Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Şəki şəhəri İş № e-2-2(117)-442/2025 16.07.2025 ŞƏKİ KOMMERSİYA MƏHKƏMƏSİ Giriş hissə: Hakim Hüseynov Mübariz Rahil oğlunun sədrliyi, Mövsümova Günel Namizət qızının katibliyi, iddiaçı X1, iddiaçının vəkili və nümayəndəsi Nümayəndə oğunun iştirakı ilə, İddiaçı X1 Cavabdeh MMC-yə qarşı “tərəflər arasında bağlanmış 30 yanvar 2021-ci il tarixli icarə müqaviləsinin müddəlarının dəyişdirilməsi” tələbinə dair işə məhkəmənin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq MÜƏYYƏNETDİ I. Kommersiya mübahisəsinin mahiyyəti
1. İddiaçı X3 Cavabdehnə qarşı “daşınmaz əmlakdan məcburi çıxarılma” tələbin təmin edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. İdidaçı xx.xx.2025-ci il tarixdə ərizə ilə məhkəməyə müraciət etmiş və tələbini dəyişdirmiş, xx.xx.2025-ci il tarixdə yenidən müraciət edərək, tələbini dəyişdirərək mülkiyyətçilər arasında qeyri-yaşayış sahəsinin icarəsi barədə xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilədə dəyişiklik edilərək, müqavilənin 2.1-ci bəndinin “Bu müqavilə imzalandığı gündən qüvvəyə minir və 2 il müddətinə qüvvədə olacaq”, 3.1-ci bəndinin “İcarəçi İcarəyəverənə hər ay 2000 manat (bütün vergi, sosial və digər xərclər çıxıldıqdan sonra) icarə haqqı ödəməlidir”, 3.2-ci bəndinin “İcarə haqqı xx.xx.2025-ci il tarixdən hesablanacaq. Yeni şərtlərlə Müqavilə bağlanan zaman, əvvəlki İcarə müqaviləsi üzrə ödənilmiş 1000 manat icarə haqları da nəzərə alınır və icarə haqqından çıxılır” kimi dəyişiklik edilməsini, 5.4.4-cü bəndinin qüvvədən düşmüş hesab edilməsi, qeyd edilən şərtlərlə müqavilənin bağlanması, vəkilin hüquqi yardımına görə ödənilən 1000 manatın və dövlət rüsumu olaraq ödənilmiş 100 manatın cavabdehdən tutulmasını xahiş etmişdir.
3. İddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, 04 dekabr 2024-cü il tarixində X8 ilə notarial qaydada təsdiqlənmiş alqı-satqı müqaviləsi bağlamaqla ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsini almış, həmin daşınmaz əmlaka dair mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınmış, lakin qanuni əsaslarla ona məxsus olan daşınmaz əmlakdan istifadə edə bilmir. Sonradan ona məlum olmuşdur ki, cavabdeh tərəflə X8 arasında həmin əmlakın icarəsinə dair 2021-ci ildə 10 illik İcarə müqaviləsi bağlanmışdır. Bu problemin həlli ilə bağlı həm cavabdeh tərəflə görüşüb-danışmış, eyni zamanda daşınmaz əmlakın keçmiş sahibi X6 da məlumat vermişdir. Lakin danışıqlar müsbət nəticə verməmişdir. Müqavilə bağlanan vaxt dövlət orqanı tərəfindən əmlakın yüklü olmadığı, heç kimin sahibliyində və ya istifadəsində olmadığı bildirilmişdir. İddiaçı tələbində dəyişiklik edərək ərizəsində bidirmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin 3.6-cı bəndində tərəflər icarə müqaviləsinin başlandığı andan 2 il keçdikdən sonra Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının rəsmi infliyasiya dərəcəsini nəzərə almaqla icarə haqqının məbləğinə yenidən baxa bliər. 2021-ci ildən 2025-ci ilədək istehlak qiymətlərində yüksək qiymət artımı olmuş, illik infliyasiya səviyyəsi ən azı 40%, yaşayış minimumu 68%, minimum əmək haqı 62 faiz artmışdır. Bununla yanaşı icarə haqqı qiymətlərində də artım olmuşdur. Ona görə də iddiaçı, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsində tələbində qeyd etdiyi dəyişikliyin edilməsini xahiş etmişdir.
