
23. Həmçinin məhkəmə kollegiyası iddiaçının razılaşdırılmış icarə haqqının onu ağır vəziyyətə salması ilə bağlı dəlilini də əsaslı hesab etməmişdir. Mülki dövriyyənin sabitliyini təmin edən ən vacib prinsiplərdən biri “müqavilələr icra olunmalıdır” (pacta sunt servanda) prinsipidir. Həmçinin tərəflər arasında azad şəkildə razılaşdırılmış müqavilənin və onun şərtlərinin icrası həmçinin “tərəflərin muxtariyyəti” prinsipi baxımından da önəmlidir. Belə ki, mülki qanunvericilikdə müqavilə tərəflər arasında məhz iradə ifadələri nəticəsində yaranan razılaşmadır. Bu baxımdan, mülki qanunvericilik müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğvi ilə bağlı məsələlərin ilk növbədə tərəflər arasında razılaşma əsasında həll edilməsini təsbit etmişdir. Şərh edilənlərə əsaslanaraq məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, həm mülki dövriyyənin sabitliyi, həm də müqavilə azadlığı prinsipi baxımından məhkəmə tərəflər arasında müqavilənin ləğvinə və dəyişdirilməsinə qiymət verərkən məhdud müdaxilə etməlidir. Həmçinin kollegiya hesab etmişdir ki, hazırkı halda müqavilə üzrə icarə haqqının aşağı olması şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi olmadığından müqavilənin ləğvi üçün əsas ola bilməz. İcarə haqqının mövcud bazar dəyərinə uyğunlaşdırılması və icarə haqqının real bazar dəyərinin müəyyən etmək ilk növbədə iddiaçının kommersiya subyekti kimi öz üzərinə düşür. Belə ki, sahibkarlıq fəaliyyəti şəxsin müstəqil surətdə həyata keçirdiyi, əsas məqsədi əmlak istifadəsindən, malların istehsalından və (və ya) satışından, işlər görülməsindən və ya xidmətlər göstərilməsindən mənfəət (fərdi sahibkarlar tərəfindən gəlir) götürülməsi olan fəaliyyətdir. Başqa sözlə, sahibkarlıq fəaliyyətinin üç xüsusiyyəti var: müstəqillik, mənfəət götürmək məqsə di və fəaliyyətin iqtisadi xarakterli olması.
24. İddiaçı sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan subyekt kimi, müqaviləni bağlayarkən, icarə haqqını özü müstəqil şəkildə və ya digər vasitələrlə (bazar araşdırması, qiymətləndirici cəlb etmək və s.) müəyyən edə bilərdi. Digər tərəfdən, tərəflər arasında müqavilədə qeyd edilmişdir ki, “…müqavilənin müddəti bitəndən sonra icarə haqqı ümumi iqtisadi vəziyyətə, Bakı şəhərində və ayrılıqda həmin icarə obyektinin yaxınlığında bənzər icarə obyektlərinin icarə haqqına uyğun olaraq dəyişdirilə bilər (artım və ya azala bilər)”. İddiaçı müqavilə bağlayarkən bu şərtin yalnız müqavilənin müddəti bitəndən sonra deyil, müqavilə dövrü ərzində də olmasını qarşı tərəfdən tələb edə bilərdi. Bu baxımdan, iddiaçı həm müqavilə bağlayarkən icarə haqqını düzgün müə yyən etmədiyi, həm də icarə müqaviləsinin şərtini düzgün tərtib etmədiyi üçün kommersiya subyekti kimi lazımı sayıqlıq göstərməmişdir. Bu kontekstdə kollegiya qeyd etmişdir ki, məhkəmə pozulmuş hüququn bərpası institutudur və kommersiya subyekti olan iddiaçının nöqsanlarını düzəltmək vəzifəsi yoxdur. Kollegiya vurğulamağı zəruri hesab etmişdir ki, Konstitusiyada “azad sahibkarlığa təminat” məhz təminatdır və Azərbaycan Respublikasının sahibkarların daşımalı olduğu riskləri onlarla birgə bölüşdürülməsi kimi şərh edilə bilməz.
