Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2-2(113)-2849/2024 29.05.2024 BAKİ KOMMERSİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı “qeyri-yaşayış və torpaq sahəsindən çıxarılma və əmlakın təhvil verilməsi” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi (açar sözlər: icarə müqaviləsi və qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması) Hakim Namazova Günay Rüstəm qızının sədrliyi, X1 katibliyi ilə, İddiaçının nümayəndəsi Vəkil iştirakı ilə, Cavabdehin nümayəndəsi Nümayəndə iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı “qeyri-yaşayış və torpaq sahəsindən çıxarılma və əmlakın təhvil verilməsi” tələbinə dair kommersiya mübahisəsinə açıq məhkəmənin iclasında baxaraq, məhkəmə M Ü Ə Y Y Ə N E T D İ: I.Kommersiya mübahisəsinin mahiyyəti
1. İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh iddiaçıya məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən sahəsi 1570 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsindən və həmin qeyriyaşayış sahəsinin yerləşdiyi torpaq sahəsindən çıxarılması və həmin qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı Cavabdeh ilə xx.xx.2019-cu il tarixdə “İcarə müqaviləsi” (bundan sonra, Müqavilə) imzalamışdır. Qeyd edilən müqavilənin, mülki qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla tərtib edilməsinə və imzalanmasına baxmayaraq, məhz həmin müqaviləyə əsasən, ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 1570 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi, 6977 manat məbləğində haqq ödəmək şərti ilə, Cavabdehn faktiki istifadəsinə verilmişdir. Qeyri-yaşayış sahəsindən faktiki istifadəyə görə, müqavilədə göstərilən haqqın mövcud bazar qiymətlərinə aşkar uyğun olmaması ilə bağlı cavabdehə daha əvvəl müraciət olunmuş, lakin bu müraciətə heç bir münasibət bildirilməmişdir. Bu səbəbdən, Müqavilənin 8.3-cü bəndinə əsaslanaraq,cavabdehə bildiriş göndərilərək bəyan edilmişdir ki, sonuncu ilə bağlanılmış xx.xx.2019-cu il tarixli “icarə müqaviləsi”nə tərəfindən vaxtından əvvəl xitam verilir (müqavilə ləğv edilir) və cavabdehin faktiki istifadəsində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən sahəsi 1570 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin və həmin qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi torpaq sahəsinin boşaldılması tələb olunur. Lakin, cavabdeh bu bildirişə və mediasiya təklif məktubuna da heç bir əhəmiyyət verməmişdir. Cavabdeh iştirak etməməsi səbəbindən mediasiya sessiyası da baş tutmamışdır. Beləliklə, göstərilənlər iddanın əsasları kimi müəyyən edilir: DƏDRX tərəfindən verilmiş ******* nömrəli Çıxarışa əsasən 0,28 ha torpaq sahəsi iddaçıya verilmişdir. Qeyd edilən torpaq sahəsi ilə bağlı tərəflər arasında hər hansı əqd, o cümlədən icarə müqaviləsi mövcud deyildir. Məhz bu səbəbdən qeyd edilən torpaq sahəsindən cavabdehin istifadəsi qanunsuzdur. Mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı iddiaçının adına Sərəncam və digər sənədlər mövcuddur. Lakin, həmin qeyri-yaşayış sahəsi dövlət reyestrindən qeydiyyatdan keçməmiş və tərəflər arasında bağlanılmış xx.xx.2019-cu il tarixli icarə müqaviləsi də notariat qaydasında təsdiqlənməmiş və reyestrdə qeydiyyatdan keçməmişdir. Beləliklə, müqavilənin mülki qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş şərtlər pozulmaqla tərtib edilməsi və imzalanması (başqa sözlərlə, əhəmiyyətsiz əqd olması) tərəfindən cavabdehə yazılı olaraq bildirilmişdir. Buna baxmayaraq, həmin əhəmiyyətsiz əqdin 8.3-cü bəndində göstərilən müddəanı faktiki olaraq nəzərə alıb, cavabdehin çəkdiyi xərclərin (rəsmi sənədlərlə təsdiq edildiyi