4. Cavabdeh MMC iddia tələbinə etiraz təqdim edərək bildirmişdir ki, iddiaçının "müqavilənin dəyişdirilməsi barədə" tələbini qəbul etmir və təmin edilməməsini məhkəmədən xahiş edir. Mülki qanunvericilik müqavilədən irəli gələn digər məsələləri tənzimləməklə yanaşı, müqavilənin dəyişdirilməsi əsaslarını da xüsusi olaraq tənzimləyir. Belə ki, Mülki Məcəllənin 421 və 422-ci maddələrində müqavilənin dəyişdirilməsi əsasları qeyd edilmiş və həmin əsaslara görə müqavilənin dəyişdirilməsinə: 1) tərəflərin razılığı ilə; 2) tərəflərdən birinin müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozması nəticəsində; 3) şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi nəticəsində yol verilir. Hazırkı işdə tərəflərin müqavilənin dəyişdirilməsi məsələsinə dair razılığı, cavabdeh tərəfindən müqavilə şərtlərinin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması halları və yaxud şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsinə dair hallar aşkar edilməmişdir. Odur ki, iradə sərbəstliyi və müqavilə azadlığı prinsiplərinə uyğun olaraq bağlanmış İcarə Müqaviləsinin birtərəfli qaydada dəyişdirilməsi qəbul edilməz olduğu kimi, heç bir hüquqi əsası yoxdur. Hazırkı iddia tələbinə oxşar məhkəmə praktikası da nəzərə alınmalıdır. Apellyasiya və kassasiya instansiyası məhkəmələrinin məhkəmə praktikasına görə müqavilənin birtərəfli dəyişdirilməsi müqavilə azadlığı prinsipinə və müqavilənin mahiyyətinə ziddir. Qeyd olunanları nəzərə almağınızı və iddianın təmin edilməməsi barədə qətnamə qəbul etməyinizi xahiş etmişdir.
5. İddia ərizəsində iddianın hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra Mülki Məcəllə) 421-423-cü, 699.1-ci maddələri göstərilmişdir.
6. İddiaçının nümayəndəsinin xx.xx.2025-ci il tarixli ərizəsinə əsasən X8 mübahisə predmeti üzrə mütəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində məhkəmə icraatına cəlb edilmişdir.
İİ. Tərəflərin mövqeləri:
1. İddiaçı məhkəmə iclasında verdiyi izahatında bildirdi ki, qeyd edilən daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi olduğu vaxtdan ondan maneəsiz istifadə edə bilmir, icarə qiyməti çox aşağıdır və özü istifadə etsə həmin sahənin aylıq gəliri 5000-6000 manat olar. Ona görə də qanunvericiliyə uyğun olaraq tələbinin təmin edilməsini xahiş edir.
2. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə məhkəmə iclaslarında iddia ərizəsinin məzmununa uyğun izahat verərək iddia ərizəsinin təmin olunması barədə qətnamə çıxarılmasını məhkəmədən xahiş etdi.
3. Cavabdehin nümayəndəsi məhkəməyə etiraz ərizəsi göndərmiş və tələbin rədd edilməsini xahiş etmişdir.
4. Məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə cavabdeh və müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxsə məlumat verilsə də, həmin şəxslər hər hansı bir üzürlü səbəb göstərmədən məhkəmə iclasında iştirak etməmişlər. Məhkəmə qeyd edilən tərəflərin iştirakı olmadan hazırkı işə baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
İİİ. Məhkəmə baxışının hədləri:
14. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra Mülki Prosessual Məcəllə): - 14.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir. - 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. - 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. - 218.3-cü maddəsinə əsasən hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Lakin hakim qanunda göstərilən müstəsna hallarda iddia tələblərindən kənara çıxa bilər.
İV. Tətbiq edilən hüquq:
15. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası
M a d d ə 60. Hüquq və azadlıqların inzibati və məhkəmə təminatı
- İ. Hər kəsin hüquq və azadlıqlarının inzibati qaydada və məhkəmədə müdafiəsinə təminat verilir. - İİ. Hər kəsin hüququ var ki, onun işinə qərəzsiz yanaşılsın və həmin işə inzibati icraat və məhkəmə prosesində ağlabatan müddətdə baxılsın. - İİİ. Hər kəsin inzibati icraat və məhkəmə prosesində dinlənilmək hüququ vardır. - İV. Hər kəs dövlət orqanlarının, siyasi partiyaların, hüquqi şəxslərin, bələdiyyələrin və vəzifəli şəxslərin hərəkətlərindən və hərəkətsizliyindən inzibati qaydada və məhkəməyə şikayət edə bilər.
M a d d ə 1 2 5 . Məhkəmə hakimiyyətinin həyata keçirilməsi
- Vİİ. Məhkəmə icraatı həqiqətin müəyyən edilməsini təmin etməlidir.
Maddə 1 2 7 . Hakimlərin müstəqilliyi, ədalət mühakiməsinin həyata keçirilməsinin əsas prinsipləri və şərtləri
- İ. Hakimlər müstəqildir, yalnız Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına tabedirlər və səlahiyyətləri müddətində dəyişilməzdirlər. - İİ. Hakimlər işlərə qərəzsiz, ədalətlə, tərəflərin hüquq bərabərliyinə, faktlara əsasən və qanuna müvafiq baxırlar. - İV. Ədalət mühakiməsi vətəndaşların qanun və məhkəmə qarşısında bərabərliyi əsasında həyata keçirilir. - Vİİ. Məhkəmə icraatı çəkişmə prinsipi əsasında həyata keçirilir. - Vİİİ. Məhkəmə icraatının istənilən mərhələsində hər kəsin müdafiə hüququ təmin olunur.
16. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
- 421.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. - 422.1. Tərəflərin müqavilə bağlayarkən əsas götürdükləri şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və ya onun mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, onun dəyişdirilməsinə və ya ləğv edilməsinə əsas verir. Şəraitin dəyişməsi o halda əhəmiyyətli sayılır ki, əgər tərəflər bu dəyişməni ağlabatan şəkildə əvvəlcədən görə bilsəydilər, müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənən şərtlərlə bağlayar və ya ümumiyyətlə, bağlamazdılar. Tərəflərin müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürlərinin yanlış çıxması şəraitin dəyişməsinə bərabər tutulur. - 422.2. Əgər tərəflər müqavilənin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişmiş şəraitə uyğunlaşdırılması və ya ləğv edilməsi barədə razılığa gəlməsələr, eyni zamanda aşağıdakı şərtlər olduqda müqavilə maraqlı tərəfin tələbi ilə məhkəmə tərəfindən ləğv edilə bilər, 422.4-cü maddədə nəzərdə tutulan əsaslar olduqda isə dəyişdirilə bilər: - 422.2.1. müqavilənin bağlandığı məqamda tərəflər şəraitin bu dərəcədə dəyişməyəcəyini əsas götürmüşlər; - 422.2.2. şəraitin dəyişməsini doğuran elə səbəblərdir ki, əmələ gəldikdən sonra bu səbəbləri maraqlı tərəf müqavilənin xarakterinə və dövriyyənin şərtlərinə görə ondan tələb edilən qayğı və ehtiyatla aradan qaldıra bilməz; - 422.2.3. müqavilənin şərtləri dəyişdirilmədən onun icra edilməsi tərəflərin müqaviləyə uyğun əmlak mənafeləri nisbətini o dərəcədə pozar və maraqlı tərəfə o qədər zərər vurardı ki, o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olardı; - 422.2.4. işgüzar adətlərdən və ya müqavilənin mahiyyətindən şəraitin dəyişməsi riskini maraqlı tərəfin daşıdığı irəli gəlmir. - 422.3. Əhəmiyyətli dərəcədə dəyişmiş şəraitə görə müqavilə ləğv edilərkən tərəflərdən hər hansı birinin tələbi ilə məhkəmə müqavilənin icrası ilə əlaqədar çəkilmiş xərclərin tərəflər arasında ədalətli bölüşdürülməsi zərurətini əsas götürərək, müqavilənin ləğv edilməsi nəticələrini müəyyənləşdirir. - 422.4. Şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin dəyişdirilməsinə müqavilənin ləğvinin ictimai mənafelərə zidd olduğu və ya tərəflərə müqavilənin məhkəmə tərəfindən dəyişdirilmiş şərtlərlə icrası üçün zəruri məsrəflərdən xeyli çox olan zərər vuracağı müstəsna hallarda məhkəmənin qərarı ilə yol verilir. - 423.1. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında razılaşma, əgər bu Məcəllədən, müqavilədən və ya işgüzar adətlərdən ayrı qayda irəli gəlmirsə, müqavilə ilə eyni formada bağlanır. - 423.2. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi tələbini tərəf məhkəməyə yalnız müqaviləni dəyişdirmək və ya ləğv etmək təklifindən digər tərəfin imtinasını aldıqda və ya təklifdə göstərilmiş müddətdə, müddət göstərilmədikdə isə otuz gün müddətində ondan cavab almadıqda irəli sürə bilər. - 424.1. Müqavilə dəyişdirilərkən tərəflərin öhdəlikləri dəyişdirilmiş şəkildə saxlanılır. - 424.3. Müqavilə dəyişdirilərkən və ya ləğv edilərkən, əgər tərəflərin razılaşmasından və müqavilənin dəyişdirilməsi xarakterindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında tərəflərin razılaşmasının bağlandığı andan, müqavilə məhkəmə qaydasında dəyişdirildikdə və ya ləğv edildikdə isə müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında məhkəmə qərarının qanuni qüvvəyə mindiyi andan öhdəliklər dəyişdirilmiş və ya xətm edilmiş sayılır. - 424.4. Əgər bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, tərəflər müqavilənin dəyişdirildiyi və ya ləğv edildiyi anadək öhdəlik üzrə icra etdiklərinin qaytarılmasını tələb edə bilməzlər. - 424.5. Əgər müqavilənin dəyişdirilməsinə və ya ləğvinə onu tərəflərdən birinin əhəmiyyətli dərəcədə pozması əsas vermişdirsə, digər tərəf müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi nəticəsində dəyən zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər.
17. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi:
- 119.1. Məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. - 121.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə nümayəndənin və ya vəkilin göstərdiyi yardıma görə xərclərin, konkret hallar və təqdim edilmiş məlumatlar qiymətləndirilməklə, digər tərəfdən ağlabatan məbləğdə alınıb xeyrinə qətnamə çıxarılan tərəfə verilməsini qərara alır.
