Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № 2(3-6)-1187/2026 22.04.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI Iddiaçı İddiaçı cavabdeh “X4” MMC-yə qarşı (Açar sözlər: əsassız hesablanmış borcun silinməsi və mənzilə daxil olmağa, kommunal xidmətlərdən istifadə etməyə maneə yaradacaq hərəkətlərin cavabdehə qadağan edilməsi) Fuad Vahid oğlu Qəşəmzadənin katibliyi, Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** nömrəli ##.##.2026-cı il tarixli qətnaməsindən cavabdeh “X4” MMC-nin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları
1. Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi Yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən seriya RX, ******* saylı çıxarışa əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən ** nömrəli mənzilə (Yeni qaydalarla: AZ 1010: Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Rixard Zorge küçəsi, 8, M 17, mənzil 3) tam mülkiyyət kimi ##.##.2018-ci il tarixdə İddiaçı adına qeydiyyatdan keçmişdir və hazırda mülkiyyətindədir.
2. Cavabdeh MMC (Idarəedici təşkilat) ilə “X1” (Sahə Mülkiyyətçisi) arasında bağlanmış çoxmənzilli binanın idarə edilməsi haqqında MA-YPMM*HUQ***-****** saylı, ## ###### 2023-cü il tarixli müqaviləyə əsasən Idarəedici təşkilat, Sahə Mülkiyyətçisinin tapşırığı ilə razılaşdırılmış müddət ərzində Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Zərifə Əliyeva 55 ünvanında yerləşən “X1” çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması və təmiri üzrə xidmətlər göstərməyi və işlər yerinə yetirməyi, həmçinin həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinə və binanın sahələrindən istifadə edən şəxslərə kommunal xidmətlər göstərməyi, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi məqsədlərinə nail olmağa yönəlmiş digər fəaliyyəti həyata keçirməyi öhdəsinə götürmüşdür. Sahə Mülkiyyətçisi isə göstərilmiş Xidmətlərin müqabilində mənzilin ümumi sahəsinin hər kv.m. üçün * saylı əlavədəki CədvəI-2-nin qiymət sütununda qeyd olunan məbləğdə aylıq xidmət haqqını idarəedici təşkilata ödəməyi öz öhdəsinə götürmüşdür.
3. ##.##.2023-cü il tarixli ödəniş qəbzinə “X1”nın ********** saylı nömrəsinə 346,80 manat pul köçürülmüşdür.
4. ##.##.2023-cü il tarixli ödəniş qəbzinə “Azure Management”in ********** saylı nömrəsinə 11 manat pul köçürülmüşdür.
5. ##.##.2023-cü il tarixli ödəniş qəbzinə “Azure Management”in ********** saylı nömrəsinə 1029,40 manat pul köçürülmüşdür.
6. ##.##.2023-cü il tarixli ödəniş qəbzinə “Azure Management”in ********** saylı nömrəsinə 2080,80 manat pul köçürülmüşdür.
7. ##.##.2024-cü il tarixli ödəniş qəbzinə əsasən Cavabdeh MTKnın ********** saylı nömrəsinə 347,40 manat və 693 manat pul köçürülmüşdür.
8. ##.##.2024-cü il tarixli ödəniş qəbzinə əsasən Cavabdeh MTKnın ********** saylı nömrəsinə 347,40 manat və 693 manat pul köçürülmüşdür.
9. ##.##.2024-cü il tarixli ödəniş qəbzinə “X1”nın ********** saylı nömrəsinə 1040,40 manat pul köçürülmüşdür.
10. ##.##.2024-cü il tarixli ödəniş qəbzinə “X1”nın ********** saylı nömrəsinə 1040,40 manat pul köçürülmüşdür.
11. ##.##.2025-ci il tarixli ödəniş qəbzinə əsasən hesab.az vasitəsilə ********** saylı VÖENin ********** saylı nömrəsinə 1040,40 manat ödəniş edilmişdir.
12. ##.##.2025-ci il tarixli ödəniş qəbzinə əsasən ********** saylı VÖENin ********** saylı nömrəsinə 1039,40 manat pul köçürülmüşdür.
13. İddiaçı məxsus müştəri hesab kartından görünür ki, ##.##.2018-ci il tarixindən kommunal xidmətə görə müxtəlif aylarda aylıq ödənişlər edilmişdir.
14. “Kamandar Nəsibov və Partnyorları” vəkil vürosu tərəfindən cavabdeh “xxxx” MTK-ya ünvanlanmış ##.##.2025-ci il tarixli pretenziya məktubuna əsasən məlum olur ki, iddiaçı tərəfindən borcun silinməsi və mənzildə kommunal xidmətlərdən istifadəyə yönəlmiş məhdudlaşdırıcı hərəkətlərinə son qoyulması barədə cavabdehə xəbərdarlıq edilmişdir.
15. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** saylı ##.##.2026-cı il tarixli qərardadına əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən ** nömrəli mənzilə (Yeni qaydalarla: AZ 1010: Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Rixard Zorge küçəsi, 8, M 17, mənzil 3) qaz, su və işıq təminatının verilməsinə və bloka giriş kartlarının və liftdən istifadə kartlarının bloklanmasına qoyulan məhdudiyyəti aradan qaldırmaqla, “GÜVENLI-SERVIS MANAGMENT” Mənzil TikintiKooperativinə və digər şəxslərə («xxxx» ASC, “Azəriqaz” IB və “xxxx” X2) həmin məhdudiyyətlərin qoyulmasının qadağan edilməsi qərara alınmışdır. Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
16. Iddiaçı İddiaçı cavabdeh “X4” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı “əsassız hesablanmış borcun silinməsi və mənzilə daxil olmağa, kommunal xidmətlərdən istifadə etməyə maneə yaradacaq hərəkətlərin cavabdehə qadağan edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, “X4” MTK tərəfindən əsassız olaraq hesablanmış 6000 manat borcun silinməsi; İddiaçı məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən ** nömrəli mənzilə (Yeni qaydalarla: AZ 1010: Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Rixard Zorge küçəsi, 8, M 17, mənzil 3) qaz, su və işıq təminatının verilməsinin və bloka giriş kartlarının və liftdən istifadə kartlarının bloklanmasının cavabdeh “X4” Mənzil Tikinti-Kooperativinə və digər şəxslərə («xxxx» ASC, “Azəriqaz” IB və “xxxx” X2) qadağan edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
17. Iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən ** nömrəli mənzil (Yeni qaydalarla: AZ 1010: Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Rixard Zorge küçəsi, 8, M 17, mənzil 3) ərizəçinin mülkiyyətində, sahibliyində və istifadəsindədir. Bununla bağlı Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən Seriya RX ******* nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli ##.##.2018-ci il tarixli çıxarış vermişdir. Həmin binanın idarə edilməsi cavabdeh “X4” Mənzil Tikinti-Kooperativi tərəfindən həyata keçirilir. Iddiaçı ilə cavabdeh arasında xidmət göstərilməsi haqqında müqavilə bağlanmamışdır. Lakin binanın ümumi xərclərinin qarşılanması üçün iddiaçı tərəfindən hər ay daimi olaraq 150 (yüz əlli) manat məbləğində ödəniş etmişdir. Cavabdeh təşkilat qiymət tariflərini ərizəçinin və binanın ümumi sakinlərinin razılığı olmadan artırmışdır. Iddiaçını heç bir yazılı müraciət etmədən, yalnız şifahi hədə qorxularla qanunsuz olaraq ödəniş məbləğini əvvəlcə 170 (yüz yetmiş) manat artırıb, daha sonra isə 200 (iki yüz) manat pul ödənilməsini tələb etmişdir. Nəticədə cavabdeh əsassız hesablamalar apararaq, guya iddiaçının 2020-ci ildən etibarən ümumilikdə 6.000 (altı min) manat borcunun yarandığını bildirmişdir. Bundan imtina edildikdə isə cavabdeh təşkilat iddiaçının mülkiyyət hüquqlarını pozmuş, mənzilə daxil olmağa, mənzildə kommunal xidmətlərdən istifadəyə etməyə maneələr yaratmağa başlamışdır. Belə ki, təkcə 2025-ci ilin sentyabr ayında 2 dəfə mənzilin su xəttlərini kəsmişdir. Cavabdeh iddiaçının və ailə üzvlərinin bloka, liftə və nəticədə mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus olan mənzilə daxil olmasının qarşısını almaq üçün yaşayış kompleksi tərəfindən yaşayış blokuna daxil olmaq və liftdən istifadə etmək üçün sakinlərə təqdim edilmiş kartları blok etmişdir. Nəticədə iddiaçının mənzil və mülkiyyət hüquqları pozulmuşdur. Aşağıda göstərilənlərə əsasən, cavabdehin iddiaçının borclu olması barədə irəli sürdüyü tələblər əsassızdır və mənzilə daxil olmağa, kommunal xidmətlərdən istifadə etməyə maneə yaradacaq hərəkətləri qəbul edilməməlidir. Yuxarıda qeyd edilən hallarla bağlı tərəfindən ##.##.2025-ci il tarixli ***/*** nömrəli məktubla “X4” MMC-yə müraciət edilərək məsələnin həllində köməklik göstərilməsi, yəni mənzilin su xəttlərinin kəsilməsi, o cümlədən onun və ailə üzvlərinin yaşayış kompleksinin blokuna və liftlərdən istifadə edilməsinə cavabdeh tərəfindən yaradılmış süni maneələrin aradan qaldırılmasını, İddiaçı və ailə üzvlərinə verilmiş kartarın (bloka və liftə daxil olmaq üçün) blokdan çıxarılmasını, 2020-ci ildən heç bir esas olmadan hesablanmış 6.000 (altı min) manat borcun silinməsinin təmin edilməsi xahiş edilmişdir. Müraciətinə cavab verilməmişdir. Bu səbəbdən hesab edir ki, İddiaçı məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən ** nömrəli mənzil (Yeni qaydalarla: AZ 1010: Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Rixard Zorge küçəsi, 8, M 17, mənzil 3) İddiaçıvə ailə üzvlərinin daxil olmasına süni maneələrin yaradılmasının (bloka giriş karltarının və liftdən istifadə kartlarının bloklanması və s. hərəkətlər) cavabdeh “X4” MMC-yə və digər şəxslərə qadağan edilməsi, “X4” Mənzil Tikinti-Kooperativi tərəfindən əsassız hesablanmış 6.000 (altı min) borcun silinməsi barədə qətnamə qəbul edilməlidir.
18. Daha sonra iddiaçının nümayəndəsi və eyni zamanda vəkili vəkil2 ##.##.2026-cı il tarixdə iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə təqdim edərək, “X4” MMC tərəfindən əsassız olaraq hesablanmış 6621,44 manat borcun silinməsi; İddiaçı məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən ** nömrəli mənzilə (Yeni qaydalarla: AZ 1010: Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Rixard Zorge küçəsi, 8, M 17, mənzil 3) qaz, su və işıq təminatının verilməsinin və bloka giriş kartlarının və liftdən istifadə kartlarının bloklanmasının cavabdeh “X4” MMC-yə qadağan edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
19. Cavabdehin nümayəndəsi və eyni zamanda vəkili Nümayəndə ##.##.2025-ci il tarixdə iddia tələbinə etiraz edərək bildirmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 60-cı maddəsi baxımından müqavilə öhdəlikləri üzrə iddia müddətinin axımının başlanması anına münasibətdə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 377-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respubliası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ## #### 2025-ci il tarixli qərarında Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu müraciətlə əlaqədar aşağıdakıların qeyd olunmasını zəruri hesab etmişdir. "Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının (bundan sonra – Konstitusiya) 60-cı maddəsinin İ hissəsinə əsasən, hər kəsin hüquq və azadlıqlarının inzibati qaydada və məhkəmədə müdafiəsinə təminat verilir. Bu hüquq əsas insan hüquq və azadlıqları sırasında olmaqla yanaşı, eyni zamanda bütün digər hüquq və azadlıqların təminatı kimi çıxış edir. Məhkəmə müdafiəsi hüququ yalnız məhkəməyə müraciət etmək imkanını deyil, həmçinin pozulmuş hüquq və azadlıqların qanunvericilikdə müəyyən edilən hədlər çərçivəsində səmərəli müdafiəsini ehtiva edən ədalət mühakiməsini də nəzərdə tutur. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu əvvəlki Qərarlarında da qeyd etmişdir ki, həm milli, həm də beynəlxalq-hüquqi aktlarda hüquq və azadlıqları, eləcə də qanunla qorunan maraqları pozulmuş şəxslərin məhkəmə müdafiəsi hüququ hüquq və azadlıqların ən mühüm müdafiə vasitəsi kimi təsbit edilmişdir. Həmin hüquq yaranmış mübahisəyə məhkəmədə baxılması və həll olunması ilə realizə edilmiş olur. Bu baxımdan məhkəmələrin birbaşa təyinatını da ədalət mühakiməsini həyata keçirməklə pozulmuş hüquq və azadlıqları bərpa etmək təşkil edir (“Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 60-cı maddəsi baxımından Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 1243-cü maddəsinin və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 307.2.9-cu maddəsinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2020-ci il ## ####### tarixli Qərar). Mülki hüquq münasibətlərində bu təminat şəxsin pozulmuş və ya mübahisələndirilən hüquqlarının müdafiəsi üçün tələblə məhkəməyə müraciət etmək imkanında ifadə olunur. Tələb hüququnun məhkəmə qaydasında müdafiəsi üçün qanunvericiliklə müəyyən edilmiş hüquqi mexanizm olaraq iddianın qaldırılması çıxış edir. Iddiaçının tələbi cavabdehi müəyyən hərəkətləri etməyə və ya müəyyən hərəkətləri etməkdən çəkinməyə məcbur etmək məqsədi ilə ona qarşı yönəltdiyi və təmin olunmasını məhkəmədən xahiş etdiyi maddi-hüquqi tələbdir." Göründüyü kimi məhkəmələrin birbaşa təyinatını ədalət mühakiməsini həyata keçirməklə pozulmuş hüquq və azadlıqları bərpa etmək təşkil edir. Lakin hazırki iddia tələbi üzrə iddiaçı tərəfindən qaz, su və işıq təminatının verilməsinin və bloka giriş kartlarının və liftdən istifadə kartlarının bloklanmasının cavabdeh “X4” Mənzil Tikinti- Kooperativinə və digər şəxslərə («xxxx» ASC, “Azəriqaz” IB və “xxxx” X2) qadağan edilməsi tələbi pozulmuş hər hansı hüquq və azadlıqların mövcud olmamasından dolayı təmin ediməməlidir. Ümumiyyətlə məhkəmə pozulmamış hüquq və azadlıqların bərpa edilməsi ilə bağlı qətnamə qəbul edə bilməz. Çünki mövcud olmayan mübahisə ilə əlaqədar və yaxud gələcəkdə baş verməsi ehtimal olunan hüquq pozuntularının qarşısını əvvəlcədən almaqla əlaqədar məhkəmədə iddia tələbinin irəli sürülməsi üçün subyektiv hüquq mövcud deyil. