Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Bakı şəhəri İş № e-2(3-6)-3097/2026 09.09.2026 BAKI APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI İddiaçı "xxxx" MMC cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 qarşı iş üzrə QƏTNAMƏ İş № *(3-6)-3097/2026 (Açar sözlər: kommunal xidmət haqqı borcunun ödənilməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Babayev Fuad Fikrət oğlu (məruzəçi), Mərdanova Xumar Afət qızı və Bəhrəmzadə Sabit Xanlar oğlundan ibarət tərkibdə, Şirinova Gülyar Elman qızının katibliyi ilə, İddiaçı “xxxx" MMC-nin nümayəndəsi X2, Cavabdeh, eyni zamanda digər cavabdeh cavabdeh2 nümayəndəsi cavabdeh1 iştirakı ilə, İddiaçı "xxxx" MMC cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 qarşı "kommunal xidmətlərə görə yaranmış borcun tutulması" tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** saylı, ##.##.2026-cı il tarixli qətnaməsindən cavabdehlər tərəfindən birgə verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən mülki işə ## ######## 2026-cı il tarixində Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq MÜƏYYƏN ETDİ: İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
1. İddiaçı "xxxx" MMC cavabdeh cavabdeh2 qarşı " kommunal xidmətlərə görə yaranmış borcun tutulması" tələbinə dair kiçik iddia ərizəsilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh cavabdeh2 iddiaçı İddiaçı MMC-nin xeyrinə 1524,17 manat penya borcu olmaqla, 1302,71 manat əsas borc, ümumilikdə 2826,88 (iki min səkkiz yüz iyirmi altı manat, səksən səkkiz qəpik) manatın tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı MMC ilə cavabdeh2 ilə arasında Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Xarici dairəvi yolu 8, bina 5, giriş 1, ** saylı mənzil üzrə 02 MİK/** saylı, ##.##.2018-ci il tarixli “Güzəştli mənzilin alqı-satqısı və ipoteka müqaviləsi” bağlanmışdır. ## ###### 2018-ci il tarixdə imzalanmış mənzilin təhvil-təslim edilməsi və binaların idarəedilməsi barədə aktın 4-cü hissəsinin qeydində cavabdeh2 “Yaşayış qaydalarına dair” Təlimatın mətni ilə tanış olduğu və şərtlərini qəbul etdiyi qeyd olunmuşdur. Tərəflər arasında imzalanmış “01” mart 2019-cu il tarixli “Çoxmənzilli binaların idarəedilməsi haqqında müqavilə”nin müqavilənin 2.1- ci bəndinə əsasən İdarəedici təşkilat (iddiaçı) razılaşdırılmış müddət ərzində haqqı ödənilməklə, çoxmənzilli yaşayış binasının ümumi əmlakının lazımi saxlanılması, təmiri üzrə xidmətlər göstərir və işlər yerinə yetirir, həmin binanın sahə mülkiyyətçisinə və binanın sahələrindən istifadə edən şəxslərə kommunal və digər xidmətlər göstərir, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi məqsədlərinə nail olmağa yönəlmiş digər fəaliyyəti həyata keçirir. Mülkiyyətçi (cavabdeh) isə bunun müqabilində 4.1.3cü yarımbəndə uyğun müqavilənin predmetində qeyd olunanların həyata keçirilməsi üçün müəyyən olunmuş məbləğdə İdarəedici təşkilatın xidmətlərinin əvəzini ödəməlidir. Həmçinin, cavabdeh-alıcı cavabdeh2 ilə bağlanmış 02 MİK/** saylı, ##.##.2018-ci il tarixli “Güzəştli mənzilin alqı-satqısı və ipoteka müqaviləsi”nin 2.4.9-cü maddəsində də lazım olan (əmlak vergisi, kommunal və məcburi digər) ödənişlərin vaxtında ödəmək, habelə mülkiyyət hüquqlarından yaranan digər öhdəliklərin lazımi qaydada icra edilməsi mənzil mülkiyyətçisinin vəzifələrindən biri kimi göstərilmişdir. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2016-cı il ## ###### tarixli **** nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasının Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin sərəncamında olan mənzilləri vətəndaşların güzəştlə əldə etməsi” Qaydasının 9.2-ci yarımbəndinə və AR Mənzil Məcəlləsinin tələblərinə uyğun olaraq göstərilən (binanın idarə edilməsi, ümumi əmlakın saxlanması, cari və əsaslı təmir üzrə) xidmətlərə görə ödənilməli olan xərcin məbləği yaşayış sahəsinin hər kvadratmetr sahəsi üçün 0,3 manat müəyyən olunmuşdur. Cavabdehin mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin ümumi sahəsi 54,98 kvadrat metr təşkil etdiyindən onun tərəfindən hər ay 16,49 manat ödəniş olunmalıdır. Ona tərəflərindən preteneziya qaydasında (təkrar) xəbərdarlıq ünvanlanmış və borcunun 10 gün ərzində ödənilməsi xahiş olunmuş, əks təqdirdə müqavilənin 3.1.19-cu yarımbəndi və 6.4- cü bəndinə əsasən yaranmış (penya) borcun tutulmasının məhkəmə qaydasında tələb olunacağı bildirilmişdir. Buna baxmayaraq, müqavilə bağlanıldığı andan hal-hazıradək müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliklə əlaqədar cavabdeh tərəfindən ödəniş həyata keçirilməmiş və nəticədə müqavilənin 4.1.3-cü yarımbəndi və 5.1-ci bəndinə əsasən ##.##.2025-ci il tarixə İddiaçı MMC-yə olan xidmət haqqı borcu 1302,71 manat, 2370 gün üçün 1524,17 manat penya borcu, ümumilikdə isə 2826,88 manat borcu yaranmışdır. Deməli, cavabdeh (mülkiyyətçi) cavabdeh2 Cəmiyyət tərəfindən təqdim edilən ## #### 2019-cu il tarixli “Çoxmənzilli binaların idarəedilməsi haqqında müqavilə”ni imzalamaqla, öz iradəsini ifadə etmiş, bir qayda olaraq müqavilə üzrə göstərilən xidmətlərdən istifadə etmişdir. Lakin ona göndərilən xəbərdarlığa (pretenziya qaydasında) məhəl qoymayaraq müqavilə üzrə üzərinə düşən öhdəliyi bugünədək yerinə yetirməmişdir. Bundan başqa qeyd etməyi zəruri hesab edirik ki, sözügedən müqavilənin 5.5-ci bəndinə əsasən sahə mülkiyyətçisinin ümumi əmlakdan istifadə etməməsi və ya müqaviləni imzalamaqdan boyun qaçırması həmin şəxsi bu müqavilə üzrə ödənişləri həyata keçirməkdən azad etmir.
3. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** saylı, ##.##.2026-cı il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Sultanova-X3) iddia tələbinin qismən təmin edilməsi, cavabdeh cavabdeh2 1401,65 (bir min dörd yüz bir manat altmış beş qəpik) manat əsas, 50 (əlli) manat cərimə borcu olmaqla, cəmi 1451,65 (bir min dörd yüz əlli bir manat altmış beş qəpik) manat məbləğində pulun tutularaq iddiaçı "xxxx" MMC-yə ödənilməsi qət edilmişdir.
4. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəllənin 385.1, 386.1, 425.1, 427.3, 442, 443.1, 445, 445.2.1, 448.1, 462.1-ci maddələri, Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 29.3, 35.1, 38.1, 135.1, 135.2.3, 136.2, 136.2.1, 136.2.2, 136.4, 137.10, 138.5, 141.2, 142.3, 142.5, 142.6 və 142.12-ci maddələri, “Azərbaycan Respublikasının Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin fəaliyyəti ilə bağlı bəzi məsələlər haqqında” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin ##.##.2016-cı il Fərmanı ilə təsdiq edilmiş Azərbaycan Respublikasının Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin sərəncamında olan mənzilləri vətəndaşların güzəştlə əldə etməsi Qaydasına və Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 217.3, 218.3-cü maddələri ilə əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
5. Qətnamədən cavabdehlər birgə apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsi, işin yenidən baxılması üçün birinci instansiya məhkəməsinə göndərilməsi və ya iddianın rədd edilməsi, iş üzrə əlavə və ya təkrar ekspertiza təyin edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, MM-in 359-cu maddəsinə əsasən nümayəndənin səlahiyyəti qanun, etibarnamə və ya digər hüquqi əsasla müəyyən edilməlidir. İş materiallarında belə bir nümayəndəlik səlahiyyəti müəyyən edilməmişdir. Həmin dövrdə ev sahibi cavabdeh2 adından cavabdeh1 adına hər hansı etibarnamə verilməmişdir. Bu səbəbdən də cavabdeh1 qeyd olunan ##.