Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № 2(3-6)-2786/2026 29.07.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə qarşı iş üzrə (Açar sözlər: müqavilə öhdəliyinin icra edilməməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası hakimlər X3 (sədrlik edən və məruzəçi), X5 və X2 ibarət tərkibdə, məhkəmə iclasının katibi X1, Iddiaçı İddiaçı, Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili vəkil1 iştirakları ilə, Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh MTK-ya qarşı “mənzilin təhvil verilməsi və s.” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)-**/**** nömrəli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apelyasiya şikayəti üzrə işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. Işin halları, iş üzrə məhkəmə icraatı
1. Cavabdeh MTK ilə İddiaçı arasında ##.##.2018 ci il tarixdə bağlanmış müqaviləyə əsasən, sonuncu öz mülkiyyətində olan ünvan 3 ünvanında yerləşən faktiki 75 kv.metrdən ibarət yaşayış sahəsini sökülmək üçün “xxxx" MMC-yə təhvil verməyi (qarşı tərəf isə mənzilləri qəbul etməyi) və Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Sahib Zeynalov küçəsində inşa ediləcək çoxmənzilli binasında onun üçün nəzərdə tutulmuş mənzili qəbul etməyi öhdəsinə götürmüşdür. MTK söküləcək mənzilin faktiki 75 kv.m olan sahəsindən 2.7 kv.m sahənin əvəzinə 4.000 manat ödədikdən sonra, qalan 72.3 kv.m sahəyə isə nəzərdə tutulmuş 20 faiz əlavə edilərək 86.5 kv.m təşkil edir. Müqavilənin 2.2.4-cü maddəsinə əsasən veriləcək sahə, layihəyə uyğun ölçüdən az olduğu təqdirdə yaranan nisbətin pul şəklində verilməsi MTK-nın hüquq və vəzifələrinə aid edilmişdir.
2. Müqavilənin 1.2-ci bəndinə görə “Tikinti şirkəti” inşa edəcəyi çoxmənzilli, çoxmərtəbəli yaşayış binasının tikintisi başa çatdırana və “Əmlak mülkiyyətçisi”-ni təmirli mənzil ilə təmin edən günədək onun müvəqqəti yaşayışını təmin etmək məqsədi ilə “Əmlak mülkiyyətçisi”-nə kompensasiya şəklində aylıq 450 manat məbləğində kirayə haqqını əvvəlcədən ilk ödəniş gününə istinad edilməklə üç ayda bir dəfə ödəyir.
3. Tərəflər arasında bağlanmış ##.##.2022-ci il tarixdə bağlanmış müqaviləyə əlavəyə görə, 86.5 kv.m təmirli sahəsinə təmir xərcinin əvəzinə 8.5 kv.m sahə əlavə olunaraq, inşa edilən binanın 1-ci blok 15-ci mərtəbəsində 95 kv.m təmirsiz mənzili və qalan 0.15 kv.m sahənin dəyərini 260 manatın iddiaçıya verilməsi şərtləndirilmişdir.
4. Iddiaçı mənzili 2024-cü ilin oktyabr ayında təhvil almışdır.
5. “Müstəqil Ekspertiza Mərkəzi”-nin ##.##.2023-cü il tarixli rəyindən görünür ki, ünvan 2 ünvanda yerləşən yaşayış sahəsi 42 kv.m olan daşınmaz əmlakın ümumi sahəsi 86.06 kv.m təşkil edir.
6. İddiaçı tərəfindən “xxxx” Şirkəti MTK-ya ##.##.2025-ci il tarixli pretenziya məktubu ünvanlanaraq bildirilmişdir ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Sahib Zeynalov küçəsində yerləşən 16 mərtəbəli binanın 14-cü mərtəbəsində ona 95 kv.m. sahə adı ilə verilmiş, əslində 83,4 kv.m. sahəsi olan yuxarıda göstərilən ünvanda yerləşən mənzil ilə bağlı aralarında yaranmış mübahisəli sahə haqqında əlavə olaraq bildirir ki, tikinti şirkətinin fikrinə görə həmin binada 95,00 kv.m-lik sahəsi olan mənzil yoxdur. Bunu nəzərə alıb kompromisə getmək məqsədi ilə bildirmək istəyir ki, əgər yüksək kv.m-lik mənzil ona verilərsə, ona verilmiş əlavə kv.m. sahə üçün nağd bugünkü qiymətlə ödəməyə hazırdır. Əgər bu da mümkün deyilsə, onda onun əksik olan kvadratının dəyərinin bu günkü qiymətlə ödənilməsini təklif edir. Yenə də bu təkliflə kompromisə getmək məqsədi ilə razılaşır. Bu razılaşma baş tutarsa, yəni ona verilən əlavə kv.m. sahə üçün bugünkü qiymətlə ödənişi zamanı əvvəlki mənzilində təmirə qoyduğu xərci (ekspertin rəyindən sonra) ödənişindən çıxılmaq şərti ilə.
