Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2(007)-13/2024 12.07.2024 BAKI ŞƏHƏRİ NİZAMİ RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Əliyeva Qumru Yəhya qızının sədrliyi, Məhkəmə iclas katibi Kərimli Aygül Əfqan qızının katibliyi, İlkin iddia üzrə iddiaçı, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə, İlkin iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil iştirakları ilə, İddiaçı Cavabdeh qarşı “öhdəliyin icra olunması” tələbinə dair ilkin və iddiaçı Cavabdeh İddiaçı qarşı “təmir xərci” tələbinə dair qarşılıqlı iddialarına üzrə mülki işə Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı Cavabdeh qarşı “öhdəliyin icra olunması” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, xüsusi mülkiyyət hüquqi ilə ona məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən sahə üzrə icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəliyin icarəçi, Cavabdeh tərəfindən icra edilməməsi səbəbindən cavabdehdən 2 ay üzrə icarə haqqı olan 2400 (iki min dörd yüz) manat, həmin müqavilə üzrə öhdəliyin icra edilməməsi səbəbindən yaranmış kompensasiya kimi 12000 (on iki min) manat, ona məxsus qeyri-yaşayış sahəsinə vurulmuş 5700 (beş min yeddi yüz) manat pulun, ümumi olaraq 20100 (iyirmi min yüz) manat məbləğində pulun Cavabdeh tutularaq ona ödənilməsi, o cümlədən cavabdeh, həmçinin onunla birlikdə qanunsuz olaraq ona məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyriyaşayış sahəsindən çıxarılmasına qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, onunla cavabdeh arasında xüsusi mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən 85,3 m2 qeyri-yaşayış sahəsinə dair 15 yanvar 2020-ci il tarixdə icarə müqaviləsi bağlanıb. İcarə müqaviləsi bağlandığı gün notariat qaydasında təsdiq edilib, tərəflər sərbəst iradə ifadəsi nümayiş etdirərək icarə münasibətinə daxil olublar. Əqdin bağlanması qanuna müvafiq qaydada həyata keçirilib. Belə ki, qeyd edilən sahə xüsusi mülkiyyət hüququ ilə ona məxsusdur və üçüncü şəxslərin həmin sahəyə dair hər hansı bir hüququ mövcud deyil. Qarşı tərəfin də iradə ifadəsi sərbəst olub, əqdin bağlanmasında da bu öz əksini tapıb. Sahə icarəyə verilərkən o, Cavabdeh xəbərdar edib ki, sahədən qanuna uyğun şəkildə, ona və üçüncü şəxslərə zərər vurmamaqla istifadə etməli, öhdəliyini vaxtında icra etməlidir. Lakin sahə icarəyə verildikdən bir müddət sonra orada əqdin iştirakçısı olmayan üçüncü şəxslər peyda olub, icarəyə götürənin fəaliyyətindən qonşular tərəfindən ona şikayətlər gəlib. İcarə haqqını almağa gəldikdə icarəçi müxtəlif bəhanələrlə icarə haqqını ödəməkdən imtina edib. Bundan əlavə, vergi tutulmasına dair öhdəliklər də icarəçi tərəfindən həyata keçirilməyib. Bu azmış kimi icarəçi fəaliyyəti nəticəsində, yəni icarəyə verilmiş sahəni təyinatı üzrə işlətməməklə icarə sahəsinin elektrik şəbəkəsinin yüklənməsinə səbəb olan hərəkətlər edib, elektrik texniki şərtlərinə uyğun olmayan qurğuları şəbəkəyə qoşmaqla normativdən kənar yüklənmə, qısa qapanma kimi nəticələr yaradıb. Buna dair binanın komendantı və sakinlər tərəfindən ona qarşı iradlar bildirilib. Bu da elektrik naqillərinin, o cümlədən şəbəkə qutusunun xarab olmasına, yanğın təhlükəsinə səbəb olub. Bu azmış kimi icarəçi özbaşına olaraq dəyişiklikər etməklə onun əmlakına zərər vurub. Hazırda onun tərəfindən icarə haqqı ödənilmir, əmlakı icarəçi tərəfindən zədələnərk xarab edilir, dəfələrlə müqavilə münasibətinə xitam verilməklə sahənin boşaldılmasına dair ona edilmiş xəbərdarlığa cavabdeh heç bir məhəl qoymur. Aralarında bağlanmış 15 yanvar 2020-ci il tarixli icarə müqaviləsinin 3.1-ci maddəsinə əsasən icarəçi icarəyə verilən sahə üçün icarəyəverənə 1200 (min iki yüz) manat məbləğində icarə haqqı ödənilməlidir. Lakin hazırki günədək icarə haqqı heç bir ay üçün ödənilməyib. Bununla da, icarəçi müqavilənin bu hissəsi üzrə öhdəliyini icra etməyib. Həmin müqavilənin 5.2-ci maddəsinə əsasən icarəçi icarəyəverənin yazılı şəkildə razılığı olmadan hər hansı bir təmir, yaxşılaşdırma, texniki dəyişiklik və bu kimi işləri həyata keçirməməlidir. Lakin icarəçi qeyd etdiyi kimi onun xəbəri və