Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № 2(3-6)-700/2026 08.04.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh MTK-nə qarşı “pul tələbi”nə dair mülki iş üzrə (Açar sözlər: pul tələbi, podrat müqaviləsi) hakimlər X1 (sədrlik edən və məruzəçi), Mərdanova Xumar Afət qızı və Sadıqov Vahid Nəriman oğlundan ibarət tərkibdə, məhkəmə iclas katibi Əliyeva Səmimə Elşad qızının katibliyi, Iddiaçının nümayəndəsi X6, Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili X2 iştirakları ilə, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** nömrəli, ## ###### 2025ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı və cavabdeh tərəfindən ayrı-ayrılıqda verilmiş apellyasiya şikayətləri üzrə mülki işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin inzibati binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: Işin halları, iş üzrə məhkəmə icraatı:
1. Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh MTK-ya qarşı podrat müqaviləsi üzrə pul vəsaitinin ödənilməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh Cavabdeh Mənzil- Tikinti Kooperativindən 8.587 (səkkiz min beş yüz səksən yeddi) manat məbləğində pulun, eləcə də tərəfindən ödənilmiş 106 (yüz altı) manat məbləğində dövlət rüsumunun tutularaq iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. Iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, Qalubiyyə küçəsi, ev 65A ünvanında yerləşən ** saylı mənzil iddiaçının xüsusi mülkiyyətindədir. Qeyd edir ki, hazırki iş üzrə ## ###### 2019-cı il tarixdə cavabdeh ilə “pay haqqında hissə-hissə ödənişi şərti ilə mənzilin verilməsi” barədə aralarında ** nömrəli müqavilə bağlanmışdır. Həmin müqavilə ilə sözügedən mənzilin ümumi sahəsi 65.15 kv.m nəzərdə tutulmuş, hər kvadrat metrinə 750 manat olmaqla, ümumilikdə 48.862 manat 50 qəpik məbləğində pul ödəmişdir. Bununla bağlı maliyyə arayışı da verilmişdir. Lakin mənzil təhvil verilən zaman isə mənzilin ümumi sahəsi 53.7 kvadrat metr olmuşdur. Yuxarıda da qeyd etdiyi kimi evin ümumi sahəsi 65.15 kv.m olmaqla razılaşmış, 48.862 manat 50 qəpik məbləğində pul ödəmiş, lakin mənzilin sahəsi müqavilədə nəzərdə tutulan sahədən az olmuşdur. Bu səbəbdən də dəfələrlə cavabdehə əlavə ödənilmiş pulun qaytarılması ilə bağlı müraciət etsə də, cavabdeh ilk vaxtlar razılaşmış, daha sonra isə müxtəlif bəhanələr edərək pulun ödəməkdən boyun qaçırmışdır. Hesab edir ki, hazırki mübahisənin məhkəmədənkənar həlli mövcud deyildir. Mənzilin hazırki sahəsinə görə müqavilə ilə dəyəri 40.275 manat təşkil edir. Yəni, 8.587 manat əlavə pul ödənilmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat:
3. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** nömrəli, ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim M.Əfəndizadə) iddianın qismən təmin edilməsi, cavabdeh Cavabdeh MTK-dan 2977,50 (iki min doqquz yüz yetmiş yeddi manat, əlli qəpik) manat məbləğində pul vəsaitinin tutularaq iddiaçı İddiaçı ödənilməsi, iddiaçı tərəfindən ödənilmiş 106 manat məbləğində dövlət rüsumunun 36 manatının cavabdeh Cavabdeh MTK-dan tutularaq iddiaçı İddiaçı ödənilməsi, qalan hissədə iddiaçıya aid edilməsi, iddia tələbinin qalan hissədə təmin edilməməsi, aparılmış ekspertiza tədqiqatlarının dəyəri 100 manat məbləğində pulun 85 manatının cavabdeh Cavabdeh MTK-dan, 15 manatının isə iddiaçı İddiaçı tutularaq, Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi hesabına keçirilməsi qət edilmişdir.
