Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-565/2025 18.06.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh QSC-yə qarşı iddia tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə (Açar sözlər: icarə müqaviləsi, icarə müqaviləsinin ləğvi ) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasının hakimləri Mahmudova Təranə Nəriman qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Şirinov Ziya Allahverdi oğlundan, X2 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Məhərrəmova Günel Elman qızının katibliyi, İddiaçı nümayəndəsi (vəkili) Nümayəndə, Cavabdeh QSC-nin nümayəndəsi X1 iştirakları ilə İddiaçı Cavabdeh QSC-yə qarşı “qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin 06 mart 2025-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçının nümayəndəsi (vəkili) tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi: İşin halları
1. DƏDRX tərəfindən verilmiş 23 aprel 2019-cu il tarixli çıxarışa əsasən, ünvan 1 ünvanda yerləşən ümumi sahəsi 256 m2 olan qeyri-yaşayış sahəsi iddiaçının xüsusi mülkiyyətindədir.
2. İddiaçı (icarəyə verən) və Cavabdeh QSC (icarəçi) arasında bağlanmış 12 iyun 2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən, ünvan 1 ünvanda yerləşən qeyriyaşayış sahəsinin 140 m2 sahəsi iddiaçı tərəfindən cavabdehə icarəyə verilmişdir.
3. Müqavilənin 1-ci bəndinə görə, icarə müddəti 01 avqust 2019-cu il tarixdən 31 iyul 2029-cu il tarixə qədər 10 il müyyən edilmişdir.
4. Həmin müqavilənin 5-ci bəndinə əsasən, icarə haqqı 1511,63 manat müəyyən edilmişdir.
5. Qeyd edilən müqavilənin 10-cu bəndinə görə, müqavilənin müddəti bitəndən sonra icarə haqqı ümumi iqtisadi vəziyyətə, Bakı şəhərində və ayrılıqda həmin icarə obyektinin yaxınlığında bənzər icarə obyektlərinin icarə haqqına uyğun olaraq dəyişdirilə bilər (artım və ya azala bilər) amma icarə haqqı ötən ilin icarə haqqından 10% artıq dəyişdirilə bilməz.
6. Sözügedən Müqavilənin 18-ci bəndinə əsasən, icarəçi icarə müqaviləsinə xitam vermək istədikdə 2 ay öncədən icarəyə verəni yazılı xəbərdar edir.
7. Həmin Müqavilənin 19-cu bəndinə görə, icarəçi hazırkı müqavilə başa çatdığı və ya ləğv olunduğu tarixdən 30 təqvim günü ərzində icarə obyektini, təbii aşınma və nomal köhnəlmə vəziyyətini nəzərə alınmaqla, komplektdə daxil olan ləvazimatlarla birlikdə təhvil-təslima aktı əsasında icarəyə verənə qaytarmalıdır.
8. İddiaçı 09 avqust 2024-cü il tarixdə cavabdehə müqavilənin ləğvinə dair bildiriş ilə müraciət edərək, tərəflər arasında bağlanmış 12 iyul 2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinin ləğv etmək istədiyini bildirmiş və icarə obyektinin boşaldılaraq ona təhvil verilməsini xahiş etmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat və qəbul olunmuş məhkəmə aktı
9. İddiaçı (iddiaçı) Cavabdeh QSC-yə (cavabdeh) qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı Kommersiya Məhkəməsinə (məhkəmə və ya birinci instansiya məhkəməsi) müraciət edərək, 12 iyul 2019-cu il tarixli 3M-1001 saylı icarə müqaviləsinə əsasən cavabdehin istifadəsində olan ünvan 1 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin 140 m2 sahəsinin boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi və dövlət rüsumu qismində ödənilmiş 100 manat məbləğində pulun cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
