Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №e-2(3-6)-2628/2026

Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № e-2(3-6)-2628/2026 24.07.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Namiq Cəfərov (sədrlik edən), İkram Şirinov və Elşən Kazımovdan ibarət tərkibdə, Nərgiz Qasımovanın katibliyi, iddiaçının vəkili və nümayəndəsi Nümayəndə, cavabdehin nümayəndəsi Mahmud Bayramovun və cavabdehin vəkili və nümayəndəsi vəkil2 iştirakı ilə, iddiaçı İddiaçı MTK-nın cavabdeh Cavabdeh qarşı “daşınmaz əmlakın əvəzləşdirilməsi barədə” iddiasına dair mülki iş üzrə Nəsimi Rayon Məhkəməsinin ##.##.2026cı il tarixli *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsindən cavabdehin apellyasiya şikayətinə açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları 1.Mübahisə ünvan 1 ünvanındakı yaşayış evinində yerləşən, cavabdehin mülkiyyətində olan daşınmaz əmlakla bağlıdır (bundan sonra – daşınmaz əmlak). 2.Qeydiyyat vəsiqəsinə görə, daşınmaz əmlak üzərində cavabdehin mülkiyyət hüququ ##.##.1995-ci il tarixdə qeydə alınıb (cild 1, iş v. 38). Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri PHŞ * saylı Bakı Ərazi İdarəsinin məktubuna görə, daşınmaz əmlak mənzil kimi dövlət qeydiyyatına alınıb (cild 2, iş v. 80). Daşınmaz əmlakın texniki pasportuna görə, onun ümumi sahəsi 35 kv.m təşkil edir (cild 1, iş v. 237). Ekspert rəyinə görə, daşınmaz əmlakın içdən-içə ölçüləri nəzərə alınmaqla ümumi sahəsi 44,5 kv.m, bütün divarları nəzərə alınmaqla çöldənçölə ümumi sahəsi 83,44 kv.m təşkil edir. Talvarın sahəsi 4,4 kv.m təşkil edir (cild 1, iş v. 92). 3.Daşınmaz əmlakın yerləşdiyi tikili bir mərtəbəlidir. 4.Cavabdeh daşınmaz əmlakdan faktiki olaraq mağaza (“1001 xırdavat”) kimi istifadə edir (cild 1, iş v. 64-66). 5.Bakı ŞİHB-nın ##.##.2014-cü il tarixli *** nömrəli sərəncamı ilə daşınaz əmlakın yerləşdiyi ərazidə yaşayış binalarının tikintisinin layihələndirilməsi üçün iddiaçıya müvafiq icazə verilib. Məhkəmə icraatı 6.İddia ərizəsində tələb olunub ki, daşınmaz əmlak boşaldılaraq sökülməsi üçün iddiaçıya təhvil verilsin, iddiaçı tərəfindən daşınmaz əmlakın əvəzinə hazırda tikilmiş vəziyyətdə olan H blokunda, 8-ci mərtəbədə yerləşən (liftdən çıxanda soldan 1-ci mənzil), daxili sahəsi 84,8 kv.m, tikintialtı sahəsi 99 kv.m olan 2 otaqlı təmirli mənzil 24 ay müddətində cavabdehə təhvil verilsin, daşınmaz əmlakın iddiaçıya təhvil verildiyi gündən başlayaraq yeni mənzil ilə təmin olunan günədək iddiaçı tərəfindən cavabdehə hər ay 1.200 manat kirayə haqqı ödənilsin, əvəzləşdirmə tələbinin cavabdeh tərəfindən qəbul edilməyəcəyi təqdirdə iddiaçı tərəfindən təklif olunan 280.000 manat cavabdehə ödənilməklə daşınmaz əmlak boşaldılaraq sökülməsi üçün iddiaçıya təhvil verilsin və daşınmaz əmlaka dair mülkiyyət hüquqlarına xitam verilsin. 7.Nəsimi Rayon Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli qətnaməsi ilə qət olunub ki, iddia qismən təmin olunsun, daşınmaz əmlak boşaldılaraq sökülməsi üçün iddiaçıya təhvil verilsin. İddiaçı tərəfindən daşınmaz əmlakın əvəzinə hazırda tikilmiş vəziyyətdə olan, Abbas Səhhət küçəsinə baxan H blokunda, 8-ci mərtəbədə yerləşən (liftdən çıxanda soldan 1-ci mənzil), daxili sahəsi 84,8 kv.m, tikintialtı sahəsi 99 kv.m olan 2 otaqlı təmirli mənzil 24 ay müddətinə cavabdehə təhvil verilsin. Daşınmaz əmlak cavabdeh tərəfindən iddiaçıya təhvil verildiyi gündən başlayaraq iddiaçı tərəfindən cavabdeh yeni mənzillə təmin olunan günədək iddiaçı tərəfindən cavabdehə hər ay 1.200 manat kirayə haqqı ödənilsin. Cavabdeh iddiaçı tərəfindən yeni mənzillə təmin edilən andan onun daşınmaz əmalak dair mülkiyyət hüquqlarına xitam verilsin. İddianın qalan hissəsi təmin edilməyib. Qətnamədə məhkəmə xərclərinə dair məsələ də həll olunub. 