Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № e-2(3-6)-1918/2026 04.06.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI İddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı iş üzrə Açar sözlər: tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi, əmlakın açıq hərracdan satılması və satışdan əldə olunan vəsait hesabına borcun ödənilməsi Hakimlər X4 (sədrlik edən və məruzəçi), X2 və Babayev Fuad Fikrət oğlundan ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclasının katibi X1 iştirakı ilə, İddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı “tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi, əmlakın açıq hərracdan satılması və satışdan əldə olunan vəsait hesabına borcun ödənilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə çıxarılmış Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, e-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsindən cavabdeh Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları
1. Borc verən İddiaçı (bundan sonra iddiaçı) ilə borc alan Cavabdeh (bundan sonra cavabdeh) arasında bağlanmış ##.##.2023-cü il tarixli kredit müqaviləsinə əsasən iddiaçı tərəfindən cavabdehə 148.900 manat məbləğində pul borc verilmiş, sonuncu isə krediti ##.##.2023-cü il tarixədək manatın ABŞ dollarına nisbətən həmin günün məzənnəsinə uyğun olaraq qaytarmağı öhdəsinə götürmüşdür. Tərəflər kreditin faizsiz verilməsini şərtləşdirmişlər. Bundan sonra tərəflər öz aralarında kreditin qaytarılması müddətini 2 dəfə, o cümlədən ##.##.2023-cü il və ##.##.2023-cü il tarixli müqavilələrlə dəyişdirmiş və nəticədə borcun qaytarılmasının son müddəti ##.##.2024-cü il tarixi müəyyən edilmişdir. İddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış ##.##.2023-cü il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən cavabdeh özünə məxsus olan Bakı şəhəri ,Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi ***A nömrəli bağ evini ##.##.2023-cü il tarixli, 3M-*** reyestr nömrəli kredit müqaviləsi üzrə öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi məqsədilə iddiaçının xeyrinə ipoteka ilə yüklü etmiş, ipoteka predmetinin dəyəri 160.500 müyyən edilmişdir.
2. Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2024-cü il tarixli qətnaməsinə əsasən iddia qismən təmin edilərək, cavabdehdən 80.000 manat məbləğində borc və 330 manat məbləğində dövlət rüsumu iddiaçının xeyrinə tutulmuşdur. Həmin iş üzrə məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli qərardadı ilə iddiaçının iddia ərizəsi "tutmanın ipoteka predmeti olan, cavabdeh Cavabdeh məxsus Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi ***A nömrəli bağ evinə yönəldilməsi, həmin bağ evinin açıq hərracda satılması və satışdan əldə olunan vəsait hesabına borcun ödənilməsi" hissəsində baxılmamış saxlanılmışdır. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının *(***)- ****/**** saylı, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsinə əsasən cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməyərək, Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli, e-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
3. Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsin * saylı Bakı Ərazi İdarəsinin ##.##.2025-ci il tarixli məktubuna əsasən iddiaçıya ##.##.2025-ci il tarixli ərizəsi ilə bağlı bildirilmişdir ki, onun 2430154548 daxilolmA nömrəli, ##.##.2024-cü il tarixli ərizəsinin icrası təmin olunaraq, Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, 347 a saylı bağ evinə dair tutmanın yönəldilməsi haqqında bildiriş qeydiyyata alınmışdır. Həmin qurumun ##.##.2025-ci il tarixli məktubuna əsasən Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, ***A nömrəli bağ evinə dair tutmanın yönəldilməsi haqqında bildiriş qeydə alınmışdır.
4. “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli, ** nömrəli hesabatına əsasən Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, ***A nömrəli bağ evinin likvid dəyəri 100.000 manat müəyyən edilmişdir.
5. “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli hesabatına əsasən Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, ***A nömrəli bağ evinin likvid dəyəri 181.000 manat müəyyən olunmuşdur.