4. Məhkəmə qətnamədə gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ## ###### 2025-ci il tarixli rəyinə əsasən Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, Qalubiyyə küçəsi, ev 65A ünvanında yerləşən ** saylı mənzilin sahəsi 61.18 kv.m müəyyən edilmişdir. Göründüyü kimi, cavabdeh mənzili müqavilədə göstərilən ölçüdə deyil, daha az ölçüdə iddiaçıya təhvil verməklə öhdəliyini pozmuşdur. Iddiaçı İddiaçı ilə cavabdeh Cavabdeh MTK arasında bağlanmış ##.##.2019-cu il tarixli “Pay haqqının hissə-hissə ödənişi şərti ilə mənzilin verilməsi barədə” müqavilədə tərəflər ümumi beton sahəsini və həmin sahəyə görə ödənişin aparılmasını razılaşdırdığından, iddia tələbi qismən təmin edilməli, iddiaçıya əksik verilmiş (65,15-61,18=) 3,97 kvadrat metr sahəsinin dəyəri olan 2977,5 manat məbləğində pul cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları:
a) Apellyasiya şikayətlərinin dəlilləri:
5. Iddiaçı tərəf qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsini və iddia tələbinin tam təmin edilməsini xahiş etmişdir.
6. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ## ###### 2025-ci il tarixli, **/**** nömrəli rəyində mənzilin ümumi sahəsi hesablanarkən Azərbaycan Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının müvafiq qaydaları tətbiq edilməklə mənzilin ümumi sahəsinin 53,59 kv.metr təşkil etdiyini müəyyən etmişdir. Həmin ölçü reyestrdə göstərilən ölçü ilə təxminən eynidir. Məhkəmə Azərbaycan Respublikasının Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi Yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti Hüquqların Dövlət Qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışda ünvan 1, ##.##.2021ci il tarixdə, *** nömrəli reyestr kitabının ** nömrəli vərəqində ümumi sahə 53,7 kv.metr göstərilməsini, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ## ###### 2025-ci il tarixli rəyində mənzilin ümumi sahəsinin 53,59 kv.metr göstərilməsini nəzərə almamışdır. Məhkəmə Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin müvafiq maddələrini, ekspertiza rəyini və reyestrdə göstərilənləri nəzərə almamış, mənzilin daxili divarların altına, şaxta altına, beton sütunlar altına və balkonlara düşən sahələr də nəzərə alınmaq şərti ilə (müvafiq azaltma əmsalları tətbiq edilmədən) mənzilin ümumi sahəsinin 61,18 kv.metr olduğunu göstərmişdir. Məhkəmə reyestrdən çıxarışda göstərilən 53,7 kv.metr və ya 53,59 kv.metr ekspert rəyində sahəni əsas götürməli idi. Məhkəmə heç bir əsas olmadan Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin müvafiq maddələrini pozaraq mənzilin daxili divarların altına, şaxta altına, beton sütunlar altına və balkonlara düşən sahələr nəzərə alınmaq şərti ilə (müvafiq azaltma əmsalları tətbiq edilmədən) göstərilən 61,18 kv.metr sahəni mənzilin ümumi sahəsi hesab etmişdir. Məhkəmə qeyd edir ki, hesablamalar divarlarının çöl tərəfindən aparılması, habelə divarlarının altındakı sahələrinin nəzərə alınması sifarişçinin mənafeyinə zidd olduğu kimi, balkon, terras və bu kimi digər sahələrin əmsallarda real ölçüsündən az hesablanması da podratçının mənafeyinə uyğun deyil. Kimin mənafeyinə uyğun olubolmamasından asılı olmayaraq mənzilin ümumi sahəsi Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin müvafiq maddələrinə uyğun olaraq hesablanmalıdır.