razılığı olmadan sahədə qanunsuz olaraq işlər aparıb. Bununla da icarəçi müqavilənin bu hissəsi üzrə öhdəliyini pozub. Həmin müqavilənin 5.3-cü bəndinə əsasən icarəçi icarə predmetindən təyinatı üzrə istifadə etməli, icarə predmetini təmiz, səliqəli saxlamalı, sahənin konstruksiyasına və kommunal, mühəndis xətlərinə zərər vurmamalı, etik normalara, qonşuluq münasibətlərinə, səs-küy normalarına riayət etməli, üçüncü şəxslərin hüquqlarının pozulmasına yönəlmiş hərəkətlərə yol verməməli, sanitar-gigiyenik qaydalara, həmçinin yanğından mühafizə və fövqəladə hallar üçün təsdiq edilmiş təlimatların tələblərinə ciddi əməl etməlidir. Lakin icarəçi tərəfindən hansısa aqreqat və qurğuların qanunsuz olaraq işlədilməsi, elektrik naqillərinə texniki şərtdən əlavə qoşmaların aparılması, sahədə aidiyyəti olmayan şəxslərin toplanaraq səs-küy yaratması, qonşuların rahatlığının pozulması və s. bu kimi hərəkətləri davam edir. Bununla da, icarəçi müqavilənin bu hissəsi üzrə öhdəliyini pozub. Həmin müqavilənin 6.1-ci maddəsinə əsasən müqavilə üzrə icarə predmetinin icarəçi tərəfindən icarəsinə (cubicarəsinə) yol verilmir. Lakin qeyd etdiyi kimi əqd münasibətinin iştirakçısı olmayan şəxslırin həmin sahədən qanunsuz istifadəsi mövcuddur. Bununla da icarəçi müqavilənin bu hissəsi üzrə öhdəliyini pozub. Həmin müqavilənin 4.5-ci maddəsinə əsasən icarəyəverən aşağıdakılar baş verdiyi təqdirdə müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam vermək hüququna malikdir: icarəçi tərəfindən icarə haqqının və kommunal xərclərin vaxtında ödənilməməsi və ya bu müqavilə ilə müəyyən edilmiş şərtlərə uyğun ödənilməməsi; icarəçi bu müqavilənin hər hansı bir şərtlərini pozduqda. İcarəçi tərəfindən öhdəliklərin icra ediməməsi və öhdəliklərin pozulması hallarını nəzərə alaraq tərəfindən ona icarə üzrə hüquq münasibətinə xitam verilməsinə dairxəbərdarlıq edilib. Xəbərdarlıq yazılı şəkildə bildirilib. Hazırda icarəçi xüsusi mülkiyyət ühququ ilə ona məxsus sahəni boşaltmaqdan və sahəni ona təhvil verməkdən imtina edir. İcarə oredmeti olan sahə onun istifadəsi və sahibliyindədir. İddiaçı iddia tələbinin həcminin artırılmasına dair ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, xüsusi mülkiyyət hüquqi ilə ona məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən sahə üzrə icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəliyin icarəçi, Cavabdeh tərəfindən icra edilməməsi səbəbindən cavabdehdən 8 ay üzrə icarə haqqı olan 9600 manat, həmin müqavilə üzrə öhdəliyin icra edilməməsi səbəbindən yaranmış kompensasiya kimi 12000 (on iki min) manat, ona məxsus qeyri-yaşayış sahəsinə vurulmuş 5700 (beş min yeddi yüz) manat pulun, ümumi olaraq 27300 manat məbləğində pulun Cavabdeh tutularaq ona ödənilməsi, o cümlədən cavabdeh, həmçinin onunla birlikdə qanunsuz olaraq ona məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılmasına qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin e-2(007)-1696/2020 saylı xx.xx.2020-ci il tarixli qiyabi qətnaməsi ilə iddia təmin edilərək, İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, İnşaatçılar prospekti b.4A ünvanında yerləşən sahə üzrə icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəliyin icarəçi X2 tərəfindən icra edilməməsi səbəbindən 8 ay üzrə icarə haqqı olan 9600 manat, həmin müqavilə üzrə öhdəliyin icra edilməməsi səbəbindən yaranmış kompensasiya kimi 12000 manat, qeyri-yaşayış sahəsinə vurulmuş ziyan qarşılığında 5700 manat pul, ümumi olaraq 27300 manat məbləğində pulun X1 İddiaçı xeyrinə tutulması, X2 və onunla birlikdə olan şəxslərin Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, İnşaatçılar prospekti b.4A ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması qət edilmişdir. Məhkəmənin xx.xx.2022-ci il tarixli qərardadı ilə mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 30 oktyabr 2020-ci il tarixli 2(007)-1696/2020 saylı qiyabi qətnaməsi ləğv edilmiş və iş üzrə icraat təzələnmişdir. Cavabdeh qarşılıqlı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin iddianın rədd edərək, qarşılıqlı iddianı təmin edib, Cavabdeh 15000 manat təmir xərcinin