6. “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli, ƏEM/D **-***/** nömrəli rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, ***A nömrəli bağ evinin likvid dəyəri 160.000 manat müəyyən olunmuşdur.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
7. İddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, cavabdehin borcunun (80.000 manat məbləğində borcunun və 330 manat məbləğində dövlət rüsumunun) təminatı kimi tutmanın ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, 347 A nömrəli bağ evinə yönəldilməsi, həmin bağ evinin açıq hərracdan satılması və satışdan əldə olunan vəsait hesabına borcun ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
8. İddiaçı tələbini işin faktiki hallarına istinad edərək onunla əsaslandırmışdır ki, Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsin ##.##.2024-cü il tarixli qərardadı ilə e-*(***)-****/**** saylı iş üzrə iddia ərizəsinin “tutmanın ipoteka predmeti olan bağ evinin açıq hərracda satılması və satışdan əldə olunan vəsait hesabına borcun ödənilməsi” hissəsində baxılmamış saxlanılmasına əsas ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin qeydə alınması üçün müraciətin qeydiyyat orqanına gec təqdim edilməsi olmuşdur. Halbuki, onun tərəfindən məhkəməyə bildirilmişdir ki, qeydiyyat orqanına müraciət edilən zaman həmin orqan tərəfindən ipoteka saxlayan fiziki şəxslərin elektron qaydada müraciət etmək imkanı elektron sistemdə nəzərdə tutulmadığından bununla bağlı texniki çətinliklər yarandığı izah olunmuşdur. Bu səbəbdən müraciətin kağız daşıyıcıda qəbul edilərək qeydə alınması zərurəti yaranmış və bununla bağlı ona müvafiq məktub verilmişdir. Məhkəmə baxışı zamanı bu hallar məhkəmənin diqqətinə çatdırılsa da, qərardadda həmin hallara ümumiyyətlə yer verilməmişdir. Cavabdeh də bu halı mübahisələndirməmişdir. Halbuki, tutmanın yönəldilməsi ilə bağlı məsələlərin dəqiq tənzimlənməsinin məqsədi məhz cavabdehin hüquqlarının qorunmasına xidmət edir. Onun vəziyyətində isə cavabdehin hüquqları pozulmamış, cavabdeh bu hissəni mübahisələndirməmiş, məhkəmə isə məsələyə formal yanaşaraq prosessual qənaət prinsipini nəzərə almamışdır. Bu isə işin uzanmasına səbəb olmuş, nəticədə həm onun hüquqları pozulmuş, həm də məhkəmə üçün əlavə iş yükü yaranmışdır. O, əlavə vaxt itkisinə yol verməmək məqsədilə həmin qərardaddan şikayət verməmişdir. Bunun əvəzində ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişlə bağlı “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tələbləri yenidən yerinə yetirilmişdir. Belə ki, ##.##.2024-cü il tarixdə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildiriş təkrarən cavabdehə göndərilmiş, 5 gün sonra (22 dekabr bazar gününə təsadüf etdiyindən) ilk iş günü olan ##.##.2024-cü il tarixdə müvafiq sənədlər qeydə alınması üçün qeydiyyat orqanına təqdim edilmişdir. Qeydiyyat orqanı tərəfindən cavab məktubunu ##.##.2024-cü il tarixdə əldə etmək mümkün olacağı bildirilmiş və bununla bağlı müvafiq sənəd verilmişdir. Lakin ##.##.2024-cü il tarix son iş günü olduğundan o, ##.##.2025- ci il tarixdə ilk iş günü qeydiyyat orqanına müraciət etdikdə, məktubun hələ hazır olmadığı və həftənin sonuna hazır olacağı bildirilmişdir. Bundan sonra onun tərəfindən ***-*-* nömrəli “Qaynar xətt” vasitəsilə də əlaqə saxlanılmış, lakin məktubun hazır olmadığı bildirilmişdir. ##.##.2025-ci il tarixdə məsələ ilə bağlı yenidən müraciət edildikdə qeydiyyat orqanı tərəfindən bildirilmişdir ki, ##.##.2024-cü il tarixdə təqdim olunmuş ərizə araşdırılmış və bildirişin yenidən qeydiyyata alınması qərara alınmışdır, lakin bunun üçün yeni ərizə təqdim olunmalıdır. Buna görə də, ##.##.2025-ci il tarixdə yenidən müraciət edilmiş və ##.##.2025ci il tarixdə nəhayət müvafiq məktub ona təqdim olunmuşdur. Lakin məktub əldə edilərkən müəyyən olunmuşdur ki, sənəddə onun guya ilk dəfə ##.##.2025-ci il tarixdə müraciət etdiyi göstərilmiş və məktub həmin müraciətə cavab kimi rəsmiləşdirilmişdir. Bu ziddiyyəti aradan qaldırmaq məqsədilə onun tərəfindən həmin tarixdə qeydiyyat orqanına yenidən ərizə ilə müraciət edilərək məsələ ilə bağlı aydınlıq gətirilməsi xahiş edilmişdir. Qeydiyyat orqanı isə ərizəyə 15 iş günü ərzində cavab veriləcəyini bildirmişdir. Beləliklə, göstərilənlərdən aydın olur ki, onun tərəfindən qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş prosedurlara riayət olunmaqla qeydiyyat orqanına müraciət edilmiş və nəticədə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildiriş qeydə alınmışdır.
9. Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddianın təmin edilməsi, Bakı şəhəri, Sabunçu Rayon Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli qətnaməsinə əsasən Cavabdeh alınaraq İddiaçı ödənilməli olan 80.000 manat borcun təminatı olan ipoteka qoyulmuş Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, ***A nömrəli bağ evinin açıq hərracda satılması, satışdan əldə olunan vəsaitin borcun ödənilməsi üçün İddiaçı ödənilməsi, ipoteka predmetinin 160.000 manat qiymətləndirilməsi, satış pulunun borc məbləğindən artıq hissəsinin Cavabdeh qaytarılması, ödənilmiş 100 manat dövlət rüsumunun cavabdehdən tutularaq, iddiaçıya qaytarılması qət edilmişdir. (hakim X3)
10. Məhkəmə iddia tələbinə hüquqi qiymət verərkən qeyd etmişdir ki, Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2024-cü il tarixli qətnaməsinə əsasən iddia qismən təmin edilərək, cavabdeh Cavabdeh 80.000 manat məbləğində borc və 330 manat məbləğində dövlət rüsumu alınaraq, iddiaçı İddiaçı ödənilməsi qət edilmişdir. Beləliklə, təqdim edilmiş sənədlərdən görünür ki, iddiaçı “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tələblərinə əsasən ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi proseduruna əməl etmişdir. Borcludan əsas və faiz məbləğinin tutulması barədə məhkəmə qətnaməsi mövcud olsa da, borclu bu öhdəliklərinə əməl etmədiyindən, ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi hüququ yaranmışdır. İddiaçı (ipoteka saxlayan) hazırda ipoteka predmetlərinin satılmasını tələb edir. İş materiallarında müxtəlif qiymətləndirici təşkilatların rəyləri mövcuddur. Belə ki “xxxx” MMC tərəfindən əmlakın likvid dəyəri 100 000 manat,“xxxx” MMC tərəfindən 181.000 manat,“xxxx” MMC tərəfindən isə 160.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. 11 Məhkəmə qeyd etmişdir ki, qiymətləndirmə ekspertizaları nəticəsində təqdim olunmuş rəylər arasında fərq olsa da, məhkəmə araşdırması zamanı əldə olunmuş son ekspert rəyi daha əsaslı və obyektiv olduğundan ipoteka predmetinin likvid dəyəri 160.000 manat məbləğində qəbul edilməlidir.
12. Məhkəmə hesab etmişdir ki, tutma cavabdeh Cavabdeh məxsus Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, ***A nömrəli bağ evinə yönəldilməli, ev 160.000 manata açıq hərraca çıxarılmalı, satışdan əldə olunmuş vəsait kredit borcuna yönəldilməli, artıq qalan məbləğ cavabdehə geri qaytarılmalıdır.
13. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 269-cu, 317.1-ci, 319.1-ci, Azərbaycan Respublikası Mülki Prossesual Məcəlləsinin 9-cu, 14.2-ci, 77.1-ci, 88-ci, 107-ci, 119.1-ci, 217.4-cü, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 33-34-cü, 39-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının ““İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiqi üzrə ipoteka predmeti olan əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məsələsinə dair” ##.##.2020-ci il tarixli ** saylı qərardadına istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
14. Cavabdeh cavabdeh Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın rədd olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
15. Cavabdeh apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, əmlakın qiyməti real bazar dəyərinə uyğun deyil, əksinə olaraq qat-qat daha ucuz qiymətləndirilmişdir. Kredit müqaviləsi ##.##.2023-cü il tarixdə bağlansa da, məhəkəmədə iddia tələbi müddət ötürüldükdən sonra verilmişdir. Onun tərəfindən iş üzrə əhəmiyyətli sənədlər məhkəməyə təqdim edilmişdir. Buna baxmayaraq, işə baxan məhkəmə bu fakta düzgün qiymət verməmişdir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
16. İddiaçı məhkəmə kollegiyasına ərizə təqdim edərək, apellyasiya şikayəti ilə razı olmadığını, şikayətin əsassız olduğunu və vaxt qazanmaq üçün verildiyini qeyd etmişdir.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
17. Məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada xəbərdar olunmasına baxmayaraq, hər hansı üzürlü səbəb göstərmədən cavabdeh Cavabdeh məhkəmə iclasına gəlməmiş, iddiaçı İddiaçı isə məhkəmə kollegiyasına ərizə ünvanlayaraq, işə onun iştirakı olmadan baxılmasını və apellyasiya şikayətinin rədd edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinə tərəflərin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
18. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin: 269.1-ci maddəsinə əsasən girov və ipoteka hüququ girov qoyanın əşyası barəsində girov saxlayanın əşya hüququdur və eyni zamanda borclunun girov saxlayan qarşısında pul və ya başqa öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi üsuludur; 269.4-cü maddəsinə əsasən ipoteka daşınmaz əşyalara, habelə rəsmi reyestrdə qeydə alınmalı olan daşınar əşyalara əşya hüquqlarının məhdudlaşdırılmasıdır; 269.7-ci maddəsinə əsasən girovla və ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəlik üzrə kreditorun (girov saxlayanın və ipoteka saxlayanın) hüququ var ki, borclunun həmin öhdəliyi icra etmədiyi halda girov qoyulmuş və ya ipoteka ilə yüklü edilmiş əşyanın dəyərindən həmin əşyanın mənsub olduğu şəxsin (girov qoyanın və ipoteka qoyanın) digər kreditorlarına nisbətən üstün qaydada təminat alsın; 317.1-ci maddəsinə əsasən borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər; 317.2-ci maddəsinə əsaəsn satış “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir; 319.1-ci maddəsinə əsasən əgər borclu icrasını təmin etmək üçün əşyanın ipotekaya verildiyi öhdəliklərin yerinə yetirilməsini gecikdirmişsə, ipoteka saxlayan ipoteka ilə yüklü edilmiş obyekti açıq hərracdan satmaq hüququna malikdir; 319.6-cı maddəsinə əsasən ipoteka predmetinin satışından götürülən məbləğ ipoteka saxlayanın tələbinin ödənilməsi üçün yetərli deyildirsə, o, çatışmayan məbləği, əgər ipoteka müqaviləsində ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, borclunun başqa əmlakından almaq hüququna malikdir. Bu halda ipoteka saxlayanın ipotekaya əsaslanan üstünlük hüququ yoxdur. Əgər satışdan götürülən məbləğ ipoteka saxlayanın tələblərindən artıqdırsa, artıq məbləğ ipoteka verənə qaytarılmalıdır.
19. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir; 217.1-ci maddəssinə əsasən məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır; 217.2-ci maddəsinə əsasən qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır; 217.3-cü maddəsinə əsasən qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır; 217.4-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır; 384.0.3-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiya məhkəməsi qətnaməni dəyişdirə bilər.
