Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2(011)-154/2023 06.06.2023 BAKI ŞƏHƏRİ XƏTAİ RAYON MƏHKƏMƏSİ Hakim Zamanlı Pərviz Mirsiyaf oğlunun sədrliyi, Həsənova Elnarə Daşdəmir qızının katibliyi, İddiaçının vəkili Vəkil, Cavabdehin nümayəndəsi X1 iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı “yaşayış sahəsinə görə artıq ödənilmiş vəsaitin geri qaytarılması” tələbi barəsində iddiasına dair mülki işə açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi: İşin faktiki halları:
1. Tərəflər arasında xx.xx.2012-ci il tarixli müqavilə bağlanmış və cavabdeh ünvan 1 ünvanında yerləşən 4 otaqlı, ümumi sahəsi (Brutto) 158,40 kv.m mənzili (Bundan sonra – Mənzil) tikərək iddiaçının mülkiyyətinə verməyi, iddiaçı isə Mənzilin dəyərini tam olaraq cavabdehə ödəməyi öz öhdəsinə götürmüşdür. Mənzilin dəyəri onun ümumi sahəsi (Brutto) ilə hesablanmaqla hər bir kv.m üçün 320 manat, cəmi 50 688 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Mənzilin dəyəri olan 50 688 manat pulun iddiaçı tərəfindən ödənilməsi və iddiaçının cavabdehə borcunun olmaması barədə xx.xx.2017-ci il tarixli Maliyə arayışı verilmişdir.
2. Mənzilə dair iddiaçının mülkiyyət hüququ xx.xx.2022-ci il tarixdə dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaqla bu barədə ona Çıxarış (qeydiyyat nömrəsi: **********) verilmişdir. Çıxarıda Mənzilin ümumi sahəsi 129.60 kv.m. göstərilmişdir.
İddia ərizəsinin və ona etirazın dəlilləri:
a) İddia ərizəsinin dəlilləri
3. İddiaçı cavabdehdən Mənzilin yaşayış sahəsinə görə artıq ödənilmiş 9216 manat, dövlət rüsumuna görə 115 manat, cəmi 9331 manat pulun tutularaq iddiaçıya ödənilməsi barədə iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir.
4. İddiaçı iddia ərizəsində qeyd etmişdir ki, cavabdehlə aralarında bağlanmış 13 iyun 2017-ci il tarixli Müqaviləyə əsasən cavabdeh Mənzili iddiaçıya satmasını, iddiaçı isə aldığı mənzilin dəyərini Müqavilə ilə müəyyən edilmiş müddətdə cavabdehə ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Müqavilənin 2.1.-ci bəndinə əsasən iddiaçı ilə cavabdeh arasında razılaşdırıldığı mənzil binanın ev.66, giriş 3, 179 saylı mənzildə yerləşməklə və sahəsi 158,40 kv. m. olmaqla, Müqavilənin 1 saylı Əlavəsində - «Alıcının» ödəniş Qrafikində mənzilin ümumi dəyəri 50688 manat müəyyən edilmiş, 13 iyun 2017-ci il tarixli Maliyyə Arayışına əsasən iddiaçı cavabdehə Mənzilin dəyərini tam olaraq ödəmişdir. Həmin mənzil üzərində hüquqlar dövlət qeydiyyatına alındığı zaman müəyyən edilmişdir ki, mənzilin ümumi sahəsi Müqavilədə göstərilən 158,40 kv. metr deyil və 129.6 kv.m təşkil edir. Belə ki, mənzil 04 may 2022-ci il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində mülkiyyət hüququ ilə iddiaçının adına qeydə alınmış və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş Çıxarıda daşınmaz əmlakın ümumi sahəsi 129.60 kv.m. göstərilmişdir. Eyni zamanda, Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən xx.xx.2022-ci il tarixdə tərtib edilmiş mənzilin Texniki Pasportunda mənzilin yaşayış sahəsi 82.3 kv.m olmaqla ümumi sahəsi 129.6 kv. m. göstərilmişdir. Mənzilin Texniki Pasportunda və Çıxarışda göstərilən məlumatları nəzərə alaraq, iddiaçı cavabdehə mənzilə görə 129.6 x 320 = 41472 manat ödəməli idi. Lakin, cavabdeh Müqavilədə göstərmiş yalnış məlumatlar əsasında iddiaçıdan əssasız olaraq 50688 manat ödənişi almışdır. Yəni, iddiaçı cavabdehə 28.8 kv.m üçün 9216 manat artıq pul ödəmişdir.