7. Cavabdeh tərəf qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, iddia tələbinin təmin edilmiş hissəsində ləğv edilməsi və iddia ərizəsinin tamamilə rədd edilməsi barədə yeni qətnamənin qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
8. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə cavabdehin mövqeyinin hüquqi təbiətini belə araşdırmadan, sübutların tədqiqini aparmadan, iddiaçının xeyrinə qərar qəbul etmişdir. Ali Məhkəmənin məcburi xarakter daşıyan hüquqi mövqelərini nəzərə almamış və prosessual qanunvericiliyi kobud şəkildə pozmuşdur. Aşağıdakı hüquqi və faktiki əsaslara görə qətnamənin təmin olunan hissədə ləğv edilməsi zəruridir. Məhkəmə qərarını sadə riyazi fərq üzərində qurmuşdur. Müqavilədə "ümumi beton səthi" 65.15 kv.m, ekspert rəyində isə 61.18 kv.m göstərilib. Məhkəmə aradakı 3.97 kv.m fərqi "çatışmazlıq" kimi qiymətləndirmişdir. Lakin bu yanaşma kökündən yanlışdır. Mənzil alıcısı üçün əsas istehlak dəyəri olan "yaşayış sahəsi"ndə nəzərəçarpaçaq fərq olmamışdır. Mülki Məcəllənin 436-cı maddəsinə əsasən satıcı alıcıya müqavilə şərtlərinə uyğun mal verməlidir. Burada iddiaçının heç bir hüququ pozulmamışdır. Onlar birinci instansiya məhkəməsinə Ali Məhkəmənin Mülki Kollegiyasının eyni kateqoriyalı iş üzrə (Iş № *(102)-2717/2024) ##.##.2024-cü il tarixli qərarını təqdim etmişlər. Təəssüf ki, məhkəmə bu məcburi hüquqi mövqeyi nəzərə almamışdır. Həmin qərarda Ali Məhkəmə açıq şəkildə bildirir (Qərarın 89, 90 və 93-cü bəndləri): Tərəflər müqavilədə "ümumi beton səthi" (brutto) anlayışını razılaşdırıblarsa, sonradan Şəhərsalma Məcəlləsinin qaydalarına istinad edərək yalnız "netto" sahəni tələb etmək müqaviləyə ziddir. Əgər "brutto" sahədəki azalma "netto" (faydalı) sahənin azalmasına səbəb olmursa, bu hal məsuliyyət yaratmır. Hazırkı işdə tamamilə eyni situasiyadır. "Brutto" sahənin azalması tikinti materiallarının (məsələn, arakəsmə bloklarının) ölçülərinin optimallaşdırılması ilə bağlıdır ki, bu da birbaşa "Netto" sahənin minimal fərqinə gətirib çıxarmışdır. Məhkəmə Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (MPM) 102-ci (Ekspert rəyinin qiymətləndirilməsi) və 217-ci (Qətnamənin əsaslandırılması) maddələrinin tələblərini pozmuşdur. b) Apellyasiya şikayətlərinə qarşı etirazın dəlilləri:
9. Tərəflər biri-birinin apellyasiya şikayətlərinə qarşı etirazlar verməmişlər.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları:
10. Iddiaçının nümayəndəsi X6 məhkəmə kollegiyasının iclasında izahat verərək tərəflərindən verilmiş apellyasiya şikayətinin və iddia tələbinin tam şəkildə təmin olunmasını, cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
11. Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili X2 izahatında tərəflərindən verilmiş apellyasiya şikayətinin təmin olunmasını, iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilərək, iddianın rədd edilməsini xahiş etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq normaları:
12. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
-Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır; -Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır; -Maddə 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər; -Maddə 390.5. Müqavilə şərtləri tərəflərin istəyi ilə müəyyənləşdirilir, amma müvafiq şərtin məzmununun bu Məcəllədə göstərildiyi hallar istisna təşkil edir; -Maddə 404.1. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır; -Maddə 404.2. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır; -Maddə 418.1. Müqavilənin standart şərtləri onu təklif etmiş tərəflə digər tərəf arasında bağlanmış müqavilənin tərkib hissəsinə yalnız o halda çevrilir ki, təklif etmiş tərəf müqavilənin bağlandığı yerdə əyani qeyd yazsın və bu şərtlərə istinad etsin, digər tərəf isə həmin şərtlərlə tanış olmaq və razıdırsa, bu şərtləri qəbul etmək imkanına malik olsun; -Maddə 419. Müqavilələrin standart şərtlərinin formaca qeyri-adi olduğuna görə digər tərəfin nəzərdə tuta bilmədiyi müddəaları müqavilənin tərkib hissəsinə çevrilmir. Müqavilənin standart şərtləri təfsir edilərkən rast gəlinən bütün qeyri-müəyyənliklər, onları özündə əks etdirən şərtlərin müqaviləyə daxil edilməsini təklif etmiş tərəfin ziyanına (əleyhinə) təfsir edilir; -Maddə 420.2. Müqavilənin standart şərti müqaviləyə daxil edilmiş olsa da, etimad və vicdanlılıq prinsiplərinə zidd olaraq müqavilənin digər tərəfi üçün zərərlidirsə, etibarsızdır. Bu zaman həmin şərtlərin müqaviləyə daxil edildiyi şərait, tərəflərin qarşılıqlı maraqları və sair nəzərə alınmalıdır; -Maddə 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür; -Maddə 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur; -Maddə 423.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında razılaşma, əgər bu Məcəllədən, müqavilədən və ya işgüzar adətlərdən ayrı qayda irəli gəlmirsə, müqavilə ilə eyni formada bağlanır; -Maddə 423.2. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi tələbini tərəf məhkəməyə yalnız müqaviləni dəyişdirmək və ya ləğv etmək təklifindən digər tərəfin imtinasını aldıqda və ya təklifdə göstərilmiş müddətdə, müddət göstərilmədikdə isə otuz gün müddətində ondan cavab almadıqda irəli sürə bilər; -Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür;
13. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi:
- Maddə 1. Azərbaycan Respublikasının şəhərsalma və tikinti qanunvericiliyi şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin hüquqi əsaslarını, prinsiplərini, eləcə də dövlətin, bələdiyyələrin, fiziki və ya hüquqi şəxslərin şəhərsalma və tikinti fəaliyyəti sahəsində hüquq və vəzifələrini müəyyən edir; - Maddə 59.2. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır; - Maddə 59.3. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir.
14. Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydaları”:
- Bənd 3.8. Mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir; mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır.
15. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin:
- 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. - 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. - 217.3-cü maddəsinə əsasən qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. - 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
Apellyasiya baxışının hədləri:
16. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır.
17. Hazırkı işdə iddia qismən təmin edildiyindən və iddiaçı tərəfindən qətnamə iddia tələbinin təmin edilməyən hissəsində mübahisələndirildiyindən, cavabdeh tərəfindən isə qətnamə iddia tələbinin təmin edilmiş hissəsində mübahisələndirildiyindən, məhkəmə kollegiyası tərəfindən qətnamənin əsaslılığı bütövlükdə yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
18. Məhkəmə kollegiyası tərəfləri dinləyib, apellyasiya şikayətlərinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, iddiaçının apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, cavabdehin apellyasiya şikayəti təmin edilməli, qətnamə ləğv edilməli, iddia tələbi təmin edilməməlidir.
19. Belə ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki hallar aydınlaşdırılmamış, sübutların qiymətləndirilməsində səhvə yol vermişdir. Mülki-prosessual qanunvericiliyin tələbləri baxımından bu hal qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsasdır.