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun formalaşdırdığı hüquqi mövqeyə görə mülki mübahisənin qanuni həlli üçün işə baxan məhkəmə, ilk növbədə, iddia qaldırmış şəxsin müvafiq subyektiv hüquqa malik olubolmamasını araşdırmalıdır. Subyektiv mənada hüquq normativ-hüquqi aktlarla müəyyən olunmuş zahiri azadlığı ifadə edir. Şəxsiyyətin davranışının bu və ya digər üsulunu seçməklə şüurlu olaraq məqsədləri müəyyən etmək və onların istiqamətində hərəkət etmək imkanı belə azadlığın daxili cəhətidir. Bu cəhət hüquqi tənzimlənmənin əhatəsinə düşmür. Həmin azadlığın ictimai münasibətlərdə öz məqsədini ifadə etmək imkanı kimi qəbul olunan xarici cəhəti isə mühüm əhəmiyyət kəsb edir. Ikinci (xarici) cəhət hüquqi ixtiyar kimi təzahürü ehtiva edir. Belə ki, subyektiv hüquq üç elementin məcmusu kimi qiymətləndirilə bilər: öz hərəkətlərinə hüquqi ixtiyar; başqa (borclu) şəxslərdən tələb etmək hüququ; müdafiə hüququ. Subyektiv hüququn ikinci və üçüncü elementləri birinci elementin mövcudluğu ilə bağlıdır. Birinci element isə bəzən yalnız qanunla müəyyən olunmuş qaydaya riayət edilməklə yaranır. Belə qaydalara riayət edilmədən subyektiv hüququn digər elementlərinin, yəni başqa şəxslərdən tələb etmək hüququnun və müdafiə hüququnun yaranmasından, eləcə də həyata keçirilməsindən söhbət gedə bilməz (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun M.Bağırovun şikayəti üzrə ## #### 2008-ci il tarixli və İ.Şabanovanın şikayəti üzrə ## ###### 2012-ci il tarixli Qərarları). Qeyd etmişdir ki, cavabdeh təşkilat tərəfindən iddiaçının qaz, su və işıq təminatının verilməsi və bloka giriş kartlarının və liftdən istifadə kartlarının bloklanması ilə bağlı hər hansı məhdudiyyət yaradılmamış hüququ pozulmamışdır. Hazırda cavabdeh qaz işıq su təminatı ilə bağlı heç bir problem yaşamır və bloka giriş və lift kartları da blokda deyil. Bu baxımdan iddiaçının bu barədə tələbləri təmin edilməməlidir. Cavabdeh su turbasının kəsilərək su təminatının məhz cavabdeh təşkilat tərəfindən kəsilməsini də məhkəmə iclası zamanı sübut edə bilməmişdir. Yalnız qərardadın icra olunduğunu və müvəqqəti təminat tədbiri barədə ərizəsinin təmin edilməsi ilə bağlı qəbul edilən qərardaddan şikayətin verilməməsini əsas gətirmişdir ki, qərardaddan şikayət vermək cavabdeh təşkilatın hüququdur və bu hüququndan istifadə etməyə bilər. Verilən suallara cavab olaraq isə icra sənədi üzrə icraata xitam verildiyini qeyd etmişdir və qərardadın icrası və yaxud daha dəqiq kim tərəfindən icra olunduğu və ya olunmadığı ilə bağlı da hər hansı sənəd məhkəməyə təqdim etməmişdir. Belə ki, konkret olaraq su təminatının cavabdeh təşkilat tərəfindən məhdudlaşdırıldığını sübut edə bilməmişdir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 329.3-cü maddəsinə əsasən Şifahi bağlana bilən əqd o halda bağlanmış sayılır ki, şəxsin əqdi bağlamaq iradəsi onun rəftarından məlum olur. 357-ci maddəsinə əsasən isə Əqd bağlanmasının bəyənilməsi (sonradan verilən razılıq), əgər bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, əqdin bağlandığı andan geriyə təsir qüvvəsinə malikdir. *(***)-***/**** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının qərarında qeyd edilmişdir: "Həmçinin Mənzil Məcəlləsinin 135.1-ci maddəsinə görə fiziki və hüquqi şəxslər, həmçinin belə xidmətlərdən istifadə edən dövlət orqanları, bələdiyyələr və digər təşkilatlar yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqı vaxtında və tam məbləğdə ödəməyə borcludurlar. Həmin Məcəllənin 135.2.3 və 135.2.4-cü maddələrinə görə isə yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməsi vəzifəsi mənzil-tikinti kooperativi üzvləri üçün – mənziltikinti kooperativi tərəfindən yaşayış sahəsinin verildiyi, yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi üçün isə – yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əmələ gəldiyi andan yaranmış hesab edilir." Həmin qərarda apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi isə aşağıdakı kimi olmuşdur: "Apellyasiya instansiya məhkəməsi MMC-nin qarşılıqlı iddia tələbi ilə bağlı isə qeyd etmişdir ki, MMC ilə “Istifadəçi” olaraq mülkiyyətçi Iddiaçı1 arasında çoxmənzilli binaya xidmətlərin göstərilməsi ilə bağlı xx.xx.2016-cı il tarixdə müqavilə bağlanmışdır. Mənzil Məcəlləsinin 135.2.4-cü maddəsi isə belə münasibətlərin yaranması üçün müqavilənin mütləq bağlanmasını tələb etmir, bunun üçün hər bir mülkiyyətçinin çoxmənzilli yaşayış evində yaşaması və mənzilə mülkiyyət hüququ əldə etməsi onu kommunal xidmətlərlə bağlı münasibətlərin subyektinə çevirir." Belə ki, iddiaçı ödənişlərlə bağlı müəyyən təsdiqedici sübutları elektron məhkəməyə əlavə etmişdir. Həmin ödənişlərdən görünür 0000009483 xidmət kodu üzrə iddiaçı mütəmadi ödənişlər etmişdir və həmin məbləğlər tarixləri və məbləğləri eynilik təşkil etməklə bizim tərəfimizdən əlavə edilmiş müştəri hesab kartında da görünür. Lakin 0000001959 unikal nömrəli kod altında etdiyi ödənişlər üzrə məbləğlər isə tərəfindən əlavə edilən müştəri hesab kartında görünmür. Çünki qəbzlərdən də göründüyü kimi o ödənişləri “X4” MMC-yə yox “Azure Management”ə ödəmişdir. Bu baxımdan hesab edir ki, xidmət haqqı tarifinin artırılan vaxtında da artırılmış tariflə razı olduğunu öz hərəkətləri ilə təsdiqləyərək müəyyən ödənişləri ödəmişdir. Ödənilə ödənişlərdən onun məhz iddia ərizəsində qeyd edildiyi kimi hər ay 150 manat ödədiyi və beləliklə dolayısı olaraq guya hər ay 150 manat ödəməsi məlum deyil. Iddiaçı 1040.40, 693 manat və sair böyük məbləğləri ödəyərək öz borcunu mütəmadi azaltmışdır. Iddiaçının guya hər ay 150 manat ödəməyə razı olduğunu bildirsələr də edilən ödənişlər bunu təsdiq etmir, əksinə artırılmış məbləğlə razı olduqlarını böyük məbləğlər ödəyərək bəyan etmişlər. Yuxarıda sadalananları nəzərə alaraq, məhkəmədən iddia tələblərinin tam rədd edilməsini xahiş etmişdir.
20. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** nömrəli ##.##.2026cı il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Gülnar Babazadə) iddia tələbinin qismən təmin edilməsi, iddiaçı İddiaçı məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən ** nömrəli mənzilinə (Yeni qaydalarla: AZ 1010: Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Rixard Zorge küçəsi, 8, M 17, mənzil 3) cavabdeh “X4” MMC tərəfindən hesablanmış 6621,44 (altı min altı yüz iyirmi bir manat qırx dörd qəpik) manat borcun silinməsi, iddiaçı İddiaçı məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən ** nömrəli mənzilinə (Yeni qaydalarla: AZ 1010: Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Rixard Zorge küçəsi, 8, M 17, mənzil 3) su təminatının verilməsinə müdaxilə edilməsinin, bloka giriş kartlarının və liftdən istifadə kartlarının bloklanmasının cavabdeh “X4” MMC-yə qadağan edilməsi, ödənilmiş dövlət rüsumunun iddiaçının özünə aid edilməsi, iddia tələbinin qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir.
21. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 72-ci maddəsinə, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinin 2.1, 12.2, 10.0.2, 35.1, 43.1, 44.6, 109.5, 135.1, 135.2.3, 135.2.4, 136.2, 136.3, 136.4, 137.4, 137.7, 137.9, 142.1, 142.2, ci maddələrinə, “Azərbaycan Respublikasında dövlət və ictimai mənzil fondu evlərində yaşayış sahəsindən istifadə haqqı (mənzil haqqı) və mənzil-kommunal xidmətlərinə görə tariflərin təsdiq edilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin ## #### 2000-ci il tarixli ** nömrəli Qərarının 3-cü bəndinin “b” yarımbəndinə, Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu “Bakı şəhər icra hakimiyyəti başçısının “Mənzil xidməti tariflərinin tənzimlənməsi haqqında” 1999-cu il # ####### tarixli *** saylı sərəncamı barədə” # #### 2000-ci il tarixli Qərarına, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 152.1, 152.5, 157.4, 227.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 119.1, 217.4, 227, 233, 360-cı maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
22.
23. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 60-cımaddəsi baxımından müqavilə öhdəlikləri üzrə iddia müddətinin axımının başlanması anına münasibətdə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 377-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respubliası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ## #### 2025-ci il tarixli qərarında Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu müraciətlə əlaqədar aşağıdakıların qeyd olunmasını zəruri hesab etmişdir. "Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının (bundan sonra – Konstitusiya) 60-cı maddəsinin İ hissəsinə əsasən, hər kəsin hüquq və azadlıqlarının inzibati qaydada və məhkəmədə müdafiəsinə təminat verilir. Bu hüquq əsas insan hüquq və azadlıqları sırasında olmaqla yanaşı, eyni zamanda bütün digər hüquq və azadlıqların təminatı kimi çıxış edir. Məhkəmə müdafiəsi hüququ yalnız məhkəməyə müraciət etmək imkanını deyil, həmçinin pozulmuş hüquq və azadlıqların qanunvericilikdə müəyyən edilən hədlər çərçivəsində səmərəli müdafiəsini ehtiva edən ədalət mühakiməsini də nəzərdə tutur. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu əvvəlki Qərarlarında da qeyd etmişdir ki, həm milli, həm də beynəlxalq-hüquqi aktlarda hüquq və azadlıqları, eləcə də qanunla qorunan maraqları pozulmuş şəxslərin məhkəmə müdafiəsi hüququ hüquq və azadlıqların ən mühüm müdafiə vasitəsi kimi təsbit edilmişdir. Həmin hüquq yaranmış mübahisəyə məhkəmədə baxılması və həll olunması ilə realizə edilmiş olur. Bu baxımdan məhkəmələrin birbaşa təyinatını da ədalət mühakiməsini həyata keçirməklə pozulmuş hüquq və azadlıqları bərpa etmək təşkil edir (“Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 60-cı maddəsi baxımından Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 1243-cü maddəsinin və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 307.2.9-cu maddəsinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2020-ci il ## ####### tarixli Qərar). Mülki hüquq münasibətlərində bu təminat şəxsin pozulmuş və ya mübahisələndirilən hüquqlarının müdafiəsi üçün tələblə məhkəməyə müraciət etmək imkanında ifadə olunur. Tələb hüququnun məhkəmə qaydasında müdafiəsi üçün qanunvericiliklə müəyyən edilmiş hüquqi mexanizm olaraq iddianın qaldırılması çıxış edir. Iddiaçının tələbi cavabdehi müəyyən hərəkətləri etməyə və ya müəyyən hərəkətləri etməkdən çəkinməyə məcbur etmək məqsədi ilə ona qarşı yönəltdiyi və təmin olunmasını məhkəmədən xahiş etdiyi maddi-hüquqi tələbdir." Göründüyü kimi, məhkəmələrin birbaşa təyinatını ədalət mühakiməsini həyata keçirməklə pozulmuş hüquq və azadlıqları bərpa etmək təşkil edir. Lakin hazırki iddia tələbi üzrə iddiaçı tərəfindən qaz, su və işıq təminatının verilməsinin və bloka giriş kartlarının və liftdən istifadə kartlarının bloklanmasının cavabdeh “GÜVENLI-SERVIS MANAGMENT” Mənzil Tikinti-Kooperativinə qadağan edilməsi tələbi pozulmuş hər hansı hüquq və azadlıqların mövcud olmamasından dolayı təmin ediməməlidir. Ümumiyyətlə, məhkəmə pozulmamış hüquq və azadlıqların bərpa edilməsi ilə bağlı qətnamə qəbul edə bilməz. Cavabdeh təşkilat tərəfindən iddiaçının qaz, su və işıq təminatının verilməsi və bloka giriş kartlarının və liftdən istifadə kartlarının bloklanması ilə bağlı hər hansı məhdudiyyət yaradılmamış, hüququ pozulmamışdır. Cavabdeh qaz, işıq, su təminatı ilə bağlı heç bir problem yaşamır və bloka giriş və lift kartları da blokda deyil. Bu baxımdan iddiaçının bu barədə tələbləri təmin edilməməlidir. Iddiaçı su turbasının kəsilərək su təminatının məhz cavabdeh təşkilat tərəfindən kəsilməsini də məhkəmə iclası zamanı sübut edə bilməmişdir. Yalnız qərardadın icra olunduğunu və müvəqqəti təminat tədbiri barədə ərizəsinin təmin edilməsi ilə bağlı qəbul edilən qərardaddan şikayətin verilməməsini əsas gətirmişdir ki, qərardaddan şikayət vermək cavabdeh təşkilatın hüququdur və bu hüququndan istifadə etməyə