Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsi Qətnamə — İş №e-2(005)-673/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2(005)-673/2025 19.02.2025 BAKI ŞƏHƏRİ NƏRİMANOV RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Quliyev Ramin Nizaməddin oğlunun sədrliyi, Məhkəmə iclasının katibi Cəfərov Davud Rauf oğlunun katibliyi ilə, İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı mənzilin təhvil verilməsi, sahiblik və istifadə hüququnun tanınması tələbinə dair mülki işə məhkəmənin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı mənzilin təhvil verilməsi, sahiblik, istifadə və sərəncam hüququnun tanınması tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanında yerləşən, 6 bloklu çoxmərtəbəli yaşayış binasının 1-ci blok 12ci mərtəbəsində yerləşən 2 otaqdan ibarət ümumi sahəsi 85 kv.m olan mənzilin ona təhvil verilməklə onun həmin mənzilə sahiblik, istifadə və sərəncam hüquqlarının tanınması, ünvan 1 ünvanında yerləşən, 6 bloklu çoxmərtəbəli yaşayış binasının 1-ci blok 12-ci mərtəbəsində yerləşən 2 otaqdan ibarət ümumi sahəsi 85 kv.m olan mənzilə dair Cavabdeh MTK-a ilə digər şəxslər arasında bağlanmış alqı-satqı müqavilələrinin etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, o, 2019-cu ilin oktyabr ayında ev almaq qərarına gəlmiş və həmin vaxtlar bir neçə tanışı ilə maraqlanmış, ünvan 2 ünvanında yeni bina inşa edilməsini, həmin binada mənzillərin münasib qiymətə satılmasını öyrənmiş, oktyabr ayının ortalarında həmin binanı inşa edən Cavabdeh MTK-nın faktiki sahibi Nofəl Hacıyevin qeyd edilən ünvanda yerləşən ofisinə gəlmiş və oradan ev almaq istədiyini bildirmişdir. Nofəl Hacıyev tərəfindən təqdim olunan siyahıdan 12-ci mərtəbədə yerləşən 85 kv.m sahəsi olan mənzil kimi satılan evi seçmiş, özü inşaat sektorunda işlədiyindən binanın ilk mərtəbələrin eyni sahəli mənzilə baxış keçirib onun faktiki sahəsini müvafiq cihazla ölçüb çöl divarların orta hissəsindən hesablandıqda ümumi sahəsinin 85 kv.m-dən artıq olmadığını dəqiqləşdmiş, Nofəl Hacıyevdən həmin mənzilin ona 85 kv.m sahəsi olan mənzil kimi satılmasını tələb etmiş, sonuncu ilə mənzilin 1 kv.m-nin 1400 manata, ümumi mənzilin isə 119000 manata satılması ilə bağlı razılığa gəlmişdir. Bundan bir neçə gün sonra yəni, xx.xx.2019-cu il tarixdə Nofəlin ofisinə getmiş, Nofəldən 12-ci mərtəbədə yerləşən 85 kv.m sahəsi olan mənzilin satılması barədə müqavilə tərtib etməsini xahiş edərək, pulu nağd ödəyəcəyini bildirmişdir. Bundan sonra Nofəl həmin evin ona satılması barədə xx.xx.2019-cu il tarixli müqavilə və mənzilə görə MTK-ya borcun olmaması barədə maliyyə arayışını hazırlayıb imza və möhürlə təsdiq etməklə təqdim etmişdir. Müqavilə ilə tanış olub imza etmiş, daha sonra Nofələ 119000 manatı vermişdir. Bir müddət öncə isə həmin evin ondan sonra başqa bir neçə şəxsə də satılmasını bilmişdir. İddia etdiyi 12-ci mərtəbədə yerləşən ümumi sahəsi 85 kv.m olan mənzilin ilkin sahibi (yəni ilk əldə edən) olmağı həm istintaq dövrü ifadə verən Cavabdeh MTK-nın rəhbəri Nofəl Hacıyev, həm də şahid ifadələri ilə təsdiq olunmuşdur. Həmin tarixdən sonra həmin mənzillərə dair MTK hər hansı sərəncam verə bilməzdi, o cümlədən də başqa şəxslərlə həmin mənzillərə