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. Iddiaçı məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehin üzərinə şəhərsalma qaydalarına və normalarına uyğun olaraq 95 kv.m təmirsiz mənzilin ona qeyd-şərtsiz, dərhal təhvil verilməsi və mənzil təhvil verilən günə qədər, ödənilməmiş aylıq kirayə pullarının, müqavilədə nəzərdə tutulmuş digər ödənişlərin ödənilməsi öhdəliyinin qoyulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
8. Iddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, tərəfindən müqavilə şərtləri tam icra olunaraq, mənzilini sökülmək üçün vaxtında təhvil verməsinə baxmayaraq, cavabdeh üzərinə düşən öhdəlikləri vaxtında yerinə yetirməmiş, 24 ay ərzində binanı inşa edib yekunlaşdırmamışdır. Bu günə qədər müqavilə və müqaviləyə əlavənin şərtləri yerinə yetirilməmiş, mənzil ona təhvil verilməmiş, hər hansı ödəniş edilməmiş, hətta 2023-cü ilin əvvəlindən bu günə qədər kirayə haqqı belə ödənilməmişdir. Belə ki, müqavilə ilə ona verilməsi nəzərdə tutulmuş mənzili cavabdeh başqa şəxsə satmış və həmin evin faktiki sahibi vardır. Eləcə də, həmin mənzilin ümumi sahəsi 95.0 kv.m. yox, cəmi 86.06 kv.m-dir. Belə ki, tərəfindən “Müstəqil Ekspertiza Mərkəzi”nə müraciət edilmiş, həmin mərkəz tərəfindən verilmiş ** saylı, ##.##.2023-cü il tarixli mütəxəssis rəyi ilə bu hal müəyyən edilmişdir.
9. Daha sonra iddiaçı iddia ərizəsinə əlavə təqdim edərək, ona müqaviləyə görə verilməli olan sahənin tam verilməsinin (faktiki ölçülərlə) təmin edilməsi və ya fərqin bu günkü qiymətlə ödənilməsi barədə qərar qəbul edilməsi, əlavə kv.m. verilərsə, əlavənin bugünkü qiymətlə pulunun onun tərəfindən ödənilməsi, köhnə mənzilə təmirə çəkilən xərci ümumi xərcdən çıxmaq şərti ilə və ya ona verilən müqavilədə göstərilən əksik kv.m. sahənin dəyərini bu günkü qiymətlə ödənilməsinin təmin edilməsini xahiş etmişdir.
10. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş məhkəmə mühəndis-texniki ekspertizası üzrə Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2024-cü il tarixli ekspert rəyinə əsasən, mübahisəli mənzilin ümumi tikinti sahəsinin 95 kv.m, faktiki sahəsinin (müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadıqda) isə 88.5 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
11. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş əlavə məhkəmə mühəndis-texniki ekspertizası üzrə Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2024-cü il tarixli ekspert rəyinə əsasən, mübahisəli mənzilin mövcud ümumi tikinti sahəsinin 95,0 kv.m, faktiki sahəsinin (müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan) 83,41 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
12. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş əlavə, komission məhkəmə mühəndis-texniki ekspertizası üzrə Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2025-ci il tarixli ekspert rəyində göstərilmişdir ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Sahib Zeynalov küçəsində Cavabdeh MTK tərəfindən olaraq inşa etdiyi binanın 1-ci blok 15-ci mərtəbəsində mənzilə dair verilmiş ilkin və əlavə ekspertiza arasında mənzilin faktiki sahəsinə dair ölçülərdə aşkar edilmiş fərq həmin mənzilin daxilində ilkin ekspertiza zamanı keçirilmiş baxışdan sonra tikinti-təmir işlərinin (arakəsmə divarların inşa edilməsi, divarların suvaq məhlulu ilə suvanması) aparılması ilə izah olunur. Belə ki, ilkin ekspertiza baxışından sonra sözügedən mənzildə arakəsmə divarlar inşa edilmiş, mənzilin daxili divarlarına suvaq vurulmuşdur. Bunun nəticəsində (əlavə divarların inşası və suvaq vurulması nəticəsində divarların qalınlığının artması) mənzilin ilkin ekspertiza zamanı müəyyən edilmiş 88,5 kv.m sahəsinin 5,09 kv.m hissəsi divarların altında qalmaqla mənzilin faktiki sahəsi 83,41 kv.m müəyyən olunmuşdur.