10. İddiaçı tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, tərəflər arasında müqavilə cavabdeh tərəfindən dəfələrlə müqavilə şərtləri pozulmuş və icarəçi öhdəliklərini yerinə yetirməmişdir. Qeyd olunan icarə müqavilə üzrə ardıcıl olaraq beş ay icarə haqqı kəsrlərlə ödənilmiş, pretenziya və təkidlərdən sonra ödənişlər icra edilmişdir. Eyni zamanda qeyd olunan icarə müqaviləsinin şərtləri indiki dövr üzrə icarəyə verəni əhəmiyyətli dərəcədə ağır vəziyyətə salır. Bundan başqa, iddiaçı cavabdeh ilə arasında bağlanmış 12 iyul 2019-cu il tarixli 3M-1001 saylı icarə müqaviləsini ləğv etmək niyyətində olduğundan bunu bildirişlə bəyan etmişdir. Mülki qanunvericiliyin tələblərinə əsasən bu mülkiyyətçinin hüququdur və bununla bağlı bildiriş təqdim etmişdir. Müqaviləyə xitam verildiyi üçün qanunvericiliyin tələblərinə əsasən, icarə obyekti boşaldılaraq icarəyə verənə təhvil verilməlidir. Müqavilənin iddiaçı tərəfindən ləğv olunması və icarə obyektinin boşaldılaraq təhvil verilməsi barədə bildiriş cavabdehə 14 avqust 2024-cü il tarixdə poçt vasitəsi ilə təqdim olunmuşdur. Lakin cavabdehə təqdim olunmuş bildirişdən sonra icarə obyekti boşaldılaraq mülkiyyətçiyə təhvil verilməmişdir. Belə olan halda iddiaçı icarə obyektinin boşaldılaraq təhvil verilməsi barədə iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətindədir.
11. Cavabdeh tərəfindən iddia tələbinə qarşı yazılı etiraz daxil olmuşdur. Etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, mülki qanunvericilikdə müqavilə hüququnun əsasını təşkil edən müqavilə azadlığı prinsipi ilə yanaşı, bağlanan müqavilələrin ümumi şərtlərini (müqavilənin növlərini və formasını, onun standart şərtlərini, dəyişdirilməsinin və ləğv edilməsinin əsaslarını və s.), o cümlədən bağlanmış müqavilənin qüvvəsini tənzimləyən bir sıra müddəalar nəzərdə tutulmuşdur. Mülki qanunvericilik müqavilə şərtlərinin məcburiliyini və icra edilməli olduğunu təsbit edir. Bu prinsipə görə, bağlanmış müqavilələr onlarda göstərilən və tərəflərin razılığa gəldikləri şərtlər əsasında da icra edilir. Həmin prinsip müəyyən edir ki, müqavilə qüvvəyə mindiyi andan tərəflər üçün məcburi xarakterə malik olur və onun şərtləri bir qayda olaraq dəyişdirilmir. Bu, mülki dövriyyənin sabitliyini, möhkəmliyini və dayanıqlığını təmin edir. Eyni zamanda, mülki qanunvericilik müqavilənin qüvvədə olduğu müddət ərzində dəyişdirilməsinin və ləğv edilməsinin mümkünlüyünü nəzərdə tutur. Müqavilənin dəyişdirilməsinin və ləğv edilməsinin əsasları, qaydası və nəticələri Mülki Məcəllənin 421-424-cü maddələrinin normaları ilə tənzimlənir. Cavabdeh tərəfindən 12 iyul 2019-cu ul tarixli “icarə müqaviləsi”nin müddəalarına mütəmadi olaraq ciddi əməl edilmiş, icarə haqqı müqavilədə nəzərdə tutulan müddətlərdə və məbləğdə İddiaçı hesabına ödənilmişdir. Yalnız Koronovirus (COVİD-19) pandemiyasının Azərbaycan Respublikasının iqtisadiyyatına, makroiqtisadi sabitliyə, ölkədə məşğulluq məsələlərinə və sahibkarlıq subyektlərinə mənfi təsiri ilə əlaqədar iddiaçı ilə əldə edilmiş şifahi razılığa əsasən “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsinin 4-cü hissəsinin “əmlakdan istifadənin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtləri və ya