halda) əvəzinin ödənilməsi təmin edilə bilər. Cavabdehin nümayəndəsinin etirazı onunla əsaslandırılmışdır ki, tərəflər arasında bağlanılmış müqavilə şərtlərinə əsasən müqavilənin müddəti xx.xx.2029-cu ildə bitdiyini və müqavilənin 2.6-cı bəndinə əsasən icarəyəverən icarəyəverən icarə müqaviləsinə birtərəfli qaydada xitam vermək hüququna malik olmadığı bildirilmişdir. Sözügedən icarə müqaviləsinin xitamla bağlı 9-cu maddəsinə nəzər salınsa, tərəflər arasında müqavilənin xitamı ilə bağlı qeyd edilmiş əsasların hazırda heç biri mövcud deyildir. Hazırda iddiaçı İlə bağlanılmış icarə müqaviləsi üzrə cavabdeh tərəfindən öhdəliklər lazımi qaydada yerinə yetirilir və müqaviləyə uyğun şəkildə icarə haqqı ödənilir, icarəyəverən tərəfindən qəbul edilir. İddiaçının hazırkı iş üzrə iddia tələbinə münasibətdə subyektiv hüququ yoxdur. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 155, 156 və 372.4-cü maddələrinin müqayisəli şərh edilməsinə dair xx.xx.2017-ci il tarixli Plenum qərarındakı mövqeyə əsasən mülki prosesdə iddianın predmeti dedikdə iddiaçının barəsində qərar qəbul olunmasmı xahiş etdiyi subyektiv hüquq başa düşülür. İddianın predmetinə qanunla qorunan maraqlar, o cümlədən bütövlükdə hüquq münasibətləri aid edilir. Hazırda iddiaçının mübahisələndirdiyi tələblər iddiaçının subyektiv hüquqlarından kənardır. Belə ki, iş materiallarına əlavə edilmiş DƏDRX-nin ******* nömrəli daşınmaz əmlakın dövət reyestrindən çıxarışda daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnu yüklü edilən şəxs olaraq Sumqayıt Şəhər İcra Hakimiyyətinin olduğunu və daşınmaz əmlakın mülkiyyət hüququnun növü qeyd edilməmiş, yalnızca yüklülüklə bağlı qeydlər edilərək, çıxarışda hüququn bir neçə şəxsə məxsus olduğu təsbit edilmişdir. İş materiallarında olan çıxarışda daşınmaz əmlakın-mülkiyyətin xüsusi növü olaraq iddiaçıya məxsus olması qeyd edilməmişdir. Bununla belə, mübahisəli qeyri- yaşayış sahəsinin mülkiyyəti təsdiq edən sənədin (Daşınmaz əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətindən hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə çıxarış) icarəyəverən tərəfindən alınmaması mülkiyyət hüququnun hazırda kimə məxsus olmasında qeyri-müəyyənlik yaradır. Materiallarda olan və iddia ərizəsində qeyd edilən çıxarışda əsas öhdəliyin mahiyyəti və icra müddəti qismində Sumqayıt şəhər İHB-nm sərəncamı və Sumqayıt şəhəri 4 saylı NK-nun istifadə hüququ ilə bağlı alqı-satqı müqaviləsi qeyd edilmişdir. Əsas öhdəliyin məzmununun nədən ibarət olduğu aydınlaşdırılmadan, hazırda öhdəliyi müəyyənləşdirən hüquq subyektinin iddiaçı olmadığından cavabdehə qarşı iddia tələbində qeyd edilən tələblərin əks etdirilməsi qanunauyğun deyildir. (iş materiallarında əsas Öhdəliyin mahiyyəti və icra müddəti ilə bağlı qeyd edilmiş sənədlər yoxdur). Hüdudları dəqiq bilinməyən qeyri-yaşayış sahəsinin, həmçinin cavabdehin faktiki istifadəsində olmayan sahələrin boşaldılaraq, təhvil verilməsinin qeyri-mümkün olduğunu və qərəzli yanaşma olduğu hesab edilir. Əlavə olaraq iddiaçının iddia ərizəsində cavabdehə xəbərdarlıq məktubu, mediasiya məktublarına cavabdeh tərəfindən münasibət bildirilmədiyi qeyd edilsə də, iddiaçı ilə görüşülmüş və icarə haqqının artırılması ilə bağlı təklif etdiyi məbləğin çox, yüksək olduğunu və bazar qiymətinə uyğun olmadığı bildirilmişdir. İddiaçı isə tərəflərindən edilən yeni icarə haqqı təklifi ilə razılaşmamışdır. İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı “daşınmaz əmlakdan çıxarılma və daşınmaz əmlakın mülkiyyətçiyə təhvil verilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsinin rədd edilməsi məhkəmədən xahiş edilir.