13. Bakı Şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)-**/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim N.İ.Abbasov) iddia qismən təmin edilmiş, cavabdeh tərəfindən ##.##.2022-ci il tarixli müqaviləyə 01 əlavədə göstərilən şərtlərə uyğun ölçüdə təmirsiz verilməli (95 kv.m) mənzilin iddiaçıya faktiki təmirsiz verilmiş (83,41 kv.m) mənzillə ölçülərində yaranan nisbət fərqinin (11,59 kv.m) müqaviləyə əlavə bağlandığı anda (##.##.2022-ci il) mövcud olan qiymətlərə uyğun pul şəklində iddiaçıya ödənilməsi, iddianın qalan hissədə rədd olunması qət edilmişdir.
14. Birinci instansiya məhkəməsi iddianın təmin olunan hissəsində gəldiyi nəticə ilə bağlı qeyd etmişdir ki, iddiaçı tərəfindən ona razılaşdırılmış həcmdə mənzil təhvil verilməsi müqabilində üzərinə düşən öhdəlikləri tam icra etmiş, cavabdehin təhvil verdiyi mənzili qəbul etdikdə müqavilə öhdəliklərinin lazımınca icra edilmədiyini aşkar etmiş, icranın qüsuru barəsində pretenziya etmişdir.
15. Məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçılarla bağlanan sonuncu müqavilə tərəfi Cavabdeh MTK olmuş, bununla da, öhdəliyin icrasını tələb etmək hüququ sonuncuya keçmişdir. Odur ki, tələb Cavabdeh MTK-ya yönəlməlidir.
16. Tərəflər arasında olan münasibətlərin mübahisələndirilməyən halı ondan ibarətdir ki, iddiaçılarla “xxxx” MMC arasında ##.##.2018-ci il tarixli müqavilə bağlanılarkən faktiki 75 kv.m təmirli əvəzinə 86.5 kv.m təmirli mənzilin verilməsi nəzərdə tutulmuş, ##.##.2022-ci il tarixli müqaviləyə əlavədə isə qarşılıqlı razılıqla 86.5 kv.m təmirli mənzilin əvəzinə 95 kv.m təmirsiz mənzilin verilməsi müəyyənləşdirilmişdir.
17. Tərəflər arasında olan münasibətlərin mübahisələndirilən halı isə müqavilə üzrə qəbul edilmiş sahə əvəzinə verilməsi razılaşdırılmış sahənin reallıqda azlıq təşkil etməsi təşkil edir.
18. Təhvil verilən mənzilin sahəsinin müqavilədə müəyyən edilən razılaşmaya uyğun olmaması halı iş üzrə təyin edilmiş 3 ekspertiza tədqiqatının nəticəsi ilə sübut edilmişdir. Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin sonuncu rəyində iddiaçı tərəfindən təhvil alınmış mənzilin faktiki sahəsinin 83.41 kv.m olması müəyyən edilmişdir.
19. Məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçı təmirli mənzilinin əvəzinə daha artıq kv.m olan təmirsiz mənzilin ona verilməsi şərti ilə mülkiyyətində olan mənzilinin sökülməsinə razılıq vermişdir. Cavabdehin hərəkətləri öhdəliyin lazımınca icra edilməməsi kimi qiymətləndirilməlidir. Belə ki, o, müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyə uyğun olaraq razılaşdırılmış ölçüdə mənzili iddiaçıya təhvil verməmişdir. Odur ki, iddia qeyd edilən hissədə iddia qismən təmin edilməklə, iddiaçıya veriləcək olan sahəsi 95 m2 yaşayış sahəsinin faktiki olaraq 83.41 m2 olması müəyyən edildiyindən həmin fərq cavabdehdən tutulmaqla iddiaçının xeyrinə ödənilməlidir.
20. Məhkəmə iddianın “95 kv.m mənzil təhvil verilən günə qədər kirayə haqqının ödənilməsi” hissəsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, həmin hissədə iddia əsassız olduğundan təmin edilməməlidir. Belə ki, ##.##.2022-ci il tarixli müqaviləyə əlavə 95 kv.m iddiaçıya verilməsi razılaşdırıldıqdan sonra, həmin ilin noyabr ayından yaşayış binası istismara qəbul edilmiş, eləcə də iddiaçı kvadrat metri müqavilədə göstərilmiş ölçüdə olmasa da, mənzilini təhvil almış, mənzildə müəyyən işlər aparmışdır. Odur ki, hazırki iddia ilə mənzillərin ölçüsündə olan fəqrin iddiaçıya ödənilməsi hissəsində iddia təmin edildiyindən “95 kv.m mənzil təhvil verilən günə qədər kirayə haqqının ödənilməsi” hissədə iddia tələbi öz aktuallığını itirilmiş hesab edilir.