alınaraq ona verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Cavabdeh qarşılıqlı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, ilkin iddia üzrə iddiaçı, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh İddiaçı ilə onun arasında 15 yanvar 2020-ci il tarixdə, Bakı şəhəri 41 saylı notariat ofisində 3M-351 reyestr nömrəsi ilə icarə müqaviləsi bağlanılıb. Müqavilənin 1.1-ci maddəsinə əsasən ünvan 2 ünvanında yerləşən 86,3 kv.metrdən ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsinin 85,3 kv.metrini icarəyə götürüb. Belə ki, o, sahibkarlıq fəaliyvəti ilə məşğuldur. xx.xx.2019-cu il tarixdən Azərbaycan Respublikası Vergilər Nazirliyinin fiziki şəxslərin vergi uçotu haqqında ********** saylı şəhadətnaməsinə əsasən vergi ödəyicisidir. Aralarında bağlanmış icarə müqaviləsi isə sahibkarlıq fəaliyyəti ilə əlaqədar bağlanıb. Qeyd olunan ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə götürdükdən sonra öz hesabına təmir etdirib. Təmirə tərəfindən 15000 (on beş min) manat xərc çəkilib. Bu səbəbdən hesab edir ki, icarəyə götürülmüş qeyri-yaşayış sahəsinin təmir xərcləri ilkin iddia üzrə iddiaçı, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh İddiaçı Kiçin qızından tutulmalıdır. İlkin iddia üzrə iddiaçı, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə xx.xx.2024-cü il tarixdə ərizə ilə məhkəməyə müaciət edərək, X2 və onunla birlikdə olan şəxslərin Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, İnşaatçılar prospekti b.4A ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması hissəsində iddia tələbini azaldıraq, iddianın qalan hissədə təmin edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasında ilkin iddia üzrə iddiaçı, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə ilkin iddia tələbini müdafiə edib, ilkin iddia ərizəsinin dəlillərinə uyğun izahat verərək ilkin iddianın təmin, qarşılıqlı iddianın rədd olunmasını məhkəmədən xahiş etdi. Əlavə olaraq bildirdi ki, cavabdeh obyektdə təmir işləri aparsa belə buna dair iddiaçı tərəfindən yazılı razılıq verilməyib. Həmçinin, cavabdeh obyektdə təmir işləri aparsaydı, iddiaçı obyekti təhvil alandan sonra obyektin təmiri üçün xeyli vəsait sərf etməzdi. İcarə obyekti iddiaçıya təhvil veriləndən təxmin 20 gün sonra iddiaçı icarə obyektini təmir etdirib. Cavabdehin obyektdə etdiyi təmir işləri isə böyükhəcmli olmamaqla, obyekti istifadəyə götürülən zaman edilən təmir işlərindəndir, özü müəyyən dəyişikliklər edib. xx.xx.2019-cu ildən obyekt cavabdehin istifadəsinə verilib. Əmlak 9-cu aydan sonra qaytarılıb. Məhkəmə iclasında ilkin iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil qarşılıqlı iddia tələbini müdafiə edib, qarşılıqlı iddia ərizəsinin dəlillərinə uyğun izahat verərək, qarşılıqlı iddianın təmin, ilkin iddianın rədd olunmasını məhkəmədən xahiş etdi. Əlavə olaraq bildirdi ki, tərəflər arasında icarə müqaviləsi 2019cu ildə bağlanılıb. Bundan sonra obyekt təmir olunub, daha sonra isə fəaliyyətə başlanılıb. İcarə obyekti şirniyat mağazası kimi fəaliyyət göstərdiyindən, həmin fəaliyyətə uyğun təmir edilib, müəyyən avadanlıqlar quraşdırılıb. Məhkəmə təqdim ediliş sübutlarda qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh aparılmış təmir işlərini bəyənək “təbrik edirik, uğurlu olsun” kimi fikirlər bildimişdir. Qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh icarə haqqını almaq üçün dəfərlərlə obyektə gəlib, əgər müqavilədə göstərildiyi kimi yazılı razılıq tələb olunurdusa, onda qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh müqaviləni vaxtından əvvəl xitam verə bilərdi. Bununla bağlı iddiaçıya və ya məhkəməyə müraciət edə bilərdi. 2020-ci ildə pandemiyandan sonra tərəflər arasında müqavilə öhdəliklərinin icrası ilə bağlı narazılıqlar yaranmağa başladı. 