Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(3-6)-452/2026 24.02.2026 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı MMMC-nin Cavabdeh qarşı iş üzrə (Açar sözlər: pul) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər İsgəndərov Akif Əsgər oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Səlimova Səadət Rəşid qızından və İmanov Azad Nizam oğlundan ibarət tərkibdə, X1 Əziz qızının katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi (vəkili) Vəkil2 iştirakı ilə, Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 21 noyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti üzrə işə 24 fevral 2026-cı il tarixdə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları, iş üzrə məhkəmə icraatı
1. "xxxx" MTK (satıcı) ilə Cavabdeh (alıcı) arasında bağlanmış 25 yanvar 2017ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən satıcı Bakı şəhəri, Xətai rayonu, BW-30-31-32- 33 torpaq sahəsində yerləşən “Ağ şəhər” yaşayış kompleksinin 9-cu blok, 2-ci mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 167.43 kv.m olan 4 otaq nəzərdə tutulmuş 116 saylı mənzili və 155 saylı avtodayanacağı alıcının mülkiyyətinə verir. Həmin Müqaviləyə 3 saylı Əlavəyə əsasən (2-ci bənd) binanın, o cümlədən də yaşayış kompleksinin idarə olunması və kommunal xidmətlərin təşkili məqsədilə “Alıcı” Müqavilənin 1.7-ci bəndinə əsasən bina və yaşayış kompleksinin idarə edilməsinin satıcı vasitəsilə həyata keçirilməsini seçir və satıcı binanın idarə olunması, nəzarətdə saxlanması və ana texniki və kommunal xidmətlərin göstərilməsi məsuliyyətini öz üzərinə götürür. İddiaçı MMMC 04 oktyabr 2021ci il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Maliyyə arayışına əsasən Bakı şəhəri, Ağ şəhər, Mərkəzi bulvar küçəsi ev 7, 116 saylı mənzilin sahibi Cavabdeh İddiaçı MMMC-yə xx.xx.2024 - xx.xx.2025-ci illər üzrə 1839,60 manat borcu vardır.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
2. İddiaçı MMMC Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi və əlavə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehdən 1839,60 manat pulun, 58,40 manat dövlət rüsumu və 700 manat vəkil xərcinin iddiaçının xeyrinə tutulmasına dair qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
3. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdeh Ümumi Yığıncağın qərarı ilə müəyyən ödənişləri digər mülkiyyətçilər və sakinlər kimi könüllü qaydada həyata keçirməkdən yayınmış və nəticədə cavabdehin MMMC-yə xx.xx.2024-xx.xx.2025 dövrü üzrə, (0.80qəpik*167.43 m2*15 ay 11 gün)= 1839.60 AZN borcu yaranmışdır. Cəmiyyət bu borcun könüllü qaydada ödənilməsi üçün cavabdehə dəfələrlə müraciət etsə də, heç bir nəticə əldə olunmamış, cavabdeh məsələnin məhkəmədən kənar həllinə heç bir təşəbbüs göstərməmişdir.
4. Cavabdeh da öz növbəsində İddiaçı MMMC-yə qarşı qarşılıqlı iddia verərək, 29 fevral 2024-cü il tarixli qərarının bina üzrə ümumi əmlakın saxlanılması və cari istismar işlərinə görə aylıq xidmət haqqının mənzillər və qeyri-yaşayış sahələri üzrə 1 kv.m üçün 0,80 AZN müəyyən edilməsi hissəsinin ləğv edilərək etibarsız hesab olunmasını xahiş etmişdir.
5. Qarşılıqlı iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı MMMC-nin 29 fevral 2024- cü il tarixli qərarına əsasən, ümumi sahəsi 19.870 m² olan mənzillər və 2.752,6 m² qeyri-yaşayış/ofis sahələri üzrə binanın saxlanılması və istismar xərcləri üçün aylıq haqq 0,80 AZN/m² məbləğində müəyyən edilmişdir. İş materiallarında olan qeyrikommersiya qurumlarının dövlət reyestrindən çıxarışdan göründüyü kimi, İddiaçı MMMC 04 oktyabr 2021-ci il tarixində qeydiyyata alınmışdır. Cəmiyyətin Nizamnaməsinin 10.1-ci bəndinə əsasən, idarə heyətinin sədri 2 (iki) il müddətinə seçilir. İş üzrə mübahisəsiz haldır ki, idarə heyətinin sədri Rüfət Qasımovun səlahiyyət müddəti 05 oktyabr 2023-cü il tarixində bitmişdir. Həmin müddətdən sonra səlahiyyətlərin uzadılması və ya yenidən seçilməsinə dair heç bir hüquqi əsas və sənəd təqdim olunmamışdır. Əksinə, dövlət reyestrindəki məlumatlara əsasən, X2 yalnız 09 avqust 2024-cü il tarixində Cəmiyyətin sədri qismində yenidən qeydiyyata alınmışdır. Beləliklə, xx.xx.2023 – xx.xx.2024 tarixləri arasında İddiaçı MMMC-nin idarə heyətinin sədri hüquqi cəhətdən mövcud olmamışdır. Bu səbəbdən, 29 fevral 2024-cü il tarixli qərarın Rüfət Qasımov tərəfindən imzalanması onun səlahiyyəti olmadığı dövrə təsadüf etdiyindən, həmin qərar hüquqi qüvvəyə malik deyildir.
6. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-1849/2025 saylı, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim İ.Rüstəmli) ilkin iddia qismən təmin edilərək 1839,60 manat məbləğində pul vəsaitinin Cavabdeh tutulub İddiaçı MMMC-yə ödənilməsi, ödənilmiş dövlət rüsumunun 30 manat hissəsi və hüquqi yardıma görə ödənilmiş vəsaitin 300 manat hissəsinin cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması qət edilmiş, ilkin iddia qalan hissədə və qarşılıqlı iddia təmin olunmamışdır.
7. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 29.3, 38.1, 43.1, 45.1, 45.5, 119.1, 122.1.3, 125.2.3, 126.1, 127.2.3, 129.1, 135.1, 136.2, 137.4, 137.6-cı, Mülki Məcəllənin 44.1, 45.1, 48.1-ci maddələri ilə əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
8. Cavabdeh qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv, iddianın rədd olunmasını xahiş etmişdir.
9. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, o, xx.xx.2024-cü il tarixdən sonra iddiaçı Cəmiyyətin tələb etdiyi vəsaitin hesablama qaydası və məbləği ilə razı olmadığı üçün ondan tələb edilən məbləğləri ödəməkdən imtina etmişdir. Bundan başqa, işdən görünür ki, 2021-ci ildən çoxmənzilli binanın idarə edilməsi iddiaçı MMMC-nin səlahiyyətinə verilmişdir. Lakin göstərilən kommunal xidmətlərin yerinə yetirilməsi barədə iddiaçı MMMC və cavabdeh arasında hər hansı bir müqavilə bağlanmamışdır. Müvafiq il üçün cəmiyyətin xərclər və gəlirlər smetasını təsdiq olunmaq üçün cəmiyyət iştirakçılarının ümumi yığıncağına təqdim etmək vəzifəsi iddiaçı MMMC-nin üzərinə düşsə də, iddiaçı binanın saxlanması üçün xərclər smetasını, təsdiq olunması üçün cəmiyyət iştirakçılarının ümumi yığıncağına təqdim etməmiş, bununla bağlı hər hansı sübutu məhkəməyə təqdim etməmişdir. Hazırkı iş üzrə cavabdeh də yuxarıda qeyd olunan əsasdan başqa, həm də sözügedən sənədlərin qanunla müəyyən edimiş qaydada tərtib edilməməklə binanın saxlanması üçün xərclər smetasını təsdiq olunması üçün cəmiyyət iştirakçılarının ümumi yığıncağına təqdim etməməsinə görə, xərclərin nədən ibarət olmasını və həcmini müəyyən edə bilməməklərindən yarandığı halda borcların ödənilməsini haqlı olaraq təmin etməmişdir.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
10. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz verilməmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
11. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi: Maddə 29.3. Qanunla və ya müqavilə ilə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi yaşayış sahəsinin və əgər həmin sahə mənzildirsə, müvafiq yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakının saxlanması yükünü daşıyır, kommunal mənzildə otaq mülkiyyətçisi isə əlavə olaraq həmin mənzilin otaq mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakının saxlanması yükünü daşıyır. Maddə 119.1. Çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədi ilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti hesab edilir. Maddə 122.1.3. Cəmiyyətin qəbul olunmuş illik gəlir və xərclər smetası əsasında çoxmənzilli binanın hər bir sahə mülkiyyətçisinin çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına mülkiyyət hüququnda payına mütənasib olaraq onun üçün ödəniş və haqların miqdarını müəyyən etmək kimi hüququ vardır. Maddə 135.1. Fiziki və hüquqi şəxslər, həmçinin belə xidmətlərdən istifadə edən dövlət orqanları, bələdiyyələr və digər təşkilatlar yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqı vaxtında və tam məbləğdə ödəməyə borcludurlar. Maddə 136.2. Çoxmənzilli binanın yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisinin yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə ödədiyi haqq çoxmənzilli binanın idarə edilməsi, ümumi əmlakının saxlanması, cari və əsaslı təmiri üzrə xidmət və işlərə görə ödənilən haqqın daxil olduğu yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqq və kommunal xidmətlərə görə haqqdan ibarətdir. Maddə 137.4. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin, mənzil-tikinti kooperativinin və ya vətəndaşların yaşayış sahəsinə olan ehtiyaclarını ödəmək üçün müvafiq qanuna uyğun olaraq yaradılmış digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin (bundan sonra – ixtisaslaşmış istehlak kooperativi) üzvləri çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına, cari və əsaslı təmirinə xərclərin çəkilməsi, habelə kommunal xidmətlərin ödənilməsi ilə bağlı mütləq ödənişləri və (və ya) haqları mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin idarəetmə orqanı və ya mənzil-tikinti kooperativinin idarəetmə orqanı və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin idarəetmə orqanı tərəfindən müəyyənləşdirilmiş qaydada ödəyirlər. Maddə 137.6. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənziltikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradılmadığı halda, idarəedici təşkilat tərəfindən idarə olunan çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqları həmin idarəedici təşkilata ödəyirlər.