21. Məhkəmə iddianın ölçülər arasında “fərqin bu günkü qiymətlə ödənilməsi” hissəsinə münasibətdə bildirmişdir ki, tərəflər arasında ## #### 2022-ci il tarixdə müqaviləyə ** saylı əlavədə iddiaçıya verilməsi nəzərdə tutulmuş 86.5 kv.m. təmirli mənzil sahəsinin əvəzinə ünvan 1 ünvanında yerləşən binanın yerində inşa edilən yeni binanın 1-ci blok, 15-ci mərtəbəsində 95.0 kv.m. təmirsiz mənzil verilməsi və qalan 0.15 kv.m. sahənin dəyəri olan 260 manat pul ödənilməsi şərtləri razılaşdırıldığından, hazırda ölçülər arasında müəyyən edilmiş fərq müqaviləyə əlavə bağlandığı anda (##.##.2022-ci il) mövcud olan qiymətlərə uyğun ödənilməlidir.
22. Məhkəmə iş üzrə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 385.1, 386.1, 442, 448.1, 662, 664, 665-ci, Mülki Prosessual Məcəllənin 77.1, 217.4-cü maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
23. Iddiaçı qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin iddianın təmin edilməyən hissəsində ləğv edilməsini, iddianın tam təmin edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
24. Iddiaçı apelyasiya şikayətində göstərmişdir ki, qeyd olunan müqavilə 2022-ci il tarixdə bağlandığı zaman həmin ünvanda yerləşən mənzillərin bazar dəyəri 2025-ci il tarixə kəskin dəyişmiş, bağlanmış müqavilə əhəmiyyətli dərəcədə dəyişərək öz əhəmiyyətini itirmiş, hal-hazırda həmin ünvanda yerləşən binanın 1 kv.m sahəsi bazar qiyməti ilə 3.500 manat məbləğində müəyyən olunmaqdadır. Odur ki, bu kimi hallara münasibətdə qətnamə ləğv olunmalıdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsində birinci icraat
25. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli qərardadı əsasında iş üzrə əmlakın qiymətləndirilməsi həyata keçirilmiş, “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli rəyi ilə Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Zeynalov küçəsi ünvanında yerləşən mənzillərin cari il və 2022-ci il üzrə: 1 kvadratmetrinin 2022-ci il üzrə bazar dəyərinin 1.834 manat, 2025-ci il üzrə bazar dəyərinin 3.100 manat təşkl etdiyi müəyyən edilmişdir.
26. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli, 2(103) ****/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakimlər M.A.Məmmədov (sədrlik edən və məruzəçi), F.Ş.Talışinski və A.N.Imanovdan ibarət tərkibdə) apelyasiya şikayəti qismən təmin olunmuş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi qismən - cavabdeh Cavabdeh MTK tərəfindən iddiaçı İddiaçı xeyrinə mənzil ölçülərində yaranmış fərqin ödənilməsi barədə iddia tələbinin həll edilməsi hissəsində ləğv edilərək həmin hissədə iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilmiş, həmin iddia qismən təmin edilərək cavabdeh Cavabdeh MTK tərəfindən ##.##.2022-ci il tarixli müqaviləyə 01 əlavədə göstərilən şərtlərə uyğun ölçüdə təmirsiz verilməli (95 kv.m) mənzilin İddiaçı faktiki təmirsiz verilmiş (83,41 kv.m) mənzilin ölçülərində yaranan nisbət fərqin (11,59 kv.m) ödənilməsi məqsədilə 21.256 manat 06 qəpik məbləğində pulun cavabdeh Cavabdeh MTK-dan tutularaq iddiaçı İddiaçı ödənilməsi qət edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
27. Apellyasiya instansiya məhkəməsi mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, iddiaçı təmirli mənzilinin əvəzinə daha artıq kv.m olan təmirsiz mənzilin ona verilməsi şərti ilə mülkiyyətində olan mənzilinin sökülməsinə razılıq vermişdir. Cavabdehin hərəkətləri öhdəliyin lazımınca icra edilməməsi kimi qiymətləndirilməlidir. Belə ki, o, müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyə uyğun olaraq razılaşdırılmış ölçüdə mənzili iddiaçıya təhvil verməmişdir. Odur ki, iddiaçıya veriləcək olan sahəsi 95 kv.m. yaşayış sahəsinin faktiki olaraq 83,41 kv.m. olması müəyyən edildiyindən həmin fərqin cavabdehdən tutulmaqla iddiaçının xeyrinə ödənilməli olması ilə bağlı aşağı məhkəmənin qənaəti düzgündür.