20. Iş materiallarında olan ##.##.2019-cu il tarixli “Pay haqqının hissə-hissə ödənişi şərti ilə mənzilin verilməsi barədə” müqavilənin surətindən görünür ki, müqavilənin 1.1-ci bəndinə əsasən “Kooperativ” özünə məxsus Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, 21-ci məhəllə ərazisində 0,51 ha torpaq sahəsində inşa edilən 6 ədəd, 1 girişli yaşayış binasında (yeni ünvan: Qalubiyyə 65A) 10-cu blok 5-ci mərtəbədə yerləşən, ümumi beton səthinin sahəsi 65.15 kv.m (iç sahəsi 55.82 kv.m) olan 2 otaqlı ** saylı mənzili onun dəyərini təşkil edən əmlak pay-haqqının hissə-hissə ödənilməsi şərti ilə “Payçıya” verməyi, “Payçı” isə mənzilə görə əmlak pay haqqının dəyərini tam ödədikdən sonra mənzili qəbul etməyi öhdəsinə götürür. Müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən, göstərilən mənzil sahəsinin ümumi dəyəri müqavilə bağlandığı günə 48.862,50 (qırx səkkiz min səkkiz yüz altmış iki manat, əlli qəpik) manatdır (ƏDV daxil). Mənzildə quraşdırılmış sayğaclarla əlaqədar əlavə 1000 manat ödəniş olunacaqdır. Müqavilənin 2.2-ci bəndinə əsasən, Müqavilə bağlanılan günə mənzilin 1 (bir) kv.m beton səthinin sahəsinin qiyməti 750 (yeddi yüz əlli) manat olaraq razılaşdırılır. Bu qiymət daxili kredit şərti ilə 24 ay müddətinə hissə-hissə ödənildiyi hala aiddir. Müqavilənin 2.5-ci bəndinə əsasən, Müqavilə bağlandığı gün “Payçı” tərəfindən mənzilin ümumi dəyərinin 30.70 %-i, ## ###### 2019-cu il tarixdən etibarən 24 ay ərzində bu müqaviləyə * №-li Əlavədə göstərilmiş ödəniş qrafikinə uyğun olaraq hər ay 1410,93 (bir min dörd yüz on manat, doxsan üç qəpik) manat olmaqla həyata keçiriləcəkdir. Bu müqavilə üzrə ödənişlər tam yerinə yetirildikdən sonra, tərəflər arasında təhvil-təslim həyata keçiriləcək və maliyyə arayışı veriləcəkdir. Müqavilənin 2.6-cı bəndinə əsasən, “Payçı” tərəfindən mənzil sahəsinin ümumi dəyərinin 60% ödənilənə və binada tikinti işləri tam yekunlaşana qədər mənzilin təmirinə başlanıla bilməz. Təmir prosesində qaldırıcı qurğulardan istifadə olunarsa 400 manat ödəniş olunacaq. “Alıcı” tərəfindən bu müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi ilə əlaqədar 3.3 maddədə nəzərdə tutulan halların baş verdiyi təqdirdə təmir ilə əlaqədar çəkilən xərclər geri qaytarılmır. Müqavilənin 3.3-cü bəndinə əsasən, “Kooperativ” “Payçı” tərəfindən mənzilin dəyərini təşkil edən əmlak pay haqqı tam ödənilənə qədər həmin mənzilə mülkiyyət hüququnu özündə saxlayır. Əgər “Payçı” mənzilin dəyərini təşkil edən əmlak pay haqqının ödənilməsini * №li Əlavədə göstərilmiş ödəniş qrafikinə uyğun həyata keçirməzsə, ödəniş qabiliyyətini itirərsə, iki ardıcıl müddət üçün və ya iki ardıcıl müddətə bərabər məbləğdə ödəniş qrafikindən yayınma olarsa “Kooperativ” bu müqaviləni birtərəfli qaydada ləğv etmək və mənzili geri götürmək hüququna malikdir. Bu halda “Payçı” tərəfindən mənzilə görə ödənilmiş pul vəsaitləri həmin mənzil üçüncü şəxslərə satıldıqdan sonra “Payçıya” geri qaytarılır. Bu halda “Payçı” tərəfindən mənzilə görə ödənilmiş məbləğin 2%-i həcmində cərimə tətbiq olunmaqla “Payçıya” geri qaytarılır.