Tərəflərin izahatları
12. İddiaçının nümayəndəsi (vəkili) məhkəmə kollegiyasının iclasında izahat verərkən apellyasiya şikayətini qəbul etmədiyini bildirdi və onun rədd olunmasını, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirlmədən saxlanılmasını xahiş etdi.
13. Cavabdeh məhkəmə iclasının vaxtı və yeri haqqında lazımi qaydada xəbərdar edilmiş olsa da, heç bir üzrlü səbəb göstərmədən məhkəmə iclasında iştirak etməmişdir. Məhkəmə kollegiyası Azərbaycan Respublikası MPM-nin 376.2-ci maddəsini rəhbər tutaraq gəlməyən tərəfin iştirakı olmadan işə baxılmasını mümkün saydı.
Apellyasiya baxışının hədləri
14. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır.
15. Hazırkı iş üzrə qətnamədən yalnız cavabdeh apellyasiya şikayəti verdiyindən məhkəmə kollegiyası qətnamənin əsaslılığını ilkin iddianın təmin olunmuş və qarşılıqlı iddia hissəsində bütövlükdə yoxlayır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
16. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini əsassız sayır və qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsi mübahisələndirilən hissədə tərəflər arasında yaranmış mübahisəni düzgün həll etmiş, qətnamə maddi və prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmış, iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə uyğun və yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırılmışdır. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri hazırkı iş üzrə qətnamənin mübahisələndirilən hissədə ləğvi və ya dəyişdirilməsi üçün əsas ola bilməz və ona görə də birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, apellyasiya şikayəti təmin edilməməlidir.
17. Apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə Kollegiya aşağıdakıları qeyd edir.
18. Nəzərə alınmalıdır ki, “V.Ələsgərovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 27 aprel 2015-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 29 dekabr 2015-ci il tarixli Qərarında göstərilmişdir ki, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi səlahiyyəti binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti vasitəsilə həyata keçirilir. Mənzil Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsində qeyd edilir ki, çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədi ilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti hesab edilir.
19. Qanunvericiliyin tələbindən göründüyü kimi çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu üç formada nəzərdə tutulmuşdur. Onlardan biri də mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətidir. Belə olan halda hazırkı işdə mənzil mülkiyyətçiləri ümumi əmlakın saxlanmasına göstərilən xidmətin keyfiyyətinin artırılmasını müştərək cəmiyyətdən tələb etmək hüququna malikdirlər. Lakin bu, onları göstərilən xidmətlərin haqqını ödəmək vəzifəsindən azad etmir.
20. Binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən ödənilməli olan məcburi ödənişlər binanın ümumi əmlakının (liftlər, pilləkən meydançaları, pilləkənlər, şaxtalar, dəhlizlər, texniki mərtəbələr, çardaqlar, mühəndis qurğuları və s.) saxlanması, onun cari və əsaslı təmiri üçün nəzərdə tutulmuş məbləğlərdir. Qeyd olunan ümumi əmlak saxlanılmadığı, təmir edilmədiyi təqdirdə binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən öz mülkiyyətlərində olan sahələrin istifadə edilməsi mümkünsüz olur.Bundan başqa, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri üçün hər hansı işlər görmək və ya xidmətlər göstərmək iddiaçının hüququdur və bu işlər və xidmətlər tərəflər arasında bağlanmış müqavilə əsasında həyata keçirilir.
21. Apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə Kollegiya qeyd edir ki, nəzərə alınır ki, tərəflər arasında müvafiq münasibətlərlə bağlı müqavilə bağlanmamış, öhdəlik münasibətləri yaranmamışdır. Məhz bu səbəbdən, iddia tələbinin qanuni əsası qismində öhdəlik münasibətlərinin çıxış etməsi istisna olunur. Cavabdehin mülkiyyətində olmuş obyektin binanın tərkib hissəsi olması xüsusatı əsas götürülməklə iddiaçı tərəfindən binanın saxlanılması, ümumi mülkiyyətin qorunması, təminatı, müdafiəsi və s. ilə bağlı zəruri yaxşılaşdırıcı tədbirlər görülmüşdür. Yəni, iddiaçı tərəf özgə işlərini tapşırıqsız icra etmişdir ki, həmin işlərin görülməsi cavabdehin ümumi maraqlarına uyğundur.
22. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
23. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 385.2-ci maddəsinə əsasən birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
24. Məhkəmə kollegiyası izah edir ki, hazırkı iş üzrə mübahisələndirilən hissədə iddianın qiyməti 5000 manatdan az olduğundan MPM-nin 402-ci maddəsinin tələbinə müvafiq olaraq qətnamədən kassasiya şikayəti verilə bilməz.
25. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 382, 384.0.1, 392, 393, 402 və 404-406-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
q ə t e t d i: Cavabdeh apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 21 noyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən kassasiya şikayəti verilə bilməz.