dair alqısatqı müqavilələri bağlaya bilməzdi. Daha sonra iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsinə dair ərizə verərək, ünvan 1 ünvanında yerləşən, 6 bloklu çoxmərtəbəli yaşayış binasının 1-ci blok 12-ci mərtəbəsində yerləşən 2 otaqdan ibarət ümumi sahəsi 85 kv.m olan mənzilin ona təhvil verilməklə onun həmin mənzilə sahiblik və istifadə hüquqlarının tanınması barədə qətnamə qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir. İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil məhkəməyə ərizə ünvanlayaraq, işə onların iştirakı olmadan baxılmasını və iddianın təmin edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə qanunla müəyyən edilmiş qaydada xəbərdar edilməsinə baxmayaraq, cavabdeh məhkəmə iclasında səlahiyyətli nümayəndəsinin iştirakını təmin etməmişdir. Məhkəmə Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 185-ci maddəsinə əsasən işə tərəflərin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün etmişdir. Məhkəmə iddiaçı tərəfin izahatını, iddia ərizəsini və təqdim edilmiş sübutları araşdırıb, mülki işin materiallarını tədqiq edib hesab edir ki, iddia ərizəsi əsaslı olduğundan təmin edilməlidir. Belə ki, iş materiallarına əlavə edilmiş və məhkəmə iclasında tədqiq edilmiş: “Satıcı” Cavabdeh MTK ilə “Alıcı” İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli, 26 saylı müqavilədən görünür ki, alıcı, Cavabdeh MTK-nın ünvan 1 ünvanında tikdiyi, 6 bloklu çoxmərtəbəli yaşayış binasının 1-ci blok, 12-ci mərtəbəsində yerləşən 2 otaqlı, 85 kv.m sahəsi olan mənzil üçün Cavabdeh Kooperativinə müraciət edir və kooperativ isə qeyd edilən ümümi sahəsi mənzili verməyi öhdəsinə götürür. Mənzilin hər bir kv.m sahəsinin ilkin dəyəri 1400 manatdır. Müqavilənin ümumi məbləği 119000 manat təşkil edir; Azərbaycan Respublikası Baş Prokuroru yanında Korrupsiyaya qarşı Mübarizə Baş İdarəsinin İstintaq idarəsinin mühüm işlər üzrə müstəntiqi X1 “sübutların qiymətləndirilməsi və əməlin tövsif edilməsi” haqqında xx.xx.2023-cü il tarixli qərarının surətində qeyd edilmişdir ki, “ünvan 1 ünvanında tikdiyi, 6 bloklu çoxmərtəbəli yaşayış binasının 1-ci blok, 12-ci mərtəbəsində yerləşən 2 otaqlı, 85 kv.m sahəsi olan mənzilin dəyərinin İddiaçı tərəfindən ödənilməsi ilə MTK-ya hər hansı borcun olmaması barədə maliyyə arayışının surətindən görünür ki, küçə qrafasında “İ.Dadaşov”, ünvan qrafasında "xxxx", MTK qrafasında Cavabdeh, giriş qrafasında “1”, mərtəbə qrafasında “12”, mənzil sahəsi qrafasında “85”, mənzilin dəyəri qrafasında “119000”, payçı qrafasında “İddiaçı” rəqəm və hərflərin əlyazma üsulu ilə yazılması, habelə arayışda sədr qrafasında X2 imzasının və möhür yeri qrafasında MTK-nın möhür əksinin olması müəyyən edilmişdir.” İşin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından görünür ki, iddiaçı ilə Cavabdeh MTK arasında bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli, 26 saylı müqaviləyə əsasən ünvan 1 ünvanında tikdiyi, 6 bloklu çoxmərtəbəli yaşayış binasının 1-ci blok, 12-ci mərtəbəsində yerləşən 2 otaqlı, 85 kv.m sahəsi olan mənzilin tam dəyəri müqavilədə müəyyən edilmiş həcmdə və qaydada ödənildikdən sonra verilməsi şərtləndirilmişdir. İddiaçı tərəfindən mənzilin dəyəri tam