Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2-2(103)-978/2025 12.11.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə, "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə və “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” X8 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “hərrac protokolu, alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və s.” tələbinə dair iş üzrə (Açar sözlər: hərrac protokolu və alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, ipoteka predmetinin satış qiyməti, ipotekaya xitam) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyası hakimlər Mahmudova Təranə Nəriman qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər X7, Şirinov Ziya Allahverdi oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Məhərrəmova Günel Elman qızının katibliyi, İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil2, Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin nümayəndəsi X1 iştirakı ilə İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə, "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə və “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” X8 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “hərrac protokolu, alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və s.” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi üzrə Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli e-2-2(113)-646/2025 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı və Cavabdeh2 ASC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətlərinə əsasən işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi: İşin halları
1. Bakı Şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2012-ci il tarixli 2(009)-1909/2012 nömrəli icra sənədinə əsasən, "xxxx" ASC-nin 1 saylı Xətai rayon filialı ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış xx.xx.2010-cu il tarixli 006 saylı kredit müqaviləsindən yaranmış 1 499 894 manat əsas, 269 848 manat və 5000 manat cərimə borcunun, cəmi isə 1 774 742 manat məbləğində pul vəsaiti və ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzini təşkil edən 20 manat məbləğinin 15 manat hissəsi cavabdeh "xxxx" MMC-dən tutulub Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə ödənilməli, tələb kredit öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinin təminatı kimi bağlanılmış 16 dekabr 2010-cu il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən banka ipoteka qoyulmuş ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan (AR ƏMDK yanında DƏDRXnın Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş MH ******* seriyalı, reyestr №-si **********42-06301, qeydiyyat nömrəsi **********, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində 31 nömrəli reyestr kitabının 2930 №-li vərəqində qeydiyyata alınmış xx.xx.2010-cu il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən, 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və zirzəmisindən 264.7 kv.m ü/s paylı mülkiyyət hüququ üzrə İddiaçı məxsus) qeyri-yaşayış binasına yönəldilməli, ipoteka predmeti olan həmin qeyri-yaşayış sahəsi açıq hərracdan satılmalı və satışdan əldə edilən pul vəsaiti yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi məbləğində Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə ödənilməli, satışdan əldə olunmuş pul vəsaitinin qalan (tələbdən artıq məbləğ) hissəsi İddiaçı verilməli, Cavabdeh2 ASC-nin 1 saylı Xətai rayon filialı ilə "xxxx" MMC-nin direktoru və təsisçisi İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2011-ci il tarixli 048 saylı kredit müqaviləsindən yaranmış 300 000 manat əsas, 53067 manat faiz və 1548 manat cərimə borcunun, cəmi isə 354 615 manat məbləğində pul vəsaiti cavabdeh "xxxx" MMC-dən tutulub Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə ödənilməli, tələb kredit öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinin təminatı kimi bağlanılmış 17 iyun 2011-ci il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən banka ipoteka qoyulmuş Bakı şəhəri, ünvan 2 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 4970.6 kv.m, tikintialtı sahəsi 4548.6 kv.m olan, tam mülkiyyət hüququ üzrə "xxxx" MMC-yə məxsus əmlak kompleksinə yönəldilməli, həmin əmlak kompleksi açıq hərracdan satılmalı və satışdan əldə edilən pul vəsaiti yuxanda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi məbləğində Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə ödənilməli, satışdan əldə olunmuş pul vəsaitinin qalan (tələbdən artıq məbləğ) hissəsi "xxxx" MMC-yə verilməlidir.
2. Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin icra məmuru Yaqub Məmmədovun xx.xx.2015-ci il tarixli borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi barədə qərarı ilə ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan (AR ƏMDK yanında DƏDRX-nın Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş MH ******* seriyalı, reyestr №-si **********42-06301, qeydiyyat nömrəsi **********, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində 31 nömrəli reyestr kitabının 2930 №li vərəqində qeydiyyata alınmış xx.xx.2010-cu il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən, 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və zirzəmisindən 264.7 kv.m ü/s paylı mülkiyyət hüququ üzrə İddiaçı məxsus) qeyri-yaşayış binasının qiymətləndirilməsi üçün qiymətləndirici dəvət edilməsi qərara alınmışdır.
3. İcra şöbəsinin xx.xx.2015-ci il tarixli 48-8Y nömrəli sifarişi ilə həmin əmlakın qiymətləndirilməsi "xxxx" MMC-yə həvalə edilmişdir.
4. Sonuncunun xx.xx.2015-ci il tarixli 412 nömrəli hesabatı ilə adıçəkilən əmlakın qiyməti 3 150 000 manat olaraq qiymətləndirilmişdir.
5. Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2015-ci il tarixli 87-8Y nömrəli sifarişi ilə İddiaçı məxsus adıçəkilən əmlak üzrə hərracın keçirilməsi "xxxx" MMC-yə həvalə edilmişdir.
6. İlkin hərrac xx.xx.2015-ci il, saat 11:00-da keçirilmiş, lakin hərrac baş tutmamış, növbəti hərrac ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə xx.xx.2015-ci il, saat 11:00-da keçirilmişdir.
7. Cavabdeh2 ASC xx.xx.2015-ci il tarixli xx-xx/3244 nömrəli məktubla “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 23.1.1-ci maddəsinə əsasən icra sənədinin məhkəməyə geri qaytarılmasını xahiş etmiş, bu barədə məktub xx.xx.2015-ci il tarixdə Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinə daxil olmuşdur.
8. İcra məmuru X2 xx.xx.2015-ci il tarixli icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə qərarı ilə icra vərəqəsinin icra edilmədən məhkəməyə qaytarılması qərara alınmışdır.
9. Cavabdeh2 ASC-nin xx.xx.2017-ci il tarixli xx-xx/2270 nömrəli ərizəsi əsasında Bakı Şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2012-ci il tarixli 2(009)-1909/2012 nömrəli icra sənədi yenidən icra yönəldilmişdir.
10. Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2017- ci il tarixli 17/71-8Y-94 nömrəli sifarişi ilə İddiaçı məxsus əmlak üzrə hərracın keçirilməsi “X3” MMC-yə həvalə olunmuşdur.
11. “X3” MMC tərəfindən xx.xx.2017-ci il tarixdə, saat 11:00-da ilkin satış qiyməti 3 150 000 manat olmaqla ilkin hərrac keçirilmiş, qeyd edilən hərrac heç bir alıcının iştirak etməməsi əsası ilə baş tutmamış, daha sonra növbəti hərrac ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə xx.xx.2017-ci il, saat 11:00-da keçirilmiş, həmin hərrac da heç bir alıcı iştirak etmədiyindən baş tutmamışdır.
12. Cavabdeh2 ASC xx.xx.2017-ci il tarixli xx-xx/5683 nömrəli məktubla “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 23.1.1-ci maddəsinə əsasən icra sənədinin məhkəməyə geri qaytarılmasını xahiş etmişdir.
13. Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin icra məmuru X2 xx.xx.2017-ci il tarixli icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə qərarı ilə icra vərəqəsinin icra edilmədən məhkəməyə qaytarılması qərara alınmışdır.
14. Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin icra məmuru Zaur Həmzəyevin xx.xx.2023-cü il tarixli qiymətləndiricinin dəvət edilməsi haqqında qərarına əsasən İddiaçı məxsus əmlakın qiymətləndirilməsi üçün "xxxx" MMC-dən qiymətləndirici dəvət edilməsi qərara alınmış, sonuncunun xx.xx.2023-cü il tarixli 0094/23 nömrəli rəyi ilə əmlakın qiyməti 1 500 000 manat olaraq müəyyən edilmişdir.
15. İcra şöbəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 17/xx-xx-178620/2219 nömrəli sifarişi ilə adıçəkilən əmlak üzrə hərracın keçirilməsi "xxxx" MMC-yə həvalə olunmuşdur.
16. "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2023-cü il, saat 11:00-da ilkin satış qiyməti 1 500 000 manat müəyyən edilməklə hərrac keçirilmiş, hərrac alıcı müraciəti olmadığından baş tutmamış elan edilmişdir.
17. Növbəti hərrac ilkin satış qiymətindən (1 500 000 manatdan) 15 faiz aşağı qiymətlə xx.xx.2023-cü il, saat 11:00-da keçirilmiş, həmin hərrac da heç bir alıcı iştirak etmədiyindən baş tutmamış elan edilmişdir.
18. Daha sonra xx.xx.2023-cü il tarixdə ipoteka predmetinin əldə edilməsi ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə, yəni 956 250 manat məbləğinə ipoteka saxlayana təklif edilmiş, 26 iyul 2023-cü il tarixli 46/01 nömrəli hərrac yekunları barədə protokol və hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqı müqaviləsi ilə əmlak ipoteka saxlayan Cavabdeh2 ASC tərəfindən 956 250 manat məbləğə əldə edilmişdir.
19. Əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən xx.xx.2024-cü il tarixli çıxarış ilə Cavabdeh2 ASC-nin mülkiyyət hüququ yaranmışdır.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat və qəbul olunmuş məhkəmə aktı
20. İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyəti (bundan sonra Cavabdeh2 ASC), "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti (bundan sonra "xxxx" MMC) və “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” X8 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 3 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyriyaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264,7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasına dair "xxxx" MMC ilə Cavabdeh2 ASC arasında bağlanmış xx.xx.2023-ci il tarixli 46/01 saylı ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol və eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, adıçəkilən qeyri-yaşayış binasına dair Cavabdeh2 ASC-nın mülkiyyət hüququnu təsdiq edən xx.xx.2024-cü il tarixli ********** nömrəli qeydin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən ləğv edilərək qeyriyaşayış binası üzərində İddiaçı mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi, Cavabdeh2 ASC ilə İddiaçı arasında bağlanmış 16 dekabr 2010-cu il tarixli ipoteka müqaviləsin əsasən həmin qeyri-yaşayış binası üzərində Cavabdeh2 ASC-nin ipoteka yüklülüyünə (ipotekaya) xitam verilməsi və ipoteka yüklülüyünə dair qeydin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən ləğv edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
21. İddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, Səbail Rayon Məhkəməsinin 19 oktyabr 2012-ci il tarixli 2(009)-1909/2012 saylı qətnaməsinə əsasən Cavabdeh2 ASC-nin 1 saylı Xətai rayon filialı ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış xx.xx.2010-cu il tarixli 006 saylı kredit müqaviləsindən yaranmış 1 499 894 manat əsas, 269 848 manat və 5000 manat cərimə borcunun, cəmi isə 1 774 742 manat məbləğində pul vəsaitinin və ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzini təşkil edən 20 manat məbləğində pulun 15 manat hissəsinin cavabdeh "xxxx" MMC-dən tutulub Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə ödənilməsi, tələbin kredit öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinin təminatı kimi tərəflər arasında bağlanılmış 16 dekabr 2010cu il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən Banka ipoteka qoyulmuş ünvan 3 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan (AR ƏMDK yanında DƏDRXnin Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş MH ******* seriyalı, reyestr №-si **********42-06301, qeydiyyat nömrəsi **********, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində 31 nömrəli reyestr kitabının 2930 №-li vərəqində qeydiyyata alınmış xx.xx.2010-cu il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən, 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və zirzəmisindən 264.7 kv.m ü/s paylı mülkiyyət hüququ üzrə İddiaçı məxsus) qeyri-yaşayış binasına yönəldilməsi, ipoteka predmeti olan həmin qeyri-yaşayış sahəsinin açıq hərracdan satılması və satışdan əldə edilən pul vəsaitinin yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi məbləğində Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə ödənilməsi, satışdan əldə olunmuş pul vəsaitinin qalan (tələbdən artıq məbləğ) hissəsinin İddiaçı verilməsi və s. qət edilmişdir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş sənədlərdən müəyyən edilir ki, Nizami rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2015-ci il tarixli 48-8Y saylı sifariş məktubuna əsasən "xxxx" MMC tərəfindən 11 sentyabr 2015-ci il tarixli əmlakların qiymətləri barədə hesabat hazırlanmış və ünvan 3 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və zirzəmisindən 264.7 kv.m ü/s paylı mülkiyyət hüququ üzrə İddiaçı məxsus hissəsinin qiymətinin ******* manat təşkil etməsi müəyyən edilmişdir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş sənədlərdən müəyyən edilir ki, Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin 08 sentyabr 2017-ci il tarixli 17/71-8Y94 saylı sifarişinə əsasən İddiaçı məxsus olan ünvan 3 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri və zirzəmisinin açıq hərracdan satılması "xxxx" MMC-yə (yeni adı: "xxxx" MMC) həvalə edilmişdir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş xx.xx.2017-ci tarixli hərrac bildirişindən müəyyən edilir ki, İddiaçı məxsus olan ünvan 3 ünvanında yerləşən “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4cü mərtəbələri və zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiyməti ******* manat olmaqla açıq hərracdan satılması məqsədi ilə "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2017-ci il tarixində 11:00-da ilkin hərrac təyin edilmiş və bu barədə “Kaspi” qəzetinin 13-25 sentyabr 2017-ci il tarixli 156 saylı buraxılışında elan verilmişdir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş xx.xx.2017-ci tarixli hərrac bildirişindən müəyyən edilir ki, İddiaçı məxsus olan ünvan 3 ünvanında yerləşən “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri və zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasının satış qiyməti ******* manat olmaqla açıq hərracdan satılması məqsədi ilə "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2017-ci il tarixində 11:00-da təkrar hərrac təyin edilmiş və bu barədə “Kaspi” qəzetinin 03 noyabr 2017-ci il tarixli 185 saylı buraxılışında elan verilmişdir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş “Kaspi” qəzetnin 05 dekabr 2017-ci il tarixli 185 saylı buraxılışından İddiaçı məxsus olan ünvan 3 ünvanında yerləşən “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri və zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasının satılması üçün keçirilən hərracın baş tutmaması barədə elan verilmişdir. İddia ərizəsin əlavə edilmiş 13 sentyabr 2024-cü il tarixli "xxxx" MMC-nin vəkil sorğusuna cavab məktubunda qeyd edilir ki, İddiaçı məxsus ünvan 1 ünvaninda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi Nizami rayon icra şöbəsinin 17/71-8Y94 saylı xx.xx.2017-ci il tarixli sifariş məktubu və Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-1909 saylı xx.xx.2012-ci il tarixli icra vərəqi əsasında “X3” MMC (indiki adı "xxxx" MMC) tərəfindən açıq hərraca çıxarılmışdır. İlkin hərrac xx.xx.2017-ci il tarixində keçirilmişdir və hərracın iştirakçısı olmaması səbəbi ilə baş tutmamış elan olunmuşdur. Təkrar hərrac xx.xx.2017-ci il tarixində keçirilmişdir və hərracın iştirakçısı olmaması səbəbi ilə baş tutmamış elan olunmuşdur. Təkrar hərracdan sonra ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə edilməsinə dair heç bir protokol mövcud deyildir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş sənədlərdən müəyyən edilir ki, Nizami rayon İcra şöbəsinin böyük icra məmuru Zaur Həmzəyev ünvan 3 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri və zirzəmisinin qiymətləndirilməsi üçün "xxxx" MMCdən qiymətləndirici dəvət edilməsi barədə xx.xx.2023-cü il tarixli qərar qəbul etmişdir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli 0094/23 saylı ekspert rəyindən müəyyən edilir ki, paylı mülkiyyət hüququ üzrə İddiaçı məxsus ünvan 3 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyriyaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s1252 kv.m) və 264.7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasının qiymətinin ******* manat təşkil etməsi müəyyən edilmişdir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş sənədlərdən müəyyən edilir ki, Nizami rayon İcra şöbəsi tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixli 178620/2219 saylı sifarişə əsasən İddiaçı məxsus ünvan 3 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s- 1252 kv.m) və 264.7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiyməti ******* manat müəyyən edilməklə açıq hərracda satılması məqsədi ilə "xxxx" MMC-yə sifariş verilmişdir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş xx.xx.2023-cü tarixli hərrac bildirişindən müəyyən edilir ki, ünvan 3 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s- 1252 kv.m) və 264.7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiymətinin ******* manat olmaqla açıq hərracdan satılması məqsədi ilə "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixində 11:00-da ilkin hərrac keçirilmişdir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş xx.xx.2023-cü tarixli hərrac bildirişindən müəyyən edilir ki, ünvan 3 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264.7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasının təkrar hərracdakı satış qiyməti ******* manat olmaqla açıq hərracdan satılması məqsədi ilə "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixində 11:00-da ilkin hərrac keçirilmişdir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş və "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2023-ci il tarixli 01/1223 saylı təklifdən müəyyən edilir ki, “İpoteka Haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsinə müvafiq olaraq ipoteka predmeti təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə, yəni 956250 manat olmaqla ipoteka saxlayana təklif olunmuşdur. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş və "xxxx" MMC ilə Cavabdeh2 ASC arasında bağlanmış xx.xx.2023-ci il tarixli 46/01 saylı ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokolundan müəyyən edilir ki, ünvan 3 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264.7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binası 956250 manat olmaqla Cavabdeh2 ASC-yə satılmışdır. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Xidməti tərəfindən xx.xx.2024-cü il tarixli ********** nömrəli dövlət reyestrində qeydiyyata əsasən ünvan 3 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264.7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binası Cavabdeh2 ASC-nin mülkiyyətindədir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş və yuxarıda sadalanan təkzibedilməz sübutlardan aydın olur ki, təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim gününün axımı təkrar hərracın baş tutmaması anından başlamış və bitmişdir. İpoteka qoyan və ipoteka saxlayanın hüquq və vəzifələrini müəyyən edən, habelə bu sahədə digər münasibətləri tənzimləyən “İpoteka haqqında” Qanunda ipoteka saxlayana ipoteka predmetini 30 təqvim günü ərzində əldə edilməsi hüququ verildiyi halda, ipoteka qoyana ipoteka predmeti 30 təqvim günü ərzində əldə edilmədiyi halda, həmçinin 30 təqvim günü keçdikdən sonra əldə edildiyi halda ipotekaya xitam verilməsi barədə iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edilməsi hüququ verilmişdir. Hazırkı mübahisə üzrə təqdim edilmiş sübutlardan da müəyyən edilir ki, "xxxx" MMC (yeni adı: "xxxx" MMC) tərəfindən icra qurumunun sifarişinə əsasən keçirilmiş hərraclardan sonra ipoteka saxlayan Cavabdeh2 ASC ipoteka predmetini əldə etməmiş, qanunverici tərəfindən protokol bağlanması üçün nəzərdə tutulmuş 30 təqvim gününün axımı 05 dekabr 2017-ci il tarixdə hərracın baş tutmaması barədə qəzetdə verilmiş elanın növbəti günündən, yəni 06 dekabr 2017-ci il tarixdən başlamış və 05 yanvar 2018-ci il tarixdə müddətin axımı kəsilmişdir (bitmişdir). Bundan sonra, Nizami rayon İcra şöbəsi qanunvericiliyin tələbinə zidd olaraq əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi və say etibarilə 3-cü və 4-cü hərracların keçirilməsi üçün sifariş vermiş, əmlakın daha ucuz və əlverişli şərtlərlə Cavabdeh2 ASC mülkiyyətinə verilməsinə nail olmuşdur.
22. Cavabdeh iddiaya yazılı etiraz təqdim edərək, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 ASC, "xxxx" MMC və “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” X8 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “hərrac protokolu, alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və s.” tələbinə dair iddiasının rədd edilməsini xahiş etmişdir.
