Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-1346/2025 22.01.2026 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ X1 Şirinovun sədrliyi və məruzəsi ilə, X2 və X4 ibarət tərkibdə, İsamyılova Elnarə Məyiş qızının katibliyi, İddiaçı, İddiaçının vəkili Vəkil1 iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh qarşı “kredit müqaviləsi üzrə pulun tutulması, tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi” dair kommersiya işi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli e-2-2(113)-956/2025 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən kommersiya mübahisəsinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi İşin halları
1. “5 iyun 2021-ci il tarixli kredit müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik münasibəti yaranmış, iddiaçı 200 000 ABŞ dolları, yəni Mərkəzi Bankın müəyyən etdiyi məzənnə ilə 340 000 manat məbləğində pul vəsaitinə mülkiyyət hüququnu cavabdehə verməyi, cavabdeh isə aldığı pul vəsaitini xx.xx.2022-ci il tarixədək faizsiz olaraq iddiaçıya qaytarmağı öhdəsinə götürmüşdür.
2. Kredit müqaviləsi üzrə 200 000 ABŞ dolları (340 000 manat) məbləğində pul xx.xx.2021-ci il tarixdə iddiaçı tərəfindən xüsusi notarius X3 "xxxx" ASC-nin 4 saylı filialında olan hesabına köçürülmüşdür.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
3. İddiaçı Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı Şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2021-ci il tarixli kredit müqaviləsi üzrə 200 000 ABŞ dolları, yəni Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının təyin etdiyi məzənnə ilə 340 000 manat məbləğində pulun və ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 630 manat, ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi barədə bildirişin qeydə alınması üçün ödənilmiş xərcin əvəzi olaraq 51 manat, vəkilə ödənilmiş xərcin əvəzi olaraq 300 manat məbləğində pulun cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması, bütün tələblərin fərdi mülkiyyət hüququ ilə cavabdehə məxsus olan ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 141,1 kv.m olan bağ evinə və ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 0,02083 ha olan torpaq sahəsinə yönəldilməsi, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin 400 000 manat müəyyən edilməsi, həmin əmlakların açıq hərracdan satılması və onların satışından əldə olunmuş pul vəsaiti hesabına xx.xx.2021-ci il tarixli kredit müqaviləsi üzrə cəmi 340 981 manat pulun iddiaçıya ödənilməsi, ipoteka predmeti olan adıçəkilən əmlaklara tutma yönəldikdən və əmlaklar satıldıqdan sonra ən geci 1 ay ərzində özü tərk etmədikdə cavabdehin oradan çıxarılması və əmlakların boşaldılması, ipoteka predmetləri açıq hərracdan satılmaqla əldə edilmiş vəsait qeyd olunan kredit müqaviləsi üzrə borcun ödənilməsi üçün yetərli olmazsa, qalan borcun ümumi qaydada cavabdehdən tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
4. İddianın faktiki əsası olaraq göstərilmişdir ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanılmış xx.xx.2021-ci il tarixli kredit müqaviləsinə əsasən xx.xx.2022-ci il tarixədək 200 000 ABŞ dolları, yəni Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının təyin etdiyi məzənnə ilə 340 000 manat məbləğində pul vəsaiti cavabdehə kredit verilmişdir. Həmin kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərin icrasının təminatı olaraq, tərəflər arasında bağlanılmış xx.xx.2021-ci il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən, ipoteka qoyanın mülkiyyətində olan ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 141,1 kv.m olan bağ evi və ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 0,02083 ha olan torpaq sahəsi iddiaçı qarşısında girov qoyulmuş və həmin əmlakların ipoteka yüklülüyü xx.xx.2021-ci il tarixdə ********** nömrə ilə reyestrdə qeydə alınmışdır. Lakin Cavabdeh tərəfindən kredit müqaviləsinin şərtlərinə vaxtında və lazımi qaydada əməl edilməmişdir. Belə ki, kredit müqaviləsi üzrə ödənişlər hazıra qədər qərəzli olaraq cavabdeh tərəfindən icra edilməmiş və belə vəziyyət kredit müqaviləsi üzrə borcun tam şəkildə geri tələb edilməsinə əsas vermişdir. Cavabdehin bu günə olan borcu 200 000 ABŞ dolları, yəni Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının təyin etdiyi məzənnə ilə 340 000 manat təşkil edir.