bilər. Verilən suallara cavab olaraq isə icra sənədi üzrə icraata xitam verildiyini qeyd etmişdir və qərardadın icrası və yaxud daha dəqiq kim tərəfindən icra olunduğu və ya olunmadığı ilə bağlı da hər hansı sənəd məhkəməyə təqdim etməmişdir. Belə ki, konkret olaraq su təminatının cavabdeh təşkilat tərəfindən məhdudlaşdırıldığını sübut edə bilməmişdir. Belə ki, məhkəmə bu hissədə də işi düzgün araşdırmayaraq səhv nəticəyə gəlmişdir. Məhkəmə iddia tələbinin xidmət haqqı hissəsi ilə bağlı qeyd edir ki, tərəflər arasında kommunal xidmətin göstərilməsi ilə bağlı müqavilə bağlanmamış, MMC tərfindən kommunal xidmətin qiymətinin 1,77 manat olması, eləcə də daha sonradan 2 manata dəyişdirilməsi ilə bağlı iddiaçı ilə müqavilə bağlanmamış, eləcə də onlar arasında bununla bağlı hər hansı şifahi razılıq və bəyənmə də olmamışdır. Bu barədə hər hansı qərar da məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Elektron məhkəmə sistemi vasitəsilə təqdim edilmiş müqavilə nüsxəsində iddiaçının imzası aşkar edilmir. Iddiaçı tərəfindən edilmiş ödənişlərlə müəyyən olunur ki, iddiaçı hər ay 346,80 manat kommunal ödənişlə bağlırazılaşmışdır. Belə olan halda, məhkəmə hesab edir ki, cavabdeh tərəfindən 6621 manat kommunal borc əsassız hesablanmışdır. Belə ki, hesab kartından da görünür ki, iddiaçı tərəfindən hər ay 346,80 manat olmaqla ödənişlər edilmiş və həmin məbləğlər hesablanmaqla ödəniş 6621 manatdan çoxdur. Belə olan halda məhkəmə hesab edir ki, cavabdeh tərəfindən kommunal borcu artıq hesablanmışdır və hesablanmış 6621,40 (altımin) manat borc silinməlidir. Hesab edir ki, məhkəmənin bu yanaşması doğru deyil. Çünki iddiaçının 346.80 manat kommunal ödənişlə razılaşmağı onun xidmət göstərən təşkilat üçün özbaşına qiymət müəyyən etməsi kimi qiymətləndirilir. Bu da cavabdehin iradə ifadəsinə ziddir. Çünki xidmət göstərən təşkilatın - yəni cavabdehin göstərdiyi xidmətin dəyəri təqdim olunan müqavilədə öz əksini tapmışdır. Iddiaçı bu xidməti qəbul edib ödəniş edirsə demək ki, bu məbləğlə razılaşmış hesab olunmalıdır. Iddiaçının sonradan bu məbləği deyil, daha az məbləğdə ödəniş etməsi xidmət haqqının bu qaydada razılaşdırılması hesab olunmamalıdır. Hesab edir ki, məhkəmə ümumiyyətlə iddiaçının hər ay məhz 346.80 manat kommunal xidmət haqqı ödəməsi qənaətinə gəlməsini də əsaslandırmamışdır. Çünki iddiaçı kommunal xidmət haqqını 693.60 manat, 693 manat, 1040.40 manat, 1039.40 manat şəklində müxtəlif böyük miqdarlarda ödənişlər ödəyərək əslində 409.22 manat xidmət haqqını qəbul etdiyini təsdiqləmişdir. Yəni 409.22 manat da böyük miqdarlarda edilən ödənişlərin tərkibinə daxildir. Bu səbəbdən nəyə görə məhz 346.80 manat ödənişlə iddiaçının razılaşdığı məhkəmə tərəfindən əsaslandırılmamışdır. Daha sonra iddiaçının razılaşdığı müqavilə üzrə xidmət haqqı qaldırılmış və kvadratı 2 manatdan hesablanmaqla müəyyən edilmişdir. Hesab edir ki, iddiaçı müqavilə üzrə xidmət haqqını aylıq 462.40 manat olmaqla ödəniş etməlidir və hesablanmış borc məbləği silinməməlidir. Əsaslandırığı hallara əsasən məhkəmənin qətnaməsi düzgün əsaslandırılmamışdır və mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmamışdır. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmamışdır. Iddiaçı su turbasının kəsilməsini, qaz işıq su təminatının məhdudlaşdırılmasını, bloka giriş kartlarının və liftdən istifadə kartlarının bloklanmasını sübuta yetirə bilməmişdir. Məhkəmə sadəcə müvəqqəti təminat tədbiri barədə qərardada əsaslanaraq qərar qəbul etmişdir. Halbuki müvəqqəti təminat tədbirinin tətbiqi barədə qərardad işi mahiyyəti üzrə həll etmir və mahiyyəti üzrə olan hazırki iş üzrə də bu kimi hallar sübuta yetirilməmişdir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
24. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
c) Proses iştirakçılarının izahatı
25. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdeh “X4” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini xahiş etdi.
26. Məhkəmənin iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada xəbərdar edilmiş iddiaçı məhkəmə kollegiyasının iclasına gəlməmiş və bunun səbəbləri barədə heç bir məlumat verməmişdir. Məhkəmə kollegiyası Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə əsasən işə iddiaçının iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının
27. 72-ci maddəsinin 1-ci hissəsinə əsasən dövlət və cəmiyyət qarşısında hər bir şəxs onun hüquq və azadlıqlarından bilavasitə irəli gələn vəzifələr daşıyır. Hər kəsin üzərinə vəzifələr yalnız bu Konstitusiya ilə və ya qanunla qoyula bilər.
28. 72-ci maddəsinin 2-ci hissəsinə əsasən hər bir şəxs Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına əməl etməli, başqa şəxslərin hüquq və azadlıqlarına hörmət bəsləməli, qanunla müəyyən edilmiş digər vəzifələri yerinə yetirməlidir.
Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin
29. Maddə 2.1 Fiziki və hüquqi şəxslər mənzil hüquqlarını öz mülahizəsinə görə və mənafeləri üçün həyata keçirir, o cümlədən onlar barəsində sərəncam verir. Fiziki və hüquqi şəxslər müqaviləyə və (və ya) mənzil qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş digər əsaslara görə özlərinin mənzil hüquqlarının müəyyənləşdirilməsində və həyata keçirilməsində azaddırlar. Mənzil hüquqlarını həyata keçirərkən və mənzil münasibətlərindən irəli gələn vəzifələrini yerinə yetirərkən fiziki və hüquqi şəxslər digərlərinin hüquqlarını, azadlıqlarını və qanuni mənafelərini pozmamalıdırlar.
30. Maddə 12.2. Yaşayış sahəsi dedikdə - Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlak hesab edilən və vətəndaşların daimi yaşaması üçün yararlı olan (müəyyən edilmiş sanitariya və texniki norma və qaydalara, qanunvericiliyin digər tələblərinə (bundan sonra – tələblərə) cavab verən) ayrıca sahə başa düşülür.
31. Maddə 10.0.2. yaşayış sahələrinə, onların yararlı vəziyyətdə saxlanılmasına, çoxmənzilli binalarda ümumi mülkiyyətin qorunması və yararlı vəziyyətdə saxlanılmasına dair tələblər müəyyən etmək mənzil münasibətləri sahəsində dövlətin vəzifələrinə aiddir.
