Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2(004)-1764/2025 30.05.2025 BAKI ŞƏHƏRİ YASAMAL RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Sultanova-Məmmədova Ayşən Ramiz qızının sədrliyi, Ələkbərov Bəfadar Yalçın oğlunun katibliyi, İlkin iddia üzrə iddiaçı, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdehin nümayəndəsi Nümayəndə, İlkin iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh iştirakları ilə, İlkin iddia üzrə İddiaçı MMC-nin ilkin iddia üzrə Cavabdeh qarşı "pul" tələbinə dair ilkin, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh İddiaçı MMC-yə qarşı “müqavilənin etibarsız hesab edilməsi və ləğv edilməsi” tələbinə dair mülki işə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəmə binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə MÜƏYYƏNETDİ: İddiaçı MMC Cavabdeh qarşı “pul” tələbinə dair kiçik iddia ərizəsilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanında rəsmi qeydə alınan və yaşayan Cavabdeh İddiaçı MMC-nin xeyrinə 1249,60 (bir min iki yüz qırx doqquz manat 60 qəpik) manat əsas borc, 18,25 (on səkkiz manat 25 qəpik) manat penya borcu, 1267,85 (bir min iki yüz altmış yeddi manat 85 qəpik) məbləğində pul vəsaitinin tutulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, Cavabdeh ilə İddiaçı MMC arasında “19” fevral 2019-cu il tarixdə Mənzilin təhvil-təslim edilməsi və binaların idarəedilməsi barədə Akt imzalanmışdır. Həmin Aktın 4-cü hissəsinin qeydində onun Çoxmənzilli binaların idarəedilməsi haqqında müqavilənin və X3 Təlimatın mətni ilə tanış olduğu və şərtlərini qəbul etdiyi qeyd olunmuşdur. İmzalanmış “01” mart 2019-cu il tarixli “Çoxmənzilli binaların idarəedilməsi haqqında müqavilə”nin müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən İdarəedici təşkilat (iddiaçı) razılaşdırılmış müddət ərzində haqqı ödənilməklə, çoxmənzilli yaşayış binasının ümumi əmlakının lazımi saxlanılması, təmiri üzrə xidmətlər göstərir və işlər yerinə yetirir, həmin binanın sahə mülkiyyətçisinə və binanın sahələrindən istifadə edən şəxslərə kommunal və digər xidmətlər göstərir, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi məqsədlərinə nail olmağa yönəlmiş digər fəaliyyəti həyata keçirir. Mülkiyyətçi (cavabdeh) isə bunun müqabilində 4.1.3-cü yarımbəndə uyğun müqavilənin predmetində qeyd olunanların həyata keçirilməsi üçün müəyyən olunmuş məbləğdə İdarəedici təşkilatın xidmətlərinin əvəzini ödəməlidir. Çoxmənzilli binaların idarəedilməsi haqqında müqaviləyə əsasən, yaşayış binasının ümumi əmlakının saxlanılması və idarə olunması xərcləri hər kvadratmetr sahə üçün 0,3 manat müəyyən olunmuşdur. Cavabdehin mülkiyyətində ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzilin ümumi sahəsi 69,92 kvadratmetr təşkil edir. Bu halda onun tərəfindən hər ay 20,98 manat ödəniş olunmalıdır. Belə ki, müqavilə bağlanıldığı andan hal-hazıradək müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliklə əlaqədar cavabdeh tərəfindən layiqincə ödəniş həyata keçirilməmiş (qismən (cəmi 219 manat) ödəniş həyata keçirilmiş) və nəticədə müqavilənin 4.1.3-cü yarımbəndi və 5.1-ci bəndinə əsasən xx.xx.2025-ci il tarixə İddiaçı MMC-yə 1249,60 manat borcu yaranmışdır. Ona tərəflərindən Xəbərdarlıq ünvanlanmış və borcunun 10 gün ərzində ödənilməsi xahiş olunmuş, əks təqdirdə müqavilənin 3.1.19-cu yarımbəndi və 6.4-cü bəndinə əsasən yaranmış borcun (o cümlədən penya məbləği-aylıq hər kvadratmetr üçün 0,30 manat olduğunu əsas götürərək həmin məbləğin ayda olan günlərin sayına (30) bölünməsi nəticəsində güdəlik məbləğ 0,01 manat təşkil edir. Həmin məbləğ 5 ildə mövcud 1825 günə vurulsa, alınan penya məbləği 18,25 manat edir) tutulmasının məhkəmə qaydasında tələb olunacağı bildirilmişdir. Cavabdeh İddiaçı MMC-yə qarşı məhkəməyə qarşılıqlı iddia ərizəsi təqdim edərək, İddiaçı MMC ilə aralarında bağlanılmış 01 mart 2019-cu il tarixli, 6/16 nömrəli çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və ləğv edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını məhkəmədən xahiş etmişdir. Qarşılıqlı iddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı MMC-nin ona qarşı iddia tələbi 01 mart 2019-cu il tarixli, 6/16 nömrəli çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsindən irəli gəlir. Lakin, həmin müqavilə bağlanarkən Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin və Mülki Məcəllənin bir sıra maddələrinin tələbləri pozulmuş, həmçinin müqavilə bağlandıqdan sonra İddiaçı MMC müqavilə üzrə bir sıra öhdəliklərini yerinə yetirməmişdir. Hesab edir ki, aşağıda qeyd edilənlər baxımından İddiaçı MMC-nin ona qarşı olan iddia tələbi əsassızdır, iddia tələbinin rədd edilməsi və qarşılıqlı iddia ərizəsi üzrə irəli sürülən iddia tələbinin təmin olunası barədə qətnamə çıxarılmalıdır: 1. Müqavilənin müddəti. Məhkəmənin nəzərinə çatdırmaq istəyir ki, İddiaçı MMC-nin ona qarşı olan iddia tələbi 01 mart 2019-cu il tarixli, 6/16 nömrəli “çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi”nə əsaslanır. Lakin, həmin müqavilə Mənzil Məcəlləsinin tələblərinə riayət edilmədən bağlanıldığından etibarsız əqd hesab edilməlidir. Belə ki: Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin “Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi” ilə bağlı normaları özündə ehtiva edən 15-ci fəslinin 142.5-ci maddəsinə əsasən, “çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi bir ildən az və beş ildən çox olmayan müddətə bağlanılır”. Həmçinin, həmin Məcəllənin 142.6-cı maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi başa çatdıqda, onun xitamı haqqında tərəflərdən biri ərizə vermədikdə, bu müqavilənin qüvvədə olma müddəti onda nəzərdə tutulmuş müddətə və şərtlərlə uzadılmış hesab edilir. Eləcə də AR Mənzil Məcəlləsinin 142.12-ci maddəsinə əsasən, idarəedici təşkilat çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsinin başa çatmasına otuz gün qalmış çoxmənzilli binanın texniki sənədlərini və binanın idarə edilməsi ilə bağlı digər sənədləri yeni seçilmiş idarəedici təşkilata və ya mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinə və ya mənzil-tikinti kooperativinə və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativinə və ya binanın bilavasitə sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən idarə edildiyi hallarda idarəetmə üsulunun seçilməsi barədə həmin mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının qərarında göstərilən mülkiyyətçilərdən birinə, belə mülkiyyətçi göstərilmədikdə isə həmin binanın istənilən sahə mülkiyyətçisinə verməyə cavabdehdir. Yəni, yuxarıda göstərilənlərə əsasən, Mənzil Məcəlləsinin 142.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş “çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi” müddətli müqavilələr (əqdlər) kateqoriyasına aid edilir. Yəni, “müddət” çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsinin zəruri (mühüm) şərtlərindən biri kimi qiymətləndirilir. Beləliklə də müddətlə bağlı müddəa çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsində mütləq qaydada nəzərdə tutulmalıdır. Eyni zamanda göründüyü kimi Mənzil Məcəlləsi çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsinin 1 ildən az və 5 ildən çox olmayan müddətə bağlanılması ilə bağlı imperativ qayda müəyyən etmişdir. Lakin, hazırkı mübahisə üzrə 01 mart 2019-cu il tarixli, 6/16 nömrəli müqavilədə müqavilənin qüvvədə olma müddəti, neçə illik müddətə bağlanılması ilə bağlı heç bir müddəa təsbit edilməmişdir. 2. Müqavilənin mühüm şərti. 01 mart 2019-cu il tarixli, 6/16 nömrəli çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsində müddətin olmaması müqavilənin mühüm şərtlərinin müqavilədə əks olunmaması deməkdir. Belə ki, AR Mülki Məcəlləsinin 405.1-ci maddəsinə əsasən, tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır. Çünki, Mənzil Məcəlləsinin 142.5-ci maddəsinə əsasən, “çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi bir ildən az və beş ildən çox olmayan müddətə bağlanılır”. Burada “bağlanıla bilər” ifadəsindən deyil, “bağlanılır” ifadəsindən istifadə edilməsi həmin normanın imperativ məzmunundan xəbər verir. Göründüyü kimi, Mənzil Məcəlləsinin 142-ci maddəsi çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi üçün müddət şərtini mühüm (zəruri) şərt hesab etmiş və həmin şərtin müqaviləyə daxil edilməsi ilə bağlı tələb müəyyən etmişdir. Lakin, 01 mart 2019cu il tarixli, 6/16 nömrəli müqavilədə müqavilənin hansı müddətə bağlanılması ilə bağlı heç bir müddəa təsbit edilməmişdir. Bu səbəbdən də Mənzil Məcəlləsinin tələblərinə zidd olaraq İddiaçı MMC ilə aralarında “çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi” müddətsiz bağlanılmışdır. Beləliklə, AR Mənzil Məcəlləsinin 142.3-cü və 142.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydalara əsasən, “çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi” müddətli müqavilə hesab edilir və bu növ müqavilələr bağlanılarkən müqavilənin şərtləri sırasında müddət mütləq nəzərdə tutulmalıdır. Yəni, müddət - “çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi”nin mühüm şərtlərindən biridir. Lakin, hazırkı mübahisə üzrə müqavilədə mühüm şərtlərdən biri – müqavilənin müddəti ilə bağlı heç bir müddəa müəyyən edilməmiş və qanunun tələbinə əsasən müddətli formada bağlanılmalı olan müqavilə müddətsiz bağlanılmışdır. 3. Natamam oferta. AR Mülki Məcəlləsinin 407.1-ci maddəsinə əsasən, müqavilə oferta göndərmiş şəxsin onun akseptini aldığı anda bağlanmış sayılır. Həmin Məcəllənin 408.1-ci maddəsində göstərilir ki, ofertada müqavilənin mühüm şərtləri əks olunmalıdır. Yuxarıda da qeyd olunduğu kimi, Mənzil Məcəlləsi çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi üzrə müqavilənin müddətinə dair şərti mühüm şərt kimi nəzərdə tutmuş, həmin şərtin müqavilədə əks olunması ilə bağlı imperativ norma müəyyən etmişdir. Hazırkı halda 01 mart 2019-cu il tarixli, 6/16 saylı çoxmənzilli binanın idarə edilməsi haqqında müqavilədə bütün mühüm şərtlər – müqavilənin hansı müddətə bağlanması ilə bağlı müddəa öz əksini tapmadığından deməli oferta natamam olmuşdur. Bu səbəbdən də müqavilə bağlanılmış hesab edilə bilməz. 4. İdarəedici təşkilat. 01 mart 2019-cu il tarixli, 6/16 müqavilədə müqavilənin bir tərəfi olaraq o, digər tərəf kimi isə İddiaçı idarəedici təşkilat qismində çıxış edir. Hesab edir ki, burada İddiaçı idarəedici təşkilat olaraq müqavilənin tərəfi qismində çıxış etməsinin qanuni olub-olmamasını da hazırkı iş üzrə mübahisəlidir. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2016-cı il 11 aprel tarixli 858 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş İddiaçı Nizamnaməsinin 2.2.4-cü bəndinə əsasən, cəmiyyətin fəaliyyət istiqamətlərindən biri də mənzilləri güzəştli qaydada vətəndaşlara satılması üçün inşa edilmiş çoxmənzilli binaların Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinə uyğun olaraq idarə edilməsini təmin etməkdir. Lakin, İddiaçı hansı qaydada idarəedici təşkilat qismində seçilməsi, onun idarəedici təşkilat qismində seçilməsi zamanı AR Mənzil Məcəlləsinin 141-ci və AR Nazirlər Kabinetinin 2010-cu il 1 iyul tarixli, 128 nömrəli qərarının tələblərinə riayət edilib-edilməməsi, müsabiqənin hansı qaydada keçirilməsi ona məlum deyildir. Bu səbəbdən də əvvələ yaşadığı çoxmənzilli bina üzrə İddiaçı hansı qaydada idarəedici təşkilat qismində seçilməsi barədə bütün sənədlərin məhkəmə araşdırmasına təqdim edilməsi zəruridir. Əks halda İddiaçı idarəedici təşkilat qismində statusu onun üçün qeyri-müəyyəndir. Hesab edir ki, İddiaçı idarəedici təşkilat qismində seçilərəkən AR Nazirlər Kabinetinin 2010-cu il 1 iyul tarixli, 128 nömrəli qərarının tələblərinə riayət edilməsiyindən həmin təşkilat onunla və digər mülkiyyətçilərlə bağlanılmış çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi üzrə tərəf ola bilməzdi. Bu səbəbdən də 01 mart 2019-cu il tarixli, 6/16 müqavilə etibarsız hesab edilməlidir.