5. İddia ərizəsində iddianın maddi hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra Mülki Məcəllə) 279, 295, 385.1, 442, 445-ci və s. maddələri, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 34.1.1, 39.1, 59.3-cü və s. maddələri göstərilmişdir.
6. Bakı Şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli e-2(006) 3633/2024 nömrəli qərardadı ilə işin aidiyyəti üzrə baxılması üçün Bakı Kommersiya Məhkəməsinə göndərilməsi qərara alınmış, iş materialları xx.xx.2024-cü il tarixdə məhkəməyə daxil olmuşdur.
7. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra Mülki Prosessual Məcəllə) 154-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada və müddətdə iddia ərizəsinə yazılı etiraz məhkəməyə daxil olmamışdır.
8. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli e-2-2(113)-956/2025 nömrəli qərardadı ilə iddia tələbinin “ipoteka predmeti olan ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 141,1 kv.m olan bağ evinə tutma yönəldikdən və əmlak satıldıqdan sonra ən geci 1 ay ərzində özü tərk etmədikdə cavabdehin oradan çıxarılması və əmlakın boşaldılması” hissəsində iş üzrə icraata xitam verilməsi qərara alınmışdır.
9. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli e-2-2(113)-956/2025 nömrəli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilərək, İddiaçı ilə Cavabdeh arasında bağlanmış xx.xx.2021-ci il tarixli kredit müqaviləsi üzrə 200 000 ABŞ dolları məbləğində pul (tutulduğu anda Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankı tərəfindən müəyyən edilmiş ABŞ dollarının manata nisbətən məzənnəsi nəzərə alınmaqla Azərbaycan manatı ekvivalenti ilə) Cavabdeh tutularaq İddiaçı ödənilməsi,ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 630 manat, ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi barədə bildirişin qeyd alınması üçün ödənilmiş xərcin əvəzi olaraq 51 manat məbləğində pul Cavabdeh tutularaq İddiaçı ödənilməsi,tutma Cavabdeh mülkiyyət hüququ ilə məxsus Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Ləhiş bağ sahəsində yerləşən ümumi sahəsi 141,1 kv.m. olan 4999 saylı bağ evinə ilkin satış qiyməti 500000 manat müəyyən edilməklə yönəldilərək həmin əmlak açıq hərracda satılması,əmlakın satışdan əldə olunmuş vəsait xx.xx.2021-ci il tarixli kredit müqaviləsi üzrə 200 000 ABŞ dolları məbləğində (tutulduğu anda Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankı tərəfindən müəyyən edilmiş ABŞ dollarının manata nisbətən məzənnəsi nəzərə alınmaqla Azərbaycan manatı ekvivalenti ilə) borcun, ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 630 manat, ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi barədə bildirişin qeyd alınması üçün ödənilmiş xərcin əvəzi olaraq 51 manat pulun ödənilməsinə yönəldilməsi,ipoteka predmetinin satışından əldə olunan vəsait xx.xx.2021-ci il tarixli kredit müqaviləsi üzrə 200 000 ABŞ dolları məbləğində (tutulduğu anda Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankı tərəfindən müəyyən edilmiş ABŞ dollarının manata nisbətən məzənnəsi nəzərə alınmaqla Azərbaycan manatı ekvivalenti ilə) borcun, ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 630 manat, ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi barədə bildirişin qeyd alınması üçün ödənilmiş xərcin əvəzi olaraq 51 manat pulun əvəzinin tam ödənilməsi üçün kifayət etmədikdə, qalan məbləğ Cavabdeh tutularaq İddiaçı ödənilməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir.
10. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2- 2(113) 956/2025 saylı 14 oktyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsinin ləğv edilməsi, iddianın təmin olunmaması barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
APELLYASİYA ŞİKAYƏTİNİN VƏ ONA QARŞİ ETİRAZİN DƏLİLLƏRİ, MƏHKƏMƏ İCRAATİ İŞTİRAKÇİLARİNİN İZAHATLARİ
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
11. Apellyasiya şikayəti belə əsaslandırılmışdır ki, birinci instansiyası məhkəməsi “İpoteka haqqında” qanunun 39.3-cü maddəsinin tələblərini kobud şəkildə pozularaq, ipoteka obyektlərinin ilkin satış qiymətinə dair cavabdehin narazılığını, məhkəmədə əmlakın bugünə olan bazar qiymətinin müəyyənləşdirilməsi barədə təqdim edilmiş vəsatətlərini nəzərə alınmamış, ipoteka obyektlərinin ilkin satış qiymətini müəyyənləşdirmək üçün tək mütəxəssis rəyi almaqla kifayətlənmişdir. Halbuki, həmin əmlaklar qiymətləndirilərkən əvvəlki üç ay ərzində alınan əmlaka uyğun əmlakın notariat qaydada təsdiq edilmiş alqı-satqı müqavilələrində göstərilmiş 3 ən yüksək qiymətin orta göstəricisi əsasında müəyyən edilir. Hazırkı iş üzrə də məhkəmə tərəfindən rəylər alınmasını müəyyən etmək mümkün olmamışdır. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilə üzrə pretenziya qaydalarına riayət edib etməməsi iş materialları ilə müəyyən olunmur. Hazırki tələbində 36 ay müddətinə bağlanmış müqavilə üzrə iddiaçı vaxtından əvvəl borcunu tələb etmişdir. İddiaçı tam borcunu tələb etməklə mahiyyətcə müqaviləni vaxtından əvvəl ləğv etməyi xahiş etmişdir. Lakin iddiaçı müqaviləni vaxtından əvvəl ləğv etmək və ya dəyişdirmək barədə qarşı tərəfə məlumat verməmişdir. İddiaçı tərəfindən borcun vaxtından əvvəl tələb edilməsi barədə qarşı tərəfə bildiriş təqdim edilməsi iş materiallarından görünmür. Beləliklə, müəyyən edilmişdir ki, Qanunda nəzərdə tutulmuş qaydada mübahisənin məhkəməyə qədər nizama salınmasına riayət edilməsinə dair sübut təqdim edilməmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi bank tərəfindən hesablamaların düzgün aparıl-aparılmadığını araşdırmamış, əsaslandırmamış və məhkəmə mühasibatlıq ekspertizası keçirməmişdir. Sözügedən kredit müqaviləsi üzrə iddia qaldırılanadək cavabdehin nə qədər borcunun qaldığını, o cümlədən nə qədər əsas və nə qədər faiz borcunun yarandığını müəyyən etmək, habelə mübahisənin düzgün və obyektiv həlli məqsədi ilə məhkəmə mühasibatlıq ekspertizasının təyin edilməsi məqsədəuyğun olardı. Göründüyü kimi, birinci instansiya məhkəməsi AR Mülki Prosessual Məcəlləsinin 88, 147, 175.1, 185.2, 188.1, 217.1 və 217.3-cü maddələrinin tələblərini pozmuşdur və bununla da maddi və prosessual hüquq normalarının pozuntusuna yol vermişdir. Belə ki, əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı məlum olmuşdur ki, cavabdehə məxsus olan Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Ləhiş bağ sahəsində yerləşən ümumi sahəsi 141,1 kv.m olan 4999 saylı bağ evinin və yerləşdiyi 0,02083 ha topaq sahəsinin likvid qiyməti və real bazar qiymətinin müəyyən edilməsi sualı qoyulmuşdur və mütəxəssislər tərəfindən əmlak yalnız həmin hissədə qiymətləndirilmişdir. Halbuki bağ evinə dair texniki pasportdan göründüyü kimi, həmin bağ evinin faktiki torpaq sahəsi 0,12 ha təşkil edir. Bağ evinin sahəsi isə 141,1 kv.m-dir. Hazırda Bakı İnzibati Məhkəməsində 0,12 ha torpaq sahəsinin cavabdehin adına qeydiyyata alınması ilə bağlı mübahisə mövcuddur, bu səbəbdən iş üzrə icraat dayandırılmamışdır. Məhkəmə isə bu halları nəzərə almamışdır.
1. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
b) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
12. Məhkəmə iclasında iştirak edən İddiaçı, iddiaçının vəkili Vəkil1 apellyasiya şikayətinə etiraz edərək, şikayətin təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
13. Cavabdeh məhkəmə iclasına gəlməmişlər. Cavabdeh ərizə ünvanlayaraq məhkəmə baxış iclasının təxirə salınmasını xahiş etmişdir. Məhkəmə kollegiyası Mülki Prosessual Məcəllənin 376.2-ci maddəsini rəhbər tutaraq onların iştirakı olmadan şikayətə baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
14. Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.
15. Maddə 14.2.1. Mülki hüquqlar və vəzifələr mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulan əsaslardan, habelə fiziki və hüquqi şəxslərin qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə görə mülki hüquqlar və vəzifələr doğuran hərəkətlərindən əmələ gəlir.
16. Maddə 317. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər. Satış bu Məcəllənin 414-416-cı maddələrinə uyğun olaraq həyata keçirilir.
17. Maddə 319.1 və 319.6. Əgər borclu icrasını təmin etmək üçün əşyanın ipotekaya verildiyi öhdəliklərin yerinə yetirilməsini gecikdirmişsə, ipoteka saxlayan ipoteka ilə yüklü edilmiş obyekti açıq hərracdan satmaq hüququna malikdir. İpoteka predmetinin satışından götürülmüş məbləğ ipoteka saxlayanın tələblərini ödəməyə kifayət etmirsə, borclu çatışmayan məbləği ipoteka saxlayana ödəməlidir. Əgər satışdan götürülən və ya əldə edilən məbləğ ipoteka saxlayanın tələblərindən artıqdırsa, artıq məbləğ borcluya qaytarılmalıdır.
18. Maddə 385. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkətlər etməli, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
19. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
20. Maddə 390.5. Müqavilə şərtləri tərəflərin istəyi ilə müəyyənləşdirilir.
21. Maddə 404. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır.
22. Maddə 425. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
23. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi başa düşülür. Bu mənada, öhdəliyin pozulması dedikdə öhdəliyin tərkibini təşkil edən hərəkətlərin ümumiyyətlə yerinə yetirilməməsi, lazımınca icra edilməməsi dedikdə isə vaxtında icra edilməməsi, xammalın, işin və xidmətin qüsurlu icrası və ya öhdəliyin tərkibini müəyyən edən digər şərtlərin pozulması başa düşülməlidir.
24. Maddə 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.
25. Maddə 739.1. Borc müqaviləsinə görə iştirakçılardan biri (borc verən) pula və ya digər əvəz edilən əşyalara mülkiyyət hüququnu digər iştirakçıya (borc alana) keçirməyi öhdəsinə götürür, digər iştirakçı (borc alan) isə aldıqlarını müvafiq olaraq pul və ya eyni keyfiyyətdə və miqdarda olan eyni növlü əşyalar şəklində borc verənə qaytarmağı öhdəsinə götürür.
26. Həmin Məcəllənin 739.2-ci maddəsinə görə, borc müqaviləsinin predmeti hər hansı pul məbləği olduqda, o, kredit müqaviləsi adlandırılır.
“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu (zamana görə qüvvədə olan)
27. Həmin Qanunun 34-cü maddəsinə əsasən, ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququnun yaranmasına əsas verən hallar aşağıdakılardır: əsas öhdəliyin, yaxud onun bir hissəsinin icrasının 90 təqvim günü və daha çox müddətə gecikdirilməsi; ipoteka müqaviləsində nəzərdə tutulmuş və ipoteka saxlayana ipotekaya tutma yönəltmək hüququ verən şərtinin baş verməsi; bu Qanunda nəzərdə tutulmuş digər hallarda.
28. Həmin Qanunun 41-ci maddəsinə əsasən, ipoteka müqaviləsinə əsasən tutma yönəldilən ipoteka predmeti açıq bazarda və ya hərracda, o cümlədən elektron qaydada keçirilən hərracda satıla bilər.
29. Həmin Qanunun 47.5-ci maddəsinə əsasən, ipoteka predmetinin satışından götürülən məbləğ ipoteka saxlayanın tələbinin ödənilməsi üçün yetərli deyildirsə, o, çatışmayan məbləği, əgər ipoteka müqaviləsində ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, borclunun başqa əmlakından almaq hüququna malikdir. Bu halda ipoteka saxlayanın ipotekaya əsaslanan üstünlük hüququ yoxdur. Əgər satışdan götürülən məbləğ ipoteka saxlayanın tələblərindən artıqdırsa, artıq məbləğ ipoteka qoyana qaytarılmalıdır.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
30. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
31. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
32. Maddə 80. Məhkəmə işin gedişində təqdim olunmuş ancaq o sübutları qəbul edir və nəzərə alır ki, onlar işdə tərəflərin tələblərini müəyyən edən faktlarla və hallarla əlaqədardır.