21. Iş materiallarında olan Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil İddiaçı adına ##.##.2021-ci il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində *** nömrəli reyestr kitabının ** nömrəli vərəqində qeydiyyata alınmışdır. Daşınmaz əmlakın ümumi sahəsi 53,7 kvadrat metrdir.
22. Iş materiallarında olan **/***** nömrəli “daşınmaz əmlakın real bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsinə dair” arayışın surətindən görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin ümumi sahəsinin 53.7 kv.m, yaşayış (əsas) sahəsinin 34,9 kv.m, köməkçi sahəsinin 18.8 kv.m, otaqların sayının 2 olması, ## ###### 2021-ci il tarixinə bazar dəyəri 43.000 manat müəyyən edilmişdir.
23. Iş materiallarında olan mübahisəli mənzil haqqında məlumatdan görünür ki, mənzil 5-ci mərtəbədə yerləşir, otaqların sayı 2, ümumi sahəsi 53.7 kv.m, yaşayış (əsas) sahəsi 34,9 kv.m, köməkçi sahəsi 18.8 kv.m-dir. Həmin məlumatda qeyd edilmişdir ki, mənzilin balkon sahəsi 0.3 əmsalla ümumi sahəyə daxil edilmişdir.
24. Iş materiallarında olan ## ###### 2021-ci il tarixli Cavabdeh Mənzil-Tikinti Kooperativinin Üzvlərinin X8 Iclasının protokoluna əsasən, İddiaçı Xırdalan şəhəri, Qalubiyyə küçəsi 65A ünvanında inşa edilmiş yaşayış binasında, 5-ci mərtəbədə yerləşən ümumi sahəsi 56.50 m2, yaşayış sahəsi 34.90 m2 olan 2 otaqlı ** saylı mənzilin payçısı kimi təsdiq edilməsi, göstərilən mənzilin İddiaçı adına qeydə alınması üçün tələb olunan sənədlər Abşeron rayonu Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestr Xidmətinin * saylı Ərazi idarəsinə təqdim olunması qərara alınmışdır.
25. Iş materiallarında olan ##.##.2021-ci il tarixli Cavabdeh Mənzil-Tikinti Kooperativinin maliyyə arayışından görünür ki, Xırdalan şəhəri, Qalubiyyə küçəsi 65A ünvanında Cavabdeh MTK tərəfindən inşa edilmiş yaşayış binasında, 5-ci mərtəbədə yerləşən ümumi sahəsi 56.50 m2, yaşayış sahəsi 34.90 m2 olan 2 otaqlı ** saylı mənzilin dəyəri İddiaçı (Ş/V №AA 1690574) tərəfindən tam ödənilmişdir və onun kooperativə borcu yoxdur.
26. Iş materiallarında olan Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ## ###### 2025-ci il tarixli rəyindən görünür ki, Abşeron rayonu, Xırdalan şəhəri, Qalubiyyə küçəsi, ev 65A ünvanında yerləşən ** saylı mənzildə baxış zamanı aparılan ölçü işləri nəticəsində mübahisə predmeti olan mənzilin ümumi beton səthinin (daxili arakəsmələrin altı da nəzərə alınmaqla) 60.35 m2; daxili divarların altına, şaxta altına, beton sütunlar altına və balkonlara düşən sahələr də nəzərə alınmaq şərti ilə (müvafiq azalma əmsalları tətbiq edilmədən) sahəsinin 61.18 m2; mənzilin, içdən-içə, mənzilin daxilində olan və layihədə nəzərdə tutulan arakəsmələrin, divarların, sütunların, şaxta sahələrinin altı nəzərə alınmadan (layihədə nəzərdə tutulmayan arakəsmələrin altı isə nəzərə alınmaqla) azalma əmsalları isə nəzərə alınmadan sahəsinin 56.97 m2, mənzilin daxilində olan və layihədə nəzərdə tutulan yaxud «arakəsmələrin, divarların, sütunların, şaxta sahələrinin altı da daxil olmaqla, əmsalları isə nəzərə alınmadan faktiki sahəsinin 61.18 m2, Azərbaycan Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının ## ###### 2012-ci il tarixli ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və hesablanması qaydalarında qeyd olunan müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmaqla həmin mənzilin ümumi sahəsinin 53.59 m2 təşkil etdiyi müəyyən olunmuşdur.