əmlakın vəziyyəti icarəçinin cavabdeh olmadığı səbəblər üzündən xeyli pisləşdikdə icarəçinin hüququ var ki, icarə haqqının azaldılmasını tələb etsin” müddəaları və “icarə müqavilə”sinin 27-ci bəndi rəhbər tutularaq 2020-ci ilin may, iyun, iyul, avqust, sentyabr aylarında - cəmi 2200 (iki min iki yüz) manat məbləğində icarə haqqı ona az ödənilmişdir. İddiaçı tərəfindən Koronovirus (COVİD-19) pandemiyasının yaratdığı zərərli nəticələrlə bağlı 2020-ci ilin may, iyun, iyul, avqust, sentyabr aylarında - cəmi 2200 (iki min iki yüz) manat məbləğində icarə haqqının ona az ödənilməsi ilə əlaqədar 01 mart 2023-cü il tarixə kimi cavabdehə heç bir etirazını bildirməməklə və bununla da həmin tələblə bağlı susmaqla Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin müddəalarına əsasən bu faktla razılaşdığını ifadə etmişdir. Belə olduğu halda, İddiaçı Cavabdeh QSC tərəfindən Koronovirus (COVİD-19) pandemiyasının yaratdığı zərərli nəticələrlə bağlı 2020-ci ilin may, iyun, iyul, avqust, sentyabr aylarında - cəmi 2200 (iki min iki yüz) manat məbləğində icarə haqqının ona ödənilməsi tələbinin heç bir hüquqi əsası olmamışdır. Koronovirus (COVİD-19) pandemiyasının Azərbaycan Respublikasının iqtisadiyyatına, makroiqtisadi sabitliyə, ölkədə məşğulluq məsələlərinə və sahibkarlıq subyektlərinə mənfi təsiri hamıya bəlli olan haldır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 82.1-ci maddəsinə görə, hamıya bəlli olan hallar və ya faktlar mübahisə edilə bilməz və onların sübuta ehtiyacı yoxdur. Lakin iddiaçı Koronovirus (COVİD- 19) pandemiyasının yaratdığı zərərli nəticələrlə bağlı 2020-ci ilin may, iyun, iyul, avqust, sentyabr aylarında - cəmi 2200 (iki min iki yüz) manat məbləğində icarə haqqının yuxarıda göstərilən aylar üzrə azaldılmasına şifahi razılıq verməsindən imtina etməsi nəzərə alınaraq Cavabdeh QSC tərəfindən 12 iyun 2023-cü il tarixdə “Ödəniş tapşırığı nömrə 8968” ilə 2200 (iki min iki yüz) manat iddiaçıya ödənilmişdir.
12. Birinci instansiya məhkəməsinin 06 mart 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbi rədd olunmuşdur.
13. Məhkəmə gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, hazırda müqavilə müddəti bitmədiyi, habelə müqavilənin özündə müqavilənin icarəyə verən (iddiaçı) tərəfindən birtərəfli qaydada ləğv edilməsi imkanı nəzərdə tutulmadığı, habelə müqavilənin ləğvinə qarşı tərəfin razılığı olmadığı, habelə müqavilə şərtlərinin cavabdeh tərəfindən əhəmiyyətli dərəcədə pozuntusuna yol verilmədiyi üçün iddia tələbi təmin edilə bilməz.
14. Məhkəmə həmçinin ona da diqqət çəkmişdir ki, müqavilə bağlanarkən onun bütün mühüm şərtləri, o cümlədən icarə haqqı tərəflər arasında razılaşdırılmış, iddiaçı 10 il müddətinə (01 avqust 2019 – 31 iyul 2029) özünə məxsus icarə sahəsinin icarəçiyə icarəyə verilməsinə razılıq vermişdir. Digər tərəfdən, məhkəmə onu da qeyd etmişdir ki, müqavilənin 18-ci bəndində göstərilmiş müddəa isə icarəçiyə aid olmaqla mütləq deyil, dispozitiv imkan kimi nəzərdə tutulmuş, müqavilənin digər bəndlərində isə icarəyə verən tərəfindən müqavilənin birtərəfli qaydada ləğv edilməsi imkanı nəzərdə tutulmamışdır.
15. Qənaətinin hüquqi əsaslandırması zamanı məhkəmə, Mülki Məcəllənin 421.2-ci, 422.1-ci, 422.2-ci, 423.2-ci maddələrinə istinad etmişdir.