II. Tərəflərin mövqeləri:
3. Məhkəmə iclaslarındada iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi iddianın məzmununa uyğun çıxış edərək iddianın təmin edilməsini xahiş etdi. Əlavə olaraq bildirmişdir ki, icarə müqaviləsi notarial qaydada təsdiq olunmaş və icarə hüququ dövlət qeydiyyata alınmadığı, qeyri-yaşayış sahəsinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatdan keçməməsi əsası ilə əslində müqavilə əhəmiyyətsiz hesab olunmalıdır. Bundan əlavə, icarəyəverənin icarə haqqının artırılması ilə bağlı təklifini cavabdeh tərəf qəbul etmədiyi üçün müqaviləyə, 8.3-cü bəndinə əsasən, birtərəfli qaydada xitam verldiklərini və həmin bəndə əsasən vaxtından əvvəl müqavilənin ləğvi ilə bağlı icarəçinin çəkdiyi xərcləri cavabdeh təqdim etdiyi və iddiaçı da həmin xərclərlə razılaşdığı halda, həmin xərcləri qarşılamağa hazır olduğunu bildirdi.
4. Məhkəmə iclaslarında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi məhkəməyə təqdim olunan etirazın məzmununa uyğun çıxış edərək və tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 2029-cü ilə kimi qüvvədə olduğuna istinad edərək iddianın rədd olunasını xahiş etdi.
III. Məhkəmə baxışının hədləri:
5. Mülki Prosessual Məcəllənin: - 14.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir. - 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. - 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. - 218.3-cü maddəsinə əsasən hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Lakin hakim qanunda göstərilən müstəsna hallarda iddia tələblərindən kənara çıxa bilər.
IV. Sübutların tədqiqi və məhkəmənin mövqeyi:
6. Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən xx.xx.2015-ci il tarixli RX0721308 saylı çıxarışa əsasən Sumqayıt şəhəri, Məzahir Abdullayev küçəsi, 47-ci məhəllə ərazisi, 0.28 ha torpaq sahəsi üzərində istifadə hüququ İddiaçı adına hüquqi qeydiyyata alınmışdır.
7. İddiaçı ilə Cavabdeh MMC arasında bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinə əsasən:
8. Müqavilənin 1.1-ci bəndinə əsasən Müqaviləyə əsasən ünvan 1 ünvanda yerləşən, İddiaçı daimi istifadəsinə verilmiş, ümumi sahədən 1570 kv. m. (1100 kv.m. əsas və 470 kv. m. ambar) qeyri-yaşayış sahəsini (bundan sonra “İcarə obyekti” adlanacaq) müqavilə ilə müəyyən olunan şərtlərlə və qaydada icarəyə verməyi öz öhdəsinə götürür.
9. Müqavilənin 1.2-ci bəndinə əsasən icarəçi icarə obyektini istifadəsinə qəbul edib əvəzində “İcarəyəverəııə” bu müqavilədə nəzərdə tutulan məbləğdə və qaydada icarə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür.
10. Müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən Müqavilə hər iki tərəfin onu imzaladığı tarixdən qüvvəyə minir. Müqaviləyə əsasən icarə müddəti 10 il müəyyən edilir və icarə müddəti obyektin açılışından sonra başlayır.
11. Müqavilənin 2.5-ci bəndinə əsasən İcarəçi icarə müqaviləsinə xitam vermək istədikdə 2 (iki) ay öncədən İearəyəverəni yazılı xəbərdar edir.
12. Müqavilənin 2.6-cı maddəsinə əsasən İcarəyəverən icarə müqaviləsinə birtərəfli qaydada xitam vermək hüququna malik deyil.
13. Müqavilənin 3.1-ci bəndinə əsasən “İcarəçi”“İcarəyə verən”ə, Azərbaycan Respublikasının qüvvədə olan qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş müqavilə imzalandığı tarixdən etibarən 6977 (altı min doqquz yüz yetmiş yeddi) AZN məbləğində, bu müqavilə ilə müəyyənləşdirilmiş icarə müddəti ərzində, sabit aylıq icarə haqqı ödəyəcəkdir. Ödəmə mənbəyindən yaranan Vergi İcarəçi tərəfindən ödənilir. İcarə haqqının ödənişi hər ay üçün növbəti ayın 15-dən gec olmayaraq hesablanıb ödəniləcək. İcarə haqqı Marketin fəaliyyətə başladığı tarixindən hesablanır.
14. Müqavilənin 8.2-ci bəndinə əsasən Tərəflər bu Müqavilə üzrə öhdəliklərini vaxtında və tam icra etmədikdə və ya lazımı qaydada icra etmədikdə, bunun nəticəsində digər tərəflərə dəyən zərəri və ziyanı tam miqdarda ödəyir.