33. Maddə 81. Qanuna və ya digər normativ hüquqi aktlara əsasən müəyyən sübutetmə vasitələri ilə təsdiq edilməli olan işin halları başqa sübutlarla təsdiq oluna bilməz.
34. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
35. Maddə 97.1. İşə baxılarkən xüsusi bilik tələb olunan sualları izah etmək üçün məhkəmə işdə iştirak edən şəxsin yazılı qaydada verilən əsaslandırılmış vəsatəti və ya öz təşəbbüsü ilə ekspertiza təyin edə bilər.
36. Maddə 103.1. Ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir.
37. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
38. Maddə 384.0.3. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişdirə bilər.
39. Maddə 385. Məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi; 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Ali Məhkəmənin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair” 20 iyul 2020-ci il tarixli Qərardadı
40. ... “Likvidlik” özü iqtisadi termin olaraq biznesdə, yaxud investisiya proseslərində aktivlərin bazarda əhəmiyyətli qiymət fərqi olmadan və dəyər itkisi yaratmadan tez reallaşdırıla (satıla) bilməsi qabiliyyətidir. Likvid dəyər bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün adekvat marketinqin keçirilməsi üçün vaxt məhdudluğu şəraitində mülkiyyətin satılmasından real əldə oluna biləcək pulun məbləğidir. Bu baxımdan aydın olur ki, əmlakın likvid qiyməti onun bazar qiymətinin açıq bazar şəraitində daha asan və tez satılma imkanı verən həddini ehtiva edir.
41. Məlumdur ki, “Kredit müqavilələri üzrə borcun tutulması, tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi, ipoteka predmetinin açıq hərracda satılması” tələblərinə dair işlərdə borcun vaxtında geri qaytarılmasından ibarət öhdəliyin icra edilməməsi özüözlüyündə borcverənin birbaşa zərərə məruz qalması ilə nəticələnməklə yanaşı, sahibkarlara münasibətdə qaytarılmalı borcun dövriyyədə istifadə edilməməsi səbəbi ilə onların sahibkarlıq fəaliyyətinə də zərər vurmuş olur. Eyni zamanda, məhkəmə mübahisələrinin kifayət qədər uzun müddət davam etməsi, habelə bununla bağlı borc alan və ya ipoteka qoyanlar tərəfindən yol verilən sui-istifadə halları da öz növbəsində zərər məbləğinin artmasının digər səbəblərindəndir. Bu vəziyyətdə borcun təminat vasitəsi olan ipoteka predmetinin satışına uzun müddətin sərf edilməsinin qarşısının alınması üçün qanunverici əmlakın real bazar dəyəri ilə deyil, onun daha tez realizə olunmasına imkan verən real bazar dəyərindən nisbətən aşağı, lakin əhəmiyyətli qiymət fərqi olmadan və dəyər itkisi yaratmayan likvid qiymətlə hərraca çıxarılmasını nəzərdə tutmuşdur. Təsadüfi deyil ki, “İpoteka haqqında” Qanuna edilmiş son dəyişikliklərlə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi prosedurunun sadələşdirilməsi də məhz bu məqsədlərə xidmət edir.