16. Qətnamədən iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv edilməsini və iddianın təmin olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, şikayətini, qətnamədə göstərilmiş nəticələrin işin hallarına uyğun gəlmədiyi, gəlinən nəticə üçün əhəmiyyət kəsb edən bütün faktiki halların aydınlaşdırılmadığı, məhkəmənin iddiaçının ödənişləri gecikdirməsini və hazırda razılaşdırılmış icarə haqqının indiki dövr üzrə icarəyə verəni əhəmiyyətli dərəcədə ağır vəziyyətə salmasını nəzərə almamaqla əsassız nəticəyə gəldiyi arqumentləri ilə əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayət(lər)inə qarşı etiraz
17. Cavabdeh yazılı etirazında apellyasiya şikayətinin təmin olunmamasını, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir.
Apellyasiya baxışı, izahatlar
18. İddiaçının məhkəmə iclasında iştirak edən nümayəndəsi (vəkili) apellyasiya şikayətinin dəlillərinə uyğun izahatlar verərək müvafiq qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişlər.
19. Cavabdehin nümayəndəsi məhkəmə iclasında apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin olunmamasını xahiş etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Konstitusiyası
20. Maddə 15 (İİ). Azərbaycan dövləti bazar münasibətləri əsasında sosial yönümlü iqtisadiyyatın inkişafına şərait yaradır, azad sahibkarlığa təminat verir, iqtisadi münasibətlərdə inhisarçılığa və haqsız rəqabətə yol vermir.
21. Maddə 59 (İ). Hər kəs öz imkanlarından, qabiliyyətindən və əmlakından sərbəst istifadə edərək təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə azad sahibkarlıq fəaliyyəti və ya qanunla qadağan edilməmiş digər iqtisadi fəaliyyət növü ilə məşğul ola bilər.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
22. Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.
23. Maddə 385. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkətlər etməli, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
24. Maddə 404. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır.
25. Maddə 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür.
26. Maddə 422.1. Tərəflərin müqavilə bağlayarkən əsas götürdükləri şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və ya onun mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, onun dəyişdirilməsinə və ya ləğv edilməsinə əsas verir. Şəraitin dəyişməsi o halda əhəmiyyətli sayılır ki, əgər tərəflər bu dəyişməni ağlabatan şəkildə əvvəlcədən görə bilsəydilər, müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənən şərtlərlə bağlayar və ya ümumiyyətlə, bağlamazdılar. Tərəflərin müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürlərinin yanlış çıxması şəraitin dəyişməsinə bərabər tutulur.
27. Maddə 425. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
28. Maddə 685.1. Əgər kirayəçi və ya onun kirayəyə götürdüyü əşyanı istifadəyə verdiyi hər hansı digər şəxs kirayəyə verənin xəbərdarlığına baxmayaraq müqaviləyə uyğun olmayan və kirayəyə verənin hüquqlarını əhəmiyyətli dərəcədə pozan istifadəni davam etdirirsə, o cümlədən əşyanı üçüncü şəxsin qeyri-hüquqi istifadəsində saxlayırsa və ya təhlükəyə məruz qoyursa, bununla da özünün vicdanlı kirayəçi vəzifələrini pozursa, kirayəyə verən kirayə müqaviləsini xəbərdarlıq müddətini gözləmədən ləğv edə bilər. Kirayəçi müqavilənin ləğvinə dair bildiriş vermək əvəzinə neqator iddiası da irəli sürə bilər.
29. Maddə 685.2. Kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini aşağıdakı hallarda ləğv edə bilər: 685.2.1. kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə; 685.2.1. İkidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə
30. Maddə 685.4. Kirayəyə verilmiş yaşayış otağına bu Məcəllənin 685.2-ci maddəsindən əlavə, aşağıdakı göstərişlər tətbiq edilir: 685.4.1. bu Məcəllənin 685.2.1-ci maddəsində nəzərdə tutulan halda əmlak kirayəsi haqqının ödənilməmiş hissəsi yalnız bir aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğindən yüksək olduqda əhəmiyyətli sayılır (lakin yaşayış otağı yalnız müvəqqəti istifadə üçün kirayəyə verilirsə, bu, tətbiq edilmir);
31. Maddə 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
32. Maddə 700.3. Əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
33. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
34. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
35. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
36. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
37. Maddə 385. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi.
38. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının həddi
39. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
40. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
İşə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyasının mövqeyi
a) Ümumi məsələlər
41. Kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə, habelə hüquqi əsaslandırma ilə razılaşır və hesab edir ki, məhkəmə, müəyyən etdiyi faktlardan tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir.
