Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Mingəçevir şəhəri İş № e-2(051)-108/2025 22.01.2026 MİNGƏÇEVİR ŞƏHƏR MƏHKƏMƏSİ Hakim Paşayev Nemət Şirkət oğlunun sədrliyi Abbasova Gülşən Elxan qızının katibliyi İddiaçı nümayəndəsi Nümayəndə iştirakı ilə İddiaçı Cavabdeh qarşı fərdi yaşayış evinin açıq hərracda satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi tələbinə dair iddiası üzrə işə açıq məhkəmə iclasında baxaraq MÜƏYYƏNETDİ: İddiaçı Cavabdeh qarşı fərdi yaşayış evinin paylara mütənasib olaraq naturada bölünməsi tələbinə dair Mingəçevir Şəhər Məhkəməsində iddia qaldıraraq, ünvan 4 saylı evin paylara mütənasib olaraq naturada bölünməsi barədə qətnamə çıxarılmasını məhkəmədən xahiş etmişdir. İddiaçı əlavə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək bildirmişdir ki, ekspert rəyi məhkəməyə daxil olmuş və evin naturada bölünməsi mümkün olmamışdır. Ona görə də mərhələ keçmək məqsədi ilə Mingəçevir şəhəri, Kənar küçəsi 26 B saylı evinin onun payına düşən 1/2 hissəsinin dəyərinin Cavabdeh tərəfindən ödənilməsini tələb edir. Belə ki, onun tərəfindən cavabdehə ərizə göndərilmiş və kompensasiya ödənilməsi tələb olunmuşdur. Lakin cavabdeh ərizə göndərməklə kompensasiya ödənilməsinə etiraz etmişdir. Ona görə də Mingəçevir şəhəri, Kənar küçəsi 26 B saylı evinin onun payına düşən 1/2 hissəsinin dəyərinin Cavabdeh tərəfindən ona ödənilməsi haqqında qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddiaçı xx.xx.2025-ci il tarixdə əlavə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, Mingəçevir şəhəri, Kənar küçəsi 26 B saylı evinin onun payına düşən 1/2 hissəsinin dəyərinin Cavabdeh tərəfindən ona ödənilməsi mümkün olmadığı üçün sözügedən evin açıq hərracda satılması və evin satılması nəticəsində əldə edilmiş pul məbləğinin ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddiaçının nümayəndəsi məhkəmə iclası zamanı iddia tələbini müdafiə edərək əsasən iddia ərizəsinin məzmununa uyğun izahat verdi və əlavə olaraq göstərdi ki, təmsil etdiyi şəxs cavabdehlə xx.xx.2016-cı il tarixdə rəsmi nikah bağlayaraq ailə qurmuşlar. Birgə nikahlarından xx.xx.2017-ci il tarixdə Kamal adlı uşaqları doğulmuşdur. Mingəçevir Şəhər Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(051)-133/2023 saylı qətnaməsi ilə iddiaçı Cavabdeh X4 qarşı nikahın pozulması tələbinə dair iddiası təmin edilmiş və aralarında xx.xx.2016-cı il tarixdə Mingəçevir şəhəri Nikah evində 175 № ilə qeydə alınmış nikahın pozulması, nikah pozulduqdan sonra xx.xx.2017-ci il tarixdə doğulmuş Kamal adlı uşağın anası X3 yanında qalmasının müəyyən olunması qət edilmişdir. Təmsil etdiyi şəxs cavabdehə qarşı birgə nikah dövründə əldə olunmuş əmlakın bölünməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, Mingəçevir Şəhər Məhkəməsinin 24 oktyabr 2023-cü il tarixli 2(051)-1768/2023 nömrəli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilmiş, Cavabdeh adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmış, ünvan 1 ünvanında yerləşən evin birgə mülkiyyətçilər arasında yarı bölünməsi, iddiaçı X3 payının ½ hissədə müəyyən edilməsi və onun ½ hissədə payına mülkiyyət hüququnun tanınması, iddia tələbinin qalan hissələrdə təmin edilməməsi qət edilmişdir. Odur ki, məhkəmədən ünvan 4 saylı fərdi yaşayış evinin açıq hərracda satılması və evin satılması nəticəsində əldə edilmiş pul məbləğinin ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş edir. Cavabdeh iştirak etdiyi məhkəmə iclası zamanı göstərmişdir ki, fərdi yaşayış evinin hərraca çıxarılmaqla satılmasına qəti şəkildə etiraz edir. Hesab edir ki, fərdi yaşayış evi satışa çıxarılsa belə dəyərindən aşağı qiymətə satıla bilər. Bu da onu tamamilə qane etməyəcək, maddi və mənəvi zərərə məruz qalmış olacaqdır. Bundan başqa yaşayış evinin hərraca çıxarılmaqla satılması əvəzinə iddiaçının