27. Beləliklə, iş materiallarından görünür ki, iddiaçı cavabdeh MTK tərəfindən ona satılmış mənzilin sahəsinin müqavilədə göstəriləndən az olduğuna istinad edərək artıq verdiyi pul məbləğinin qaytarılmasını tələb edir.
28. Iddiaçının apellyasiya şikayətində qeyd etdiyi əsas dəlil ondan ibarətdir ki, “Pay haqqının hissə-hissə ödənişi şərti ilə mənzilin verilməsi haqqında” ##.##.2011-ci il tarixli ** nömrəli müqavilədə mübahisəli mənzilin ümumi sahəsi 65.15 kv.m. göstərilsə də, lakin mənzil təhvil verilən zaman mənzilin ümumi sahəsi 53.7 kvadrat metr olmuşdur. Həmçinin, birinci instansiya məhkəməsi Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin müvafiq maddələrini, ekspertiza rəyini və reyestrdə göstərilənləri nəzərə almamış, mənzilin daxili divarların altına, şaxta altına, beton sütunlar altına və balkonlara düşən sahələrdə nəzərə alınmaq şərti ilə (müvafiq azaltma əmsalları tətbiq edilmədən) mənzilin ümumi sahəsinin 61,18 kv.metr olduğunu göstərmişdir. Məhkəmə reyestrdən çıxarışda göstərilən 53,7 kv.metr və ya 53,59 kv.metr ekspert rəyində sahəni əsas götürməli idi.
29. Məhkəmə kollegiyası ilkin olaraq qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, tərəflər arasında bağlanmış “Pay haqqının hissə-hissə ödənişi şərti ilə mənzilin verilməsi haqqında” ##.##.2011-ci il tarixli ** nömrəli müqavilənin 1.1-ci bəndinə əsasən “Kooperativ” mübahisəli mənzilin beton səthinin sahəsinin 65.15 kv.m, iç sahəsinin isə 55.82 kv.m olması şərti ilə “Payçıya” verməyi, “Payçı” isə mənzilə görə əmlak pay haqqının dəyərini tam ödədikdən sonra mənzili qəbul etməyi öhdəsinə götürür.
30. Göründüyü kimi tərəflər arasında yuxarıda qeyd edilən müqavilə bağlanarkən müqavilənin şərtlərinə əsasən iddiaçıya mübahisəli mənzilin ümumi sahəsinin 65.15 kv.m., iç sahəsinin isə 55.82 kv.m olduğu məlum olmuşdur. Iddiaçı həmin vaxt mənzilin ümumi sahəsi ilə iç sahəsinin ölçüsündə olan fərq barədə öz etirazını bildirməmiş və o, bu müqavilənin şərtləri ilə razılaşaraq müqaviləni imzalamışdır.
31. Qanunverciliyin tələbinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Belə olan halda, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, iddiaçı cavabdeh ilə mübahisəli mənzilə dair müqavilə bağlayarkən onun şərtləri ilə ətraflı tanış olduqdan sonra həmin şərtləri qəbul edərək könüllü olaraq müqaviləni imzaladığından, hazırda onun cavabdehə qarşı iddia tələbi əsassızdır.
32. Digər tərəfdən, Dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil İddiaçı adına ##.##.2021-ci il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində *** nömrəli reyestr kitabının ** nömrəli vərəqində qeydiyyata alınmışdır. Daşınmaz əmlakın ümumi sahəsi 53,7 kvadrat metrdir.
33. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ## ###### 2025-ci il tarixli rəyindən görünür ki, Azərbaycan Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və hesablanması qaydalarında qeyd olunan müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmaqla həmin mənzilin ümumi sahəsinin 53.59 kv.m təşkil etdiyi müəyyən olunmuşdur.
34. Bununla bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, həm ekspert, həm də daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatını aparan orqan tərəfindən mənzilin ümumi sahəsinin bu qaydada hesablanması Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsi və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının ##.##.2012-ci il tarixli, ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydaları”nın 3-cü bəndinin tələblərindən irəli gəlmişdir. Belə ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.3-cü maddəsinə əsasən, yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Həmin Məcəllənin 59.1-ci maddəsində isə tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydalarının bu maddənin tələbləri nəzərə alınmaqla müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edildiyi göstərilmişdir. Bu maddədə müəyyən edilmiş müvafiq icra hakimiyyəti orqanı olan Azərbaycan Respublikasının Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi tərəfindən qəbul edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydaları”nın 3.8-ci bəndində müəyyən edilmişdir ki, mənzillərin ümumi sahəsi – yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır.
35. Tərəflər arasında bağlanmış ##.##.2019-cu il tarixli, ** nömrəli müqavilədə göstərilmiş mübahisəli mənzilin iç sahəsinin 55,82 kv.m olması, həmin mənzilin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışda 53.7 kv.m. və ekspert rəyində isə 53.59 kv.m olması barədə məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, həm ekspert, həm də daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatını aparan orqan tərəfindən mənzilin ümumi sahəsinin yuxarıda qeyd edilən qaydada hesablanmış, cavabdeh MTK mənzilin ümumi sahəsini hesablayarkən heç bir əmsal tətbiq etməmiş, ara divarların ölçülərini isə nəzərə almışdır.
36. Cavabdeh öz apellyasiya şikayətində qeyd edir ki, satıcı alıcıya müqavilə şərtlərinə uyğun mal verməlidir və burada iddiaçının heç bir hüququ pozulmamışdır.
37. Məhkəmə kollegiyası cavabdehin bu dəlili ilə razılaşaraq qeyd edir ki, həqiqətən də tərəflər arasında mübahisəli mənzilə dair yuxarıda qeyd edilən müqavilə imzalanarkən mənzilin həm ümumi sahəsi, həm iç sahəsi konkret olaraq göstərilmiş, cavabdeh müqavilə üzrə üzərinə düşən öhdəliyi yerinə yetirmiş və mənzili iddiaçıya təhvil vermişdir.
38. Lakin, mübahisəli mənzilə dair Dövlət reyestrindən çıxarışda mənzilin ölçülərinin müqavilədə göstəriləndən fərqli olması Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestr Xidmətinin yuxarıda qeyd edilən Qaydalara əsasən əmsallar tətbiq edilməsi ilə əlaqədar olmuşdur.
39. Belə olan halda, məhkəmə kollegiyası cavabdehin apellyasiya şikayətində göstərdiyi dəlillər ilə razılaşır və hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddia tələbini qismən təmin edərkən düzgün nəticəyə gəlməmişdir.
40. Beləliklə məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, iddiaçının apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, cavabdehin apellyasiya şikayəti təmin edilməli, qətnamə ləğv edilməli, iddia tələbi təmin edilməməlidir.
41. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 382, 384.0.2, 392, 402.1, 405, 406.1-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Iddiaçı İddiaçı apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Cavabdeh Cavabdeh MTK-nın apellyasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin *(***)-****/**** nömrəli, ## ###### 2025ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh MTK-ya qarşı “pul vəsaitinin ödənilməsi” tələbinə dair iddiası təmin edilməsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməmişdirsə, qətnamə tərəfə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.
Sədrlik edən hakim, imza: Rəşid Səmədov Hakimlər, imzalar: Xumar Mərdanova Vahid Sadıqov