23. İddiaya etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki: 5.1. iddiaçının iddia ərizəsində qeyd edilən məlumatlar natamamdır. Belə ki, qeyd edilən ilkin (23 oktyabr 2017, saat 11:00) və təkrar (04 dekabr 2017, saat 11:00) hərraclar baş tutmamışdan əvvəl, yəni 17 oktyabr 2017-ci il tarixdə 1701/5683 saylı ərizə ilə ipoteka saxlayan Cavabdeh2 ASC icra sənədi üzrə icra tədbirlərini həyata keçirən, hərracın sifarişçisi olmuş Nizami rayon İcra şöbəsinə icra sənədinin “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 23.1.1-ci maddəsinə əsasən məhkəməyə geri qatarılmasını xahiş etmişdir. Ərizənin surəti “X3” MMC-yə də göndərilmişdir. Bu məktub hərracın keçirilməsi ilə bağlı ipoteka saxlayan Cavabdeh2 ASC-nin mövqeyini artıq bəlli etmişdir. “X3” MMC 24 oktyabr 2017-ci il tarixdə 733 saylı məktubla sifarişin geri qaytarılmasının yalnız Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin müraciəti əsasında mümkün olacağını bildirmişdir. Daha sonra “X3” MMC-nin 26 dekabr 2017-ci il tarixli 1226 saylı məktubu ilə müəyyən edilmişdir ki, Hərrac Mərkəzinə 11 dekabr 2017-ci il tarixdə daxil olmuş Bakı şəhəri Nizami rayon İcra Şöbəsinin 17 noyabr 2017-ci il tarixli 17/71-8Y124 saylı sifariş məktubuna əsasən qeyri-yaşayış sahəsinin satışı dayandırılmışdır. Yuxarıda qeyd edilənlər onu deməyə əsas verir ki, iddiaçının iddia ərizəsində qeyd etdiyi “protokol bağlanması üçün nəzərdə tutulmuş və kəsici müddət olan 30 təqvim gününun” bitməsi halı hazırkı iş üzrə müzakirə mövzusu belə ola bilməz. Bundan başqa iş üzrə üçüncü və dördüncü hərrac anlayışı iddiaçının əsassız mülahizəsidir. Belə ki, 23 oktyabr 2017-ci il tarixdə və 04 dekabr 2017-ci il tarixdə keçirilən hərraclar özlüyündə etibarsızdır. Çünki yuxarıda qeyd edildiyi kimi, hərracın keçirilməməsi üçün Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinə rəsmi qaydada məlumat verilmişdir. Əlavə olaraq, hazırkı iş üzrə iddiaçının da ərizəsində qeyd etdiyi kimi, keçirilən ilkin və təkrar hərraclar qanunsuz olaraq baş tutduğundan hər hansı hüquqi nəticə yaratmamışdır. Bu isə hərracların özlüyündə etibarsızlığına dəlalət edir. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun 02 aprel 2021-ci il tarixli qərarında qeyd edilən “hərracın keçirilməsinin etibarsızlığının yalnız məhkəmə qərarı ilə mümkündür” anlayışı yalnız hərracın yekunları barədə protokolun və hərracın yekunları üzrə əmlakın alqısatqısı barədə müqavilənin mövcud olduğu halda, yalnız məhkəmə qaydasında etibarsız edilə bilməsi imkanını nəzərdə tutmuşdur. Nəzərə alınsa ki, həmin qərar Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair çıxarılan qərardır. Qeyd edilən maddələrdən də göründüyü kimi, Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu burada əqdin etibarsızlığı ilə bağlı məsələlərə aydınlıq gətirmişdir. Əlavə olaraq iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 vəsatətində istinad etdiyi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2(102)-1093/2021 saylı 04 mart 2021-ci il tarixli qərarı ilə müəyyən edilən halların hazırkı kommersiya mübahisəsi üzrə mövcud hallar ilə uzaqdan-yaxından əlaqəsi yoxdur. Belə ki, qeyd edilən iş üzrə ilkin (15 sentyabr 2011-ci il) və təkrar (19 oktyabr 2011-ci il) hərrac baş tutmamış və hərrac təşkilatçısı ipoteka predmetini ipoteka saxlayana təklif etmiş, lakin əmlak satılmadığından işi 28 dekabr 2012-ci il tarixdə icra şöbəsinə geri qaytarmışdır. Məhkəmə haqlı olaraq həmin iş üzrə ipotekaya xitam vermiş və Nəsimi rayon İcra şöbəsinin müraciəti əsasında “X3” MMC tərəfindən 30 avqust 2017-ci il və 11 oktyabr 2017-ci il tarixlərdə yenidən keçirilən hərracların etibarsız hesab edilməsi barədə qərar qəbul etmişdir. İşin hallarından göründüyü kimi, 2011-ci ildə "xxxx" MMC tərəfindən keçirilmiş hərraclar tam olaraq başa çatmışdır ki, bu hal hazırkı kommersiya mübahisəsindən tamamilə fərqlənir. Bu iş materiallarında olan sübutlarla təsdiq edilir. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 istinad etdiyi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2(102)-226/2020 saylı 08 yanvar 2020-ci il tarixli qərarı ilə müəyyən edilən hallar da hazırkı kommersiya mübahisəsi ilə fərqlənir. Belə ki, həmin iş üzrə icra sənədinin icrası ilə əlaqədar Şəki rayonu üzrə İcra və Probasiya Şöbəsinin 17 sentyabr 2018-ci il tarixli 21919/13 nömrəli sifarişinə əsasən ipoteka predmetinin satılması ilə əlaqədar “X3” MMC-yə sifariş verilmişdir. İpoteka predmeti olan əmlak “X3” MMC tərəfindən 08 noyabr 2018-ci il tarixdə keçirilmiş hərracda ilkin satış qiyməti 160 000 manata, 29 noyabr 2018-ci il tarixdə keçirilmiş hərracda 136 000 manata açıq hərracdan satışa çıxarılmış, lakin keçirilmiş hərraclar baş tutmamışdır. Hərracın baş tutmaması barədə 01 dekabr 2018-ci il tarixdə “Kaspi” qəzetində elan verilmiş, həmin elanla bağlı tərəflər də məlumatlandırılmışdır. Həmçinin 03 dekabr 2018-ci il tarixli məktubla ləğv prosesində olan "xxxx" ASC-nin ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fondu hərrac təşkilatı tərəfindən məlumatlandırılmış və tələbkara ipoteka predmetini əldə etmək hüququ izah olunmuş, lakin buna baxmayaraq, ipoteka predmeti tələbkar, ipoteka saxlayan tərəfindən qanunvericiliklə müəyyən edilmiş müddətdə hərracda əldə edilməmiş, hətta həmin müddətdə hərrac təşkilatının təklifinə heç bir reaksiya verilməmişdir. Tələbkar ipoteka saxlayan Şəki rayonu üzrə İcra və Probasiya Şöbəsinə ünvanladığı məktubla ipoteka predmetini açıq hərracdan əldə etmək imkanına malik olmadığını bildirmiş və icra sənədinin məhkəməyə qaytarılmasını xahiş etmişdir. Yuxarıda qeyd edilən abzasda mövcud olmuş halların hazırkı kommersiya mübahsəsi ilə əlaqəsini tapmaq çətinlik çəkirlir. Belə ki, həmin iş üzrə tələbkar ipoteka saxlayan Şəki rayonu üzrə İcra və Probasiya Şöbəsinə ünvanladığı məktubla ipoteka predmetini açıq hərracdan əldə etmək imkanına malik olmadığını bildirmiş və icra sənədinin məhkəməyə qaytarılmasını xahiş etmişdir. Lakin hazırda məhkəmənin icraatında olan e-2-2(113)-646/2025 saylı kommersiya mübahisəsi üzrə isə 17 oktyabr 2017-ci il tarixdə 1701/5683 saylı ərizə ilə ipoteka saxlayan Cavabdeh2 ASC icra sənədi üzrə icra tədbirlərini həyata keçirən, hərracın sifarişçisi olmuş Nizami rayon İcra şöbəsinə icra sənədinin “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 23.1.1- ci maddəsinə əsasən məhkəməyə geri qatarılmasını xahiş etməklə hərracın keçirilməsinə öz hüquqi mövqeyini bildirmiş və daha sonra icra qurumunun müraciəti əsasında isə 30 günlük təklif müddəti ötmədən “X3” MMC-nin 26 dekabr 2017-ci il tarixdə qeyri-yaşayış sahəsinin satışını dayandırmışdır.
24. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli qərardadı ilə Bakı Şəhəri Nizami Rayon İcra Şöbəsi və "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində işə cəlb edilmişdir.
25. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 məhkəmə iclaslarında iştirak edərək iddianın məzmununa uyğun izahat verdi və iddianın təmin edilməsini xahiş etmişdir.
26. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili “Elektron məhkəmə” informasiya sistemi vasitəsilə məhkəmə “iddia ərizəsinə əlavə” adı ilə yazılı mülahizəsini ünvanlayaraq göstərmişdir ki, iddia ərizəsində də qeyd olunduğu kimi, Səbail Rayon Məhkəməsinin 19 oktyabr 2012-ci il tarixli 2(009)-1909/2012 saylı icra sənədinin icrası qaydasında ipoteka predmeti olan əmlak Nizami rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2015-ci il tarixli 48-8Y saylı sifariş məktubuna əsasən "xxxx" MMC tərəfindən qiymətləndirilmiş, ipoteka predmetinin qiyməti qiymətinin ******* manat müəyyən edilmişdir. Həmin əmlak Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin 08 sentyabr 2017-ci il tarixli 17/71-8Y94 saylı sifarişinə əsasən "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2017-ci il tarixində ilkin və xx.xx.2017-ci il tarixində isə təkrar hərracı keçirilmiş, ilkin və təkrar hərraclar baş tutmamış, habelə “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7- 43.8-ci maddələrində müəyyən edilmiş qaydada tələbkar tərəfindən də əldə olunmamışdır. Lakin buna baxmayaraq, “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-43.8-ci maddələrinin, habelə Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair 28 oktyabr 2014-cü il tarixli Qərarındakı yalnız iki hərracın keçirilməsi ilə bağlı hüquqi mövqelərə zidd olaraq Nizami rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı ilə əmlakın qiymətləndirilməsi üçün "xxxx" MMC-dən qiymətləndirici dəvət edilmiş və əmlak bu dəfə ******* manat məbləğə qiymətləndirilmişdir. Həmin qiymət əsasında icra şöbəsi tərəfindən "xxxx" MMC-yə əmlakın açıq hərracdan satışı ilə bağlı xx.xx.2023-cü il tarixli 178620/2219 saylı sifariş məktubu göndərilmiş və əmlak təkrarən açıq hərracdan satışa çıxarılmışdır. "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixində əmlakın ikinci hərrac sifarişi üzrə ilkin (əslində üçüncü) və xx.xx.2023-cü il tarixində isə təkrar (əslində dördüncü) hərraclar keçirilmiş, həmin hərraclar da baş tutmamış, bu dəfə isə bank onun üçün icra şöbəsi və hərrac təşkilatı tərəfindən Konstitusiya Məhkəməsinin istinad olunan qərarındakı hüquqi mövqelərə zidd olaraq təkrarən yaradılmış belə şəraitdən istifadə edərək əmlakı dəyər-dəyməzinə və qanuna zidd olaraq xx.xx.2023-ci il tarixli 46/01 saylı hərrac protokolu əsasında əldə etmişdir. Əmlakın açıq hərracdan satışı ilə bağlı "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixində keçirilmiş faktiki üçüncü və xx.xx.2023-cü il tarixində keçirilmiş dördüncü hərraclar tamamilə qanunsuzdur və xx.xx.2023-ci il tarixli 46/01 saylı hərrac protokolu etibarsızdır. Belə ki, əvvəla “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 10.4-cü maddəsinə əsasən qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda qiymətləndirilən obyektin dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Hesabatda qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi hesab olunur. Göründüyü kimi, əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı Nizami rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2015-ci il tarixli 48- 8Y saylı sifariş məktubuna əsasən "xxxx" MMC tərəfindən tərtib edilmiş 11 sentyabr 2015-ci il tarixli əmlakların qiymətləri barədə hesabatın ləğvi barədə hər hansı qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə aktı mövcud olmadığından həqiqilik prezumpsiyasını saxlamaqda idi. Belə ki, bank həmin hesabatın ləğvi barədə iddia qaldırmış, həmin iddia tələbinin təmin olunması istiqamətində müsbət nəticə əldə etməmiş, Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-7089/15 saylı 04 dekabr 2015-ci il tarixli qərardadı ilə həmin qiymətləndirmə nəticələrinin ləğv edilməsi ilə bağlı bankın iddia ərizəsi üzrə icraata xitam verilmişdir. Həmin qərardaddan isə şikayət verilməmiş və qərardad qanuni qüvvvəyə minmişdir. Belə olan halda, həmin hesabat qüvvədə olmasına baxmayaraq, Nizami rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı ilə əmlakın qiymətləndirilməsi üçün "xxxx" MMC-dən qiymətləndirici dəvət edilməsi qanunsuz, əsassız, habelə səmərəlilik və prosessual qənaət prinsipinə zidd olmuşdur. Həmin qərarda isə icra məmuru əvvəlki hesabatla razılaşmaması və ya bunun əsasları barədə hər hansı dəlil göstərməmişdir. Görünür ki, bank icra şöbəsi ilə anlaşaraq əmlakın tənasübsüz dərəcədə aşağı qiymətə əldə olunmasında maraqlı olmuş, icra şöbəsi də qanunsuz və əsassız olaraq əvvəlki hesabat qüvvədə olduğu halda, heç bir zərurət olmadan əmlakı təkrar qiymətləndirməyə göndərmişdir. Hazırkı məhkəmə mübahisəsinə Ali Məhkəmənin Mülki və Kommersiya Kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” 04/2022 saylı 14 dekabr 2022-ci il tarixli Qərardadındakı hüquqi mövqe kontekstində yanaşdıqda müəyyən olunur ki, Nizami rayon icra şöbəsinin 08 sentyabr 2017-ci il tarixli 17/71-8Y94 saylı sifarişinə əsasən "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2017-ci il tarixində ilkin və xx.xx.2017-ci il tarixində