Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № e-2(3-6)-2175/2026 08.07.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI İddiaçı İddiaçı Mənzil Tikinti Kooperativinin cavabdeh Cavabdeh İsgəndər qızına qarşı iş üzrə QƏTNAMƏ İş № *(3-6)-2175/2026 (Açar sözlər: müqavilənin ləğvi, mənzilin boşaldılması və s.) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Babayev Fuad Fikrət oğlu (məruzəçi), X2 və X1 ibarət tərkibdə, Şirinova Gülyar Elman qızının katibliyi, Cavabdeh Cavabdeh İsgəndər qızının etibarnamə üzrə səlahiyyətli nümayəndəsi Ağamalıyev Vüqar Azər oğlunun iştirakı ilə, İddiaçı İddiaçı Mənzil Tikinti Kooperativinin cavabdeh Cavabdeh İsgəndər qızına qarşı müqavilənin ləğvi, mənzilin boşaldılması və iddiaçıya geri qaytarılması tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-2(004)-6805/2025, saylı ## #### 2026-cı il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apelyasiya şikayətinə ## #### 2026-cı il tarixdə Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin binasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
1. İddiaçı İddiaçı Mənzil Tikinti Kooperativi cavabdeh Cavabdeh İsgəndər qızına qarşı müqavilənin ləğvi, mənzilin boşaldılması və iddiaçıya geri qaytarılması tələbləri barədə iddia ərizəsi, daha sonra iddia tələblərinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ##.##.2019-cu il tarixli, MN-***/** nömrəli alqı-satqı müqaviləsinin ləğv edilməsi, cavabdehin Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Z.Xəlilov küçəsi, 576-cı məhəllədə yerləşən “Renessans Palace” yaşayış kompleksindəki *** nömrəli mənzili boşaltması və mənzilin faktiki istifadəsini iddiaçıya təhvil verməsi, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Z.Xəlilov küçəsi, 576-cı məhəllədə yerləşən “Renessans Palace” yaşayış kompleksindəki *** nömrəli mənzilin iddiaçıya geri qaytarılması, iddia üçün ödənilmiş 100 manat dövlət rüsumunun cavabdehdən tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, ## #### 2019-cu il tarixində iddiaçı İddiaçı MTK ilə cavabdeh Cavabdeh İsgəndər qızı arasında MN-***/** nömrəli alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır. Müqavilənin predmeti Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Z.Xəlilov küçəsi, 576-cı məhəllədə inşa edilmiş “Renessans Palace” çoxmərtəbəli yaşayış kompleksində yerləşən * saylı binanın A blokunun 5-ci mərtəbəsindəki 1 otaqdan ibarət, ümumi sahəsi 75,66 kv.metr olan *** nömrəli mənzilin satışı olmuşdur. Müqavilənin şərtlərinə əsasən, cavabdeh mənzilin satış qiymətindən 22000 manatı öz vəsaiti hesabına, qalan 124024 manatı isə “xxxx” ASC ilə kredit müqaviləsi bağlayaraq ödəmişdir. Kredit öhdəliklərinin icrasına təminat olaraq ## ###### 2019-cu il tarixində İddiaçı MTK ilə bank arasında zaminlik müqaviləsi bağlanmışdır, bu da iddiaçını cavabdehin kredit öhdəlikləri qarşısında zamin qismində məsul şəxsə çevirmişdir. Lakin cavabdeh kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərini yerinə yetirməmiş, heç bir ödəniş etməmişdir. Nəticədə “xxxx” ASC kreditin qaytarılmaması ilə bağlı Yasamal Rayon Məhkəməsinə iddia ərizəsi ilə müraciət etmiş, həmin işə zamin qismində iddiaçı İddiaçı MTK cavabdeh kimi cəlb edilmişdir. Cavabdehin məsuliyyətsiz və müqavilə şərtlərinə zidd davranışı nəticəsində iddiaçının həm maliyyə vəziyyətinə, həm də işgüzar nüfuzuna ciddi zərər dəymişdir. Belə ki, ABB bankının iddiası nəticəsində İddiaçı MTK-nın bank hesabına sərəncam qoyulmuşdur. Nəticədə iddiaçının maliyyə dövriyyəsində əhəmiyyətli ləngimələr və çətinliklər yaranmışdır. Bu hal birbaşa olaraq cavabdehin müqavilə öhdəliklərini yerinə yetirməməsinin nəticəsidir. Cavabdehin uzun müddət ərzində bank qarşısında hər hansı ödəniş həyata keçirməməsi sadə