Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № e-2-2(113)-646/2025 24.06.2025 BAKİ KOMMERSİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə, "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə və “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” X7 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “hərrac protokolu, alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və s.” tələbinə dair kommersiya mübahisəsi (açar sözlər: hərrac protokolu və alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, ipoteka predmetinin satış qiyməti, ipotekaya xitam) Hakim Əhmədova Nərmin Məzahir qızının sədrliyi, Quluzadə Gülçin Təhmasib qızının katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil2, Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin nümayəndəsi X1 iştirakları ilə İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə, "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə və “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” X7 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “hərrac protokolu, alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və s.” tələbinə dair kommersiya mübahisəsinə məhkəmənin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, məhkəmə M Ü Ə Y Y Ə N E T D İ: I. Kommersiya mübahisəsinin mahiyyəti
1. İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyəti (bundan sonra Cavabdeh2 ASC), "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti (bundan sonra "xxxx" MMC) və “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” X7 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264,7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasına dair "xxxx" MMC ilə Cavabdeh2 ASC arasında bağlanmış xx.xx.2023-ci il tarixli 46/01 saylı ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol və eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, adıçəkilən qeyri-yaşayış binasına dair Cavabdeh2 ASC-nın mülkiyyət hüququnu təsdiq edən xx.xx.2024-cü il tarixli ********** nömrəli qeydin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən ləğv edilərək qeyri-yaşayış binası üzərində İddiaçı mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi, Cavabdeh2 ASC ilə İddiaçı arasında bağlanmış 16 dekabr 2010-cu il tarixli ipoteka müqaviləsin əsasən həmin qeyriyaşayış binası üzərində Cavabdeh2 ASC-nin ipoteka yüklülüyünə (ipotekaya) xitam verilməsi və ipoteka yüklülüyünə dair qeydin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən ləğv edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. İddianın faktiki əsası olaraq göstərilmişdir ki: 2.1. Səbail Rayon Məhkəməsinin 19 oktyabr 2012-ci il tarixli 2(009)-1909/2012 saylı qətnaməsinə əsasən Cavabdeh2 ASC-nin 1 saylı Xətai rayon filialı ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış xx.xx.2010-cu il tarixli 006 saylı kredit müqaviləsindən yaranmış 1 499 894 manat əsas, 269 848 manat və 5000 manat cərimə borcunun, cəmi isə 1 774 742 manat məbləğində pul vəsaitinin və ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzini təşkil edən 20 manat məbləğində pulun 15 manat hissəsinin cavabdeh "xxxx" MMC-dən tutulub Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə ödənilməsi, tələbin kredit öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinin təminatı kimi tərəflər arasında bağlanılmış 16 dekabr 2010-cu il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən Banka ipoteka qoyulmuş ünvan 1 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan (AR ƏMDK yanında DƏDRXnin Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş MH ******* seriyalı, reyestr №-si **********42-06301, qeydiyyat nömrəsi **********, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində 31 nömrəli reyestr kitabının 2930 №-li vərəqində qeydiyyata alınmış xx.xx.2010-cu il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən, 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və zirzəmisindən 264.7 kv.m ü/s paylı mülkiyyət hüququ üzrə İddiaçı məxsus) qeyri-yaşayış binasına yönəldilməsi, ipoteka predmeti olan həmin qeyri-yaşayış sahəsinin açıq hərracdan satılması və satışdan əldə edilən pul vəsaitinin yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi məbləğində Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə ödənilməsi, satışdan əldə olunmuş pul vəsaitinin qalan (tələbdən artıq məbləğ) hissəsinin İddiaçı verilməsi və s. qət edilmişdir. 2.2. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş sənədlərdən müəyyən edilir ki, Nizami rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2015-ci il tarixli 48-8Y saylı sifariş məktubuna əsasən "xxxx" MMC tərəfindən 11 sentyabr 2015-ci il tarixli əmlakların qiymətləri barədə hesabat hazırlanmış və ünvan 1 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s- 1252 kv.m) və zirzəmisindən 264.7 kv.m ü/s paylı mülkiyyət hüququ üzrə İddiaçı məxsus hissəsinin qiymətinin ******* manat təşkil etməsi müəyyən edilmişdir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş sənədlərdən müəyyən edilir ki, Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin 08 sentyabr 2017-ci il tarixli 17/71-8Y94 saylı sifarişinə əsasən İddiaçı məxsus olan ünvan 1 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyriyaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri və zirzəmisinin açıq hərracdan satılması "xxxx" MMC-yə (yeni adı: "xxxx" MMC) həvalə edilmişdir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş xx.xx.2017-ci tarixli hərrac bildirişindən müəyyən edilir ki, İddiaçı məxsus olan ünvan 1 ünvanında yerləşən “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri və zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiyməti ******* manat olmaqla açıq hərracdan satılması məqsədi ilə "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2017-ci il tarixində 11:00-da ilkin hərrac təyin edilmiş və bu barədə “Kaspi” qəzetinin 13-25 sentyabr 2017-ci il tarixli 156 saylı buraxılışında elan verilmişdir. 2.3. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş xx.xx.2017-ci tarixli hərrac bildirişindən müəyyən edilir ki, İddiaçı məxsus olan ünvan 1 ünvanında yerləşən “B” tikilisinin 2-ci, 3cü, 4-cü mərtəbələri və zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasının satış qiyməti ******* manat olmaqla açıq hərracdan satılması məqsədi ilə "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2017-ci il tarixində 11:00-da təkrar hərrac təyin edilmiş və bu barədə “Kaspi” qəzetinin 03 noyabr 2017-ci il tarixli 185 saylı buraxılışında elan verilmişdir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş “Kaspi” qəzetnin 05 dekabr 2017-ci il tarixli 185 saylı buraxılışından İddiaçı məxsus olan ünvan 1 ünvanında yerləşən “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri və zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasının satılması üçün keçirilən hərracın baş tutmaması barədə elan verilmişdir. İddia ərizəsin əlavə edilmiş 13 sentyabr 2024-cü il tarixli "xxxx" MMC-nin vəkil sorğusuna cavab məktubunda qeyd edilir ki, İddiaçı məxsus ünvan 2 ünvaninda yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi Nizami rayon icra şöbəsinin 17/71-8Y94 saylı xx.xx.2017-ci il tarixli sifariş məktubu və Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-1909 saylı xx.xx.2012-ci il tarixli icra vərəqi əsasında “X3” MMC (indiki adı "xxxx" MMC) tərəfindən açıq hərraca çıxarılmışdır. 2.4. İlkin hərrac xx.xx.2017-ci il tarixində keçirilmişdir və hərracın iştirakçısı olmaması səbəbi ilə baş tutmamış elan olunmuşdur. Təkrar hərrac xx.xx.2017-ci il tarixində keçirilmişdir və hərracın iştirakçısı olmaması səbəbi ilə baş tutmamış elan olunmuşdur. Təkrar hərracdan sonra ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə edilməsinə dair heç bir protokol mövcud deyildir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş sənədlərdən müəyyən edilir ki, Nizami rayon İcra şöbəsinin böyük icra məmuru Zaur Həmzəyev ünvan 1 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri və zirzəmisinin qiymətləndirilməsi üçün "xxxx" MMC-dən qiymətləndirici dəvət edilməsi barədə xx.xx.2023-cü il tarixli qərar qəbul etmişdir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli 0094/23 saylı ekspert rəyindən müəyyən edilir ki, paylı mülkiyyət hüququ üzrə İddiaçı məxsus ünvan 1 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264.7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasının qiymətinin ******* manat təşkil etməsi müəyyən edilmişdir. 