Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №2-2(103)-342/2020

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-342/2020 30.07.2020 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Hakimlər Yusifov Cahangir Afər oğlu (sədrlik edən), Ağayev Valeh Məmməd oğlu və Baxışova Vüsalə Ələkbər qızından ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi X2, iddiaçının nümayəndəsi X1 (işçisi), üçüncü şəxsin ləğvedicisi tərəfindən təyin olunmuş nümayəndəsi X3 iştirakı ilə, İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin (ASC) Cavabdehnə (MMC) qarşı (üçüncü şəxs “xxxx” ASC) «x xxxxxx 2017-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyinin, hərracın yekunları barədə protokolun və əmlakın ipoteka saxlayana satılmas barədə alqı-satqı müaviləsinin etibarsız hesab edilməsi» tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə 2 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin 2-2(82)-41/2019 saylı xx.xx.2019-cü il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında (Bakı şəhəri, Z.Xəlilov küçəsi, 540-cı məhəllə) açıq məhkəmə iclasında baxaraq MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı ASC Cavabdeh MMC-yə qarşı iddia ərizəsi və iddianın həcminin artırılması barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək Cavabdeh MMC tərədindən İddiaçı ASC-yə məxsus əmlak kompleksinin x xxxxxx 2017-ci i tarixə bazar qiymətinin müəyyən edilməsi barədə tərtib edilmiş xx xxxxxx 2017-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyinin, “Hərracın yekunları barədə” 18/01 saylı xx xxxx 2018-ci il tarixli protokolun və ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan “xxxx” ASC-yə satılmasına dair bağlanmış xx xxxx 2018-ci il tarixli alqı-satqı müqviləsinin etibarsız sayılılması barədə qətnamə çıxarılmasını məhkəmədən xahiş etmişdir. 2 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin 2-2(82)-41/2019 saylı xx.xx.2019-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddia rədd edilmişdir. İddiaçı həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Apellyasiya şikayti onunla əsaslandırılmışdır ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi qanunsuzdur. Belə ki, məhkəmə işdə olan digər qiymətləndirmə rəylərinə sübut növü kimi qiymət verəməyərək «X8» MMC tərəfindən tərtib olunmuş xx.xx.2019-cu il tarixli rəyi mötəbər sübut kimi qəbul etmişdir. Həmçinin, cavabdehin mütəxəssisləri tərəfindən daşınmaz əmlak kompleksinə yerində baxış keçirmədən tədqiq etmədən rəy tərtib etməsinə hüquqi qiymət verməmişdir. Gəncə İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin 2-2(084)-1877 saylı xx xxxxxx 2012-ci il tarixli qətnaməsinin icrası zamanı Gəncə şəhəri üzrə İcra İdarəsinin sifarişi əsasında əmlak kompleksinin 9.500.000 manat müəyyən edilməsi barədə «xxxx» MMC-nin tərtib etdiyi xx xxx 2013-cü il tarixli 239 saylı rəyini məhkəmə qaydasında ləğv edilməməsini nəzərə almaması «Qiymətləndirmə haqqında» Qanunun 7ci maddəsinin pozulmasıdır. Məhkəmə sübutları əlaqəli şəkildə şərh etməmiş, bu və ya digər sübutun qəbul edilib-edilməməsinin səbəblərini izah etməmiş və nəticədə əsassız qətnamə qəbul etmişdir. Cavabdehin xüsusi biliyə malik olmayan əməkdaşları tərəfindən tərtib olunmuş rəyin əmlak bazarında hazırkı qiymətələrə uyğun olmaması, əmlak kompleksinin «xxxx» tərəfindən alınmasına şərait yaradılmasına xidmət edir. Cavabdeh qiymətləndirmə qürumunun xx.xx.2017-ci il və «X8» MMC-nin xx.xx.2019-cu il tarixli rəyləri əmlak kompleksinin dəyərinin qərəzli olaraq 50 faizə kimi aşağı salınaraq 5.000.000 manat dəyərində qiymətləndirilmələri ilə razılaşmayaraq, tərəflərindən verilmiş sifarişə əsasən «X4 MMC-nin xx.xx.2019-cu