b) Cavabdehin iddia ərizəsinə etirazının dəlilləri:
5. Cavabdeh iddia ərizəsinə yazılı etirazında qeyd etmişdir ki, aralarında xx.xx.2017-ci il tarixli müqavilə bağlanmışdır. Həmin müqavilənin 2-ci bəndinə əsasən tərəflərin tikintisini razılaşdığı mənzilin ümumi sahəsi Brutto hesabla 158.40 kv.m. olması və mənzilin qiymətinin Brutto hesabı ilə hesablanmaqla hər bir kv.m. üçün 320 manat olmaqla, cəmi 50 688 manat təşkil etməsi müəyyən olunmuşdur. Tərəflərin iradəsi əsasında bağlanmış qeyd olunan müqavilənin 2-ci bəndindən də göründüyü kimi tərəflər müqavilənin sahəsinin beynəlxalq termin olan brutto ölçü ilə (yəni çöldən çölə, ümumi sahə) ilə hesablanacağını müəyyən etmişlər. Həmçinin, mənzilin dəyəri məhz həmin razılaşdırılmış qiymətləndirmə əsasında həyata keçirilmişdir. Cavabdeh müqavilə üzrə öz üzərinə götürdüyü bütün öhdəlikləri vaxtında və lazımı qaydada icra etmiş və iddiaçını müqavilə əsasında razılaşdırılmış mənzillə təmin etmişdir. Cavabdeh tərəfindən heç bir müqavilə və ya qanun pozuntusuna yol verilməmiş, MTK-nın müqavilə üzrə hazıradək icrasız qalmış öhdəliyi mövcud deyildir. Cavabdehin hazırki iddiaçının AR ƏMDK DƏDRX arasında yaranan münasibətlərə müdaxilə etmək, şərh vermək və ya hər hansı bir təsir etmək səaliyyətinə malik deyildir. İddiaçı ona məxsus mənzilin sahəsinin az göstərilməsini iddia etdiyi halda bununla bağlı tələblərini MTK-ya yox, həmin quruma qarşı irəli sürə bilərdi. İddiaçı o halda iddiasında haqlı ola bilərdi ki, həmin dövlət orqanı tərəfindən aparılan ölçü müqavilədə tərəflərin müəyyən etidiyi qaydada brutto hesabla aparılmış olsun. Ona görə ki, tərəflər arasında ölçünün brutto hesabla hesablanması nəzərə almaqla, istənilən mütəxəsis tərəfindən həmin sahə qeyd olunan qaydada ölçülərsə, müqavilədə göstərilən sahənin iddiaçıya təhvil verilməsi müəyyən olunacaqdır. AR ƏMDK DƏDRX-in fəaliyyət göstərdiyi əsasnamələr və qanunvericilikdən fərqli olaraq, yuxarıda da göstərildiyi kimi cavabdehlə hüquq münasibətləri məhz hazırda qüvvədə olan, tərəflərin müstəqil və birgə şəkildə şərtlərini müəyyən etdiyi mülki müqavilə əsasında yaranmışdır və məhz həmin müqavilənin tələblərinə müvafiq şəkildə tənzimlənmişdir. Müqaviləyə əsasən sahənin brutto hesabla ödənilməsi razılaşdırıldığına görə həmin sahə iddiaçıya təhvil verilmişdir. Müqavilənin tələblərinin hazıradək iddiaçı tərəfindən mübahisələndirilməməsi onu deməyə əsas verir ki, iddiaçı müqavilə tələbləri, o cümlədən sahənin brutto hesabla hesablanması ilə razıdır. Həmçinin, iddiaçı formal mülahizələr irəli sürsə də, cavabdeh tərəfindən müqavilənin məhz hansı bəndinin tələblərinin pozulmasını əsaslandıra bilməmişdir.