2.5. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş sənədlərdən müəyyən edilir ki, Nizami rayon İcra şöbəsi tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixli 178620/2219 saylı sifarişə əsasən İddiaçı məxsus ünvan 1 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264.7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiyməti ******* manat müəyyən edilməklə açıq hərracda satılması məqsədi ilə "xxxx" MMC-yə sifariş verilmişdir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş xx.xx.2023-cü tarixli hərrac bildirişindən müəyyən edilir ki, ünvan 1 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264.7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasının ilkin satış qiymətinin ******* manat olmaqla açıq hərracdan satılması məqsədi ilə "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixində 11:00-da ilkin hərrac keçirilmişdir. 2.6. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş xx.xx.2023-cü tarixli hərrac bildirişindən müəyyən edilir ki, ünvan 1 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264.7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasının təkrar hərracdakı satış qiyməti ******* manat olmaqla açıq hərracdan satılması məqsədi ilə "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixində 11:00-da ilkin hərrac keçirilmişdir. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş və "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2023-ci il tarixli 01/1223 saylı təklifdən müəyyən edilir ki, “İpoteka Haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsinə müvafiq olaraq ipoteka predmeti təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə, yəni 956250 manat olmaqla ipoteka saxlayana təklif olunmuşdur. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş və "xxxx" MMC ilə Cavabdeh2 ASC arasında bağlanmış xx.xx.2023-ci il tarixli 46/01 saylı ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokolundan müəyyən edilir ki, ünvan 1 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264.7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binası 956250 manat olmaqla Cavabdeh2 ASC-yə satılmışdır. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Xidməti tərəfindən xx.xx.2024-cü il tarixli ********** nömrəli dövlət reyestrində qeydiyyata əsasən ünvan 1 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyriyaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264.7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binası Cavabdeh2 ASC-nin mülkiyyətindədir. 2.7. İddia ərizəsinə əlavə edilmiş və yuxarıda sadalanan təkzibedilməz sübutlardan aydın olur ki, təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim gününün axımı təkrar hərracın baş tutmaması anından başlamış və bitmişdir. İpoteka qoyan və ipoteka saxlayanın hüquq və vəzifələrini müəyyən edən, habelə bu sahədə digər münasibətləri tənzimləyən “İpoteka haqqında” Qanunda ipoteka saxlayana ipoteka predmetini 30 təqvim günü ərzində əldə edilməsi hüququ verildiyi halda, ipoteka qoyana ipoteka predmeti 30 təqvim günü ərzində əldə edilmədiyi halda, həmçinin 30 təqvim günü keçdikdən sonra əldə edildiyi halda ipotekaya xitam verilməsi barədə iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edilməsi hüququ verilmişdir. Hazırkı mübahisə üzrə təqdim edilmiş sübutlardan da müəyyən edilir ki, "xxxx" MMC (yeni adı: "xxxx" MMC) tərəfindən icra qurumunun sifarişinə əsasən keçirilmiş hərraclardan sonra ipoteka saxlayan Cavabdeh2 ASC ipoteka predmetini əldə etməmiş, qanunverici tərəfindən protokol bağlanması üçün nəzərdə tutulmuş 30 təqvim gününün axımı 05 dekabr 2017-ci il tarixdə hərracın baş tutmaması barədə qəzetdə verilmiş elanın növbəti günündən, yəni 06 dekabr 2017-ci il tarixdən başlamış və 05 yanvar 2018-ci il tarixdə müddətin axımı kəsilmişdir (bitmişdir). Bundan sonra, Nizami rayon İcra şöbəsi qanunvericiliyin tələbinə zidd olaraq əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi və say etibarilə 3-cü və 4-cü hərracların keçirilməsi üçün sifariş vermiş, əmlakın daha ucuz və əlverişli şərtlərlə Cavabdeh2 ASC mülkiyyətinə verilməsinə nail olmuşdur.
3. İddia ərizəsində iddianın maddi hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra Mülki Məcəllə) 416, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 44 və 43.8-ci maddələri göstərilmişdir.
4. Cavabdeh iddiaya yazılı etiraz təqdim edərək, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh2 ASC, "xxxx" MMC və “Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri” X7 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “hərrac protokolu, alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və s.” tələbinə dair iddiasının rədd edilməsini xahiş etmişdir.
5. İddiaya etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki: 5.1. iddiaçının iddia ərizəsində qeyd edilən məlumatlar natamamdır. Belə ki, qeyd edilən ilkin (23 oktyabr 2017, saat 11:00) və təkrar (04 dekabr 2017, saat 11:00) hərraclar baş tutmamışdan əvvəl, yəni 17 oktyabr 2017-ci il tarixdə 1701/5683 saylı ərizə ilə ipoteka saxlayan Cavabdeh2 ASC icra sənədi üzrə icra tədbirlərini həyata keçirən, hərracın sifarişçisi olmuş Nizami rayon İcra şöbəsinə icra sənədinin “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 23.1.1-ci maddəsinə əsasən məhkəməyə geri qatarılmasını xahiş etmişdir. Ərizənin surəti “X3” MMC-yə də göndərilmişdir. Bu məktub hərracın keçirilməsi ilə bağlı ipoteka saxlayan Cavabdeh2 ASC-nin mövqeyini artıq bəlli etmişdir. “X3” MMC 24 oktyabr 2017-ci il tarixdə 733 saylı məktubla sifarişin geri qaytarılmasının yalnız Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin müraciəti əsasında mümkün olacağını bildirmişdir. 5.2. Daha sonra “X3” MMC-nin 26 dekabr 2017-ci il tarixli 1226 saylı məktubu ilə müəyyən edilmişdir ki, Hərrac Mərkəzinə 11 dekabr 2017-ci il tarixdə daxil olmuş Bakı şəhəri Nizami rayon İcra Şöbəsinin 17 noyabr 2017-ci il tarixli 17/71-8Y124 saylı sifariş məktubuna əsasən qeyri-yaşayış sahəsinin satışı dayandırılmışdır. Yuxarıda qeyd edilənlər onu deməyə əsas verir ki, iddiaçının iddia ərizəsində qeyd etdiyi “protokol bağlanması üçün nəzərdə tutulmuş və kəsici müddət olan 30 təqvim gününun” bitməsi halı hazırkı iş üzrə müzakirə mövzusu belə ola bilməz. Bundan başqa iş üzrə üçüncü və dördüncü hərrac anlayışı iddiaçının əsassız mülahizəsidir. Belə ki, 23 oktyabr 2017-ci il tarixdə və 04 dekabr 2017-ci il tarixdə keçirilən hərraclar özlüyündə etibarsızdır. Çünki yuxarıda qeyd edildiyi kimi, hərracın keçirilməməsi üçün Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinə rəsmi qaydada məlumat verilmişdir. Əlavə olaraq, hazırkı iş üzrə iddiaçının da ərizəsində qeyd etdiyi kimi, keçirilən ilkin və təkrar hərraclar qanunsuz olaraq baş tutduğundan hər hansı hüquqi nəticə yaratmamışdır. Bu isə hərracların özlüyündə etibarsızlığına dəlalət edir. 5.3. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun 02 aprel 2021-ci il tarixli qərarında qeyd edilən “hərracın keçirilməsinin etibarsızlığının yalnız məhkəmə qərarı ilə mümkündür” anlayışı yalnız hərracın yekunları barədə protokolun və hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə müqavilənin mövcud olduğu halda, yalnız məhkəmə qaydasında etibarsız edilə bilməsi imkanını nəzərdə tutmuşdur. Nəzərə alınsa ki, həmin qərar Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair çıxarılan qərardır. Qeyd edilən maddələrdən də göründüyü kimi, Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu burada əqdin etibarsızlığı ilə bağlı məsələlərə aydınlıq gətirmişdir. Əlavə olaraq iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 vəsatətində istinad etdiyi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2(102)-1093/2021 saylı 04 mart 2021-ci il tarixli qərarı ilə müəyyən edilən halların hazırkı kommersiya mübahisəsi üzrə mövcud hallar ilə uzaqdan-yaxından əlaqəsi yoxdur. Belə ki, qeyd edilən iş üzrə ilkin (15 sentyabr 2011-ci il) və təkrar (19 oktyabr 2011-ci il) hərrac baş tutmamış və hərrac təşkilatçısı ipoteka predmetini ipoteka saxlayana təklif etmiş, lakin əmlak satılmadığından işi 28 dekabr 2012-ci il tarixdə icra şöbəsinə geri qaytarmışdır. 5.4. Məhkəmə haqlı olaraq həmin iş üzrə ipotekaya xitam vermiş və Nəsimi rayon İcra şöbəsinin müraciəti əsasında “X3” MMC tərəfindən 30 avqust 2017-ci il və 11 oktyabr 2017-ci il tarixlərdə yenidən keçirilən hərracların etibarsız hesab edilməsi barədə qərar qəbul etmişdir. İşin hallarından göründüyü kimi, 2011-ci ildə "xxxx" MMC tərəfindən keçirilmiş hərraclar tam olaraq başa çatmışdır ki, bu hal hazırkı kommersiya mübahisəsindən tamamilə fərqlənir. Bu iş materiallarında olan sübutlarla təsdiq edilir. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 istinad etdiyi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2(102)-226/2020 saylı 08 yanvar 2020-ci il tarixli qərarı ilə müəyyən edilən hallar da hazırkı kommersiya mübahisəsi ilə fərqlənir. Belə ki, həmin iş üzrə icra sənədinin icrası ilə əlaqədar Şəki rayonu üzrə İcra və Probasiya Şöbəsinin 17 sentyabr 2018-ci il tarixli 21919/13 nömrəli sifarişinə əsasən ipoteka predmetinin satılması ilə əlaqədar “X3” MMC-yə sifariş verilmişdir. İpoteka predmeti olan əmlak “X3” MMC tərəfindən 08 noyabr 2018-ci il tarixdə keçirilmiş hərracda ilkin satış qiyməti 160 000 manata, 29 noyabr 2018ci il tarixdə keçirilmiş hərracda 136 000 manata açıq hərracdan satışa çıxarılmış, lakin keçirilmiş hərraclar baş tutmamışdır. 5.5. Hərracın baş tutmaması barədə 01 dekabr 2018-ci il tarixdə “Kaspi” qəzetində elan verilmiş, həmin elanla bağlı tərəflər də məlumatlandırılmışdır. Həmçinin 03 dekabr 2018-ci il tarixli məktubla ləğv prosesində olan "xxxx" ASC-nin ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fondu hərrac təşkilatı tərəfindən məlumatlandırılmış və tələbkara ipoteka predmetini əldə etmək hüququ izah olunmuş, lakin buna baxmayaraq, ipoteka predmeti tələbkar, ipoteka saxlayan tərəfindən qanunvericiliklə müəyyən edilmiş müddətdə hərracda əldə edilməmiş, hətta həmin müddətdə hərrac təşkilatının təklifinə heç bir reaksiya verilməmişdir. Tələbkar ipoteka saxlayan Şəki rayonu üzrə İcra və Probasiya Şöbəsinə ünvanladığı məktubla ipoteka predmetini açıq hərracdan əldə etmək imkanına malik olmadığını bildirmiş və icra sənədinin məhkəməyə qaytarılmasını xahiş etmişdir. 5.6. Yuxarıda qeyd edilən abzasda mövcud olmuş halların hazırkı kommersiya mübahsəsi ilə əlaqəsini tapmaq çətinlik çəkirlir. Belə ki, həmin iş üzrə tələbkar ipoteka saxlayan Şəki rayonu üzrə İcra və Probasiya Şöbəsinə ünvanladığı məktubla ipoteka predmetini açıq hərracdan əldə etmək imkanına malik olmadığını bildirmiş və icra sənədinin məhkəməyə qaytarılmasını xahiş etmişdir. Lakin hazırda məhkəmənin icraatında olan e-2-2(113)- 646/2025 saylı kommersiya mübahisəsi üzrə isə 17 oktyabr 2017-ci il tarixdə 1701/5683 saylı ərizə ilə ipoteka saxlayan Cavabdeh2 ASC icra sənədi üzrə icra tədbirlərini həyata keçirən, hərracın sifarişçisi olmuş Nizami rayon İcra şöbəsinə icra sənədinin “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 23.1.1-ci maddəsinə əsasən məhkəməyə geri qatarılmasını xahiş etməklə hərracın keçirilməsinə öz hüquqi mövqeyini bildirmiş və daha sonra icra qurumunun müraciəti əsasında isə 30 günlük təklif müddəti ötmədən “X3” MMC-nin 26 dekabr 2017-ci il tarixdə qeyri-yaşayış sahəsinin satışını dayandırmışdır.
6. İddiaya etirazda hüquqi əsas kimi “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 23.1.1-ci maddəsinə istinad edilmişdir.
7. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra Mülki Prosessual Məcəllə) 154-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada və müddətdə digər cavabdehlər tərəfindən iddia ərizəsinə yazılı etiraz məhkəməyə daxil olmamışdır.
8. Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli qərardadı ilə Bakı Şəhəri Nizami Rayon İcra Şöbəsi və "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində işə cəlb edilmişdir.
II. İşdə iştirak edən şəxslərin mövqeləri:
9. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 məhkəmə iclaslarında iştirak edərək iddianın məzmununa uyğun izahat verdi və iddianın təmin edilməsini xahiş etdi.
10. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili “Elektron məhkəmə” informasiya sistemi vasitəsilə məhkəmə “iddia ərizəsinə əlavə” adı ilə yazılı mülahizəsini ünvanlayaraq göstərmişdir ki: – iddia ərizəsində də qeyd olunduğu kimi, Səbail Rayon Məhkəməsinin 19 oktyabr 2012-ci il tarixli 2(009)-1909/2012 saylı icra sənədinin icrası qaydasında ipoteka predmeti olan əmlak Nizami rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2015-ci il tarixli 48-8Y saylı sifariş məktubuna əsasən "xxxx" MMC tərəfindən qiymətləndirilmiş, ipoteka predmetinin qiyməti qiymətinin ******* manat müəyyən edilmişdir. Həmin əmlak Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin 08 sentyabr 2017-ci il tarixli 17/71-8Y94 saylı sifarişinə əsasən "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2017-ci il tarixində ilkin və xx.xx.2017-ci il tarixində isə təkrar hərracı keçirilmiş, ilkin və təkrar hərraclar baş tutmamış, habelə “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-43.8-ci maddələrində müəyyən edilmiş qaydada tələbkar tərəfindən də əldə olunmamışdır. – Lakin buna baxmayaraq, “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-43.8-ci maddələrinin, habelə Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair 28 oktyabr 2014-cü il tarixli Qərarındakı yalnız iki hərracın keçirilməsi ilə bağlı hüquqi mövqelərə zidd olaraq Nizami rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı ilə əmlakın qiymətləndirilməsi üçün "xxxx" MMC-dən qiymətləndirici dəvət edilmiş və əmlak bu dəfə ******* manat məbləğə qiymətləndirilmişdir. Həmin qiymət əsasında icra şöbəsi tərəfindən "xxxx" MMC-yə əmlakın açıq hərracdan satışı ilə bağlı xx.xx.2023-cü il tarixli 178620/2219 saylı sifariş məktubu göndərilmiş və əmlak təkrarən açıq hərracdan satışa çıxarılmışdır. "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixində əmlakın ikinci hərrac sifarişi üzrə ilkin (əslində üçüncü) və xx.xx.2023-cü il tarixində isə təkrar (əslində dördüncü) hərraclar keçirilmiş, həmin hərraclar da baş tutmamış, bu dəfə isə bank onun üçün icra şöbəsi və hərrac təşkilatı tərəfindən Konstitusiya Məhkəməsinin istinad olunan qərarındakı hüquqi mövqelərə zidd olaraq təkrarən yaradılmış belə şəraitdən istifadə edərək əmlakı dəyər-dəyməzinə və qanuna zidd olaraq xx.xx.2023-ci il tarixli 46/01 saylı hərrac protokolu əsasında əldə etmişdir. – Əmlakın açıq hərracdan satışı ilə bağlı "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixində keçirilmiş faktiki üçüncü və xx.xx.2023-cü il tarixində keçirilmiş dördüncü hərraclar tamamilə qanunsuzdur və xx.xx.2023-ci il tarixli 46/01 saylı hərrac protokolu etibarsızdır. Belə ki, əvvəla “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 10.4-cü maddəsinə əsasən qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda qiymətləndirilən obyektin dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Hesabatda qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi hesab olunur. Göründüyü kimi, əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı Nizami rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2015-ci il tarixli 48-8Y saylı sifariş məktubuna əsasən "xxxx" MMC tərəfindən tərtib edilmiş 11 sentyabr 2015-ci il tarixli əmlakların qiymətləri