5000 manat və 4000 manat icarə haqqı ödənişləri olub, lakin buna dair sübutları yoxdur. Məhkəmə proses iştirakçılarının izahatlarını dinləyib, iş üzrə toplanmış materialları tədqiq edib və araşdırılan sübutlara məcmu halında hüquqi qiymət verərək, hesab edir ki, ilkin iddia qismən təmin edilməməli, qarşılıqlı iddia təmin edilməməlidir. İş materiallarında olan və məhkəmə iclasında tədqiq edilmiş: - Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən çıxarışın surətindən görünür ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, İnşaatçılar prospekti b.4a ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 86,3 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsi xx.xx.2016-cı il tarixdə xüsusi mülkiyyət kimi tam payda İddiaçı adına qeydiyyata alınmışdır. - Bakı şəhəri 41 saylı notariat kontorunda icarəyəverən İddiaçı və icarəçi Cavabdeh arasında 15 yanvar 2020-ci il tarixdə bağlanmış və reyestrdə 3M-351 №-si ilə qeyd edilmiş icarə müqaviləsindən görünür ki, icarəyəverən İddiaçı Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, İnşaatçılar prospekti b.4a ünvanında yerləşən 86,3 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsin 85,3 kv.m-ni icarəçinin istifadəsinə veməyi, icarəçi isə bunun qarşılığına müqavilə ilə müəyyən edilmiş icarə haqqını ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Bu icarə müqaviləsi icarəyəverən və icarəçi tərəfindən imzalandıqdan sonra tərəflər üçün məcburi olacaqdır, icarə müqaviləsi 01 fevral 2020-ci il tarixindən qüvvəyə minir, icarəyə verən bildirir ki, müddət bu icarənin şərtlərinə əsasən daha tez dayandırılmazsa 01 fevral 2020-cı il tarixdən başlanıb, 31 dekabr 2020-cı il saat 00:00-da başa çatacaqdır (2.1). İcarəçi icarə predmetinin icarəsi və icarə çərçivəsində verilən digər hüquqları nəzərə almaqla icarəyəverənə icarə haqqını ödəyəcəkdir, icarəçi icarəyə verilən sahə üçün icarəyəverənə 1200 (bir min iki yüz AZN) AZN məbləğində aylıq icarə haqqı və əlavə olaraq büdcəyə həmin məbləğin 14%-i miqdarında 195,35 (bir yüz doxsan beş AZN 35 qəpik) AZN vergi ödəyəcəkdir (3.1). İcarəçi icarəverənin əvəllcədən yazılı şəkildə razılığı olmadan hər hansı bir təmir, yaxşılaşdırma, texniki dəyişiklik və bu kimi işləri həyata keçirməyəcəkdir (5.2). - İddiaçı tərəfindən Cavabdeh ünvanlanmış xx.xx.2020-cı il tarixli məktubda görünür ki, Cavabdeh tərəfindən xx.xx.2020-ci il tarixli müqavilənin şərtlərinə əməl edilməmiş və müqavilə üzrə öhdəliyini icra etməmişdir. Buna əsasən 4 gün müddətindən ona icarəyə verilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin bolaşdaraq təhvil verilməsi xahiş edilmişdir. - Məhkəməyə ilkin iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil tərəfindən 1 ədəd flaşkart və fotoşəkillər təqdim edilmişdir. - "xxxx" MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli hesabatından görünür ki, sifarişçi (Vəkil) tərəfindən təqdim edilmiş videoçəkiliş və fototəsvirlərə əsasən ünvan 2 ünvanında yerləşən 85,3 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsinə 2020-ci ildə Dənis Əliyeva tərəfindən çəkilmiş xərclər (işçilik və material xərci daxil olmaqla) 13312,43 manat təşkil edir. Məhkəmə iclasında müəyyən olundu ki, icarəyəverən İddiaçı və icarəçi Cavabdeh arasında 15 yanvar 2020-ci il tarixdə bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən İddiaçı Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, İnşaatçılar prospekti b.4a ünvanında yerləşən 86,3 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsin 85,3 kv.m-ni icarəçinin istifadəsinə veməyi, icarəçi isə bunun qarşılığına müqavilə ilə müəyyən edilmiş icarə haqqını ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Hazırda tərəflər arasında mübahisə yaranmışdır. İddiaçı Cavabdeh ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, xüsusi mülkiyyət hüquqi ilə ona məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən sahə üzrə icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəliyin icarəçi, Cavabdeh tərəfindən icra edilməməsi səbəbindən cavabdehdən 8 ay üzrə icarə haqqı olan 9600 manat, həmin müqavilə üzrə öhdəliyin icra edilməməsi səbəbindən yaranmış kompensasiya kimi 12000 manat, ona məxsus qeyri-yaşayış sahəsinə vurulmuş 5700 manat pulun, ümumi olaraq 27300 manat məbləğində pulun Cavabdeh tutularaq ona ödənilməsi, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh isə qarşılıqlı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh 15000 manat təmir xərcinin alınaraq