25. Apellyasiya instansiyası məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 15, 59, MM-in 5.3, 385, 404, 421.1, 422.1, 425, 685.1, 685.2, 685.4, 700.1, 700.3-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “"xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyasının 2017-ci il 15 sentyabr tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 2018-ci il 11 iyun tarixli, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun 2023-cü il 29 mart tarixli, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 422-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” 2018-ci il 7 sentyabr tarixli, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 133.1-ci maddəsinin Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin 2004-cü il 2 0 sentyabr tarixli Qərarlarına, MPM-in 14.2, 77.1, 88, 217.3, 385-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
26. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək, həmin qətnaməsinin ləğv, iddia tələbinin təmin edilməsini xahiş etmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
27. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 13-cü maddəsinin İ hissəsi, 29, “İnsan hüquqları haqqında Ümumi Bəyannamə”nin 17, MM-in 17.1, 691.1.3-cü maddələri üzrə - Torpaq sahələrinin, otaqların və ya rəsmi reyestrdə qeydə alınmış gəmilərin kirayəsi müqaviləsi üzrə hüquq münasibətlərində müqavilənin ləğvinə kirayə haqqı aylar və ya daha uzun zaman hissələri üzrə hesablanarkən müqavilənin ləğvinə dair bildiriş növbəti aydan sonrakı ayın axırı üçün qüvvəyə minməklə təqvim ayının birinci iş günü verildikdə yol verilir. Bununla bağlı cavabdehə bildiriş göndərilmiş, müddət gözlənilmiş, lakin cavabdeh iddiaçının mülkiyyət hüquqlarını pozmağa davam edir. Məhkəmə tərəfindən iddiaçının hüquqlarının məhdudlaşdırılması, hüquqlarının pozulması müəyyən olunsa da, cavabdehin mənafeyinə uyğun qətnamə qəbul olunmuşdur. Cavabdeh öz marağına uyğun tərtib etdirdiyi icarə müqaviləsi əsasında iddiaçını demək olar ki, əmlak üzərində bütün hüquqlardan məhrum etmişdir.
28. MPM-in 4.1, 9, 14, 77.1, 88, 189, 217.3, 218.1, 220.4, 403.1, 417.1.4, 418.1-ci maddələri və Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Plenumunun 2005-ci il 24 noyabr tarixli “məhkəmə qətnaməsi haqqında” 4 saylı qərarının 2.4-cü bəndi üzrə Məhkəmə sübutların obyektiv qiymətləndirməsini təmin etməmişdir. Məhkəm ə ədalət mühakiməsinin faktlar əsasında həyata keçirilməsi prinsipini pozmuş, qanunvericiliyin tələblərinə məhəl qoymayaraq iddiaçının və vətəndaşların hüquq və mənafelərinə toxunan qətnamə çıxarmışdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
29. Cavabdeh tərəfindən kassasiya şikayətinə qarşı etiraz verilərək şikayətin təmin olunmaması, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması xahiş edilmişdir. Kassasiya baxışının hədləri
30. İş üzrə apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün hazırkı icraat çərçivəsində məhkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı tam olaraq yoxlanılacaqdır (MPM-in 403 və 416-cı maddələri).
31. Kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları yoxlanılmasa da apelyasiya instansiyası məh kəməsinin maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq edib etməməsini yoxlayarkən hüquqi məsələlərin düzgün qiymətləndirilməsi üçün işin faktiki hallarının nəzərə alınması və onlara istinad olunması zəruridir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına istinad etməsi faktiki halların yoxlanılması və araşdırılması kimi qiymətləndirilməməlidir. Tətbiq edilən hüquq
32. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə
15. İqtisadi inkişaf və dövlət İ. Azərbaycan Respublikasında iqtisadiyyatın inkişafı müxtəlif mülkiyyət növlərinə əsaslanaraq xalqın rifahının yüksəldilməsinə xidmət edir. İİ. Azərbaycan dövləti bazar münasibətləri əsasında sosial yönümlü iqtisadiyyatın inkişafına şərait yaradır, azad sahi bkarlığa təminat verir, iqtisadi münasibətlərdə inhisarçılığa və haqsız rəqabətə yol vermir.” “Maddə
59. Azad sahibkarlıq hüququ İ. Hər kəs öz imkanlarından, qabiliyyətindən və əmlakından sərbəst istifadə edərək təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə azad sahibkarlıq fəaliyyəti və ya qanunla qadağan edilməmiş digər iqtisadi fəaliyyət növü ilə məşğul ola bilər. İİ. Dövlət sahibkarlıq sahəsində yalnız dövlət maraqlarının, insan həyatının və sağlamlığının müdafiəsi ilə bağlı tənzimləməni həyata keçirir.”
33. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə
5. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri... 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.” “Maddə
385. Öhdəlik anla yışı 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. 385.2. Öz məzmunundan və xarakterindən asılı olaraq, öhdəlik tərəflərdən hər birinin üzərinə istər müqavilə münasibətləri zamanı, istərsə də belə münasibətlərdən sonra digər tərəfin hüquqlarına və əmlakına xüsusi qayğı göstərmək vəzifəsini qoya bilər.” Maddə
404. Müqavilənin təfsiri 404.1. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtlər i və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. 404.2. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır. 404.3. Əgər müqavilənin ayrı-ayrı ifadələri müxtəlif cür təfsir edilə bilərsə, müqaviləni bağlamış tərəflərin yaşayış yerində adətən qəbul olunmuş mənaya üstünlük verilir. Tərəflərin yaşayış yerləri müxtəlif olduqda, akseptantın yaşayış yeri həlledici sayılır. 404.4. Müqavilədə bir-birini istisna edən və ya çoxmənalı ifadələr olduqda, müqavilənin məzmununa digərlərindən daha çox uyğun gələn mənaya üstünlük verilməlidir. 404.5. Qarışıq müqavilələr təfsir edilərkən, icranın mahiyyətinə daha yaxın olan və ona uyğun gələn müqavilələr haqqınd a normalar tətbiq edilir. “Maddə
421. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi əsasları 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür....” “Maddə
422. Şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi 422.1. Tərəflərin müqavilə bağlayarkən əsas götürdükləri şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və ya onun mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, onun dəyişdirilməsinə və ya ləğv edilməsinə əsas verir. Şəraitin dəyişməsi o halda əhəmiyyətli sayılır ki, əgər tərəflər bu dəyişməni ağlabatan şəkildə əvvəlcədən görə bilsəydilər, müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənən şərtlərlə bağlay ar və ya ümumiyyətlə, bağlamazdılar. Tərəflərin müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürlərinin yanlış çıxması şəraitin dəyişməsinə bərabər tutulur....” “Maddə
425. Öhdəliklərin icrası zamanı vicdanlılıq 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. 425.2. Öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoy a biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər.” “Maddə