5. Hesabatların təqdim edilməməsi. AR Mənzil Məcəlləsinin 142.13-cü maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsində başqa hal müəyyən edilməyibsə, idarəedici təşkilat hər il cari ilin birinci rübü ərzində çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinə ötən il üzrə binanın idarə edilməsi müqaviləsinin yerinə yetirilməsi haqqında hesabat təqdim edir. Eləcə də qarşı tərəflə aralarında bağlanmış 01 mart 2019-cu il tarixli, 6/16 nömrəli çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqavilənin 3.1.10-cu bəndində də idarəedici təşkilat İddiaçı MMC-nin hesabat vermək öhdəliyi nəzərdə tutulmuşdur. Həmçinin, V.Ələsgərovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 27 aprel 2015-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 29 dekabr 2015-ci il tarixli Qərarında Konstitusiya Məhkəməsi qeyd etmişdir ki: • məhkəmələr, ərizəçinin cavabdehin çoxmənzilli bina mülkiyyətçiləri ilə müqavilə bağlamadan kommunal xidmətlərə görə haqq tutması, eləcə də kommunal xidmətin növlərinə görə xərclərin bölüşdürülməsinə dair ona məlumat verməməsi barədə dəlillərinə hüquqi qiymət verməmişlər; • Çoxmənzilli binaların idarə edilməsinin əsas şərtlərindən biri kommunal xidmətləri həyata keçirən təşkilatların çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri qarşısında hesabat verməsidir. Bu hesabatların qanunvericilikdə nəzərdə tutulması çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin idarəçilikdə tam səlahiyyətli olmasını bir daha təsdiq edir. Məhkəmənin nəzərinə çatdırmaq istəyir ki, təkcə onun yaşadığı Yasamal rayonu, Xarici dairəvi yolu 8 ünvanında yerləşən 6-cı binada: - 16 ədəd 3 otaqlı (hər biri təqribən 70 kv.m. olmaqla), - 32 ədəd 2 otaqlı (hər biri təqribən 55 kv.m. olmaqla) - 16 ədəd 1 otaqlı (hər biri təqribən 33 kv.m. olmaqla) mənzil var. Bu mənzillərin mülkiyyətçilərindən hər ay hər kv.m. üçün 0.30 manat olmaqla xidmət haqqı toplanır. Bu isə ümumilikdə 1 bina üçün aylıq 1022,4 manat vəsaitin toplanması deməkdir: - 3 otaqlı mənzillər üzrə - 70 x 0,30 x 16 = 336 manat; - 2 otaqlı mənzillər üzrə - 55 x 0,30 x 32 = 528 manat; - 1otaqlı mənzillər üzrə - 33 x 0,30 x 16 = 158,4 manat Nəzərə alsaq ki, binamız 2019-cu ilin mart ayından etibarən istismara verilmişdir və bina müasir standartlara uyğun yeni liftlə təmin olunmuşdur, liftə vaxtaşırı xidmət xərcləri elə də yüksək məbləğdə olmamalıdır. Eləcə də binanın işıqlandırma və təmizlik xərclərinin məbləğinin də yüksək olacağı qənaətində deyiləm. Binanın saxlanılması xərclərini təqribi qeyd etməyimin səbəbi isə həmin xərclər barəsində İddiaçı MMC tərəfindən heç vaxt mənzil mülkiyyətçilərinə hesabatın verilməməsi olmuşdur. Halbuki, Mənzil Məcəlləsinin 142.13-cü maddəsində İddiaçı MMC-nin hər il hesabat vermək öhdəliyi müəyyən edilsə də bu günədək bir dəfə belə olsun mənzil mülkiyyətçilərinə toplanan pul vəsaitlərinin hansı istiqamətdə xərclənməsi barədə mülkiyyətçilərə məlumat verilməmişdir. Bununla da artıq 6 ildən çoxdur ki, İddiaçı MMC qanunvericilikdə təsbit edilmiş hesabat vermək öhdəliyini yerinə yetirməmişdir. Bu isə onda və digər sakinlərdə haqlı olaraq toplanmış vəsaitin hansı istiqamətdə xərclənməsi barədə sualların ortaya çıxmasına səbəb olur. 5. Müqavilənin bağlanma tarixi. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2016-cı il 11 aprel tarixli 858 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş İddiaçı Nizamnaməsinin 1.3-cü bəndinə əsasən, Cəmiyyət öz fəaliyyətində Azərbaycan Respublikasının Mənzil X2 qərarlarını rəhbər tutur. Qarşı tərəfin məhkəməyə təqdim etdiyi sənədlərdən görünür ki, Azərbaycan Respublikası Mənzil X2 01 mart 2019-cu il tarixli 05 nömrəli Qərarı ilə “Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi”nin nümunəvi forması təsdiq edilmişdir. Həmin Qərar 18 mart 2019cu il tarixdə İddiaçınə daxil olmuşdur. İddiaçı MMC-nin direktorunun 28 mart 2019-cu il tarixli dərkənarı ilə isə Qərardan irəli gələn məsələlərin həlli istiqamətində aidiyyəti üzrə tapşırıqlar verilmişdir. Lakin, İddiaçı MMC ilə aralarında bağlanmış 01 mart 2019-cu il tarixli, 6/16 nömrəli çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi 19 fevral 2019-cu il tarixində bağlanmışdır. Göründüyü kimi müqavilənin nümunəvi forması 01 mart 2019-cu il tarixdə hazırlanmış və 18 mart 2019-cu il tarixdə İddiaçı MMC-yə daxil olmuşdur. Necə ola bilər ki, müqavilənin forması təsdiq edilməzdən əvvəl, yəni 19 fevral 2019-cu il tarixdə onunla nümunəvi formaya uyğun müqavilə bağlanılıb? 6. Bildiriş. Azərbaycan Respublikası Mənzil X2 01 mart 2019-cu il tarixli 05 nömrəli qərarının 5-ci bəndinə əsasən, xidmət haqqının ödənilməsi barədə hər təqvim ayının əvvəlində istehlakçıya göndəriləcək yazılı bildirişin nümunəvi forması təsdiq edilmişdir. Lakin, bu günədək ona xidmət haqqının ödənilməsi barədə heç bir yazılı bildiriş göndərilməmişdir. Beləliklə də cavabdeh həmin öhdəliyini də lazım qaydada yerinə yetirməmişdir. 6. İddia müddəti. Yuxarıda qeyd etdiklərinə əsasən, hesab edir ki, 01 mart 2019-cu il tarixli, 6/16 nömrəli çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi etibarsız əqddir. Hətta həmin əqdin etibarlı olduğunu fərz etsək belə, İddiaçı MMC AR Mülki Məcəlləsində nəzərdə tutulmuş iddia müddətini ötürmüşdür. Hazırkı mübahisə üzrə İddiaçı MMC 2019-cu ildən bəri ödənilməmiş xidmət haqlarını ödəməyini tələb edir. Lakin, nəzərə almır ki, 2022-ci ilin fevral ayınadək olan tələblər üzrə iddia müddətini ötürmüşdür. 6. Hesablaşma əməliyyatlarının düzgün aparılmaması. Bununla yanaşı məhkəmənin nəzərinə çatdırmaq istəyir ki, qarşı tərəf tələb etdiyi məbləğin, yəni tərəfimdən ödənilməli olan pul vəsaitinin uçotunu kustar üsulla - sadə yazılı formada deyil, “Mühasibat uçotu haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu ilə müəyyən edilmiş müvafiq beynəlxalq standartlarına uyğun olaraq aparmalı idi. Buna baxmayaraq iddiaçı tərəfindən hesabatların qanunla müəyyən edilmiş qaydada aparılmasına dair hər hansı sübut təqdim edilməmiş, tələb edilən məbləğ formal mülahizə əsasında qeyd edilmişdir. Bu isə öz növbəsində maliyyə uçotunun aparılması qaydalarının qanuna uyğun olaraq aparılmamasını eyni zamanda tələb olunan məbləğin həqiqəti əks etdirdiyinə şübhə ilə yanaşmağa əsas verir. 7. Standart şərtlərin etibarsızlığı. Həmçinin, onunla və ümumilikdə Yasamal yaşayış kompleksinin digər sakinləri ilə İddiaçı MMC-nin bağlamış olduğu “çoxmənzilli binanın idarə edilməsi haqqında” ümumi və standart müqavilə mənzil mülkiyyətçiləri üçün olduqca əlverişsiz şərtlərlə bağlanmışdır. Məsələn, 01 mart 2019-cü il tarixli müqavilənin 5.2-ci bəndində göstərilir ki, müqavilə üzrə xidmət haqqının artırılması məsələsinə idarəedici təşkilat tərəfindən birtərəfli qaydada baxıla bilər. Halbuki, AR Mülki Məcəlləsinin 421.1-ci maddəsinə əsasən, müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. Həmçinin, Mülki Məcəllənin 420.2-ci maddəyə əsasən, müqavilənin standart şərti müqaviləyə daxil edilmiş olsa da, etimad və vicdanlılıq prinsiplərinə zidd olaraq müqavilənin digər tərəfi üçün zərərlidirsə, etibarsızdır. Bu zaman həmin şərtlərin müqaviləyə daxil edildiyi şərait, tərəflərin qarşılıqlı maraqları və sair nəzərə alınmalıdır. Hazırkı situasiyada, 5.2-ci bənddə göstərilən müddəalar müqaviləyə daxil edilmiş olsa da etimad və vicdanlılıq prinsiplərinə zidd olduğundan həmin bənd etibarsızdır. Odur ki, yuxarıda qeyd edilənlərə əsasən, hesab edir ki, İddiaçı MMC ilə aralarında bağlanılmış 01 mart 2019cu il tarixli, 6/16 nömrəli çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi qanunvericiliyin yuxarıda sadalanan tələblərinə zidd olaraq bağlandığından, həmçinin cavabdeh tərəfindən müqavilənin bütün şərtləri lazımi qaydada icra edilmədiyindən həmin müqavilə etibarsız hesab edilməli və ləğv edilməlidir. Bakı şəhəri Yasamal rayon Məhkəməsinin e-2(004)-1764/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qərardadı ilə İddiaçı MMC-nın Cavabdeh qarşı “pul” tələbinə dair kiçik iddia ərizəsinə iddia icraatı qaydasında baxılması qərara alınmışdır. İlkin iddia üzrə iddiaçı, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh İddiaçı MMC-nin nümayəndəsi Nümayəndə məhkəməyə elektron kabinet vasitəsilə qarşılıqlı iddia ərizəsinə etiraz ünvanlayaraq bildirmişdir ki, cavabdehin təqdim etdiyi qarşılıqlı iddia ərizəsi əsassız olduğu, habelə dövlət rüsumu ödənilmədən, imzalanmadan verildiyi üçün icraata qəbul edilməməlidir. Onun istinad etdiyi Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 142.5-ci maddəsi ilə müəyyən olunmuş çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi bir ildən az və beş ildən çox olmayan müddətə bağlanılması ilə əlaqədar mövqeyə münasibətdə bildirirəm ki, aramızda imzalanmış müvafiq müqavilə üzrə müddətin müəyyən olunmaması onun ən azı 1 il müddətinə bağlanıldığına işarədir. Həmin məcəllənin 142.6-cı maddəsinə görə, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi başa çatdıqda, onun xitamı haqqında tərəflərdən biri ərizə vermədikdə, bu müqavilənin qüvvədə olma müddəti onda nəzərdə tutulmuş müddətə və şərtlərlə uzadılmış hesab edilir. Hər bir halda müddətlə bağlı məsələnin müqavilədə nəzərdə tutulmaması halının onun etibarsızlığına dəlalət etməsinə dair qanunvericilikdə müddəa təsbit olunmamışdır. Cavabdehlə aramızda hüquq münasibəti mövcud olduğundan və həmin münasibətə xitam verilmədiyindən sözügedən məcəllənin 142.12-ci maddəsinə görə, müqavilənin başa çatmasına otuz gün qalmış çoxmənzilli binanın texniki sənədlərini və binanın idarə edilməsi ilə bağlı digər sənədləri yeni seçilmiş idarəedici təşkilata və ya mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinə və ya mənzil-tikinti kooperativinə və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativinə və ya binanın bilavasitə sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən idarə edildiyi hallarda idarəetmə üsulunun seçilməsi barədə həmin mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının qərarında göstərilən mülkiyyətçilərdən birinə, belə mülkiyyətçi göstərilmədikdə isə həmin binanın istənilən sahə mülkiyyətçisinə verməyə borclu olma ilə bağlı idarəedici təşkilatın vəzifəsi istisna olunur. Cavabdehin istinad etdiyi "natamam oferta" istilahı qanunvericiliklə müəyyən olunmamışdır. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2016-cı il 16 noyabr tarixli 1113 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş "Azərbaycan Respublikasının Mənzil X2 sərəncamında olan mənzilləri vətəndaşların güzəştlə əldə etməsi Qaydası"nın 9.2-ci bəndinə əsasən, binada mənzillərin azı 50 faizi özgəninkiləşdirildikdə cəmiyyət mənzil mülkiyyətçilərinə binanın cəmiyyət tərəfindən idarə edilməsini (idarəetmənin təşkilini) təklif edir və buna dair müvafiq müqaviləni təqdim edir. Müqavilə Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsində və bu Qaydada göstərilən tələblər nəzərə alınmaqla Agentliyin təsdiqlədiyi nümunəvi forma əsasında tərtib olunur. Mənzil mülkiyyətçiləri binanın idarəedilməsinə dair cəmiyyətin təklif etdiyi müqaviləni imzalamaqdan imtina etdikdə, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsində müəyyən edilmiş qaydada binanı idarəetmə formasını seçməlidirlər. Göründüyü kimi, qanunvericilik sərəncamımızda olan mənzillərin idarə edilməsi ilə bağlı münasibəti tənzimləyən xüsusi hüquqi rejim müəyyən etmişdir. Hesabatların təqdim olunmaması ilə bağlı məsələyə münasibətdə isə onu qeyd edə bilərəm ki, hamıya müyəssər olan internet səhifəsində nəinki çoxmənzilli binaların idarə olunması ilə bağlı hesabat, hətta fəaliyyətimizi əhatə edən digər məsələlərlə bağlı məlumat əks olunur. Əlavə olaraq vurğulayıram ki, idarəetmə təkcə lift qurğusuna xidmətlə əlaqədar deyildir. Məlum olduğu kimi, ərazinin yaşıllıq sahəsinə qulluq, qazanxana və istilik sistemi, su nasosxanalarının istismarı və təmizlənməsi, mühafizə sisteminin qurulması və s. kimi görülən işlər yaşayış sahəsinin bir kvadratmetri üçün 0,30 manat ödənişi şərtləndirəm amillərdir. Eyni zamanda, Cəmiyyəti cavabdehə xidmət haqqının ödənilməsi ilə bağlı bildiriş göndərməsini zəruri edən norma mövcud olmadığını xüsusi olaraq qeyd etməyi vacib hesab edirəm. Məlum olduğu kimi, ödənişlərlə bağlı hesablaşma kustar üsulla deyil, elektron ödəniş sistemi (billinq) vasitəsilə icra olunur. Cavabdehin standart şərtlərin etibarsızlığı ilə bağlı Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 420-ci maddəsinə toxunmasının da hazırkı mübahisəyə aidiyyəti yoxdur. Belə ki, xidmət haqqının artırılması ilə bağlı məsələyə idarəedici təşkilat tərəfindən birtərəfli qaydada baxılması hüququnu istisna edən və ya məhdudlaşdıran norma həmin maddədə əksini tapmamışdır. Göründüyü kimi, qarşılıqlı iddia ərizəsi dövlət rüsumu ödənilmədən, imzalanmadan təqdim olunduğundan, habelə hüquqi və faktiki əsasa söykənmədiyindən icraata qəbul olunmamalıdır. Məhkəmə prosesinin gedişində İlkin iddia üzrə iddiaçı, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh İddiaçı MMC-nin nümayəndəsi Nümayəndə məhkəməyə elektron kabinet vasitəsilə iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizə ünvanlayaraq, Cavabdeh İddiaçı MMC-nin xeyrinə 1312,54 (bir min üç yüz on iki manat əlli dörd qəpik) manat məbləğində pul vəsaitinin tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Daha sonra İlkin iddia üzrə iddiaçı, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh İddiaçı MMC-nin nümayəndəsi Nümayəndə məhkəməyə elektron kabinet vasitəsilə yenidən iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizə ünvanlayaraq, Cavabdeh İddiaçı MMC-nin xeyrinə 1333,52 (bir min üç yüz otuz üç manat əlli iki qəpik) manat məbləğində pul vəsaitinin tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İlkin iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh məhkəməyə elektron kabinet vasitəsilə iddia müddətinin tətbiq edilməsi barədə ərizə ünvanlayaraq, İddiaçı MMCnin iddia tələbinin təmin ediləcəyi halda vaxtaşırı icra edilməli öhdəliklər üzrə 3 illik iddia müddətinin tətbiq olunması və iddia tələbinin iddia müddətinin ötürülmüş hissəsinə münasibətdə rədd edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasında iştirak edən İlkin iddia üzrə iddiaçı, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdehin nümayəndəsi Nümayəndə iddia ərizəsinin məzmununa uyğun izahat verərək, onun təmin edilməsini, qarşılıqlı iddianı isə qəbul etməyərək, onun rədd edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir. Əlavə olaraq bildirmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2016-cı il 16 noyabr tarixli 1113 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasının Mənzil X2 sərəncamında olan mənzilləri vətəndaşların güzəştlə əldə etməsi Qaydası”nın 9.2-ci maddəsinə əsasən, Binada mənzillərin azı 50 faizi özgəninkiləşdirildikdə cəmiyyət mənzil mülkiyyətçilərinə binanın cəmiyyət tərəfindən idarə edilməsini (idarəetmənin təşkilini) təklif edir və buna dair müvafiq müqaviləni təqdim edir. Müqavilə Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsində və bu Qaydada göstərilən tələblər nəzərə alınmaqla Agentliyin təsdiqlədiyi nümunəvi forma əsasında tərtib olunur. Mənzil mülkiyyətçiləri binanın idarəedilməsinə dair cəmiyyətin təklif etdiyi müqaviləni imzalamaqdan imtina etdikdə, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsində müəyyən edilmiş qaydada binanı idarəetmə formasını seçməlidirlər. Tərəflərindən sakinlərin hüquqları pozulmamışdır. Onlar binanı idarəetmə formasını seçə bilərlər, lakin hazırki vaxtadək belə bir seçim etməmişlər. İddiaçı MMC idarəedici təşkilat qismində çıxış edir. Bundan başqa aksept qəbul edildiyi halda qeyd şərtsiz müqavilənin şərtlərini yerinə yetirilməlidir. Lakin cavabdeh tərəfindən müqavilə şərtləri pozulmuşdur. Qarşılıqlı iddianı əsassız hesab edir. Qarşılıqlı iddia abstrakt və mücərrəd fikirlərlə əsaslandırılmış və qeyri-dəqiq deyil. Verilən suala cavab olaraq bildirdi ki, mənzil mülkiyyətçilərinin hər biri ilə müqavilə bağlanılmışdır. Məhkəmə iclasında iştirak edən ilkin iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh ilkin iddianı qəbul etməmiş, qarşılıqlı iddianı isə müdafiə edərək, onun məzmununa uyğun izahat vermiş və qarşılıqlı iddianın təmin edilməsini xahiş etmişdir. Əlavə olaraq bildirmişdir ki, İlkin iddia üzrə iddiaçı ondan 2019-cu ildən hazırki vaxtadək olan borcun tutulmasını istəyir. Lakin iddia müddəti ötürülmüşdür. İddiaçı yalnız son 3 ili tələb edə bilər, qalan müddətlər üçün iddia müddəti ötürüldüyündən tələb edilə bilməz. Bundan başqa müqavilədə müddət göstərilməmişdir. Qarşı tərəf etiraz ərizəsində çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi bir ildən az və beş ildən çox olmayan müddətə bağlanılması ilə əlaqədar mövqeyə münasibətdə bildirmişdir ki, aralarında imzalanmış müvafiq müqavilə üzrə müddətin müəyyən olunmaması onun ən azı 1 il müddətinə bağlanıldığına işarədir. Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 142.6-cı maddəsinə görə, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi başa çatdıqda, onun xitamı haqqında tərəflərdən biri ərizə vermədikdə, bu müqavilənin qüvvədə olma müddəti onda nəzərdə tutulmuş müddətə və şərtlərlə uzadılmış hesab edilir. Hər bir halda müddətlə bağlı məsələnin müqavilədə nəzərdə tutulmaması halının onun etibarsızlığına dəlalət etməsinə dair qanunvericilikdə müddəa təsbit olunmamışdır. Halbuki müqavilənin bir illik bağlandığını qəbul edilsə belə, onun tərəfindən 2021-ci ilin aprel ayında müqavilənin ləğv edilməsi ilə bağlı MMC-yə müraciət etmişdir. Belə çıxır ki, müqavilə ləğv edilmişdir. Bundan başqa Prezidentin fərmanına istinad edirlər, lakin qanunda göstərilib ki, Məcəllə fərmandan üstün hüquqi mövqeyə malikdir. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2016-cı il 16 noyabr tarixli 1113 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş "Azərbaycan Respublikasının Mənzil X2 sərəncamında olan mənzilləri vətəndaşların güzəştlə əldə etməsi Qaydası"nın 9.1-ci bəndinə əsasən, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinə uyğun həyata fəaliyyət göstərməlidirlər. Lakin İddiaçı MMC-nin buna əməl etməsi şübhə altındadır. Bundan başqa Mülki Məcəllədə öhdəliklərin qarşılıqlı icra olunması qeyd olunmuşdur. Bir tərəf öhdəliyini yerinə yetirmədikdə qarşı tərəf də öhdəliyini icra etməyə bilər. 6 il ərzində ilkin iddia üzrə iddiaçı müqavilə və qanun üzrə öhdəliklərini icra etmədiyi halda ondan öhdəliyini icra etməyi tələb edir. Verilən suala cavab olaraq bildirmişdir ki, sonuncu dəfə 2020-ci ildə ödəniş həyata keçirmişdir. Məhkəmə proses iştirakçılarının izahatlarını dinləyib, iş materiallarını araşdırıb və sübutlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, iddia tələbi qismən təmin edilməlidir. Belə ki, iş materiallarında olan və məhkəmə baxışında tədqiq olunan: Kreditor-İpoteka saxlayan "xxxx" ASC, alıcı-ipoteka qoyan Cavabdeh və satıcı İddiaçı Bakı şəhəri 53 saylı notariat ofisində bağlanmış, reyestrdə 4Ə-175 nömrə ilə qeyd edilmiş xx.xx.2019-cu il tarixli güzəştli mənzilin alqı-satqı və ipoteka müqaviləsinə əsasən, Satıcı, ünvan 3 ünvanında yerləşən və mülkiyyət hüquqları AR ƏMDK yanında DƏDRX-nin Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən 01 avqust 2017-ci il tarixində verilmiş, qeydiyyat nömrəsi ********** və reyestr nömrəsi **********82-05301-093062 olan Hüquqların qabaqcadan qeydiyyatı barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən arayışa əsasən müəyyən edilən mənzili (bundan sonra - mənzil) Alıcı-ipoteka qoyanın mülkiyyətinə verir. Müqavilənin 1.5-ci maddəsinə əsasən, Mənzilin satış qiyməti “Azərbaycan Respublikasının Mənzil X2 fəaliyyəti ilə bağlı bəzi məsələlər haqqında" Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2016-cı il 16 noyabr tarixli 1113 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş "Azərbaycan Respublikasının Mənzil X2 sərəncamında olan mənzilləri vətəndaşların güzəştlə əldə etməsi Qaydasına (bundan sonra - Qayda) uyğun olaraq müəyyən edilir və 66.417 (altmış altı min dörd yüz on yeddi) manat məbləğindədir. Mənzilin satış qiymətinin 6717.00 (altı min yeddi yüz on yeddi) manat məbləğində olan hissəsi Alıcı- ipoteka qoyanın özü tərəfindən, 59.700,00 (Əlli doqquz min yeddi yüz) manat məbləğində olan hissəsi isə Kreditor-ipoteka saxlayan və Alıcı-ipoteka qoyan arasında Bakı şəhərində bağlanmış 14 fevral 2019-cu il tarixli M/76 nömrəli Kredit müqaviləsinə (bundan sonra - Kredit müqaviləsi) əsasən Kreditor-ipoteka saxlayan tərəfindən Alıcı-ipoteka qoyana verilmiş kredit vəsaiti hesabına ödənilir. 