42. O da qeyd edilməlidir ki, ipoteka predmetinin likvid qiymətlə satılması borc alanın və ipoteka qoyanın da qanuni maraqlarına zidd deyil. Belə ki, ipoteka predmetinin realizasiyasının likvid qiymət əsasında daha tez həyata keçirilməsi borcun vaxtında ödənilməməsinə görə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin müvafiq maddələri ilə nəzərdə tutulmuş əlavə ödənişlərin tutulmasının qarşısını da almaqla borcluları əlavə zərərdən qorumuş olacaqdır. Digər tərəfdən, likvid qiymət real bazar dəyərindən nisbətən aşağı olsa da, əhəmiyyətli qiymət fərqi olmadan dəyər itkisi yaratmayan həddə olduğundan və yalnız məcburi qaydada satışa tətbiq edildiyindən ipoteka qoyanın maraqlarına da zidd kimi qiymətləndirilməməlidir. Belə ki, Qanun ədalətli yanaşma müəyyən edərək, ipoteka qoyana ipoteka predmetini hərrac yekunlaşana qədər borcu ödəməklə ipotekadan azad etmək, habelə ipotekasaxlayanla qarşılıqlı razılıq əsasında ipoteka predmetini könüllü olaraq satmaq imkanı vermişdir. Bundan əlavə, “İpoteka haqqında” Qanunun 39.3.3-cü maddəsində ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında müəyyən edilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. Həmçinin, qeyd edilməlidir ki, ipoteka predmeti olan əmlakın likvid qiymətlə açıq hərraca çıxarılması ipoteka predmetinin ilkin hərracda daha tez realizə edilərək, hərrac qaydalarına əsasən növbəti hərracdan mülkiyyətiçinin mənafeyinə zidd şəkildə ucuz qiymətə satılmasının qarşısını almaqla, iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktlarının da vaxtında icra olunmasına yardım etmiş olacaqdır.
43. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən Ali Məhkəmənin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının hakimlərindən ibarət məhkəmə tərkibi kassasiya instansiyası məhkəməsində icraat zamanı “İpoteka haqqında” Qanunun tətbiqi baxımından ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı mübahisəli hüquqi məsələyə dair belə qənaətə gəlir ki, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti onların real bazar qiyməti nəzərə alınmaqla müəyyən edilən likvid qiymətidir.
APELLYASİYA BAXİŞİNİN HƏDLƏRİ
44. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
45. Məhkəmə kollegiyası prosessual qanunvericiliyin qeyd olunan müddəasını və onun rəsmi şərhinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun qərarını nəzərə almaqla qeyd edir ki, hazırki halda apellyasiya baxışının həddini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qanuniliyinin və əsaslılığının iddia tələbinin qismən təmin olunması ilə bağlı hissədə yoxlanılmasını zəruri edir.
APELLYASİYA İNSTANSİYASİ MƏHKƏMƏSİNİN MÖVQEYİ
46. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayətinin dəlilləri əsassız olduğundan birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə mahiyyəti üzrə düzgündür .
47. İşin müəyyən olunan halları ondan ibarətdir ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında 5 iyun 2021-ci il tarixli kredit müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik münasibəti yaranmış, iddiaçı 200 000 ABŞ dolları, yəni Mərkəzi Bankın müəyyən etdiyi məzənnə ilə 340 000 manat məbləğində pul vəsaitinə mülkiyyət hüququnu cavabdehə verməyi, cavabdeh isə aldığı pul vəsaitini xx.xx.2022-ci il tarixədək faizsiz olaraq iddiaçıya qaytarmağı öhdəsinə götürmüşdür. Sözügedən kredit müqaviləsi üzrə 200 000 ABŞ dolları (340 000 manat) məbləğində pul xx.xx.2021-ci il tarixdə iddiaçı tərəfindən xüsusi notarius X3 "xxxx" ASCnin 4 saylı filialında olan hesabına köçürülmüşdür. Cavabdeh kredit məbləğini təşkil edən 200 000 ABŞ dolları məbləğində pul vəsaitinə mülkiyyət hüququnu əldə etsə də, pul məbləğini iddiaçıya qaytarmamışdır.
48. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin ipoteka predmeti olan müqavilə üzrə iddiaçının vaxtından əvvəl borcun tələb edilməsi və tərəfə məlumat verilməməsi dəlilinə münasibətdə qeyd etmək istəyir ki, cavabdeh xx.xx.2022-ci il tarixədək faizsiz olaraq iddiaçıya qaytarmağı öhdəsinə götürmüş, iş materillarına əlavə edilmiş xx.xx.2024cü il tarixli bildirişə əsasən, xx.xx.2021-ci il tarixli kredit müqaviləsi üzrə cavabdeh tərəfindən heç bir ödəniş olunmadığından borc tam şəkildə 3 gün müddətinə ödənilməsi tələb edilmiş, əks halda məhkməyə müraciət olunacağı bildirilmişdir. Qyed olunan pretenziya bildirişi xx.xx.2024-cü il tarixdə “Məmmədov” soyadlı şəxs tərəfindən imza edilməklə qəbul edilmişdir. Həmçinin göründüyü kimi kredit müqaviləsi xx.xx.2022-ci il tarixədək, yəni 36 ay müddətinə bağlanmış, cavabdeh qeyd olunan tarixə 200 000 ABŞ dolları (340 000 manat) məbləğində pulu qaytarmağı öhdəsinə götürsədə ödəməmiş, iddiaçı isə pulu vaxtından əvvəl deyil, müqavilə müddəti bitdikdən xeyli sonra xx.xx.2024cü il tarixdə tələb etmişdir.