8.Apellyasiya şikayətində tələb olunub ki, qətnamə ləğv edilsin və iddia rədd olunsun. 9.Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi Mahmud Bayramov və cavabdehin vəkili və nümayəndəsi vəkil2 apellyasiya şikayətinin əsaslı olduğunu, iddiaçının vəkili və nümayəndəsi Nümayəndə isə apellyasiya şikayətinin əsassız olduğunu bildirdi. Məhkəmənin mövqeyi 10.İstənilən binanın birinci mərtəbəsindəki mənzil digər mərtəbədəki mənzillərlə müqayisədə xüsusi statuslu mənzil sayılır. Həmin status birinci mərtəbədəki mənzilin mülkiyyətçisi üçün qanunvericilikdə yaradılmış imkandan irəli gəlir. Birinci imkan: qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilmə imkanı 11.Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 20.3-cü maddəsində qeyd olunub: “Çoxmənzilli binalarda mənzillərin qeyri-yaşayış sahələrinə keçirilməsinə o halda yol verilir ki, belə mənzil həmin binanın birinci mərtəbəsində yerləşsin. Digər mərtəbədə yerləşən mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinə qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilən mənzilin bilavasitə altında yerləşən sahələrin yaşayış sahələri olmadığı hallarda yol verilir.” Göründüyü kimi, birinci mərtəbədəki mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi üçün şərt müəyyən olunmayıb, onun birinci mərtəbədə yerləşməsi kifayətdir. Digər mərtəbədəki mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi üçün şərt müəyyən olunub: qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilən mənzilin bilavasitə altında yerləşən sahələr yaşayış sahələri olmamalıdır. Odur ki, birinci mərtəbədə mənzil əldə edən mülkiyyətçi həm də əlavə imkan – gələcəkdə mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi imkanını əldə etmiş olur. 12.Hamıya məlumdur ki, qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilmiş mənzillərin mütləq əksəriyyəti birinci mərtəbədə yerləşən mənzillərdir. Bu fakt qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilmə üçün birinci mərtəbədəki mənzillərin digər mərtəbədəki mənzillərlə müqayisədə daha geniş imkanlara malik olduğunu təsdiq edir. Məhz belə statusa görə, müəyyən şəxslər məqsədli surətdə birinci mərtəbədə mənzil əldə edir, oranı qeyri-yaşayış sahəsinə keçirdikdən sonra ofis, mağaza və s. kimi istifadə etməklə sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olur, yaxud sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olmaq üçün başqa şəxslərə icarəyə verir, yaxud da bunları gələcəkdə etməyi planlaşdırır. 13.Mənzilin gələcəkdə qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi üçün razılıq alınmasının mümkün olub-olmayacağı isə mülkiyyətçi ilə müvafiq icra hakimiyyəti orqanının arasında olan münasibətlərə aiddir, bunun digər şəxslərə, o cümlədən tikinti-söküntü fəaliyyəti ilə məşğul olan subyektlərə aidiyyəti yoxdur. İkinci imkan: peşə fəaliyyəti və ya fərdi sahibkarlıq üçün imkan 14.Birinci mərtəbədəki mənzildən peşə fəaliyyətinin və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsi məqsədilə istifadə edilməsi üçün mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi mütləq deyil. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 14.2ci maddəsinə görə, yaşayış sahəsində qanuni əsaslarla yaşayan fiziki şəxslərə həmin yaşayış sahəsindən peşə fəaliyyətini və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirmək məqsədilə istifadəsinə yol verilir o şərtlə ki, bu digər şəxslərin hüquqlarını və qanuni mənafelərini, habelə yaşayış sahəsi üçün müəyyən edilmiş tələbləri pozmasın. Göründüyü kimi, mənzildə peşə fəaliyyəti və ya fərdi fərdi sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsi üçün iki şərt tələb olunub: 1) bu digər şəxslərin hüquqlarını və qanuni mənafelərini pozmasın; 2) bu, yaşayış sahəsi üçün müəyyən edilmiş tələbləri pozmasın. Digər mərtəbədəki mənzillərlə müqayisədə birinci mərtəbədəki mənzil bu iki şərtin təmin edilməsi üçün daha geniş imkanlara malikdir. 