28. Lakin cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalı fərqin 2022-ci il üzrə qiymətini müəyyən edilməmişdir. Belə ki, apellyasiya icraatı zamanı iddiaçı vəsatətlə məhkəməyə müraciət edərək, iş üzrə qiymətləndirmə ekspertizasının keçirilməsi barədə qərardad qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
29. “X4” LTD (“xxxx”) MMC-nin MB **/**** nömrəli ##.##.2025-ci il tarixli rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Zeynalov küçəsi ünvanında yerləşən mənzillərin cari il və 2022-ci il üzrə 1 kvadratmetrinin 2022-ci il üzrə bazar dəyəri 1.834 manat, 2025-ci il üzrə bazar dəyəri 3.100 manat müəyyən edilmişdir. 42. Belə olan halda iş üzrə tərəflər arasında mübahisə predmeti olan fərq yaratmış 11,59 mənzil sahəsinin 2022-ci ilə mövcud olan qiymətinin (11,59 x 1.834 manat =) 21.256,06 manat olduğu müəyyən edilir ki, həmin vəsait cavabdeh MTK-dan tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir.
30. Rayon Məhkəməsi iddiaçının kirayə haqqının ödənilməsi tələbi ilə bağlı isə düzgün nəticəyə gələrək göstərmişdir ki, ##.##.2022-ci il tarixli müqaviləyə əlavə 95 kv.m iddiaçıya verilməsi razılaşdırıldıqdan sonra, həmin ilin noyabr ayından yaşayış binası istismara qəbul edilmiş, eləcə də iddiaçı kvadrat metri müqavilədə göstərilmiş ölçüdə olmasa da, mənzilini təhvil almış, mənzildə müəyyən işlər aparmışdır. Odur ki, hazırkı iddia ilə mənzillərin ölçüsündə olan fərqin iddiaçıya ödənilməsi hissəsində iddia təmin edildiyindən “95 kv.m mənzil təhvil verilən günə qədər kirayə haqqının ödənilməsi” hissədə iddia tələbi öz aktuallığını itirilmiş hesab edilir.
Kassasiya instansiyası məhkəməsində icraat
31. Iddiaçı kassasiya şikayəti vermiş, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilərək iddianın tam təmin edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
32. Cavabdeh kassasiya şikayəti vermiş, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilərək yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
33. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ##.##.2026-cı il tarixli, *(*-*)-***/**** nömrəli qərarı ilə (hakimlər Z.Ə.Əliyev (sədrlik edən və məruzəçi), Z.B.Babayev və V.Ə.Baxışovadan ibarət tərkibdə) iddiaçının kassasiya şikayəti təmin edilmiş, cavabdehin kassasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsinin müqaviləyə görə iddiaçıya verilməmiş 11.59 kv.m. hissədə fərqin əvəzi və kirayə haqqı tələbinə aid hissədə ləğv edilərək yenidən baxılması üçün həmin məhkəməyə göndərilməsi, qətnamənin qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılması qərara alınmışdır.
34. Işi yeni apellyasiya baxışına qaytararkən kassasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, tərəflər arasındakı mübahisə müqaviləyə görə verilməli olan sahənin tam verilməsinin təmin edilməsi və ya müqavilədə razılaşdırılmış həcmdə verilməmiş sahənin bugünkü qiymətlə ödənilməsi, habelə ödənilməmiş aylıq kirayə pullarının və digər ödənişlərin cavabdehdən tutulması ilə bağlıdır.
35. Cavabdeh iddiaçıya 95 kv.m təmirsiz mənzili təhvil verməli olduğu halda 83,41 kv.m. mənzil vermişdir. Beləliklə, müqavilədə nəzərdə tutulandan 11,59 kv.m. az sahə iddiaçıya təqdim olunmuş, bu hal ekspertiza tədqiqatı ilə öz təsdiqini tapmışdır. Bu səbəbdən əşyanın həcm baxımından qüsuru, təhvil verilməsi, habelə kirayə haqlarının ödənilməsi ilə bağlı tərəflər arasında mübahisə yaranmışdır.
36. Iddiaçı bildirir ki, 83,41 kv.m. mənzili 2024-cü ilin oktyabr ayında qəbul etsə də, cavabdeh təşkilat 11,59 kv.m. fərqin dəyərini verməmiş və qeyd olunan vaxtadək kirayə haqlarını ödəməmişdir.
37. Apellyasiya məhkəməsinin mübahisə obyekti olan 11,59 kv.m. sahənin dəyərini mövcud qiymətlə deyil, 2022-ci ildəki qiymətlə hesablaması qanuni və əsaslı olmamışdır. Ona görə də qətnamə iddiaçının şikayəti əsasında həmin hissədə ləğv edilməklə yeni apellyasiya baxışına göndərilməlidir.