15. Müqavilənin 8.3-cü bəndinə əsasən Müqavilənin müddəti İcarəyə verən tərəfindən və ya hər hansı bir səbəbdən vaxtından əvvəl xitam verildikdə İcarəyə verən İcarəçi tərəfindən marketin fəaliyyəti üçün çəkdiyi xərclərini və quraştırdığı və söküb apara bilmədiyi avadanlığın dəyərini İcarəçiyə ödəyir.
16. Müqavilənin 9-cu bəndinə əsasən müqaviləyə xitam verilməsi- Hazırkı müqaviləyə aşağıdakı hallarda xitam verilə bilər:
17. Müqavilənin 9.1-ci bəndinə əsasən bu Müqavilənin 2-ci maddəsində müəyyən edilmiş icarə müddətin başa çatmasından sonra;
18. Müqavilənin 9.2-ci bəndinə əsasən tərəflər öz üzərinə götürdüyü öhdəlikləri sistematik şəkildə yerinə yetirmədiyi hallarda;
19. Müqavilənin 9.3-cü bəndinə əsasən icarəçi İcarəyəverəni 2 (iki) ay öncədən yazılı xəbərdar edərək;
20. Müqavilənin 9.4-cü bəndinə əsasən bu müqavilənin etibarsız olması haqqında müvafiq məhkəmə qərarı olduqda;
21. Müqavilənin 9.5-ci bənidnə əsasən Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulan digər hallarda;
22. Müqavilənin 9.6-cı bəndinə əsasən icarəçi tərəfindən 4 aylıq icarə haqqı ödənilmədiyi halda.
23. 02.04.2024-cü il tarixli internet bankçılığı elektron qəbzdən görünür ki, Cavabdeh MMC tərəfindən İddiaçı hesabına 2024-cü ilin aprel ayına görə icrarə haqqı ödənişi həyata keçirilmişdir.
24. Məhkəmə tərəflərin nümayəndələrinin izahatlarını dinləyib, materialları araşdıraraq və onlara zəruri hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, iddia tələbi təmin edilməməlidir.
25. Məhkəmə qeyd edir ki, sübutetmə predmetinə daxil olan iş üçün əhəmiyyətli olan halların müəyyən edilməsi, daha sonra həmin hallara tətbiq edilən hüquq normalarının şərh edilməsi məhkəmə araşdırmasının obyektivliyi və ədalətliliyi üçün zəruridir.
26. “Məhkəmə qətnaməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun 24 noyabr 2005-ci il tarixli Qərarının 2.4-cü bəndinə əsasən qətnamə o vaxt əsaslı hesab edilir ki, onda baxılan iş üçün əhəmiyyətli olan, qanunun tələblərinə uyğun olaraq işə aid edilən və mötəbər sübutlarla təsdiq olunan faktlar əks etdirilmiş olsun, məhkəmənin həmin faktlara tətbiq edilən hüquqdan irəli gələn qəti nəticəsi şərh edilsin, habelə qətnamədə göstərilən hallar işin materiallarına uyğun olsun.
27. Belə ki, iş materialları ilə müəyyən olunur ki, Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən xx.xx.2015-ci il tarixli RX0721308 saylı çıxarışa əsasən Sumqayıt şəhəri, Məzahir Abdullayev küçəsi, 47-ci məhəllə ərazisi, 0.28 ha torpaq sahəsi üzərində istifadə hüququ İddiaçı adına hüquqi qeydiyyata alınmış torpaq sahəsində yerləşən qeyri-yaşayış obyekitinə dair iddiaçı ilə Cavabdeh MMC arasında xx.xx.2019-cu il tarixli icarə müqaviləsi bağlanmış və müqaviləyə əsasən ünvan 1 ünvanda yerləşən, İddiaçı daimi istifadəsinə verilmiş, ümumi sahədən 1570 kv. m. (1100 kv.m. əsas və 470 kv. m. anbar) qeyri-yaşayış sahəsi cavabdehin icarəsinə verilmişdir.
28. Göründüyü kimi tərəflər arasında daşınmaz əmlakın icarəyə verilməsinə dair icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri yaranmışdır və hüquqi əsaslandırma da qanunvericilikdə həmin müqavilə üçün nəzərdə tutulmuş normaların qarşılıqlı təhlili əsasında aparılmalıdır.
29. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 385.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır;
30. Həmin Məcəllənin 399.1-ci maddəsinə əsasən müqavilə bağlandığı andan qüvvəyə minir və tərəflər üçün məcburi olur;
31. Həmin Məcəllənin 442-ci maddəsinə əsasən öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür;
32. Həmin Məcəllənin 675-ci maddəsinə əsasən əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür;
33. Həmin Məcəllənin 684.1-ci maddəsinə əsasən əmlak kirayəsi haqqı, əgər kirayə müddəti bir aydan qısadırsa, həmin müddətin sonunda ödənilməlidir. Əgər kirayə müddəti bir aydan çoxdursa, əmlak kirayəsi haqqı zərurət olduqda müvafiq surətdə hər ayın sonunda hissə-hissə ödənilməlidir. Əgər əmlak kirayəsi haqqı zaman hissələri üzrə hesablanmışdırsa, ayrı-ayrı zaman hissələrinin sonunda ödənilir;
34. Həmin Məcəllənin 700.1-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur;
35. Həmin Məcəllənin 700.3-cü maddəsinə əsasən əgər həmin Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə həmin Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
36. İcarə haqqında Azərbaycan Respublikası Qanununun 13.1-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi şərtlərinin dəyişdirilməsinə, onun pozulmasına və ona xitam verilməsinə Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsində və digər normativ hüquqi aktlarda müəyyən edilmiş qaydada, habelə tərəflərin razılığı ilə yol verilir. Tərəflərdən birinin müqavilə şərtlərini pozduğu hallarda o biri tərəfin tələbi ilə icarə müqaviləsi məhkəmənin qərarına əsasən pozula bilər.
37. Azərbaycan Respublikası MPM-in 218.3-cü maddəsinə əsasən hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır.
38. İddiaçı iddia tələbinin əsası kimi icarə müqaviləsində nəzərdə tutulan məlbəğin bazar qiymətinə uyğun olmadığı üçün vaxtından əvvəl xitam verildiyi, digər əsas isə onun istifadəsində olan torpaq sahəsinə dair cavabdehlə hər hansı müqavilə münasibətləri olmadığından istifadəsinin qanunsuz olduğunu və qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı tərəflər arasında müqavilə notarial qaydada təsdiqlənmədiyi üçün müqavilənin əhəmiyyəsiz olduğunu, buna görə də daşınmaz əmlakın boşaldılaraq ona təhvil verilməsini tələb edir.
39. Cavabdeh tərəfin isə hazırkı iddia tələbinə dair əks arqumenti - tərəflər arasında bağlanılmış müqavilə şərtlərinə əsasən müqavilənin müddəti 2029-cu ildə bitdiyini və müqavilənin 2.6-cı bəndinə əsasən icarəyəverən icarə müqaviləsinə birtərəfli qaydada xitam vermək hüququna malik olmadığını və icarə müqaviləsinin xitamla bağlı 9-cu maddəsində tərəflər arasında müqavilənin xitamı ilə bağlı qeyd edilmiş əsasların hazırda heç birinin mövcud olmamasından ibarət olmuşdur.
40. Məhkəmə iddiaçının dəlillərinə dair aşağıdakıları qeyd etməyi zəruri hesab edir.
41. Mülki Məcəllənin 406.1-ci maddəsinə əsasən, müqavilə əqdlərin bağlanması üçün nəzərdə tutulan hər hansı formada bağlana bilər, bu şərtlə ki, bu Məcəllədə həmin növ müqavilə üçün müəyyən forma təyin edilməsin.
42. Göründüyü kimi, müqavilənin forma tələbləri ilə bağlı şərt qanunla birbaşa tənzimlənmədiyi halda, müqavilə azadlığı prinsipi baxımından tərəflərin mülahizəsindən asılıdır.
43. İcarə müqaviləsi ilə bağlı münasibətlər Mülki Məcəllənin 34-cü fəsli (700-722-ci maddələr) ilə tənzimlənir. Həmin fəsildə isə icarə müqaviləsinin notarial formada bağlanmalı olması ilə bağlı müddəa nəzərdə tutulmamışdır.
44. Bununla yanaşı, Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir.
45. Həmin Məcəllənin 329.1-ci maddəsinə əsasən, əgər qanunla başqa hal müəyyən edilməmişdirsə, qanunla və ya tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müəyyən edilmiş forma tələblərinə riayət etməməklə bağlanılmış əqd etibarsızdır.
46. Həmin Məcəllənin 139-1.1.3-cü maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunur.
47. Eyni zamanda, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.3-cü maddəsi də məzmun baxımından Mülki Məcəllənin 139-1.1.3-cü maddəsini təkrarlayır.
48. Məhkəmə həmçinin Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddəsinin icarə müqaviləsinə tətbiqi ilə bağlı, başqa sözlə, həmin maddədə nəzərdə tutulan əqdin notariat qaydasında təsdiq edilməsi ilə bağlı forma şərtinin icarə müqaviləsinə aidiyyəti ilə bağlı aşağıdakıları qeyd edir.