barədə hesabatın ləğvi barədə hər hansı qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə aktı mövcud olmadığından həqiqilik prezumpsiyasını saxlamaqda idi. – Belə ki, bank həmin hesabatın ləğvi barədə iddia qaldırmış, həmin iddia tələbinin təmin olunması istiqamətində müsbət nəticə əldə etməmiş, Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-7089/15 saylı 04 dekabr 2015-ci il tarixli qərardadı ilə həmin qiymətləndirmə nəticələrinin ləğv edilməsi ilə bağlı bankın iddia ərizəsi üzrə icraata xitam verilmişdir. Həmin qərardaddan isə şikayət verilməmiş və qərardad qanuni qüvvvəyə minmişdir. Belə olan halda, həmin hesabat qüvvədə olmasına baxmayaraq, Nizami rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli qərarı ilə əmlakın qiymətləndirilməsi üçün "xxxx" MMC-dən qiymətləndirici dəvət edilməsi qanunsuz, əsassız, habelə səmərəlilik və prosessual qənaət prinsipinə zidd olmuşdur. Həmin qərarda isə icra məmuru əvvəlki hesabatla razılaşmaması və ya bunun əsasları barədə hər hansı dəlil göstərməmişdir. Görünür ki, bank icra şöbəsi ilə anlaşaraq əmlakın tənasübsüz dərəcədə aşağı qiymətə əldə olunmasında maraqlı olmuş, icra şöbəsi də qanunsuz və əsassız olaraq əvvəlki hesabat qüvvədə olduğu halda, heç bir zərurət olmadan əmlakı təkrar qiymətləndirməyə göndərmişdir. – Hazırkı məhkəmə mübahisəsinə Ali Məhkəmənin Mülki və Kommersiya Kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” 04/2022 saylı 14 dekabr 2022-ci il tarixli Qərardadındakı hüquqi mövqe kontekstində yanaşdıqda müəyyən olunur ki, Nizami rayon icra şöbəsinin 08 sentyabr 2017-ci il tarixli 17/71-8Y94 saylı sifarişinə əsasən "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2017-ci il tarixində ilkin və xx.xx.2017-ci il tarixində isə təkrar hərracı keçirilmiş, ilkin və təkrar hərraclar baş tutmamış, habelə “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-43.8-ci maddələrində müəyyən edilmiş qaydada tələbkar tərəfindən də əldə olunmamışdır. – Beləliklə, təkrar hərracın baş tutmamış elan edilməsindən və hətta ipoteka saxlayanın bu barədə xüsusi qaydada ayrıca məktubla məlumatlandırılmasından 30 təqvim günündən də artıq müddət keçməsinə baxmayaraq, əmlakı “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydada 25% endirimlə əldə etmək hüququndan istifadə etməmiş (hərracların keçirilməsi zamanı icraatın dayandırılması barədə icra qurumuna məktub ünvanlamaqla həm də dolayısı ilə həmin dövrdə sözügedən əmlakı əldə etmək niyyətində olmadığını və hərracların davam etməsində maraqlı olmaması barədə iradəsini ifadə etmiş), lakin bunununla belə istinad olunan Qərardadın 31, 32, 64-cü bəndlərində izah edilmiş halların heç biri baş vermədən, heç bir maddi hüquqi və prosessual zərurət olmadan, habelə hərrac təşkilatçısı tərəfindən xx.xx.2017-ci il tarixində ilkin və xx.xx.2017-ci il tarixində isə keçirilmiş təkrar hərracların nəticələri qüvvədə olduğu halda və həmin hərracların qanuniliyini və etibarlılığını istisna edən hər hansı bir qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə aktı mövcud olmadan icra qurumu bundan 6 il sonra “İpoteka haqqında” Qanunun 43-cü maddəsinin və “İpoteka haqqında” Qanunun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 2014-cü il 28 oktyabr tarixli qərarın 1-ci bəndinin yalnız iki hərracın keçirilməsi və hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsinin qanuna zidd olması barədə müddəalarını pozaraq, bu dəfə digər hərrac təşkilatçısına – "xxxx" MMC-yə xx.xx.2023-cü il tarixli 178620/2219 saylı sifariş məktubu ilə müraciət edərək əmlakın yenidən hərraca çıxarılması barədə sifariş vermiş, sonuncu isə qanunsuz olaraq əmlakı yenidən xx.xx.2023-cü il tarixində faktiki üçüncü və xx.xx.2023-cü il tarixində faktiki dördüncü dəfə hərraca çıxararaq həmin hərraclar baş tutmadıqdan sonra ipoteka saxlayana təklif etmiş, bununla da Konstitusiya Məhkəməsinin istinad olunan qərarının əsaslandırıcı hissəsindəki hüquqi mövqelərə zidd olaraq (ipoteka saxlayan tərəfindən ipoteka predmetini almaq imkanından vaxtında istifadə edilməməsi, ipoteka qoyan üçün mühüm olan ipotekaya xitam verilməsi imkanından istifadə etmək hüququnu yaradır. “İpoteka haqqında” Qanunun başqa şəkildə şərh edilməsi, yəni ipoteka saxlayana bu imkanın qanunla müəyyən edilmiş müddətdən sonra da yenidən verilməsi, ipoteka qoyanın qanunla qorunan hüquq və maraqlarının pozulmasına gətirib çıxarar) ipoteka saxlayana 2017-ci ildə istifadə etmədiyi və dolayısı ilə istifadə etməkdən imtina etdiyi belə imkanı özbaşınalıq edərək yenidən yaratmışdır. – Nizami rayon icra şöbəsinin xx.xx.2017-ci il tarixli icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması ilə bağlı qərarla əlaqədar aşağıdakılar qeyd edilməlidir. Qərarın müşayiət məktubundan göründüyü kimi, qərar xx.xx.2017-ci il tarixdə tərəflərə göndərilmiş, “İcra haqqında” Qanunun 23.7-ci maddəsinə əsasən tərəflər şikayət vermədiyi halda, 30 gün sonra, yəni xx.xx.2017-ci il tarixdə qüvvəyə minmiş və icrası hərrac təşkilatı üçün məcburi olmuşdur. Məsələ burasındadır ki, Mülki Məcəlləsinin 415.3-cü maddəsinə əsasən, əgər bu Məcəllədə və ya hərracın keçirilməsi barədə bildirişdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, bildirişi göndərən açıq hərrac təşkilatçısı auksionu keçirməkdən istədiyi vaxt, lakin onun keçirilməsi gününə ən geci üç gün qalmış, müsabiqəni keçirməkdən isə onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış imtina edə bilər. Açıq hərracın təşkilatçısı onu keçirməkdən həmin müddətləri pozmaqla imtina etdikdə, iştirakçılara dəyən real zərərin əvəzini ödəməlidir. – Mülki Məcəllənin 416.1-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. “Normativ hüquqi aktlar haqqında” Konstitusiya Qanununun 2.5-ci maddəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi mülki hüquq normalarını əks etdirən digər məcəllə və qanunlarla ziddiyyət təşkil etdikdə Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi tətbiq edilir. Belə olan halda, hərrac təşkilatçısı tərəfindən təyin olunmuş hərracın 1 gün əvvəl dayandırılması qanunvericiliyin yuxarıda istinad olunan tələbləri baxımından mümkünsüz idi. Həmçinin qeyd olunan qərar müəyyən olunmuş müddətdə də hərrac təşkilatçısına rəsmi təqdim olunmamışdır. Göründüyü kimi, tələbkar icra qurumuna ünvanladığı icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə müvafiq məktubla ipoteka predmetinin “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-43.8-ci maddələrində nəzərdə tutulmuş müstəsna hüququndan imtina etdiyini, ipoteka predmetinin hərracdan əldə edilməsinə dair alqı-satqı müqaviləsi bağlamaqdan və həmin əmlakın əldə edilməsi ilə bağlı hərracın yekunlarına dair protokolu əldə etməkdən imtina etdiyini birmənalı şəkildə ifadə etmişdir. – Eyni zamanda “İcra haqqında” Qanunun 23.1-ci maddəsində tələbin icra edilmədiyi və ya qismən icra edildiyi icra sənədi icra sənədinin onu vermiş məhkəməyə və ya digər orqana qaytarılması imkanından söhbət gedir. İcra sənədindən görünür ki, kreditin ipoteka predmetinə yönəldilməsi, onun açıq hərracdan satışı qət edilmişdir. Başqa sözlə, həmin icra sənədində icra sənədini vermiş məhkəmənin icra qurumu qarşısında qoyduğu tələb ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi prosedurunun həyata keçirilməsindən ibarət olmuşdur. “İpoteka haqqında” Qanunun 41.