isə təkrar hərracı keçirilmiş, ilkin və təkrar hərraclar baş tutmamış, habelə “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7- 43.8-ci maddələrində müəyyən edilmiş qaydada tələbkar tərəfindən də əldə olunmamışdır. Beləliklə, təkrar hərracın baş tutmamış elan edilməsindən və hətta ipoteka saxlayanın bu barədə xüsusi qaydada ayrıca məktubla məlumatlandırılmasından 30 təqvim günündən də artıq müddət keçməsinə baxmayaraq, əmlakı “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydada 25% endirimlə əldə etmək hüququndan istifadə etməmiş (hərracların keçirilməsi zamanı icraatın dayandırılması barədə icra qurumuna məktub ünvanlamaqla həm də dolayısı ilə həmin dövrdə sözügedən əmlakı əldə etmək niyyətində olmadığını və hərracların davam etməsində maraqlı olmaması barədə iradəsini ifadə etmiş), lakin bunununla belə istinad olunan Qərardadın 31, 32, 64-cü bəndlərində izah edilmiş halların heç biri baş vermədən, heç bir maddi hüquqi və prosessual zərurət olmadan, habelə hərrac təşkilatçısı tərəfindən xx.xx.2017-ci il tarixində ilkin və xx.xx.2017-ci il tarixində isə keçirilmiş təkrar hərracların nəticələri qüvvədə olduğu halda və həmin hərracların qanuniliyini və etibarlılığını istisna edən hər hansı bir qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə aktı mövcud olmadan icra qurumu bundan 6 il sonra “İpoteka haqqında” Qanunun 43-cü maddəsinin və “İpoteka haqqında” Qanunun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 2014-cü il 28 oktyabr tarixli qərarın 1-ci bəndinin yalnız iki hərracın keçirilməsi və hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsinin qanuna zidd olması barədə müddəalarını pozaraq, bu dəfə digər hərrac təşkilatçısına – "xxxx" MMC-yə xx.xx.2023-cü il tarixli 178620/2219 saylı sifariş məktubu ilə müraciət edərək əmlakın yenidən hərraca çıxarılması barədə sifariş vermiş, sonuncu isə qanunsuz olaraq əmlakı yenidən xx.xx.2023-cü il tarixində faktiki üçüncü və xx.xx.2023-cü il tarixində faktiki dördüncü dəfə hərraca çıxararaq həmin hərraclar baş tutmadıqdan sonra ipoteka saxlayana təklif etmiş, bununla da Konstitusiya Məhkəməsinin istinad olunan qərarının əsaslandırıcı hissəsindəki hüquqi mövqelərə zidd olaraq (ipoteka saxlayan tərəfindən ipoteka predmetini almaq imkanından vaxtında istifadə edilməməsi, ipoteka qoyan üçün mühüm olan ipotekaya xitam verilməsi imkanından istifadə etmək hüququnu yaradır. “İpoteka haqqında” Qanunun başqa şəkildə şərh edilməsi, yəni ipoteka saxlayana bu imkanın qanunla müəyyən edilmiş müddətdən sonra da yenidən verilməsi, ipoteka qoyanın qanunla qorunan hüquq və maraqlarının pozulmasına gətirib çıxarar) ipoteka saxlayana 2017-ci ildə istifadə etmədiyi və dolayısı ilə istifadə etməkdən imtina etdiyi belə imkanı özbaşınalıq edərək yenidən yaratmışdır. Nizami rayon icra şöbəsinin xx.xx.2017-ci il tarixli icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması ilə bağlı qərarla əlaqədar aşağıdakılar qeyd edilməlidir. Qərarın müşayiət məktubundan göründüyü kimi, qərar xx.xx.2017-ci il tarixdə tərəflərə göndərilmiş, “İcra haqqında” Qanunun 23.7-ci maddəsinə əsasən tərəflər şikayət vermədiyi halda, 30 gün sonra, yəni xx.xx.2017-ci il tarixdə qüvvəyə minmiş və icrası hərrac təşkilatı üçün məcburi olmuşdur. Məsələ burasındadır ki, Mülki Məcəlləsinin 415.3-cü maddəsinə əsasən, əgər bu Məcəllədə və ya hərracın keçirilməsi barədə bildirişdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, bildirişi göndərən açıq hərrac təşkilatçısı auksionu keçirməkdən istədiyi vaxt, lakin onun keçirilməsi gününə ən geci üç gün qalmış, müsabiqəni keçirməkdən isə onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış imtina edə bilər. Açıq hərracın təşkilatçısı onu keçirməkdən həmin müddətləri pozmaqla imtina etdikdə, iştirakçılara dəyən real zərərin əvəzini ödəməlidir. Mülki Məcəllənin 416.1-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. “Normativ hüquqi aktlar haqqında” Konstitusiya Qanununun 2.5-ci maddəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi mülki hüquq normalarını əks etdirən digər məcəllə və qanunlarla ziddiyyət təşkil etdikdə Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi tətbiq edilir. Belə olan halda, hərrac təşkilatçısı tərəfindən təyin olunmuş hərracın 1 gün əvvəl dayandırılması qanunvericiliyin yuxarıda istinad olunan tələbləri baxımından mümkünsüz idi. Həmçinin qeyd olunan qərar müəyyən olunmuş müddətdə də hərrac təşkilatçısına rəsmi təqdim olunmamışdır. Göründüyü kimi, tələbkar icra qurumuna ünvanladığı icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə müvafiq məktubla ipoteka predmetinin “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-43.8-ci maddələrində nəzərdə tutulmuş müstəsna hüququndan imtina etdiyini, ipoteka predmetinin hərracdan əldə edilməsinə dair alqı-satqı müqaviləsi bağlamaqdan və həmin əmlakın əldə edilməsi ilə bağlı hərracın yekunlarına dair protokolu əldə etməkdən imtina etdiyini birmənalı şəkildə ifadə etmişdir. Eyni zamanda “İcra haqqında” Qanunun 23.1ci maddəsində tələbin icra edilmədiyi və ya qismən icra edildiyi icra sənədi icra sənədinin onu vermiş məhkəməyə və ya digər orqana qaytarılması imkanından söhbət gedir. İcra sənədindən görünür ki, kreditin ipoteka predmetinə yönəldilməsi, onun açıq hərracdan satışı qət edilmişdir. Başqa sözlə, həmin icra sənədində icra sənədini vermiş məhkəmənin icra qurumu qarşısında qoyduğu tələb ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi prosedurunun həyata keçirilməsindən ibarət olmuşdur. “İpoteka haqqında” Qanunun 41.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən həyata keçirilir və ipoteka predmeti hərracda satılır. İcra məmuru hərracın keçirilməsini əmtəə birjalarının nəzdində yaradılmış ixtisaslaşdırılmış təşkilata sifariş verir. Hazırkı iş üzrə materiallardan göründüyü kimi, Şəki rayonu üzrə İcra və probasiya şöbəsi icra sənədi üzrə tələbi, yəni icra sənədini tam icra edərək ipoteka predmetinə tutma yönədilməsi prosedurunu həyata keçirərək ipoteka predmetinin açıq hərracdan satılmasına dair əmtəə birjalarının nəzdində yaradılmış ixtisaslaşdırılmış təşkilata sifariş vermiş, hərrac təşkilatı da öz növbəsində ipoteka predmetini ipoteka haqqında qanunvericilikdə müəyyən edilmiş mümkün sayda, yəni iki dəfə açıq hərracdan satışa çıxarmış və hərraclar baş tutmadıqdan sonra tələbkara onu ikinci hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25% aşağı qiymətə əldə etmək imkanı yaratmış, tələbkar isə həmin imkandan istifadə etməmişdir. Başqa sözlə, “İcra haqqında” Qanunun 23.1-ci maddəsində hazırkı icra işindən fərqli olaraq tələbin icra edilmədiyi və ya qismən icra edildiyi icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması imkanından söhbət gedir. Mübahisələndirilən icra işi üzrə isə iş üzrə materiallardan göründüyü kimi, icra məmuru icra haqqında qanunvericiliyinə və “İpoteka haqqında” Qanununun 41.2-ci maddəsinə əsasən icra sənədinin icrası istiqamətində ona həvalə edilmiş bütün vəzifələri tam icra edərək tələbi təmin etmiş və ipoteka predmetinin açıq hərracdan satışı ilə bağlı bütün mümkün icra tədbirlərini (hərrac sifarişinin verilməsi və s.) həyata keçirərək icra sənədini faktiki olaraq icra etmişdir. Lakin buna baxmayaraq, tələbkar icra sənədinin tam icra olunması nəticəsində yaranmış hüquqi imkandan istifadə etməmiş və ipoteka predmetini əldə etməmişdir. Belə olan halda, tam icra olunmuş icra sənədinin, ümumiyyətlə, məhkəməyə qaytarılmasından söhbət gedə bilməzdi. Göstərilən halda, yalnız “İcra haqqında” Qanunun əvvəlki redaksiyasında nəzərdə tutulmuş 23.6-cı maddəsi (icra edilmiş icra sənədi məhkəməyə və ya digər orqana qaytarılır) tətbiq oluna bilərdi ki, həmin maddə də sözügedən icra sənədinin icra olunduğu dövrdə qüvvədə olmamışdır. Başqa sözlə, “İcra haqqında” Qanunun 23.1-ci maddəsi icra olunmamış və ya qismən icra olunmuş icra sənədinin məhkəməyə qaytarılmasını ehtiva etdiyindən, tələbkar tərəfindən məhz icra sənədi üzrə tələb, yəni tutma yönəldilməsi prosedurunun həyata keçirilməsi başa çatdırıldıqdan sonra icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə xahiş olunduğundan həmin ərizə təmin oluna bilməzdi. Eyni zamanda onu da qeyd etmək zəruridir ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 41.2-ci maddəsində ipoteka predmetinə məhkəmə qərarı əsasında tutma yönəldilməsi prosedurunun həyata keçirilməsi ilə bağlı icra məmuru və ixtisaslaşdırılmış hərrac təşkilatı arasında konkret funksional iş bölgüsü aparılmış və hər bir subyektin hüquq və vəzifələri dəqiq müəyyən olunmuşdur. Belə ki, “İpoteka haqqında” Qanunun istinad olunan maddəsinin məzmunundan göründüyü kimi, ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi ilə bağlı icra sənədlərinin icrası üzrə icra məmurunun vəzifəsi ipoteka predmetinin açıq hərracda satışına dair ixtisaslaşdırılmış hərrac təşkilatına sifariş verməkdən, hərrac təşkilatının vəzifəsi isə həmin predmetin açıq hərracdan satışı ilə bağlı “İpoteka haqqında” Qanunun və mülki qanunvericiliyin tələbləri əsasında açıq hərracların keçirilməsindən ibarətdir. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair 28 oktyabr 2014-cü il tarixli qərarının 1-ci bəndində qərara alınmışdır ki, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43-cü maddəsində yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğundan, hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsi həmin Qanuna zidd hesab edilməlidir. Həmçinin həmin qərarda xüsusilə vurğulanmışdır ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 43-cü maddəsində yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğundan, hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsi qanuna zidd hesab edilməlidir. Ali Məhkəmənin Mülki Kollegiyasının 2(102)-1093/2021 saylı mülki iş üzrə xx.xx.2021-ci il tarixli qərarında analoji iş üzrə Ali Məhkəmənin istinad olunan qərarınının təsviri və əsaslandırıcı hissələrində qeyd olunmuşdur: “Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 19 avqust 2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Məhkəmə birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşaraq qeyd etmişdir ki, "xxxx" MMC tərəfindən mübahisəli mənzilin satılması ilə bağlı xx.xx.2011-ci il və xx.xx.2011-ci il tarixlərdə qanunla müəyyən edilmiş qaydada hərraclar keçirilmiş və hər iki hərrac baş tutmamışdır. Bundan sonra hərrac təşkilatçısı ipoteka predmetini ipoteka saxlayana təklif etmiş, lakin əmlak satılmadığından işi xx.xx.2012-ci il tarixdə icra şöbəsinə geri qaytarmışdır. Göründüyü kimi, təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən (xx.xx.2011-ci il) sonra ipoteka saxlayan "xxxx" İKB ASC, qanunla müəyyən edilmiş 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməmiş, bununla da, ipoteka predmetini almaq imkanını itirmiş və ipotekaya xitam verilmişdir. Buna baxmayaraq, Nəsimi rayon İcra şöbəsinin müraciəti əsasında “X3” MMC tərəfindən xx.xx.2017-ci il və xx.xx.2017-ci il tarixlərdə mübahisəli mənzilin satılması ilə bağlı yenidən hərraclar keçirilmiş və bu hərracların nəticəsində həmin mənzil xx.xx.2017-ci il tarixli hərracın yekunları barədə protokola və həmin tarixli hərracın yekunları üzrə əmlakın alqısatqısı barədə müqaviləyə əsasən "xxxx" İKB ASC tərəfindən əldə edilmişdir Göründüyü kimi, Şəhla Babayevaya məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 28 May küçəsində ev 11-də yerləşən 54 saylı mənzil üzərində "xxxx" İKB ASC-nin ipoteka hüququna xitam verilməsinə baxmayaraq, ipoteka predmetinin yenidən hərraca çıxarılmaqla, bu hərrac nəticəsində "xxxx" İKB ASC-yə satılması nəticəsində ipoteka haqqında qanunvericiliyin yuxarıda sadalanan tələbləri pozulmuşdur. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd olunanlara əsasən hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 28 May küçəsində yerləşən 11 saylı evin, 54 saylı mənzili üzərindəki ipotekaya xitam verilməsinin təsbit olunması və sözügedən məznilin satılması ilə bağlı “X3” MMC tərəfindən keçirilmiş hərrac etibarsız sayıldığından, həmin hərracın yekunları barədə xx.xx.2017-ci il tarixli, 106/4 saylı protokolun və eyni tarixli əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi əsaslı olmuşdur. Kassasiya instansiyası məhkəməsi apellyasiya instansiyasının mövqeyi ilə razılaşaraq göstərmişdir ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 43-cü maddəsində yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğundan, hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsi həmin qanuna zidd hesab edilməlidir. Bəzən təcrübədə müəyyən müddət keçdikdən sonra da icra məmurunun və ya tələbkarın müraciəti əsasında hərracların keçirilməsinə təsadüf edilir. Plenum, bununla bağlı qeyd edir ki, təkrar hərrac adı ilə üç və daha çox hərracın keçirilməsi “İpoteka haqqında” Qanunun tələblərindən irəli gəlmir və ipoteka qoyanın hüquqlarının pozulmasına səbəb olur. Belə ki, təkrar hərracın baş tutmaması ipoteka qoyan üçün ipotekaya xitam verilməsindən ibarət qanunun 43.8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş müəyyən hüquqi imkanların yaranması ilə nəticələnir. Beləliklə, “İpoteka haqqında” Qanunun 43-cü maddəsində yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğundan, hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsi qanuna zidd hesab edilməlidir. Kassasiya şikayətinin maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması ilə bağlı dəlilləri apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə eynidir və məhkəmə kollegiyası həmin hallar üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin əsaslandırılması ilə razılaşır, eyni halların təkrarlanmasına zərurət görmür”. Ali Məhkəmənin Mülki Kollegiyasının 2(102)-226/20 saylı 08 yanvar 2020-ci il tarixli Qərarınan görünür ki, hazırkı baxılan işlə analoji xarakter daşıyan həmin işin fabulası ondan ibarət olmuşdur ki, icra sənədi əsasında ipoteka predmetinə tutma yönəldilmiş, icra sənədini icra edən icra məmuru tərəfindən ipoteka predmetinin açıq hərracdan satışı ilə bağlı müvafiq hərrac təşkilatçısına sifariş verilmiş, əmlak ilkin və təkrar hərracdan satışa çıxarılmış, keçirilmiş ilkin və təkrar hərraclar baş tutmamış, ipoteka saxlayan tələbkar qismində təkrar hərracın keçirilməsinə bir neçə gün qalmış icra sənədinin “İcra haqqında” Qanununun 23.1.1-ci maddəsinə əsasən onu vermiş məhkəməyə qaytarılması barədə məcburi icra orqanına ərizə ilə müraciət etmiş, beləliklə hərracın təşkilatçısı tərəfindən məlumatlandırıcı məktubla təklif olunmasına baxmayaraq əmlak “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydada ipoteka saxlayan tərəfindən əldə edilməmiş, hərrac sifarişi icra məmuruna geri qaytarılmış, icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması isə icra haqqında qanunvericilikdə müəyyən edilmiş prosessual müddətlərə riayət olunmaqla (icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə qərarın verilməsi, şikayət müddətinin gözlənilməsi, qüvvəyə minməsi, işin məhkəməyə qaytarılması və s.) baş verdiyindən sifarişin geri qaytarılmasından sonra icra edilmişdir. İddiaçı ipoteka predmetinin təkrar hərracın baş tutmaması elan edildikdən 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayan tərəfindən əldə edilməməsini, məhz bu dövrdə icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması ilə icra məmuruna müraciət etməklə dolayısı ilə əmlakı əldə etmək niyyətində olmamasına dair iradə ifadəsini bildirməsini əsas gətirərək ipotekaya xitam verilməsi tələbi ilə birinci instansiya məhkəməsinə müraciət etmiş, iddia tələbi təmin edilməmiş, həmin qətnamədən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, apelllyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən iddia tələbinin təmin edilməsi. ipotekaya xitam verilməsi qət edilmiş, Ali Məhkəmə də istinad olunan qərarda apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsini qüvvədə saxlamışdır. Həmin iş üzrə qanuni qüvvəyə minmiş və Ali Məhkəmənin istinad olunan qərarı ilə qüvvədə saxlanılmış Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin 2(107)-2474/2019 saylı xx.xx.2019-cu il tarixli qətnaməsinin əsaslandırıcı hissəsində qeyd olunmuşdur ki, “Hərracın baş tutmaması barədə 01 dekabr 2018-ci il tarixdə “Kaspi” qəzetində elan verilmiş, həmin elanla bağlı tərəflər də məlumatlandırılmışdır. Həmçinin, 03 dekabr 2018- ci il tarixli məktubla ləğv prosesində olan "xxxx" ASC-nin ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fondu hərrac təşkilatı tərəfindən məlumatlandırılmış və tələbkara ipoteka predmetini əldə etmək hüququ izah olunmuş, lakin, buna baxmayaraq ipoteka predmeti tələbkar, ipoteka saxlayan tərəfindən qanunvericiliklə müəyyən edilmiş müddətdə hərracda əldə edilməmiş, hətta həmin müddətdə hərrac təşkilatının təklifinə heç bir reaksiya verilməmişdir. Tələbkar ipoteka saxlayan Şəki rayonu üzrə İcra və Probasiya Şöbəsinə ünvanladığı məktubla ipoteka predmetini açıq hərracdan əldə etmək imkanına malik olmadığını bildirmiş və icra sənədinin məhkəməyə qaytarılmasını xahiş etmişdir. Göründüyü kimi, iddia tələbi əsaslıdır”.
27. Cavabdeh2 ASC-nin nümayəndəsi X4 və X5 məhkəmə iclaslarında iştirak edərək iddiaya etirazın məzmununa uyğun izahat vermiş və iddianın rədd edilməsini xahiş etmişdirlər.
28. İşdə iştirak edən digər şəxslər məhkəmə iclaslarının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmalarına baxmayaraq, məhkəmə iclaslarında iştirak etməmiş, iştirak edilməməsinin səbəbləri və ya mümkünsüzlüyü barədə hər hansı məlumat verməmişdirlər. Məhkəmə onların iştirakı olmadan işə baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
29. Birinci instansiya məhkəməsinin 08 may 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbinin qismən təmin edilməsi, ünvan 3 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264,7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasına dair "xxxx" MMC ilə Cavabdeh2 ASC arasında bağlanmış xx.xx.2023-ci il tarixli 46/01 saylı ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol və eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, ünvan 3 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264,7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasına dair Cavabdeh2 ASC-nin mülkiyyət hüququnu təsdiq edən xx.xx.2024cü il tarixli ********** nömrəli qeyd ləğv edilərək həmin qeyri-yaşayış binası üzərində İddiaçı mülkiyyət hüququ bərpa edilməsi, iddia qalan hissədə təmin edilməməsi, ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 100 manat məbləğində pulun cavabdehlər Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyəti və "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətindən müştərək qaydada tutularaq İddiaçı ödənilməsi qət olunmuşdur.
30. Məhkəmə gəldiyi nəticəni belə əsaslandırmışdır ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 42, 43-cü maddələrində ipoteka predmeti olan əmlakın likvid qiymətlə satışa çıxarılması, ümumilikdə 2 hərracın keçirilməsi imkanı, birinci və təkrar hərrac baş tutmadığı halda ilkin satış qiymətinin ardıcıl olaraq 15 və 25 faiz azaldılması və ən nəhayət təkrar hərracın baş tutmadığı halda ipoteka saxlayanın əmlakı 30 gün müddətində əldə etməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumu da göstərmişdir ki, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43-cü maddəsində yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğundan, hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsi həmin Qanuna zidd hesab edilməlidir (“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48ci maddələrinin şərh edilməsinə dair 28 oktyabr 2014-cü il il Qərar).
31. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, Konstitusya Məhkəməsinin qərarında da ifadə olunduğu kimi ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi ilə bağlı hər hansı əsasla üç və da çox hərracın keçirilməsi hüquqi əsasdan məhrumdur. Eyni zamanda ipoteka haqqında qanunvericilikdə ilkin satış qiyməti müəyyən edildikdən sonra onun azaldılması ilə bağlı dəqiq tənzimləmə aparılmış, ilkin satış qiymətinin müxtəlif illərdə təkrar-təkrar müəyyən edilməsi imkanı təsbit edilməmişdir. Başqa sözlə, birinci hərrac etibarlı olduğu halda, digər hərraclar üçün satış qiyməti birbaşa qanunvericiliklə təsbit edilmiş faizlər tətbiq edilməklə alınır. Digər tərəfdən, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” 04/2022 nömrəli xx.xx.2022-ci il tarixli qərardadında göstərilmişdir ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsi çərçivəsində mübahisəyə baxılarkən hərracların və onların nəticələrinin qanuniliyinin yoxlanılması ipoteka saxlayanın tələbləri və ya buna bərabər tutulan etirazları əsasında mümkündür. Belə bir tələbin və ya etirazın olmadığı halda məhkəmənin öz təşəbbüsü ilə həmin məsələni yoxlaması isə Mülki Prosessual Məcəllənin 5.1-ci maddəsində açıqlanan dispozitivlik prinsipinə və hərracların etibarsızlığına dair Mülki Məcəllənin 416.1-ci maddəsinə ziddir.
32. Cavabdeh2 ASC-nin nümayəndələri məhkəmə iclaslarında istər 2015-ci il, istərsə də 2017-ci il tarixində keçirilmiş hərracların etibarsız olduqlarını, həmin hərraclar üzrə icra sənədinin icra şöbəsinə qaytarıldığını, bu səbəbdən də 2023-cü il tarixli hərracların etibarlı qəbul edilməsini bildirmişlər. Belə olan halda, məhkəmə cavabdehin etirazlarına uyğun olaraq 2015-ci il və 2017-ci il tarixli hərracların da qanuniliyinin yoxlanılmasını zəruri hesab etmişdir.
33. Belə ki, ünvan 3 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264,7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binası üzrə ilkin hərrac xx.xx.2015-ci il, saat 11:00-da keçirilmiş, qeyd edilən hərrac baş tutmamış, xx.xx.2015ci il tarixli hərracda əmlakın ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətə təklif edilmişdir. Başqa sözlə, ilkin hərrac hərracın iştirakçısı olmadığına görə baş tutmamışdır. Lakin Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin icra məmuru X2 xx.xx.2015-ci il tarixli icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə qərarı mövcud olduğundan xx.xx.2015-ci il tarixli hərrac keçirilə bilməzdi. Başqa sözlə, həmin hərrac icraatda olmayan icra sənədi üzrə keçirildiyindən etibarsız olmuşdur. Bununla yanaşı, “X3” MMC tərəfindən xx.xx.2017-ci il tarixdə, saat 11:00da ilkin satış qiyməti 3 150 000 manat olmaqla növbəti hərrac keçirilmişdir. Halbuki birinci etibarlı hərrac iştirakçı olmadan baş tutmadığından xx.xx.2017-ci il tarixli hərracda ilkin satış qiyməti 15 faiz aşağı salınmalı idi. Bu səbəbdən xx.xx.2017-ci il tarixli hərrac da etibarlı hesab oluna bilməz. Daha sonra Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin icra məmuru X6 xx.xx.2017-ci il tarixli icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə qərar qəbul etmiş, buna rəğmən, xx.xx.2017-ci il, saat 11:00-da növbəti hərrac keçirilmişdir. Qeyd edilən olunan hərrac da icraatda olmayan icra sənədi üzrə həyata keçirildiyindən etibarsızdır. Bununla yanaşı, ilkin hərrac (xx.xx.2015-ci il tarixli hərrac) etibarlı olduğu və iştirakçı olmadığından baş tutmamış hesab olunduğu halda, "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2023-cü il, saat 11:00-da ilkin satış qiyməti 1 500 000 manat müəyyən edilməklə hərrac keçirilmiş, hərrac alıcı müraciəti olmadığından baş tutmamış elan edilmiş, növbəti hərrac 1 500 000 manatdan 15 faiz aşağı qiymətlə xx.xx.2023-cü il, saat 11:00-da keçirilmiş, həmin hərrac da heç bir alıcı iştirak etmədiyindən baş tutmamış elan edilmişdir. Belə olan halda, 2017-ci il tarixli birinci və ikinci hərrac müstəqil qiymətlə keçirildiyindən etibarsız hesab edilməlidir.
34. Göstərilənlər onu deməyə əsas verir ki, ünvan 3 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s1252 kv.m) və 264,7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyriyaşayış binasının satışı üzrə yalnız xx.xx.2015-ci il tarixli hərrac etibarlıdır. Lakin buna rəğmən ipoteka predmeti ipoteka saxlayan Cavabdeh2 ASC-yə əldə edilməsi üçün təqdim edilmiş və sonuncu tərəfindən qəbul edilmişdir.