və onun himayəsində olan uşağının həmin fərdi yaşayış evində yaşamağını daha məqsədəuyğun hesab edir. Odur ki, məhkəmədən göstərdiyi halların nəzərə alınmasını və iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Cavabdeh etiraz ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək bildirmişdir ki, fərdi yaşayış evinin hərraca çıxarılmaqla satılmasına qəti şəkildə etiraz edir. Belə ki, həmin fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi torpaq sahəsi onun tam mülkiyyətindədir. Fərdi yaşayış evinin ½ hissəsi də onun mülkiyyətindədir. Lakin hal-hazırda həmin evdə yaşamır. Hazırda Göyçay şəhəri, 49-cu məhəllə ünvanında ailə üzvləri ilə birgə yaşayır. İddiaçının övladı ilə birlikdə payların müəyyən edildiyi fərdi yaşayış evində də yaşamasına etirazı yoxdur. Hesab edir ki, evin satılması onun mülkiyyət hüququnun pozulmasına gətirib çıxaracaq. Çünki fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi torpaq sahəsi onun mülkiyyətindədir və yaşayış evi satışa çıxarılsa, o, torpaq sahəsinə olan mülkiyyət hüququndan da məhrum olacaq. Hazırda iddiaçının himayəsində yaşayan övladı X1 üçün aliment ödəyir. Bundan başqa ikinci evliliyindən də Ərzimanlı Altay adlı övladı da doğulmuşdur. Hal-hazırda Göyçay şəhəri, 49-cu məhəllə ünvanında kirayə yaşayır və 623 manat məbləğində əmək haqqı alır. Maddi və ailə vəziyyətini nəzərə alaraq bildirir ki, fərdi yaşayış evinin iddiaçıya məxsus olan payının dəyərinin ona ödənilməsi tərəfindən hazırda mümkün deyildir. Hesab edir ki, fərdi yaşayış evi satışa çıxarılsa belə dəyərindən aşağı qiymətə satıla bilər. Bu da onu tamamilə qane etməyəcək, maddi və mənəvi zərərə məruz qalmış olacaq. Bundan başqa, yaşayış evinin hərraca çıxarılmaqla satılması əvəzinə iddiaçının və onun himayəsində olan övladının həmin fərdi yaşayış evində yaşamağını daha məqsədəuyğun hesab edir. Çünki onlara tərəfindən heç bir maneçilik yaradılmayacaqdır. Buna görə də fərdi yaşayış evinin hərraca çıxarılmasına da razı deyildir. Onun iddiaçı və övladının həmin fərdi yaşayış evində yaşamağına etirazı olmadığı, buna lazımi şərait yaradıldığı, habelə kompensasiya vermək tərəfindən mümkünsüz olduğu üçün payın dəyərinin verilməsi və ya əmlakın açıq hərracda satışa çıxarılmasının əvəzinə ümumi əmlakın bölünməsi və pay ayrılması daha məqsədə uyğundur. Buna görə də hesab edir ki, həmin fərdi yaşayış evi açıq hərracdan satışa çıxarılmamalıdır. Belə ki, fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi torpaq sahəsi onun tam mülkiyyətindədir. Həmin ev satışa çıxarıldığı halda onun mülkiyyət hüquqları da pozulmuş olacaqdır. Çünki bu zaman fərdi yaşayış evi ilə birgə onun tam mülkiyyətində olan torpaq sahəsi də satışa çıxarılmış olacaq və bu hal onun əsas konstitusion hüququnun mülkiyyət hüququnun pozuntusudur. Yaşamaq üçün kifayət qədər əlverişli şəraitə malik olan həmin evdə iddiaçı ilə övladının birgə yaşayışı məqsədə uyğun olar. Halbuki ev satışa çıxarılsa aşağı qiymətə satılacaq, iddiaçının övladı ilə harada yaşayacağı da sual doğuracaq. Bu da onu bir valideyn olaraq ciddi narahat edir. İddiaçı sözügedən evə uşaqları Kamal ilə birlikdə köçüb yaşamaq üçün iddia ərizəsi ilə Mingəçevir şəhər Məhkəməsinə müraciət etmişdir. Bu işlə bağlı Mingəçevir şəhər Məhkəməsinin xx.xx.2025ci il tarixli 2(051)-51/2025 nömrəli qətnaməsi qəbul edilmişdir. Lakin İddiaçı sözügedən evə köçməmişdir. Bundan başqa, o da öz mülkiyyətində olan torpağından və evin ona aid olan hissəsindən məhrum olmaq istəmir. Odur ki, iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Cavabdehə məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımı qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq, məhkəmə iclasına gəlməmişdir. Məhkəmə işə cavabdehin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Məhkəmə iddiaçı tərəfin izahatını, işdə