49. Hüquq nəzəriyyəsinə əsasən, əşya hüquqları əşya üzərində hüquqi baxımdan birbaşa hakimiyyət təmin edən və bu səbəblə də hər kəsə qarşı irəli sürülə bilən əmlak xarakterli hüquqlardır. Əşya hüquqlarının predmeti bir qayda olaraq əşyadır. Əşya dedikdə isə mülki hüquq subyektlərinin faktiki sahiblik etmək imkanına və iqtidarına sahib olduqları iqtisadi dəyər kəsb edən və xüsusi mülkiyyətə əlverişli olan fiziki cisimlər başa düşülür. Bir şeyin, mülki hüquq baxımından “əşya” sayıla bilinməsi üçün həmin şey müəyyən və müstəqil əşya keyfiyyəti qazanmış olmalı və üzərində şəxsi hakimiyyətin təsis edilməsi mümkün olmalıdır.
50. Əşya hüquqları hər kəsə qarşı irəli sürülə bilər və hər kəs bu hüquqa hörmət etməlidir (başqa sözlə, mütləq hüquqlardır). Bu baxımdan, əşya hüquqları hər kəs tərəfindən bilinməsini təmin edən təzahür formasında olmalıdır. Buna ədəbiyyatda “əşya hüquqlarının şəffalığı” prinsipi də deyilir. Daşınmaz əmlakla bağlı əşya hüquqlarının mövcudluğu “reyestrdəki qeydlər” vasitəsi ilə müəyyən olunur. Eyni zamanda, əşya hüquqlarında “vicdanlılığın qorunması” prinsipi rəhbər tutulur (MM-nin 140,148.2,149.2-ci maddələri). Əşya hüquqlarından istifadə edilməməsi onların aradan qalxmasına səbəb olmur.
51. Digər tərəfdən, bir şəxsin başqa bir şəxsdən müəyyən bir hərəkəti yerinə yetirməsini və ya müəyyən bir hərəkəti etməkdən çəkinməsini tələb etmək imkanını təmin edən səlahiyyətlər tələb hüququnu yaradır. Tələb hüququ, əşya hüquqlarından fərqli olaraq yalnız onları əmələ gətirən hüquq münasibətinin, daha doğrusu onu əmələ gətirən öhdəlik münasibətinin tərəfinə qarşı irəli sürülə bilir. Tələb hüquqları hər kəsə qarşı irəli sürülə bilinmədiyindən nisbi hüquqlardır. Bununla belə, qanunla nəzərdə tutulan hallarda dövlət reyestrində qeydə alındığı təqdirdə tələb hüququ üçüncü şəxsə qarşı irəli sürülə bilər. Hüquq ədəbiyyatında belə hüquqlar təsiri gücləndirilmiş nisbi hüquqlar adlandırılır.
52. Qanunla nəzərdə tutulmadığı hallarda isə hər hansı bir nisbi hüququn reyestrdə qeydə alınması, həm qanunvericiliyə ziddir, həm də bu cür qanunsuz qeydiyyata əsaslanaraq nisbi hüququn üçüncü şəxslərə qarşı irəli sürülməsi hüquqi baxımdan mümkünsüzdür. Bu, mülki qanunvericiliyin öhdəlik və əqdlərlə bağlı ümumi sistemindən, həm əşya hüquqlarına dair Mülki Məcəllənin 3-cü bölməsindən, eləcə də 139.1-ci maddəsinin xüsusi müddəasından, həm də reyestr haqqında qanunvericiliyin ümumi sistematikasından irəli gəlir.
53. Yuxarıda qeyd edilənlər icarə münasibətləri nöqteyi-nəzərindən tətbiq edildikdə icarə müqaviləsindən yaranan hüquqların tələb hüququna aid olduğu müəyyən olunur.