məsuliyyətsizlik deyil, həm də etibarsız davranış nümunəsi, qarşı tərəfin və maliyyə institutunun etimadını qəsdən sarsıdan bir hərəkətdir. Cavabdehin öz öhdəliklərini yerinə yetirməməsi və müqavilə münasibətlərinə qarşı hörmətsiz münasibəti nəticəsində iddiaçı bank və digər tərəfdaşlar qarşısında müqavilə intizamına riayət etməyən, öhdəliklərinə etinasız yanaşan tərəf kimi görünmüş, bu da iddiaçının işgüzar nüfuzunu və maliyyə etibarlılığını sarsıtmışdır. Bir şəxsin şəxsi borcunu ödəməməsi nəticəsində hüquqi şəxsin fəaliyyətinin məhdudlaşdırılması həm iqtisadi, həm də reputasiya baxımından ciddi fəsadlar törətmişdir. İddiaçı tərəfindən cavabdehə dəfələrlə yazılı və şifahi xəbərdarlıqlar göndərilmiş, yaranmış vəziyyətin aradan qaldırılması üçün qanuni müddətlər tanınmışdır. Lakin cavabdeh bu müraciətlərin heç birinə reaksiya verməmiş, öz məsuliyyətsiz davranışını davam etdirmişdir. Bu cür hallar təkcə bir müqavilənin pozulması deyil, həm də müqavilə münasibətlərinə ümumi etimadın sarsıdılması deməkdir. Müqavilə öhdəliklərini pozaraq faktiki olaraq daşınmaz əmlakdan istifadə etmək və ödəniş etməmək, bazarda digər iştirakçılara da yanlış nümunə yaradır. Qeyd edilməlidir ki, cavabdeh bu günədək mənzilə dair hüquqlarını dövlət qeydiyyatına almamışdır. Bu isə o deməkdir ki, rəsmi olaraq mülkiyyət hüquqları hələ də İddiaçı MTK-nın adına saxlanılır və daşınmaz əmlakın hüquqi sahibi dəyişdirilməmişdir. Mənzilin ## ####### 2025-ci il tarixədək boşaldılması barədə rəsmi bildiriş ## ####### 2025-ci il tarixində cavabdehə təqdim edilmişdir. Cavabdeh bu günədək mənzilə dair hüquqları dövlət qeydiyyatına aldırmadan, rəsmi mülkiyyətçi olmadan, faktiki olaraq daşınmaz əmlakdan qeyriqanuni şəkildə istifadə edir. Müqavilə üzrə öhdəliklərini yerinə yetirmədən, nə bank, nə də iddiaçı qarşısında məsuliyyət daşımadan mənzildə qalmaq, həm hüquqa, həm də ədalət prinsiplərinə açıq-aşkar hörmətsizlikdir. Cavabdeh müqavilə üzrə hüquqlardan tam şəkildə faydalanmış - mənzili faktiki istifadəsinə götürmüş, burada yaşayış təşkil etmiş və yaxşılaşdırma işləri aparmışdır. Lakin eyni müqavilə üzrə maliyyə və hüquqi öhdəliklərini tam şəkildə yerinə yetirməkdən qəsdən yayınmışdır. O, uzun müddət ərzində, sistematik şəkildə öz müqavilə öhdəliklərini icra etməmiş, yaranmış vəziyyəti düzəltmək üçün heç bir real addım atmamışdır. Cavabdehin bu davranışı nəticəsində yaranmış vəziyyətin davam etməsi nə hüquqi, nə də iqtisadi baxımdan qəbuledilən deyil. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 3.1.7-ci bəndinə əsasən, əgər müqavilə sifarişçinin (cavabdehin) təşəbbüsü ilə və ya onun öhdəliklərini yerinə yetirməməsi səbəbindən ləğv edilərsə, icraçı (iddiaçı) müqavilənin ümumi dəyərinin 10% hissəsini qaytarmamaq hüququna malikdir. Ödənilmiş məbləğin qalıq hissəsi isə yalnız mənzil başqa şəxsə satıldıqdan sonra cavabdehə qaytarılmalıdır. Həmin müqavilənin 3.4.1- ci bəndinə əsasən, cavabdeh “xxxx” ASC ilə bağladığı kredit müqaviləsinə uyğun olaraq aylıq annuitet ödənişlərini və digər öhdəlikləri vaxtında icra etməlidir. Bundan əlavə, müqavilənin 3.2.4-cü bəndinə əsasən, əgər sifarişçi (cavabdeh) bank qarşısında kredit öhdəliklərini 60 gündən artıq icra edə bilmədikdə və bu borclar zamin və ya digər şəxs tərəfindən ödənilərsə, icraçı (iddiaçı) alqı-satqı müqaviləsini birtərəfli qaydada ləğv etmək hüququna malikdir. Beləliklə, cavabdehin müqavilə üzrə öhdəliklərini yerinə yetirməməsi, kredit ödənişlərini həyata keçirməməsi və daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnu öz adına rəsmiləşdirməməsi müqavilənin ləğvi ilə yanaşı, iddiaçının həmin mənzil üzrə mülkiyyət hüququnun bərpası üçün tam hüquqi əsas yaradır. Qeyd olunanlara əsasən, iddianın təmin edilməsi xahiş edilmişdir.
3. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** saylı, ## #### 2026-cı il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Fuad Hüseynov) iddia təmin edilməmişdir.
4. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 5.3, 16.1, 178.8, 390.5, 419.2, 421.2, 422.1, 475.1, 528, 560.1, 560.2, 752.1, 753.1-ci maddələri və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2. 77.1, 88, 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
5. Qətnamədən narazı qalan iddiaçının nümayəndəsi apellyasiya şikayəti verərək, qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. Şikayət iddia ərizəsinin məzmununa uyğun əsaslandırılmış və əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələri işin faktiki hallarına uyğun gəlmir. Belə ki, məhkəmə cavabdehin öhdəliklərini yerinə yetirdiyi və vəziyyətin guya stabilləşdiyi qənaətinə gəlsə də, iş materialları bunun əksini göstərir. Cavabdeh uzun müddət kredit öhdəliyini icra etməmiş, yalnız məhkəmə icraatından sonra qismən və qeyri-sabit ödənişlər etməyə başlamışdır ki, bu da öhdəliyin lazımi qaydada icra olunması kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmənin mənzilin dəyərinin tam ödənilməsi ilə bağlı gəldiyi nəticə də işin hallarına uyğun deyil. Belə ki, ödəniş bank krediti hesabına həyata keçirilmiş, lakin həmin kredit üzrə öhdəlik icra olunmadığından faktiki olaraq mənzilin dəyəri üzrə maliyyə yükü aradan qalxmamışdır və bu yük birbaşa iddiaçının üzərinə düşmüşdür. Eyni zamanda, məhkəmə iddiaçının bank hesablarına həbs qoyulması və bunun onun fəaliyyətinə göstərdiyi təsirləri nəzərə almadan qərar qəbul etmişdir. Halbuki bu hal iş üzrə həlledici əhəmiyyət daşıyır və tərəflər arasındakı münasibətlərin real vəziyyətini müəyyən edən əsas faktorlardan biridir. Nəticə etibarilə, məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş nəticələr təqdim olunmuş sübutlarla və işin faktiki halları ilə uzlaşmır, bu isə qəbul olunmuş qətnamənin əsassız olduğunu göstərir.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
7. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
c) Proses iştirakçılarının izahatı
8. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən cavabdeh Cavabdeh İsgəndər qızının etibarnamə üzrə səlahiyyətli nümayəndəsi Ağamalıyev Vüqar Azər oğlu apellyasiya şikayətini qəbul etməyərək təmin olunmamasını xahiş etmişdir. Əlavə olaraq bildirmişdir ki, cavabdehə yeni qrafik açılmışdır və aylıq ödəniş məbləğindən daha artığını özü ödəyir.
9. İş üzrə iddiaçıya hazırki məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada xəbərdar edilməsinə baxmayaraq məhkəmə iclasında iştirak etməmiş və gəlməməsinin səbəbləri barədə məhkəməyə məlumat verməmişdir. Məhkəmə kollegiyası işə iddiaçının iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
10. Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.
11. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
12. Maddə 386.1 və 386.2. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. Bu Məcəllənin 385-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş öhdəliklər müqavilənin hazırlanması əsasında da əmələ gələ bilər.
13. Maddə 390. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.
14. Maddə 390.2. Müqavilə onun bağlandığı vaxt qüvvədə olan qanunla və digər hüquqi aktlar ilə müəyyənləşdirilmiş, tərəflər üçün məcburi qaydalara (imperativ normalara) uyğun gəlməlidir.
15. Maddə 390.4. Tərəflər bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş müxtəlif müqavilələrin ünsürlərini əhatə edən müqavilə (qarışıq müqavilə) bağlaya bilərlər. Tərəflərin razılaşmasından və ya qarışıq müqavilənin mahiyyətindən ayrı hal irəli gəlmirsə, qarışıq müqavilə üzrə tərəflərin münasibətlərinə qarışıq müqavilədə ünsürləri olan müqavilələrə dair qaydalar müvafiq hissələrdə tətbiq edilir.