##.2019 tarixli çoxmənzilli binaların idarə edilməsi barədə tərtib olunmuş müqavilənin hüquqi tərəfi hesab oluna bilməz. Məhkəmə MM-in 360-cı maddəsini tətbiq edərək müqavilənin guya “sonradan bəyənildiyi” nəticəsinə gəlmişdir. Məhkəmə, əsassız olaraq cavabdeh2 6 il ərzində müqaviləni mübahisələndirməməsini, bu baxımdan hərəkətsizlik etməsini əqdi bəyənməsi kimi qiymətləndirir. Halbuki Cavabdeh cavabdeh2 görmədiyi, imzalamadığı sənədi 6 il ərzində rəsmi qaydada mübahisələndirməsi mümkünsüzdür. Ayrıca iş materiallarından cavabdehlərin 2019-cu ildən etibarən iddia olunan borcu davamlı şəkildə mübahisələndirdiyi, tərəflər arasında hər hansı müqavilənin olmadığını bildirdiyi, yazılı və elektron etirazlar təqdim etdiyi, borc haqqında rəsmi sənəd tələb etdiyi, məhkəmə və ekspertiza tələb etdiyi aşkar görünür. Həmçinin Məhkəməyə təqdim olunan sübutlardan da aydın şəkildə görünür ki, mübahisəli müqavilə ##.##.2019 tarixinə aid olmaqla yalnız 4 il sonra 2023-cü ilin Aprel ayında üzə çıxarılır və Cavabdehə ilk dəfə Whatsapp üzərindən xxxx əməkdaşı tərəfindən təqdim olunur və iddiaçı məhkəməyə 7 il sonra ##.##.2025 tarixində müraciət edir. Belə olan halda Məhkəmənin Cavabdehin “6 il ərzində müqaviləni mübahisələndirməmək” nəticəsinə gəlməsi iş materialları ilə aşkar ziddiyyət təşkil edir. ##.##.2026-cı il tarixli çıxarışla cavabdeh1 29.250 manat “aktiv kredit borcunun” mövcudluğu göstərilsə də, təqdim edilmiş Kredit Bürosu məlumatlarından ipoteka ilə heç bir əlaqəsi olmayan həmin kredit münasibətinin artıq bağlanmış kredit öhdəliyinə aid olduğu görünür, aktiv kredit borcu isə sıfırdır. Nəticə etibarilə qeyd olunan ipoteka və mənzil tam payla yalnız cavabdeh2 məxsusdur.
b) Proses iştirakçılarının izahatı
7. Apellyasiya baxışında iştirak edən cavabdeh, eyni zamanda digər cavabdeh cavabdeh2 nümayəndəsi cavabdeh1 apelyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini xahiş etmişdir.
8. Apellyasiya baxışında iştirak edən iddiaçı “xxxx" MMC-nin nümayəndəsi X2 apelyasiya şikayətini qəbul etməyərək təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
9. Maddə 385.1 Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkətlər etməlidir, məsələn pul ödəməli, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
10. Maddə 386.1 Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
11. Maddə 389.1. Mülki hüquq və vəzifələrin müəyyənləşdirilməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı haqqında iki və ya bir neçə şəxsin razılaşması müqavilə sayılır.
12. Maddə 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
13. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
14. Maddə 443.1. Öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur.
15. Maddə 445. İcranı gecikdirmiş borclu gecikdirmə nəticəsində vurduğu zərər üçün və gecikdirmə zamanı təsadüfən baş vermiş icra mümkünsüzlüyünün nəticələri üçün kreditor qarşısında məsuliyyət daşıyır.
16. Maddə 445.2.1. Öhdəliyin onun icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddətdə icra edilməməsi borclunun icranı gecikdirməsi sayılır.
17. Maddə 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.
Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsi
18. Maddə 6.0. Mənzil qanunvericiliyi aşağıdakılarla bağlı münasibətləri tənzimləyir: - 6.0.10. kommunal xidmətlərin göstərilməsi; - 6.0.11. yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə xidmət haqlarının müəyyən edilməsi və ödənilməsi;
19. Maddə 29.3. Qanunla və ya müqavilə ilə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi yaşayış sahəsinin və əgər həmin sahə mənzildirsə, müvafiq yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakının saxlanması yükünü daşıyır, kommunal mənzildə otaq mülkiyyətçisi isə əlavə olaraq həmin mənzilin otaq mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakının saxlanması yükünü daşıyır.