olan sənədləri, digər iş materiallarını tam və hərtərəfli nəzərdən keçirərək və işin məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmuş hallarını qiymətləndirərək hesab edir ki, iddia əsaslı olduğundan təmin edilməlidir. Belə ki, işdə olan Mingəçevir Şəhər Məhkəməsinin 24 oktyabr 2023-cü il tarixli e- 2(051)-1768/2023 nömrəli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilmiş, Cavabdeh adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmış, ünvan 1 ünvanında yerləşən evin birgə mülkiyyətçilər arasında yarı bölünməsi, iddiaçı X3 payı ½ hissədə müəyyən edilməsi və onun ½ (ikidə bir) hissədə payına mülkiyyət hüququnun tanınması qət edilmişdir. İşdə olan Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, ümumi sahəsi 183,10 kv.m olan, ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evi üzərində İddiaçı ½ hissədə paylı mülkiyyət hüququ Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində xx.xx.2024–cü il tarixdə ********** nömrə ilə qeydiyyata alınmışdır. ünvan 1 ünvanında 0.03 hektar yaşayış məntəqələrinə aid torpaq sahəsində yerləşən fərdi yaşayış evi üzərində Cavabdeh payı (1/2 hissə); torpaq sahəsi üzərində (tam) müəyyən edilmişdir. İşdə olan Mingəçevir Şəhər Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(051)-133/2023 saylı qətnaməsi ilə iddiaçı Cavabdeh ilə cavabdeh X6 arasında xx.xx.2016-cı ildə Mingəçevir şəhəri Nikah evində 175 № ilə qeydə alınmış nikahın pozulması, nikah pozulduqdan sonra xx.xx.2017-ci il tarixdə doğulmuş Kamal adlı uşağın anası X3 yanında qalmasının müəyyən olunması, xx.xx.2017-ci il tarixdə doğulmuş Kamal adlı uşağın yetkinlik yaşına çatana kimi saxlanması üçün Cavabdeh qazancının və başqa gəlirlərinin 1/4 hissəsi miqdarında alimentin tutulub, X4 verilməsi, alimentin məhkəməyə müraciət edildiyi vaxtdan, 07 mart 2023-cü il tarixdən tutulması və qətnamənin alimentə dair hissədə dərhal icra edilməsi qət edilmişdir. İşdə olan məhkəmə–tikinti–texniki ekspertizasının 30 aprel 2025-ci il tarixli 10/8449 №-li rəyindən görünür ki, 1-ci sual üzrə: ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin tərəflər arasında 1/2 paylara uyğun olaraq təcrid mənzillər şəklində iki hissəyə bölünməsi, İnşaat Norma və Qaydaları 2.08.01.89-un 1.1, 2.1, 2.2, 2.4, 2.7, 2.9. bəndlərinin və metodik tövsiyyənin tələblərinə müvafiq olaraq texniki cəhətdən mümkün deyildir. 2-ci və 3-cü suallar üzrə: ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin tərəflərin 1/2 paylarına uyğun olaraq bölgüsü mümkün olmadığından qəradadın bu sualları üzrə tədqiqat aparılmadı. İşdə olan Mingəçevir şəhər Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 2(051 )-51/2025 nömrəli qətnaməsindən görünür ki, iddiaçı İbrahimli (Ərzimanlı) Günay Azad qızının az yaşlı övladı xx.xx.2017-ci il təvəllüdlü X5 ilə birlikdə ünvan 3 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinə köçürülməsi qət edilmişdir. İşdə olan "xxxx" MMC-nin xx.xx.2025-ci il tarixli 55 nömrəli rəyindən görünür ki, ünvan 4 ünvanında yerləşən 0.03 hektar torpaq sahəsi üzərində tikilmiş, ümumi sahəsi 183,10 kv.metrdən ibarət olan 2 mərtəbəli fərdi yaşayış evinin xx.xx.2025-ci il tarixdə bazar satış qiyməti 95.000 manat dəyərində qiymətləndirilmişdir. İşdə olan "xxxx" MMC-nin 390/25/Mİ saylı qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, ünvan 5 ünvanında yerləşən, ½ hissəsi İddiaçı, ½ hissəsi Cavabdeh mülkiyyətində olan 0,03 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə, həmin torpaq sahəsi üzərində yerləşən 2 mərtəbəli, 3 otaqlı, 183,10 m2 ümumi, 49,80 m2 yaşayış, 133,30 m2 yardımçı sahədən və tikintialtı sahəsi 11.10 m2 olan qaraj (liter B), 2.90 m2 olan hasar (liter İ), darvazadan (liter İİ) ibarət fərdi yaşayış evinin hazırkı vaxta bazar dəyəri: 105 000 (bir yüz beş min) manat; likvid dəyəri: 90 000 (doxsan