şəkildə ödənilmiş və müqavilə üzrə öhdəlikləri icra edilmiş, lakin mənzil iddiaçıya təhvil verilməmişdir. Hazırda iddiaçı mənzilin təhvil verilməsi öhdəliyinin icrasının cavabdehin üzərinə qoyulmasını xahiş edir. Mülki Məcəllənin 385.1-ci maddəsinə görə öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. Mülki Məcəllənin 425.1-ci maddəsinə əsasən öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir (Mülki Məcəllənin 442 və 448.1-ci maddələri). Həmin Məcəllənin 445.2.1-ci maddəsinə görə öhdəliyin onun icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddətdə icra edilməməsi borclunun icranı gecikdirməsi sayılır. Qanunvericiliyin mənasına görə icra müddəti təyin edilməmiş, habelə bu müddəti təyin etmək mümkün olmayan öhdəliyi borclu ağlabatan müddətdə icra etməlidir. Bu zaman ağlabatan müddət öhdəliyin mahiyyətindən, həcmindən, mürəkkəbliyindən asılı olaraq müəyyən edilir. Məhkəmə bu hissədə toplanmış sübutlara qiymət verərək hesab edir ki, xx.xx.2019-cu il tarixli müqavilənin bağlandığı və mənzilin dəyəri ödənildiyi vaxtdan cavabdehin üzərinə düşən öhdəliyi 5 ildən artıq müddət ərzində icra etməməsi müqavilənin ağlabatan müddətdə icra edilməməsi hesab edilməlidir. İddia tələbinin qanuni əsasını təşkil edən Mülki Məcəllənin 452.1-ci maddəsinə əsasən, fərdi-müəyyən əşyanı kreditorun mülkiyyətinə və ya əvəzli istifadəsinə vermək öhdəliyi icra edilmədikdə kreditor həmin əmlakın borclunun əlindən alınmasını və öhdəlikdə nəzərdə tutulan şərtlərlə ona verilməsini tələb edə bilər. Bu hüquq əmlakın üçüncü şəxsə mülkiyyət hüququ ilə verildiyi halda aradan qalxır. Əgər əmlak hələ verilməmişsə, öhdəlik hansı kreditorun xeyrinə daha əvvəl əmələ gəlmişsə, üstünlük o kreditorundur, bunu müəyyənləşdirmək mümkün olmadıqda isə daha əvvəl iddia irəli sürənindir. Mənzil Məcəlləsinin 112.1-ci maddəsinə uyğun olaraq isə mənzil-tikinti kooperativinin üzvü pay haqqını tam ödədikdə, yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əldə edir. Həmin Məcəllənin 113.1 və 113.2-ci maddələrinə görə, mənzil-tikinti kooperativinə üzv qəbul edilmiş fiziki və ya hüquqi şəxsə mənzil-tikinti kooperativi binasında ödənilən pay haqqının miqdarına müvafiq olaraq mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı əsasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsi verilir. Mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qeyd olunan qərarı həmin kooperativə yeni üzv qəbul edildikdə mənzil-tikinti kooperativinə üzvlüyə qəbul edilmə haqqında qərarla birlikdə qəbul edilir və həmin qərarda mənzil-tikinti kooperativi binasının ünvanı, verilən sahənin (mənzilin və ya qeyri-yaşayış sahəsinin) dəqiq ölçüləri, mərtəbə göstərilməklə binada yerləşməsi və digər mövcud göstəriciləri göstərilməli, həmçinin verilən sahənin (mənzilin və ya qeyri-yaşayış sahəsinin) plan-cizgisi bu qərara əlavə olunmalıdır. Bu Məcəllənin 113.1-ci maddəsində göstərilən qərar mənzil-tikinti kooperativi binalarının yaşayış sahələrinə köçmə üçün, nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə isə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınması üçün əsasdır. Eyni zamanda Mülki Məcəllənin mülki hüquq münasibətlərinin yarandığı zaman qüvvədə olan 178.8-ci maddəsinə müvafiq olaraq mənzil, bağ, qaraj və ya başqa kooperativin üzvü, pay yığımına hüququ olan digər şəxslər kooperativin verdiyi mənzil, bağ, qaraj və ya ayrı qurğu üçün pay haqqını tam verdikdə həmin əmlaka mülkiyyət hüququ əldə edirlər. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 178.8-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” 25 oktyabr 2010-cu il tarixli Qərarında əks olunmuş hüquqi mövqeyinə görə, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 178.8-ci maddəsi həmin Məcəllənin 146.1-ci, 146.2-ci, 178.1-ci və 178.2-ci maddələrinin və Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 113-cü maddəsinin müddəalarına uyğun olaraq tətbiq edilməlidir. Kooperativin üzvü və pay yığımına hüququ olan digər şəxslər kooperativin verdiyi mənzil, bağ, qaraj və ya ayrı qurğu üçün pay haqqını tam verdikdə həmin əmlaka sahiblik və istifadə etmək hüququnu, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındıqdan sonra isə sərəncam vermək hüququnu əldə edirlər. Beləliklə, Mülki Məcəllənin 5.3-cü maddəsində qeyd olunduğu kimi, mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar. Hazırki iş üzrə cavabdeh mənzili iddiaçıya təhvil vermək öhdəliyini yerinə yetirmək vəzifəsi daşımasına baxmayaraq, müqavilənin bağlanmasından xeyli müddət keçsə də öz öhdəliklərini icra etməmişdir. Halbuki mülki qanunvericilik müqavilə şərtlərinin məcburiliyini və icra edilməli olduğunu təsbit edir. Bu baxımdan bağlanmış müqavilələr onlarda göstərilən və tərəflərin razılığa gəldikləri şərtlər əsasında da icra edilməlidir. Belə ki, müqavilə qüvvəyə mindiyi andan tərəflər üçün məcburi xarakterə malik olur və onun şərtləri, bir qayda olaraq, dəyişdirilmir. Bu, mülki dövriyyənin sabitliyini, möhkəmliyini və dayanıqlığını təmin edir. Müqavilə şərtlərinin məcburiliyinə və icra edilməli olması tələbinə əsaslanaraq hazırki iş üzrə cavabdeh aralarında bağlanmış müqavilə üzrə razılaşdırılmış şərtlər əsasında öz öhdəliyini icra etməlidir. Məhkəmə tədqiq edilmiş sübutlara əsaslanaraq və qanunvericiliyin yuxarıda göstərilən normalarını rəhbər tutaraq belə nəticəyə gəlir ki, iddiaçının pay haqqını tam verdiyi mənzilə sahiblik və istifadə etmək hüququ yarandığından, cavabdehin mənzili iddiaçıya təhvil verməkdən yayınması qanunsuz olmuşdur. Məhkəmə hesab edir ki, iddiaçının irəli sürdüyü faktiki hallar iddia tələbinin qanuni əsasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşdığı üçün əsaslıdır. İddiaçı tərəfin izahatına və iş materiallarına əsasən mübahisələndirilən mənzil iddiaçıya təhvil verilmədiyindən, qeyd edilən normalar hazırki mübahisəyə tətbiq edilməli və cavabdeh tərəfindən öz öhdəliyinin icrası vəzifəsi onun üzərinə qoyulmalıdır. Məhkəmə iddia tələbinin mənzilə dair onun sahiblik və istifadə hüquqlarının tanınması hissəsində qeyd edir ki, iddia həmin hissədə də təmin edilməlidir. Belə ki, iddiaçı tam dəyərini ödədiyi mənzilə dair sahiblik və istifadə hüququnun cavabdeh tərəfindən hər hansı yolla məhdudlaşdırılması və ya maneələrin yaradılması qanunvericiliyin tələblərinə ziddir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 157.4-cü maddəsinə əsasən əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsilə tələb edə