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən həyata keçirilir və ipoteka predmeti hərracda satılır. İcra məmuru hərracın keçirilməsini əmtəə birjalarının nəzdində yaradılmış ixtisaslaşdırılmış təşkilata sifariş verir. Hazırkı iş üzrə materiallardan göründüyü kimi, Şəki rayonu üzrə İcra və probasiya şöbəsi icra sənədi üzrə tələbi, yəni icra sənədini tam icra edərək ipoteka predmetinə tutma yönədilməsi prosedurunu həyata keçirərək ipoteka predmetinin açıq hərracdan satılmasına dair əmtəə birjalarının nəzdində yaradılmış ixtisaslaşdırılmış təşkilata sifariş vermiş, hərrac təşkilatı da öz növbəsində ipoteka predmetini ipoteka haqqında qanunvericilikdə müəyyən edilmiş mümkün sayda, yəni iki dəfə açıq hərracdan satışa çıxarmış və hərraclar baş tutmadıqdan sonra tələbkara onu ikinci hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25% aşağı qiymətə əldə etmək imkanı yaratmış, tələbkar isə həmin imkandan istifadə etməmişdir. Başqa sözlə, “İcra haqqında” Qanunun 23.1-ci maddəsində hazırkı icra işindən fərqli olaraq tələbin icra edilmədiyi və ya qismən icra edildiyi icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması imkanından söhbət gedir. – Mübahisələndirilən icra işi üzrə isə iş üzrə materiallardan göründüyü kimi, icra məmuru icra haqqında qanunvericiliyinə və “İpoteka haqqında” Qanununun 41.2-ci maddəsinə əsasən icra sənədinin icrası istiqamətində ona həvalə edilmiş bütün vəzifələri tam icra edərək tələbi təmin etmiş və ipoteka predmetinin açıq hərracdan satışı ilə bağlı bütün mümkün icra tədbirlərini (hərrac sifarişinin verilməsi və s.) həyata keçirərək icra sənədini faktiki olaraq icra etmişdir. Lakin buna baxmayaraq, tələbkar icra sənədinin tam icra olunması nəticəsində yaranmış hüquqi imkandan istifadə etməmiş və ipoteka predmetini əldə etməmişdir. Belə olan halda, tam icra olunmuş icra sənədinin, ümumiyyətlə, məhkəməyə qaytarılmasından söhbət gedə bilməzdi. Göstərilən halda, yalnız “İcra haqqında” Qanunun əvvəlki redaksiyasında nəzərdə tutulmuş 23.6-cı maddəsi (icra edilmiş icra sənədi məhkəməyə və ya digər orqana qaytarılır) tətbiq oluna bilərdi ki, həmin maddə də sözügedən icra sənədinin icra olunduğu dövrdə qüvvədə olmamışdır. Başqa sözlə, “İcra haqqında” Qanunun 23.1-ci maddəsi icra olunmamış və ya qismən icra olunmuş icra sənədinin məhkəməyə qaytarılmasını ehtiva etdiyindən, tələbkar tərəfindən məhz icra sənədi üzrə tələb, yəni tutma yönəldilməsi prosedurunun həyata keçirilməsi başa çatdırıldıqdan sonra icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə xahiş olunduğundan həmin ərizə təmin oluna bilməzdi. Eyni zamanda onu da qeyd etmək zəruridir ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 41.2-ci maddəsində ipoteka predmetinə məhkəmə qərarı əsasında tutma yönəldilməsi prosedurunun həyata keçirilməsi ilə bağlı icra məmuru və ixtisaslaşdırılmış hərrac təşkilatı arasında konkret funksional iş bölgüsü aparılmış və hər bir subyektin hüquq və vəzifələri dəqiq müəyyən olunmuşdur. – Belə ki, “İpoteka haqqında” Qanunun istinad olunan maddəsinin məzmunundan göründüyü kimi, ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi ilə bağlı icra sənədlərinin icrası üzrə icra məmurunun vəzifəsi ipoteka predmetinin açıq hərracda satışına dair ixtisaslaşdırılmış hərrac təşkilatına sifariş verməkdən, hərrac təşkilatının vəzifəsi isə həmin predmetin açıq hərracdan satışı ilə bağlı “İpoteka haqqında” Qanunun və mülki qanunvericiliyin tələbləri əsasında açıq hərracların keçirilməsindən ibarətdir. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4- 43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair 28 oktyabr 2014-cü il tarixli qərarının 1-ci bəndində qərara alınmışdır ki, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43-cü maddəsində yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğundan, hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsi həmin Qanuna zidd hesab edilməlidir. Həmçinin həmin qərarda xüsusilə vurğulanmışdır ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 43-cü maddəsində yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğundan, hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsi qanuna zidd hesab edilməlidir. – Ali Məhkəmənin Mülki Kollegiyasının 2(102)-1093/2021 saylı mülki iş üzrə xx.xx.2021-ci il tarixli qərarında analoji iş üzrə Ali Məhkəmənin istinad olunan qərarınının təsviri və əsaslandırıcı hissələrində qeyd olunmuşdur: “Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 19 avqust 2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Məhkəmə birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşaraq qeyd etmişdir ki, "xxxx" MMC tərəfindən mübahisəli mənzilin satılması ilə bağlı xx.xx.2011-ci il və xx.xx.2011-ci il tarixlərdə qanunla müəyyən edilmiş qaydada hərraclar keçirilmiş və hər iki hərrac baş tutmamışdır. Bundan sonra hərrac təşkilatçısı ipoteka predmetini ipoteka saxlayana təklif etmiş, lakin əmlak satılmadığından işi xx.xx.2012-ci il tarixdə icra şöbəsinə geri qaytarmışdır. Göründüyü kimi, təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən (xx.xx.2011-ci il) sonra ipoteka saxlayan "xxxx" İKB ASC, qanunla müəyyən edilmiş 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməmiş, bununla da, ipoteka predmetini almaq imkanını itirmiş və ipotekaya xitam verilmişdir. Buna baxmayaraq, Nəsimi rayon İcra şöbəsinin müraciəti əsasında “X3” MMC tərəfindən xx.xx.2017-ci il və xx.xx.2017-ci il tarixlərdə mübahisəli mənzilin satılması ilə bağlı yenidən hərraclar keçirilmiş və bu hərracların nəticəsində həmin mənzil xx.xx.2017-ci il tarixli hərracın yekunları barədə protokola və həmin tarixli hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə müqaviləyə əsasən "xxxx" İKB ASC tərəfindən əldə edilmişdir Göründüyü kimi, Şəhla Babayevaya məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 28 May küçəsində ev 11-də yerləşən 54 saylı mənzil üzərində "xxxx" İKB ASC-nin ipoteka hüququna xitam verilməsinə baxmayaraq, ipoteka predmetinin yenidən hərraca çıxarılmaqla, bu hərrac nəticəsində "xxxx" İKB ASC-yə satılması nəticəsində ipoteka haqqında qanunvericiliyin yuxarıda sadalanan tələbləri pozulmuşdur. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd olunanlara əsasən hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, 28 May küçəsində yerləşən 11 saylı evin, 54 saylı mənzili üzərindəki ipotekaya xitam verilməsinin təsbit olunması və sözügedən məznilin satılması ilə bağlı “X3” MMC tərəfindən keçirilmiş hərrac etibarsız sayıldığından, həmin hərracın yekunları barədə xx.xx.2017-ci il tarixli, 106/4 saylı protokolun və eyni tarixli əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi əsaslı olmuşdur. Kassasiya instansiyası məhkəməsi apellyasiya instansiyasının mövqeyi ilə razılaşaraq göstərmişdir ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 43-cü maddəsində yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğundan, hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsi həmin qanuna zidd hesab edilməlidir. Bəzən təcrübədə müəyyən müddət keçdikdən sonra da icra məmurunun və ya tələbkarın müraciəti əsasında hərracların keçirilməsinə təsadüf edilir. Plenum, bununla bağlı qeyd edir ki, təkrar hərrac adı ilə üç və daha çox hərracın keçirilməsi “İpoteka haqqında” Qanunun tələblərindən irəli gəlmir və ipoteka qoyanın hüquqlarının pozulmasına səbəb olur. Belə ki, təkrar hərracın baş tutmaması ipoteka qoyan üçün ipotekaya xitam verilməsindən ibarət qanunun 43.8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş müəyyən hüquqi imkanların yaranması ilə nəticələnir. Beləliklə, “İpoteka haqqında” Qanunun 43-cü maddəsində yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğundan, hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsi qanuna zidd hesab edilməlidir. Kassasiya şikayətinin maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması ilə bağlı dəlilləri apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə eynidir və məhkəmə kollegiyası həmin hallar üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin əsaslandırılması ilə razılaşır, eyni halların təkrarlanmasına zərurət görmür”. – Ali Məhkəmənin Mülki Kollegiyasının 2(102)-226/20 saylı 08 yanvar 2020-ci il tarixli Qərarınan görünür ki, hazırkı baxılan işlə analoji xarakter daşıyan həmin işin fabulası ondan ibarət olmuşdur ki, icra sənədi əsasında ipoteka predmetinə tutma yönəldilmiş, icra sənədini icra edən icra məmuru tərəfindən ipoteka predmetinin açıq hərracdan satışı ilə bağlı müvafiq hərrac təşkilatçısına sifariş verilmiş, əmlak ilkin və təkrar hərracdan