16. Maddə 390.5. Müqavilə şərtləri tərəflərin istəyi ilə müəyyənləşdirilir, amma müvafiq şərtin məzmununun bu Məcəllədə göstərildiyi hallar istisna təşkil edir.
17. Maddə 390.6. Müqavilə şərti tərəflərin razılaşması ilə ayrı qaydanın müəyyənləşdirilmədiyi halda tətbiq edilən normada (dispozitiv norma) nəzərdə tutulubsa, tərəflər razılaşma əsasında bu normanın tətbiqini istisna edə bilər və ya onun nəzərdə tutduğundan fərqli şərt müəyyənləşdirə bilərlər. Bu cür razılaşma olmadıqda müqavilə şərti dispozitiv norma ilə müəyyənləşdirilir.
18. Maddə 390.7. Əgər müqavilə şərti onun iştirakçıları tərəfindən və ya dispozitiv norma ilə müəyyənləşdirilməyibsə, müvafiq şərtlər tərəflərin münasibətlərinə tətbiq edilə bilən işgüzar adətlərlə müəyyənləşdirilir.
19. Maddə 399.3 və 399.4. Müqavilədə nəzərdə tutula bilər ki, müqavilənin qüvvədə olma müddətinin qurtarması tərəflərin müqavilə üzrə öhdəliklərinin xitamına səbəb olur. Belə şərtin olmadığı müqavilə öhdəliyin icrasının qurtarmasının həmin müqavilədə müəyyənləşdirilmiş anına qədər qüvvədə sayılır. Müqavilənin qüvvədə olma müddətinin qurtarması tərəfləri müqavilənin həmin müddət qurtarana qədər yol verilmiş pozulmasına görə məsuliyyətdən azad etmir.
20. Maddə 420.2. Müqavilənin standart şərti müqaviləyə daxil edilmiş olsa da, etimad və vicdanlılıq prinsiplərinə zidd olaraq müqavilənin digər tərəfi üçün zərərlidirsə, etibarsızdır. Bu zaman həmin şərtlərin müqaviləyə daxil edildiyi şərait, tərəflərin qarşılıqlı maraqları və sair nəzərə alınmalıdır.
21. Maddə 425.1 və 425.2. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. Öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər.
22. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə, onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
23. Maddə 475.1. Öhdəliyi icra etmiş zaminə kreditorun həmin öhdəlik üzrə hüquqları və kreditora girov saxlayan kimi mənsub olmuş hüquqlar zaminin kreditorun tələbini ödədiyi həcmdə keçir. Zamin, həmçinin borcludan kreditora ödənilmiş məbləğdən faizlər ödəməyi və borclunun əvəzinə məsuliyyətlə bağlı çəkdiyi digər zərərin əvəzini ödəməyi tələb edə bilər.
24. Maddə 528. Öhdəliyə onun kreditorun xeyrinə lazımınca icrası (icra) nəticəsində xitam verilir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
25. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
26. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
27. Maddə 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
28. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının hədləri
29. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
30. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
31. Hazırki iş üzrə apellyasiya baxışının hədlərini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qanuniliyinin və əsaslılığının tam yoxlanılması təşkil edir.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
32. Məhkəmə kollegiyası apelyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, şikayət təmin edilmədən, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
33. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi mübahisənin faktiki halları, tərəflərin münasibətləri və tətbiq edilməli olan hüquqla bağlı düzgün nəticəyə gəlmişdir.
34. İşin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından görünür ki, tərəflər arasında ##.##.2019-cu il tarixli, MN-***/** saylı alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış, həmin müqaviləyə əsasən iddiaçı *** nömrəli mənzili cavabdehə təhvil verməyi, cavabdeh isə mənzilin dəyərini iddiaçıya ödəməyi öhdəsinə götürmüş, cavabdeh mənzilin dəyərinin bir hissəsini şəxsi vəsaiti hesabına, qalan hissəsini isə kredit müqaviləsi üzrə götürdüyü kredit hesabına ödəmişdir. Qeyd olunan müqavilənin mahiyyət etibarilə podrat müqaviləsi xarakteri daşıdığını nəzərə almaqla məhkəmə müəyyən edir ki, cavabdeh həmin müqavilə üzrə əsas öhdəliyini (mənzilin dəyərini ödəməyi) müqaviləyə əsasən tam şəkildə yerinə yetirmişdir. Hazırki mübahisə isə tərəflər arasında yaranmış digər hüquq münasibətindən (cavabdeh tərəfin bankdan kredit götürərkən iddiaçının ona zamin olmasından) irəli gəlir. Belə ki, bankın iddiasına əsasən kredit müqaviləsi üzrə yaranmış borcun borcludan və zaminlərdən tutulması barədə qətnamə qəbul edilmiş, həmin qətnamə üzrə cavabdeh tərəfindən qismən ödənişlər aparılmaqla, iddiaçı tərəfindən hər hansı ödəniş edilməmişdir. Hazırda iddiaçı qətnamənin borclu tərəfindən icra edilmədiyinə və ##.##.2019-cu il tarixli, MN-313/19 müqavilənin 3.2.4-cü bəndinə istinad etməklə müqavilənin ləğvi, mənzilin boşaldılması və iddiaçıya geri qaytarılması barədə iddia qaldırmışdır.