bilər. Həmin Məcəllənin 157.5-ci maddəsinə əsasən mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən əmlakını geri tələb edərkən, bu şəxsin əmlaka sahibliyinin qanunsuz olduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu halda (vicdansız sahib), əmlakın onda olduğu bütün vaxt ərzində onun götürdüyü və ya götürməli olduğu bütün gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsini də tələb edə bilər; vicdanlı sahibdən isə onun əmlaka sahibliyinin qanunsuz olduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu vaxtdan və ya əmlakın qaytarılmasına dair mülkiyyətçinin iddiası üzrə məhkəmə bildirişini aldığı vaxtdan götürdüyü və ya götürməli olduğu bütün gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. Bundan başqa vicdansız sahib əmlakın mülkiyyətçisinə əmlakın onda olması ilə bağlı bütün zərərin əvəzini ödəməlidir. Vicdanlı sahib isə əvəzi ödənilərkən yoxa çıxan və ya zərər çəkən əmlakın, o cümlədən əmlakdan gəlir götürdüyünə görə zərərin əvəzini ödəməyə borclu deyildir. Mülki məhkəmə icraatının prinsiplərinə görə sübutların toplanması və təqdim edilməsi yükü bütünlüklə tərəflərin üzərinə düşür. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir, hər bir tərəf isə öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Başqa sözlə, mahiyyəti üzrə işə baxan məhkəmə tərəfindən qətnamə tərəflərin məntiqi izahı əsasında deyil, yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutlardan istifadə etməklə, məhkəmə iclasında müəyyən edilmiş həqiqi hallar və tədqiq olunmuş sübutlar üzrə çıxarılır (Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 217.3 və 217.4-cü maddələri). Beləliklə məhkəmə hesab edir ki, iddia təmin edilməli, ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş, 6 bloklu çoxmərtəbəli yaşayış binasının 1-ci blok, 12-ci mərtəbəsində yerləşən 2 otaqlı, 85 kv.m sahəsi olan mənzil iddiaçıya təhvil verilməli, iddiaçının həmin mənzilə sahiblik və istifadə hüquqları tanınmalıdır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsinə uyğun olaraq məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Hazırda ödənilmiş dövlət rüsumuna dair tələb olmadığından, dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilməlidir. Qeyd olunanlara əsaslanaraq və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216-220, 227, 233, 238 və 360-cı maddələrini rəhbər tutub, məhkəmə QƏT ETDİ: İddia təmin edilsin. ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş, 6 bloklu çoxmərtəbəli yaşayış binasının 1-ci blok, 12-ci mərtəbəsində yerləşən 2 otaqlı, 85 kv.m sahəsi olan mənzilin İddiaçı təhvil verilməsi öhdəliyi Cavabdeh MTK-nın üzərinə qoyulsun. ünvan 1 ünvanında inşa edilmiş, 6 bloklu çoxmərtəbəli yaşayış binasının 1-ci blok, 12-ci mərtəbəsində yerləşən 2 otaqlı, 85 kv.m sahəsi olan mənzilə dair İddiaçı sahiblik və istifadə hüquqları tanınsın. Ödənilmiş dövlət rüsumu İddiaçı aid edilsin. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi gündən bir ay müddətində Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına apellyasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, rəsmi qaydada verildiyi gündən bir ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir. Hakim Ramin Quliyev