ona verilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə ilkin iddia tələbinin “icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəliyin icarəçi, Cavabdeh tərəfindən icra edilməməsi səbəbindən cavabdehdən 8 ay üzrə icarə haqqı olan 9600 manat pulun tutulması” hissəsinə münasibətdə qeyd edir ki, tərəflər arasında bağlanmış 15 yanvar 2020-ci il tarixdə bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, İnşaatçılar prospekti b.4a ünvanında yerləşən 86,3 kv.metr olan qeyriyaşayış sahəsinin icarə haqqı məbləği aylıq 1200 manat müəyyən edilmişdir. Məhkəmə iclasında ilkin iddia üzrə iddiaçının nümayəndəsi və vəkili müqavilə üzrə 8 ay üzrə ödəniş edilmədiyini, icarə obyektin 9-cu aydan sonra qaytarıldığını bildirib. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra MM): 385.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır; 448.1-ci maddəsinə əsasən əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir. 700.1-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. 700.2-ci maddəsinə əsasən icarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər. “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunun: 8-ci maddəsini İ bəndinə əsasən İcarə haqqının məbləği və ödənilməsi qaydası müqavilədə şərtləşdirilir. həm də icarə ödənişinin məbləği icarəyə götürülən əsas fondların dəyəri və vəziyyəti, müəssisənin inkişaf perspektivləri və digər amillər, habelə icarəyə götürülmüş əmlakın istismarından əldə edilməli olan minimum gəlir nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilir. Məhkəmə qeyd edir ki, məhkəmənin iş üzrə xx.xx.2023-cü il tarixli qərardadında göstərilmişdir ki, cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Vəkil iddia tələbini qismən qəbul edərək qeyd edir ki, cavabdeh icarə haqqı kimi 9600 manat ödəməyə razıdır, onun 5000 manatını nağd şəkildə, qalanı isə 10 ay ərzində ödənilməsi öhdəsinə götürür. Məhkəmə iclasında isə cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Vəkil icarə haqqı tələbi üzr artıq 5000 manat və 4000 pulun nağd şəkildə iddiaçıya ödənildiyini bildirmiş, lakin buna dair müvafiq sübutları məhkəməyə təqdim etməmişdir. Məhkəmə iş materiallarını tətqiq edərək hesab edir ki, iddia tələbi mübahisələndirilən hissədə əsaslıdır. Belə ki, iddiaçı xx.xx.2020-ci il tarixdə müqavilə öhdəliklərinin icra edilməməsi səbəbindən cavabdehə müraciət edərək, qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılmasını xahiş etmiş, tələbi təmin edilmədiyi üçün xx.xx.2020-ci il tarixdə məhkəməyə müraciət etmiş, məhkəməyə müraciət olunan vaxt icarə obyekti cavabdehin istifadəsində olmuş, lakin məhkəmə araşdırması zamanı icarə obyekti iddiaçıya qaytarıldığından iddia tələbinin həcmi “cavabdehin və onunla birliklə olan şəxslərin icarə obyektindən çıxarılması” hissəsində azaldılmışdır. Həmçinin qeyd edildiyi kimi, məhkəmə araşdırması zamanı cavabdeh tərəf 8 ay üzrə icarə haqqını ödəmədiyini qəbul etmiş, həmin ödənişdən 5000 manat və 4000 manat ödənildiyini qeyd etsə də, buna dair sübutlarını məhkəməyə təqdim etməmişdir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prossessual Məcəlləsinin (bundan sonra MPM) 77.1ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Qeyd edilənlərə əsasən məhkəmə hesab edir ki, Cavabdeh 15 yanvar 2020-ci il tarixdə bağlanmış icarə müqaviləsi üzrə öhdəliklərini icra etmədiyindən icarə haqqı ödənişləri üzrə ondan 9600 manat məbləğində pul tutularaq İddiaçı ödənilməlidir. Məhkəmə iddia tələbinin “həmin müqavilə üzrə öhdəliyin icra edilməməsi səbəbindən yaranmış kompensasiya kimi 12000 (on iki min) manat pulun tutulması” hissəsinə münasibətdə qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikası MM-in 705-ci maddəsinə əsasən əgər icarə üzrə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra icarəçi icarəyə götürdüyü obyekti qaytarmırsa, icarəyə verən obyektin saxlandığı müddət üçün kompensasiya kimi müəyyənləşdirilmiş illik icarə haqqından icarəçinin həmin il ərzində əldə etdiyi və ya əldə edə biləcəyi icarə faydaları hissəsinə uyğun olan hissənin verilməsini tələb edə bilər. Digər zərərin əvəzinin ödənilməsi