satışa çıxarılmış, keçirilmiş ilkin və təkrar hərraclar baş tutmamış, ipoteka saxlayan tələbkar qismində təkrar hərracın keçirilməsinə bir-neçə gün qalmış icra sənədinin “İcra haqqında” Qanununun 23.1.1-ci maddəsinə əsasən onu vermiş məhkəməyə qaytarılması barədə məcburi icra orqanına ərizə ilə müraciət etmiş, beləliklə hərracın təşkilatçısı tərəfindən məlumatlandırıcı məktubla təklif olunmasına baxmayaraq əmlak “İpoteka haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydada ipoteka saxlayan tərəfindən əldə edilməmiş, hərrac sifarişi icra məmuruna geri qaytarılmış, icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması isə icra haqqında qanunvericilikdə müəyyən edilmiş prosessual müddətlərə riayət olunmaqla (icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə qərarın verilməsi, şikayət müddətinin gözlənilməsi, qüvvəyə minməsi, işin məhkəməyə qaytarılması və s.) baş verdiyindən sifarişin geri qaytarılmasından sonra icra edilmişdir. İddiaçı ipoteka predmetinin təkrar hərracın baş tutmaması elan edildikdən 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayan tərəfindən əldə edilməməsini, məhz bu dövrdə icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması ilə icra məmuruna müraciət etməklə dolayısı ilə əmlakı əldə etmək niyyətində olmamasına dair iradə ifadəsini bildirməsini əsas gətirərək ipotekaya xitam verilməsi tələbi ilə birinci instansiya məhkəməsinə müraciət etmiş, iddia tələbi təmin edilməmiş, həmin qətnamədən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, apelllyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən iddia tələbinin təmin edilməsi. ipotekaya xitam verilməsi qət edilmiş, Ali Məhkəmə də istinad olunan qərarda apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsini qüvvədə saxlamışdır. Həmin iş üzrə qanuni qüvvəyə minmiş və Ali Məhkəmənin istinad olunan qərarı ilə qüvvədə saxlanılmış Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin 2(107)-2474/2019 saylı xx.xx.2019-cu il tarixli qətnaməsinin əsaslandırıcı hissəsində qeyd olunmuşdur ki, “Hərracın baş tutmaması barədə 01 dekabr 2018-ci il tarixdə “Kaspi” qəzetində elan verilmiş, həmin elanla bağlı tərəflər də məlumatlandırılmışdır. Həmçinin, 03 dekabr 2018- ci il tarixli məktubla ləğv prosesində olan "xxxx" ASC-nin ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fondu hərrac təşkilatı tərəfindən məlumatlandırılmış və tələbkara ipoteka predmetini əldə etmək hüququ izah olunmuş, lakin, buna baxmayaraq ipoteka predmeti tələbkar, ipoteka saxlayan tərəfindən qanunvericiliklə müəyyən edilmiş müddətdə hərracda əldə edilməmiş, hətta həmin müddətdə hərrac təşkilatının təklifinə heç bir reaksiya verilməmişdir. Tələbkar ipoteka saxlayan Şəki rayonu üzrə İcra və Probasiya Şöbəsinə ünvanladığı məktubla ipoteka predmetini açıq hərracdan əldə etmək imkanına malik olmadığını bildirmiş və icra sənədinin məhkəməyə qaytarılmasını xahiş etmişdir. Göründüyü kimi, iddia tələbi əsaslıdır”.
11. Cavabdeh2 ASC-nin nümayəndəsi X4 və X5 məhkəmə iclaslarında iştirak edərək iddiaya etirazın məzmununa uyğun izahat verdilər və iddianın rədd edilməsini xahiş etdilər.
12. İşdə iştirak edən digər şəxslər məhkəmə iclaslarının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmalarına baxmayaraq, məhkəmə iclaslarında iştirak etməmiş, iştirak edilməməsinin səbəbləri və ya mümkünsüzlüyü barədə hər hansı məlumat verməmişlər. Məhkəmə onların iştirakı olmadan işə baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
III. Məhkəmə baxışının hədləri:
13. Mülki Prosessual Məcəllənin: - 14.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir. - 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. - 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. - 218.3-cü maddəsinə əsasən hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Lakin hakim qanunda göstərilən müstəsna hallarda iddia tələblərindən kənara çıxa bilər.
IV. Sübutların tədqiqi və məhkəmənin mövqeyi:
a) İddia tələbinə dair
14. Məhkəmə ilk növbədə qeyd edir ki, kommersiya mübahisəsinin obyektiv və ədalətli həlli üçün işin mübahisəsiz hallarının, sübutetmə predmetinin müəyyən olunması, daha sonra həmin sübutetmə predmetinə daxil olan ayrı-ayrı hallara tərəflərin təqdim etdiyi mötəbər sübutlar əsasında qiymət verilməsi, mübahisənin məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmuş, sübut edilmiş hallarına müvafiq hüquq normalarının seçilməsi və tətbiq edilməsi, bundan sonra məhkəmənin qəti nəticəsinin şərh olunması zəruridir.
15. Lakin bu zaman kommersiya mübahisələrinin mülki mühakimə icraatı qaydasında həll olunması, bu icraat çərçivəsində əldə olunan həqiqətin də hüquqi xarakterə malik olması, məhkəmənin bu icraat çərçivəsində xidməti vəziyyətinə görə (ex officio) sübutlar toplamasının qeyri-mümkün olduğu nəzərə alınmalıdır.
16. İşin məhkəmə tərəfindən müəyyən olunan halları ondan ibarətdir ki: – Bakı Şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2012-ci il tarixli 2(009)-1909/2012 nömrəli icra sənədinə əsasən, "xxxx" ASC-nin 1 saylı Xətai rayon filialı ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış xx.xx.2010-cu il tarixli 006 saylı kredit müqaviləsindən yaranmış 1 499 894 manat əsas, 269 848 manat və 5000 manat cərimə borcunun, cəmi isə 1 774 742 manat məbləğində pul vəsaiti və ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzini təşkil edən 20 manat məbləğinin 15 manat hissəsi cavabdeh "xxxx" MMC-dən tutulub Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə ödənilməli, tələb kredit öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinin təminatı kimi bağlanılmış 16 dekabr 2010-cu il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən banka ipoteka qoyulmuş ünvan 2 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan (AR ƏMDK yanında DƏDRX-nın Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş MH ******* seriyalı, reyestr №-si **********42-06301, qeydiyyat nömrəsi **********, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində 31 nömrəli reyestr kitabının 2930 №-li vərəqində qeydiyyata alınmış xx.xx.2010-cu il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən, 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və zirzəmisindən 264.7 kv.m ü/s paylı mülkiyyət hüququ üzrə İddiaçı məxsus) qeyri-yaşayış binasına yönəldilməli, ipoteka predmeti olan həmin qeyri-yaşayış sahəsi açıq hərracdan satılmalı və satışdan əldə edilən pul vəsaiti yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi məbləğində Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə ödənilməli, satışdan əldə olunmuş pul vəsaitinin qalan (tələbdən artıq məbləğ) hissəsi İddiaçı verilməli, Cavabdeh2 ASC-nin 1 saylı Xətai rayon filialı ilə "xxxx" MMC-nin direktoru və təsisçisi İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2011-ci il tarixli 048 saylı kredit müqaviləsindən yaranmış 300 000 manat əsas, 53067 manat faiz və 1548 manat cərimə borcunun, cəmi isə 354 615 manat məbləğində pul vəsaiti cavabdeh "xxxx" MMC-dən tutulub Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə ödənilməli, tələb kredit öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinin təminatı kimi bağlanılmış 17 iyun 2011-ci il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən banka ipoteka qoyulmuş Bakı şəhəri, ünvan 6 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 4970.6 kv.m, tikintialtı sahəsi 4548.6 kv.m olan, tam mülkiyyət hüququ üzrə "xxxx" MMC-yə məxsus əmlak kompleksinə yönəldilməli, həmin əmlak kompleksi açıq hərracdan satılmalı və satışdan əldə edilən pul vəsaiti yuxanda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi məbləğində Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə ödənilməli, satışdan əldə olunmuş pul vəsaitinin qalan (tələbdən artıq məbləğ) hissəsi "xxxx" MMC-yə verilməlidir. – Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin icra məmuru Yaqub Məmmədovun xx.xx.2015-ci il tarixli borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi barədə qərarı ilə ünvan 2 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan (AR ƏMDK yanında DƏDRX-nın Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş MH ******* seriyalı, reyestr №-si **********42-06301, qeydiyyat nömrəsi **********, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində 31 nömrəli reyestr kitabının 2930 №-li vərəqində qeydiyyata alınmış xx.xx.2010-cu il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən, 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və zirzəmisindən 264.7 kv.m ü/s paylı mülkiyyət hüququ üzrə İddiaçı məxsus) qeyri-yaşayış binasının qiymətləndirilməsi üçün qiymətləndirici dəvət edilməsi qərara alınmış, icra şöbəsinin xx.xx.2015-ci il tarixli 48-8Y nömrəli sifarişi ilə həmin əmlakın qiymətləndirilməsi "xxxx" MMC-yə həvalə edilmiş, sonuncunun xx.xx.2015-ci il tarixli 412 nömrəli hesabatı ilə adıçəkilən əmlakın qiyməti 3 150 000 manat olaraq qiymətləndirilmişdir. – Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2015-ci il tarixli 87-8Y nömrəli sifarişi ilə İddiaçı məxsus adıçəkilən əmlak üzrə hərracın keçirilməsi "xxxx" MMC-yə həvalə edilmiş, ilkin hərrac xx.xx.2015-ci il, saat 11:00-da keçirilmiş, lakin hərrac baş tutmamış, növbəti hərrac ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə xx.xx.2015-ci il, saat 11:00-da keçirilmişdir. Cavabdeh2 ASC xx.xx.2015-ci il tarixli xx-xx/3244 nömrəli məktubla “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 23.1.1-ci maddəsinə əsasən icra sənədinin məhkəməyə geri qaytarılmasını xahiş etmiş, bu barədə məktub xx.xx.2015-ci il tarixdə Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinə daxil olmuş, icra məmuru X2 xx.xx.2015-ci il tarixli icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə qərarı ilə icra vərəqəsinin icra edilmədən məhkəməyə qaytarılması qərara alınmışdır. – Cavabdeh2 ASC-nin xx.xx.2017-ci il tarixli xx-xx/2270 nömrəli ərizəsi əsasında Bakı Şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2012-ci il tarixli 2(009)-1909/2012 nömrəli icra sənədi yenidən icra yönəldilmiş, Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin xx.xx.2017-ci il tarixli 17/71-8Y-94 nömrəli sifarişi ilə İddiaçı məxsus əmlak üzrə hərracın keçirilməsi “X3” MMC-yə həvalə olunmuş, “X3” MMC tərəfindən xx.xx.2017-ci il tarixdə, saat 11:00-da ilkin satış qiyməti 3 150 000 manat olmaqla ilkin hərrac keçirilmiş, qeyd edilən hərrac heç bir alıcının iştirak etməməsi əsası ilə baş tutmamış, daha sonra növbəti hərrac ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə xx.xx.2017-ci il, saat 11:00-da keçirilmiş, həmin hərrac da heç bir alıcı iştirak etmədiyindən baş tutmamışdır. – Cavabdeh2 ASC xx.xx.2017-ci il tarixli xx-xx/5683 nömrəli məktubla “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 23.1.1-ci maddəsinə əsasən icra sənədinin məhkəməyə geri qaytarılmasını xahiş etmiş, Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin icra məmuru X2 xx.xx.2017-ci il tarixli icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə qərarı ilə icra vərəqəsinin icra edilmədən məhkəməyə qaytarılması qərara alınmışdır. – Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin icra məmuru Zaur Həmzəyevin xx.xx.2023-cü il tarixli qiymətləndiricinin dəvət edilməsi haqqında qərarına əsasən İddiaçı məxsus əmlakın qiymətləndirilməsi üçün "xxxx" MMC-dən qiymətləndirici dəvət edilməsi qərara alınmış, sonuncunun xx.xx.2023-cü il tarixli 0094/23 nömrəli rəyi ilə əmlakın qiyməti 1 500 000 manat olaraq müəyyən edilmişdir. İcra şöbəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 17/xxxx-178620/2219 nömrəli sifarişi ilə adıçəkilən əmlak üzrə hərracın keçirilməsi "xxxx" MMCyə həvalə olunmuşdur. "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2023-cü il, saat 11:00-da ilkin satış qiyməti 1 500 000 manat müəyyən edilməklə hərrac keçirilmiş, hərrac alıcı müraciəti olmadığından baş tutmamış elan edilmişdir. Növbəti hərrac ilkin satış qiymətindən (1 500 000 manatdan) 15 faiz aşağı qiymətlə xx.xx.2023-cü il, saat 11:00-da keçirilmiş, həmin hərrac da heç bir alıcı iştirak etmədiyindən baş tutmamış elan edilmişdir. Daha sonra xx.xx.2023-cü il tarixdə ipoteka predmetinin əldə edilməsi ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə, yəni 956 250 manat məbləğinə ipoteka saxlayana təklif edilmiş, 26 iyul 2023-cü il tarixli 46/01 nömrəli hərrac yekunları barədə protokol və hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqı müqaviləsi ilə əmlak ipoteka saxlayan Cavabdeh2 ASC tərəfindən 956 250 manat məbləğə əldə edilmiş, əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən xx.xx.2024-cü il tarixli çıxarış ilə Cavabdeh2 ASCnin mülkiyyət hüququ yaranmışdır.
17. İddiaçı qanunvericiliklə ipoteka predmetinin satışı ilə bağlı yalnız 2 hərracın keçirilməsinin nəzərdə tutulduğu halda, 2-dən çox hərracın keçirildiyi, ipoteka predmetinin təkrar qiymətləndirildiyinə istinad etməklə xx.xx.2023-ci il tarixli 46/01 saylı ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol və eyni tarixli alqısatqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi, adıçəkilən qeyri-yaşayış binasına dair Cavabdeh2 ASC-nın mülkiyyət hüququnu təsdiq edən xx.xx.2024-cü il tarixli ********** nömrəli qeydin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən ləğv edilərək qeyri-yaşayış binası üzərində İddiaçı mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi, Cavabdeh2 ASC ilə İddiaçı arasında bağlanmış 16 dekabr 2010-cu il tarixli ipoteka müqaviləsin əsasən həmin qeyri-yaşayış binası üzərində Cavabdeh2 ASC-nin ipoteka yüklülüyünə (ipotekaya) xitam verilməsi və ipoteka yüklülüyünə dair qeydin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən ləğv edilməsini xahiş edir.
18. Cavabdeh2 ASC isə hərracların ayrı-ayrı icra icraatları zamanı keçirildiyini, ipoteka haqqında qanunvericilikdə əmlakın təkrar qiymətləndirilməsinə maneə olmadığını bildirərək iddianın rədd edilməsini tələb edir.
19. Məhkəmə kommersiya mübahisəsinin həlli ilə bağlı aşağıdakıların qeyd edilməsini zəruri hesab edir.
20. “İpoteka haqqında” Qanunun 43.1-ci maddəsinə əsasən, hərracın təşkilatçısı aşağıdakı hallardan biri baş verdikdə hərracın baş tutmadığı barədə hərracın keçirilməsinə dair elanın verildiyi mediada və özünün rəsmi internet saytında məlumat dərc etdirir: hərraca iki nəfərdən az alıcı gəldikdə; hərracın iştirakçısı olmadıqda; hərracı udmuş iştirakçı hərracın nəticələri barədə protokol imzalamaqdan imtina etdikdə; hərracı udmuş iştirakçı bu Qanunla müəyyən olunmuş müddətdə alış qiymətini tamamilə ödəmədikdə, bu şərtlə ki, ipoteka saxlayanın razılığı ilə həmin müddət uzadılmasın.
21. Həmin Qanunun 43.7-ci maddəsinə əsasən, Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
22. Həmin Qanunun 43.7-1-ci maddəsinə əsasən, təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə ipoteka saxlayan və hərracın təşkilatçısı 30 təqvim günü ərzində protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir.
23. Həmin Qanunun 43.8-ci maddəsinə əsasən, ipoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir.
24. Göründüyü kimi, “İpoteka haqqında” Qanunun 42, 43-cü maddələrində ipoteka predmeti olan əmlakın likvid qiymətlə satışa çıxarılması, ümumilikdə 2 hərracın keçirilməsi imkanı, birinci və təkrar hərrac baş tutmadığı halda ilkin satış qiymətinin ardıcıl olaraq 15 və 25 faiz azaldılması və ən nəhayət təkrar hərracın baş tutmadığı halda ipoteka saxlayanın əmlakı 30 gün müddətində əldə etməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur.
25. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumu da göstərmişdir ki, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43-cü maddəsində yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğundan, hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsi həmin Qanuna zidd hesab edilməlidir (“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair 28 oktyabr 2014-cü il il Qərar).