42. İstənilən iddia tələbi ilə əlaqədar məhkəmə icraatının ən əsas vəzifəsi həmin tələbin hüquqi əsasının olub-olmadığının müəyyən olunmasıdır. Məhkəmələr bunu tərəflərin həmin tələblə bağlı hansı hüquqi əsaslandırmanı irəli sürmələrindən asılı olmayaraq müstəqil surətdə müəyyən etməlidir. Bunun üçün isə məhkəmələr tərəfindən ilk növbədə işin faktiki halları və hüquqi əsası araşdırılmalıdır.
43. Əgər irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə vasitələrinə görə aradan qalxmırsa) iddia təmin olunur, uzlaşmırsa rədd edilir. Beləliklə, mülki mühakimə icraatında hüququn tətbiqi üçün ilkin başlanğıc nöqtə tələbin qanuni əsasının tapılmasından ibarətdir – iddia tələbinin düzgün qanuni əsasını tapmaq üçün isə 4 sual cavablandırılmalıdır: kim kimdən nəyi və nəyə əsasən tələb edir?.
44. Tərəflər hüquq və öhdəliklərini mülki qanunvericiliyə müvafiq olaraq müqavilə ilə razılaşdırdıqları halda məhkəmələr yaranmış mübahisəni həmin müqavilə şərtləri çərçivəsində həll etməli, tərəflərin müqavilə üzrə öhdəliklərini icra edibetməmələrini hərtərəfli araşdırmalı, eləcə də hansı tərəfin öhdəliyin icra edilməməsi üçün məsuliyyət daşımalı olduğunu dəqiqliklə müəyyən etməlidir (Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyasının 15 sentyabr 2017-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 11 iyun 2018-ci il tarixli Qərarı).
45. İddia tələbindən görünür ki, iddiaçı tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi nəticəsində icarə predmeti olan əmlakın cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq iddiaçıya qaytarılmasını xahiş etmişdir.
46. Bu tələbi yerinə yetirmək üçün ilk növbədə iddiaçının birtərəfli qaydada icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi hüququnun olmasına qiymət vermək zəruridir. İddiaçı bu tələbi irəli sürərkən, cavabdehin ödənişlər etməməsinə və hazırda razılaşdırılmış icarə haqqının onun vəziyyətini ağırlaşdığını bildirmişdir.
47. Belə olan halda, hazırkı iş üzrə müqavilənin ləğvi üçün Mülki Məcəllənin 422-ci və 685.2-ci maddələrinin dispozisiya şərtlərinin mövcudluğu araşdırılmalıdır.1 Bu halda məhkəmə onu da nəzərə alır ki, xüsusi norma ümumi normanı üstələyir (“lex specialis derogat legi generali”) prinsipinə əsasən, hazırkı halda icarə müqaviləsinin ləğv edilməsi ilə bağlı münasibətlər Mülki Məcəllənin kirayə müqaviləsinə aid 685-ci maddəsi ilə tənzimlənir. Mülki Məcəllənin 422-ci maddəsi isə müqavilənin ləğv edilməsi ilə bağlı ümumi normaları tənzimlədiyindən yalnız həmin Məcəllənin 685.2-ci maddəsi ilə tənzimlənməyən məsələ olduqda istinad oluna bilər.
48. Sözügedən normanın tələbindən görünür ki, icarəyə verən icarə müqaviləsini ləğv etmək üçün müvafiq hüquqi əsas, yəni icarəçinin öhdəliklərini yerinə yetirməməsini göstərməlidir. İş materiallarını araşdıran kollegiya hesab edir ki, iddiaçı icarəyə verən kimi icarəçinin öhdəliklərini yerinə yetirməməsi ilə bağlı sübut təqdim etməmişdir.