32. Maddə 35.1. Yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlər (o cümlədən, mənzillərarası pilləkən meydançaları, pilləkənlər, liftlər, lift şaxtası və ya digər şaxtalar, dəhlizlər, texniki mərtəbələr, çardaqlar, mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, həmin binada birdən artıq sahəyə xidmət edən avadanlıq (texniki zirzəmi), habelə binanın daşıyıcı və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını ayıran dam örtükləri, binada sahələrin daxilində və onların hüdudlarından kənarda yerləşən və birdən artıq sahəyə xidmət edən mexaniki, elektrik, sanitar-texniki və digər avadanlıq, yaşıllaşdırma və abadlaşdırma elementləri də daxil olmaqla binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi, binaya xidmət etmək, onun istismarı və abadlaşdırılması üçün nəzərdə tutulmuş həmin torpaq sahəsində yerləşən obyektlər) (bundan sonra – çoxmənzilli binanın ümumi əmlakı) ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsusdur.
33. Maddə 43.1. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı binanın idarəetmə orqanıdır.
34. Maddə 44.6. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bu Məcəllənin XIII fəslinə uyğun olaraq mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti yaradıldığı hallarda çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı öz səlahiyyətlərini mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin iştirakçılarının ümumi yığıncağına verilməsi barədə qərar qəbul edə bilər.
35. Maddə 109.5. Kooperativ binanın tikintisi və (və ya) yenidən qurulması tam başa çatdıqdan və həmin binada mövcud olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin ümumi sayının əlli faizindən çoxuna mülkiyyət hüququ bu Məcəllə, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi və digər qanunları ilə müəyyən olunmuş qaydada mənzil-tikinti kooperativinin üzvlərinə keçdikdən sonra bir ay ərzində mənzil-tikinti kooperativinin qanunla müəyyən olunmuş qaydada ləğvi və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməsi barədə qərar qəbul edilərək, hüquqi şəxslərin dövlət qeydiyyatı haqqında qanunvericiliyə uyğun olaraq zəruri tədbirlər görülməlidir.
36. Maddə 135.1. Fiziki və hüquqi şəxslər, həmçinin belə xidmətlərdən istifadə edən dövlət orqanları, bələdiyyələr və digər təşkilatlar yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqı vaxtında və tam məbləğdə ödəməyə borcludurlar.
37. Maddə 135.2.3. Yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməsi vəzifəsi mənzil-tikinti kooperativi üzvləri üçün mənzil-tikinti kooperativi tərəfindən yaşayış sahəsinin verildiyi andan yaranmış hesab edilir.
38. Maddə 135.2.4. Yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi üçün yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əmələ gəldiyi andan yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməsi vəzifəsi yaranmış hesab edilir.
39. Maddə 136.3. Yaşayış binalarının mülkiyyətçiləri müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağladıqları müqavilələrə uyğun olaraq, həmin binaların saxlanması və təmiri üzrə xərcləri çəkir, habelə kommunal xidmətlərə görə haqq ödəyir.
40. Maddə 136.4. Kommunal xidmətlərə görə haqqa soyuq və isti su təminatı, kanalizasiya, elektrik təminatı, qaz təminatı və istilik təchizatına görə ödənilən haqlar daxildir.
41. Maddə 137.4. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin, mənzil-tikinti kooperativinin və ya vətəndaşların yaşayış sahəsinə olan ehtiyaclarını ödəmək üçün müvafiq qanuna uyğun olaraq yaradılmış digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin (bundan sonra – ixtisaslaşmış istehlak kooperativi) üzvləri çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına, cari və əsaslı təmirinə xərclərin çəkilməsi, habelə kommunal xidmətlərin ödənilməsi ilə bağlı mütləq ödənişləri və (və ya) haqları mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin idarəetmə orqanı və ya mənzil-tikinti kooperativinin idarəetmə orqanı və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin idarəetmə orqanı tərəfindən müəyyənləşdirilmiş qaydada ödəyirlər.
42. Maddə 137.7. Bilavasitə mülkiyyətçilər tərəfindən idarə olunan çoxmənzilli binanın yaşayış sahələrinin mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqları müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq ödəyirlər.
43. Maddə 137.9. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri həmin sahələrin saxlanması və təmiri üzrə xidmət və işlərin xərclərini müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq çəkirlər.
44. Maddə 142.1. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi yazılı formada tərəflərin imzaladığı bir sənədin tərtib edilməsi yolu ilə bağlanılır. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı tərəfindən idarəedici təşkilat seçilərkən, həmin binanın hər bir sahə mülkiyyətçisi ilə ümumi yığıncağın qərarında göstərilən şərtlərlə və bu Məcəllənin 141- 1.2-ci maddəsi nəzərə alınmaqla idarəetmə müqaviləsi bağlanılır.
45. Maddə 142.2. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsinə əsasən bir tərəf (idarəedici təşkilat) digər tərəfin (binanın sahə mülkiyyətçilərinin, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin idarəetmə orqanlarının və ya mənzil-tikinti kooperativinin idarəetmə orqanlarının və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin idarəetmə orqanlarının) tapşırığı ilə razılaşdırılmış müddət ərzində haqqı ödənilməklə, həmin binanın ümumi əmlakının lazımi saxlanması və təmiri üzrə xidmətlər göstərməyi və işlər yerinə yetirməyi, həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinə və binanın sahələrindən istifadə edən şəxslərə kommunal xidmətlər göstərməyi, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi məqsədlərinə nail olmağa yönəlmiş digər fəaliyyəti həyata keçirməyi öhdəsinə götürür.
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin
46. 152.1-ci maddəsinə görə mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur.
47. 152.5-ci maddəsinə görə isə mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın.
48. 227.1-ci maddəsinə görə yaşayış binasının mənzildən kənarda və ya mənzil daxilində yerləşən, birdən çox mənzilə xidmət edən ümumi otaqları, dayaq konstruksiyaları, mexaniki, elektrik, sanitariya-texniki və digər avadanlığı, habelə yerləşdiyi torpaq sahəsi ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə yaşayış binasının tərkib hissəsi mülkiyyətçilərinə mənsubdur.
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
49. Maddə 14.2 məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
50. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
51. Maddə 372.6. apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
52. Maddə 384.0.1 apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
53. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının hədləri
54. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
55. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
56. Hazırki halda, cavabdeh apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsini və iddia tələbinin rədd edilməsini xahiş etsə də, qətnamə iddianın təmin edilən hissəsində yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
57. Məhkəmə kollegiyası izahatı dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilmədən, Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** nömrəli ##.##.2026-cı il tarixli qətnaməsi yoxlanılan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
58. Kollegiya qeyd edir ki, hər hansı iddia tələbi üzrə hüquqi dəyərləndirmə prosesi ilk addım kimi iddiaçının tələbinə uyğun gələn qanuni əsasın tapılmasından və məhkəməyə bildirdiyi faktiki halların həmin əsasın dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarətdir. Əgər irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə vasitələrinə görə aradan qalxmırsa) iddia təmin olunur, uzlaşmırsa rədd edilir. Ikinci halda hüquqi dəyərləndirmə məhkəmə üçün artıq başa çatmış olur. Bu halda əlavə olaraq irəli sürülən dəlillərin araşdırılmasına ehtiyac qalmır, çünki işin həlli üçün bunun əhəmiyyəti yoxdur.