V. Sübutların tədqiqi:
18. İşdə olan xx.xx.2021-ci il tarixli 3m-117 reyestr nömrəli Bakı şəhəri 19 saylı notariat ofisində bağlanmış icarə müqaviləsindən müəyyən edilir ki, Mingəçevir şəhəri, İ.Qayıbov 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 194,49 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi İcarəyə verən X7 tərəfindən Cavabdeh MMC-yə icarəyə verilmişdir.
19. Müqavilənin 2.1-ci bəndində müqavilə imzalandığı andan qüvvəyə minir və 10 il müddətində qüvvədə olacaq. Müqavilənin 3.1-ci bəndində icarə haqqının məbləği 1175 manat (Ö.M.V) daxil olmaqla müəyyən edilmişdir. 3.2-ci bənddə icarə haqqının xx.xx.2021-ci il tarixdən hesablanacağı barədə qeyd vardır.
20. Müqavilənin 3.6-cı bəndinə “Tərəflər razılığı gəlir ki, icarə müqaviləsinin bağlandığı andan 2 il keçdikdən sonra Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının rəsmi inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla icarə haqqının məbləğinə yenidən baxıla bilər.
21. Mingəçevir regional ASAN xidmət mərkəzində 04 dekabr 2024-cü il tarixində 4ə- 2471 nömrəli reyestrlə bağlanmış X8 ilə notarial qaydada təsdiqlənmiş alıq-satqı müqaviləsi ilə ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi X3 tərəfindən 158000 manat ödənilməklə alınmışdır.
22. İşdə olan xx.xx.2024-cü il tarixli ********** nömrəli mülkiyyət sənədinə əsasən Mingəçevir şəhəri, İ.Qayıbov 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 194,49 kv.m olan qeyriyaşayış sahəsi X1 mülkiyyətindədir.
23. "xxxx" MMC-nin xx.xx.2025-ci il tarxli 07-167/25 nömrəli mütəxəssis rəyində mübahisə Mingəçevir şəhəri, İ.Qayıbov 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 194,49 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin orta aylıq kirayə qiyməti 1700-1900 manat olaraq qiymətləndirilmişdir.
24. "xxxx" MMC-nin xx.xx.2025-ci il tarxli 08-168/25 nömrəli mütəxəssis rəyində xx.xx.2021-ci il tarixli icarə müqaviləsində Mingəçevir şəhəri, İ.Qayıbov 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 194,49 kv.m olan 1175 manat dəyərində icarəyə verilmiş qeyriyaşayış sahəsinin Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının rəsmi inflyasiya dərəcəsi istehlak qiymətlərinin artım əmsalı nəzərə alınmaqla, 2021-ci illə müqayisədə 2024-cü il tarixinə qədər 1594,50 manat təşkil etdiyi bildirilmişdir.
Vİ. Məhkəmənin mövqeyi:
25. Məhkəmə ilk növbədə qeyd edir ki, kommersiya mübahisəsinin qanuni, obyektiv və ədalətli həlli üçün işin mübahisəsiz hallarının, sübutetmə predmetinin müəyyən olunması, daha sonra həmin sübutetmə predmetinə daxil olan ayrı-ayrı hallara tərəflərin təqdim etdiyi mötəbər sübutlar əsasında qiymət verilməsi, mübahisənin məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmuş, sübut edilmiş hallarına müvafiq hüquq normalarının seçilməsi və tətbiq edilməsi, bundan sonra məhkəmənin qəti nəticəsinin şərh olunması zəruridir.
26. Lakin bu zaman kommersiya mübahisələrinin mülki mühakimə icraatı qaydasında həll olunması, bu icraat çərçivəsində əldə olunan həqiqətin də hüquqi xarakterə malik olması, məhkəmənin bu icraat çərçivəsində xidməti vəziyyətinə görə (ex officio) sübutlar toplamasının qeyri-mümkün olduğu nəzərə alınmalıdır.
27. Məhkəmə iddia ərizəsi və iş materiallarını tədqiq edib, məhkəmə tədqiqatı zamanı toplanmış sübutların məcmusuna qiymət verərək hesab edir ki, aşağıdakı göstərilənlərə əsasən iddia qismən təmin olunmalıdır.
28. İşin müəyyən olunmuş və mübahisələndirilməyən halları ondan ibarətdir ki, mübahisə predmeti olan Mingəçevir şəhəri, İ.Qayıbov 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 194,49 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi ilkin olaraq X5 mülkiyyətində olmuş, xx.xx.2021-ci il tarixdə mülkiyyətçi ilə Cavabdeh MMC arasında icarə müqaviləsinin bağlanaraq sonuncuya həmin qeyri-yaşayış sahəsi icarəyə verilmiş, xx.xx.2024-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsi əsasında həmin qeyri-yaşayış sahəsi iddiaçı Allaverdi Osmanovun xüsusi mülkiyyətinə keçmişdir.