il tarixli hesabatı ilə əmlak 9.526.500 manat qiymətləndirilmişdir. Həmçinin, kredit müqaviləsi və xx.xx.2007-ci il tarixli G-3582 saylı ipoteka müqaviləsinə əsasən əmlakın dəyəri 6.500.000 ABŞ dolları məbləğində dəyərləndirilmişdir. Kredit götürülərkən məzənnənin 1 ABŞ dolları – 0,78 manat olmasına baxmayaraq, əmlak kompleksinin dəyəri keçmiş məzənnə ilə hesablanmışdır. Beləliklə də məhkəmə sübutlapı əlaqəli araşdırmamış, birtərəfli mövqe tutaraq maddi və prosessual hüquq normalarını pozmuş, bu normaları düzgün tətbiq ntməmiş, qanunu səhv təfsir etmişdir. İşə baxılmasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada xəbərdar edilmiş cavabdehin səlahiyyətli nümayəndəsi məhkəmə iclasına gəlməmiş, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin («MPM») 376.2-ci maddəsinin tələblərini nəzərə alan məhkəmə kollegiyası onun iştirakı olmadan işə baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi D.Verdiyeva apellyasiya şikayətini dəlillərinə uyğun müdafiə edərək təmin olunmasını məhkəmədən xahiş etmişdir. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən üçüncü şəxsin nümayəndəsi F.Abbasov onunla razılaşmamış, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini qüvvəsində saxlanılmasını xahiş etmişdir. İİ. Məhkəmə kollegiyası işdə iştirak edən şəxsləri dinləyib, iş materiallarını araşdrıb belə nəticəyə gəlir ki, iddiaçının apellyasiya şikayəti təmin edilmədən, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. “Qiymətləndirmə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 3-cü maddəsinə görə qiymətləndirilməsi mülki qanunvericiliklə nəzərdə tutulan və ya sifarişçi tərəfindən zəruri hesab edilən hər cür əmlak qiymətləndirmə fəaliyyətinin obyektidir. Həmin Qanunun 7-ci maddəsinə əsasən qiymətləndirmə nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır. Həmin Qanunun 8-ci maddəsinə əsasən qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır. İş materiallarına əsasən müəyyən olunur ki, Gəncə İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin 2-2(084)- 1877 saylı x xxxxxx 2013-cü il tarixli icra sənədinin icrasını həyata keçirən Gəncə şəhər İcra İdarəsinin xx.xx.2017-ci il tarixli qərarına əsasən və eyni tarixli müraciətinə əsasən Cavabdeh MMC tərəfindən İddiaçı ASC-yə məxsus ipoteka predieti olan - Gəncə şəhəri, Şəmkir şosesi, 1 ünvanında yerləşən 2,4748 ha torpaq sahəsində yerləşən 32.299 kv.m ümumi, 21.687,2 kv.m əsas,10.641,8 kv.m köməkçi sahəsi olan daşınmaz əmlak kompleksinin qiymətləndirilməsi aparılaraq x xxxxxx 2017-ci il tarixli rəy tərtib olunmuş və həmin rəyə əsasən əmlak kompleksinin həmin tarixə olan bazar dəyərinin 5.000.000 manat müəyyən edilmişdir. İş materiallarından görünür ki, birinci instansiya məhkəməsi cavabdeh tərəfindən müəyyən olunmuşhəmin qiymətin mövcud bazar qiymətinə uyğunluğunun yoxlanılması məqsədilə mübahisəli əmlak kompleksinin qiymətləndirilməsi üçün qiymətləndirici “X10” MMC-yə müraciət etmiş və sonuncu tərəfindən x xxxxxx 2019-cu il tarixli qiymətləndirmə rəyi ilə əmlak kompleksinin həmin tarixə olan dəyəri 5.000.000 manat məbəlğində qiymətləndirilmişdir. Həmin rəyə istinadən məhkəmə öz qətnaməsində hesab etmişdir ki, «iddiaçının “həmin rəyinin etibarsız sayılması” barədə tələbi əsasızdır…Digər tələblərə gəldikdə isə, məhkəmə vurğulayır ki, bir tərəfdən həmin tələblər birinci tələbdən (qiymətləndirmə rəyinin etibarsız sayılması) törəmə və asılı olduğundan, eləcə də həmin tələblər üzrə cavabdehliyi hazırkı iş üzrə Cavabdeh MMC daşımadığından, iddia tələbi həmin hissədə də əsassızdır və təmin edilməməlidir.» Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin qeyd olunan mövqeyi ilə razılaşır. Belə ki, “X10” MMC-nin işdə olan həmin rəyindən görünür ki, iddiaçıya məxsus mübahisəli əmlak kompleksinin xx.xx.2017-ci il tarixə olan bazar dəyəri - qiymətləndirmə standartlarından və metodlarınqdan istifadə olunmaqla, yerləşdiyi yer, qiymətə təsir edən digər amillər nəzərə alınmaqla və fotoşəkillərlə əhatə olunan tam illyüstrasiyası verilməklə və dəyərin hesablanması zamanı əmlakın bütün sahə və hissələrinin ölçüləri, həcmi və sair qiymətə təsir edən amillər göstərilməklə müəyyən olunmuşdur. Cavabdehin mübahisələndirilən xx.xx.2017-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyindən də məhz görünür ki, iddiaçıya məxsus ipoteka predmeti mübahisəli əmlak kompleksinin həmin tarixə olan bazar dəyəri 5.000.000 manat qiymətləndirilmişdir. Həmin rəyə əlavə olunmuş hesabatına əsasən müəyyən olunur ki, qiymətləndirmə zamanı əmlakın dəyərinə təsir edən bütün faktorlar, müqayisə, xərc və gəlir yanaşması kimi metodlardan istifadə olunmaqla, qarşılıqlı təhlil yolu ilə hərtərəfli tədqiqat aparılmaqla mübahisəli əmlak kompleksinin qeyd olunan bazar dəyərə malik olduğu əsaslandırılmışdır. Hər iki qiymətləndirmə rəyi üzrə müəyyən olunan bazar dəyəri - mübahisəli əmlak kompleksi ipotekaya qoyularkən, kredit və ipoteka müqavilələri ilə razılaşdırılan 6.500.000 $ məbləğində olan dəyəri, daha sonra iddiaçının öz sifarişi əsasında qiymətləndirici «xxxx» Konsaltinq Şirkəti tərəfindən xx.xx.2012-ci il tarixli rəyi ilə müəyyən olunan 9.500.000 manat dəyəri, Gəncə İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin 2-2(084)-1877 saylı xx xxxxxx 2012-ci il tarixli qətnaməsi icraya yönəldildikdən sonra isə icra mərhələsində icra qrumunun sifarişinə əsasən «xxxx» MMC-nin xx.xx.2013-cü il tarixli rəyi ilə müəyyən olunan 9.000.000 manat məbəlğində dəyəri, həmin qiymətlə razılaşmayan tələbkar bankıın iddia tələbinə 2 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsində baxılarkən məhkəmənin təşəbbüsü ilə alınmış «X5» İctimai Birliyinin xx.xx.2014-cü il tarixi rəyində təsbit olunan 9.683.370 manat dəyərinin - müqayisəli şəkildə təhlili ən azından onu deməyə əsas verir ki, 2014-cü ildən sonra bütün dünya ölkələrində qlobal miqyasda baş verən iqtisadi böhran vəziyyəti və bu zaman xarici valyutaların, o cümlədən, ABŞ dollarının dəyərinin kəskin surətdə artması ölkə ərazisində daşınmaz əmlak bazarına öz kəskin təsirini göstərməsi və bu zaman daşınmaz əmlakın həm satışının, həm də qiymətinin azalması, ümumiyyətlə, daşınmaz əmlak bazarında qiymət zəifliyinin əmələ gəlməsi və bu günə qədər davam etməsi – bütün bunlar hamıya bəlli olan məlumatları özündə əks etdirir. Belə olan halda, iddiaçıya məxsus mübahisəli əmlak kompleksinin 2015-ci ilə qədər bazar dəyəri ilə bundan sonrakı dövrdə mövcud olan bazar dəyəri arasında kəskin azalma ilə nəticələnən fərq yaranacağı təbii və gözlənilənilən haldır. Digər tərəfdən iddiaçı 2 saylı Bakı İnzibati İqtisadi Məhkəməsinin 2(82-704/2014 saylı xx xxxx 2014-cü il tarixli qanuni qüvvəsini almış məhkəmə qətnaməsi ilə tələbkarın (üçüncü şəxs xxxx» ASC-nin) «xxxx MMC tərfindən verilmiş xx.xx.2013-cü il tarixli rəyin ləğvinə dair iddia tələbinin rədd olunması və həmin qətnamədən şikayət verilmədiyindən qüvvəyə minməsinə istinad etsə də, 2014-2015-ci illərdə ölkə iqtisadiyyatında böhran vəziyyəti yaranana və daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər aşağı düşənə qədər, əmlak kompleksinin hərraca çıxarılmaması ilə bağlı icra orqanının hərəkətsizlyini də mübahisələndirməmiş (ola bilsin müəyyən mənada icra sənədinin icrasının uzuadılması ona sərf edən bir hal olmuş), sonrakı üç il ərzində daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin düşməsi mübahisəli əmlak kompleksinin real bazar qiymətləri ilə hərraca çıxarılmasının və satışının təmin edilməsiməqsədilə icra qürumu tərəfindən yeni qiymətləndirmə təyin olunmasına və onun sifarişi əsasında Cavabdeh MMC-nin xx.xx.2017-ci il tarixli rəyi ilə əmlak kompleksinin həmin tarixə olan dəyərinin 5.000.000 manat müəyyən edilməsi ilə nəticələnmişdir. Göründüyü kimi, iddiaçının apellyasiya şikayətinin əvvəlki qiymətləndirmə rəylərinə istinadən ona məxsus mübahisəli əmlak kompleksinin cavabdehin xx.xx.2017-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyi ilə 5.000.000 manat dəyərində müəyyən olunmasının real bazar qiymətlərini əks etdirmədiyini mübahisələndirən dəlilərinin əsassız olduğu olduğu sübuta yetirilir. İddiaçının hazırda istinad etdiyi «X4» MMC tərəfindən verilmiş xx.xx.2019-cu il tarixli qiymətləndirmə rəyi ilə ona məxsus əmlak kompleksinin 9.526.500 manat məbləğində qiymətləndirilməsinə gəldikdə isə, onun öz stfarişi əsasında, icra prosesindən kənar alınmış həmin rəyində təsbit olunan qiymət qeyd olunan və hazırkı dövrün bazar qiymətinin həqiqi göstəricisini əks etdirmir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin xx.xx.2001-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq olunmuş «Malın(işin, xidmətin) bazar iqiymətinin müəyyən edilməsi Qaydaları» 1.2-ci bəndində verilən anlayışında bazar qiyməti - malın (işin xidmətlərin) tələbə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində təşəkkül tapan qiyməti kimi təsbit olunmuşdur. Qeyd olunan anlayışından aydın görünür ki, bazar qiyməti - ən azından əmlakın bazarda real satıla bilən qiymətidir. Əks halda, yəni, əmlaka yüksək məbləğdə, satılması mümkün olmayan qiymətin qoyulması mənasızdır. Bu cür qiymətin isə bazar qiyməti kimi dəyərləndirilməsi istisna olunur. Çünki, bu halda əmlakın satılma imkanı təxminən «sıfır»a düşür. Belə olan halda da tələblə təklif arasında təşəkkül tapan qiymət məfhumundan, yəni bazar qiymətindən söhbət gedə bilməz. Ona görə də iddiaçının «X4 MMC-nin xx.xx.2019-cu il tarixli qiymətləndirmə rəyinə istinadən cavabdehin mübahisəlndirilən rəyindətəsbit olunan qiymət göstəricisinin əsassız olduğunu vurğulayan dəlilləri ilə də əhkəmə kollegiyası razılaşmır. Qeyd olunanlar onu deməyə əsas verir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə iddianın rədd olunması faktlar nöqteyi nəzərindən mahiyyəti üzrə düzgün nəticədir. MPM-in 385.2-ci maddəsində isə nəzərdə tutulur ki, birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsasılı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz. Beləliklə də, məhkəmə kollegiyası iddiaçınınapellyasiya şikayətinin birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsının qanunsuz və əsassız olduğunu, işdə olan sübutaların əlaqəli araşdırılmadığını və maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması ilə qəbul olunduğunu mübahisələndirən dəlilləri ilə razılaşmır və yekunda belə qənaətə gəlir ki, onun apellyasiya şikayəti təmin edilmədən, 2 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin 2- 2(82)-41/2019 saylı xx.xx.2019-cü il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-in 382, 384, 392, 393, 402-406-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası QƏT E T D İ: İddiaçı ASC-nin apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. 2 saylı Bakı İnzibati-İqtisadi Məhkəməsinin 2-2(82)-41/2019 saylı xx.xx.2019-cü il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən iki ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qəbul edildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir. Sədrlik edən: Cahangir Yusifov Hakimlər: Valeh Ağayev Vüsalə Baxışova