685. Kirayəyə verənin hüquqi müdafiə vasitələri 685.1. Əgər kirayəçi və ya onun kirayəyə götürdüyü əşyanı istifadəyə verdiyi hər hansı digər şəxs kirayəyə verənin xəbərdarlığına baxmayaraq müqaviləyə uyğun olmayan və kirayəyə verənin hüquqlarını əhəmiyyətli dərəcədə pozan istifadəni davam etdirirsə, o cümlədən əşyanı üçüncü şəxsin qeyri-hüquqi istifadəsində saxlayırsa və ya təhlükəyə məruz qoyursa, bununla da özünün vicdanlı kirayəçi vəzifələrini pozursa, kirayəyə verən kirayə müqaviləsini xəbərdarlıq müddətini gözləmədən ləğv edə bilər. Kirayəçi müqavilənin ləğvinə dair bildiriş vermək əvəzinə neqator iddiası da irəli sürə bilər. 685.2. Kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini aşağıdakı hallarda ləğv edə bilər: 685.2.1. kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə; 685.2.2 ikidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə.... 685.4. Kirayəyə verilmiş yaşayış otağına bu Məcəllənin 685.2-ci maddəsindən əlavə, aşağıdakı göstərişlər tətbiq edilir: 685.4.1. bu Məcəllənin 685.2.1-ci maddəsində nəzərdə tutulan halda əmlak kirayəsi haqqının ödənilməmiş hissəsi yalnız bir aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğindən yüksək olduqda əhəmiyyətli sayılır (lakin yaşayış otağı yalnız müvəqqəti istifadə üçün kirayəyə verilirsə, bu, tətbiq edilmir); 685.4.2. əgər əmlak kirayəsi haqqının vaxtında ödənilməməsi nəticəsində otaqdan çıxarma hüququ haqqında və kirayəyə verə nin bu Məcəlləyə uyğun icra edilməli digər hüquqları haqqında iş icraata qəbul edildikdən sonra bir ay başa qurtaranadək kirayəyə verən təmin edilərsə və ya onu təmin etmək vəzifəsini hər hansı dövlət orqanı öz öhdəsinə götürərsə, müqavilənin ləğvinin qüvvəsi yoxdur; 685.4.3. kirayəyə verənin ziyanına olaraq bundan kənaraçıxmalar barəsində razılaşmanın qüvvəsi yoxdur.” “Maddə
700. İcarə müqaviləsi 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.... 700.3. Əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəl mirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.”
34. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin müvafiq müddəalarında aşağıdakılar nəzərdə tutulur: “Maddə
14. İş üzrə məhkəmə baxışının prinsipləri... 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir....” “Maddə
77. Sübut etmə vəzifəsi 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir....” “Maddə
88. Sübutların qiymətləndirilməsi Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxd ur.”...” “Maddə
416. Kassasiya instansiyasında işə baxmanın hədləri 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.” Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
35. Məhkəmə kollegiyası iddiaçının kassasiya şikayətinin dəlillərini aşağıdakı səbəblərdən əsassız hesab edir.
36. İş materiallarından görünür ki, kassasiya şikayətində göstərilən dəlillərin böyük hissəsi ilə oxşarməzmunlu dəlillər apellyasiya icraatında da bildirilmiş, apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin dəlilləri cavablandırmış, iş üzrə gəldiyi nəticəni ətraflı şəkildə əsaslandırmışdır.
37. Kassator özünün kassasiya şikayətində apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticəni əlavə tutarlı dəlillərlə təkzib edə bilməmişdir.
38. Məhkəmə kollegiyası həmin nəticə ilə və məhkəmənin əsaslandırması ilə razılaşdığından kassasiya şikayətinin sözügedən dəlilləri üzrə təkrar hüquqi dəyərləndirmə aparmağa prosessual qənaət prinsipi baxımından lüzum görmür, cavabdehin öz marağına uyğun tərtib etdirdiyi icarə müqaviləsi əsasında iddiaçını demək olar ki, əmlak üzərində bütün hüquqlardan məhrum etməsinə dair dəlil üzrə aşağıdakıları bildirir.
39. Mülki hüququn təməl (fundamental) prinsipləri ndən biri tərəflərin iradə sərbəstliyi və müqavilə azadlığı prinsiplərinin mahiyyəti ondan ibarətdir ki, mülki dövriyyənin hər bir subyekti öz maraqlarına uyğun və sərbəst şəkildə digər subyektlə qarşılıqlı razılıq əsasında qanuna zidd olmayan forma və məzmunda istənilən müqavilə bağlayaraq hüquqlar əldə edir və öz üzərinə müəyyən öhdəliklər götürür (MM-in 6.1, 6.1.2, 6.1.5, 6.2, 390.1, 390.2, 390.5 – bax § 33). Bu müqavilələr qüvvəyə mindikdən sonra isə razılşamanın şərtləri artıq onu imzalamış tərəflər üçün imperativ (məcburi) xarakter almış olur.