29. Tərəflər arasında iddia tələbini dəyişdirdikdən sonra işin yeganə mübahisələndirilən halı müqavilə müddəalarının dəyişdirilməsi ilə bağlı yaranmış anlaşılmazlıqdır. Belə ki, iddiaçı mülkiyyətçilər arasında qeyri-yaşayış sahəsinin icarəsi barədə xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilədə dəyişiklik edilərək, müqavilənin 2.1-ci bəndinin “Bu müqavilə imzalandığı gündən qüvvəyə minir və 2 il müddətinə qüvvədə olacaq”, 3.1-ci bəndinin “İcarəçi İcarəyəverənə hər ay 2000 manat (bütün vergi, sosial və digər xərclər çıxıldıqdan sonra) icarə haqqı ödəməlidir”, 3.2-ci bəndinin “İcarə haqqı xx.xx.2025-ci il tarixdən hesablanacaq. Yeni şərtlərlə Müqavilə bağlanan zaman, əvvəlki İcarə müqaviləsi üzrə ödənilmiş 1000 manat icarə haqları da nəzərə alınır və icarə haqqından çıxılır” kimi dəyişiklik edilməsini, 5.4.4-cü bəndinin (həmin qeyri-yaşayış sahəsinin subicarəyə verilməsi ilə bağlı bənd) qüvvədən düşmüş hesab edilməsini tələb edir.
30. İddiaçı əvvəl başqa tələblə çıxış etsə də, sonradan tələbini dəyişdirmiş və hazırkı tələblə çıxış etmiş, bu barədə bütün məlumat və sənədlər cavabdehə elektron kabinet vasitəsilə çatdırılmış və cavabdeh qeyd edilən tələbə etirazını bildirmişdir.
31. Məhkəmə iddiaçının dəyişdirmək istədiyi müqavilə müddəaları ilə bağlı qeyd edir ki, Mülki Məcələnin 699.1-ci maddəsinə əsasən kirayəyə verilən əşya kirayəçiyə verildikdən sonra ona mülkiyyət hüququ kirayəyə verəndən hər hansı üçüncü şəxsə (əldə edənə) keçdikdə əldə edən mülkiyyəti əldə etdiyi andan kirayəyə verəni əvəz edərək kirayə hüquq münasibətlərindən irəli gələn bütün hüquq və vəzifələrə malik olur. Əldə edən öz öhdəliklərini yerinə yetirmədikdə kirayəyə verən əldə edən tərəfindən əvəzi ödənilməli zərər üçün zamin kimi məsuliyyət daşıyır. Bu cür məsuliyyət mülkiyyət hüququnun keçməsinin kirayəyə verənə məlum olmasından altı ay keçənədək mövcud olur. Məhkəmə qarşısında sual çıxır ki, yuxarıda qeyd edilən vəziyyətdə müvafiq qaydada ötürülmüş hüquqlar baxımından iddiaçının qeyd edilən müqavilə müddəalarını dəyişməklə bağlı iddiasının uğurluluq ehtimalı nə qədərdir. Məhkəmə bildirir ki, Mülki Məcəllənin 324cü maddəsinə əsasən, əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. Əqdlər birtərəfli və müqavilə şəklində (ikitərəfli və ya çoxtərəfli) ola bilər. Mülki Məcəlləyə və ya tərəflərin razılaşmasına uyğun olaraq bağlanması üçün bir tərəfin iradə ifadəsinin zəruri və yetərli olduğu əqd birtərəfli əqddir. Müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir. Arzu olunan hüquqi nəticəni yaradan iradə ifadəsi olaraq əqd, o cümlədən onun ən geniş istifadə edilən növü olan müqavilələr bazar iqtisadiyyatı şəraitində iqtisadi dövriyyənin axımlılığını təmin edən ən başlıca hüquqi vasitədir. Əqdin arzu olunan hüquqi nəticəyə səbəb olması üçün onun etibarlı olması, yəni qanunvericilikdə göstərilən məcburi (imperativ) normaların tələblərinə uyğun olması lazımdır. Belə ki, əvvəlki mülkiyyətçi ilə bağlanmış icarə müqaviləsi sonradan mülkiyyət hüququ başqa şəxsə keçməsinə baxmayaraq yeni mülkiyyətçi özündən əvvəlki mülkiyyətçinin həmin əmlakla bağlı qanuni hərəkətlərinə bir növ tabedir, ona mənsub olan hüquq və vəziflələrə malikdir. Mülki qanunvericilik müqavilə şərtlərinin məcburiliyini və icra edilməli olduğunu təsbit edir. Bu prinsipə görə, bağlanmış müqavilələr onlarda göstərilən və tərəflərin razılığa gəldikləri şərtlər əsasında da icra edilir. Həmin prinsip müəyyən edir ki, müqavilə qüvvəyə mindiyi andan tərəflər üçün məcburi xarakterə malik olur və onun şərtləri, bir qayda olaraq, dəyişdirilmir. Bu, mülki dövriyyənin sabitliyini, möhkəmliyini və dayanıqlığını təmin edir. Eyni zamanda, mülki qanunvericilik müqavilənin qüvvədə olduğu müddət ərzində dəyişdirilməsinin və ləğv edilməsinin mümkünlüyünü nəzərdə tutur. Müqavilənin dəyişdirilməsinin və ləğv edilməsinin əsasları, qaydası və nəticələri Mülki Məcəllənin 421-424-cü maddələrinin normaları ilə tənzimlənir. Həmin Məcəllənin 421.1-ci maddəsinə əsasən, müqavilənin dəyişdirilməsi və ləğv