Məhkəmə iclasında verilən izahatlar:
6. İddiaçının vəkili və nümayəndəsi məhkəmə iclasında iddia ərizəsinə uyğun izahat verərək iddianın təmin edilməsini xahiş etdi.
7. Cavabdehin nümayəndəsi məhkəmə baxışı zamanı iddia ərizəsinə yazılı etiraza uyğun izahat verərək iddia tələbinin təmin edilməməsini xahiş etdi.
Mülki işə tətbiq edilən hüquq:
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
8. Maddə 385.1 Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
9. Maddə 386.1 Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
10. Maddə 390.1 Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.
11. Maddə 418.1 Müqavilənin standart şərtləri onu təklif etmiş tərəflə digər tərəf arasında bağlanmış müqavilənin tərkib hissəsinə yalnız o halda çevrilir ki, təklif etmiş tərəf müqavilənin bağlandığı yerdə əyani qeyd yazsın və bu şərtlərə istinad etsin, digər tərəf isə həmin şərtlərlə tanış olmaq və razıdırsa, bu şərtləri qəbul etmək imkanına malik olsun.
12. Maddə 419.1 Müqavilələrin standart şərtlərinin formaca qeyri-adi olduğuna görə digər tərəfin nəzərdə tuta bilmədiyi müddəaları müqavilənin tərkib hissəsinə çevrilmir.
13. Maddə 419.2 Müqavilənin standart şərtləri təfsir edilərkən rast gəlinən bütün qeyri-müəyyənliklər, onları özündə əks etdirən şərtlərin müqaviləyə daxil edilməsini təklif etmiş tərəfin ziyanına (əleyhinə) təfsir edilir.
14. Maddə 420.2 Müqavilənin standart şərti müqaviləyə daxil edilmiş olsa da, etimad və vicdanlılıq prinsiplərinə zidd olaraq müqavilənin digər tərəfi üçün zərərlidirsə, etibarsızdır. Bu zaman həmin şərtlərin müqaviləyə daxil edildiyi şərait, tərəflərin qarşılıqlı maraqları və sair nəzərə alınmalıdır.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
15. Maddə 14.2 Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
16. Maddə 77.1 Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
17. Maddə 217.2. Qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır.
18. Maddə 217.4 Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
İşə baxan məhkəmənin mövqeyi:
19. Məhkəmə işdə iştirak edən şəxslərin izahatlarını dinləyərək, iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, iddia əsassızdır.
20. Hər hansı iddia tələbi üzrə hüquqi dəyərləndirmə prosesi ilk addım kimi iddiaçının tələbinə uyğun gələn qanuni əsasın tapılmasından və məhkəməyə bildirdiyi faktiki halların həmin əsasın dispozisiya şərtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarətdir. Əgər irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə hüquqlarına görə aradan qalxmırsa) iddia haqlı sayılır, uzlaşmırsa əsassız hesab edilir. İkinci halda hüquqi dəyərləndirmə məhkəmə üçün artıq başa çatmış olur. Bu halda əlavə olaraq irəli sürülən dəlillərin araşdırılmasına ehtiyac qalmır, çünki işin həlli üçün bunun əhəmiyyəti yoxdur.