20. İpoteka haqqında Azərbaycan Respublikasının Qanununun: 3.1-ci maddəsinə əsasən ipoteka ilə borc, alqı-satqı, podrat və başqa mülki-hüquqi müqavilələrdən irəli gələn həqiqi tələblər təmin edilə bilər; 6.4-cü maddəsinə əsasən ipoteka ümumi ola bilər. Ümumi ipoteka elə ipotekadır ki, onun predmeti bir neçə əşyadır və ümumi tələbin ödənilməsi üçün əşyaların hər birindən istifadə edilir. Kreditorun tələbi onun arzusu ilə istənilən əşya hesabına ödənilə bilər; Tərəflər arasında münasibətlər yaranan zaman qüvvədə olan 1.0.9-cu maddəsinə əsasən ilkin satış qiyməti – “İpoteka haqqında” Qanunun tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir; 34.1-ci maddəsinə əsasən əsas öhdəliyin, yaxud onun bir hissəsinin icrasının 90 təqvim günü və daha çox müddətə gecikdirilməsi, ipoteka müqaviləsində nəzərdə tutulmuş və ipoteka saxlayana ipotekaya tutma yönəltmək hüququ verən şərtinin baş verməsi, bu Qanunda nəzərdə tutulmuş digər hallar ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququnun yaranmasına əsas verən hallardır; 36.1-ci maddəsinə əsasən ipoteka saxlayan bu Qanunun 36.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan məlumatı əks etdirən bildirişi ipoteka qoyanın və ipoteka müqaviləsində qeyd olunan digər şəxsin ünvanına, bildirişin surətini isə ona məlum olan sonrakı ipoteka saxlayana, birgə ipoteka saxlayanlara, habelə “Daşınar əmlakın yüklülüyü haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə müəyyən edilən yüklülük sahiblərinə sifarişli poçt göndərişi (məktubu) və elektron üsulla göndərir. Poçt göndərişi vasitəsilə ölkə daxilində göndərilmiş rəsmi bildiriş onun poçta təqdim edildiyi gündən 5 təqvim günü keçdikdən sonra, elektron üsulla göndərilmiş rəsmi bildiriş isə göndərildiyi gündən 3 təqvim günü keçdikdən sonra təqdim olunmuş sayılır; 36.3-cü maddəsinə əsasən ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildiriş ipotekanın dövlət qeydiyyatı orqanında ipoteka saxlayanın ərizəsi əsasında 1 iş günü müddətində qeydə alınmalıdır. Ərizədə bildirişin ipoteka qoyana göndərildiyi gün göstərilir və iki nüsxədə qeydiyyat orqanına verilir. Qeydiyyat orqanı ərizəni onun verildiyi gün qəbul edir və bir nüsxəsini qeydiyyat orqanının səlahiyyətli şəxsinin imzası və möhürü ilə təsdiqləməklə ərizəçiyə qaytarır; 39.2-ci maddəsinə əsasən ipoteka saxlayan tutmanın yönəldilməsinə dair bildirişin bu Qanunun 36.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş şəxslərə verilməsi barədə məhkəməyə sübut təqdim etməlidir; əvvəlki redaksiyada 39.3-cü və 39.3.3-cü maddəsinə əsasən məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti, ilkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir; 41.1-ci maddəsinə əsasən ipoteka müqaviləsinə əsasən tutma yönəldilən ipoteka predmeti açıq bazarda və ya hərracda, o cümlədən elektron qaydada keçirilən hərracda satıla bilər; 47.4-cü maddəsinə əsasən bu qanunun 47.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş ödənişlər həyata keçirildikdən sonra ipoteka predmetinin satışından əldə olunan vəsaitin qalan hissəsi ipoteka qoyana qaytarılır;
Apellyasiya baxışının hədləri
21. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
22. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” ## ### 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
23. Hazırkı apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv olunması və iddianın rədd edilməsi xahiş olunduğundan, qətnamə tam yoxlanılır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
24. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini iş materialları ilə birlikdə araşdırıb, hesab edir ki, cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi tutmanın yönəldilməsi və ipoteka predmetinin müəyyən edilmiş ilkin satış qiyməti ilə bağlı hissədə dəyişdirilməlidir.
25. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərinə və işin hallarına istinadən qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, tərəflər arasında bağlanmış ##.##.2023-cü il tarixli kredit müqaviləsinə əsasən iddiaçı tərəfindən cavabdehə 148.900 manat məbləğində pul borc verilmiş, sonuncu isə krediti ##.##.2023-cü il tarixədək manatın ABŞ dollarına nisbətən həmin günün məzənnəsinə uyğun olaraq qaytarmağı öhdəsinə götürmüşdür. Tərəflər kreditin faizsiz verilməsini şərtləşdirmişlər. Bundan sonra tərəflər öz aralarında kreditin qaytarılması müddətini 2 dəfə, o cümlədən ##.##.2023-cü il və ##.##.2023-cü il tarixli müqavilələrlə dəyişdirmiş və nəticədə borcun ##.##.2024-cü il tarixə kimi qaytarılması müəyyən edilmişdir.
26. Tərəflər arasında bağlanmış ##.##.2023-cü il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən ##.##.2023-cü il tarixli kredit müqaviləsindən irəli gələn öhdəliyin təminatı olaraq, cavabdeh mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, ***a saylı bağ evini iddiaçının xeyrinə ipoteka ilə yüklü etmişdir. İpoteka müqaviləsində kreditin ümumi məbləği, qaytarılma müddəti göstərilmiş və ipoteka predmeti tərəflərin razılığına əsasən 160.500 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir.