35. Birinci instansiya məhkəməsi hesab etmişdir ki, cavabdeh ##.##.2019-cu il tarixli, MN-***/** saylı müqavilə üzrə əsas öhdəliyini yerinə yetirdiyindən, habelə indiyə kimi zamin (iddiaçı) tərəfindən kredit üzrə hər hansı borc məbləği ödənilmədiyindən və bununla da ##.##.2019-cu il tarixli, MN-***/** saylı müqavilənin 3.2.4-cü bəndində nəzərdə tutulmuş şərtlər mövcud olmadığından iddia rədd edilməlidir.
36. İddiaçı isə birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşmayaraq öz şikayətində qeyd etmişdir ki, cavabdeh uzun müddət kredit öhdəliyini icra etməmiş, yalnız məhkəmə icraatından sonra qismən və qeyri-sabit ödənişlər etməyə başlamışdır ki, bu da öhdəliyin lazımi qaydada icra olunması kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmənin mənzilin dəyərinin tam ödənilməsi ilə bağlı gəldiyi nəticə də işin hallarına uyğun deyil. Belə ki, ödəniş bank krediti hesabına həyata keçirilmiş, lakin həmin kredit üzrə öhdəlik icra olunmadığından faktiki olaraq mənzilin dəyəri üzrə maliyyə yükü aradan qalxmamışdır və bu yük birbaşa iddiaçının üzərinə düşmüşdür.
37. Kollegiya bu baxımdan ilk növbədə müqavilənin hüquqi mahiyyətinə mövqe bildirməyi zəruri hesab edir. Belə ki, Mülki Məcəllənin 404.1-ci maddəsinə əsasən, müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır.
38. Nəzərə alınmalıdır ki, müqavilə tərəflərin iradə ifadəsinə əsaslanan və tərəflər üçün hüquq və vəzifələr yaradan, öhdəliklərin əmələ gəlməsinə səbəb olan əqddir. Müqavilə bağlanarkən tərəflərin iradə ifadəsi həmin müqavilənin bağlanılmasının zəruri şərtidir. Müqavilənin bağlanılmasının zəruri şərtlərindən biri də müqavilə azadlığı prinsipinə riayət edilməsidir. Yəni, müqavilə azadlığı fiziki və hüquqi şəxslərin azad surətdə müqavilələr bağlamaq, onların məzmununu müəyyənləşdirmək, habelə mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, ona zidd olmayan müqavilələr bağlamaq hüquqlarını ehtiva edən bir anlamdır. Müqavilə bağlamaq şəxsin vəzifəsi deyil, qanunla bir başa nəzərdə tutulmuş hüquqdur. Yəni, müqaviləni bağlayıb-bağlamamaq məsələsini şəxs öz iradəsi ilə həll edir.
39. Əgər ikitərəfli müqavilənin bir tərəfi müqavilədən irəli gələn öhdəlikləri icra etmirsə, müqavilənin digər tərəfi öhdəliklərin icrası üçün təyin etdiyi əlavə müddət nəticəsiz qurtardıqdan sonra müqavilədən imtina edə bilər. Əgər öhdəliyin pozulması xarakteri əsas götürülməklə əlavə müddət tətbiq edilmirsə, xəbərdarlıq edilməsi əlavə müddət təyin olunmasına bərabər tutulur. Əgər öhdəliyin yalnız bir hissəsi icra edilməmişsə, kreditor müqavilədən yalnız öhdəliyin qalan hissəsinin icrasına marağını itirdiyi halda imtina edə bilər (MM.m.447.1). Bu normadan göründüyü kimi, müqavilədən imtina, ləğvetmədən fərqli olaraq öz hüquqi nəticələrini həyata keçirilən andan etibarən deyil, müqavilənin bağlandığı andan əmələ gətirir. Müqavilənin ləğv olunması hallarında isə ləğvetmənin baş verdiyi andan sonra üçün hüquq münasibətinə xitam verilir. Buna görə də ləğvetməyə qədər əmələ gələn hüquq və vəzifələr öz qüvvəsində qalır. Lakin müqavilədən imtinada isə müqavilə üzrə öhdəliklər bağlandığı andan etibarən aradan qalxmış olur. İmtina olunan müqavilə üzrə öhdəliklər heç icra olunmamışsa, onda imtina ilə bərabər öhdəliklərə də xitam verilir. Ancaq imtina olunan müqavilə üzrə öhdəliklər birtərəfli qaydada tam və ya qismən icra olunmuşsa, yada hər iki tərəfdən qismən icra olunmuşsa onda icra edilən öhdəliklərin geriyə qaytarılması tələb olunur. Demək ki, icra olunmuş müqavilə öhdəlikləri baxımından ləğvetmədən söhbət gedə bilməz. Başqa sözlə ləğvetmənin daha öncə icra olunmuş müqavilə öhdəliklərinə təsiri ola bilməz. Lakin müqavilədən imtinada əvvəl icra olunmuş müqavilə öhdəliklərinə təsir göstərərək onların geriyə qaytarılmasının hüquqi əsasını təşkil edir. Bu hala görə də müqavilədən imtina müqavilənin etibarsızlığı ilə oxşarlıq təşkil edir. Lakin etibarsızlıqdan fərqili olaraq müqavilədən imtinada əvvəldən hüquqi əsas olur, lakin imtinadan sonra əvvəldən olan hüquqi əsas aradan qalxır.