59. Məhkəmə kollegiyası qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, iddia tələbi aşağıdakı zəruri şərtlər olduqda əsaslıdır. a) Qanunda elə bir müddəa olmalıdır ki, onun hüquqi nəticəsi ilə iddia tələbi üst-üstə düşsün (yaxud istənilən hüquqi nəticə bilavasitə iradə ifadəsi azadlığına əsaslanan müqavilədən irəli gəlsin) b) Iddiaçının işin halları barədə məruzəsi həmin qanun müddəasının dispozisiya şərtlərinə (yaxud müqavilənin mətninə) uyğun olsun.
60. Iddia tələbinin qanuni əsas dedikdə, qanunun elə bir müddəası başa düşülür ki, o, qanunda göstərilən müəyyən dispozisiya şərtləri olduqda bir tərəfə qarşı tərəfdən icranı, yəni nəyisə etməyi və ya nəyisə etməməyi tələb etməyə imkan verir.
61. Işin halları ilə müəyyən edilmişdir ki, ##.##.2018-ci il tarixdə ünvan 1 ünvanında yerləşən ** nömrəli mənzil (Yeni qaydalarla: AZ 1010: Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Rixard Zorge küçəsi, 8, M 17, mənzil 3) mülkiyyət hüququ üzrə iddiaçı İddiaçı adına qeydiyyata alınmış, Cavabdeh MMC (Idarəedici təşkilat) ilə “X1” (Sahə Mülkiyyətçisi) arasında çoxmənzilli binanın idarə edilməsi haqqında MA-YPMM*HUQ***-****** saylı, ## ###### 2023-cü il tarixli müqavilə bağlanmış, həmin müqavilə ilə Idarəedici təşkilat, Sahə Mülkiyyətçisinin tapşırığı ilə razılaşdırılmış müddət ərzində Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Zərifə Əliyeva 55 ünvanında yerləşən “X1” çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması və təmiri üzrə xidmətlər göstərməyi və işlər yerinə yetirməyi, həmçinin həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinə və binanın sahələrindən istifadə edən şəxslərə kommunal xidmətlər göstərməyi, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi məqsədlərinə nail olmağa yönəlmiş digər fəaliyyəti həyata keçirməyi öhdəsinə götürmüşdür. Sahə Mülkiyyətçisi isə göstərilmiş Xidmətlərin müqabilində mənzilin ümumi sahəsinin hər kv.m. üçün * saylı əlavədəki CədvəI-2-nin qiymət sütununda qeyd olunan məbləğdə aylıq xidmət haqqını idarəedici təşkilata ödəməyi öz öhdəsinə götürmüşdür. Iddiaçı ilə cavabdeh arasında müqavilə bağlanmamış, lakin buna baxmayaraq iddiaçı tərəfindən 2018ci ildən etibarən bir-birini əvəz etmiş MMC-lərə, son olaraq Cavabdeh MMC kommunal xidmətlərə görə müxtəlif vaxtlarda ödənişlər etmişdir. Müştəri hesab kartına nəzər yetirdikdə iddiaçı tərəfindən davamlı olaraq 346,80 manat aylıq ödəniş edilməsi müəyyən edilir. Bu isə 231,2 kv.m sahəsi olan mənzilin hər kv.m üçün 1.5 manatdan ödənilməsi deməkdir. Tərəflər arasında müqavilə olmasa da, tərəf mənzilin hər kvm görə 1,5 manat olmaqla, hər ay 346,80 manat ödəniş etməyə razılaşmışdır. Eyni zamanda həmin hesab kartından görünür ki, iddiaçı tərəfindən 6621 manatdan da çox məbləğ ödəniş edilmişdir.
62. Hazırda tərəflər arasında mübahisə göstərilən kommunal xidmətlərə görə hesablanmış haqqın məbləği ilə bağlıdır.
63. Cavabdeh apellyasiya şikayətində cavabdehin göstərdiyi xidmətin dəyərinin təqdim olunan müqavilədə öz əksini tapdığını qeyd etməklə iddiaçının sonradan həmin məbləği deyil, daha az məbləğdə ödəniş etməsinin xidmət haqqının bu qaydada razılaşdırılması kimi qəbul olunmadığını bildirir. Həmçinin, apellyasiya şikayətində iddiaçının məhz 346.80 manat ödənişlə razılaşmasının məhkəmə tərəfindən əsaslandırılmadığını qeyd etmişdir. Bundan başqa, mənzilə qaz, su və işıq təminatının verilməsi və bloka giriş kartlarının və liftdən istifadə kartlarının istifadəsində cavabdeh tərəfindən hər hansı məhdudiyyət yaradılmadığını və su təminatının cavabdeh təşkilat tərəfindən məhdudlaşdırıldığının sübut edilmədiyini də qeyd etmişdir.
64. Mənzil Məcəlləsinin 135.2.4-cü maddəsinə əsasən yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi üçün yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əmələ gəldiyi andan yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməsi vəzifəsi yaranmış hesab edilir.
65. Həmin Məcəllənin 142.1-ci maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi yazılı formada tərəflərin imzaladığı bir sənədin tərtib edilməsi yolu ilə bağlanılır. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı tərəfindən idarəedici təşkilat seçilərkən, həmin binanın hər bir sahə mülkiyyətçisi ilə ümumi yığıncağın qərarında göstərilən şərtlərlə və bu Məcəllənin 141-1.2-ci maddəsi nəzərə alınmaqla idarəetmə müqaviləsi bağlanılır.
66. Kollegiya apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə qeyd edir ki, yuxarıda qeyd olunan normadan göründüyü kimi, yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi üçün yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əmələ gəldiyi andan yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməsi vəzifəsi yaranmış hesab edilir. Iş materiallarında müştəri hesab kartına nəzər yetirdikdə iddiaçı tərəfindən davamlı olaraq 346,80 manat aylıq ödəniş edilməsi müəyyən edilir. Bu isə 231,2 kv.m sahəsi olan mənzilin hər kv.m üçün 1.5 manatdan ödənilməsi deməkdir. Həmçinin, həmin məbləğlər hesablanmaqla ödəniş 6621 manatdan çoxdur. MMC tərəfindən sonradan kommunal xidmətin qiymətinin 1,77 manat olması, eləcə də daha sonradan 2 manata dəyişdirilməsi ilə bağlı elektron məhkəmə sistemi vasitəsilə təqdim edilmiş müqavilə nüsxəsində iddiaçının imzası aşkar edilmir. Bu barədə hər hansı qərar da təqdim edilməmişdir.
67. Kollegiya qeyd edir ki, mənzil mülkiyyətçilərinin hər biri ilə idarəetmə müqaviləsinin bağlanması yalnız çoxmənzilli binanın bilavasitə sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən idarə olunduğu və mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti, mənzil tikinti kooperativi və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradılmadığı hallara şamil olunur. Deməli, müvafiq olaraq mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti, mənzil tikinti kooperativi və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi yaradıldığı halda isə mənzil mülkiyyətçilərinin hər biri ilə idarəetmə müqaviləsinin bağlanması qanunvericiliyə görə tələb olunmur. Mənzil- tikinti kooperativinin yaradılmadığı halda çoxmənzilli binanın yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqqın miqdarı həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında müəyyənləşdirilir.
68. Belə olan halda, məhkəmə haqlı olaraq hesab etmişdir ki, cavabdeh tərəfindən 6621 manat kommunal borc əsassız hesablanmışdır.