26. Məhkəmə qeyd edir ki, Konstitusya Məhkəməsinin qərarında da ifadə olunduğu kimi ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi ilə bağlı hər hansı əsasla üç və da çox hərracın keçirilməsi hüquqi əsasdan məhrumdur. Eyni zamanda ipoteka haqqında qanunvericilikdə ilkin satış qiyməti müəyyən edildikdən sonra onun azaldılması ilə bağlı dəqiq tənzimləmə aparılmış, ilkin satış qiymətinin müxtəlif illərdə təkrar-təkrar müəyyən edilməsi imkanı təsbit edilməmişdir. Başqa sözlə, birinci hərrac etibarlı olduğu halda, digər hərraclar üçün satış qiyməti birbaşa qanunvericiliklə təsbit edilmiş faizlər tətbiq edilməklə alınır.
27. Digər tərəfdən, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” 04/2022 nömrəli xx.xx.2022-ci il tarixli qərardadında göstərilmişdir ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsi çərçivəsində mübahisəyə baxılarkən hərracların və onların nəticələrinin qanuniliyinin yoxlanılması ipoteka saxlayanın tələbləri və ya buna bərabər tutulan etirazları əsasında mümkündür. Belə bir tələbin və ya etirazın olmadığı halda məhkəmənin öz təşəbbüsü ilə həmin məsələni yoxlaması isə Mülki Prosessual Məcəllənin 5.1-ci maddəsində açıqlanan dispozitivlik prinsipinə və hərracların etibarsızlığına dair Mülki Məcəllənin 416.1-ci maddəsinə ziddir
28. Cavabdeh2 ASC-nin nümayəndələri məhkəmə iclaslarında istər 2015-ci il, istərsə də 2017-ci il tarixində keçirilmiş hərracların etibarsız olduqlarını, həmin hərraclar üzrə icra sənədinin icra şöbəsinə qaytarıldığını, bu səbəbdən də 2023-cü il tarixli hərracların etibarlı qəbul edilməsini bildirmişlər. Belə olan halda, məhkəmə cavabdehin etirazlarına uyğun olaraq 2015-ci il və 2017-ci il tarixli hərracların da qanuniliyinin yoxlanılmasını zəruri hesab edir.
29. Belə ki, ünvan 1 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264,7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binası üzrə ilkin hərrac xx.xx.2015-ci il, saat 11:00-da keçirilmiş, qeyd edilən hərrac baş tutmamış, xx.xx.2015-ci il tarixli hərracda əmlakın ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətə təklif edilmişdir. Başqa sözlə, ilkin hərrac hərracın iştirakçısı olmadığına görə baş tutmamışdır. Lakin Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin icra məmuru X2 xx.xx.2015-ci il tarixli icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə qərarı mövcud olduğundan xx.xx.2015-ci il tarixli hərrac keçirilə bilməzdi. Başqa sözlə, həmin hərrac icraatda olmayan icra sənədi üzrə keçirildiyindən etibarsız olmuşdur. Bununla yanaşı, “X3” MMC tərəfindən xx.xx.2017ci il tarixdə, saat 11:00-da ilkin satış qiyməti 3 150 000 manat olmaqla növbəti hərrac keçirilmişdir. Halbuki birinci etibarlı hərrac iştirakçı olmadan baş tutmadığından xx.xx.2017-ci il tarixli hərracda ilkin satış qiyməti 15 faiz aşağı salınmalı idi. Bu səbəbdən xx.xx.2017-ci il tarixli hərrac da etibarlı hesab oluna bilməz. Daha sonra Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsinin icra məmuru X6 xx.xx.2017-ci il tarixli icra sənədinin məhkəməyə qaytarılması barədə qərar qəbul etmiş, buna rəğmən, xx.xx.2017-ci il, saat 11:00-da növbəti hərrac keçirilmişdir. Qeyd edilən olunan hərrac da icraatda olmayan icra sənədi üzrə həyata keçirildiyindən etibarsızdır. Bununla yanaşı, ilkin hərrac (xx.xx.2015-ci il tarixli hərrac) etibarlı olduğu və iştirakçı olmadığından baş tutmamış hesab olunduğu halda, "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2023-cü il, saat 11:00-da ilkin satış qiyməti 1 500 000 manat müəyyən edilməklə hərrac keçirilmiş, hərrac alıcı müraciəti olmadığından baş tutmamış elan edilmiş, növbəti hərrac 1 500 000 manatdan 15 faiz aşağı qiymətlə xx.xx.2023-cü il, saat 11:00-da keçirilmiş, həmin hərrac da heç bir alıcı iştirak etmədiyindən baş tutmamış elan edilmişdir. Belə olan halda, 2017-ci il tarixli birinci və ikinci hərrac müstəqil qiymətlə keçirildiyindən etibarsız hesab edilməlidir.
30. Göstərilənlər onu deməyə əsas verir ki, ünvan 1 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264,7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasının satışı üzrə yalnız xx.xx.2015-ci il tarixli hərrac etibarlıdır. Lakin buna rəğmən ipoteka predmeti ipoteka saxlayan Cavabdeh2 ASC-yə əldə edilməsi üçün təqdim edilmiş və sonuncu tərəfindən qəbul edilmişdir.
31. Belə olan halda, Cavabdeh2 ASC-nin ipoteka predmetini əldə etməsi qanunsuz olmuşdur. Digər tərəfdən, hazırda “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal mövcud olmadığından, yəni yalnız bir hərrac keçirildiyindən (etibarlı hərracların sayı) ipotekaya xitam verilməsi üçün hər hansı əsas da mövcud deyildir.
32. Beləliklə, məhkəmə hesab edir ki, ünvan 1 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s-1252 kv.m) və 264,7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasına dair "xxxx" MMC ilə Cavabdeh2 ASC arasında bağlanmış xx.xx.2023-ci il tarixli 46/01 saylı ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol və eyni tarixli alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edilməli, həmin qeyri-yaşayış binasına dair Cavabdeh2 ASC-nin mülkiyyət hüququnu təsdiq edən xx.xx.2024-cü il tarixli ********** nömrəli qeyd ləğv edilərək həmin qeyri-yaşayış binası üzərində İddiaçı mülkiyyət hüququ bərpa edilməlidir.
b) Məhkəmə xərcləri ilə bağlı
33. Elektron iddia ərizəsinin “dövlət rüsumunun ödənilməsi haqqında məlumat” qrafasına əsasən müəyyən edilir ki, iddiaçı tərəfindən ********** nömrəli qəbzlə 100 manat məbləğində dövlət rüsumu dövlət büdcəsinə ödənilmişdir.
34. Mülki Prosessual Məcəllənin 107-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir.
35. Mülki Prosessual Məcəllənin 119.1-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
36. Hazırkı iddianın qiymətləndirilməyən iddia olduğunu və iddianın qismən təmin edildiyini nəzərə alaraq məhkəmə hesab edir ki, dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 100 manat məbləğində pul cavabdehlər Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə və "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətindən müştərək qaydada tutularaq İddiaçı ödənilməlidir.
V. Nəticə:
37. Şərh olunanlara əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 216-220, 222, 227, 233, 360-cı maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə
Q Ə T E T D İ:
İddia qismən təmin edilsin. ünvan 1 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s- 1252 kv.m) və 264,7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasına dair "xxxx" MMC ilə Cavabdeh2 ASC arasında bağlanmış xx.xx.2023-ci il tarixli 46/01 saylı ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol və eyni tarixli alqısatqı müqaviləsi etibarsız hesab edilsin. ünvan 1 ünvanında, 0,303 ha torpaq sahəsində yerləşən, ümumi sahəsi 4883,1 kv.m olan qeyri-yaşayış səhəsinin 75%-dən ibarət “B” tikilisinin 2-ci, 3-cü, 4-cü mərtəbələri (ü/s- 1252 kv.m) və 264,7 kv.m zirzəmidən ibarət qeyri-yaşayış binasına dair Cavabdeh2 ASCnin mülkiyyət hüququnu təsdiq edən xx.xx.2024-cü il tarixli ********** nömrəli qeyd ləğv edilərək həmin qeyri-yaşayış binası üzərində İddiaçı mülkiyyət hüququ bərpa edilsin. İddia qalan hissədə təmin edilməsin. Ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 100 manat məbləğində pul cavabdehlər Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə və "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətindən müştərək qaydada tutularaq İddiaçı ödənilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Bakı Kommersiya Məhkəməsi vasitəsilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Kommersiya kollegiyasına apellyasiya şikayəti verə bilər.
Hakim Nərmin Əhmədova