40. Hazırda iş materialları ilə müəyyən olunur ki, ##.##.2019-cu il tarixli, MN-***/** saylı mənzilin alqı-satqı müqaviləsi üzrə Sifarişçi, yəni Cavabdeh İsgəndər qızı Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Z.Xəlilov küçəsi, 576-cı məhəllədə onun tərəfindən inşa edilən “Renessans Palace” çoxmərtəbəli yaşayış kompleksində * saylı binanın A blokunun 5-ci mərtəbəsindəki 1 otaqdan ibarət, ümumi sahəsi 75,66 kv.metr olan *** nömrəli mənzilin alınması üçün zəruri olan 22000 manatı (15,07%-i) Sifarişçinin şəxsi vəsaiti hesabına, 124024 manatı (84,93%-i) isə Beynəlxalq Bank ASC ilə bağlanmış kredit müqaviləsinə əsasən İcraçı qarşısında öhdəliklərini icra etmişdir. Bu hal tərəflərin izahatında da, bir daha təsdiq olunur ki, sifarişçi tərəfindən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Z.Xəlilov küçəsi, 576-cı məhəllədə onun tərəfindən inşa edilən “Renessans Palace” çoxmərtəbəli yaşayış kompleksində * saylı binanın A blokunun 5-ci mərtəbəsindəki 1 otaqdan ibarət, ümumi sahəsi 75,66 kv.metr olan *** nömrəli mənzilin alınması üçün zəruri olan vəsait ödənilmişdir. Bu işin mübahisəsiz halıdır.
41. Digər tərəfdən Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin ##.##.2022-ci il tarixli, e-*(***)-****/**** saylı qətnaməsinin surətindən görünür ki, iddiaçı “xxxx” ASC-nin cavabdehlər Cavabdeh İsgəndər qızına, İddiaçı MTK-ya, X3 qarşı kredit müqaviləsi üzrə yaranmış borcun tutulması tələbi barədə iddiası təmin edilmiş, cavabdehlərdən müştərək qaydada cəmi 156079,21 manat borc pulun, 444,11 manat dövlət rüsumunun və bank xidməti haqqının tutularaq iddiaçıya ödənilməsi qət edilmişdir. Həmin qətnamədən həmçinin görünür ki, İddiaçı MTK-nın nümayəndəsi izahatında İddiaçı MTK -nın mənzil satdığını və alıcının borcuna aidiyyətinin olmadığını bildirmiş, ona görə də iddianın rədd edilməsini xahiş etmişdir. Qərar qanuni qüvvəsini alaraq, icraya yönəlmiş, borclu bu dövrdə borclu Cavabdeh İsgəndər qızının ##.##.2025-ci il tarixdə Yasamal rayon İcra şöbəsində verdiyi yazılı izahatının surətindən görünür ki, borclu hər ay 3000-5000 manat arasında ödəniş aparmaqla icra sənədi üzrə borcu ödəyəcəyini bildirmişdir. Bank tərəfindən təqdim edilmiş hesabdan çıxarışın surətindən görünür ki, həmin borclu tərəfindən ##.##.2025-ci il tarixdən ##.##.2026-cı il tarixədək 8609 manat ödəniş aparılmışdır.