35. Belə olan halda, Cavabdeh2 ASC-nin ipoteka predmetini əldə etməsi qanunsuz olmuşdur. Digər tərəfdən, hazırda “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal mövcud olmadığından, yəni yalnız bir hərrac keçirildiyindən (etibarlı hərracların sayı) ipotekaya xitam verilməsi üçün hər hansı əsas da mövcud deyildir.
36. Beləliklə, məhkəmə hesab etmişdir ki, ünvan 3 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264,7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasına dair "xxxx" MMC ilə Cavabdeh2 ASC arasında bağlanmış xx.xx.2023ci il tarixli 46/01 saylı ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol və eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edilməli, həmin qeyri-yaşayış binasına dair Cavabdeh2 ASC-nin mülkiyyət hüququnu təsdiq edən xx.xx.2024-cü il tarixli ********** nömrəli qeyd ləğv edilərək həmin qeyri-yaşayış binası üzərində İddiaçı mülkiyyət hüququ bərpa edilməlidir.
37. Hazırkı iddianın qiymətləndirilməyən iddia olduğunu və iddianın qismən təmin edildiyini nəzərə alaraq məhkəmə hesab etmişdir ki, dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 100 manat məbləğində pul cavabdehlər Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə və "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətindən müştərək qaydada tutularaq İddiaçı ödənilməlidir
38. Gəldiyi nəticənin hüquqi əsaslandırması zamanı məhkəmə, “İpoteka haqqında” Qanunun 43.1, 43.7, 43.7-1, 43.8-ci maddələri, ““İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair” Konstitusya Məhkəməsinin 28 oktyabr 2014-cü il il Qərarı, Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” 04/2022 nömrəli xx.xx.2022-ci il tarixli qərardadına istinad etmişdir.
Apellyasiya instansiyasi məhkəməsindəki icraat
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
39. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli e-2-2(113)-646/2025 nömrəli qətnaməsindən iddiaçı iddianın rədd edildiyi hissədə ləğv edərək, iddianın tam təmin edilməsini xahiş etmişdir.
40. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, ipoteka saxlayanın təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etmək hüququ olduğu kimi, ipoteka qoyanın da ipoteka saxlayanın sözügedən hüququndan istifadə etmədiyi və ya vaxtında istifadə etmədiyi halda ipotekaya xitam verilməsi ilə bağlı tələb irəli sürmək hüququ vardır. Qeyd olunan əsaslarla ipotekaya xitam verilməsi barədə iddia tələbi təmin olunmadığı təqdirdə, icra edilməyən və ya qismən icra edilmə əsası ilə məhkəməyə qaytarılmış icra sənədi ipoteka saxlayanın müraciəti əsasında yenidən icraya yönəldilməlidir. Belə ki, “İcra haqqında” Qanunun 23.3-cü maddəsinə əsasən icra sənədinin qaytarılması bu Qanunun 23.1-ci maddəsində nəzərdə tutulan əsaslar (icra sənədini vermiş məhkəməyə və ya digər orqana qaytarılması əsasları) aradan qalxdıqdan sonra tələbkar müraciət etdikdə sənəd yenidən icraya yönəldilir. Həmçinin, ipotekaya xitam verilməsi tələbi hərracların müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozulmaqla keçirilməsi əsası ilə təmin edilmədiyi təqdirdə, həmin əmlaklarla bağlı hərraclar keçirilməmiş hesab edildiyi üçün onların yenidən təşkili “İpoteka haqqında” Qanunun 43-cü maddəsinin (yalnız iki hərracın keçirilməsi) tələblərinə zidd olmayacaqdır. O da nəzərə alınmalıdır ki, ipoteka predmetini əldə etmə müddəti hüququn mahiyyətinə uyğun olaraq kəsici müddətdir. Çünki, ipoteka saxlayan təkrar hərracın baş tutmadığı elan edildikdən sonra 30 gün ərzində bu imkandan istifadə etməzsə həm predmeti əldə etmək, həm də ipoteka hüququnu itirir. Odur ki, ipoteka saxlayan müvafiq elanın dərc olunduğu vaxtdan keçən 30 gün ərzində ipoteka predmetini əldə etməlidir. Beləliklə, ipoteka saxlayan protokolun imzalanmış hesab edilməsi tələbinə dair müstəqil iddia ilə məhkəməyə müraciət etmədiyi halda, ipoteka qoyanın “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsinə əsasən ipotekaya xitam vermə tələbi, bu Qərardadın 24-cü bəndində qeyd edildiyi kimi, yəni həmin maddənin dispozisiya şərtlərinin mövcud olması əsası ilə təmin edilməlidir. Xüsusi olaraq vurğulanmalıdır ki, protokolun imzalanmış hesab edilməsi tələbi müstəqil iddia şəklində buna cavab verməli olan hərrac təşkilatçısına qarşı qaldırılmalı olduğundan, bununla bağlı verilmiş etirazlar ipoteka qoyana qarşı qaldırılmış ipotekaya xitam verilməsi tələbi çərçivəsində araşdırıma predmeti və iddianın rədd olunması üçün əsas ola bilməz.” Bununla da hazırki məhkəmə mübahisəsinə Ali Məhkəmənin Mülki və Kommersiya Kollegiyalarının ““İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” 04/2022 saylı 14 dekabr 2022-ci il tarixli Qərardadındakı hüquqi mövqe kontekstində yanaşdıqda müəyyən olunur ki, Nizami rayon icra şöbəsinin sifarişi ilə 2015-ci ildə ilkin və təkrar hərraclar keçirilmiş, ilkin və təkrar hərraclar baş tutmamış, habelə “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-43.8-ci maddələrində müəyyən edilmiş qaydada tələbkar tərəfindən də əldə olunmamışdır. Tələbkara qanuna zidd olaraq 2017-ci ildə növbəti dəfə belə hüquqi imkan yaradılmasına baxmayaraq yenə də əmlak əldə olunmamışdır. Beləliklə, təkrar hərracın baş tutmamış elan edilməsindən 30 təqvim günündən də artıq müddət keçməsinə baxmayaraq əmlakı “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydada 25% endirimlə əldə etmək hüququndan istifadə etməmiş (hərracların keçirilməsi zamanı icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə icra qurumuna məktub ünvanlamaqla həm də dolayısı ilə həmin dövrdə sözügedən əmlakı əldə etmək niyyətində olmadığını və hərracların davam etməsində maraqlı olmaması barədə iradəsini ifadə etmiş), lakin bununla belə istinad olunan Qərardadın 31, 32, 64-cü bəndlərində izah edilmiş halların heç biri baş vermədən, heç bir maddi hüquqi və prosessual zərurət olmadan, habelə hərrac təşkilatçısı tərəfindən 2015-ci ildə keçirilmiş hərracların nəticələri qüvvədə olduğu halda və həmin hərracların qanuniliyini və etibarlılığını istisna edən hər hansı bir qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə aktı mövcud olmadan icra qurumu bundan bir müddət sonra “İpoteka haqqında” Qanunun 43-cü maddəsinin və “İpoteka haqqında” Qanunun 43.4- 43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 2014cü il 28 oktyabr tarixli qərarın 1-ci bəndinin yalnız iki hərracın keçirilməsi və hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsinin qanuna zidd olması barədə müddəalarını pozaraq bu dəfə digər hərrac təşkilatçısına – 2017 və 2023-cü il tarixli sifariş məktubları ilə müraciət edərək əmlakın yenidən hərraca çıxarılması barədə əlavə 2 dəfə sifariş vermiş, sonuncu isə qanunsuz olaraq əmlakı yenidən xx.xx.2023-cü il tarixində faktiki 5-ci və xx.xx.2023-cü il tarixində faktiki 6-cı dəfə hərraca çıxararaq həmin hərraclar baş tutmadıqdan sonra ipoteka saxlayana təklif etmiş, bununla da Konstitusiya Məhkəməsinin istinad olunan qərarının əsaslandırıcı hissəsindəki hüquqi mövqelərə zidd olaraq (İpoteka saxlayan tərəfindən ipoteka predmetini almaq imkanından vaxtında istifadə edilməməsi, ipoteka qoyan üçün mühüm olan ipotekaya xitam verilməsi imkanından istifadə etmək hüququnu yaradır. “İpoteka haqqında” Qanunun başqa şəkildə şərh edilməsi, yəni ipoteka saxlayana bu imkanın qanunla müəyyən edilmiş müddətdən sonra da yenidən verilməsi, ipoteka qoyanın qanunla qorunan hüquq və maraqlarının pozulmasına gətirib çıxarar.) ipoteka saxlayana 2015-ci ildə istifadə etmədiyi və dolayısı ilə istifadə etməkdən imtina etdiyi belə imkanı özbaşınalıq edərək yenidən yaratmışdır.
41. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli e-2-2(113)-646/2025 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyəti təmin edildiyi hissədə ləğv edərək, iddianın tam rədd edilməsini xahiş etmişdir.
42. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı Kommersiya Məhkəməsinin e-2-2(113)-646/2025 saylı, 24 iyun 2025-ci il tarixli qətnaməsində etirazın hüquqi əsası kimi “İcra haqqında” Azərbaycan RespublikasınınQanununun 23.1.1-ci maddəsinə istinad edildiyi göstərilsədə hansı səbəbdən əsaslı olmadığı qeyd edilməmişdir. Nəzərə alınmalıdır ki, geri qaytarma institut ilə dayandırılma institut tamamilə fərqli hüquqi nəticələrə bağlıdır. Misal olaraq qeyd etmək olar ki, icra sənədi geri qaytarıldıqdan sonra geri qaytarıma əsası aradan qalxdıqdan sonra yenidən icraya yönəldiyi halda icraata başlama haqqında qərar qəbul edilməklə könüllü icra müddəti barədə borcluya bildiriş göndərilir. İcra sənədi üzrə icraat dayandırıldıqda isə icraatın yenilənməsi barədə ərizə verildikdə və ya dayandırılma əsası aradan qalxdıqda icraat sənədinin icrası qaldığı yerdən davam edir. Hazırkı iş üzrə icra sənədini icra edən qurum geri qaytardığı halda məhkəmə öz qətnaməsində icraatın sanki dayandırılmışdır kimi qiymətləndirmişdir. Yuxarıda qeyd edilənləri nəzərə alaraq demək olar ki, daha əvvəl keçirilmiş hərraclar etibarsızdır o səbəbdən ki, nə qədər ki, qanunvericilkdə tələbkarın icra sənədinin geri qaytarılması üçün ərizə ilə müraciət etmək hüququ təsbit edilmişdir, deməli o ərizə ilə müraciət etdikdən sonra hərrac keçirilməməli idi. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsində müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Lakin məhkəmə qətnaməsində bu maddəyə də istinad etməklə nöqsana yol vermişdir. Paralel olaraq təhlil edilsə görülər ki, məhkəmə normativ xarakterli aktın tələblərinə riayət edərək əvvəllər keçirilmiş hərracların qanuniliyini yoxlamaqla onların etibarsızlığını müəyyən etmiş olsa idi, hazırda 2023-cü il tarixində keçirilmiş hərracları 3-cü və 4-cü hərrac kimi deyil, 1-ci və 2-ci hərrac kimi qiymətləndirmiş olacaqdı, belə olan halda məhkəmə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 416.1-ci maddəsinə istinad etməmiş olacaqdı. Əlavə olaraq bildirik ki, 2015 və ya 2017-ci illərdə hərraclar keçirildikdən sonra tələbkarın ərizəsi əsasında icra sənədi məhkəməyə geri qaytarılmışdır. Ötən müddət ərzində isə həmin hərrac təşkilatının biri ləğv edilmişdir. Eyni zamanda sənədlərin saxlanılma müddəti müəyyən olunduğu üçün adətən həmin müddət 5 il olur həmin sənədlərin əldə edilməsi də mümkünsüz idi. Müddətin müəyyən müddət ərzində saxlanılması hərracı təşkilatı tərəfindən digər işlə bağlı verdiyi məktubla da sübut olunur. Belə olan halda hərracın keçirilməsinin qaldığı yerdən davam etdirilməsi mümkünsüz idi. Qeyd edilənlər onu deməyə əsas verir ki, məhkəmənin əvvəlki hərracları etibarlı tutması tərəflərin azad iradəsi ilə bağlanmış olan etibarlı və qanuni müqavilənin icrasının mümkünsüzlüyünə səbəb olur. Bundan əlavə, məhkəmə 2015 və 2017-ci illərdə keçirilmiş hərraclara dair münasibət bildirərkən maddi və prosessual normaların ziddinə çıxış etmişdir. Belə ki, ilk növbədə məhkəmə nəzərə almalı idi ki, 2015-ci ildə keçirilmiş hərraclara dair sənədlər məhkəmənin baxış iclasında təqdim edilmişdir. İddiaçı özü həmin sənədlərin İddiaçı ofisindən götürüldüyünü məhkəmə iclasında açıq şəkildə bildirmişdir. Aydın olur ki, sənədlər iddiaçıda olub və həmin sənədləri məhkəmənin hazırlıq iclasında təqdim etmək imkanı olub. Bankın nümayəndəsi isə 2015-ci ildə keçirilmiş hərraca dair sənədlər məhkəmənin baxış iclasında təqdim edildiyindən, bu sənədlərin məhkəmə baxışında müzakirə olunmasına və mübahisənin həmin hərrac əsasında aparılmasına etiraz etmişdir. Bununla belə, məhkəmə qətnamədə baxış mərhələsində təqdim edilmiş sübutlara qiymət verərək qanunun tələblərini pozaraq tamamilə ədalətsiz nəticəyə gəlmişdir. Məhkəmə Bank nümayəndəsinin mövqeyini və Prosessual Məcəllənin normalarını nəzərə alaraq 2015-ci ildə keçirilmiş hərraclara qiymət verməməli idi. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya Kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə 04/2022 nömrəli, xx.xx.2022-ci il tarixli qərardadında göstərilmişdir ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsi çərçivəsində mübahisəyə baxılarkən hərracların və onların nəticələrinin qanuniliyinin yoxlanılması ipoteka saxlayanın tələbləri və ya buna bərabər tutulan etirazları əsasında mümkündür. Belə bir tələbin və ya etirazın olmadığı halda, məhkəmənin öz təşəbbüsü ilə həmin məsələni yoxlaması isə Mülki Prosessual Məcəllənin 5.1-ci maddəsində nəzərdə tutulan dispozitivlik prinsipinə, həmçinin hərracların etibarsızlığına dair Mülki Məcəllənin 416.1-ci maddəsinə ziddir.