barədə iddia da istisna edilmir. Məhkəmə qeyd edir ki, hazırda iddiaçı cavabdehdən 12000 manat kompensasiyanın tutulmasını tələb etsə də, icarə obyektindən icarəçi, yəni cavabdehin əldə etdiyi və ya əldə edə biləcəyi icarə faydaları barədə məhkəməyə sübut təqdim etməməklə, mübahisələndirilən hissədə iddia tələbini əsaslandırmamışdır. Məhkəmə hesab edir ki, iddia tələbi qeyd edilən hissədə əsassız olduğundan təmin edilməməlidir. Məhkəmə ilkin iddia tələbinin “qeyri-yaşayış sahəsinə vurulmuş 5700 (beş min yeddi yüz) manat pulun tutulması” hissəsinə münasibətdə qeyd edir ki, iddia tələbində cavabdehin hərəktlərinin icarə obyektində elektrik naqillərinin, o cümlədən şəbəkə qutusunun xarab olmasına, yanğın təhlükəsinə səbəb olması, həmçinin, icarəçi özbaşına olaraq dəyişiklikər etməklə əmlakına zərər vurması, icarə müqaviləsinin 5.2-ci maddəsinə əsasən, cavabdehin iddiaçının xəbəri və razılığı olmadan icarə obyektində qanunsuz olaraq işlər apardığı göstərilmişdir. Belə ki, məhkəmənin iş üzrə xx.xx.2023-cü il tarixli və xx.xx.2023-cü il qərardadları ilə iş üzrə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmiş, lakin icarə obyektinə baxış keçirilməsi mümkün olmadığından ekspertizanın keçirilməsi mümkün olmamışdır. Həmin vaxt icarə obyekti artıq iddiaçıya qaytarılmasına və icarə obyektinə baxış keçirilməsi iddiaçı tərəfindən təmin edilməli olmasına baxmayaq, iddiaçı tərəfindən ekspertizanın keçirilməsi üçün zəruri şərait yaradılmamışdır. Azərbaycan Respublikası MPM-in 97.5-ci maddəsinə əsasən tərəf ekspertizanın keçirilməsində iştirak etməkdən imtina edirsə və ya onun keçirilməsinə mane olursa (ekspertizaya gəlmir, zəruri tədqiqat predmetlərini ekspertə təqdim etmir, ekspertizanın aparılması üçün tələb olunan xərcləri ödəmir və s.) və işin hallarına görə bu tərəfin iştirakı olmadan ekspertizanı keçirmək mümkün deyilsə, məhkəmə hansı tərəfin iştirak etməkdən imtina etməsindən, habelə bunun onun üçün hansı əhəmiyyət kəsb etməsindən asılı olaraq, ekspertiza təyin edilən faktı, onun hüquqi nəticələrini əsaslandırmaqla təsdiq olunmuş və yaxud rədd edilmiş hesab edə bilər. Nəticədə, iddiaçının tələbi üzrə ekspert qarşısında qoyulmuş sualların cavablandırılması mümkün olmamış, bundan başqa, iddiaçı əmlaka cavabdeh tərəfindən maddi ziyan vurulmasına dair sübutlarını məhkəməyə təqdim etməmişdir. Məhkəmə qeyd edir ki, qanunvericiliyə əsasən iddia üzrə iddiaçının tələbləri bilavasitə sübutetmə yükü ilə bağlıdır, işin faktiki hallarının müəyyən edilməsinin məhkəmə qərarının qanuniliyinin və əsaslığının əsas göstəricisi olduğu nəzərə alınsa, bu institut xüsusi əhəmiyyət kəsb edir. İddia tələblərinin təsdiqlənməsi üçün tərəfin sübut etmədiyi halları məhkəmə mövcud olmayan kimi rədd edə bilər. Bu mənada, mülki hüquq münasibətləri iştirakçılarının vicdanlılığı prezumpsiyasına əsaslanan iddianın əsasında duran faktların mövcud olmağına dair ehtimal ortaya çıxır. MPM-in: 80-cı maddəsinə əsasən məhkəmə işin gedişində təqdim olunmuş ancaq o sübutları qəbul edir və nəzərə alır ki, onlar işdə tərəflərin tələblərini müəyyən edən faktlarla və hallarla əlaqədardır. 81-ci maddəsinə əsasən qanuna və ya digər normativ hüquqi aktlara əsasən müəyyən sübutetmə vasitələri ilə təsdiq edilməli olan işin halları başqa sübutlarla təsdiq oluna bilməz. Məhkəmə araşdırması zamanı iddiaçı mübahisələndirilən hissədə iddia tələbini sübut edə bilməmiş və onun iddia ərizəsində göstərdiyi faktlar öz təsdiqini tapmamışdır. Qeyd edilənlərə əsasən məhkəmə hesab edir ki, ilkin iddia tələbi “qeyri-yaşayış sahəsinə vurulmuş 5700 (beş min yeddi yüz) manat pulun tutulması” hissəsində təmin edilməməlidir. Məhkəmə qarşılıqlı iddia ya münasibətdə qeyd edir ki, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı tələbində əmlak icarəyə götürüldükdən sonra icarə obyektini öz hesabına 15000 manata təmir etdiyini qeyd edərək, təmir xərclərinin cavabdehdən onun xeyrinə tutulmalı olmasını göstərmişdir. “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu: Maddə 7.
1. İcarəyəverənin icarəçi ilə münasibətlərini tənzimləyən əsas sənəd icarə müqaviləsidir; Maddə 9.