min) manat təşkil edir. Qiymətləndirmə hesabatının nəticə hissəsinə dair dəqiqləşdirilmədə isə Cavabdeh mülkiyyətində olan 0,03 ha torpaq sahəsi daxil olmadan, yalnız ünvan 5 ünvanında yerləşən, ½ hissəsi İddiaçı, ½ hissəsi Cavabdeh mülkiyyətində olan 2 mərtəbəli, 3 otaqlı, 183,10 m2 ümumi, 49,80 m2 yaşayış, 133,30 m2 yardımçı sahədən ibarət fərdi yaşayış evinin hazırkı vaxta bazar dəyərinin 90 000 (doxsan min) manat, likvid dəyərinin isə 77000 (yetmiş yeddi min) manat təşkil etdiyi göstərilmişdir. Məhkəmə 30 aprel 2025-ci il tarixli 10/8449 №-li ekspert rəyini, "xxxx" MMC-nin 390/25/Mİ saylı qiymətləndirmə hesabatını işdə olan digər sənədlərlə yanaşı tədqiq edərək yoxladıqdan sonra, belə hesab edir ki, fərdi yaşayış evinin qiymətləndirmə hesabatı nəticə hissəsinin dəqiqləşdirilməsi hissəsində tam və əsaslandırılmış olduğundan mötəbər sübut kimi qəbulediləndir. Beləliklə, məhkəmə iclasında iş materiallarının tam və hərtərəfli tədqiqi nəticəsində məhkəmə müəyyən etdi ki, ünvan 3 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evi üzərində iddiaçının ½ paylı mülkiyyət hüququ, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaqla onun adına hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən Çıxarış verilməklə rəsmiləşdirilmişdir. Mübahisəli fərdi yaşayış evi üzərində Cavabdeh payı (1/2 hissə) müəyyən edilmişdir. Bununla belə fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi 0.03 ha torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququ cavabdehə məxsusdur. Mingəçevir şəhər Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 2(051)-51/2025 nömrəli qətnaməsi ilə iddiaçı az yaşlı uşağı ilə birlikdə mübahisəli fərdi yaşayış evinə köçürülmüşdür. Ümumi paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi mülkiyyətdə olan fərdi yaşayış evindən payın ayrılması barədə öz aralarında razılığa gələ bilməmiş, həmçinin mübahisə olduğuna görə ümumi əmlakdan sərbəst istifadə edilməsi mümkün olmamışdır. Ona görə də iddiaçı öz payının naturada ayrılmasına dair iddia qaldırmış, fərdi yaşayış evinin tərəflər arasında 1/2 hissədə paylara uyğun olaraq naturada bölünməsi texniki cəhətdən mümkün olmamışdır. İddiaçı payının dəyərinin cavabdeh tərəfindən ona ödənilməsini tələb etsə də, cavabdeh kompensasiya verməsinin mümkünsüz olduğunu bildirmişdir. Hazırda iddiaçı paylı mülkiyyətdə olan fərdi yaşayış evinin hərracdan satılmasını və satışdan əldə edilmiş vəsaitin paylara mütənasib qaydada bölünməsini tələb edir. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 29–cu maddəsinə əsasən hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır. Mülkiyyət hüququ, o cümlədən, xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur. Həmin maddənin İİİ hissəsinə görə, mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir. Məhkəmə işin müəyyən olunmuş hallarına əsasən hesab edir ki, iddiaçı ümumi paylı mülkiyyətdə olan fərdi yaşayış evinin hərracdan satılmasını, satışdan əldə edilmiş pulun bölünüb payının ödənilməsini məhkəmə qaydasında tələb etmək üçün subyektiv hüquqa malikdir. Azərbaycan Respublikası MPM–nin 88–ci maddəsinə görə məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxıdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli olan hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Həmin Məcəllənin 218.1–ci maddəsinin tələbinə görə qətnamə çıxarıldıqda hakim sübutları qiymətləndirir, iş üçün əhəmiyyətli olan nə kimi halların müəyyən edildiyini, nə kimi halların müəyyən edilmədiyini, tərəflərin hansı hüquqi münasibətdə olmalarını, həmin iş üzrə hansı qanunun tətbiq edilməli olduğunu və iddianın təmin olunub–olunmadığını müəyyən edir. Məhkəmə, işin müəyyən edilmiş hallarına qiymət verərək, belə qənaətə gəlir ki, tərəflər arasında yaranmış hüquq münasibətləri əmlak mənsubiyyəti ilə bağlı mübahisədir və Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin əşya hüquq münasibətlərini tənzimləyən maddi hüquq normaları əsasında həll olunmalıdır. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 213–cü maddəsinə görə iki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan əmlak ümumi mülkiyyət, şəxslərin hər birinin mülkiyyətində (hüququnda) olan payı müəyyənləşdirildikdə isə ümumi paylı mülkiyyət hesab olunur. Həmin Məcəllənin 220.2–ci maddəsinə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər. Həmin Məcəllənin 220.3–cü maddəsinə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir. Həmin Məcəllənin 220.4–cü maddəsinə əsasən bu maddəyə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada ayrılan əşyanın onun mülkiyyət hüququndakı payına tənasübsüzlüyü müvafiq pul məbləğinin ödənilməsi və ya başqa kompensasiya ilə aradan qaldırılır. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada pay ayrılması əvəzinə qalan mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun öz razılığı ilə yol verilir. Mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda, real surətdə ayrıla bilmədikdə və ümumi əmlakdan istifadə edilməsində onun mühüm mənafeyi olmadıqda, məhkəmə həmin mülkiyyətçinin razılığı olmadan da paylı mülkiyyətin qalan iştirakçılarının öhdəsinə ona kompensasiya ödənilməsi vəzifəsini qoya bilər. Həmin Məcəllənin 220.6–cı maddəsinə əsasən bu Məcəllənin 220.3–220.5–ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər. Həmin Məcəllənin 221-ci maddəsinə əsasən ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır. Fiziki bölgü bərabər olmayan payların əvəzinin pulla ödənilməsi ilə birləşdirilə bilər. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun "Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221 -ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” 2014-cü il 4 aprel tarixli qərarında göstərilir ki, nəzərə alınmalıdır ki, əmlakın açıq hərracdan satılaraq bölünməsindən əvvəl Mülki Məcəllənin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl edilməlidir. Həmin qaydalar paylı mülkiyyətdə olan əmlakın bölünməsi və ondan payın ayrılmasının mərhələli formada tənzimlənməsini nəzərdə tutur. İlk növbədə, əmlakın naturada bölünməsinin mümkünlüyü müəyyən edilməlidir. Əmlakın naturada bölünməsi mümkün olmadığı halda, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. Digər mülkiyyətçilərin kompensasiya vermək imkanı olmadıqda və ya onlar kompensasiya vermək istəmədikdə, əmlakın məhkəmə qərarı əsasında hərracdan satılması məsələsinə baxıla bilər. Eyni zamanda, payının naturada ayrılması mümkün olmadıqda və mülkiyyətçi payın əvəzinə pul kompensasiyasını almaqdan imtina etdikdə, həmin mülkiyyətçi əmlakın açıq hərracdan satılmasını tələb edə bilməz. Həmçinin paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi birbaşa əmlakın açıq hərracdan satılmasını tələb etmək hüququna malik deyil. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” 6 dekabr 2024-cü il tarixli 02/2024 nömrəli qərardadının 58-ci bəndində göstərilmişdir ki, təcrübədə fikir ayrılığı yaradan məsələlərdən biri də mübahisə predmeti olan əşyanın açıq hərracdakı ilkin satış qiymətinin qətnamə ilə müəyyən edilməli olub-olmaması ilə bağlıdır.
59. Bununla bağlı ilk növbədə qeyd olunmalıdır ki, mülki qanunvericilikdə əşyanın açıq hərracdan satılması halında ilkin satış qiymətinin qətnamə ilə müəyyən edilməli olması barədə imperativ tələb yalnız ipoteka predmeti olan əşyaya münasibətdə nəzərdə tutulmuşdur ("İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu, 39.3.3-cü maddə). Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsində isə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması barədə qətnamə qəbul edilərkən ilkin satış qiymətinin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməli olması birbaşa göstərilməsə də, Məcəllədə bununla bağlı qadağanedici norma da nəzərdə tutulmamışdır.