27. Cavabdeh kredit müqaviləsi üzrə üzərinə götürdüyü öhdəlikləri vaxtında və lazımi qaydada icra edə bilməmiş, iddiaçıya olan borcunu müqavilə ilə nəzərdə tutulan vaxtda və qaydada ödəməmiş, nəticədə onun həmin müqavilə üzrə iddiaçıya borcu yaranmışdır. Bununla da iddiaçının kredit müqaviləsi üzrə yaranmış borcun tələb edilməsi və tələbin ipoteka predmetinə yönəldilməsi hüququ yaranmışdır.
28. İddiaçı da bu hüququndan istifadə edərək, qeyd edilən kredit müqaviləsi üzrə müəyyən edilmiş borcun 80.000 manat hissəsinin ödənilmədiyini iddia edərək, bu məbləğin, habelə iddianın qaldırılması üçün ödənilmiş 330 manat dövlət rüsumunun cavabdehdən tutulmasını, tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsini, ipoteka predmetinin açıq hərracdan satılmasını və satışdan əldə olunmuş vəsait hesabına borcun ödənilməsini tələb etmişdir. Sabunçu Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2024-cü il tarixli qətnaməsinə əsasən cavabdehdən iddiaçının xeyrinə 80.000 manat məbləğində borc və 330 manat məbləğində dövlət rüsumu tutulmuşdur. Lakin məhkəmə həmin tarixli qərardadı ilə iddia ərizəsi "tutmanın ipoteka predmeti olan, cavabdeh Cavabdeh məxsus Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, ***A nömrəli bağ evinə yönəldilməsi, həmin bağ evinin açıq hərracda satılması və satışdan əldə olunan vəsait hesabına borcun ödənilməsi" hissəsində baxılmamış saxlanılmışdır. Belə ki, məhkəmə iddiaçı tərəfindən tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin bu Qanunun 36.1-ci maddəsinə uyğun olaraq təqdim edildikdən sonra 3 iş günü ərzində ərizənin ipotekanın dövlət qeydiyyatı orqanına təqdim edilmədiyini müəyyən etmiş və bu halın tutmanın yönəldilməsi prosedurunun davam etdirilməsini istisna etdiyini qeyd edərək, ərizəni həmin hissədə baxılmamış saxlamışdır. Eyni zamanda, məhkəmə “İpoteka haqqında” Qanuna istinadən qeyd etmişdir ki, iddiaçının ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildiriş vermək və bildirişin qeydə alınması üçün müraciət etmək hüququ hazırda da mövcuddur. İddiaçı bu sahəni tənzimləyən qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydaya riayət etməklə yenidən ipoteka predmetinə tutmanı yönəltməyə başlaya bilər.
29. İddiaçı da ##.##.2024-cü il tarixə kredit müqaviləsinin təminatı olaraq cavabdeh tərəfindən onun qarşısında ipoteka ilə yüklü edilmiş ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişi cavabdehə göndərmiş və bundan sonra onun ##.##.2024cü il tarixli ərizəsinə əsasən həmin bildiriş Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsi tərəfindən qeydiyyata alınmışdır. Bununla belə, iddiaçı “İpoteka Haqqında” Qanunla müəyyən edilmiş ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi qaydasına riayət etmiş və qeyd edilən bildirişi poçta təqdim etdikdən sonra müəyyən edilmiş müddət ərzində (3 iş günü) bildirişin qeydə alınması barədə ərizəni ipotekanın dövlət qeydiyyatı orqanına təqdim etmişdir. Bu hal Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsin * saylı Bakı Ərazi İdarəsinin ##.##.2025-ci il tarixli məktubu ilə təsdiq olunur. Belə ki, həmin məktuba əsasən iddiaçının ##.##.2024-cü il tarixli ərizəsinin icrası təmin olunaraq, Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, 347 a saylı bağ evinə dair tutmanın yönəldilməsi haqqında bildiriş qeydiyyata alınmışdır.
30. Qeyd edilənlər öz növbəsində Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli qətnaməsinə əsasən cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulan 80.000 manat məbləğində pulla bağlı tutmanın ##.##.2023-cü il tarixli kredit müqaviləsinin təminatı qismində cavabdeh tərəfindən ipoteka ilə yüklü edilmiş Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, 347 a saylı bağ evinə yönəldilməsi, həmin əmlakın açıq hərrac vasitəsilə satılması və məhz satışdan əldə olunan vəsait hesabına göstərilən borc məbləğinin ödənilməsinin təmin edilməsi üçün əsas yaradır. Birinci instansiya məhkəməsi də haqlı olaraq bu mövqedən çıxış etmişdir. Lakin ayrıca mərhələ olaraq, tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsini göstərməmişdir. Borcun təminatı olaraq ipotekaya qoyulmuş bağ evinin açıq hərracdan satılması özündə ipoteka predmetinə tutmanı da ehtiva etsə də, məhkəmə kollegiyası hüquqi müəyyənlik baxımından bu mərhələnin ayrıca olaraq göstərilməsini zəruri hesab edir.