3. Əgər icarə müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, icarəyə götürülmüş ərazidə icarəyəverənin razılığı ilə icarəçinin vəsaiti hesabına tikilmiş, aparılması mümkün olmayan binalar və qurğular icarəçiyə məxsusdur. Müqavilənin müddəti qurtardıqda və ya müqavilə pozulduqda icarəyəverən həmin binaların və qurğuların bazar dəyərini icarəçiyə ödəməlidir;
4. İcarəyə götürülmüş ərazidə icarəyəverənin razılığı olmadan icarəçinin vəsaiti hesabına tikilmiş, aparılması mümkün olmayan binalar və qurğular icarəyəverənə məxsusdur. İcarəyəverən bunların sökülməsini tələb etdikdə icarəçi onları öz hesabına sökməyə və ya sökülmə xərclərini ödəməyə borcludur;
5. İcarəyə götürülmüş əmlak icarəyəverənin razılığı ilə yaxşılaşdırıldıqda müqavilənin müddəti qurtardıqdan və ya müqavilə pozulduqdan sonra icarəçinin hüququ var ki, qanunda və ya müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, bu məqsədlə çəkdiyi bütün xərclərin ödənilməsini tələb etsin;
6. İcarəyəverənin icazəsi olmadan icarəçinin apardığı və icarəyə götürülmüş əmlaka zərər vurmadan ondan ayrıla bilməyən yaxşılaşdırmalar müqavilənin müddəti qurtardıqdan və ya müqavilə pozulduqdan sonra əvəzi ödənilmədən icarəyəverənə keçir;
7. İcarəyəverənin icazəsi olmadan icarəçinin apardığı və icarəyə götürülmüş əmlaka zərər vurmadan ondan ayrıla bilən yaxşılaşdırmaların dəyərini icarəyə verən ödəməyə razı olmadıqda icarəçi bu yaxşılaşdırmaları geri götürə bilər. MM-in: 157.7-ci maddəsinə əsasən vicdanlı sahib əmlaka zərər yetirmədən ondan ayrıla bilən öz yaxşılaşdırmalarını özündə saxlaya bilər. Yaxşılaşdırmaları bu cür ayırmaq mümkün olmadıqda vicdanlı sahib əmlakın dəyərindən artıq olmamaq şərti ilə, onu yaxşılaşdırmaq üçün çəkdiyi məsrəflərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. 1094-cü maddəsinə əsasən əsassız varlanmış şəxsin heç bir hüquqi əsas olmadan əldə etdiyi əşyaya çəkilən xərclərin qaytarılması bu Məcəllənin 157.6-cı və 157.7-ci maddələri ilə müəyyən edilmiş qaydada həyata keçirilir. 1097.1-ci maddəsinə əsasən mülki hüquq pozuntusu (delikt) nəticəsində fiziki şəxsin şəxsiyyətinə və ya əmlakına vurulmuş zərərin, habelə hüquqi şəxsin əmlakına və işgüzar nüfuzuna vurulmuş zərərin əvəzi zərərvuran tərəfindən tam həcmdə ödənilməlidir. Həmçinin, MM-in: 329.2-ci maddəsinə əsasən əqdlər şifahi və ya yazılı (sadə və ya notarial) formada bağlanır. 329.3-cü maddəsinə əsasən sifahi bağlana bilən əqd o halda bağlanmış sayılır ki, şəxsin əqdi bağlamaq iradəsi onun rəftarından məlum olur. 329.4-cü maddəsinə əsasən susmaq bu Məcəllədə və ya tərəflərin razılaşmasında nəzərdə tutulan hallarda əqdi bağlamaq iradəsinin ifadəsi sayılır. Məhkəməyə təqdim edilmiş "xxxx" MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli hesabatına əsasən sifarişçi (Vəkil) tərəfindən təqdim edilmiş videoçəkiliş və fototəsvirlərə əsasən ünvan 2 ünvanında yerləşən 85,3 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsinə 2020-ci ildə Dənis Əliyeva tərəfindən çəkilmiş xərclər (işçilik və material xərci daxil olmaqla) 13312,43 manat təşkil edir. Məhkəmə tərəfindən yuxarıda qeyd edildiyi kimi icarə obyektində aparılan təmir işlərinin müəyyən edilməsi üçün tikinti-texniki ekspertizası təyin edilsə də, tətqiqat obyektinə baxış keçirilməsi mümkün olmadığından ekspertizanın aparılması mümkün olmamışdır. Bundan başqa, məhkəmə iclaslarında qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı tərəf “məhkəməyə WHATSAPP” adlı proqram vasitəsi ilə tərəflər arasında olan söhbətlərin fotoşəkillərini təqdim edərək, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh tərəfindən obyektdə təmir işlərinin aparılmasına razılıq verildiyini qeyd etmişdir. Məhkəmə həmin yazışmaları tətqiq edərək, hesab edir ki, həmin yazışmalar icarə obyektində təmir işlərinin aparılmasına razılıq verilməsi kimi qəbul edilə bilməz. Həmi yazışmarla tərəflərin söhbəti əks olunmaqla, tərəflərdən birinin digərinə işlərində uğurlar arzulaması (xeyir-dua) müşahidə edilmişdir. Belə ki, tərəflər arasında mövcud olan münasibətlər xx.xx.2020-ci il tarixdən yazılı qaydada bağlanmış müqavilə ilə tənzimlənmişdir. Həmin müqavilənin 5.2-ci bəndinə əsasən İcarəçi icarəverənin əvəllcədən yazılı şəkildə razılığı olmadan hər hansı bir təmir, yaxşılaşdırma, texniki dəyişiklik və bu kimi işləri həyata keçirməyəcəkdir. Həmçinin, həmin müqaviləyə əlvədən, təhvil-təslim aktından görünür ki, icarəyəverən 86.3 kv.metr sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsininin 85,3 kv.metrini istifadəyə tam yararlı vəziyyətdə icarəçiyə təhvil verib, icarəçi 85,3 kv.metr ibarət qeyri-yaşayış sahəsini istifadəyə tam yararlı vəziyyətdə