40. Hazırkı halda, cavabdehin icarə müqaviləsini, dəlildə iddia olunduğu kimi, öz marağına uyğun tərtib etdiyi fərz edilsə belə, iddiaçı əmlakın mülkiyyətçisi və icarəyə verən olaraq həmin müqaviləni imzalamamaq və ya fərqli şərtlərlə imzalamaq səlahiyyətinə malik idi. Buna baxmayaraq iddiaçı heç bir məcburiyyət olmadan müqaviləni hazırkı məzmunda imzalamış və hazırkı icarə şərtləri ilə razılaşmışdır.
41. MM-in 5.3, 560.1, 560.2, 560.3 və 560.3.4-cü maddələrinin (bax § 33) məzmunundan aydın olur ki, mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar. Mülki hüquqlar hüquqa uyğun həyata keçirilməlidir. Hüquqdan yalnız başqalarına ziyan vurmaq məqsədi ilə istifadə edilməsi yolverilməzdir. Hüquqdan sui-istifadəyə yol verilmir, bu əsas üzərində həyata keçirilən razılaşmalar və hərəkətlər isə etibarsızdır. Digər tərəfin güvəndiyi və güvənmiş olduğu əvvəlki rəftara zidd hüququn həyata keçirilməsi hüquqdan sui-istifadə hesab edilir.
42. İcarəçinin könüllü surətdə müqavilə bağlayaraq oradakı icarə şərtlərinə razılıq verməsi və bundan sonrakı dövrdə tərəflər arasında münasibətlərin eyni şərtlərlə davam etməsi icarəçidə qarşı tərəfin etibarlı tərəfdaş olmasına güvən və etimad yaradır və bu inam nəticəsində icarəçi arxayınlıqla öz hüquqlarından müqaviləyə uyğun şəkildə yararlanmağa davam edir.
43. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, sahibkarlıq subyekti olan icarəçi hər hansı kobud pozuntuya yol vermədiyi halda, digər sahibkarlıq subyekti olan icarəyə verənin müqavilə müddəti başa çatmadan birtərəfli qaydada icarəyə son qoyması heç bir halda işgüzar münasibətlərin ruhuna uyğun gələn vicdanlı hərəkət kimi qiymətləndirilə bilməz; icarəyə verənin belə hərəkəti əslində icarəçinin güvəndiyi və güvənmiş olduğu əvvəlki rəftara zidd hüququn həyata keçirilməsinə, yəni hüquqdan su i-istifadə halının mövcudluğuna dəlalət edir.
44. Hazırkı halda da cavabdehin icarəçi kimi hər hansı kobud pozuntuya yol verdiyi işə faktiki hallar üzrə baxan məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilməiyindən iddiaçının hərəkətləri vicdanlılıq prinsipinin pozulması və öz hüququndan sui-istifadə halına yol verilməsi kimi dəyərləndirilə bilər.
45. Ümumiyyətlə, MM-in 421-ci və digər aidiyyəti normalarının, eləcə də onların şərhinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 2023-cü il 29 mart tarixli Qərarında göstərilmişdir ki, “Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsində sadalanan iki əsasdan birinin olduğu halda (digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə (və ya müqavilədə) nəzərdə tutulan digər hallarda) müqavilənin ləğv edilməsi məhkəmədənkənar qaydada baş verir... O da nəzərə alınmalıdır ki, qanunvericilikdə xüsusi bir qayda nəzərdə tutulmadığı halda, istər müqavilənin ləğv edilməsi, istər müqavilədən imtina, istərsə də öhdəliyin icrasından imtina bir tərəfin iradə ifadəsinin digər tərəfə bildirilməsi ilə həyata keçirilir... İradə ifadəsinin qarşı tərəfə bildirilməsi ilə müqavilə ləğv edilmiş hesab edilir və bu ləğvetmənin həyata keçirilməsinin ümumi formasıdır”.
46. Bununla belə, həmin Qərarda mübahisə halında müqavilənin ləğvi ilə bağlı iddia qaldırmaq imkanı və məhkəmənin belə iddiaya baxmaq səlahiyyəti istisna edilməmişdir.