54. Belə ki, Mülki Məcəllənin 700.1-ci maddəsinə əsasən, icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
55. Göründüyü kimi, icarə müqaviləsi, öhdəlik əmələ gətirən digər qarşılıqlı müqavilələrdə olduğu kimi, onun tərəfləri üçün tələb hüquqları və şəxsi öhdəliklər əmələ gətirir. İcarə müqaviləsinin predmeti əşya olsa da, icarə müqaviləsi ilə əşya barəsində “sərəncam” verilmir. Bu baxımdan, məhz icarəçinin əşyadan istifadə hüququ mahiyyət etibarilə əşya hüququ deyil, tələb hüququdur. Sərəncam hüququ isə mülkiyyətdə olan əmlakın müqəddəratının həll edilməsinin hüquqi imkanlarını nəzərdə tutur ki, bu hüquq yalnız mülkiyyətçiyə məxsusdur. İcarə müqaviləsində isə icarəyəverənin mütləq mülkiyyətçi olması ilə bağlı imperativ norma yoxdur. İcarəyə verənin mülkiyyətçi olması hüquqi zərurət deyildir. Mülki Məcəllənin 700.1-ci maddəsinin məzmunundan da görünür ki, icarə müqaviləsi ilə bir tərəf (icarəyə verən) icarə predmetindən istifadəni qarşı tərəfə vermək öhdəliyi daşıyır, qarşı tərəf isə (icarəçi) bunun müqabilində ona əvəz ödəməyi öhdəsinə götürür. İcarə müqaviləsi isə bağlandığı andan etibarən onların bu müqavilə üzrə hüquq və öhdəlikləri yaranmış olur. Qanunvericilikdə daşınmaz əmlak üzərində müddəti on bir aydan çox olan icarə müqaviləsinin dövlət qeydiyyatına alınmasının mümkünlüyü nəzərdə tutulması isə müqavilə üzrə hüquqların və öhdəliklərin reyestrdə qeydə alındıqdan sonra yarandığı mənasına gəlmir. Belə bir qeydiyyat eyni zamanda, icarədən irəli gələn tələb hüququnu əşya hüququna çevirmir. Bu cür qeydiyyat icarə hüququnu üçüncü şəxslərə açıqladığı kimi, icarəyəgötürənin icarə müqaviləsindən irəli gələn tələb hüququnun hamıya qarşı, o cümlədən əmlak üzərində əşya hüququ əldə edən şəxslərə qarşı da irəli sürülməsinin mümkünlüyünü təmin edir.
56. Beləliklə, icarə müqaviləsi ilə ötürülən hüquqlar əşya hüququna deyil, tələb hüququna aid olduğundan Mülki Məcəllədə icarə müqaviləsinin forma şərti ilə bağlı imperativ norma mövcud deyildir və yuxarıda qeyd edilənlərə əsasən MM-nin 144.1-ci maddəsi icarə müqaviləsinə münasibətdə tətbiq edilə bilməz.
57. Məhkəmə həmçinin iddiaçının müqavilə qiymətinin bazar qiymətinə uyğun olmaması əsası ilə xitam edilməsi dəlilinə dair aşağıdakı hüquqi qiymətləndirilmə aparılmasını zəruri hesab edir.
58. Məhkəmə xüsusilə vurğulayır ki, mülki dövriyyənin sabitliyini, davamlılığını təmin edən ən vacib prinsiplərdən biri “müqavilələr icra olunmalıdır” (pacta sunt servanda) prinsipidir. Mülki Məcəllənin “Öhdəliklərin icrası zamanı vicdanlılıq” adlanan 425-ci maddəsinə əsasən, öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. Öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər.
59. Mülki Məcəllənin 404.1 və 404.2-ci maddələrinə əsasən müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır.
60. Həmin Məcəllənin 398.2-ci maddəsinə əsasən müqavilə bağlandıqdan sonra qiymətin dəyişdirilməsinə müqavilədə və ya həmin Məcəllədə nəzərdə tutulmuş hallarda və qaydada yol verilir.