edilməsi, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə mümkündür. Müqavilənin ləğv edilməsi onun qüvvəsinə xitam verir. Müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi əsasları aşağıdakılardır: 1) Mülki Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərin razılaşması ilə; 2) Tərəflərdən birinin tələbi ilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. Pozuntu o halda mühüm xarakterə malik olur ki, digər tərəfin müqavilənin məqsədlərinə nail olmasına imkan vermir; 3) Tərəflərdən biri müqavilənin icrasından tamamilə və ya hissə-hissə birtərəfli imtina etdikdə. Qanunvericilikdə müqavilənin ləğv edilməsinin xüsusi halları da müəyyən olunmuşdur. Belə ki, müqavilə tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə, həmçinin şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi nəticəsində də ləğv oluna bilər. Mülki Məcəllənin 422.1-ci maddəsinə əsasən, tərəflərin müqavilə bağlayarkən əsas götürdükləri şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və ya onun mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, onun dəyişdirilməsinə və ya ləğv edilməsinə əsas verir. Şəraitin dəyişməsi o halda əhəmiyyətli sayılır ki, əgər tərəflər bu dəyişməni ağlabatan şəkildə əvvəlcədən görə bilsəydilər, müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənən şərtlərlə bağlayar və ya ümumiyyətlə, bağlamazdılar. Tərəflərin müqavilənin əsasında durmuş təsəvvürlərinin yanlış çıxması şəraitin dəyişməsinə bərabər tutulur. Maddənin məzmunundan göründüyü kimi, şəraitin dəyişməsi əhəmiyyətli dərəcədə olmalıdır. Yəni şəraitin dəyişməsi o dərəcədə gözlənilməz xarakter daşımalıdır ki, tərəflər onu qabaqcadan görə bilməzdilər, əgər görə bilsəydilər, müqaviləni bağlamazdılar və ya fərqli şərtlərlə bağlayardılar. Həmçinin, tərəflər şəraitin dəyişməsinın qarşısını ala bilməzlər. Bu cür şəraitdə müqavilənin icrası tərəflərdən ən azı biri üçün son dərəcə əlverişsiz olmalıdır. Qanunvericilikdə şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğvinin iki mərhələli qaydası nəzərdə tutulmuşdur. Tərəflər, ilk növbədə, şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi ilə əlaqədar müqavilənin yeni şərtlərinə və ya ləğvinin mümkünlüyünə dair razılığa gəlməyə çalışırlar. Tərəflər razılığa gəlmədiyi halda isə müqavilə maraqlı tərəfin tələbi ilə məhkəmə tərəfindən ləğv edilə və ya dəyişdirilə bilər. Lakin müqavilənin bu əsas üzrə məhkəmə tərəfindən ləğv edilməsi üçün əlavə tələblər nəzərdə tutulmuşdur: 1) müqavilənin bağlandığı məqamda tərəflər şəraitin bu dərəcədə dəyişməyəcəyini əsas götürmüşlər; 2) şəraitin dəyişməsini doğuran elə səbəblərdir ki, əmələ gəldikdən sonra bu səbəbləri maraqlı tərəf müqavilənin xarakterinə və dövriyyənin şərtlərinə görə ondan tələb edilən qayğı və ehtiyatla aradan qaldıra bilməz; 3) müqavilənin şərtləri dəyişdirilmədən onun icra edilməsi tərəflərin müqaviləyə uyğun əmlak mənafeləri nisbətini o dərəcədə pozar və maraqlı tərəfə o qədər zərər vurardı ki, o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olardı; 4) işgüzar adətlərdən və ya müqavilənin mahiyyətindən şəraitin dəyişməsi riskini maraqlı tərəfin daşıdığı irəli gəlmir (Mülki Məcəllənin 422.2-ci maddəsi). Şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsini qarşısıalınmaz qüvvədən (fors-major hadisə) fərqləndirmək lazımdır. Belə ki, qarşısıalınmaz qüvvə müqavilə öhdəliklərinin icrasını qeyri-mümkün etdiyi halda, şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi öhdəliklərin son dərəcə ağır şərtlərlə icrasını şərtləndirir və onun icrası imkanını aradan qaldırmır. Bu halda öhdəliyin icrası mümkündür. Lakin bu cür icra tərəflərdən biri və ya müqavilədə iştirak edən bütün tərəflər üçün müqaviləni bağladıqları an mövcud olmuş şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən iqtisadi cəhətdən yüklü olur. Şəraitin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi dedikdə, müqavilənin bağlandığı vaxt ölkədə mövcud olan, tərəflərdən asılı olmayan iqtisadi, hüquqi və digər faktorların əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi başa düşülməlidir.