42. İlk növbədə qeyd edilməlidir ki, apelyatorun istinad etdiyi əsas məsələ Müqavilənin 3.2.4-cü bəndinə əsasən, kredit müqaviləsi üzrə Sifarişçi bank qarşısında kredit öhdəliklərini 60 gündən artıq icra edə bilmədikdə, Sifarişçinin bank qarşısında kredit öhdəliyi zaminlik müqaviləsi əsasında zamin və İcraçı tərəfindən ödəndikdə və ya digər müştəri tərəfindən bank qarşısında kredit öhdəliyi təmin edildikdə İcraçı bu alqı-satqı müqaviləsini birtərəfli qaydada ləğv edilməsi ilə bağlıdır.
43. Hazırki işdən göründüyü kimi, əvvəla, iddiaçı tərəfindən qətnamə üzrə müəyyən olunan öhdəlik məbləği hələ ödənməmiş, cavabdehin isə bu ödənişləri özünün həyata keçirdiyi məlum olmuşdur. Bu halda iddiaçının sözügedən bəndə istinad etməsi əsassız olmuş, bəndin dispozisiya şərtləri faktiki olaraq ödənməmişdir.
44. Bununla belə kollegiya iddiaçı tərəfindən müvafiq ödənişin ödənilməsi halında belə hazırki iddia ilə çıxış edilməsini əsaslı saymır.
45. Belə ki, hazırki iddia üzrə iddiaçı cavabdehin bankla bağladığı kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərini yerinə yetirmədiyinə görə mübahisə predmeti olmuş mənzilə dair eyni tarixli payçı müqaviləsinin ləğvini və ondan törəyən digər tələbləri irəli sürür. Tərəflər arasında hazırki mübahisənin yaranmasının səbəbi də cavabdehin bankla bağladığı ##.##.2019-cu il tarixli kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərinin yerinə yetirməməsidir. Belə ki, iddiaçı cavabdehin kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərini yerinə yetirmədiyini əsas gətirib, eyni tarixli zaminlik müqaviləsinə əsasən cavabdehin 240 ay müddətinə ödəməli olduğu kredit borcunu hazırda olmasa da, gələcəkdə icra edəcəyinə istinad etmişdir.
46. Lakin nəzərə alınmalıdır ki, iddiaçı cavabdehin bank qarşısında olan, kredit müqaviləsindən irəli gələn öhdəliyini icra edəcəksə belə, bunun səbəbi müqavilə üzrə zamin kimi çıxış etməsi olacaqdır. Ona görə də iddiaçıya öhdəliyi icra etmiş zamin kimi kreditorun (bankın) həmin öhdəlik üzrə hüquqları və kreditora girov (ipoteka) kimi mənsub olmuş hüquqları zaminin kreditorun tələbini ödədiyi həcmdə keçə bilər, həmçinin kreditora ödədiyi məbləğdən faizlər ödəməyi və borclunun əvəzinə məsuliyyətlə bağlı çəkdiyi digər zərərin əvəzini ödəməyi tələb edə bilər.
47. İddiaçı isə zamin kimi cavabdehdən kreditora ödədiyi məbləği tələb etmək əvəzinə, fərqli bir iddia ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. Bu cür iddia qaldırılması üçün gərək faktiki hallar hansısa maddi hüquq normalarının dispozisiya şərtlərinə uyğun olsun. Belə ki, iddiaçı mübahisəli mənzilə dair bankın girov (ipoteka) saxlayan kimi hüquqlarının da ona keçdiyini düşünərək bu cür iddia irəli sürsə də, payçı, nə kredit və zaminlik müqavilələri bağlanan tarixlərdə, nə də cari tarixədək həmin mənzil ipoteka predmeti olmamış və ona dair ipoteka müqaviləsi bağlanmamışdır.
48. Kredit müqaviləsinin 13.9-cu bəndində göstərilən, yəni borcalan tərəfindən müqavilənin 7.3-cü bəndində nəzərdə tutulan “qrafik üzrə ödənişlər 3 ay müddətində aparılmadıqda...borcverən borcalandan kredit müqaviləsi üzrə təminat kimi çıxış edən ##.##.2016-cı il tarixli iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış müqavilənin predmeti olmuş mənzilinin boşaldılmasını tələb edir, borcalan isə qeyd-şərtsiz olaraq həmin sahəni boşaldır” şərti isə əhəmiyyətsiz hesab edilməlidir. Çünki həmin vaxt mənzil mülkiyyət hüququ üzrə cavabdehin adına qeydə alınmasa və ipoteka predmeti olmasa da, qeyd olunan formada razılaşma şərti etibarsızdır. Bu cür şərt cavabdehin mənzil üzərində olan sahiblik və istifadə hüquqlarını, mənzil daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındıqdan sonra isə mülkiyyət hüququnu açıq-aşkar pozan razılaşma hesab olunur. Ona görə də bu etibarsız şərt bank üçün hansısa hüquq yaratmadığından iddiaçıya da o şərtə əsaslanaraq hazırki iddianı irəli sürməyə əsas verməmişdir.