69. Kollegiya şikayətin mənzilə qaz, su və işıq təminatının verilməsi və bloka giriş kartlarının və liftdən istifadə kartlarının istifadəsində cavabdeh tərəfindən məhdudiyyət qoyulmaması dəlilinə münasibətdə qeyd edir ki, hazırki iş üzrə müvəqqəti təminat tədbirinə dair ərizəyə baxılmış və borclu qismində Cavabdeh MMC müəyyən edilmiş və icra sənədi icra olunaraq liftdən istifadəyə və su təminatının verilməsinə müdaxilə edilməsi aradan qaldırılmışdır. Həmin müdaxilələrin davamlılıq ehtimalı nəzərə alınmaqla birinci instansiya məhkəməsi haqlı olaraq hesab etmişdir ki, iddiaçı İddiaçı məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən ** nömrəli mənzilinə (Yeni qaydalarla: AZ 1010: Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Rixard Zorge küçəsi, 8, M 17, mənzil 3) su təminatının verilməsinə müdaxilə edilməsi, bloka giriş kartlarının və liftdən istifadə kartlarının bloklanması cavabdeh “X4” MMC-yə qadağan edilməlidir. Belə ki, cavabdeh Cavabdeh MMC-nin iddiaçının liftdən istifadə qaydalarına, xidmət haqqının ödənilməsinə görə məhdudiyyət (kartın deaktiv edilməsi) tətbiq etməsi onun mülkiyyət hüququna müdaxilədir və iddiaçının bu müdaxilədən Mülki Məcəllənin 157.4-cü maddəsinə əsasən müdafiə hüququ vardır. Belə ki, mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsilə tələb edə bilər.
70. Qeyd edilməlidir ki, yaşayış binasının mənzildən kənarda yerləşən, birdən çox mənzilə xidmət edən mexaniki, elektrik, sanitariya-texniki və digər avadanlığı, o cümlədən, liftlər, lift şaxtası ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə məxsusdur. Hazırki işin halları ondan ibarətdir ki, mübahisədə adı keçən yaşayış binası çoxmənzilli binadır və iddiaçı həmin binada yerləşən mənzilin mülkiyyətçisidir. Belə olan halda, qanunvericiliyin tələbinə görə həmin şəxs mənzilindən kənarda yerləşən, birdən çox mənzilə xidmət edən mexaniki, elektrik, sanitariya-texniki və digər avadanlığı, o cümlədən, liftlərə ümumi paylı mülkiyyət hüququna malikdir.
71. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 227.1-ci maddəsinə görə yaşayış binasının mənzildən kənarda və ya mənzil daxilində yerləşən, birdən çox mənzilə xidmət edən ümumi otaqları, dayaq konstruksiyaları, mexaniki, elektrik, sanitariya-texniki və digər avadanlığı, habelə yerləşdiyi torpaq sahəsi ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə yaşayış binasının tərkib hissəsi mülkiyyətçilərinə mənsubdur.
72. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsinə görə yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlər (o cümlədən, mənzillərarası pilləkən meydançaları, pilləkənlər, liftlər, lift şaxtası və ya digər şaxtalar, dəhlizlər, texniki mərtəbələr, çardaqlar, mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, həmin binada birdən artıq sahəyə xidmət edən avadanlıq (texniki zirzəmi), habelə binanın daşıyıcı və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını ayıran dam örtükləri, binada sahələrin daxilində və onların hüdudlarından kənarda yerləşən və birdən artıq sahəyə xidmət edən mexaniki, elektrik, sanitartexniki və digər avadanlıq, yaşıllaşdırma və abadlaşdırma elementləri də daxil olmaqla binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi, binaya xidmət etmək, onun istismarı və abadlaşdırılması üçün nəzərdə tutulmuş həmin torpaq sahəsində yerləşən obyektlər) (bundan sonra – çoxmənzilli binanın ümumi əmlakı) ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsusdur.
73. Mülki qanunvericiliyin normalarına əsasən mülkiyyətçinin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam verməsi dövlət tərəfindən tanınır və qorunur, bununla belə bu hüquq da mütləq deyil, qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlərə məruz qala bilər. Bunun üçün də mülkiyyət hüququna məhdudiyyət ya qanunda, ya da müqavilədə nəzərdə tutulmalıdır. Bunlardan hər hansı birinin olmaması istənilən digər əsaslarla mülkiyyət hüququna müdaxiləni istisna edir. Çünki mülkiyyət hüququnun, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququnun qanunla qorunması konstitusion hüquqdur. Baxılan işdə belə bir qanuni əsas nə Mülki, nə Mənzil Məcəllələrində, nə də digər qanunlarda nəzərdə tutulmayıb. Həmçinin müəyyən edilib ki, iddiaçı ümumi paylı mülkiyyətində olan liftdən istifadəsinə hər hansı əsasla, o cümlədən xidmət haqqının ödənilməməsinə görə məhdudiyyət tətbiq edilməsi onunla cavabdeh MMC arasında müqavilə ilə şərtləşdirilməyib. Belə ki, iddiaçı ilə cavabdeh MMC-nin xidmət müqaviləsi bağlaması, ümumiyyətlə, müəyyən edilməyib. Başqa sözlə, müdaxilənin müqavilə əsası da istisna edilib.
74. Məhkəmə onu da izah etmişdir ki, çoxmənzilli binanın idarəetmə orqanı binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağıdır. Binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən MMMC yaradıldığı hallarda sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı öz səlahiyyətlərinin cəmiyyətinin iştirakçılarının ümumi yığıncağına verilməsi barədə qərar qəbul edə bilər (Mənzil Məcəlləsi, maddə 43.1, 44.6). Kooperativ binanın tikintisi tam başa çatdıqdan və həmin binada mövcud olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin ümumi sayının 50%-dən çoxuna mülkiyyət hüququ kooperativin üzvlərinə keçdikdən sonra 1 ay ərzində kooperativ MMMC-yə çevrilməsi barədə qərar qəbul edilməlidir (Mənzil Məcəlləsi, maddə 109.5). Bu halda binanın sahə mülkiyyətçilərinin maraqlarına aid məsələlər üzrə mülki prosessual hüquq qabiliyyəti həmin MMMC-yə aiddir, yəni bununla bağlı iddialar MMMC tərəfindən qaldırıla bilər.
75. Göstərilənlərə əsasən müəyyən edilir ki, binanın tikintisi başa çatmış, lakin sahə mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti (MMMC) yaradılmamışdır. Belə olan halda, hazırda mübahisəli çoxmənzilli binaların idarəetmə orqanı sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı hesab olunur və iş materiallarında liftdən istifadə və ona məhdudiyyətin tətbiq edilməsi qaydaları ilə bağlı bina sakinlərinin ümumi yığıncağının qərarı da yoxdur.
76. Beləliklə, kollegiya hesab edir ki, apellyasiya şikayətinə qeyd olunanlar əsassız olmaqla birinci instansiya məhkəməsinin qanuni və əsaslı qətnaməsinin ləğvinə əsas ola bilməz.
77. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 107-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir.
78. Azərbaycan Respublikası MPM-nin 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
79. Kollegiya qeyd edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilmədiyindən apellyasiya şikayətinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmiş dövlət rüsumu cavabdehə aid edilməlidir.
80. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384.0.1, 385, 392, 393 və 402-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Cavabdeh “X4” MMC-nin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** nömrəli ##.##.2026-cı il tarixli qətnaməsi yoxlanılan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmiş dövlət rüsumu cavabdehə aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin mülki kollegiyasına Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə kassasiya şikayəti verilə bilər.