21. Hazırkı işin hallarından aydın olur ki, iddiaçı ona satılmış mənzilin sahəsinin müqavilədə göstəriləndən az olduğuna istinad edərək artıq verdiyi pul məbləğinin ona qaytarılmasını tələb edir. Belə olan halda, iddia tələbinin hüquqi əsası kimi Mülki Məcəllənin 578.1-ci və 1092.1-ci maddələri nəzərdən keçirilə bilər. Bununla belə, iddianın tam və ya qismən təmin edilməsi üçün cavabdehin müqavilə öhdəliklərini pozaraq iddiaçıya müqavilədə müəyyənləşdirildiyindən az miqdarda əşya verməsi, iddiaçının cavabdehə əşyanın əvəzi olaraq artıq pul vəsaiti ödədiyi sübuta yetirilməlidir.
22. Tərəflər arasında mübahisə bağlanmış müqavilə üzrə öhdəliklərinin cavabdeh tərəfindən icra edilməməsi iddiası ilə bağlıdır. İşin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş halından görünür ki, xx.xx.2012-ci il tarixli müqavilədə cavabdeh iddiaçıya ümumi sahəsi 158.40 kv.m. olan mənzil verməyi öhdəsinə götürmüşdür. İddiaçı razılaşdırılmış sahədə mənzilin ona verilmədiyini iddia edir, cavabdeh isə bu xüsusat üzrə müqavilə öhdəliyini lazımınca yerinə yetirdiyini bildirərək ona istinad edir ki, mənzilin ümumi sahəsi “Brutto”, yəni ölçünün divarların çöl tərəfindən aparılması ilə hesablanır və bu şərt müqavilədə nəzərdə tutulmuşdur.
23. Brutto sahəsinə bütün tikinti ərazisinin daxil olması bu iş üzrə keçirilmiş ekspertiza rəyində də qeyd olunmuşdur. Həqiqətən də, MTK-nın iddiaçı ilə bağladığı xx.xx.2012-ci il tarixli müqavilədə mənzilin sahəsi göstərilərkən “Brutto” ifadəsi qeyd edilmişdir. Bu baxımdan mənzilin sahəsinə dair əqddə mövcud olan belə bir şərtin müqavilə azadlığı çərçivəsində keçərli, yaxud etibarsız olmasının müəyyən edilməsi hazırkı işin düzgün hüquqi həlli üçün (cavabdeh MTK-nın müqavilə öhdəliyini icra edibetməməsini müəyyənləşdirmək baxımından) mühüm əhəmiyyət kəsb edir.
24. Məlum olduğu kimi, müqavilə azadlığı Konstitusiya ilə təminat verilən mülkiyyət və azad sahibkarlıq hüquqlarının reallaşdırılması elementlərindən biri kimi çıxış edir. Mülki Məcəllənin 390.1-ci maddəsində təsbit olunmuş müqavilə azadlığı, mülki hüquq subyektlərinin seçdiyi tərəflə müqavilə bağlamaq (və ya bağlamamaq), onun növü və formasını, habelə bağlanan müqavilənin şərtlərini, o cümlədən müvafiq qiymətləri müəyyən etmək imkanlarını təmin edir. Müqavilə azadlığı əqli (süuru) iradəyə söykənir və bu özünü müqaviləni bağlayan tərəflərin onun məzmununu sərbəst (iradə azadlığı çərçivəsində) müəyyən etməkdə ifadə edir.
25. Bununla yanaşı, qanunverici müqavilənin standart şərtləri ilə bağlı xüsusi qaydalar da müəyyən etmişdir. Müqavilənin standart şərtləri əvvəlcədən düşünülməklə hazırlanmış şərtlər toplusudur ki, həmin şərtlərə görə onu qəbul edən tərəf icraya olan mənfəətini təmin etməyə məhkum vəziyyətindədir (zəifdir) və standart şərtləri qarşı tərəflə müzakirə edəcək imkana (nə zaman, nə də bilik və məlumatlılıq baxımından) malik deyil. Hətta, qəbul edən tərəf standart şərtləri qarşı tərəflə müzakirə etmək istəsə belə, qarşısındakı şəxsin belə səlahiyyəti və ya hansısa şərti dəyişdirmək hüququ olmur. Bu xüsusiyyətlər qanunda müqavilənin standart şərtlərinə verilən anlayışda da əks olunmuşdur.