31. Məhkəmə kollegiyası ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti ilə bağlı qeyd edir ki, ##.##.2023-cü il tarixli ipoteka müqaviləsində bu əmlakın bazar qiyməti tərəflərin qarşılıqlı razılaşması əsasında 160.500 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
32. İşə birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən baxılan zaman ipoteka predmetini təşkil edən əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi məqsədi ilə birinci dəfə iddiaçı tərəfin, vəsatəti əsasında əmlakların ilkin satış (likvid) qiymətinin müəyyən edilməsi üçün müstəqil qiymətləndirici təyin edilmişdir. Lakin cavabdeh “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli, ** nömrəli hesabatına əsasən ipoteka predmetinin likvid dəyərinin 100.000 manat məbləğində müəyyən edilməsi ilə razı olmamış və əmlakın daha yüksək dəyərə malik olduğunu bildirmişdir. Nəticədə onun vəsatətinə əsasən yenidən həmin əmlakın qiymətləndirilməsi həyata keçirilmiş və məhkəmənin bu barədə müvafiq qərardadının icrası qaydasında əmlakı qiymətləndirən “xxxx” MMC əmlakın likvid dəyərinin 181.000 manat (bazar qiyməti təxminən 201.000 manat) olduğunu göstərmişdir. Bu dəfə də əmlakın müəyyən edilmiş qiyməti ilə iddiaçı tərəf razı olmamışdır. Bununla bağlı məhkəmə tərəfindən 3 dəfə keçirilmiş qiymətləndirmə nəticəsində “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli, ƏEM/D **-***/** nömrəli rəyində əmlakın likvid dəyəri 160.000 manat (bazar qiyməti təxminən ***.000 manat) qeyd edilmişdir. Məhkəmə də məhz sonuncu rəyin daha əsaslı və obyektiv olması qənaətinə gələrək, bu rəylə müəyyən edilmiş qiyməti əsas götürmüşdür. Lakin öz mövqeyini hər hansı formada əsaslandırmamış, o cümlədən rəyləri müqayisəli şəkildə təhlil etməmişdir.
33. Halbuki, rəylər məbləğ etibarı ilə biri-birindən hətta birinci rəy, digər iki rəydən kəskin şəkildə fərqlənir və həm birinci, həm də ikinci rəylə 2025-ci ilin qiymətləri əsas götürülməklə müəyyən edilmiş müvafiq olaraq 100.000 manat və 160.000 manat 2023-cü ilin sentyabr ayında bağlanmış və tərəflərin özünün razılığı ilə müəyyən edilmiş 160.500 manat məbləğindən azdır. Lakin bunun səbəbləri və ümumiyyətlə mümkünlüyü araşdırılmamışdır. Belə ki, təkcə son 20 ilin göstəricilərinə əsasən bu sahədə mövcud olan vəziyyət birmənalı şəkildə daşınmaz əmlakın dəyərinin ilbəil artdığını göstərir. Belə olan halda, 2 il 3 ay ərzində (2023-ci ilin sentyabr ayı – 2025-ci ilin dekabr ayı) ərzində ipoteka predmetinin dəyərinin artmamasının, əksinə 500 manat ucuzlaşmasının səbəbləri və əsasları olmalıdır. Lakin bununla bağlı hər hansı səbəb və ya əsas, o cümlədən bu əmlakın qiymətinin düşməsi ilə nəticələn hər hansı bir halın baş verməsi müəyyən edilməmişdir. Qeyd edilənlər (ən azı ağlabatanlıq və obyektivlik baxımından) öz növbəsində ipoteka predmetinin ilkin (likvid) satış qiymətinin (bu əmlakın 100.000 manat olmaması açıq və aşkardır, bu hal məbləğ etibarı ilə biri-birinə daha yaxın olan digər iki rəylə müəyyən edilmiş qiymətlərlə də təsdiq olunur) müəyyən edilməsində bu hesabatların mötəbər sübut kimi qəbul edilməsini və əmlakın ilkin (likvid) satış qiymətinin 160.000 manat məbləğində müəyyən edilməsini istisna edir.