47. Ona görə ki, müqavilənin əhəmiyyətli dərəcədə pozulmasına görə birtərəfli qaydada məhkəmədənkənar ləğvinin mümkün sayılması, bütün hallarda bildiriş göndərildiyi andan müqavilənin ləğv edilməsi anlamına gəlmi r. Bir çox halda müqavilənin ləğvi barədə iradə ifadəsini kontragent qəbul etmir, müqavilənin ləğvi üçün əsasların olmadığını (ləğvetmənin müqaviləyə, yaxud qanuna uyğun həyata keçirilmədiyini və s.) bildirir və həmin xüsusatlarla bağlı mübahisə yaranır. Bu hallarda ortaya çıxan mübahisəni məhkəmə həll etməlidir.
48. Məhkəmənin həmin məsələni həll etməsi, “müqaviləni məhkəmənin ləğv etməsi”, yəni ləğvin məhkəmə qərarı ilə yaranması anlamına gəlmir. Belə ki, məhkəmə işin hallarına görə müqavilənin ləğvinin qanunvericilikdə nəzərdə tutulan əsaslarla və qaydada gerçəkləşib-gerçəkləşmədiyini təsbit edir. Müqavilənin həqiqətən də məhkəmədənkənar ləğv olunduğunu müəyyən etdikdə məhkəmə, bu hüquqi faktın hansı andan yarandığını əsaslandırır, əgər varsa müqavilənin ləğvindən asılı olan digər tələb ləri həll edir. Birtərəfli iradə ifadəsi ilə müqavilənin ləğv edilmədiyi təsbit olunduqda isə məhkəmə bu barədə əsaslandırmış qənaətini ortaya qoyaraq ləğv faktına söykənən tələbləri rədd edir.
49. Bu baxımdan, hər hansı mübahisəli hüquqi hadisənin (o cümlədən müqavilənin ləğvinin) baş verib-vermədiyinin müəyyən edilməsi barədə məhkəmə aktı bir təsbit qərarıdır.
50. Hazırkı işdə isə iddiaçı cavabdehə müqavilənin birtərəfli qaydada ləğvinə dair bildiriş göndərməklə icarə müqaviləsini ləğv edilmiş hesab etdiyindən yalnız icarə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsinə dair iddia tələbi irəli sürmüşdür.
51. Halbuki işə baxan məhkəmələr haqlı olaraq belə nəticəyə gəlmişlər ki, mübahisəli müqavilənin ləğvi üçün heç bir hüquqi əsas mövcud deyildir.
52. Belə olan halda, yəni mübahisəli icarə müqaviləsinin ləğvinə dair iddia tələbi mövcud olmadığından, müqavilənin məhkəmədənkənar birtərəfli qaydada qanuni ləğvi isə hazırkı işə baxan məhkəmələr tərəfindən təsbit olunmadığından mübahisəli icarə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsinə dair hazırkı iddia tələbi heç bir halda təmin edilə bilməz.
53. Yuxarıda göstərilənləri ümumiləşdirərək məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi iş üzrə nəticəyə gələrkən kassasiya şikayətindəki dəlillərdə göstərilmiş hüquq pozuntularına, habelə qətnamənin ləğvinə səbəb ola bilən kobud prosessual hüquq pozuntularına yol verməmiş, tam hüquqlu məhkəmə kimi işdə olan sübutları qiymətləndirərkən MPM-in 14.2, 77.1 və 88-ci maddələrinin tələblərin ə (bax § 34) əməl etmiş, qanunu düzgün tətbiq etmiş, MPM-in 217.1-ci maddəsinə (bax § 34) uyğun olaraq qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etmişdir.
54. Odur ki, kassasiya şikayəti təmin edilməməli, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 18 iyun tarixli 2-2(103)-565/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
55. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 417-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALİR: İddiaçının kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının 2025-ci il 18 iyun tarixli 22(103)-565/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.