26. Standart şərt müqavilənin tərkib hissəsinə çevrildikdən sonra etibarlılıq tələblərinə cavab verməlidir. Yəni standart şərtlər onu qəbul edən şəxsin qanunla verilmiş hüquqlarını əlindən alırsa, etimad və vicdanlılıq prinsiplərinə zidd olaraq müqavilənin digər tərəfi üçün zərərlidirsə, etibarsızdır. Bu zaman həmin şərtlərin müqaviləyə daxil edildiyi şərait, tərəflərin qarşılıqlı maraqları və sair nəzərə alınmalıdır (§ 14).
27. Buna baxmayaraq, tərəflərin bağladıqları əqddə nəzərdə tutulmuş “Brutto sahə” şərtinin müqavilə azadlığı çərçivəsində hüquqi nəticə yaratdığına, yoxsa müqavilənin standart şərti kimi etibarsız olduğuna mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxlarkən mütləq qiymət verilməmişdir.
28. Məhkəmə qeyd edir ki, iş üzrə təyin olunmuş 10/8194 saylı xx.xx.2023-cü il tarixli ekspert rəyində qeyd edilmişdir ki, mənzilin faktiki naturada ümumi sahəsi, mənzilin xarici divarının kənar hissəsindən ölçülməklə, mənzildəki arakəsmələr nəzərə alınmadan, ümumi sahəsi 158.4 kv.m, həmçinin mənzilin AR Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2,59-3-cü maddələrinin və AR Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın tələbləri nəzərə alınmqla sahəsi 130.1 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edilir.
29. Bu xüsusatla bağlı nəzərə alınmalıdır ki, hesablamaların divarların çöl tərəfindən aparılması, habelə divarların altındakı sahələrin nəzərə alınması alıcının mənafeyinə zidd olduğu kimi, mövcud olan balkon, teras və bu kimi digər sahələrin əmsallarla real ölçülərindən az həcmdə hesablanması da satıcının mənafeyinə uyğun deyil.
30. Göründüyü kimi, cavabdeh aralarında bağlanmış müqavilə üzrə üzərinə düşən öhdəliyi yerinə yetirərək, müqavilədə göstərilmiş ölçüdə Mənzili iddiaçıya təhvil vermişdir. Buna görə də məhkəmə hesab edir ki, iddiaçının hazırki iddiası təmin edilə bilməz.
31. Məhkəmə qeyd edir ki, üzərinə öhdəlik götürmüş hər bir tərəf öhdəliyini vicdanla yerinə yetirmək vəzifəsi daşıyır. Müqavilələrdən irəli gələn öhdəliklərin vicdanla yerinə yetirilməsi, ilk növbədə, tərəflərin qanuni maraqlarının təmin edilməsinə yönələn addımdır. Bu səbəbdən də, qanunvericilik öhdəliyin icrası zamanı vicdanlılıq şərtlərini təkcə tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin məzmunundan irəli gələn hərəkətlərin yerinə yetirilməsi ilə məhdudlaşdırmır, hətta müqavilədə və qanunda nəzərdə tutulmasa belə, tərəflərin mənafelərinə uyğun gələn tərzdə, işgüzar adətlərə uyğun icra edilməsini təşviq edir
32. Şərh olunanlara əsaslanaraq və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 216-220-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə
Q Ə T E T D İ:
İddia təmin edilməsin. Ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçının özünə aid edilsin. Ekspertiza tətqiqatının dəyəri kimi hesablanmış 100 manat məbləğində ekspertiza xərci X2 tutularaq dövlət büdcəsinə ödənilsin. Qətnamə rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsi vasitəsi ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin mülki kollegiyasına apellyasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Pərviz Zamanlı