34. Bu səbəbdən mövcud vəziyyətdə məhkəmə kollegiyası məhz “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli hesabatını mötəbər hesab edir və ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin bu hesabatla müəyyən edilmiş məhz 181.000 manat məbləğində müəyyən edilməsini düzgün və ədalətli hesab edir.
35. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərinə istinadən onu da qeyd edir ki, tərəflər arasında kredit və ipoteka münasibətləri yaranan zaman qüvvədə olan qanunvericiliyin tələblərinə əsasən ipoteka predmetinin məhz ilkin (likvid) satış dəyərinin müəyyən edilməsi şərtləndirilmişdir ki, bu məbləğ də hər bir halda onun real bazar dəyərindən aşağı olur. Belə olan halda, qeyd edilən məbləğin həmin əmlakın real bazar dəyərinə uyğun olmaması pozuntu kimi qiymətləndirilə bilməz və qiymətin bu əsasla artırılmasını istisna edir. Əks halda, həmin vaxt qüvvədə olmaqla bu məsələləri tənzimləyən qanunvericiliyin tələbləri pozulmuş olacaqdır. Digər tərəfdən cavabdeh özü əmlakın ilkin satış qiyməti ilə bağlı hər hansı konkret məbləği səsləndirmir. Məhkəmə kollegiyasının əsas götürdüyü məbləğ iş materiallarında mövcud olan rəylərlə müəyyən edilmiş ən yüksək ilkin (likvid) satış qiymətidir. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən mülki işə 1 il 1 aydan artıq müddət ərzində baxılmasına, habelə apellyasiya şikayəti üzrə əmlakın dəyərinin qat-qat yüksək olması mövqeyindən çxış etməsinə baxılmayaraq, cavabdeh tərəfindən bu əmlakın ilkin satış (likvid) qiymətinin bundan yüksək olmasını təsdiq edən hər hansı sübut da məhkəməyə təqdim edilməmişdir.
36. Məhkəmə kollegiyası açıq və aydın şəkildə əsassız olması səbəbindən apellyasiya şikayəti üzrə irəli sürülmüş digər dəlilə isə (iddia tələbinin müddət ötürülməklə verilməsi) hüquqi qiymət verilməsinə hər hansı əsas görmür.
37. Beləliklə məhkəmə kollegiyası nümayiş etdirdiyi hüquqi mövqeyin nəticəsi olaraq, belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi “tutmanın yönəldilməsi və ipoteka predmetinin müəyyən edilmiş ilkin satış qiyməti” ilə bağlı hissədə dəyişdirilməli, Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli qətnaməsinə əsasən cavabdehdən alınaraq iddiaçıya ödənilməli olan 80.000 manat borcla bağlı tutma ##.##.2023-cü il tarixli kredit müqaviləsinin təminatı qismində cavabdeh tərəfindən ipoteka ilə yüklü edilmiş Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, ***a saylı bağ evinə yönəldilməklə həmin əmlak açıq hərracdan satılmalıdır. İpoteka predmetinin ilkin satış qiyməti 181.000 manat məbləğində müəyyən edilməlidir. Qətnamə mübahisələndirilən qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu cavabdehə aid edilməlidir.
38. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 372-ci, 382-ci, 384-cü, 392-ci, 393-cü, 403-cü, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
Cavabdeh Cavabdeh apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, e-*(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi “tutmanın yönəldilməsi və ipoteka predmetinin müəyyən edilmiş ilkin satış qiyməti” ilə bağlı hissədə dəyişdirilsin. Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli qətnaməsinə əsasən cavabdehdən alınaraq iddiaçıya ödənilməli olan 80.000 (səksən min) manat borcla bağlı tutma ##.##.2023-cü il tarixli kredit müqaviləsinin təminatı qismində cavabdeh tərəfindən ipoteka ilə yüklü edilmiş Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, ***a saylı bağ evinə yönəldilməklə həmin əmlak açıq hərracdan satılsın. İpoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Maştağa qəsəbəsi, ***a saylı bağ evinin ilkin satış qiyməti 181.000 (bir yüz səksən bir min) manat məbləğində müəyyən edilsin. Qətnamə mübahisələndirilən qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu cavabdeh Cavabdeh aid edilsin. Qətnamənin surəti işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına elektron kabinet vasitəsilə kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.