20. Maddə 38.1. Çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması üzrə xərclər binanın sahə mülkiyyətçilərinin hesabına ödənilir.
21. Maddə 45.5. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının onun səlahiyyətlərinə aid edilmiş məsələlər üzrə bu Məcəllə ilə müəyyən edilmiş qaydada qəbul etdiyi qərarların icrası həmin binada bütün sahə mülkiyyətçiləri, o cümlədən, səsvermədə iştirak etməyən mülkiyyətçilər üçün məcburidir.
22. Maddə 119.1. Çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədi ilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti hesab edilir.
23. Maddə 119.6. Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti dövlət qeydiyyatından keçdiyi andan hüquqi şəxs hesab edilir. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin üzərində öz adı həkk olunmuş möhürü, bankda hesablama və digər hesabları, həmçinin digər rekvizitləri vardır.
24. Maddə 120.1. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin yaradılması haqqında qərar çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən onların ümumi yığıncağında qəbul edilir. Bu qərar onun lehinə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi səslərinin sayının əlli faizindən çoxuna malik olan sahə mülkiyyətçiləri səs verdikdə qəbul edilmiş hesab edilir.
25. Maddə 120.6. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin dövlət qeydiyyatı hüquqi şəxslərin qeydiyyatı haqqında qanunvericiliyə uyğun olaraq həyata keçirilir.
26. Maddə 122.3. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi xərclərdə iştirak üzrə öz vəzifələrini yerinə yetirmədikdə, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin mütləq ödəniş və haqların əvəzinin məcburi ödənilməsini məhkəmə qaydasında tələb etmək hüququ vardır.
27. Maddə 135.1. Fiziki və hüquqi şəxslər, həmçinin belə xidmətlərdən istifadə edən dövlət orqanları, bələdiyyələr və digər təşkilatlar yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqı vaxtında və tam məbləğdə ödəməyə borcludurlar.
28. Maddə 137.1. Çoxmənzilli binanın idarəetmə müqaviləsində başqa müddət nəzərdə tutulmayıbsa, yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqq hər ay üçün həmin aydan sonra gələn ayın beşinədək təqdim edilmiş ödəniş sənədləri əsasında həmin aydan sonra gələn ayın on beşinədək ödənilir.
29. Maddə 137.6. Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradılmadığı halda, idarəedici təşkilat tərəfindən idarə olunan çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqları həmin idarəedici təşkilata ödəyirlər.
30. Maddə 137.7. Bilavasitə mülkiyyətçilər tərəfindən idarə olunan çoxmənzilli binanın yaşayış sahələrinin mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqları müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq ödəyirlər.
31. Maddə 137.8. Yaşayış evlərinin mülkiyyətçiləri həmin evlərin saxlanması və təmiri üzrə xidmət və işlərin xərclərini çəkir, müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq kommunal xidmətlərə görə haqq ödəyirlər.
32. Maddə 137.9. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri həmin sahələrin saxlanması və təmiri üzrə xidmət və işlərin xərclərini müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq çəkirlər.
33. Maddə 137.10. Mülkiyyətçilər, kirayəçilər və ya digər şəxslər tərəfindən sahənin istifadə edilməməsi yaşayış sahəsinə və faktiki istehlak edilmiş kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməməsi üçün əsas deyildir.
34. Maddə 139.1. Kommunal xidmətlərə görə haqqın miqdarı qanunvericiliyə əsasən müəyyənləşdirilmiş tariflər əsasında müvafiq fəaliyyət növünü həyata keçirən şəxslərlə bağlanan müqavilələrdə müəyyən edilir.
35. Maddə 139.2. Yaşayış sahəsinə mülkiyyət formasının, yaşayış sahəsindən istifadə əsaslarının dəyişməsi, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradılması və ləğv edilməsi kommunal xidmətlərə görə haqqın miqdarının dəyişdirilməsinə əsas deyildir.
36. Maddə 140.1. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçisi ona məxsus olan sahənin saxlanması xərclərini çəkməyə, habelə yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqq ödəmək yolu ilə çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına çəkilən xərclərdə onun həmin əmlaka ümumi mülkiyyət hüququnda payına mütənasib olaraq iştirak etməyə borcludur.
37. Maddə 141.2. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri binanın aşağıdakı idarə edilməsi üsullarından birini seçməyə borcludur: 141.2.1. binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilmə; 141.2.2. mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilmə; 141.2.3. idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə.
38. Maddə 141.3. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında seçilir və istənilən vaxt onun qərarı əsasında seçilə və ya dəyişdirilə bilər. İdarəetmə üsulunun seçilməsi barədə ümumi yığıncağın qərarı binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün məcburidir.
“Azərbaycan Respublikasının Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin fəaliyyəti ilə bağlı bəzi məsələlər haqqında” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin ##.##.2016-cı il Fərmanı ilə təsdiq edilmiş Azərbaycan Respublikasının Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin sərəncamında olan mənzilləri vətəndaşların güzəştlə əldə etməsi Qaydası
39. Bənd 9.1. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinə uyğun olaraq, cəmiyyət tərəfindən inşa edilmiş binanın ümumi əmlakının saxlanılması və təmiri xərclərini çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ödəməlidirlər.
40. Bənd 9.2. Binada mənzillərin azı 50 faizi özgəninkiləşdirildikdə cəmiyyət mənzil mülkiyyətçilərinə binanın cəmiyyət tərəfindən idarə edilməsini (idarəetmənin təşkilini) təklif edir və buna dair müvafiq müqaviləni təqdim edir. Müqavilə Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsində və bu Qaydada göstərilən tələblər nəzərə alınmaqla Agentliyin təsdiqlədiyi nümunəvi forma əsasında tərtib olunur. Mənzil mülkiyyətçiləri binanın idarəedilməsinə dair cəmiyyətin təklif etdiyi müqaviləni imzalamaqdan imtina etdikdə, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsində müəyyən edilmiş qaydada binanı idarəetmə formasını seçməlidirlər.
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
41. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
42. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
43. Maddə 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
44. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz. Apellyasiya baxışının hədləri
45. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
46. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
47. Hazırki iş üzrə apellyasiya baxışının hədlərini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qanuniliyinin və əsaslılığının bütünlüklə yoxlanılması təşkil edir.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
48. Məhkəmə kollegiyası apelyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, şikayət təmin edilmədən, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
49. Belə ki, ##.##.2018-ci il tarixli mənzilin təhvil-təslim edilməsi və binaların idarəedilməsi barədə aktdan görünür ki, İddiaçı MMC (satıcı) tərəfindən ##.##.2018-ci il tarixli 02MİK/** nömrəli alqı-satqı müqaviləsinin şərtlərinə uyğun olaraq Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Xarici Dairəvi yolu 8 ünvanında inşa olunan bina 5, 6-cı mərtəbədə yerləşən ümumi sahəsi 54.98 kv.m, köməkçi sahəsi 24.76 kv.m olan 2 otaqlı ** nömrəli mənzil cavabdeh2 (alıcı) təhvil verilmişdir.
50. Azərbaycan Respublikasının Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin ##.##.2019-cu il tarixli ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş İddiaçı MMC-nin idarəetməsində olan çoxmənzilli binalarda Yaşayış qaydalarına dair Təlimatın 2.1-ci bəndinə görə Təlimat yaşayış binasında yaşayan bütün şəxslərə şamil edilir (mülkiyyətçi, icarəçi, işçi, qonaq və sair). Həmin Təlimatın 2.2-ci bəndinə görə, İnşa edilmiş binanın ümumi əmlakının saxlanılması və təmiri xərcləri çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən ödənilməlidir. Ödəniş məbləği "Çoxmənzilli binaların idarəedilməsi haqqında" müqavilə (bundan sonra- Müqavilə) ilə tənzimlənir. Həmin Təlimatın 2.3-cü bəndinə görə, binada mənzillərin azı 50 faizi özgəninkiləşdirildikdə Cəmiyyət mənzil mülkiyyətçilərinə binanın Cəmiyyət tərəfindən idarə edilməsini (idarəetmənin təşkilini) təklif edir və buna dair müvafiq müqaviləni təqdim edir. Həmin Təlimatın 2.4-cü bəndinə görə, müqavilə Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsində və Təlimatda göstərilən tələblər nəzərə alınmaqla Agentliyin təsdiqlədiyi nümunəvi forma əsasında tərtib olunur.
51. Azərbaycan Respublikasının Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyinin tabeliyində İddiaçı MMC (İdarəedici təşkilat) ilə cavabdeh2 (mülkiyyətçi) arasında bağlanmış (müqavilə cavabdeh1 tərəfindən imzalanmışdır) “çoxmənzilli binaların idarə edilməsi haqqında” ##.##.2019-cu il tarixli */** nömrəli müqaviləyə əsasən, İdarəedici təşkilat razılaşdırılmış müddət ərzində haqqı ödənilməklə, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Xarici Dairəvi yolu 8 ünvanda yerləşən çoxmənzilli yaşayış binasının ümumi əmlakının lazımi saxlanılması, təmir üzrə xidmətlər göstərməyi və işlər yerinə yetirməyi, həmin binanın sahə mülkiyyətçisinə və binanın sahələrindən istifadə edən şəxslərə kommunal və digər xidmətlər göstərməyi, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi məqsədlərinə nail olmağa yönəldilmiş digər fəaliyyəti həyata keçirməyi öhdəsinə götürür. Mülkiyyətçi çoxmənzilli yaşayış binasının ümumi əmlakının saxlanılması və təmiri üzrə xidmət göstərmək və ya işlər yerinə yetirmək üçün İdarəedici təşkilatın özü və ya üçüncü şəxsləri cəlb edərək müqavilə bağlanması üçün razılıq verir. Müqavilənin 5.1-ci maddəsinə əsasən, bu müqavilə üzrə xidmət haqqı hər kvadrat metr üçün 0,30 manat təşkil edir. 6.4-cü maddəsinə əsasən, Bu müqavilə üzrə haqları vaxtında və ya tam ödəməyən sahə mülkiyyətçisi İdarəedici təşkilata dəbbə pulu (penya) ödəyir. Penyanın miqdarı hər gecikdirilmiş gün üçün ödəniləcək xidmət haqqının 0,1 faiz təşkil edir.
52. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin */*** nömrəli, ## #### 2026-cı il tarixli ekspert rəyindən görünür ki, ekspertizaya təqdim edilmiş, mülki işin 78-83-cü vərəqlərində Azərbaycan Respublikasının Mənzil İnşaat Dövlət Agentliyinin tabeliyində "xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti ilə X1 arasında olan ##.##.2019-cu il tarixli № */** nömrəli çoxmənzilli binaların idarəedilməsi haqqında müqavilənin 6-cı vərəqində "Mülkiyyətçi" hissəsində "İmza:" qrafasındakı imza cavabdeh1 tərəfindən icra olunmuşdur.
53. Göründüyü kimi, tərəflər arasında çoxmənzilli binanın idarəolunmasına dair münasibətlər yazılı qaydada müqavilə ilə razılaşdırılmışdır. Kollegiya apelyatorun cavabdeh cavabdeh2 ilə iddiaçı arasında hər hansı müqavilənin olmamasına dair arqumenti ilə razılaşmayaraq aşağıdakıları qeyd edir.
54. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “R.Məhərrəmovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ## ###### 2020-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” ## ######## 2020-ci il tarixli Qərarında qeyd olunmuşdur ki, mənzil qanunvericiliyi sahə mülkiyyətçilərinin mütləq şəkildə mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə üzvlüyünü tələb etmir. Belə ki, Mənzil Məcəlləsinin 121.1-ci maddəsində binaların sahə mülkiyyətçilərinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətində iştirakı vəzifə kimi yox, hüquq kimi göstərilmişdir. Bununla belə çoxmənzilli binaların sahə mülkiyyətçisinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin üzvü olmaması onu ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərclərin və kommunal xidmətlərin ödənilməsi vəzifəsindən azad etmir.
55. İstinad olunan qərarda əks olunmuş hüquqi mövqeyə əsasən məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, nəinki müqavilənin olmadığı, hətta sahə mülkiyyətçisinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin üzvü olmaması belə onu ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərclərin və kommunal xidmətlərin ödənilməsi vəzifəsindən azad etmir. Belə ki, mənzil qanunvericiliyinə əsasən bu xərclər ümumi yğıncağın qərarı ilə müəyyən edilir və sahə mülkiyyətçisi tərəfindən ödənilməlidir.
56. Qanunvericinin burada mövqeyi (ratio legis, tətbiqdə məqsəd) onunla əlaqədardır ki, zəruri rəsmiləşdirmələrin olmadığı halda belə kommunal xərclərin ictimai ehtiyacdan törəməsi birmənalıdır. Burada nəzərdə tutulan ictimai ehtiyac, binanın və onun tərkib hissəsi hesab edilən əşyaların salamatlığının qorunması, təhlükəsizliyi və uzunmüddətli istismarının təşkili hər bir mülkiyyətçinin ortaq mənafeyini ehtiva edir.
57. Qeyd olunanlara əsasən, kollegiya bu hissədə də apelyatorun dəlillərini əsassız hesab edərək birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşır.
58. Apelyatorun növbəti tələbi tərəflər arasındakı əqdin etibarsızlığı ilə bağlıdır ki, Kollegiya bu hissədə də şikayəti əsassız hesab edir.
59. Belə ki, Mülki Məcəllənin 324-cü maddəsinə əsasən, əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. Əqdlər birtərəfli və müqavilə şəklində (ikitərəfli və ya çoxtərəfli) ola bilər. Mülki Məcəlləyə və ya tərəflərin razılaşmasına uyğun olaraq bağlanması üçün bir tərəfin iradə ifadəsinin zəruri və yetərli olduğu əqd birtərəfli əqddir. Müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir.
60. Əqdin etibarlı olması üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş şərtlər mülki hüquq doktrinasında dörd kateqoriyada qruplaşdırılmışdır: - əqdin subyekt tərkibinə dair şərtlər; - əqdin məzmununa dair şərtlər; - əqddə iradə sərbəstliyi və iradə ifadəsinin bildirilməsi vəhdətinə dair şərtlər; - əqdin formasına dair şərtlər. Hər hansı əqdin, o cümlədən alğı-satqı müqaviləsinin etibarlılığı, yəni arzu olunan hüquqi nəticəyə səbəb olması üçün hər bir kateqoriyadan olan şərtlərə əməl edilməlidir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun N.Əsədovanın şikayəti üzrə 2021-ci il ## ##### tarixli Qərarı).
61. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu bir sıra qərarlarında Mülki Məcəllənin məhz bu normalarına əsaslanaraq hesab etmişdir ki, mülki dövriyyə iştirakçılarının sərbəst seçimi olaraq əqd tərəflərin azad və qarşılıqlı iradə ifadəsi nəticəsində əmələ gəlir. Odur ki, əqdin etibarsızlığı ilə bağlı işlərə baxılarkən, yalnız yazılı və formal hallara qiymət verməklə kifayətlənilməməli, tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi məzmunu və hüquqi niyyətləri də müəyyən edilməlidir. Bu növ iddia tələbləri üzrə müqavilənin etibarsızlığı faktı yalnız iradə ifadəsinin özünün deyil, həm də həmin iradənin formalaşmasına və ifadə edilməsinə əsas olmuş şərait və motiv, məsələn, müqaviləyə qədərki danışıqlar, tərəflər arasındakı münasibətlər və tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınmaqla təsdiq edilə bilər (B.Qasımovun şikayəti üzrə 2019-cu il # ###### və N.Əsədovanın şikayəti üzrə 2021-ci il ## ##### tarixli Qərarlar).
62. Əvvəla, qeyd edilməlidir ki, işin mübahisəsiz halıdır ki, hazırda apelyator da, çoxmənzilli binanın ümumi sahələrindən istismar etməklə, eləcə də binaidarəedilməsinə dair iddiaçının göstərdiyi xidmətlərdən faydalanmışdır.
63. Mülki Məcəllənin 357-ci maddəsinə əsasən, əqd bağlanmasının bəyənilməsi (sonradan verilən razılıq), əgər bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, əqdin bağlandığı andan geriyə təsir qüvvəsinə malikdir.
64. Burada əqdin bəyənilməsi bir sıra məqamda öz təsbitini tapmışdır. Belə ki, cavabdeh cavabdeh1 məhkəməyə verdiyi izahatında 2023-cü ildən mənzildə yaşadıqlarını, 5-ci mərtəbədə yerləşən mənzilə qalxmaq üçün liftdən istifadə etdiklərini və blokun iddiaçı tərəfindən təmizləndiyini etiraf etmişdir.
65. Bundan əlavə Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin */*** nömrəli, ## #### 2026-cı il tarixli ekspert rəyindən görünür ki, ekspertizaya təqdim edilmiş, mülki işin 78-83-cü vərəqlərində Azərbaycan Respublikasının Mənzil İnşaat Dövlət Agentliyinin tabeliyində "xxxx” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti ilə X1 arasında olan ##.##.2019-cu il tarixli № */** nömrəli çoxmənzilli binaların idarəedilməsi haqqında müqavilənin 6-cı vərəqində "Mülkiyyətçi" hissəsində "İmza:" qrafasındakı imza cavabdeh1 tərəfindən icra olunmuşdur. Apellyator rəylə razılaşmayaraq təkrar ekspertizanın keçirilməsini xahiş etsə də, bu mövqeyini də əsaslandıracaq, o cümlədən sözügedən rəyin iş üzrə sübut qismində çıxış etməsini məhdudlaşdıracaq hər hansı dəlil təqdim etməmişdir.
66. Yuxarıda qeyd edilənlərə əsasən kollegiyanın qənaətinə görə, cavabdehin irəli sürdüyü faktiki hallar onun şikayətinin qanuni əsasının dispozisiya əlamətləri ilə uzlaşmamaqdadır; çünki hazırkı iş üzrə sübutetmə yükü cavabdehin üzərinə düşdüyü halda o, əqdin bəyənilməsini istisna edən, o cümlədən müqavilənin tərəflərindən imzalanmadığına dair heç bir sübut təqdim etməmişdir.
67. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi mübahisənin faktiki halları, tərəflərin münasibətləri və tətbiq edilməli olan hüquqla bağlı düzgün nəticəyə gəlmişdir və apellyasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğvi, yaxud dəyişdirilməsi üçün əsas təşkil etmir.
68. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, hüquqi müəyyənlik prinsipi digər tələblərlə yanaşı, ən ümumi mənada mövcud hüquqi vəziyyətə aid aydınlığı və müəyyənliyi nəzərdə tutur. Bu baxımdan, məhkəmələr tərəfindən qəbul olunmuş qərarlarda həll olunan işə aid bütün zəruri məsələlərə aydınlıq gətirilməli, ziddiyyətli məqamlar aradan qaldırılmalıdır. Azərbaycan Respublikasının adından çıxarılan məhkəmə aktlarında işin ədalətli həllini şübhə altına alan, ziddiyyətlər yaradan və mübahisə üzrə iştirakçıların konstitusiya məhkəmə müdafiəsi hüququna təsir göstərən müddəalar olmamalıdır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun N.Babayevin şikayəti üzrə ## ###### 2011-ci il tarixli Qərarı).
69. Məhkəmə kollegiyası onu da vurğulamağı zəruri hesab edir ki, Mülki Prosessual Məcəllənin 217.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
70. Qətnamənin qanuniliyi dedikdə, onun mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılması başa düşülür.
71. Qətnamənin əsaslılığı dedikdə isə qətnamənin iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə uyğun olması başa düşülür. Qətnamə o vaxt əsaslı hesab edilir ki, onda baxılan iş üçün əhəmiyyətli olan, qanunun tələblərinə uyğun olaraq işə aid edilən və mötəbər sübutlarla təsdiq olunan faktlar əks etdirilmiş olsun, məhkəmənin iş üzrə müəyyən edilən faktlardan irəli gələn nəticəsi onda şərh olunsun, habelə qətnamədə göstərilən hallar işin materiallarına uyğun olsun.
72. Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir.
73. Kollegiya hesab edir ki, şikayət təmin edilmədiyindən, apelyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu apelyatorun özünə aid edilməlidir.
74. Digər tərəfdən Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 402.1-ci maddəsinə əsasən Mülki işlər üzrə qəbul edilmiş qətnamənin mübahisələndirilən hissəsində iddianın qiyməti beş min manatdan, kommersiya mübahisələrinə dair işlər üzrə isə müvafiq olaraq on min manatdan az olan əmlak xarakterli iddialar üzrə qətnamələr istisna olmaqla, apellyasiya məhkəmələrinin mülki və kommersiya kollegiyalarının və Naxçıvan Muxtar Respublikası Ali Məhkəməsinin mülki və kommersiya kollegiyalarının qətnamələrindən kassasiya şikayəti verilə bilər.
75. Hazırki iş üzrə iddia tələbinin ümumi həcmi qeyd olunan məbləğdən az olduğundan qətnamədən kassasiya şikayəti nəzərdə tutulmamışdır.
76. Göstərilənlərə əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-****/**** saylı, ##.##.2026-cı il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayəti ilə bağlı ödənilmiş dövlət rüsumu məbləği onu ödəmiş şəxsin özünə aid edilsin. Qətnamədən kassasiya şikayəti verilə bilməz.
Sədrlik edən: Fuad Babayev Hakimlər: Xumar Mərdanova Sabit Bəhrəmzadə