49. Borc məbləğlərinin düzgün müəyyənləşdirilmədiyi ilə bağlı apellyatorun irəli sürdüklərinə münasibətdə kollegiya qeyd edir ki, o nə birinci instansiya məhkəməsinə, nə də apellyasiya instansiyasına bu arqumentinin yoxlanılmasına əsas verəcək heç bir sübut təqdim etməmiş, birinci instansiya məhkəməsində icraat zamanı borcun məbləğini mübahisləndirməmiş, ödəniş etməsinə dair arqument irəli sürməmiş, ekspertiza keçirilməsinə dair vəsatətlə çıxış etməmiş, yalnız iş üzrə icraatın dayandırlıması ilə bağlı vəsatətlə çıxış etmışdir.
50. Mülki Prosessual Məcəllənin 372.2-ci maddəsinə əsasən yeni sübutlar və yeni tələblər apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən o halda qəbul edilir ki, işdə iştirak edən şəxslər həmin sübutların və tələblərin birinci instansiya məhkəməsində təqdim edilməsinin onlardan asılı olmayan səbəblərə görə mümkün olmadığını əsaslandırsın.
51. Nəzərə alınmalıdır ki, müvafiq prosessual norma həm də hüquqi müəyyənliyin təmin olunması, hüquq münasibətlərinin iştirakçılarının intizamlandırılması və vaxtında həyata keçirilməyən prosessual hərəkətlər, habelə etinasız davranışlar üçün məsuliyyəti məhz onların özlərinin daşıması məqsədinə xidmət edir.
52. Kollegiya, apellyatorun şikayətinin ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti ilə bağlı hissəsini əsaslı hesab etmir.
53. Belə ki, iddiaçı (ipoteka saxlayan qismində) ilə cavabdeh (ipoteka qoyan və borcalan qismində) arasında notarial qaydada bağlanmış xx.xx.2021-ci il tarixli ipoteka müqaviləsinin şərtlərindən görünür ki, ipoteka qoyan mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus olan əmlakını kredit müqaviləsinə əsasən yaranmış öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi məqsədilə İpoteka saxlayanın xeyrinə ipoteka ilə yüklü edir (1.1). İpoteka predmetinin təsviri və olduğu yer: a. ünvan 2 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 141.1 kv/m olan bağ evinin tam mülkiyyət üzrə b. ünvan 3 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 0.02083 ha olan torpaq sahəsinin tam mülkiyyət üzrə (2.1). İpoteka qoyulan əmlak aşağıdakı hüquq müəyyənedici sənədə əsasən “İpoteka qoyan”a məxsusdur: DƏDRX tərəfindən xx.xx.2015-ci il tarixdə Cavabdeh verilmiş **********74-11301 reyestr nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən tam mülkiyyət üzrə, 141.1 kv/m; DƏDRX tərəfindən xx.xx.2015-ci il tarixdə Cavabdeh verilmiş **********74-11301 reyestr nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən tam mülkiyyət üzrə, 0.02083 ha (2.2). İpoteka predmetinin dəyəri “ipoteka qoyan”ın və “ipoteka saxlayan”ın razılığına əsasən 400000 manat 00 qəpik (dörd yüz min manat sıfır qəpik) məbləğində müəyyən edilmişdir (2.3). İpoteka qoyan bəyan edir ki, ipoteka predmeti üzərində üçüncü şəxslərin ona məlum olan hər hansı hüquqları, ipoteka predmetinin yüklülükləri, üçüncü şəxslərin iddiaları və məhkəmə mübahisələri mövcud deyil. Bu bənddə qeyd olunmuş məlumatların düzgün verilməməsi İpoteka saxlayana, o cümlədən sonrakı İpoteka saxlayana əsas öhdəliyin vaxtından əvvəl icrasını və ya ipoteka müqaviləsi şərtlərinin dəyişdirilməsini, yaxud müqavilənin pozulmasını və vurulmuş zərərin ödənilməsini tələb etmək hüququ verir (2.4). Öhdəliyin yaranma əsası: kredit müqaviləsi (3.1). Öhdəliyin ölçüsü (məbləği): illik 0 faiz dərəcəsi ilə verilmiş 200000 dollar 00 qəpik (iki yüz min dollar sıfır qəpik) (3.2). Öhdəliyin icra müddəti: Kredit müqaviləsinə uyğun olaraq vəsaitlərin “İpoteka qoyan”a (“Borclu”ya) faktiki təqdim edildiyi tarixindən xx.xx.2022-ci il tarixinədək (3.3). Öhdəliyin əsaslandığı müqavilənin tərəfləri: ipoteka saxlayan: İddiaçı, ipoteka qoyan – borc alan: Cavabdeh (3.4).