1.6-cı maddəsinə əsasən, alıcı-ipoteka qoyan mənzili bu müqavilə üzrə yaranmış hüquqa əsasən, Kredit müqaviləsi üzrə öhdəliyin icrasının təmin edilməsi üçün ipoteka predmeti qismində Kreditor-ipoteka saxlayana ipotekaya verir. xx.xx.2019-cu il tarixli mənzilin təhvil-təslim edilməsi və binaların idarəedilməsi barədə aktdan görünür ki, İddiaçı MMC (satıcı) tərəfindən xx.xx.2019-cu il tarixli m/76 nömrəli alqısatqı müqaviləsinin şərtlərinə uyğun olaraq Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Xarici Dairəvi yolu 8 ünvanında inşa olunan bina 6, 5-ci mərtəbədə yerləşən ümumi sahəsi 69,92 kv.m, köməkçi sahəsi 25,81 kv.m olan 3 otaqlı 16 nömrəli mənzil Cavabdeh (alıcı) təhvil verilmişdir. Azərbaycan Respublikasının Mənzil X2 xx.xx.2019-cu il tarixli 05 nömrəli Çoxmənzilli binaların idarəedilməsi haqqında qərarı ilə 1. “Çoxmənzilli Binaların idarəedilməsi haqqında Müqavilə”nin nümunəvi forması təsdiq edilməsi, 2. “Mənzilin təhvil-təslim Aktı”nın nümunəvi forması təsdiq edilməsi, 3. “X3 Təlimat" təsdiq edilməs, 4. Mənzilin hər kvadrat metri üçün kommunal xidmət haqqı 0,3 manat müəyyən edilməsi və ödəniş bank köçürməsi ilə həyata keçirilməsi, 5. Bu qərarın 4-cü bəndi ilə müəyyən olunmuş xidmət haqqının ödənilməsi barədə hər təqvim ayının əvvəlində istehlakçıya göndəriləcək yazılı bildirişin nümunəvi forması təsdiq edilməsi, 6. İddiaçınə (Fərhad Təhməzov) bu qərardan irəli gələn məsələləri qanunvericiliklə müəyyən olunmuş qaydada səlahiyyətləri daxilində həll etməsi tapşırılmışdır. Azərbaycan Respublikasının Mənzil X2 tabeliyində İddiaçı MMC (İdarəedici təşkilat) ilə Cavabdeh (mülkiyyətçi) arasında bağlanmış “çoxmənzilli binaların idarə edilməsi haqqında” xx.xx.2019-cu il tarixli 6/16 nömrəli müqaviləyə əsasən, İdarəedici təşkilat razılaşdırılmış müddət ərzində haqqı ödənilməklə, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Xarici Dairəvi yolu 8 ünvanda yerləşən çoxmənzilli yaşayış binasının ümumi əmlakının lazımi saxlanılması, təmir üzrə xidmətlər göstərməyi və işlər yerinə yetirməyi, həmin binanın sahə mülkiyyətçisinə və binanın sahələrindən istifadə edən şəxslərə kommunal və digər xidmətlər göstərməyi, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi məqsədlərinə nail olmağa yönəldilmiş digər fəaliyyəti həyata keçirməyi öhdəsinə götürür. Mülkiyyətçi çoxmənzilli yaşayış binasının ümumi əmlakının saxlanılması və təmiri üzrə xidmət göstərmək və ya işlər yerinə yetirmək üçün İdarəedici təşkilatın özü və ya üçüncü şəxsləri cəlb edərək müqavilə bağlanması üçün razılıq verir. Müqavilənin 5.1-ci maddəsinə əsasən, bu müqavilə üzrə xidmət haqqı hər kvadrat metr üçün 0,30 manat təşkil edir. 6.4-cü maddəsinə əsasən, Bu müqavilə üzrə haqları vaxtında və ya tam ödəməyən sahə mülkiyyətçisi İdarəedici təşkilata dəbbə pulu (penya) ödəyir. Penyanın miqdarı hər gecikdirilmiş gün üçün ödəniləcək xidmət haqqının 0,1 faiz təşkil edir. Azərbaycan Respublikasının Mənzil X2 xx.xx.2019-cu il tarixli 05 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş İddiaçı MMC-nin idarəetməsində olan çoxmənzilli binalarda X3 Təlimatın 2.1-ci bəndinə əsasən,Təlimat yaşayış binasında yaşayan bütün şəxslərə şamil edilir (mülkiyyətçi, icarəçi, işçi, qonaq və sair). 2.2-ci bəndinə əsasən, İnşa edilmiş binanın ümumi əmlakının saxlanılması və təmiri xərcləri çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən ödənilməlidir. Ödəniş məbləği “Çoxmənzilli binaların idarəedilməsi haqqında” müqavilə (bundan sonra- Müqavilə) ilə tənzimlənir. 2.3-cü bəndinə əsasən, Binada mənzillərin azı 50 faizi özgəninkiləşdirildikdə Cəmiyyət mənzil mülkiyyətçilərinə binanın Cəmiyyət tərəfindən idarə edilməsini (idarəetmənin təşkilini) təklif edir və buna dair müvafiq müqaviləni təqdim edir. 2.4-cü bəndinə əsasən, Müqavilə Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsində və Təlimatda göstərilən tələblər nəzərə alınmaqla Agentliyin təsdiqlədiyi nümunəvi forma əsasında tərtib olunur. 2.5-ci bəndinə əsasən, Mənzilin əldə edilməsinə dair alqı-satqı müqaviləsi notariat qaydasında təsdiqləndikdən sonra mənzili əldə edən şəxsin güzəştli kateqoriyaya aid olma məlumatlarında təhrifetmə halları məhkəmə tərəfindən müəyyən olunduqda, Azərbaycan Respublikasının Mənzil X4 tərəfindən alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı məhkəmə qaydasında mübahisələndirilir. xx.xx.2025-ci il tarixli pretenziya məktubundan görünür ki, İddiaçı MMC tərəfindən Cavabdeh müqavilə üzrə öhdəliklərinin icra edilməsi barədə xəbərdarlıq edilmişdir. Azərbaycan Respublikasının Mənzil X2 yaradılması və fəaliyyətinin təşkili haqqında Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 11 aprel 2016-cı il tarixli, 858 nömrəli Fərmanına əsasən, Azərbaycan Respublikasının Mənzil X2 tabeliyində İddiaçı yaradılmış və Azərbaycan Respublikasının Mənzil X2 tabeliyində İddiaçı Nizamnaməsi təsdiq edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2016-cı il 11 aprel tarixli 858 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş İddiaçı Nizamnaməsinin 1.1-ci bəndinə əsasən, İddiaçı (bundan sonra – Cəmiyyət) Azərbaycan Respublikasında çoxmənzilli yaşayış binalarının tikintisinə rəvac vermək, Azərbaycan Respublikası vətəndaşlarının güzəştlə mənzillər əldə etmələrinə şərait yaratmaq, çoxmənzilli yaşayış binalarının tikintisi üçün ayrılan maliyyə vəsaitlərindən səmərəli istifadə edilməsini təşkil və təmin etmək məqsədi ilə yaradılmışdır. 1.3-cü bəndinə əsasən, Cəmiyyət öz fəaliyyətində Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasını, Azərbaycan Respublikasının tərəfdar çıxdığı beynəlxalq müqavilələri, Azərbaycan Respublikasının mülki, torpaq, mənzil, şəhərsalma və tikinti məcəllələrini və qanunlarını, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin fərman və sərəncamlarını, Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin qərar və sərəncamlarını, digər normativ hüquqi aktları və bu Nizamnaməni, habelə Azərbaycan Respublikasının Prezidenti yanında Mənzil X2 qərarlarını rəhbər tutur. 1.4-cü bəndinə əsasən, Cəmiyyət Azərbaycan Respublikasının Prezidenti yanında Mənzil X2 (bundan sonra - Agentlik) tabeliyində fəaliyyət göstərir. 1.7-ci bəndinə əsasən, Cəmiyyətin ayrıca əmlakı vardır və öz öhdəlikləri üçün bu əmlakla cavabdehdir. Cəmiyyət əqdlər bağlamaq, öz adından əmlak və qeyri-əmlak hüquqları əldə etmək, həyata keçirmək, vəzifələr daşımaq, məhkəmədə iddiaçı və ya cavabdeh olmaq hüququna malikdir. 2.1-ci bəndinə əsasən, Cəmiyyətin fəaliyyətinin əsas məqsədi sərəncamına verilmiş, bağladığı mülki-hüquqi əqdlər və fəaliyyəti əsasında əldə etdiyi torpaq sahələrindən, habelə digər əmlakdan səmərəli istifadə etməklə vətəndaşların yaşayış sahələrinə ehtiyacını güzəştli qaydada ödəməkdən və mənzil-məişət şəraitini yaxşılaşdırmaqdan ötrü müasir memarlıq üslubunda, ekoloji və enerji səmərəliliyi tələblərinə cavab verən çoxmənzilli binaların tikilməsini təmin etməkdir. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2016-cı il 16 noyabr tarixli 1113 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasının Mənzil X2 sərəncamında olan mənzilləri vətəndaşların güzəştlə əldə etməsi Qaydası”nın 3.1-ci bəndinə əsasən, Bu Qaydaya uyğun olaraq mənzil güzəştli qiymətlə, ipoteka kreditinin verilməsi Qaydasına uyğun olaraq ilkin razılıq qərarı əsasında ipoteka krediti hesabına və ya ərizəçinin öz vəsaiti, yaxud kredit təşkilatından cəlb etdiyi kredit hesabına əldə edilir. 3.2-ci bəndinə əsasən, Güzəştli qiyməti (mənzilin satış qiymətini) cəmiyyətin təklifləri əsasında X5 müəyyən edir. 3.3-cü bəndinə əsasən, Mənzil tam təmirli və mətbəx mebeli ilə təchiz olunmuş vəziyyətdə təhvil verilir. 9.1-ci bəndinə əsasən, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinə uyğun olaraq, cəmiyyət tərəfindən inşa edilmiş binanın ümumi əmlakının saxlanılması və təmiri xərclərini çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ödəməlidirlər. 9.2-ci bəndinə əsasən, Binada mənzillərin azı 50 faizi özgəninkiləşdirildikdə cəmiyyət mənzil mülkiyyətçilərinə binanın cəmiyyət tərəfindən idarə edilməsini (idarəetmənin təşkilini) təklif edir və buna dair müvafiq müqaviləni təqdim edir. Müqavilə Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsində və bu Qaydada göstərilən tələblər nəzərə alınmaqla Agentliyin təsdiqlədiyi nümunəvi forma əsasında tərtib olunur. Mənzil mülkiyyətçiləri binanın idarəedilməsinə dair cəmiyyətin təklif etdiyi müqaviləni imzalamaqdan imtina etdikdə, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsində müəyyən edilmiş qaydada binanı idarəetmə formasını seçməlidirlər. Azərbaycan Respublikasının Mənzil X4 İddiaçı məhkəmənin sorğusuna xx.xx.2025-ci il tarixli, 11-6-8/2-508/2025 nömrəli məktubla cavab ünvanlayaraq, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Xarici dairəvi yolu 8, giriş 1 ünvanında yerləşən 6 saylı binanın 16 saylı mənzilinin mülkiyyətçisi Cavabdeh ödənişlərinə, habelə həmin binanın kommunal yığımına və komplekslərin (Yasamal) ümumi xərclərinə dair məlumatlar (İddiaçı MMC-nin X1 ümumi kommunal idarəetmə üzrə xərclər və yığımlar haqqında məlumatlar) məhkəməyə təqdim edilmişdir. Həmin məktuba əlavə edilmiş: İddiaçı MMC-nin X1 ümumi kommunal idarəetmə üzrə xərclər haqqında məlumat cədvəlindən görünür ki, Məişət Tullantılarının daşınması, Liftlərə göstərilmiş texniki xidmət, Nasosxalanara göstərilmiş texniki xidmət, ərazidəki kameralara göstərilən texniki xidmət, Təsərrüfat mallarının alışı (kommunal şöbə üçün, ağacların gübrələnməsi, torf alışı), elektrik və su sərfiyyatı üzrə xərclər, əmək haqqı ödənişi üzrə kommunal xərclər 2019-cu ildə cəmi 109.501,72 manat, 2020-ci ildə 357.196,88, 2021-ci ildə 437.389,09 manat, 2022-ci ildə 1.169.177,55 manat, 2023-cü ildə 1.499.840,56 manat, 2024-cü ildə 1.551.676 manat, cəmi 5.124.782,39 manat olmuşdur. Yığımlar haqqında məlumatlardan görünür ki, Cavabdeh tərəfindən xx.xx.2019-cu il tarixdə 63 manat, xx.xx.2019-cu il tarixdə 39,50 manat, xx.xx.2019-cu il tarixdə 19,50 manat, xx.xx.2020-ci il tarixdə 94,50 manat olmaqla, cəmi 216,50 manat ödəniş edilmiş, 1333,52 manat borc qalmışdır. 6-cı binadan 2019-cu ildə ümumi yığım 7491 manat, 2020-ci ildə 11690 manat, 2021-ci ildə 11790 manat, 2022-ci ildə 11824 manat, 2023-cü ildə 8258 manat, 2024-cü ildə 11426 manat, 2025-ci ilin ilk 5 ayında ümumi yığım 4435 manat olmuşdur. Cavabdeh tərəfindən İddiaçınə ünvanlanmış xx.xx.2021-ci il tarixli və xx.xx.2021-ci il tarixli ərizələrdən görünür ki, Cavabdeh “Çoxmənzilli binaların idaedilməsi haqqında” müqaviləyə xitam verilməsi, həmin müqavilə üzrə öhdəliklərinin müvafiq hissədə əsassız hesab edilməsi və qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq yeni müqavilə bağlanmasını xahiş etmişdir. İddiaçı tərəfindən Cavabdeh ünvanlanmış xx.xx.2025-ci il tarixli məktubdan görünür ki, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2016-cı il 16 noyabr tarixli 1113 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasının Mənzil X2 sərəncamında olan mənzilləri vətəndaşların güzəştlə əldə etməsi Qaydası”nın 9.1-ci bəndinə əsasən, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinə uyğun olaraq, cəmiyyət tərəfindən inşa edilmiş binanın ümumi əmlakının saxlanılması və təmiri xərclərini çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ödəməlidirlər. Həmin qaydanın 9.2-ci bəndində qeyd olunur ki, binada mənzillərin azı 50 faizi özgəninkiləşdirildikdə cəmiyyət mənzil mülkiyyətçilərinə binanın cəmiyyət tərəfindən idarə edilməsini (idarəetmənin təşkilini) təklif edir və buna dair müvafiq müqaviləni təqdim edir. Həmin müqavilə Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsində və bu Qaydada göstərilən tələblər nəzərə alınmaqla Agentliyin təsdiqlədiyi nümunəvi forma əsasında tərtib olunur. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 324.4-cü maddəsinə görə, müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi zəruridir. Qeyd edirlər ki, aralarında bağlanmış “01” mart 2019-cu il tarixli “Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi haqqında” müqavilə onun tərəfindən imzalanaraq onun şərtləri tam şəkildə qəbul edilmişdir. Eyni zamanda müqavilənin qüvvədəolma müddəti ilə bağlı məsələnin “Çoxmənzilli binaların idarə edilməsi haqqında” müqavilədə göstərilməli olması barədə gəldiyi qənaətin təsdiqi kimi Mənzil Məcəlləsinin 142.5-ci maddəsinə istinadı əsassızdır. Çünki bu, adıçəkilən məcəllənin 142.3cü maddəsində çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsində göstərilməli olan hallar sırasında nəzərdə tutulmamışdır. “Azərbaycan Respublikasında dövlət və ictimai mənzil fondu evlərində yaşayış sahəsindən istifadə haqqı (mənzil haqqı) və mənzil-kommunal xidmətlərinə görə tariflərin təsdiq edilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 10 mart 2020-ci il tarixli 40 nömrəli Qərarı da adından göründüyü kimi, dövlət və ictimai mənzil fonduna aid yaşayış sahələrinə şamil olunur Beləliklə, aralarında hüquq münasibətində rəhbər tutula bilməz. Ərizədə toxunduğu digər məqamlardan biri - müddətlə bağlı məsələnin müqavilə ilə müəyyən olunmamasının bu növ müqavilənin ləğvi və dəyişdirilməsi əsası kimi çıxış etməsi, habelə etibarsızlığı ilə nəticələnməsi mülki qanunvericiliklə müəyyən edilməmişdir. Mülki Məcəllənin 405.2-ci maddəsində vurğulanır ki, müqavilə tərəflərdən birinin oferta (müqavilə bağlamaq təklifi) göndərməsi və digər tərəfin onu aksept etməsi (təklifin qəbulu) vasitəsi ilə bağlanır. “01” mart 2019-cu il tarixdə onunla İddiaçı MMC arasında “Çoxmənzilli binaların idarə edilməsi haqqında” 6/16 saylı müqavilə bağlanmışdır. Yuxarıda göstərilənləri nəzərə alaraq, qanunvericiliyin tələblərinə uyğun şəkildə aralarında bağlanmış müqavilə şərtlərinə riayət etməklə, kommunal ödənişlərin vaxtlıvaxtında ödənilməsinin zəruri olduğunu nəzərə alınması xahiş edilmişdir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin: 337.1-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. 372.1-ci maddəsinə əsasən Başqa şəxsdən hər hansı hərəkəti yerinə yetirməyi və ya yerinə yetirməkdən çəkinməyi tələb etmək hüququna müddət şamil edilir. 372.2-ci maddəsinə əsasən hüququ pozulmuş şəxsin iddiası ilə hüququn müdafiəsi üçün müddət iddia müddəti sayılır. 373.3-cü maddəsinə əsasən Vaxtaşırı icra edilməli öhdəliklərdən irəli gələn tələblər üzrə iddia müddəti üç ildir. 375.2-ci maddəsinə əsasən Məhkəmə tərəfindən iddia müddəti yalnız mübahisə tərəfinin məhkəmə qərarı çıxarılanadək verdiyi ərizə əsasında tətbiq edilir. Mübahisə tərəfinin tətbiq edilməsi barədə ərizə verdiyi iddia müddətinin keçməsi məhkəmənin iddiadan imtina barəsində qərar çıxarması üçün əsasdır. 385.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. 389.1-ci maddəsinə əsasən Mülki hüquq və vəzifələrin müəyyənləşdirilməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı haqqında iki və ya bir neçə şəxsin razılaşması müqavilə sayılır. 405.1-ci maddəsinə əsasən, Tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır. 405.2-ci maddəsinə əsasən, Müqavilə tərəflərdən birinin oferta (müqavilə bağlamaq təklifi) göndərməsi və digər tərəfin onu aksept etməsi (təklifin qəbulu) vasitəsi ilə bağlanır. 408.1-ci maddəsinə əsasən, Müqavilə bağlanması haqqında təklif (oferta) o zaman verilmiş sayılır ki, bir və ya bir neçə şəxsə ünvanlanmış bu təklifdə onu vermiş şəxsin (oferentin) razılıq (aksept) olduqda, öz təklifinin icrasına hazır olduğu ifadə edilsin. Ofertada müqavilənin mühüm şərtləri əks olunmalıdır. 408.7-ci maddəsinə əsasən, Əgər müqavilənin bütün mühüm şərtlərini əks etdirən təklifdən onu irəli sürmüş şəxsin təklifdə göstərilmiş şərtlər ilə müqaviləni cavab verən istənilən şəxslə bağlamaq iradəsi aydın görünürsə, belə təklif ümumi oferta sayılır. 409.1-ci maddəsinə əsasən, Ofertanın ünvanlandığı şəxsin ofertanı qəbul etməsi haqqında cavabı aksept sayılır. Aksept tam və qeyd-şərtsiz olmalıdır. 417.1-ci maddəsinə əsasən, Müqavilənin standart şərtləri əvvəlcədən ifadə edilmiş, dəfələrlə istifadə üçün nəzərdə tutulan elə şərtlərdir ki, bunları bir tərəf (təklif edən) digər tərəfə təqdim edir və əvvəlcədən müəyyənləşdirilmiş normalardan fərqlənən və bu normaları tamamlayan qaydalar onların vasitəsilə müəyyənləşdirilir. 421.1-ci maddəsinə əsasəm, Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. 421.2-ci maddəsinə əsasən,Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. 421.3. Müqavilənin tamamilə və ya hissə-hissə icrasından birtərəfli imtina edildikdə və belə imtinaya bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə yol verildikdə müqavilə müvafiq surətdə ləğv edilmiş və ya dəyişdirilmiş sayılır. 425.1-ci maddəsinə əsasən, öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. 441.1-ci maddəsinə əsasən, Tərəflərdən birinin öhdəliyi icra etməsi müqaviləyə uyğun olaraq digər tərəfin öz öhdəliklərini icra etməsi ilə şərtləndirildikdə qarşılıqlı icra sayılır. 441.2-ci maddəsinə əsasən, Mükəlləfiyyətli tərəf müqavilədə şərtləşdirilmiş öhdəliyin icrasını həyata keçirmədikdə və ya həmin icranın müəyyənləşdirilmiş müddətdə həyata keçirilməyəcəyini aşkar edən hallar olduqda qarşılıqlı icra öhdəsinə düşən tərəf öz öhdəliyinin icrasını dayandıra bilər və ya öhdəliyin icrasından imtina edib zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. 441.4-cü maddəsinə əsasən, Əgər digər tərəf müqavilədə şərtləşdirilmiş öhdəliyinin icrasını həyata keçirmədiyinə baxmayaraq öhdəliyin qarşılıqlı icrası həyata keçirilərsə, digər tərəf öz öhdəliyini icra etməlidir. 442-ci maddəsinə əsasən, öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. 448.1-ci maddəsinə əsasən, Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinin: 135.1-ci maddəsinə əsasən Fiziki və hüquqi şəxslər, həmçinin belə xidmətlərdən istifadə edən dövlət orqanları, bələdiyyələr və digər təşkilatlar yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqı vaxtında və tam məbləğdə ödəməyə borcludurlar. 135.2.3-cü maddəsinə əsasən Yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməsi vəzifəsi mənzil-tikinti kooperativi üzvləri üçün – mənzil-tikinti kooperativi tərəfindən yaşayış sahəsinin verildiyi andan yaranmış hesab edilir. 136.2-ci maddəsinə əsasən Çoxmənzilli binanın yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisinin yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə ödədiyi haqq aşağıdakılardan ibarətdir: 136.2.1. çoxmənzilli binanın idarə edilməsi, ümumi əmlakının saxlanması, cari və əsaslı təmiri üzrə xidmət və işlərə görə ödənilən haqqın daxil olduğu yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqq; 136.2.2. kommunal xidmətlərə görə haqq. 137.4-cü maddəsinə əsasən Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin, mənzil tikinti kooperativinin və ya vətəndaşların yaşayış sahəsinə olan ehtiyaclarını ödəmək üçün müvafiq qanuna uyğun olaraq yaradılmış digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin (bundan sonra – ixtisaslaşmış istehlak kooperativi) üzvləri çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına, cari və əsaslı təmirinə xərclərin çəkilməsi, habelə kommunal xidmətlərin ödənilməsi ilə bağlı mütləq ödənişləri və (və ya) haqları mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin idarəetmə orqanı və ya mənzil-tikinti kooperativinin idarəetmə orqanı və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin idarəetmə orqanı tərəfindən müəyyənləşdirilmiş qaydada ödəyirlər. 137.5-ci maddəsinə əsasən mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənziltikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradıldığı çoxmənzilli binanın mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin üzvü olmayan sahə mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqları mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti və ya mənzil-tikinti kooperativi və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativi ilə bağlanmış müqaviləyə uyğun olaraq ödəyirlər. 138.5-ci maddəsinə əsasən Çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına və təmirinə görə çəkilən xərclərlə bağlı mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin üzvlərinin (iştirakçılarının) mütləq (məcburi) ödənişləri və (və ya) haqlarının miqdarı bu Məcəlləyə və mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin nizamnaməsinə və ya mənzil-tikinti kooperativinin nizamnaməsinə və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin nizamnaməsinə müvafiq olaraq mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin idarəetmə orqanları və ya mənzil-tikinti kooperativinin idarəetmə orqanları və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin idarəetmə orqanları tərəfindən müəyyənləşdirilir. 137.9-cu maddəsinə əsasən Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri həmin sahələrin saxlanması və təmiri üzrə xidmət və işlərin xərclərini müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq çəkirlər. 137.10-cu maddəsinə əsasən Mülkiyyətçilər, kirayəçilər və ya digər şəxslər tərəfindən sahənin istifadə edilməməsi yaşayış sahəsinə və faktiki istehlak edilmiş kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməməsi üçün əsas deyildir. 141.1-141.6-ci maddələrə əsasən Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi sakinlərin əlverişli və təhlükəsiz yaşamaq şəraitini, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının lazımi saxlanmasını, həmin əmlakın istifadə edilməsi məsələlərinin həll edilməsini, habelə belə bina sakinlərinə kommunal xidmətlərin göstərilməsini təmin etməlidir. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri binanın aşağıdakı idarə edilməsi üsullarından birini seçməyə borcludur: 141.2.1. binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilmə; 141.2.2. mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilmə; 141.2.3. idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında seçilir və istənilən vaxt onun qərarı əsasında seçilə və ya dəyişdirilə bilər. İdarəetmə üsulunun seçilməsi barədə ümumi yığıncağın qərarı binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün məcburidir. Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən altı ay ərzində həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın idarəetmə üsulunun seçilməsi məsələsinin həlli üçün binanın sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağını çağırmalıdır. Belə yığıncaqda bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsinin müddəaları bələdiyyə tərəfindən sahə mülkiyyətçilərinin nəzərinə çatdırılmalıdır. Bir il ərzində çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada idarəedici təşkilatın seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirməlidir, bu şərtlə ki, bu Məcəllənin 141.4-cü maddəsinin tələbləri yerinə yetirilmiş olsun. Belə açıq müsabiqə açıq müsabiqənin nəticələri əsasında bağlanmış çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsinin qüvvədə olma müddəti başa çatanadək, həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi halda da keçirilir. Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş açıq müsabiqənin keçirildiyi gündən on gün müddətində çoxmənzilli binanın bütün sahə mülkiyyətçilərini açıq müsabiqənin nəticələri və həmin binanın idarə edilməsi müqaviləsinin şərtləri barədə məlumatlandırır. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş açıq müsabiqənin nəticələri əsasında seçilmiş idarəedici təşkilatla bu Məcəllənin 141-1.2-ci maddəsi və Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə müəyyən edilmiş qaydada həmin binanın idarə edilməsi barədə müqavilə bağlamağa borcludur. 141-1.1-ci maddəsinə əsasən, Bu Məcəllənin 141.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş idarəetmə üsulundan asılı olmayaraq çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydaya uyğun olaraq həyata keçirilir. 142.1-ci maddəsinə əsasən, Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi yazılı formada tərəflərin imzaladığı bir sənədin tərtib edilməsi yolu ilə bağlanılır. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı tərəfindən idarəedici təşkilat seçilərkən, həmin binanın hər bir sahə mülkiyyətçisi ilə ümumi yığıncağın qərarında göstərilən şərtlərlə və bu Məcəllənin 141-1.2-ci maddəsi nəzərə alınmaqla idarəetmə müqaviləsi bağlanılır. 142.2-ci maddəsinə əsasən, Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsinə əsasən bir tərəf (idarəedici təşkilat) digər tərəfin (binanın sahə mülkiyyətçilərinin, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin idarəetmə orqanlarının və ya mənzil-tikinti kooperativinin idarəetmə orqanlarının və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin idarəetmə orqanlarının) tapşırığı ilə razılaşdırılmış müddət ərzində haqqı ödənilməklə, həmin binanın ümumi əmlakının lazımi saxlanması və təmiri üzrə xidmətlər göstərməyi və işlər yerinə yetirməyi, həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinə və binanın sahələrindən istifadə edən şəxslərə kommunal xidmətlər göstərməyi, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi məqsədlərinə nail olmağa yönəlmiş digər fəaliyyəti həyata keçirməyi öhdəsinə götürür. 142.3-cü maddəsinə əsasən, Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsində aşağıdakılar göstərilməlidir: 142.3.1. barəsində idarəetmənin həyata keçirildiyi çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının tərkibi və həmin binanın ünvanı; 142.3.2. çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması və təmiri üzrə xidmət və işlərin siyahısı, bu siyahıya dəyişiklik edilməsi qaydası, habelə idarəedici təşkilatın göstərdiyi kommunal xidmətlərin siyahısı; 142.3.3. müqavilə qiymətinin, yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə və idarəedici təşkilatın göstərdiyi kommunal xidmətlərə görə haqqın miqdarının müəyyənləşdirilməsi qaydası, habelə bu haqqın ödənilməsi qaydası; 142.3.4. idarəedici təşkilatın çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi üzrə öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinə nəzarət qaydası; 142.3.5. bu Məcəllənin 141-1.1-ci maddəsində göstərilən qaydada nəzərdə tutulmuş bütün müddəalar. 142.4-cü maddəsinə əsasəncÇoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsində binanın bütün mülkiyyətçiləri (kirayəçiləri, istifadəçiləri) üçün eyni şərtlər müəyyən edilir və mülkiyyətçilər (kirayəçilər, istifadəçilər) tərəfindən ödənilən haqqın miqdarı yalnız yaşayış sahəsinin ölçüsünə mütənasib olan ümumi əmlakın saxlanmasına çəkilən xərclərdəki iştirakdan və faktiki istifadə edilmiş kommunal xidmətlərin miqdarından asılı olaraq fərqlənə bilər. 142.5-ci maddəsinə əsasən, Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi bir ildən az və beş ildən çox olmayan müddətə, bu Məcəllənin 141.6-cı maddəsində göstərilən halda isə bir ildən az və üç ildən çox olmayan müddətə bağlanılır. 142.6-ci maddəsinə əsasən, Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi başa çatdıqda, onun xitamı haqqında tərəflərdən biri ərizə vermədikdə, bu müqavilənin qüvvədə olma müddəti onda nəzərdə tutulmuş müddətə və şərtlərlə uzadılmış hesab edilir. 142.12-ci maddəsinə əsasən, İdarəedici təşkilat çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsinin başa çatmasına otuz gün qalmış çoxmənzilli binanın texniki sənədlərini və binanın idarə edilməsi ilə bağlı digər sənədləri yeni seçilmiş idarəedici təşkilata və ya mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinə və ya mənzil-tikinti kooperativinə və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativinə və ya binanın bilavasitə sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən idarə edildiyi hallarda idarəetmə üsulunun seçilməsi barədə həmin mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının qərarında göstərilən mülkiyyətçilərdən birinə, belə mülkiyyətçi göstərilmədikdə isə həmin binanın istənilən sahə mülkiyyətçisinə verməyə borcludur. 142.13-cü maddəsinə əsasən, Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsində başqa hal müəyyən edilməyibsə, idarəedici təşkilat hər il cari ilin birinci rübü ərzində çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinə ötən il üzrə binanın idarə edilməsi müqaviləsinin yerinə yetirilməsi haqqında hesabat təqdim edir. Məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmişdir ki, Kreditor-İpoteka saxlayan "xxxx" ASC, alıcı-ipoteka qoyan Cavabdeh və satıcı İddiaçı Bakı şəhəri 53 saylı notariat ofisində bağlanmış, reyestrdə 4Ə-175 nömrə ilə qeyd edilmiş xx.xx.2019-cu il tarixli güzəştli mənzilin alqı-satqı və ipoteka müqaviləsinə əsasən, Satıcı, ünvan 3 ünvanında yerləşən və mülkiyyət hüquqları AR ƏMDK yanında DƏDRX-nin Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən 01 avqust 2017-ci il tarixində verilmiş, qeydiyyat nömrəsi ********** və reyestr nömrəsi **********82-05301-093062 olan Hüquqların qabaqcadan qeydiyyatı barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən arayışa əsasən müəyyən edilən mənzili (bundan sonra - mənzil) Alıcı-ipoteka qoyanın mülkiyyətinə verilmişdir. xx.xx.2019-cu il tarixli mənzilin təhvil-təslim edilməsi və binaların idarəedilməsi barədə aktdan görünür ki, İddiaçı MMC (satıcı) tərəfindən xx.xx.2019-cu il tarixli m/76 nömrəli alqı-satqı müqaviləsinin şərtlərinə uyğun olaraq Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Xarici Dairəvi yolu 8 ünvanında inşa olunan bina 6, 5-ci mərtəbədə yerləşən ümumi sahəsi 69,92 kv.m, köməkçi sahəsi 25,81 kv.m olan 3 otaqlı 16 nömrəli mənzil Cavabdeh (alıcı) təhvil verilmişdir. Azərbaycan Respublikasının Mənzil X2 tabeliyində İddiaçı MMC (İdarəedici təşkilat) ilə Cavabdeh (mülkiyyətçi) arasında bağlanmış “çoxmənzilli binaların idarə edilməsi haqqında” xx.xx.2019-cu il tarixli 6/16 nömrəli müqaviləyə əsasən, İdarəedici təşkilat razılaşdırılmış müddət ərzində haqqı ödənilməklə, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Xarici Dairəvi yolu 8 ünvanda yerləşən çoxmənzilli yaşayış binasının ümumi əmlakının lazımi saxlanılması, təmir üzrə xidmətlər göstərməyi və işlər yerinə yetirməyi, həmin binanın sahə mülkiyyətçisinə və binanın sahələrindən istifadə edən şəxslərə kommunal və digər xidmətlər göstərməyi, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi məqsədlərinə nail olmağa yönəldilmiş digər fəaliyyəti həyata keçirməyi öhdəsinə götürür. Mülkiyyətçi çoxmənzilli yaşayış binasının ümumi əmlakının saxlanılması və təmiri üzrə xidmət göstərmək və ya işlər yerinə yetirmək üçün İdarəedici təşkilatın özü və ya üçüncü şəxsləri cəlb edərək müqavilə bağlanması üçün razılıq verir. Müqavilənin 5.1-ci maddəsinə əsasən, bu müqavilə üzrə xidmət haqqı hər kvadrat metr üçün 0,30 manat təşkil edir. İddiaçı MMC tərəfindən bina sakinlərinə kommunal xidmətlərinin göstərilməsinə baxmayaraq, Cavabdeh tərəfindən ödənişlər edilməmişdir. Mənzil qanunvericiliyinə görə çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması üzrə xərclər binanın sahə mülkiyyətçilərinin hesabına ödənilir. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçisinin hesabına ödənilən binanın ümumi əmlakının saxlanması üzrə məcburi xərclərdə mülkiyyətçinin payı onun binanın ümumi əmlakına mülkiyyət hüququnda payına mütənasib olaraq müəyyənləşdirilir. (38.1 və 38.2) Hazırki iş üzrə cavabdehin-çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçisinin əməlləri məhkəmə tərəfindən mənzil qanunverciliyinin pozulması kimi qimətləndirilir. İddiaçının təqdim etdiyi Yığımlar haqqında məlumatlardan görünür ki, Cavabdeh tərəfindən xx.xx.2019-cu il tarixdə 63 manat, xx.xx.2019-cu il tarixdə 39,50 manat, xx.xx.2019-cu il tarixdə 19,50 manat, xx.xx.2020-ci il tarixdə 94,50 manat olmaqla, cəmi 216,50 manat ödəniş edilmiş, 1333,52 manat borc qalmışdır. İlkin iddia üzrə cavabdeh məhkəməyə iddia tələbinin tətbiq edilməsi barədə ərizə verərək, İddiaçı MMC-nin iddia tələbinin təmin ediləcəyi halda vaxtaşırı icra edilməli öhdəliklər üzrə 3 illik iddia müddətinin tətbiq olunması və iddia tələbinin iddia müddətinin ötürülmüş hissəsinə münasibətdə rədd edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə həmin ərizəni nəzərə alaraq, tərəflər arasında “çoxmənzilli binaların idarə edilməsi haqqında” xx.xx.2019-cu il tarixli 6/16 nömrəli müqavilə bağlandığı andan yaranmış öhdəliklər üzrə iddia müddəti tətbiq edilməklə, hesab edir ki, ilkin iddia üzrə iddiaçı xx.xx.2025-ci il tarixdə məhkəməyə müracit etdiyindən borclu tərəfindən ödənilməmiş vəsait xx.xx.2022-ci il tarixdən etibarən hesablanmaqla tutulmalıdır. İlkin iddia üzrə cavabdehin mənzili üçün aylıq ödəniş (20,98 manat x 36 ay) 755,28 manat təşkil etməlidir. Həmçinin ilkin iddia üzrə xx.xx.2025-ci il tarixdə verilmiş iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə nəzərə alınaraq, iddia ərizəsi verildikdən sonrakı 3 ayın fevral, mart və aprel aylarının aylıq ödənişi (20,98 manat x 3 ay) 62,94 manat təşkil edir. Belə olduğu halda, əsas borcun məbləğinin 818,22 manat olması müəyyən edilir. “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 375.2-ci və “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 48.1.2-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 11 fevral 2022-ci il tarixli Qərarında qeyd edilmişdir ki, “Mülki Məcəllənin 372-ci maddəsinə əsasən, başqa şəxsdən hər hansı hərəkəti yerinə yetirməyi və ya yerinə yetirməkdən çəkinməyi tələb etmək hüququna müddət şamil edilir. Hüququ pozulmuş şəxsin iddiası ilə hüququn müdafiəsi üçün müddət iddia müddəti sayılır. Göründüyü kimi, iddia müddəti institutu tələb haqlarına şamil olunmaqla mülki münasibət iştirakçılarına pozulmuş hüquqlarının məhkəmə vasitəsi ilə müdafiəsi (borclunun öhdəliyini icra etməyə məcbur edilməsi) imkanının müəyyən müddətlə (zaman kəsiyi) məhdudlaşdırılmasını nəzərdə tutur. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun formalaşdırdığı hüquqi mövqeyə əsasən, iddia müddəti institutu mülki dövriyyənin, hüquq münasibətlərinin müəyyənliyini və sabitliyini yaratmaq, onların iştirakçılarını intizamlandırmaq, hüquq münasibətlərinin subyektlərinin hüquq və qanuni maraqlarının müddət baxımından vaxtında müdafiəsini və bərpasını təmin etmək məqsədi daşıyır. Belə ki, pozulmuş hüquqların məcburi müdafiəsi üçün ağlabatan müddət məhdudiyyətlərinin olmaması işin baxılması üçün əhəmiyyət kəsb edən sübutların toplanmasının və saxlanmasının lazım olduğunu nəzərə almayan cavabdehlərin və üçüncü şəxslərin qanunla qorunan hüquq və maraqlarının pozulmasına gətirib çıxarardı. Mübahisə tərəfinin ərizəsi əsasında məhkəmə tərəfindən iddia müddətinin tətbiqi mülki mübahisə tərəflərini əsaslandırılmamış çəkişmələrdən qoruyur və eyni zamanda, onları öz hüquqlarını vaxtında həyata keçirmələrinə və müdafiəsinə məcbur edir (“Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 373-cü maddəsinin şərh edilməsinə dair” 2001-ci il 27 dekabr tarixli və “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 373.2 və 384.0.4-cü maddələrinin şərh edilməsinə dair” 2013-cü il 3 iyun tarixli Qərarlar). İddia müddətinin məqsədi ilə bağlı İnsan Hüquqları üzrə Avropa Məhkəməsi Stanyo Belçikaya qarşı iş üzrə 2009-cu il 7 iyul tarixli Qərarında göstərmişdir ki, qanunvericilikdə müəyyən olunan iddia müddətinin məqsədi hüquqi müəyyənlikdir. Belə ki, potensial cavabdehləri vaxtı ötmüş tələblərdən qoruyur və məhkəmələri müəyyən zaman keçdikdən sonra qeyri-müəyyən və natamam sübutlara əsaslanmaqla qərar çıxarmaq zərurətindən azad edir. Vurğulanmalıdır ki, iddia müddəti öhdəliyin aradan qalxması üçün hüquqi əsas deyildir, iddia müddətinin keçməsi öz-özlüyündə kreditorun tələb hüququnu aradan qaldırmır. Məlum olduğu kimi, öhdəlik, mülki hüquq münasibətlərinin iştirakçıları olan kreditor və borclu arasında subyektiv mülki hüquq və vəzifələr yaradır. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır (Mülki Məcəllənin 385.1-ci maddəsi). Qüvvədə olan qanunvericiliyə əsasən öhdəliklərin mövcud olması hər hansı bir müddətlə məhdudlaşmır. Yəni müəyyən bir müddət üçün nəzərdə tutulmayan öhdəliklər hər hansı bir müddətin keçməsi səbəbilə aradan qalxmır. Bu səbəbdəndir ki, iddia müddəti keçmiş olsa da, tələb məhkəmədə baxılmağa qəbul edilir və məhkəmənin öz təşəbüsü ilə deyil, yalnız mübahisə tərəfinin məhkəmə qərarı çıxarılanadək verdiyi ərizə əsasında tətbiq edilir. Mübahisə tərəfinin tətbiq edilməsi barədə ərizə verdiyi iddia müddətinin keçməsi məhkəmənin iddiadan imtina barəsində qərar çıxarması üçün əsasdır (Mülki Məcəllənin 375.1 və 375.2-ci maddələri). Həmin qərarda qeyd olunur ki, ...Mülki Məcəllənin 376-cı maddəsinə əsasən, həmin Məcəllənin 375.2-ci maddəsinin tətbiqi nəticəsində əsas tələb üzrə iddia müddəti keçdikdə əlavə tələblər üzrə də iddia müddəti keçmiş hesab edilir.” Məhkəmə hesab edir ki, əsas tələb üzrə iddia müddəti keçdiyindən, əlavə tələblər üzrə də iddia müddəti keçmiş hesab edildiyindən ilkin iddia tələbi cavabdehdən hesablanmış penyanın tutulması hissəsində əsassızdır. Məhkəmə qarşılıqlı iddia tələbinin “müqavilənin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair hissəsinə münasibətdə qeyd edir ki, qanunvericilikdə müqavilənin etibarsız hesab edilməsi üçün əsaslar nəzərdə tutulmuşdur. Lakin tərəflər arasında bağlanmış “çoxmənzilli binaların idarə edilməsi haqqında” xx.xx.2019-cu il tarixli 6/16 nömrəli müqavilənin etibarsız hesab edilməsi üçün belə əsaslar mövcud deyil. Qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı qeyd edir ki, Mənzil Məcəlləsinin 142.5-ci maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsi bir ildən az və beş ildən çox olmayan müddətə bağlanılmalı idi. Lakin nəzərə alınmalıdır ki, həmin Məcəllənin 142.3-cü maddəsində çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsində göstərilməli olan məsələlər öz əksini tapmışdır və müddətin göstərilməsi imperativ norma kimi qeyd olunmamışdır. Bundan başqa qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 5.2-ci bəndində göstərilən müqavilə üzrə xidmət haqqının artırılması məsələsinə idarəedici təşkilat tərəfindən birtərəfli qaydada baxıla bilməsi məsələsinə dair qeyd etmişdir ki, AR Mülki Məcəlləsinin 420.2-ci maddəyə əsasən, müqavilənin digər tərəfi üçün zərərlidirsə etibarsızdır. Halbuki Azərbaycan Respublikasının Mənzil X2 xx.xx.2019-cu il tarixli 05 nömrəli Çoxmənzilli binaların idarəedilməsi haqqında qərarı ilə “Çoxmənzilli Binaların idarəedilməsi haqqında Müqavilə”nin nümunəvi forması təsdiq edilmiş, tərəflər arasında bağlanmış müqavilə də həmin nümunəyə uyğun və tərəflərin azad iradə ifadəsi ilə bağlanmışdır. Bundan başqa Qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı qeyd edir ki, İddiaçı hansı qaydada idarəedici təşkilat qismində seçilməsi, onun idarəedici təşkilat qismində seçilməsi zamanı AR Mənzil Məcəlləsinin 141-ci və AR Nazirlər Kabinetinin 2010-cu il 1 iyul tarixli, 128 nömrəli qərarının tələblərinə riayət edilib-edilməməsi, müsabiqənin hansı qaydada keçirilməsi ona məlum deyildir. Məhkəmə qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2016-cı il 11 aprel tarixli 858 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş İddiaçı Nizamnaməsinin 4-cü bəndinə əsasən, cəmiyyət onun iştirakçılarının ümumi yığıncağı, Müşahidə Şurası və İcra orqanı tərəfindən idarə olunur. Həmçinin Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2016-cı il 16 noyabr tarixli 1113 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasının Mənzil X2 sərəncamında olan mənzilləri vətəndaşların güzəştlə əldə etməsi Qaydası”nın 9.2-ci bəndinə əsasən, Binada mənzillərin azı 50 faizi özgəninkiləşdirildikdə cəmiyyət mənzil mülkiyyətçilərinə binanın cəmiyyət tərəfindən idarə edilməsini (idarəetmənin təşkilini) təklif edir və buna dair müvafiq müqaviləni təqdim edir. Müqavilə Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsində və bu Qaydada göstərilən tələblər nəzərə alınmaqla Agentliyin təsdiqlədiyi nümunəvi forma əsasında tərtib olunur. Mənzil mülkiyyətçiləri binanın idarəedilməsinə dair cəmiyyətin təklif etdiyi müqaviləni imzalamaqdan imtina etdikdə, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsində müəyyən edilmiş qaydada binanı idarəetmə formasını seçməlidirlər. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilə ilə artıq idarəetmə forması seçilmiş hesab olunmuş, mülkiyyətçi müqaviləni bağlamaqdan imtina etməmişdir. Qeyd olunanlara əsasən, məhkəmə hesab edir ki, müqavilənin etibarsız hesab olunması üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş əsaslar mövcud olmadığından, həmçinin qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh tərəfindən göstərilən hallar müqavilənin etibarsız hesab olunmasına səbəb olmadığından qarşılıqlı iddia tələbi bu hissədə təmin edilməməlidir. “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 340.2-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 18 mart 2022-ci il tarixli qərarında qeyd olunur ki: “...Mülki Məcəllənin 324-cü maddəsinə əsasən, əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. Əqdlər birtərəfli və müqavilə şəklində (ikitərəfli və ya çoxtərəfli) ola bilər. Mülki Məcəlləyə və ya tərəflərin razılaşmasına uyğun olaraq bağlanması üçün bir tərəfin iradə ifadəsinin zəruri və yetərli olduğu əqd birtərəfli əqddir. Müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir. Müqavilə əqdlərin bir növü kimi mülki hüquq və vəzifələrin müəyyənləşdirilməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı haqqında iki və ya bir neçə şəxsin razılaşmasıdır (Mülki Məcəllənin 389.1-ci maddəsi). Əqdlər iqtisadi dövriyyənin axımlılığını təmin edən ən başlıca hüquqi vasitədir və yalnız etibarlı əqd tərəflərin arzu etdikləri hüquqi nəticələri yarada bilər. Əqdin etibarlı olması üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş şərtlər mülki hüquq doktrinasında dörd kateqoriyada qruplaşdırılmışdır: - əqdin subyekt tərkibinə dair şərtlər; - əqdin məzmununa dair şərtlər; - əqddə iradə sərbəstliyi və iradə ifadəsinin bildirilməsi vəhdətinə dair şərtlər; - əqdin formasına dair şərtlər. Hər hansı əqdin, o cümlədən alğı-satqı müqaviləsinin etibarlılığı, yəni arzu olunan hüquqi nəticəyə səbəb olması üçün hər bir kateqoriyadan olan şərtlərə əməl edilməlidir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun N.Əsədovanın şikayəti üzrə 2021-ci il 12 aprel tarixli Qərarı). Müqaviləni öhdəlik hüquq münasibətlərinin digər yaranma əsaslarından fərqləndirən başlıca xüsusiyyət onun məhz tərəflərin qarşılıqlı iradə ifadəsinin nəticəsi olmasıdır. Bu səbəbdən də müqavilənin etibarlılıq şərtlərindən biri tərəflərin qarşılıqlı iradə ifadəsinin və hüquqi niyyətlərinin vahidliyi və həqiqiliyi ilə bağlıdır. Müqavilənin etibarlılığı üçün zəruri olan bu tələb isə müqavilə münasibətlərinin tənzimlənməsində əsas rola malik müqavilə azadlığı prinsipindən irəli gəlir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Ə.İbrahimovun şikayəti üzrə 2004-cü il 12 aprel və T.Qasımovanın şikayəti üzrə 2020-ci il 1 dekabr tarixli Qərarları). Mülki qanunvericiliyə müvafiq olaraq, iradə ifadəsinin təfsiri zamanı onun həqiqi məzmunu təkcə hərfi mənaya görə deyil, həm də ağlabatan mühakimə əsasında müəyyənləşdirilməlidir. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır (Mülki Məcəllənin 324.5 və 404.1-ci maddələri). Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu bir sıra qərarlarında Mülki Məcəllənin məhz bu normalarına əsaslanaraq hesab etmişdir ki, mülki dövriyyə iştirakçılarının sərbəst seçimi olaraq əqd tərəflərin azad və qarşılıqlı iradə ifadəsi nəticəsində əmələ gəlir. Odur ki, əqdin etibarsızlığı ilə bağlı işlərə baxılarkən, yalnız yazılı və formal hallara qiymət verməklə kifayətlənilməməli, tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi məzmunu və hüquqi niyyətləri də müəyyən edilməlidir. Bu növ iddia tələbləri üzrə müqavilənin etibarsızlığı faktı yalnız iradə ifadəsinin özünün deyil, həm də həmin iradənin formalaşmasına və ifadə edilməsinə əsas olmuş şərait və motiv, məsələn, müqaviləyə qədərki danışıqlar, tərəflər arasındakı münasibətlər və tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınmaqla təsdiq edilə bilər (B.Qasımovun şikayəti üzrə 2019-cu il 9 dekabr və N.Əsədovanın şikayəti üzrə 2021-ci il 12 aprel tarixli Qərarlar). O da nəzərə alınmalıdır ki, məhkəmələr tərəfindən müqavilə üzrə mübahisələrə baxılarkən, ilk növbədə, iddia tələbinin əsaslandığı əqdin etibarlılığı araşdırılmalıdır. Belə ki, məhkəmənin gələcəyi nəticə məhz əqdin etibarlılığından asılıdır. Bununla bağlı Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2021-ci il 2 aprel tarixli Qərarında vurğulamışdır ki, müəyyən bir əqd əsasında yarandığı hesab edilən hüquqla bağlı iddia tələbində məhkəmə icraatının ilk vəzifəsi həmin əqdin etibarlı olub-olmadığını təsbit etməkdir. İddia tələbinin əsaslandığı əqdin etibarsız olması, birbaşa həmin əqd üzrə hüquqi nəticənin əmələ gəlmədiyini, yəni müqavilə üzrə iddia olunan subyektiv hüququn yaranmadığını göstərir. Ona görə də, hər hansı bir əqdə əsaslanaraq verilən iddianın düzgün hüquqi həlli üçün, ilk növbədə, istinad olunan həmin əqdin etibarlı olub-olmaması müəyyən edilməlidir. Mülki Məcəllədə əqdlərin etibarsızlığı ilə əlaqədar göstərilmişdir ki, bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. Etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir (Mülki Məcəllənin 337.1, 337.4 və 337.5-ci maddələri).” Məhkəmə qarşılıqlı iddia tələbinin “müqavilənin ləğv edilməsi” tələbinə dair hissəsinə münasibətdə qeyd edir ki, həmin hissədə də iddia əsassız olduğundan təmin edilməməlidir. Belə ki, Mülki Məcəllənin 423.2-ci maddəsinə görə Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi tələbini tərəf məhkəməyə yalnız müqaviləni dəyişdirmək və ya ləğv etmək təklifindən digər tərəfin imtinasını aldıqda və ya təklifdə göstərilmiş müddətdə, müddət göstərilmədikdə isə otuz gün müddətində ondan cavab almadıqda irəli sürə bilər. İşin hallarından və işdə olan sənədlərdən görünür ki, MMC tərəfindən mülkiyyətçilərə kommunal xidmətlərin və digər xidmətlərin göstərilməsi, təmir üzrə xidmətlər və ya işlər görülməsi kimi müqavilənin əsas şərtlərində göstərilən öhdəliklər icra edilmişdir. Qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh tərəfindən qeyd olunan illik hesabatların və aylıq xidmət haqqı ödənişləri barədə bildirişlərin təqdim edilməməsi müqavilənin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması kimi qiymətləndirilə bilməz. “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 399, 421.3, 423.2, 424.3 və 447-ci maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 29 mart 2023-cü il tarixli Qərarında qeyd edilmişdir ki:”... Mülki Məcəllənin 422-ci maddəsində şəraitin sonradan dəyişməsinin tərəflər arasındakı müqavilə münasibətlərinə təsirinin şərtləri və əsasları, Məcəllənin 423-cü maddəsində isə şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi halında müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsinin qaydası (forma və üsulu) göstərilmişdir. Şəraitin dəyişməsi o halda əhəmiyyətli sayılır ki, əgər tərəflər bu dəyişməni ağlabatan şəkildə əvvəlcədən görə bilsəydilər, müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənən şərtlərlə bağlayar və ya ümumiyyətlə, bağlamazdılar. Tərəflərin müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürlərinin yanlış çıxması şəraitin dəyişməsinə bərabər tutulur (Mülki Məcəllənin 422.1-ci maddəsi). Tərəflər müqavilənin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişmiş şəraitə uyğunlaşdırılması və ya ləğv edilməsi barədə razılığa gəlməsələr, eyni zamanda Məcəllənin 422.2-ci maddəsindəki şərtlər olduqda müqavilə maraqlı tərəfin tələbi ilə məhkəmə tərəfindən ləğv, Məcəllənin 422.4-cü maddəsində nəzərdə tutulan əsaslar olduqda isə dəyişdirilə bilər. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilənin ləğv edilməsi barədə müvafiq məhkəmə qərarının qüvvəyə mindiyi andan müqavilə ləğv edilmiş sayılır. Həmin Məcəllənin 423.2-ci maddəsinə əsasən isə müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi tələbini tərəf məhkəməyə yalnız müqaviləni dəyişdirmək və ya ləğv etmək təklifindən digər tərəfin imtinasını aldıqda və ya təklifdə göstərilmiş müddətdə, müddət göstərilmədikdə isə otuz gün müddətində ondan cavab almadıqda irəli sürə bilər Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu qeyd etməyi vacib bilir ki, müqavilənin birtərəfli qaydada dəyişdirilməsi və ya Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan əsaslar olmadan onun ləğv edilməsi yalnız “şəraitin sonradan əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi” halında və həmin Məcəllənin 422-ci maddəsində nəzərdə tutulan şərtlər daxilində baş verə bilər. Həmçinin, sadalanan hal və şərtlərin baş verdiyi təqdirdə müqavilənin birtərəfli qaydada və hansı həcmdə dəyişdirilməsi, buna şərait olmadıqda isə onun ləğv edilməsi tərəfin öz subyektiv mülahizəsi ilə deyil, yalnız məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməklə baş verə bilər. Belə ki, yalnız bir tərəfin istəyi ilə müqavilədə nəzərdə tutulan hüquq və öhdəliklərin predmetinin, həcminin və ya şərtlərinin dəyişdirilməsi və ya onun ləğvi müqavilə münasibətlərində tərəflərin bərabərliyi və ədalətlilik prinsiplərinə uyğun olmadığı kimi, mahiyyətcə razılaşmanı nəzərdə tutan müqavilə anlayışının təbiətinə də zidd olardı. Beləliklə, Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsində qeyd olunan əsasların mövcud olduğu hallarda müqavilənin ləğv edilməsinin məhkəmədən kənar qaydası, Məcəllənin 423.2-ci maddəsində isə ləğvetmənin xüsusi qaydası (müstəsna hal - Mülki Məcəllənin 422.1-ci maddəsinə uyğun olaraq şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi mövcud olduğu təqdirdə) nəzərdə tutulmuşdur. Məhkəmədən kənar qayda iradə ifadəsinin qarşı tərəfə bildirilməsi ilə şərtləndirildiyi halda, xüsusi qayda məhkəmə qərarının qüvvəyə minməsi ilə əlaqələndirilmişdir. Əks yanaşma, yəni Məcəllənin 423.2-ci maddəsinin adi qaydada ümumi bir norma kimi tətbiq edilməsi ləğv etmə institutunun mahiyyətinə və hüquqi funksiyasına, hüquqi müəyyənlik prinsipinə, mülki dövriyyənin təşkilinə və inkişafına şərait yaradılması ilə bağlı mülki qanunvericilik sisteminin məqsədinə və bütövlükdə ölkənin iqtisadi maraqlarına cavab verməz. Mülki Məcəllənin 421.2 və 423.2-ci maddələrinin məntiqi nəticəsi olaraq həmin Məcəllənin 424.3-cü maddəsində müəyyən edilmişdir ki, müqavilə dəyişdirilərkən və ya ləğv edilərkən, əgər tərəflərin razılaşmasından və müqavilənin dəyişdirilməsi xarakterindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında tərəflərin razılaşmasının bağlandığı andan, müqavilə məhkəmə qaydasında dəyişdirildikdə və ya ləğv edildikdə isə müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında məhkəmə qərarının qanuni qüvvəyə mindiyi andan öhdəliklər dəyişdirilmiş və ya xətm edilmiş sayılır. Burada vurğulanmalıdır ki, normada “ləğv edilmə” ifadəsi birtərəfli qaydada sonlandırmaqla müqavilə münasibətlərinə xitam verilməsi mənasında deyil, tərəflərin qarşılıqlı razılaşması ilə bağlamış olduqları müqaviləyə xitam vermələri mənasında istifadə olunmuşdur. Beləliklə, Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsində sadalanan iki əsasdan birinin olduğu halda (digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə (və ya müqavilədə) nəzərdə tutulan digər hallarda) müqavilənin ləğv edilməsi məhkəmədənkənar qaydada baş verir. Mülki Məcəllənin 422-ci maddəsinə əsasən şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi halında isə müqavilə həmin Məcəllənin 423.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan xüsusi qaydada - məhkəmə qaydasında dəyişdirilir və ya ləğv edilir.” Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəllənin 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Həmin Məcəllənin 119.2-ci maddəsin əsasən, iddiaçı müəyyən olunmuş qaydada dövlət rüsumunu ödəməkdən azad edilmişsə, dövlət rüsumu iddianın təmin edilmiş hissəsinə mütənasib olaraq cavabdehdən tutularaq dövlət gəlirlərinə alınır. Məhkəmə hesab edir ki, İlkin iddia tələbi qismən təmin edildiyindən, dövlət rüsumu olaraq 30 (otuz) manat məbləğində pul Cavabdeh tutularaq dövlət büdcəsinə ödənilməlidir. Bundan başqa, İlkin iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh məhkəməyə yazılı vəsatət ünvanlayaraq, Cavabdeh İddiaçı MMC vəzifəli şəxslərinin əməllərində (rəsmi hesabat təqdim etməkdən yayınmaq) korrupsiya əlamətləri olduğundan xüsusi qərardad qəbul etməklə aiddiyyəti prokurora məlumat verilməsini xahiş etmişdir. İlkin iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh vəsatətinə münasibətdə məhkəmə hesab edir ki, iş üzrə xüsusi qərardadın çıxarılmasına əsas yoxdur. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 265.4-cü maddəyə əsasən məhkəmə işə baxarkən, proses iştirakçılarının və ya digər şəxslərin əməllərində cinayətin əlamətlərini aşkara çıxararsa, o, bu barədə xüsusi qərardad çıxarmaqla prokurora xəbər verir. Məhkəmə araşdırması zamanı proses iştirakçılarının əməllərində cinayətin əlamətləri aşkar edilməmişdir. Beləliklə, məhkəmə toplanmış və tədqiq olunmuş sübutlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, İlkin iddia tələbi qismən təmin edilməli, ilkin iddia üzrə Cavabdeh 818,22 manat (səkkiz yüz on səkkiz manat iyirmi iki qəpik) məbləğində pul tutularaq İddiaçı MMC-yə ödənilməli, dövlət rüsumu olaraq 30 (otuz) manat məbləğində pul Cavabdeh tutularaq dövlət büdcəsinə ödənilməli, ilkin iddia tələbi qalan hissədə təmin olunmamalı, qarşılıqlı iddia tələbi təmin olunmamalıdır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsinə görə məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Həmin məcəllənin 77.1-ci maddəsinə görə isə hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Yuxarıdakılara əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 88, 216-14.2, 77.1, 88, 220, 227, 358, 360 və 362-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə
QƏT ETDİ:
İlkin iddia tələbi qismən təmin edilsin. İlkin iddia üzrə Cavabdeh 818,22 manat (səkkiz yüz on səkkiz manat iyirmi iki qəpik) məbləğində pul tutularaq İddiaçı MMC-yə ödənilsin. Dövlət rüsumu olaraq 30 (otuz) manat məbləğində pul Cavabdeh tutularaq dövlət büdcəsinə ödənilsin. İlkin iddia tələbi qalan hissədə təmin olunmasın. Qarşılıqlı iddia tələbi təmin olunmasın. Qətnamədən tərəflərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsi vasitəsi ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti verilə bilər.
Hakim: Ayşən Sultanova-Məmmədova