60. Odur ki, əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın müəyyən etdiyi bazar qiyməti ilə ilkin satış qiymətini qətnamənin icra qaydası kimi onun nəticə hissəsində göstərməli və izah etməlidir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər.
65. Ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması prosedurundan fərqli olaraq, əşyanın bölünməsi halında kompensasiya ödənilməsi mərhələsi olmadığından, əşya üzərində mülkiyyəti davam etdirmək niyyətində olan digər payçıların mülkiyyət hüquqlarının qorunması məqsədilə Mülki Məcəllənin 221 -ci maddəsində qapalı hərracı ehtiva edən yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur.
66. Hərracın forması tərəflərin mövqeləri nəzərə alınmaqla məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmalıdır. Məhkəmə araşdırması zamanı bütün mülkiyyətçilərin və ya onlardan ən azı birinin əşya üzərində tam mülkiyyət hüququnu əldə etmək niyyətinin olduğu müəyyən edilərsə, qətnamənin nəticə hissəsində əvvəlcə yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi, əşya həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı olması göstərilməlidir. Məhkəmə işin müəyyən edilmiş hallarına əsaslanaraq hesab edir ki, hazırkı mübahisə predmeti olan fərdi yaşayış evinin qapalı hərracı ehtiva edən yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsini, həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmasını şərtləndirən hallar məcmu halında mövcuddur. Belə ki, iddiaçı ilə cavabdeh paylı mülkiyyətçidir. Onlar arasında ümumi paylı mülkiyyətdə olan fərdi yaşayış evinə sahiblik və ondan istifadə qaydaları haqqında razılıq olmadığına görə mübahisə yaranmışdır. İddiaçı payının naturada ayrılmasını tələb etmişdir. Ümumi paylı mülkiyyətdə olan mənzildən iddiaçının payının naturada ayrılması mümkün olmamış, həmçinin iddiaçı payının dəyərinin cavabdeh tərəfindən ona ödənilməsini tələb etsə də, cavabdeh kompensasiya verməkdən imtina etmişdir. Hazırda iddiaçı paylı mülkiyyətdə olan fərdi yaşayış evinin hərracdan satılması və satış pulunun paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsini tələb edir. Ona görə də iddiaçının tələbi əsaslıdır. Mübahisəli fərdi yaşayış evi qapalı hərracdan satılmalı, həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı və əldə edilmiş pul vəsaiti paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməlidir. Məhkəmə öz qənaətini onunla əsaslandırır ki, mülkiyyət hüququnun həyata keçirilməsi imkanı bütün tərəflər üçün bərabər olmalıdır. Hər bir tərəf öz payına düşən əmlakdan istifadə etmək hüququna malik olduğu üçün mübahisəli fərdi yaşayış evinin qapalı hərracdan satılması, həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılması paylı mülkiyyətin mülkiyyətçilərinin hüquqlarını bərabər şəkildə təmin etmək baxımından ədalətlidir. Bu hal iddiaçı ilə cavabdehin mülkiyyət hüquqlarını bərabər şərtlər daxilində təmin edir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221–ci maddələrinin şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumu 4 aprel 2014–cü il tarixli qərarında formalaşdırdığı hüquqi mövqedən də görünür ki, Mülki Məcəllənin 220.6–cı maddəsində ümumi əmlakın bölünməsi ilə bağlı məhkəmənin həmin əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edilməsi səlahiyyəti nəzərdə tutulmuşdur. Məhkəmə tərəfindən belə qərarın qəbul edilməsi bütün paylı mülkiyyətçilərin razılığının alınması ilə şərtləndirilməmişdır. Həmin maddənin mənasına görə belə qərar paylı mülkiyyətçilərin birinin iddiası əsasında da qəbul edilə bilər. Eləcə də, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumu həmin qərarında göstərmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221–ci maddələrinin mənasına görə bütün paylı