icarəverəndən təhvil alıb. Sahə təhvil verilərkən mühəndis-kommunikasiya xətlərində hər hansı bir qüsur aşkar edilməyib. Göründüyü kimi, icarə obyekti tam yararlı vəziyyətdə icarəçiyə təhvil verilib, həmçinin iş materialları ilə icarəyəverən tərəfindən obyektdə təmir işlərinin aparılması yazılı razılıq verməsi müəyyən edilməmişdir. “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 9-cu maddəsinin 6-cı bəndinə əsasən icarəyəverənin icazəsi olmadan icarəçinin apardığı və icarəyə götürülmüş əmlaka zərər vurmadan ondan ayrıla bilməyən yaxşılaşdırmalar müqavilənin müddəti qurtardıqdan və ya müqavilə pozulduqdan sonra əvəzi ödənilmədən icarəyəverənə keçir. Məhkəmə göstərilənlərə münasbətdə qeyd edir ki, tərəflər arasında mövcud münasibətləri tənzimləyən xx.xx.2020-ci il tarixli icarə müqaviləsində icarə obyektində təmir işlərinin ancaq icarəverənin yazılı razılığı ilə aparıldığı göstərimiş, hazırkı iş materialları ilə belə bir razılığın olmadığı müəyyən olunmuşdur. Həmçinin, icarə obyektin tam yararlı vəziyyətdə təhvil verildiyi adıçəkilən müqaviləyə edilmiş əlavədə əks olunmuşdur. Yuxarıda qeyd edilən normanın məzmunundan da aydın olur ki, icarəyə götürülmüş əmlaka zərər vurmadan ondan ayrıla bilməyən yaxşılaşdırmalar müqavilənin müddəti qurtardıqdan və ya müqavilə pozulduqdan sonra əvəzi ödənilmədən icarəyəverənə keçir. Qeyd edilənlərə əsasən məhkəmə qarşılıqlı iddia tələbini əsassız hesab edərək, təmin edilməməsi qənaətinə gəlir. Məhkəmə həmçinin, qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, ilkin iddia ərizəsi xx.xx.2020-ci il tarixdə məhkəməyə daxil olmuş, bundan əvvəl ilkin iddia üzrə iddiaçı tərəfindən cavabdehdə xəbərdarlıq məktubu ünvanlanmış, məhkəmə tərəfindən ilkin iddia üzrə xx.xx.2020-ci il tarixdə qiyabi qətnamə çıxarılmış, həmin qiyabi qətnamə cavabdehin ərizəsinə əsasən xx.xx.2022-ci il tarixdə ləğv edilsə də, cavabdeh xx.xx.2023-cüil tarixdə qarşılıqlı iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. MPM-in: 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; 88-ci maddəsinə əsasən məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Beləliklə, məhkəmə toplanmış sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verərək hesab edir ki, İddiaçı Cavabdeh qarşı “öhdəliyin icra olunması” tələbinə dair ilkin iddiası qismən təmin edilməli, İddiaçı və Cavabdeh arasında 15 yanvar 2020-ci il tarixdə bağlanmış icarə müqaviləsi üzrə icarəyə verilmiş Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, İnşaatçılar prospekti b.4a ünvanında yerləşən 86,3 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsinin 85,3 kv.m-nin icarəsi üzrə 8 ay üzrə ödənilməmiş icarə haqqı kimi 9600 manat məbləğində pul Cavabdeh tutularaq İddiaçı ödənilməli, ilkin iddia tələbi qalan hissədə təmin edilməməli, iddiaçı Cavabdeh İddiaçı qarşı “təmir xərci” tələbinə dair qarşılıqlı iddası təmin edilməməlidir. Azərbaycan Respublikası MPM-in 119.1-ci maddəsinə görə məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Məhkəmə hesab edir ki, ilkin iddia üzrə iddiaçı tələb etmədiyindən və qarşılıqlı iddia təmin edilmədiyidən iddia tələbləri üzrə ödənilmiş dövlət rüsumları tərələrin özlərinə aid edilməlidir. Şərh olunanlara əsaslanaraq və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 216-220-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə
QƏT ETDİ:
İddiaçı Cavabdeh qarşı “öhdəliyin icra olunması” tələbinə dair ilkin iddiası qismən təmin edilsin. İddiaçı və Cavabdeh arasında 15 yanvar 2020-ci il tarixdə bağlanmış icarə müqaviləsi üzrə icarəyə verilmiş Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, İnşaatçılar prospekti b.4a ünvanında yerləşən 86,3 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsinin 85,3 kv.m-nin icarəsi üzrə 8 ay üzrə ödənilməmiş icarə haqqı kimi 9600 manat məbləğində pul Cavabdeh tutularaq İddiaçı ödənilsin. İlkin iddia tələbi qalan hissədə təmin edilməsin. İlkin iddia üzrə ödənilmiş dövlət rüsumu ilkin iddia üzrə iddiaçı, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh İddiaçı aid edilsin. İddiaçı Cavabdeh İddiaçı qarşı “təmir xərci” tələbinə dair qarşılıqlı iddası təmin edilməsin. Qarşılıqlı iddia üzrə ödənilmiş dövlət rüsumu ilkin iddia üzrə cavabdeh, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı Cavabdeh aid edilsin. Qətnamədən, məhkəmə qətnaməsi işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində “Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılan elektron kabinetlə Bakı şəhəri Nizami rayon Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilməmişdirsə, işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.
Sədrlik edən: Qumru Əliyeva