61. Həmin Məcəllənin 421-ci maddəsinə əsasən müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür.
62. Həmin Məcəllənin 422-ci maddəsinə əsasən tərəflərin müqavilə bağlayarkən əsas götürdükləri şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və ya onun mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, onun dəyişdirilməsinə və ya ləğv edilməsinə əsas verir. Şəraitin dəyişməsi o halda əhəmiyyətli sayılır ki, əgər tərəflər bu dəyişməni ağlabatan şəkildə əvvəlcədən görə bilsəydilər, müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənən şərtlərlə bağlayar və ya ümumiyyətlə, bağlamazdılar. Tərəflərin müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürlərinin yanlış çıxması şəraitin dəyişməsinə bərabər tutulur. Əgər tərəflər müqavilənin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişmiş şəraitə uyğunlaşdırılması və ya ləğv edilməsi barədə razılığa gəlməsələr, eyni zamanda aşağıdakı şərtlər olduqda müqavilə maraqlı tərəfin tələbi ilə məhkəmə tərəfindən ləğv edilə bilər, 422.4-cü maddədə nəzərdə tutulan əsaslar olduqda isə dəyişdirilə bilər: müqavilənin bağlandığı məqamda tərəflər şəraitin bu dərəcədə dəyişməyəcəyini əsas götürmüşlər; şəraitin dəyişməsini doğuran elə səbəblərdir ki, əmələ gəldikdən sonra bu səbəbləri maraqlı tərəf müqavilənin xarakterinə və dövriyyənin şərtlərinə görə ondan tələb edilən qayğı və ehtiyatla aradan qaldıra bilməz; müqavilənin şərtləri dəyişdirilmədən onun icra edilməsi tərəflərin müqaviləyə uyğun əmlak mənafeləri nisbətini o dərəcədə pozar və maraqlı tərəfə o qədər zərər vurardı ki, o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olardı; işgüzar adətlərdən və ya müqavilənin mahiyyətindən şəraitin dəyişməsi riskini maraqlı tərəfin daşıdığı irəli gəlmir. Əhəmiyyətli dərəcədə dəyişmiş şəraitə görə müqavilə ləğv edilərkən tərəflərdən hər hansı birinin tələbi ilə məhkəmə müqavilənin icrası ilə əlaqədar çəkilmiş xərclərin tərəflər arasında ədalətli bölüşdürülməsi zərurətini əsas götürərək, müqavilənin ləğv edilməsi nəticələrini müəyyənləşdirir. Şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin dəyişdirilməsinə müqavilənin ləğvinin ictimai mənafelərə zidd olduğu və ya tərəflərə müqavilənin məhkəmə tərəfindən dəyişdirilmiş şərtlərlə icrası üçün zəruri məsrəflərdən xeyli çox olan zərər vuracağı müstəsna hallarda məhkəmənin qərarı ilə yol verilir.
63. Tərəflər arasında bağlanmış Müqavilənin 8.2-ci bəndinə əsasən tərəflər arasında müqavilənin qanunauyğun icra olunmaması və ya düzgün şəkildə icra olunmaması halında məsuliyyət daşıdıqları qeyd olunmuşdur. Halbuki, belə halın cavabdeh tərəfindən yol verilməsi müəyyən edilmir.
64. Məhkəmə müqavilə şərtlərini mövcud qanunvericiliyin icrarə münasibətləri ilə bağlı müddəalarını nəzərə alaraq hesab edir ki, icarəyə verən hər hansı pozuntu olmadan müqavilə münasibətlərinə xitam veriləsi qanuna uyğun hesab edilməməlidir.
65. Əksinə, iddiaçının bu cür yanaşması, Mülki Məcəllənin məqsədlərinə (mülki dövriyyə azadlığının, sabitliyinin təmin edilməsi) və prinsiplərinə (iradə sərbəstliyi və müqavilə azadlığı), “iqtisadiyyatın bazar münasibətləri əsasında inkişafı” və “azad sahibkarlığa təminat verilməsi” ilə bağlı konstitusion göstərişlərin məqsəd və hüquqi funksiyalarına zidd olmaqla yanaşı, gündəlik həyat ehtiyaclarına da uyğun deyildir.
66. Beləliklə, məhkəmə, tərəflər arasında bağlanmış müqaviləni etibarlı müqavilə hesab etməklə, həmin müqavilədə və mülki qanunvericilikdə müqavilənin ləğv edilməsinə əsas ola biləcək hazırki işə tətbiq ediləcək hər-hansı halın mövcüd olmadığını, ələxsus da cavabdeh tərəfindən müqavilə şərtlərinin pozulmasına yol verilməməsini, icarə müqaviləsinin 2029-cü ilə kimi qüvvədə olmasını nəzərə alaraq və iddiaçının sadəcə (müqavilədə sabit məbləğ kimi müəyyən edilən) icarə haqqının artırılması arzusundan irəli gələrək müqavilənin vaxtından əvvəl ləğv edilməsi barədə göndərilmiş bildirişi qanunsuz (etibarsız) hesab edərək, cavabdehin qeyri-yaşayış sahəsindən və həmin qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi torpaq sahəsindən çıxarılması və həmin qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi barədə iddianın əsassız olduğu nəticəsinə gəlir.
67. Yuxarda qeyd olunanlara əsasən məhkəmə hesab edir ki, iddia tələbi qanunsuz və əsassız olduğundan rədd edilməlidir.
V. Nəticə:
68. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 216-220, 227, 233, 360-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə
Q Ə T E T D İ:
İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı Cavabdeh MMC-nin iddiaçıya məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən sahəsi 1570 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsindən və həmin qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi torpaq sahəsindən çıxarılması və həmin qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi barəd iddia ərizəsi rədd edilsin. Qətnamədən onun tərəflərə rəsmi qaydada təqdim edildiyi (elektron kabinetə yerləşdirildiyi) gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı Kommersiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya Kollegiyasına apellyasiya şikayəti verilə bilər.
Hakim Günay Namazova