b) İcarə haqqının ödənilməməsi ilə bağlı
49. Belə ki, iddiaçı cavabdeh tərəfindən icarə haqqı üzrə ödənişlərin edilməməsini bildirsə də, o, yalnız ümumi ifadələrlə kifayətlənmiş və bu ödənişlərin hansı müddət ərzində edilməməsi və ödənilməyən icarə haqqı ilə bağlı sübut təqdim etməmişdir. Bu xüsasatda kollegiya qeyd edir ki, icarə haqqının ödənilməməsi özlüyündə icarə müqaviləsinin birtərəfli qaydada xitam verilməsi üçün əsas ola bilməz, bunun üçün ödənilməyən icarə haqqının məbləği müəyyən həddə çatmalıdır (§ 24, 25)
1 Ali Məhkəmə, İş № 2-2(102)-513/2024, § 98 (https://sc.supremecourt.gov.az/storage/Iqtisad/2024/3_513+03.10.2024.pdf)
50. Yalnız cavabdehin özü etiraf etmişdir ki, Koronavirus (COVİD-19) pandemiyası dövründə müəyyən ödənişlər etməmiş, lakin tərəflər arasında şifahi razılaşmaya görə həmin dövr üçün müvafiq güzəştlər tətbiq edilmiş və iddiaçı bu halı mübahisələndirməmişdir (§ 11)
51. Bu baxımdan, iddiaçı Mülki Məcəllənin 685.2-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsini birtərəfli qaydada ləğv etmək hüququ yaranmamışdır.
c) İcarə haqqı məbləğinin iddiaçının vəziyyətini ağırlaşdırıbağırlaşdırmaması barədə
52. Həmçinin kollegiya iddiaçının razılaşdırılmış icarə haqqının onu ağır vəziyyətə salması ilə bağlı dəlilini də əsaslı hesab etmir.
53. Əvvəla, kollegiya onu qeyd edir ki, mülki dövriyyənin sabitliyini təmin edən ən vacib prinsiplərdən biri “müqavilələr icra olunmalıdır” (pacta sunt servanda) prinsipidir. Belə ki, “...azad sahibkarlıq və bazar iqtisadiyyatı şəraitində əmlak və əmlakla bağlı qeyriəmlak münasibətlərindən əmələ gələn öhdəliklərin icrasının böyük iqtisadi-sosial əhəmiyyəti vardır. Müqavilələrdən irəli gələn öhdəliklərin vicdanla yerinə yetirilməsi, ilk növbədə, tərəflərin qanuni maraqlarına və mülki dövriyyənin sabitliyinə xidmət edir” (“Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun 29 mart 2023-cü il tarixli Qərarı).
54. Həmçinin tərəflər arasında azad şəkildə razılaşdırılmış müqavilənin və onun şərtlərinin icrası həmçinin “tərəflərin muxtariyyəti” prinsipi baxımından da önəmlidir. Belə ki, mülki qanunvericilikdə müqavilə tərəflər arasında məhz iradə ifadələri nəticəsində yaranan razılaşmadır. Bu baxımdan, mülki qanunvericilik müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğvi ilə bağlı məsələlərin ilk növbədə tərəflər arasında razılaşma əsasında həll edilməsini təsbit etmişdir (§ 22).
55. Şərh edilənlərə əsaslanaraq kollegiya hesab edir ki, həm mülki dövriyyənin sabitliyi, həm də müqavilə azadlığı prinsipi baxımından məhkəmə tərəflər arasında müqavilənin ləğvinə və dəyişdirilməsinə qiymət verərkən məhdud müdaxilə etməlidir.
56. Hazırkı mübahisə üzrə iddiaçı icarə haqqının aşağı olmasının onu əhəmiyyətli dərəcədə ağır vəziyyətə salır. Başqa sözlə, iddiaçı müqaviləyə xitam verilməsini şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi əsası ilə tələb edir.
57. Kollegiya hesab edir ki, hazırkı halda müqavilə üzrə icarə haqqının aşağı olması şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi olmadığından müqavilənin ləğvi üçün əsas ola bilməz.
58. İlk növbədə nəzərə almaq lazımdır ki, “...şəraitin dəyişməsi əhəmiyyətli dərəcədə olmalıdır. Yəni şəraitin dəyişməsi o dərəcədə gözlənilməz xarakter daşımalıdır ki, tərəflər onu qabaqcadan görə bilməzdilər, əgər görə bilsəydilər, müqaviləni bağlamazdılar və ya fərqli şərtlərlə bağlayardılar. Həmçinin tərəflər şəraitin dəyişməsinin qarşısını ala bilməzlər. Bu cür şəraitdə müqavilənin icrası tərəflərdən ən azı biri üçün son dərəcə əlverişsiz olmalıdır” (“Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 422-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” Konstitusiya Məhkəməsinin 07 sentyabr 2018-ci il tarixli Qərarı).