32. Məhkəmə yuxarıda qeyd edilən qanunvericilik normalarının izahı baxımından qeyd edir ki, hazırkı iş üzrə iddiaçının dəyişdirilməsini tələb etdiyi icarə müqaviləsinin müddəalarının bir çoxu tərəflərin əvvəl razılaşdıqları hüquqların məhdudlaşdırılmasına xidmət edir. Belə ki, iddiaçı müqavilənin 2.1-ci bəndində nəzərdə tutulan müddətinin azaldılması, 3.1-ci bəndində icarə haqqı məbləğinin hər hansı bir şərt olmadan artırılması, icarə haqının dəyişdirilməsi ilə məhkəmə qərarı qəbul edilərkən həmin müddəanın məhkəmə qərarının qanuni qüvvəyə minməsi müddətindən əvvəl hesablanması və həmin icarə obyektinin subicaryə verilməsi ilə bağlı 5.4.4-cü bəndi qüvvədən düşmüş hesab edilməsi ilə bağlı tələbləri əslində tərəflərin ilkin razılaşmasına, tərəflərin bir-birinə etimad göstərərək icarə obyektində sahibkarlıq fəaliyyətini qurmaq üçün çəkdiyi xərclər baxımından uyğunsuz dəyişikliklər hesab edilir.
33. Çünki yuxarıda qeyd edildiyi kimi bu halın baş verməsi əslində mülki dövriyyənin sabitliyini pozmaqla sahibkarlığın inkişafının qarşısını alır, fərdlərin, geniş mənada dövlətin və cəmiyyətin qarşıya qoyduğu inkişaf məqsədləri ilə ziddiyyət yaradır. Tərəflər bir-birinə etimad göstərərək hazırkı müqaviələni bağlayıb, davamlı olaraq müvafiq fəaliyyəti həyata keçirmək üçün maddi vəsait xərcləyir, fəaliyyətini genişləndirmək üçün əlavə tədbirlər görür və ümid edir ki, 10 il ərzində müvafiq ərazidə alıcı kontingenti yaranacaq və müvafiq satışlarını təşkil edə biləcək. Lakin iddiaçının tələb etdiyi dəyişikliklər, yəni icarə müqaviləsinin müddətinin azaldılması, subicarəyə verilmə ilə bağlı məhdudiyyət, icarə haqının mövcud bazar qiymətlərinə əsasən artırılması qarşı tərəfin hüquqları və qanuni mənafelərinin hüquqi təminatı baxımından ziddiyyətli şərait yaradır.
34. Bununla belə tərəflər arasında bağlanmış Müqavilənin 3.6-cı bəndinə “Tərəflər razılığı gəlir ki, icarə müaqaviləsinin bağlandığı andan 2 il keçdikdən sonra Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının rəsmi inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla icarə haqqının məbləğinə yenidən baxıla bilər.
35. Məhkəmə məhz bu bəndlə bağlı qeyd edir ki, tərəflər bağladıqları müqavilənin müddəlarının daimi olaraq dəyişməməsi və ya bu hüquqi imkanların məhdudlaşdırılması da qanuni deyildir. Belə ki, mülki dövriyyənin iştirkaçıları arasında münasibətlər daim inkişaf edir və yeni-yeni nüanslar yaradır. Qeyd edilən müddəanı məhz tərəflər müqavilədə müvafiq bəndlə nəzərdə tutmuşlar ki, Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının rəsmi inflyasiya dərəcəsində dəyişiklik baş verərsə qeyd edilən icarə haqqı məbləğinə yenidən baxa bilərlər.
36. Məhkəmə qeyd edir ki, müqavilənin dəyişdirilməsi üçün əsas qanunda göstərilən və yuxarıda sadalanan əsaslar deyil, məhz tərəflərin razılaşdıqları müqavilədir. Çünki tərəflər müqaviləni bağlayarkən hansı halda həmin müqaviləyə dəyişiklik etmə imkanlarının olmasını artıq müqavilədə təsbit etmişlər.
37. Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının rəsmi inflyasiya dərəcəsi ilə bağlı hesabatlarında və rəsmi internet səhifəsindən əldə edilmiş məlumatlardan görünür ki, 2021-ci ildə orta illik inflyasiya 6.7%, 2022-də orta illik inflyasiya 13.8%, 2023-cü ildə 8,8% və 2024-cü il üçün illik baza inflyasiya 4.4% olmuşdur.
38. Belə ki, tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin şərtində nəzərdə tutduqları hal, yəni inflyasiya dərəcəsinin artımı baş vermişdir. Mülki Məcəllənin tələbinə görə müəyyən şərtlə əqd bağlamış şəxsin müvafiq razılaşdırılmış şərt baş verdikdən sonra tərəflər həmin şərtə əməl etməlidirlər. Təbii ki, tərəflər bu halı, yəni müqavilə bəndinin dəyişikliyini qarşılıqlı olaraq razılıqla həll etmək üçün həmin bəndi müqaviləyə daxil ediblər, əks təqdirdə isə bu barədə tələbə məhkəmə tərəfindən baxılaraq həll edilməsi imkanı yaradılmışdır.