54. Göründüyü kimi tərəflər arasında bağlanmış ipoteka müqaviləsində ipoteka predmetinin dəyəri 400000(dörd yüz min) manat müəyyən edilmiş, ilkin satış qiyməti müəyyən edilməmişdir.
55. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli e-2-2(113)-956/2025 nömrəli qərardadı əsasında aparılmış “X7 və Ekspertiza Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin xx.xx.2025-ci il tarixli 98 nömrəli rəyinə əsasən, ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 141,1 kv.m olan bağ evinin likvid qiyməti 500 000 manat, real bazar dəyəri 550 000 manat məbləğində müəyyən olunur.
56. Birinci instansiya məhkəməsi isə əmlaka qiymət qoyarkən özünün sifarişi əsasında əldə etdiyi qiymətləndirici rəyini əsas götürmüşdür – hansı ki, həmin rəydən aydın olur ki, qiymətləndiricinin ipoteka predmeti olan əmlak obyektləri bazarındakı vəziyyət, analoji obyektlərə olan sabit tələbat, obyektin üstünlükləri və çatışmamazlıqları nəzəər alınmaqla qiymətləndirilmə aparılmışdır.
57. Ötən dövr ərzində daşınmaz əmlak qiymətlərinin artma tendensiyasının hər kəs tərəfindən bilinən reallıq olduğunu nəzərə alan kollegiyanın qənaətinə görə, birinci instansiya məhkəməsi əmlakın likvid dəyəri olan 500.000 manatı əmlakın ilkin satış qiyməti olaraq müəyyənləşdirilməkdə haqlı olmuşdur.
58. Eyni zamanda onu da qeyd etmək lazımdır ki, ipoteka predmetinin dəyəri müəyyən edilərkən yalnız bazar dəyəri deyil, bazar qiyməti nəzərə alınmaqla likvid dəyəri əsas götürməlidir.
59. Həmçinin kollegiya bağ evinin faktiki torpaq sahəsi 0,12 ha olması və həmin sahənin hazırda cavabdehin adına qeydiyyata alınması ilə bağlı sənədləşdirilməsinə görə icraatın dayandırılması dəlilinə münasibətdə qeyd edir ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən 0.02083 ha torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququ olmadığından, ipoteka hüququ yaranmadığını nəzərə alaraq hesab edir ki, bu hal hazırki mübahisənin predmeti deyil. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 255-ci maddəsində icraatı dayandırılması üçün nəzərdə tutulmuş əsaslar hazırki iş üzrə müəyyən olunmadığından məhkəmə haqlı olaraq vəsatəti təmin etməmişdir.
60. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi (mübahisələndirilən hissədə) işin hallarına uyğundur, apellyasiya şikayətində irəli sürülən dəlillər isə əsassızdır və mahiyyətcə düzgün olan birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi üçün əsas ola bilməz.
61. Göstərilənlərə əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 384.0.1, 392, 393, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
q ə t e t d i:
Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli e-2-2(113)-956/2025 nömrəli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinə görə ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatora aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.