15.Mənzil Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsinin tətbiqi ilə bağlı Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin qəbul etdiyi ##.##.2026-cı il tarixli qərarda qeyd olunub: “Qanunverici isə yaşayış sahəsində istənilən fəaliyyəti deyil, məhz məhdud çərçivəyə malik, təkbaşına xarakter daşıyan peşə və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirmək (məsələn, tərcüməçi, dizayner, dərzi və s.) imkanını tanıyır və bunu onunla şərtləndirir ki, sahənin əsas təyinatı faktiki olaraq dəyişdirilmədən yaşamaq üçün istifadə edilsin və belə istifadə nəticəsində başqalarının hüquq və qanuni mənafelərinə xələl gəlməsin”. Həmin qərarda daha sonra qeyd olunub: “... sözügedən norma elə fəaliyyət növlərini əhatə edir ki, onların həyata keçirilməsi üçün yaşayış sahəsinin təyinatının xüsusi qaydada dəyişdirilməsinə obyektiv zərurət yaranmır. Belə fəaliyyətlər, əsasən şəxsin gündəlik həyatının tərkib hissəsi kimi çıxış etdiyindən yaşayış binalarının layihələndirilməsi və tikintisi zamanı nəzərə alınmış təhlükəsizlik, sanitariya və digər texniki tələblərin pozulmasına gətirib çıxarmır. Eyni zamanda bu fəaliyyətlərin həyata keçirilməsi bir qayda olaraq, adi qonşuluq münasibətləri çərçivəsində və ya əmlakın təyinatı üzrə istifadəsindən yarana biləcək təsirdən artıq təsirin yaranması ilə də səciyyələnmir”. 16.Hamıya məlumdur ki, təkbaşına xarakter daşıyan peşə və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirmək (məsələn, tərcüməçi, dizayner, dərzi və s.) üçün istifadə edilən mənzillərin mütləq əksəriyyəti birinci mərtəbədə yerləşən mənzillərdir. Bu fakt birinci mərtəbədəki mənzilin digər mərtəbədəki mənzillərlə müqayisədə daha geniş imkanlara malik olduğunu təsdiq edir. Məhz bu imkana görə, müəyyən şəxslər məqsədli surətdə birinci mərtəbədə mənzil əldə edir, oradan təkbaşına xarakter daşıyan peşə və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirmək üçün istifadə edirlər. Tikinti-söküntü zamanı əvəzləşdirmə 17.Tikinti-söküntü fəaliyyəti ilə məşğul olan hüquqi şəxslər (MTK, MMC və s.) mülkiyyətçini birinci mərtəbədəki mənzildən iradəsinə zidd olaraq məhrum edərkən nəzərə almalıdırlar ki, bu hərəkətləri ilə mülkiyyətçini həm də göstərilən imkanlardan məhrum edirlər: 1) gələcəkdə mənzili qeyri-yaşayış sahəsinə keçirməklə qeyri-yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi olmaq imkanından; 2) orada sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olmaq və ya sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan şəxslərə icarəyə vermək imkanından; 3) mənzili qeyriyaşayış sahəsinə keçirmədən orada məhdud çərçivəyə malik, təkbaşına xarakter daşıyan peşə və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirmək imkanından. Odur ki, əvəzləşdirmə elə qaydada həyata keçirilməlidir ki, birinci mərtəbədəki mənzilin mülkiyyətçisi bu imkanlardan məhrum olmasın. Başqa mərtəbədə mənzil verməklə əvəzləşdirmə 18.Əgər mülkiyyətçinin iradəsinə zidd olaraq ona başqa mərtəbədə mənzil verilərsə, hətta həmin mənzilin dəyəri əvəzləşdirilən mənzilin dəyərindən yüksək olarsa, mülkiyyətçinin hüququ pozulmuş sayılacaq. Belə ki, “əvəzləşdirmə” deyiləndə yalnız dəyərə görə əvəzləşdirmə deyil, həm də birinci mərtəbədəki mənzilin malik olduğu imkanların əvəzləşdirilməsi nəzərdə tutulur. Yuxarı mərtəbədəki mənzil birinci mərtəbədəki mənzilin malik olduğu imkanlara malik deyil. Pul verməklə əvəzləşdirmə 19.