39. Belə ki, iddiaçı tərəfindən məhkəməyə təqdim edilən "xxxx" MMC-nin xx.xx.2025ci il tarxli 07-167/25 nömrəli mütəxəssis rəyində mübahisə predmeti olan daşınmaz əmlakın aylıq kirayə qiyməti 1700-1900 manat olaraq qiymətləndirilmişdir. "xxxx" MMC-nin xx.xx.2025-ci il tarxli 08-168/25 nömrəli mütəxəssis rəyində xx.xx.2021-ci il tarixli icarə müqaviləsində Mingəçevir şəhəri, İ.Qayıbov 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 194,49 kv.m olan 1175 manat dəyərində icarəyə verilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının rəsmi infliyasiya dərəcəsi istehlak qiymətlərinin artım əmsalı nəzərə alınmaqla, 2021-ci illə müqayisədə 2024-cü il tarixinə qədər 1594,50 manat təşkil etdiyi bildirilmişdir.
40. Məhkəmə, müqavilədə tərəflərin razılığı ilə Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının rəsmi inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla icarə haqqının məbləğində yenidən baxmaq imkanını müəyyənləşdirdiklərindən, həmin qeyri-yaşayış sahəsinin hazırkı kirayə qiyməti (bazar qiyməti) ilə deyil, inflyasiya dərəcəsi nəzərə alınmaqla artmış məbləğə uyğun icarə haqının dəyişdirilməsi barədə iddiaçının tələbini əsaslı hesab edir.
41. Məhkəmə yekun olaraq mübahisənin faktiki və hüquqi əsaslarının təhlili nəticəsində belə qənaətə gəlir ki, tərəflər arasında mübahisə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlanmış icarə müqaviləsinin 3.1-ci bəndində olan icarə haqqının dəyəri, müqavilənin 3.6-cı bəndində göstərilən şərtlərə uyğun olaraq 1594,50 manat (vergilər daxil) müəyyən edilməli, digər müqavilə şərtlərinin dəyişdirilməsi barədə tələb əsassız olduğundan təmin edilməməlidir. Bundan əlavə iddiaçı tələbində müqavilənin 3.2-ci bəndində dəyişiklik edilərək “İcarə haqqının xx.xx.2025-ci il tarixdən hesablanması” ilə bağlı tələbi üzrə qeyd edir ki, Mülki Məcəllənin 424.3 maddəsinə əsasən müqavilə məhkəmə qaydasında dəyişdirildikdə və ya ləğv edildikdə isə müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında məhkəmə qərarının qanuni qüvvəyə mindiyi andan öhdəliklər dəyişdirilmiş və ya xətm edilmiş sayılır. Ona görə də qeyd edilən hissədə tələb qanunun tələblərinə zidd olduğundan təmin edilməməlidir.
Vİİ. Məhkəmə məsrəfləri:
42. İddia tələbi qismən təmin edildiyindən və qiymətləndirilməyən iddia olduğundan iddiaçı tərəfindən ödənilmiş 100 manat dövlət rüsumunun 50 manatı iddiaçıya aid edilməli, 50 manatı isə cavabdehdən alınıb iddiaçıya ödənilməlidir. Məhkəmə vəkil və ya nümayəndəyə çəkilmiş xərclərlə bağlı 1000 manat vəsaitin tutulması ilə bağı bu nəticəyə gəlir ki, iddiaçının vəkili və nümayəndəsi 6 dəfə məhkəmə iclasında iştirak etməsi və iddianın qismən təmin edilməsi nəzərə alınaraq xidmət haqqının 500 manat hissəsi cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalıdır.
Vİİİ Nəticə:
43. Şərh olunanlara əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 216-220, 227, 233, 358, 360 və 362-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə qət etdi: İddia qismən təmin edilsin. İddiaçı X1 mülkiyyətində olan ünvan 3 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı bağlanmış 30 yanvar 2021-ci il tarixli icarə müqaviləsinin 3.1-ci bəndində dəyişiklik edilərək aylıq icarə haqqının məbləği 1594,50 (bir min beş yüz doxsan dörd manat əlli qəpik) manat (Ö.M.V daxil) müəyyən edilsin. İddia qalan hissədə rədd edilsin. Cavabdeh MMC-dən 500 manat vəkilin hüquqi xidmətinə görə haqq və 50 manat ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi tutularaq iddiaçı X2 ödənilsin. Qətnamədən, rəsmi qaydada verildiyi gündən 1 (bir) ay müddətində Şəki Kommersiya Məhkəməsi vasitəsi ilə (Elektron Məhkəmə İnformasiya Sistemində yaradılmış Elektron Kabinetdən istifadə edilməklə) Şəki Apellyasiya Məhkəməsinə apellyasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Mübariz Hüseynov