43. Məhkəmənin gəldiyi nəticədən belə aydın olur ki, cavabdeh olaraq sanki 2015-ci il tarixdə keçirilən hərraca dair etirazları olmuşdur. İlk öncə onu bildiririk ki, cavabdehin etirazlarının əsas mahiyyəti iddiaçıya əvvəlcədən məlum olan sübutların məhkəmənin baxış mərhələsində təqdim edilməsi, məhkəmənin isə iddia tələbindən kənara çıxaraq həmin sübutların əsasında məhkəmənin keçirilməsi olmuşdur. Hətta məhkəmənin qətnamədə qeyd etdiyi kimi etiraz olsa belə, məhkəmə qanunvericiliyin tələblərini pozaraq həmin hərracın etibarlılığını araşdırmamışdır. Halbuki, əgər bank tərəfindən hər hansı bir etiraz irəli sürülmüşdürsə, məhkəmə həmin hərracın keçirilməsinin və nəticələrinin qanuniliyini araşdırmalı idi. Belə ki, məhkəmə qətnaməsində istinad etdiyi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” 04/2022 nömrəli xx.xx.2022-ci il tarixli qərardadının tələblərinə riayət etməyərək hərracların və onların nəticələrinin qanuniliyini yoxlamamışdır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosesuual Məcələsinin 53-cü maddəsinə görə məhkəmə baxışı zamanı iddianın əsasını və ya predmetini dəyişməyə, iddia tələbinin həcmini artırmağa və ya azaltmağa o halda yol verilir ki, bunun üçün əsaslar məhkəmə baxışı gedişində əmələ gəlmiş olsun və ya iddiaçı bu hərəkətlərin işin məhkəmədə baxılmağa hazırlanması yekunlaşana qədər edilməsinin ondan asılı olmayan səbəblərə görə mümkün olmadığını əsaslandırsın. İşin hallarından göründüyü kimi iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 “iddia ərizəsinə əlavəni” 13 may 2025-ci il tarixdə vermişdir. Halbuki həmin vəsatətlə müəyyən edilən hallar məhkəmənin hazırlıq iclasında da mövcud idi. Deməli hazırkı kommersiya mübahisəsi üzrə məhkəmə baxışında iddia tələbinin həcmini artırılması üçün əsaslar mövcud deyildir.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz
44. Apellyasiya şikayətinə yazılı etiraz təqdim edilməmişdir.
Apellyasiya baxışı, izahatlar
45. Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini, qarşı tərəfin apellyasiya şikayətinin isə təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
46. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini, qarşı tərəfin apellyasiya şikayətinin isə təmin edilməməsini xahiş etmiş, digər cavabdehlər isə məhkəmə iclasında nümayəndələrinin iştirakını təmin etməmişdirlər.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
47. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur.
48. Maddə 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın.
49. Maddə 157.1. Mülkiyyətçinin mülkiyyət hüququnun tanınmasını tələb etmək ixtiyarı vardır.
50. Maddə 319.5. Əgər birinci hərracın keçirilməsi zamanı əşyanın ilkin satış qiymətinin yetmiş faizinə çatan təklif olmazsa, hərrac yenidən keçirilməlidir. Təkrar hərrac, təkrarən keçirilməsinə istinad edilərək, birinci hərracın formasında elan edilməli və həmin qaydada keçirilməlidir. Təkrar hərrac zamanı ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti heç olmasa hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olmalıdır. Bu baş verməzsə, hərrac keçirilmir. Hərrac üzrə xərclər mülkiyyətçinin üzərinə qoyulur.
51. Maddə 337.5. Əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir.
52. Maddə 415.2. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci 30 gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericilikdə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır.
53. Maddə 416. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.
“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu
54. Maddə 34. Əsas öhdəliyin, yaxud onun bir hissəsinin vaxtında icra olunmaması, əsas öhdəlik üzrə faizlərin ödənilməsi müddətlərinin ardıcıl olaraq iki dəfə pozulması, ipoteka müqaviləsində nəzərdə tutulmuş və ipoteka saxlayana ipotekaya tutma yönəltmək hüququ verən şərtinin yerinə yetirilməməsi anından İpoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququ yaranır.
55. Maddə 30.1. İpoteka müqaviləsində ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, ipoteka predmeti ipoteka qoyan tərəfindən yalnız ipoteka saxlayanın yazılı razılığı ilə digər şəxsə özgəninkiləşdirilə bilər və ya ona dair digər sərəncamlar verilə bilər (istifadə, icarə və sair). İpoteka qoyanın ipoteka predmetini vəsiyyət etmək hüququnu məhdudlaşdıran razılaşma əhəmiyyətsizdir.
56. Maddə 30.2. Bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin özgəninkiləşdirilməsi, yaxud hüquqi şəxsin yenidən təşkili nəticəsində və ya vərəsəlik qaydasında həmin əşya başqa şəxsə keçdikdə ipoteka qüvvədə qalır və həmin şəxs ipoteka müqaviləsi üzrə ilkin ipoteka qoyanın bütün vəzifələrini, o cümlədən ilkin ipoteka qoyan tərəfindən lazımınca icra edilməmiş vəzifələri daşıyır.
57. Maddə 30.3. İpoteka predmeti bu Qanunun 30.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslar üzrə bir neçə şəxsə keçdikdə ipoteka qoyanın vərəsələrindən (hüquqi varislərindən) hər biri əsas öhdəliyin icra olunmamasına görə ipoteka predmetinin ona keçmiş hissəsi həcmində öhdəlik daşıyır.
58. Maddə 30.4. İpoteka predmeti bölünməz əşyadırsa, yaxud başqa əsaslara görə ipoteka qoyanın vərəsələrinin ümumi mülkiyyətinə daxildirsə, vərəsələr birgə ipoteka qoyanlar olurlar.
59. Maddə 30.5. Bu Qanunun tələblərini pozmaqla ipoteka predmeti başqa şəxslərə keçdikdə ipoteka qüvvəsini saxlayır və bu Qanunun 31-ci maddəsində nəzərdə tutulan nəticələrə səbəb olur.
60. Maddə 31.1. İpoteka predmetinə bu Qanunun 30-cu maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydaları pozmaqla sərəncam verildikdə, ipoteka saxlayan aşağıdakılardan birini tələb edə bilər: 31.1.1. ipoteka predmetinə sərəncam verilməsi haqqında əqdin etibarsız sayılmasını və Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrin tətbiq olunmasını; 31.1.2. ipoteka ilə təmin olunmuş əsas öhdəliyin vaxtından əvvəl icrasını, həmin öhdəlik icra olunmadıqda ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsini.
61. Maddə 31.2. İpoteka predmetini əldə edən şəxs həmin əşyaya bu Qanunun 30-cu maddəsinin qaydalarını pozmaqla sərəncam verildiyini bildiyi və ya bilməli olduğu sübut edilərsə, əldə edən şəxs ipoteka ilə təmin olunmuş öhdəliyin icra olunmamasına, yaxud lazımınca icra olunmamasına görə ipoteka predmetinin dəyəri həcmində əlavə məsuliyyət daşıyır.
62. Maddə 42.1. Hərracın təşkilatçısı hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində elan dərc etdirir, ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana verilməsini təsdiq etmə üsulu ilə bildiriş göndərir. Birinci elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 30 təqvim günü qalmış verilir. Hərracın keçirilməsinə 15 təqvim günü qalmış ikinci elan verilir.
63. Maddə 43. Hərracın təşkilatçısı aşağıdakı hallardan biri baş verdikdə, hərracın baş tutmadığı barədə hərracın keçirilməsinə dair elanın verildiyi kütləvi informasiya vasitəsində məlumat dərc etdirir: hərraca iki nəfərdən az alıcı gəldikdə; hərracın iştirakçısı olmadıqda; hərracı udmuş iştirakçı hərracın nəticələri barədə protokol imzalamaqdan imtina etdikdə; hərracı udmuş iştirakçı bu Qanunla müəyyən olunmuş müddətdə alış qiymətini tamamilə ödəmədikdə, bu şərtlə ki, ipoteka saxlayanın razılığı ilə həmin müddət uzadılmasın. Hərracın baş tutmaması barədə elanın dərc edildiyi gündən sonra 10 təqvim günü müddətində ipoteka saxlayan ipoteka qoyanla müqavilə əsasında ipoteka predmetini ilkin satış qiymətilə ala bilər. İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda, birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 45 təqvim günündən gec olmayaraq, təkrar hərrac keçirilir. Təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərrac təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymətilə, bu Qanunun 43.1.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş səbəbə görə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxarır. Təkrar hərracda bir iştirakçı olduqda hərrac baş tutmuş hesab olunur və bu halda həmin şəxs hərracın qalibi olur. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər. İpoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir.
64. Maddə 48.1. İpotekaya aşağıdakı hallarda xitam verilir: 48.1.1. ipoteka saxlayan və ipoteka qoyan bu barədə razılığa gəldikdə; 48.1.2. əsas öhdəliyə xitam verildikdə; 48.1.3. tutmanın yönəldilməsi nəticəsində ipoteka predmeti satıldıqda; 48.1.4. ipoteka predmeti məhv olduqda; 48.1.5. bu Qanunla nəzərdə tutulmuş digər hallarda.
“İcra haqqında” Qanun
65. Maddə 23.1. Tələbin icra edilmədiyi və ya qismən icra edildiyi icra sənədi aşağıdakı hallarda icra sənədini vermiş məhkəməyə və ya digər orqana (notariusun icra qeydi isə tələbkara) qaytarılır: 23.1.1. tələbkarın ərizəsi əsasında;...