Əgər mülkiyyətçinin iradəsinə zidd olaraq ona pul verilərsə, hətta həmin pulun məbləği əvəzləşdirilən mənzilin dəyərindən yüksək olarsa, mülkiyyətçinin hüququ pozulmuş sayılacaq. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 25-ci maddəsinin 1-ci hissəsinə görə, hamı qanun və məhkəmə qarşısında bərabərdir. İki subyektin – mənzilin mülkiyyətçisi və tikinti-söküntü fəaliyyəti ilə məşğul olan hüquqi şəxsin bərabərliyi konkret bir ərazidə birinci mərtəbədə daşınmaz əmlaka malik olmaq hüququna münasibətdə də təmin edilməlidir. Birinci subyekt (mülkiyyətçi) daha əvvəl konkret ərazini (özü üçün münasib hesab etdiyi ərazini) seçərək orada birinci mərtəbədə daşınmaz əmlak əldə edib. Bundan sonra ikinci subyekt (tikinti-söküntü fəaliyyəti ilə məşğul olan hüquqi şəxs) iddia edir ki, bu ərazidə birinci mərtəbədə daşınmaz əmlaka özü sahib olmalıdır, o cümlədən birinci mərtəbənin verdiyi imkanlardan (yuxarıda qeyd olunan imkanlardan) özü istifadə etməlidir, birinci subyekt (mülkiyyətçi) onun təklif etdiyi pulu qəbul etməklə ərazini tərk etməlidir. Bu zaman ikinci subyekt öz üstünlüyünün (həmin ərazidə birinci mərtəbədə daşınmaz əmlaka malik olmaqda üstünlüyünün) hüquqi əsasını göstərə bilmir. Əgər belə vəziyyətdə onun iddiası təmin olunarsa, hamının qanun və məhkəmə qarşısında bərabərliyinə dair konstitusion norma pozulmuş sayılacaq. Birinci mərtəbədə daşınmaz əmlak verməklə əvəzləşdirmə 20.Əgər tərəflər öz aralarında razılığa gələ bilmirlərsə, əvəzləşdirmə məhkəmə qaydasında həyata keçirilməlidir. Belə halda birinci mərtəbədəki mənzil onun yerində inşa ediləcək binanın birinci mərtəbəsində müvafiq ölçüdə daşınmaz əmlak verilməklə əvəzləşdirilməlidir. Bu qaydada əvəzləşdirmədən imtina üçün əsas yoxdur, çünki həmin yerdə birinci mərtəbəsi olan bina tikilir. Binanın layihəsində birinci mərtəbədə yaşayış sahəsinin olmaması və ya birinci mərtəbədə müvafiq ölçüdə qeyri-yaşayış sahəsinin olmaması əvəzləşdirmədən imtina üçün əsas sayılmır. Əgər yaşayış sahəsi yoxdursa qeyriyaşayış sahəsi verilməli, əgər müvafiq ölçüdə qeyri-yaşayış sahəsi yoxdursa, müvafiq ölçüdə sahənin təşkil edilməsi üçün zəruri tədbirlər görülməlidir. Ekspert rəyinə görə, daşınmaz əmlakın içdən-içə ölçüləri nəzərə alınmaqla ümumi sahəsi 44,5 kv.m təşkil edir. Ona görə də iddiaçı İddiaçı MTK cavabdeh Cavabdeh binanın birinci mərtəbəsində içdən-içə ölçüləri nəzərə alınmaqla ümumi sahəsi ən azı 44,5 kv.m təşkil edən sahə təklif etməlidir. Belə təklif olduğu halda onun iddiası təmin edilə bilər. Apellyasiya icraatı zamanı İddiaçı MTK-nın nümayəndəsinin məhkəməyə verdiyi məlumata görə, MTK əks tərəfə birinci mərtəbədə əmlak verməkdən imtina edir. 21.Beləliklə, iddiaçı İddiaçı MTK sökülməsini tələb etdiyi daşınmaz əmlaka görə cavabdeh Cavabdeh müvafiq əvəz təklif etmir. Ona görə də birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli və iddia rədd olunmalıdır. 22.Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəllənin 372, 384-392-ci maddələrinin göstərişlərini rəhbər tutaraq, məhkəmə qət etdi: Apellyasiya şikayəti təmin olunsun. Nəsimi Rayon Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ləğv olunsun. İddiaçı İddiaçı MTK-nın cavabdeh Cavabdeh qarşı “daşınmaz əmlakın əvəzləşdirilməsi barədə” iddiası rədd olunsun. İddiaçı MTK-dan ekspertiza xərci kimi 100 (yüz) manat Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xeyrinə, qiymətləndirmə xərci kimi 300 (üç yüz) manat “xxxx” MMC-nin xeyrinə, qiymətləndirmə xərci kimi 400 (dörd yüz) manat “xxxx” MMC-nin xeyrinə tutulsun. Qətnamədən rəsmi qaydada verildikdən sonra 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.