49. Kollegiya həmçinin onu da qeyd edir ki, Mülki Məcəllənin 529-cu maddəsinə əsasən öhdəliyə onun kreditorun xeyrinə lazımınca icrası (icra) nəticəsində xitam verilir. Cavabdeh də iddiaçı ilə mübahisəli mənzilin alınmasına dair bağladığı müqavilə üzrə öhdəliklərini tam icra etmişdir. Başqa sözlə, iddiaçı mənzilə görə ödənilməli olan vəsaitin ödənilmədiyini mübahisələndirmir və mənzilin dəyərinin bank tərəfindən tam ödənildiyini də təsdiq edir. Demək, cavabdehin qeyd olunan müqavilə üzrə iddiaçı qarşısında heç bir öhdəliyi qalmamışdır. Eyni zamanda öhdəlik icra olunduğu üçün müqavilə də artıq hüquqi qüvvəsini itirmişdir. Bu cür vəziyyətdə iddiaçının qüvvədə olmayan, daha doğrusu icra olunmuş müqavilədən birtərəfli qaydada imtina etməsinin hər hansı bir hüquqi nəticəsi, eləcə də həmin mənzilə dair hansısa üçüncü şəxslə yeni müqavilə bağlamaq hüququ ola bilməzdi.
50. Kollegiya qeyd edir ki, iddiaçı gələcəkdə icra sənədinin icrası istiqamətində hər hansı xərclə üzləşəcəyi təqdirdə, iddiaçıya öhdəliyi icra etmiş zamin kimi kreditorun (bankın) həmin öhdəlik üzrə hüquqları və kreditora girov(ipoteka) kimi mənsub olmuş hüquqları zaminin kreditorun tələbini ödədiyi həcmdə keçə bilər, həmçinin kreditora ödədiyi məbləğdən faizlər ödəməyi və borclunun əvəzinə məsuliyyətlə bağlı çəkdiyi digər zərərin əvəzini ödəməyi tələb edə bilər.
51. Beləliklə, yuxarıda qeyd olunanlara əsasən kollegiyanın qənaəti bundan ibarətdir ki, birinci instansiya məhkəməsi mübahisənin faktiki halları və tərəflərin münasibətləri ilə bağlı düzgün nəticəyə gəlmişdir və apelyasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin mübahisələndirilən hissədə ləğvi üçün əsas deyildir.
52. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, hüquqi müəyyənlik prinsipi digər tələblərlə yanaşı, ən ümumi mənada mövcud hüquqi vəziyyətə aid aydınlığı və müəyyənliyi nəzərdə tutur. Bu baxımdan, məhkəmələr tərəfindən qəbul olunmuş qərarlarda həll olunan işə aid bütün zəruri məsələlərə aydınlıq gətirilməli, ziddiyyətli məqamlar aradan qaldırılmalıdır. Azərbaycan Respublikasının adından çıxarılan məhkəmə aktlarında işin ədalətli həllini şübhə altına alan, ziddiyyətlər yaradan və mübahisə üzrə iştirakçıların konstitusiya məhkəmə müdafiəsi hüququna təsir göstərən müddəalar olmamalıdır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun N.Babayevin şikayəti üzrə ## ###### 2011-ci il tarixli Qərarı).
53. Qətnamənin qanuniliyi dedikdə, onun mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılması başa düşülür.
54. Qətnamənin əsaslılığı dedikdə isə qətnamənin iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə uyğun olması başa düşülür. Qətnamə o vaxt əsaslı hesab edilir ki, onda baxılan iş üçün əhəmiyyətli olan, qanunun tələblərinə uyğun olaraq işə aid edilən və mötəbər sübutlarla təsdiq olunan faktlar əks etdirilmiş olsun, məhkəmənin iş üzrə müəyyən edilən faktlardan irəli gələn nəticəsi onda şərh olunsun, habelə qətnamədə göstərilən hallar işin materiallarına uyğun olsun.
55. MPM-in 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
56. Kollegiya hesab edir ki, apelyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun dəyəri onu ödəmiş şəxsin özünə aid olunmalıdır.
57. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 385, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-2(004)-6805/2025 saylı ## #### 2026-cı il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apelyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun dəyəri onu ödəmiş şəxsin özünə aid olunsun. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Fuad Babayev Hakimlər: Cəmilə Musayeva Fuad Abdıyev