59. Kollegiya hesab edir ki, icarə haqqının mövcud bazar dəyərinə uyğunlaşdırılması və icarə haqqının real bazar dəyərinin müəyyən etmək ilk növbədə iddiaçının kommersiya subyekti kimi öz üzərinə düşür.
60. Belə ki, sahibkarlıq fəaliyyəti şəxsin müstəqil surətdə həyata keçirdiyi, əsas məqsədi əmlak istifadəsindən, malların istehsalından və (və ya) satışından, işlər görülməsindən və ya xidmətlər göstərilməsindən mənfəət (fərdi sahibkarlar tərəfindən gəlir) götürülməsi olan fəaliyyətdir. Başqa sözlə, sahibkarlıq fəaliyyətinin üç xüsusiyyəti var: müstəqillik, mənfəət götürmək məqsədi və fəaliyyətin iqtisadi xarakterli olması (§ 28). Eyni zamanda, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 133.1-ci maddəsinin Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin 20 sentyabr 2004-cü il Qərarında formalaşdırdığı hüquqi mövqeyə görə sahibkarlıq fəaliyyəti mahiyyət etibarı ilə əmlakdan istifadə olunması, malların satılması, işlərin görülməsi və ya xidmətlər göstərilməsi ilə gəlir əldə olunmasına yönəlmiş, qanunla qadağan edilməyən növlər üzrə sahibkarın riski ilə həyata keçirilən, məhz müstəqil bir fəaliyyətdir.
61. İddiaçı sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan subyekt kimi, müqaviləni bağlayarkən, icarə haqqını özü müstəqil şəkildə və ya digər vasitələrlə (bazar araşdırması, qiymətləndirici cəlb etmək və s.) müəyyən edə bilərdi. Digər tərəfdən, tərəflər arasında müqavilədə qeyd edilmişdir ki, “…müqavilənin müddəti bitəndən sonra icarə haqqı ümumi iqtisadi vəziyyətə, Bakı şəhərində və ayrılıqda həmin icarə obyektinin yaxınlığında bənzər icarə obyektlərinin icarə haqqına uyğun olaraq dəyişdirilə bilər (artım və ya azala bilər)”. İddiaçı müqavilə bağlayarkən bu şərtin yalnız müqavilənin müddəti bitəndən sonra deyil, müqavilə dövrü ərzində də olmasını qarşı tərəfdən tələb edə bilərdi.
62. Bu baxımdan, iddiaçı həm müqavilə bağlayarkən icarə haqqını düzgün müəyyən etmədiyi, həm də icarə müqaviləsinin şərtini düzgün tərtib etmədiyi üçün kommersiya subyekti kimi lazımı sayıqlıq göstərməmişdir.
63. Bu kontekstdə kollegiya qeyd edir ki, məhkəmə pozulmuş hüququnun bərpası institutudur və kommersiya subyekti olan iddiaçının nöqsanlarını düzəltmək vəzifəsi yoxdur. Kollegiya vurğulamağı zəruri hesab edir, Konstitusiyada "azad sahibkarlığa təminat" məhz təminatdır (§ 19, 20) və Azərbaycan Respublikasının sahibkarların daşımalı olduğu riskləri onlarla birgə bölüşdürülməsi kimi şərh edilə bilməz.
64. Şərh olunanları ümumiləşdirərək kollegiya hesab edir ki, apellyasiya şikayətləri təmin olunmayaraq birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıldır.
65. Kollegiya, apellyasiya şikayəti üçün ödənilən dövlət rüsumunun məbləğini tərəfin özünə aid etməyi məqsədəuyğun sayır. Nəzərə alınmalıdır ki, məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsi məsələsi prosessual qanunvericiliklə tənzimləndiyindən, bununla bağlı qərar qəbul edərkən məhkəmə, müvafiq tələbin olub-olmamasına bağlı deyildir.
66. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-1884/2025 saylı kommersiya mübahisəsi üzrə qəbul etdiyi 06 mart 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləği tərəfin özünə aid olunsun. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi (elektron kabinetə yerləşdirildiyi) gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.