38. Tərəflər arasında ##.##.2018-ci il tarixdə bağlanmış müqaviləyə əsasən, tikinti şirkəti inşa edəcəyi çoxmənzilli, çoxmərtəbəli yaşayış binasının tikintisini başa çatdırana və əmlak mülkiyyətçisini təmirli mənzillə təmin edən günədək onun müvəqqəti yaşayışını təmin etmək məqsədilə əmlak mülkiyyətçisinə kompensasiya şəklində aylıq 450 manat kirayə pulu ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür.
39. Göründüyü kimi, iddiaçı mənzillə təmin edilən günədək ona aylıq kirayə məbləğinin ödənilməsi cavabdehin öhdəliyi olmuşdur. Məhkəmələr bu öhdəliyin aradan qalxmasını yaşayış binasının istismara qəbul edilməsi ilə əlaqələndirsələr də, nəzərə almamışlar ki, həmin hal tərəflər arasındakı mülki hüquqi münasibətləri ilə bağlı deyil. Bu münasibətləri tənzimləyən hüquq qaydaları müqavilə şərtləri və mülki qanunvericilik normalarıdır.
40. Iddiaçı bildirir ki, mənzil qüsurlu olduğundan aralarında mübahisə yaranmış, tikinti şirkəti öhdəliyini 2024-cü ilin oktyabr ayında natamam şəkildə icra etmiş, yəni o, mənzili həmin vaxt təhvil almışdır. Bununla belə, cavabdeh təşkilat 2023-cü ilin yanvar ayından etibarən ona kirayə haqqı ödəməmişdir. Ona görə də 2023-cü ilin yanvarından 2024-cü ilin oktyabr ayınadək olan dövr üzrə kirayə pulunun cavabdehdən onun xeyrinə tutulmaması əsaslı deyil.
41. Kassasiya məhkəməsi hesab etmişdir ki, göstərilən dövr üzrə kirayə haqqının ödənilməsi tələbinin düzgün həlli üçün məhkəmə tərəflər arasındakı həqiqi münasibəti, o cümlədən, mənzilin hansı tarixdə təhvil verilməli olduğunu, hansı tarixdə təhvil verildiyini, icranı və ya onun qəbulunu hansı tərəfin gecikdirdiyini, bu hala icranın qüsurunun təsir edib-etmədiyini, müqavilə şərtlərini və əhəmiyyət kəsb edən digər halları araşdıraraq məsələyə qanunvericiliyə uyğun şəkildə əsaslandırılmış hüquqi qiymət verilməlidir. Ona görə qətnamə iddiaçının şikayəti əsasında həm də bu hissədə ləğv edilərək yeni baxışa qaytarılmalıdır.
Apellyasiya instansiya məhkəməsində ikinci icraat Proses iştirakçılarının izahatları
42. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçı apellyasiya şikayətinin təmin edilməsini xahiş etdi. Əlavə olaraq bildirdi ki, artıq 3 ildir ki, məhkəmə prosesləri davam edir. Hazırda cavabdehdən mənzil almaq üçün müraciət etdikdə 1 kv.m üçün 3.500-3.600 manat olduğunu bildirirlər. Həmin fərqin 3.100 manatla ödənilməsinə razıdır. 2024-cü ilin oktyabr ayına qədər mənzilin nə giriş qapısı qoyulmuşdur, nə də arakəsmələr çəkilmişdir.
43. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi və vəkili apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini xahiş etdi. Həmçinin bildirdi ki, digər analoji işlərdə Ali Məhkəmənin başqa mövqeyi var, ona görə də hazırki mövqeyi ilə razılaşmır. Tətbiq edilən hüquq
44. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar. Maddə 21.1. Zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın. Maddə 21.2. Zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür. Maddə 324.1. Əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. Maddə 389.1. Mülki hüquq və vəzifələrin müəyyənləşdirilməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı haqqında iki və ya bir neçə şəxsin razılaşması müqavilə sayılır. Maddə 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. Maddə 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. Maddə 443.1. Öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. Maddə 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir. Maddə 448.2. Borclu öz öhdəliklərinin hər bir təqsirli pozuntusu (hərəkət və ya hərəkətsizlik) üçün məsuliyyət daşıyır. Maddə 560.1. Mülki hüquqlar hüquqa uyğun həyata keçirilməlidir. Hüquqdan yalnız başqalarına ziyan vurmaq məqsədi ilə istifadə edilməsi yolverilməzdir; Maddə 662.1. Dəyişdirmə müqaviləsinə görə tərəflərdən hər biri başqa tərəfin mülkiyyətinə bir əşyanın müqabilində digər əşyanı verməyi öhdəsinə götürür.
45. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Maddə 119.1. Məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Maddə 119.5. Apellyasiya və kassasiya şikayətləri verilməsi ilə əlaqədar işdə iştirak edən şəxslərin çəkdikləri məhkəmə xərcləri də bu Məcəllənin 119.1-119.4-cü maddələrində göstərilən qaydaya uyğun bölüşdürülür. Maddə 119.6. Yuxarı məhkəmə instansiyası işi yeni baxışa göndərmədən qətnaməni dəyişdirirsə və ya yeni qətnamə çıxarırsa, o, müvafiq olaraq məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsini də dəyişdirir. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. Maddə 218.3. Hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Maddə 384.0.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər. Maddə 385.1 maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi, birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslardan biridir. Maddə 420. Kassasiya instansiyasında işə baxan məhkəmənin qərarında şərh edilən göstərişlər həmin işə yenidən baxan məhkəmə üçün məcburidir.
Apellyasiya baxışının hədləri
46. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır.
47. Kollegiya qeyd edir ki, hazırki halda işə yeni apellyasiya qaydasında baxılır və bu zaman apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə əvvəlki qətnaməsini ləğv etmiş kassasiya instansiya məhkəməsinin hüquqi mövqeyi nəzərə alınmalıdır.
48. Hazırda apellyasiya baxışının predmetini Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının ##.##.2026-cı il tarixli, *(*-*)-***/**** nömrəli qərarına əsasən birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin müqaviləyə görə iddiaçıya verilməmiş 11.59 kv.m. hissədə fərqin əvəzi və kirayə haqqı tələbinə dair iddianın təmin edilməyən hissədə yoxlanılması təşkil edir.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
49. Məhkəmə kollegiyası proses iştirakçılarını dinləyib, apelyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq, hazırkı işlə bağlı Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının ##.##.2026-cı il tarixli qərarında şərh olunan göstərişləri nəzərə alaraq hesab edir ki, şikayət qismən təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi apellyasiya baxışının predmeti olan hissədə ləğv edilməli, həmin hissədə iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməklə iddia qismən təmin edilməlidir.
50. “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 420-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ##.##.2012-ci il tarixli Qərarında göstərilmişdir ki, Mülki Prosessual Məcəllənin 420-ci maddəsində təsbit edilmiş kassasiya instansiya məhkəməsinin göstərişləri həmin Məcəllənin 416, habelə 407.1.4, 407.2 və 408.1.5-ci maddələrində nəzərdə tutulmuş qanuni hədlər daxilində olduqda və həmin Məcəllənin 419.2.9-cu maddəsinin tələbinə uyğun əsaslandırıldıqda, işə yenidən baxan apelyasiya instansiyası məhkəməsi üçün məcburidir.
51. Məhkəmə kollegiyası hazırkı mülki işlə bağlı Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ##.##.2026-cı il tarixli qərarındakı göstərişlərlə razılaşaraq və onları nəzərə alaraq aşağıdakıları qeyd edir.
52. Işdən müəyyən olunur ki, ##.##.2018-ci il tarixdə iddiaçı ilə “xxxx” MMC arasında müqavilə bağlanılarkən faktiki 75 kv.m təmirli əvəzinə 86.5 kv.m təmirli mənzilin verilməsi nəzərdə tutulmuş, həmçinin mülkiyyətçi mənzil ilə təmin edilən günədək onun müvəqqəti yaşayışını təmin etmək məqsədi ilə aylıq 450 manat məbləğində kirayə haqqının ödənilməsi razılaşdırılmışdır. Bundan sonra iddiaçı ilə cavabdeh MTK arasında bağlanmış ##.##.2022-ci il tarixli müqaviləyə əlavədə qarşılıqlı razılıqla iddiaçıya məxsus 86.5 kv.m təmirli mənzilin əvəzinə cavabdeh tərəfindən 95 kv.m təmirsiz mənzilin verilməsi müəyyənləşdirilmişdir.
53. Lakin iş materiallarından görünür ki, cavabdeh MTK müqavilə üzrə öhdəliklərini tam icra etməmiş, iddiaçıya sahəsi 95 kv.m olan təmirsiz mənzil təhvil verilməli olduğu halda, 83,41 kv.m. sahəsi olan mənzil verilmiş, iş materiallarında olan Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin ##.##.2024-cü il və ##.##.2025-ci il tarixli rəyləri ilə iddiaçıya müqavilədə nəzərdə tutulandan 11,59 kv.m. az sahənin verilməsi öz təsdiqini tapmışdır.
54. Kollegiya iddiaçıya müqavilədə nəzərdə tutulandan 11,59 kv.m. az verilmiş sahənin dəyəri ilə bağlı qeyd edir ki, müəyyən edilmiş fərqin müqaviləyə əlavə bağlandığı anda mövcud olan qiymətlərə uyğun ödənilməsi barədə birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi düzgün və ədalətli olmamışdır. Belə ki, cavabdehin müqavilə öhdəliklərini vaxtında və lazımi qaydada yerinə yetirməməsi nəticəsində iddiaçıya zərər dəymişdir.