mülkiyyətçilərin razılığı olmadan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında məhkəmə tərəfindən qərarın qəbul edilməsi mülkiyyət hüququnun qanunsuz məhdudlaşdırılması kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmənin qərarı əsasında ümumi mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3–220.4–cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydaların ardıcıllıqla tətbiq edilməsindən sonra mümkündür. Məhkəmə cavabdeh tərəfin etiraz ərizəsində mübahisəli fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi torpaq sahəsinin onun mülkiyyətində olmasına istinad edərək, paylı mülkiyyətdə olan fərdi yaşayış evinin hərracdan satılmasını özünün mülkiyyət hüququnun pozulması kimi qiymətləndirilməsini əsaslı hesab etmir. Belə ki, tərəflər arasında mübahisəli daşınmaz əşyanın hazırkı məqamda mövcud olan hüquqi vəziyyəti nəzərə alınmadan paylı mülkiyyətdə olan mübahisəli fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi torpaq sahəsinin paylı mülkiyyətdə olmamas, həmin mübahisəli fərdi yaşayış evinin paylı mülkiyyətçisi olan iddiaçının təmin edilməsini istisna etmir. Əks yanaşma iddiaçının mülkiyyət hüquqlarının qanuni əsas olmadan məhdudlaşdırılması ilə nəticələnə bilər. Bununla belə nəzərə alınmalıdır ki, cavabdeh tərəf öz razılığı ilə özünə məxsus torpaq sahəsində mübahisəli fərdi yaşayış evinin inşa edilməsinə razılıq vermişdir. Hazırda həmin mübahisəli fərdi yaşayı evi üzərində iddiaçının paylı mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. Belə olan halda cavabdehin mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin mübahisəli fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi hissəsindən paylı mülkiyyətçi olan iddiaçı da istifadə hüququna malikdir. Ona görə də hazırda iddiaçının paylı mülkiyyətdə olan mübahisəli fərdi yaşayış evinin hərracdan satılmasını tələb etməsi, cavabdehin mülkiyyət hüququnu məhdudlaşdırmır. Hansı ki, paylı mülkiyyətdə olan fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi olan cavabdeh öz sərbəst iradəsini ifadə etməklə mülkiyyət hüququnun yüklü edilməsinə razılıq vermişdir. Hazırda paylı mülkiyyətçi olan iddiaçı mübahisəli fərdi yaşayış evinə sahiblik, ondan istifadə və ona dair sərəncam hüququna malikdir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi: Maddə 241.3. Bu Məcəllənin 243-cü maddəsində nəzərdə tutulan hallarda torpaq sahəsindən istifadə hüququnu binanın, qurğunun və digər daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi də əldə edə bilər. Maddə 243.1. Başqa şəxsə mənsub torpaq sahəsində olan daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi həmin əmlakın yerləşdiyi torpaq sahəsi hissəsindən istifadə hüququna malikdir. Maddə 243.2. Özgə torpaq sahəsində yerləşən daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ başqa şəxsə keçərkən, o, torpaq sahəsinin müvafiq hissəsindən istifadə hüququnu daşınmaz əmlakın əvvəlki mülkiyyətçisi ilə eyni şərtlərlə və eyni həcmdə əldə edir. Torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququnun başqa şəxsə keçməsi həmin torpaq sahəsində yerləşən daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisinin sahədən istifadə hüququnun xitamı və ya dəyişdirilməsi üçün əsas deyildir. Maddə 243.3. Özgə torpaq sahəsində yerləşən daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi həmin əmlaka sahiblik, ondan istifadə və ona dair sərəncam hüququna, habelə müvafiq binaları və qurğuları uçurmaq hüququna malikdir. "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu: Maddə 13.7. Üzərində mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınan torpaq sahəsi onda yerləşən daşınmaz əmlakla birgə vahid daşınmaz əmlak obyekti kimi qeydiyyata alınır. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu da 16 iyun 2023-cü il tarixli qərarında göstərmişdir ki, qanunverici son zamanlar istər Mülki Məcəllənin özündə, istərsə də digər aidiyyəti Məcəllələrdə vahid mülkiyyət yanaşmasına üstünlük vermişdir. Məhkəmə işin müəyyən edilmiş hallarına əsasən nəzərə alır ki, mübahisəli fərdi yaşayış evi paylı mülkiyyətdə olsa da, onun yerləşdiyi 0.03 hektar torpaq sahəsi cavabdehin mülkiyyətindədir. Ona görə də hərracdan satılma yalnız paylı mülkiyyətdə olan fərdi yaşayış evinə münasibətdə müəyyən edilməlidir. Məhkəmə, həmçinin qeyd edir ki, cavabdehə mənsub 0.03 hektar torpaq sahəsində inşa edilmiş, ünvan 5 ünvanında yerləşən, 2 mərtəbəli, 3 otaqlı, 183,10 m2 ümumi, 49,80 m2 yaşayış, 133,30 m2 yardımçı sahədən ibarət mübahisəli fərdi yaşayış evinin mülkiyyətçisi həmin evin yerləşdiyi torpaq sahəsi hissəsindən, torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququ başqa şəxsə keçsə də, istifadə hüququna malikdir. Belə olan halda məhkə hesab edir ki, "xxxx" MMC-nin 390/25/Mİ saylı qiymətləndirmə hesabatı ilə ünvan 5 ünvanında yerləşən, ½ hissəsi İddiaçı, ½ hissəsi Cavabdeh mülkiyyətində olan 0,03 ha torpaq sahəsi üzərində yerləşən 2 mərtəbəli, 3 otaqlı, 183,10 m2 ümumi, 49,80 m2 yaşayış, 133,30 m2 yardımçı sahədən və tikintialtı sahəsi 11.10 m2 olan qaraj (liter B), 2.90 m2 olan hasar (liter İ), darvazadan (liter İİ) ibarət fərdi yaşayış evinin hazırkı vaxta bazar dəyəri: 90 000 (doxsan min) manat; likvid dəyəri: 77.000 (doxsan min) manat təşkil edir. Belə olan halda mübahisəli əmlakın ilkin satış qiyməti bazar qiyməti ilə müəyyən edilməlidir. Ona görə də məhkəmə hesab edir ki, 0,03 ha torpaq sahəsi daxil edilmədən, yalnız fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti 90 000 (doxsan min) manat dəyərində müəyyən edilməlidir. Tərəflərə izah edilməlidir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əmlakın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən MPM-in 231 -ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər. Məhkəmə işin müəyyən olunmuş hallarına uyğun olaraq belə nəticəyə gəlir ki, iddia tələbi təmin edilməli, hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən Çıxarış əsasında ümumi paylı mülkiyyətdə olan 0,03 ha torpaq sahəsində yerləşən, ünvan 5 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti 90000 manat məbləğində müəyyən edilməli, həmin fərdi yaşayış evi qapalı hərracdan satılmalı, həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı və satışdan əldə edilmiş vəsait iddiaçının payına mütənasib bölünüb iddiaçıya verilməlidir. Qeyd olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM–nin 213, 216–220, 233 və 360–cı maddələrini rəhbər tutaraq
QƏTETDİ:
İddia təmin edilsin. Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən Çıxarış əsasında ½ hissədə İddiaçı və ½ hissədə Cavabdeh mülkiyyətində olan, ümumi sahəsi 183,10 kv.m olan, ünvan 1 ünvanında 0.03 hektar yaşayış məntəqələrinə aid torpaq sahəsində yerləşən fərdi yaşayış evi qapalı hərracdan satılsın, həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılsın və satışdan əldə edilmiş vəsait İddiaçı və Cavabdeh paylarına mütənasib bölünüb tərəflərə verilsin. ünvan 1 ünvanında 0.03 hektar yaşayış məntəqələrinə aid torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 183,10 kv.m olan, fərdi yaşayış evinin, ilkin satış qiyməti 90000 (doxsan min) manat məbləğində müəyyən edilsin. Tərəflərə izah edilsin ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan ünvan 1 ünvanında 0.03 hektar yaşayış məntəqələrinə aid torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 183,10 kv.m olan, fərdi yaşayış evinin bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Mingəçevir Şəhər Məhkəməsi vasitəsilə (Elektron Məhkəmə İnformasiya Sistemində yaradılan elektron kabinetdən istifadə edilməklə) Şəki Apelyasiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Nemət Paşayev