66. Maddə 23.3. İcra sənədinin qaytarılması bu Qanunun 23.1-ci maddəsində nəzərdə tutulan əsaslar aradan qalxdıqdan sonra tələbkar müraciət etdikdə sənəd yenidən icraya yönəldilir. Bu Qanunun 23.1-ci maddəsində nəzərdə tutulan əsaslar aradan qalxdıqdan sonra tələbkar icra qeydinin icrası üçün yenidən aidiyyəti icra qurumuna müraciət edə bilər. Bu hallarda icra qurumu icra qeydini icraata qəbul etməli və bu Qanunla nəzərdə tutulan tədbirləri görməlidir.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
67. Maddə 4.1. Bütün fiziki və hüquqi şəxslər özlərinin qanunla qorunan hüquq və azadlıqlarını, eləcə də maraqlarını qorumaq və təmin etmək məqsədi ilə qanunla müəyyən edilmiş qaydada məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququna malikdirlər.
68. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
69. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
70. Maddə 385. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi; 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyinəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının həddi
71. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
72. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
İşə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyasının mövqeyi
73. Kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşır və hesab edir ki, məhkəmə, müəyyən etdiyi faktlardan tərəflərin qarşılıqlı münasibətləri üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir.
74. Belə ki, iddianın əsasını irəli sürülən iddia tələblərinin əsaslandırıldığı hüquqi faktlar təşkil edir və məhkəmənin vəzifəsi iddiaçının bildirdiyi faktiki halların iddia tələbinin qanuni əsasının dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarətdir. Başqa sözlə, mülki hüquqda hamılıqla qəbul edilmiş prinsiplərdən biri olan “iura novit curia” (“məhkəmə hüququ bilir”) prinsipinə əsasən hüququn tətbiqinə hakim bilavasitə cavabdehlik daşısa da, o, iddiaçının bildirdiyi (iddiasını əsaslandırdığı) faktlarla bağlıdır və qərarını iddianın faktiki tərkibi adlanan faktların məcmusuna istinadən qəbul edir.
75. Beləliklə, mülki mühakimə icraatında hüququn tətbiqi üçün ilkin başlanğıc nöqtə tələbin qanuni əsasının tapılmasından ibarətdir – iddia tələbinin düzgün qanuni əsasını tapmaq üçün isə 4 sual cavablandırılmalıdır: kim kimdən nəyi və nəyə əsasən tələb edir?.
76. İddiaçı irəli sürdüyü faktiki hallar ondan ibarət olmuşdur ki, qanunvericiliklə ipoteka predmetinin satışı ilə bağlı yalnız 2 hərracın keçirilməsinin nəzərdə tutulduğu halda, 2-dən çox hərrac keçirilmişdir.
77. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumu da göstərmişdir ki, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43-cü maddəsində yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğundan, hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsi həmin Qanuna zidd hesab edilməlidir (“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48ci maddələrinin şərh edilməsinə dair 28 oktyabr 2014-cü il il Qərar).
78. Birinci instansiya məhkəməsi haqlı olaraq qeyd etmişdir ki, Konstitusya Məhkəməsinin qərarında da ifadə olunduğu kimi ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi ilə bağlı hər hansı əsasla üç və da çox hərracın keçirilməsi hüquqi əsasdan məhrumdur. Eyni zamanda ipoteka haqqında qanunvericilikdə ilkin satış qiyməti müəyyən edildikdən sonra onun azaldılması ilə bağlı dəqiq tənzimləmə aparılmış, ilkin satış qiymətinin müxtəlif illərdə təkrar-təkrar müəyyən edilməsi imkanı təsbit edilməmişdir. Başqa sözlə, birinci hərrac etibarlı olduğu halda, digər hərraclar üçün satış qiyməti birbaşa qanunvericiliklə təsbit edilmiş faizlər tətbiq edilməklə alınır.
79. Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2015-ci il tarixli 87-8Y nömrəli sifarişi ilə Bakı Şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2012-ci il tarixli 2(009)-1909/2012 nömrəli icra sənədinə əsasən İddiaçı məxsus Nizami rayonu, Nəsimi küçəsi, 29В ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264,7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binası üzrə hərracın keçirilməsi "xxxx" MMC-yə həvalə edilmiş, Bakı şəhəri, adıçəkilən əmlak üzrə ilkin hərrac xx.xx.2015-ci il, saat 11:00-da keçirilmişdir. Lakin ilkin hərrac hərracın iştirakçısı olmadığına görə baş tutmadığından xx.xx.2015-ci il tarixli hərracda əmlakın ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətə təklif edilmişdir. Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin icra məmuru X6 xx.xx.2015-ci il tarixli icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə qərar qəbul etmişdir. Belə olan halda birinci instansiya məhkəməsi haqlı olaraq qeyd etmişdir ki, xx.xx.2015-ci il tarixli hərrac icraatda olmayan icra sənədi üzrə keçirildiyindən etibarsız hesab olunmalıdır. Bununla yanaşı, “X3” MMC tərəfindən xx.xx.2017ci il tarixdə, saat 11:00-da ilkin satış qiyməti 3 150 000 manat olmaqla növbəti hərrac keçirilmişdir. Halbuki birinci etibarlı hərrac (xx.xx.2015-ci il tarixli hərrac) iştirakçı olmadan baş tutmadığından xx.xx.2017-ci il tarixli hərracda ilkin satış qiyməti 15 faiz aşağı salınmalı idi. Bu səbəbdən xx.xx.2017-ci il tarixli hərrac da etibarlı hesab oluna bilməz. Daha sonra Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin icra məmuru X6 xx.xx.2017-ci il tarixli icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə qərar qəbul etmiş, buna rəğmən, xx.xx.2017-ci il, saat 11:00-da növbəti hərrac keçirilmişdir. Qeyd edilən olunan hərrac da icraatda olmayan icra sənədi üzrə həyata keçirildiyindən etibarsızdır. Bununla yanaşı, ilkin hərrac (xx.xx.2015-ci il tarixli hərrac) etibarlı olduğu və iştirakçı olmadığından baş tutmamış hesab olunduğu halda, "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2023-cü il, saat 11:00-da ilkin satış qiyməti 1 500 000 manat müəyyən edilməklə hərrac keçirilmiş, hərrac alıcı müraciəti olmadığından baş tutmamış elan edilmiş, növbəti hərrac 1 500 000 manatdan 15 faiz aşağı qiymətlə xx.xx.2023-cü il, saat 11:00-da keçirilmiş, həmin hərrac da heç bir alıcı iştirak etmədiyindən baş tutmamış elan edilmişdir. Belə olan halda, 2017-ci il tarixli birinci və ikinci hərrac müstəqil qiymətlə keçirildiyindən, həmçinin xx.xx.2015-ci il tarixli ilk hərracın etibarlı olduğu nəzərə alınmadığından etibarsız hesab edilməlidir.
80. Göstərilənlərə əsasən ünvan 3 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s1252 kv.m) və 264,7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasının satışı üzrə yalnız xx.xx.2015-ci il tarixli hərrac etibarlıdır.
81. Belə olan halda, Cavabdeh2 ASC-nin ipoteka predmetini əldə etməsi üçün qanuni əsas olmamışdır (§ 63).
82. Beləliklə, xx.xx.2023-ci il tarixli 46/01 saylı ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol və eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, həmin qeyri-yaşayış binasına dair Cavabdeh2 ASC-nin mülkiyyət hüququnu təsdiq edən xx.xx.2024-cü il tarixli ********** nömrəli qeydin ləğv edilərək həmin qeyri-yaşayış binası üzərində İddiaçı mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi barədə birinci instansiya məhkəməsinin nəticəsi qanuni və əsaslıdır (§ 53).
83. Kollegiya qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, xx.xx.2015-ci il tarixli hərrac etibarlı olduğundan ipoteka predmeti yalnız 3.150.000 manatdan 15 % aşağı qiymətlə təkrar hərraca çıxarılmalıdır.
84. Həmçinin kollegiya qeyd edir ki, iddiaçının ünvan 3 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s1252 kv.m) və 264,7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyriyaşayış binasının ipoteka yüklülüyünə xitam verilməsi barədə tələblərinin qanuni əsasını “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsi təşkil edir.
85. Həmin maddənin tələblərinə görə ipoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir.
86. Hazırki işdə isə həmin maddənin dispozisiya şərtlərinin mövcüd olması müəyyən edilmir. Belə ki, qeyri-yaşayış binasının satışı üzrə yalnız bir - xx.xx.2015-ci il tarixli etibarlı hərrac keçirildiyindən ipotekaya xitam verilməsi üçün hər hansı əsas da mövcud deyildir.
87. Bank apellyasiya şikayətində qeyd etmişdir ki, daha əvvəl keçirilmiş hərraclar etibarsızdır o səbəbdən ki, nə qədər ki, qanunvericilkdə tələbkarın icra sənədinin geri qaytarılması üçün ərizə ilə müraciət etmək hüququ təsbit edilmişdir. Qanunvericilikdə tələbin icra edilmədiyi və ya qismən icra edildiyi icra sənədi tələbkarın ərizəsi əsasında icra sənədini vermiş məhkəməyə və ya digər orqana (notariusun icra qeydi isə tələbkara) qaytarılır (§ 66). Kollegiya qeyd edir ki, icra sənədi yenidən icraya yönəldildikdə icra məmuru icra sənədini ilk dəfə qəbul etdiyi andan həyata keçirilmiş bütün hərəkətləri qüvvədə saxlayır, icra sənədinin icrası sadəcə dayandırıldığı yerdən davam etdirilir.
88. İşin materiallarından müəyyən olunur ki, iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 18 noyabr 2024-cü il tarixdə məhkəməyə elektron kabinet vasitəsi ilə ərizə ünvanlayaraq iddia ərizəsi üzrə iddia tələbindən imtina etdiyini və üzrə icraata xitam verilməsini xahiş etmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 icraata xitam verilmə barədə ərizəni nəzərə almaqla iş üzrə icraata xitam verilməsi üçün kommersiya mübahisəsi üzrə iş məhkəmə baxışına təyin edilmiş və xx.xx.2024-cü il tarixli qərardad ilə hazırki iş üzrə icraata xitam verilmişdir. Daha sonra xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadı ilə xx.xx.2024-cü il tarixli qərardad ləğv edilmiş və İddiaçı cavabdehlər “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” X8 1 Saylı Bakı Ərazi İdarəsinə, Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə, Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə və "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı “hərrac protokolu, alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və s.” tələbinə dair işə mahiyyəti üzrə baxılması Bakı Kommersiya Məhkəməsinin binasında 26 dekabr 2024-cü il tarixə, saat 12:40-a təyin edilmişdir. Kollegiya bankın apellyasiya şikayətinin dəlilinə münasibətdə qeyd edir ki, iddiaçı və Cavabdeh2 ASCnin nümayəndəsinin vəsatətlərinə əsasən işin mahiyyəti üzrə düzgün araşdırılması üçün yeni sübutların təqdim olunması əsasları baxış iclasında yaranmışdır.
89. Həmçinin məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 elektron kabinəti vasitəsilə xx.xx.2025-ci il tarixdə məhkəməyə iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizə təqdim etməmiş, iddia tələbinə əlavə izahat və mülahizələrini təqdim edərək məhkəmə tərəfindən nəzərə alınmasını xahiş etmişdir.
90. Mülki Prosessual Məcəllənin 119.1-ci maddəsinin tələblərinə əsasən məhkəmə xərclərinə dair məsələyə də qiymət verməyin zəruriliyini vurğulayaraq kollegiya qeyd edir ki, apellyasiya şikayəti vermək üçün apellyatorların ödədikləri dövlət rüsumunun məbləği onların özünə aid olunmalıdır. Nəzərə alınmalıdır ki, məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsi məsələsi prosessual qanunvericiliklə tənzimləndiyindən, bununla bağlı qərar qəbul edərkən məhkəmə, müvafiq tələbin olub-olmamasına bağlı deyildir.
91. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
İddiaçı və Cavabdeh2 ASC tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətləri təmin edilməsin. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli e-2-2(113)-646/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləğləri apellyatorların özlərinə aid olunsun. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi (elektron kabinetə yerləşdirildiyi) gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməzsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.