55. Mülki qanunvericiliyə görə borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir və öz öhdəliklərinin hər bir təqsirli pozuntusu (hərəkət və ya hərəkətsizlik) üçün məsuliyyət daşıyır.
56. Apellyasiya şikayətində iddiaçı hal-hazırda həmin ünvanda yerləşən binada mənzilin 1 kv.m sahəsi üçün bazar qiyməti ilə 3.500 manat məbləğində müəyyən olunmalı olduğunu bildirsə də, məhkəmə iclasında iddiaçı həmin fərqin 3100 manatla ödənilməsinə razı olduğunu bildirmişdir.
57. Kollegiya hesab edir ki, iş üzrə əldə olunmuş “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli rəyi ilə sözügedən mənzillərin 1 kv.metrinin 2025-ci il üzrə bazar dəyərinin 3.100 manat müəyyən edilməsi nəzərə alınaraq, müqaviləyə görə iddiaçıya verilməmiş 11,59 kv.m. sahənin dəyəri 35.929 (11,59 x 3.100) manat təşkil edir və həmin məbləğ cavabdeh MTK-dan iddiaçının xeyrinə tutulmalıdır.
58. Bundan əlavə, iş materiallarından müəyyən olunur ki, cavabdeh MTK iddiaçıya 2023-cü ilin yanvar ayından iddiaçının mənzili 2024-cü ilin oktyabr ayında təhvil aldığı tarixədək kirayə haqqı ilə bağlı yaranmış öhdəliyini də icra etməmişdir.
59. Belə ki, cavabdeh tərəfindən mənzilin daha əvvəl iddiaçıya təhvil verildiyini təsdiq edən sübutlar məhkəmə təqdim edilməmişdir.
60. Iddiaçının bildirdikləri iş üzrə aparılmış ekspertiza tədqiqatı ilə təsdiq olunmuş, Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin ##.##.2025-ci il tarixli rəyində ilkin ekspertiza baxışından sonra sözügedən mənzildə arakəsmə divarların inşa edildiyi, mənzilin daxili divarlarına suvaq vurulduğu göstərilmişdir.
61. Kollegiya nəzərə alır ki, ##.##.2018-ci il tarixdə bağlanmış müqaviləyə əsasən, tikinti şirkəti inşa edəcəyi çoxmənzilli, çoxmərtəbəli yaşayış binasının tikintisini başa çatdırana və əmlak mülkiyyətçisini təmirli mənzillə təmin edən günədək onun müvəqqəti yaşayışını təmin etmək məqsədilə əmlak mülkiyyətçisinə kompensasiya şəklində aylıq 450 manat kirayə pulu ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür.
62. Şərh olunanlara əsasən kollegiya belə nəticəyə gəlir ki, cavabdehdən iddiaçının xeyrinə 2023-cü ilin yanvar ayından 2024-cü ilin oktyabr ayınadək olan dövr üzrə aylıq 450 manat olmaqla, 9.450 manat məbləğində kirayə haqqı tutulmalıdır.
63. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 384.0.2, 392, 393, 402.1, 405, 406.1-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Iddiaçının apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)-**/**** nömrəli qətnaməsi apellyasiya baxışının predmeti olan hissədə ləğv edilsin, həmin hissədə iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilməklə iddia qismən təmin edilsin. Cavabdeh Cavabdeh MTK-dan müqaviləyə görə iddiaçıya verilməmiş 11.59 kv.m. hissədə fərqin əvəzi olaraq 35.929 manat məbləğində vəsait tutularaq iddiaçı İddiaçı ödənilsin. 2023-cü ilin yanvar ayından 2024-cü ilin oktyabr ayınadək olan dövr üzrə aylıq 450 manat olmaqla, 9.450 manat məbləğində kirayə haqqı cavabdeh Cavabdeh MTK-dan tutularaq iddiaçı İddiaçı ödənilsin. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş 50 manat məbləğində dövlət rüsumu cavabdeh Cavabdeh MTK-dan tutularaq iddiaçı İddiaçı ödənilsin. Ekspertiza tədqiqatının dəyərini təşkil edən 300 manat məbləğində vəsait cavabdeh Cavabdeh MTK-dan alınaraq “xxxx” MMC-nin hesabına köçürülsün (VÖEN**********; H/h № AZ**IBAZ********************; “xxxx” ASC Yasamal filialı; Kodu 805562; VÖEN: **********; Müxbir hesab: AZ03NABZ01350100000000002944; S.W.İ.F.T BIK: IBAZAZ2X). Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində cavabdeh tərəfindən Bakı Apelyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına elektron kabinet vasitəsilə kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməmişdirsə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.
Hakimlər: