Azərbaycan Respublikası adından Qətnamə Sumqayıt şəhəri İş № e-2(3-8)-461/2026 30.06.2026 SUMQAYIT APELLYASIYA MƏHKƏMƏSI İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun cavabdeh Cavabdeh qarşı mülki iş üzrə (Açar söz: satmaq öhdəliyi ilə kirayə müqaviləsinə xitam verilməsi, yaşayış sahəsindən çıxarılma və kirayə haqlarının ödənilməsi) Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının hakimləri-Hüseynzadə Afiq Hüseyn oğlu (sədrlik edən və məruzəçi hakim), Mahmudov Ayaz Akif oğlu və X1 ibarət tərkibdə, Cəfərova Aysel Ramiz qızının katibliyi, iddiaçı Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun nümayəndəsi nümayəndə1, cavabdeh Cavabdeh və onun vəkili Vəkil iştirakı ilə, Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsindən cavabdeh Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq aşağıdakıları müəyyən etdi. İşin halları Birinci instansiya məhkəməsində icraat
1. İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu cavabdeh Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu ilə Cavabdeh arasında bağlanmış ## ###### 2023-cü il tarixli, KM**** nömrəli satmaq öhdəliyi ilə kirayə müqaviləsinə xitam verilməsi, Cavabdeh Fonda məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşən yaşayış sahəsindən çıxarılması və mənzilin boşaldılaraq Fonda təhvil verilməsi, satmaq öhdəliyi ilə kirayə müqaviləsinə əsasən ödənilməli aylıq ödənişlər üzrə yaranmış 1953 (min doqquz yüz əlli üç manat) manat məbləğində borc, o cümlədən 100 manat dövlət rüsumunun əvəzinin Cavabdeh tutularaq, Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət Fonduna ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
2. İddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu (bundan sonra Fond) ilə Cavabdeh arasında ## ###### 2023-cü il tarixli, KM**** nömrəli satmaq öhdəliyi ilə kirayə müqaviləsi (müqavilə) bağlanmış və ## ###### 2023-cü il tarixli, **** nömrəli təhvil-təslim aktı ilə (əlavə edilir) ünvan 1 ünvanında yerləşən yaşayış sahəsi təmirli və istifadəyə tam yararlı vəziyyətdə ona təhvil verilmişdir. Məlumat üçün qeyd edirlər ki, satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə vermə mexanizmi üzrə münasibətlər Azərbaycan Respublikası Prezidentinin ## ###### 2019cu il tarixli, *** nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikası İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verməsi Qaydası” (Qayda) və tərəflər arasında bağlanan müqavilə ilə tənzimlənir. Qaydanın 9.3cü bəndi ilə Fond tərəfindən müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi ilə bağlı tədbirlərə başlaması halları müəyyən edilmişdir. Belə ki, kirayəçi Qaydaya uyğun olaraq yaşayış sahəsini təhvil almadıqda, yaşayış sahəsinin istifadəsi ilə bağlı Qaydada nəzərdə tutulmuş öhdəlikləri pozduqda, aylıq ödənişi, habelə yaşayış sahəsinin saxlanılması üzrə kommunal xərcləri və digər məcburi ödənişləri 60 gün və daha çox müddətə ödəmədikdə, kirayə müddətində kirayəçi vəfat etdikdə və müqavilə üzrə hüquq və vəzifələr kirayəçinin vərəsələrinə keçmədikdə, yaşayış sahəsi məhv olduqda və ya zədələnmə nəticəsində yaşayış sahəsi öz birbaşa təyinatı üzrə istifadə edilə bilməyəcək dərəcədə dəyişdikdə, habelə kirayəçi yaşayış sahəsini üçüncü şəxsin qeyri-hüquqi istifadəsinə verdikdə, Fond müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi ilə bağlı tədbirlərə başlayır. Fond tərəfindən müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi halları həmçinin müqavilənin 9.4-cü bəndi ilə də müəyyən edilmişdir. Qaydanın 9.4.3-cü yarımbəndinə əsasən kirayəçi aylıq ödənişi 60 gün müddətində ödəmədikdə, Fond tərəfindən müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi ilə bağlı tədbirlərə başlaya bilər. Faktiki hal üzrə kirayəçi aylıq ödənişləri 60 gündən artıq müddətə gecikdirmiş, bu barədə dəfələrlə yazılı və şifahi xəbərdarlıq edilməsinə baxmayaraq, ödənişləri həyata keçirməmişdir. Bu səbəblə, Fondun Kirayə Mənzil Komitəsinin ## ####### 2025-ci il tarixli, ***-**** nömrəli protokoluna əsasən (protokoldan çıxarış əlavə edilir) kirayəçi ilə bağlanmış ## ###### 2023-cü il tarixli, KM**** nömrəli müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi ilə bağlı tədbirlərə başlanılması qərara alınmışdır. Bu barədə kirayəçiyə ## ####### 2025-ci il tarixli, **-*/*- ***/**** nömrəli bildirişlə məlumat təqdim edilmişdir (surəti əlavə edilir). Eyni zamanda, müqavilənin 10.1-ci bəndinə görə müqaviləyə xitam verildikdə, kirayəçi tərəfindən müqavilənin icrası ilə bağlı ödənilməli aylıq ödənişlər üzrə yaranmış borc, kommunal və yaşayış sahəsinin istifadəsi və saxlanması xidmətləri üzrə ödənişlər, kirayəçinin kirayəyə verənə vurduğu zərər, kirayəyə verənin yazılı razılığı olmadan kirayəçinin yaşayış sahəsində etdiyi yaxşılaşdırmaların sökülmə və qüsurların aradan qaldırılma xərcləri kirayəyə verənə ödənilməlidir. Məlumat üçün bildirilir ki, kirayəçinin hazırda ## ###### 2025-ci il tarixə müqavilə üzrə 1953 (min doqquz yüz əlli üç manat) manat qalıq borcu mövcuddur və bu barədə kirayəçiyə məlumat verilmişdir. Həmçinin, müqavilənin 10.2-ci bəndinə əsasən müqaviləyə xitam verildikdən sonra, kirayəçi və ailə üzvləri 15 gün müddətində yaşayış sahəsində quraşdırılan elektrik, texniki, mebel və sanitar-texniki cihazlar və avadanlıqlarla birgə, faktiki normal aşınma nəzərə alınmaqla, təhvil-təslim aktı ilə Kirayəyə verənin məqbul saydığı vəziyyətdə və ya Tərəflər arasında razılaşdırılmış hər hansı digər vəziyyətdə Kirayəyə verənə yaşayış sahəsini boşaldaraq təhvil verib tərk etməlidirlər. Müqavilənin 3.1.1-ci yarımbəndinə əsasən Kirayəyə verənin müqavilə üzrə ödəmələrin və Kirayəçinin digər öhdəliklərinin vaxtında icrasını kirayəçidən tələb etmək hüququ, buna müvafiq olaraq kirayəçinin isə, müqavilə üzrə ödəmələri, habelə qanunvericiliklə müəyyən edilən məcburi ödənişləri vaxtında ödəmək vəzifəsi vardır. Müqavilənin 4.5-ci bəndinə uyğun olaraq, kirayəçinin yaşayış sahəsini təhvil almaması halı istisna olmaqla, kirayəçi tərəfindən ödənilən vəsaitlər kirayəyə verənin gəliri hesab olunur və geri qaytarılmır. Müqavilənin 4.3-cü bəndinə müvafiq olaraq, kirayəçi yaşayış sahəsinə görə 488.25 (dörd yüz səksən səkkiz manat 25 qəpik) manat məbləğində aylıq ödənişi hər ay üçün növbəti ayın 5-dək ödəniş cədvəli əsasında kirayəyə verənə ödəməli idi. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (Mülki Məcəllə) 421.2-ci maddəsinə əsasən, tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya həmin Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur. Eyni zamanda, əlavə olunmuş sənədlərdən də aydın olduğu üzrə, müqaviləyə ## ####### 2025-ci il tarixindən etibarən vaxtından əvvəl xitam verilməsi ilə bağlı tədbirlərə başlanması qərara alınmışdır və bu barədə Cavabdeh müvafiq bildiriş göndərilmişdir. Lakin, o, hələ də yaşayış sahəsini boşaltmamışdır və orada yaşamağa davam edir. Yaşayış sahəsindən istifadəyə davam etməsinə baxmayaraq, bunun müqabilində aylıq ödənişləri ödəmədiyi üçün Fonda maddi zərər vurmaqda davam edir. Belə ki, yaşayış sahəsi vaxtında geri təhvil verilmiş olsaydı, Fond tərəfindən yenidən satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verilə bilərdi. Hazırda, Cavabdeh mənzildən istifadəsi nəticəsində hər ay Fonda həmin yaşayış sahəsinin aylıq ödənişi olan 488.25 manat məbləğində əldən çıxmış fayda şəklində maddi ziyan vurulur. Bundan başqa, Cavabdeh yaşayış sahəsinin aylıq ödənişini həyata keçirmədən mənzildən istifadəsi həmin yaşayış sahəsini əldə etmək hüququ olan digər vətəndaşların hüququnu da məhdudlaşdırır.
3. İddia ərizəsinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
4. Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Pərvin İmamverdiyeva) iddia qismən təmin edilmiş, Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu ilə Cavabdeh arasında bağlanmış ## ###### 2023-cü il tarixli, KM**** nömrəli “Satmaq öhdəliyi ilə kirayə müqaviləsi”nə xitam verilməsi, Cavabdeh Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət Fonduna məxsus Sumqayıt şəhəri, Bulvar küçəsi,giriş 29, M2, m6 ünvanında yerləşən yaşayış sahəsindən çıxarılması, mənzilin boşaldılaraq Fonda təhvil verilməsi, 1464.75 manat borc və ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 100 manat olmaqla, cəmi 1564.75 manat məbləğində pulun Cavabdeh tutularaq Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət Fonduna ödənilməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir.
5. Birinci instansiya məhkəməsi müəyyən etmişdir ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış ##.##.2023-cü il tarixli, KM**** saylı “Satmaq öhdəliyi ilə kirayə müqaviləsi”nə əsasən, kirayə verən ünvan 1 mənzilini bu müqavilə ilə müəyyən edilmiş qaydada yaşayış sahəsinin təyinatına uyğun olaraq kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayə verənə müqavilə üzrə ödəmələri həyata keçirməyi öhdəsinə götürmüşdür. Mənzil iddiaçı tərəfindən cavabdehə təhvil verilmiş və bu, tərəflərin imzası ilə təsdiq edilmiş ##.##.2023cü il tarixli, **** saylı təhvil-təslim aktı ilə rəsmiləşdirilmişdir. Belə ki, müqaviləyə * saylı əlavəyə əsasən cavabdeh müqavilə üzrə 12 ay qabaqcadan ödəniş etməklə, ##.##.2023-cü il tarixdən ##.##.2047-ci il tarixədək olan müddətə hər ay 488.25 manat, sonuncu ay isə 487.25 manat ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Hazırkı iddianın mahiyyətini isə cavabdeh tərəfindən müqavilə öhdəliklərinin icra edilməməsi təşkil edir. Məhkəmə icraatı gedişində yuxarıda cavabdehə ödənişləri tam şəkildə həyata keçirməsinə və tərəflər arasında barışıq sazişi bağlanmasına şərait yaradılsa da, cavabdeh öhdəlikləri icra etməmiş və iddiaçı iddianı müdafiə etməklə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Cavabdeh tərəfindən müqavilə üzrə aylıq ödənişlər həyata keçirilməmiş, iddiaçı tərəfindən müqaviləyə xitam veriləcəyi barədə cavabdehə bildiriş göndərilmiş, bildiriş cavabdeh tərəfindən təhvil alınmasına baxmayaraq öhdəliyini icra edilmədiyindən iddiaçı müqaviləyə xitam verilməsini tələb etməkdə haqlı olmuşdur. Qanunvericiliyə əsasən kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra qaytarmağa borcludur. İşdə olan çıxarışdan göründüyü kimi əmlak dövlət mülkiyyətində olmaqla, hüququ rəsmiləşdirilən şəxs kimi iddiaçının adına qeydiyyata alınmışdır. Tərəflər arasında bağlanmış müqaviləyə xitam verildiyindən qanunvericiliyin, yuxarıda adı çəkilən “Qaydalar”ın və müqavilənin 10.2-ci bəndinə əsasən cavabdeh yaşayış sahəsindən çıxarılmalı və mənzil boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməlidir. Həmçinin, 1953 manat aylıq ödənişlərin cavabdehdən tutulmasını xahiş etmişdir. Məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilmişdir ki, cavabdeh tərəfindən müəyyən ödənişlər həyata keçirmiş, cari günə mülki iş materiallarına əlavə olunmuş maliyyə arayışından göründüyü kimi, cavabdehin müqavilə üzrə ödənilməli olan borcu 1464.75 manat təşkil etmişdir. Müqaviləyə xitam verilməsi cavabdehi həmin ödənişin ödənilməsi öhdəliyinin icrasından azad etmir. Məhkəmə tədqiqatı zamanı cavabdehin müqavilə öhdəliklərinin icrasından yayınması öz təsdiqini tapdığından məhkəmə hesab edir ki, həmin məbləğ də cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalıdır.
6. Birinci instansiya məhkəməsi iddianı təmin etmiş, gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 29-cu, Mülki Məcəllənin 152.5, 385.1, 386.1, 399.1, 442, 443.1, 675, 684.1, 692.1, 692.2, 692.2.1, 697.1, 697.2-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin ## ###### 2019-cu il tarixli, *** nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikası İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verməsi Qaydasının 3, 6.1, 9.3, 9.5, 9.6-cı bəndlərinə istinad edərək əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
7. Cavabdeh Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ləğv edilməsi, iddianın rədd edilməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
8. Apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırılmışdır ki, iddia tələbini qəbul etmir. Belə ki, kirayə haqqının ödənilməsi barədə xəbərdarlığı alsa da müəyyən səbəblərdən ödəniş edə bilməmişdir. Belə ki, valideynləri vəfat etmişdir. Himayəsində xəstə bacısı var. Lakin bu o demək deyildir ki, ödəniş etməkdən yayınır. Yığılmış kirayə haqqını ödəməyə hazırdır. Hazırda yaşamağa heç bir yeri yoxdur. Məhkəmə isə işin faktiki hallarını qətiyyən nəzərə almamış və əsassız qətnamə çıxarmışdır. Qeyd etdiyi kimi, hazırda müəyyən səbəblərdən ailə daxili vəziyyəti qarışıqdır. Belə olan halda, yaşamaq üçün başqa bir yer tapmağı mümkün deyil. Həmçinin 1-ci instansiya məhkəməsində də bildirdiyi kimi müəyyən qədər vaxt verilərsə yığılmış kirayə haqqını ödəməyə tam hazırdır. Məhkəmə isə bunların heç birini nəzərə almamışdır. Bu səbəblə də hesab edir ki, çıxarılmış qətnamə əsassız və qanunsuzdur.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı tərəfin etirazının dəlilləri
9. İddiaçı tərəfindən apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz verilərək qeyd edilmişdir ki, cavabdeh apellyasiya şikayətində iddia tələbini qəbul etmədiyini, aylıq ödənişlərin ödənilməsi barədə xəbərdarlığı alsa da müəyyən şəxsi səbəblərdən ödənişi etmədiyini, lakin onun bu hərəkətlərinin ödənişi etməkdən yayınmaq olmadığını, müəyyən qədər vaxt verildiyi təqdirdə yığılmış kirayə haqqım ödəyəcəyini qeyd etmişdir. Müvafiq halla bağlı bildirilir ki, satmaq öhdəliyi ilə kirayə müqaviləsinə (bundan sonra - kirayə müqaviləsi) əsasən kirayəçi yaşayış sahəsinə görə 488,25 manat məbləğində aylıq ödənişi hər ay üçün növbəti ayın 5-dək Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət Fonduna (bundan sonra - Fond) ödəməli idi. Lakin, cavabdeh aylıq ödənişləri 60 gündən artıq müddətə gecikdirmişdir. Gecikdirilmiş ödənişlərin həyata keçirilməsi barədə məhkəməyə qədər ona dəfələrlə yazılı və şifahi xəbərdarlıq edilməsinə baxmayaraq, ödənişləri həyata keçirməmiş, habelə özünün yaranmış maliyyə çətinliyi ilə əlaqədar öhdəliklərinin restrukturizasiyası üçün Fonda müraciət etməmişdir. Aylıq ödənişlərdə gecikmələr yaranmazdan əvvəl cavabdeh maliyyə öhdəliklərinin restrukturizasiyası üçün Fonda müraciət edə və kirayə müqaviləsi üzrə aylıq ödəniş məbləğinin 1 ildən çox olmayan müddətdə azaldılmasını istəyə bilərdi. Eyni zamanda, mülki işin birinci instansiya məhkəməsində gedişatı zamanı cavabdehə kifayət qədər güzəştlər edilmiş, yaranmış borcun ödənilməsi və barışıq sazişi bağlanaraq kirayə münasibətlərinin davam etdirilməsi üçün məhkəmə iclasları bir neçə dəfə təxirə salınmışdır. Həmçinin, yaranmış borc ödənildikdən sonra maliyyə çətinlikləri ilə əlaqədar cavabdehə kirayə müqaviləsi üzrə öz hüquq və vəzifələrini başqa şəxsə ötürə bilmə imkanı barədə məlumat verilmişdir. Belə ki, Kirayə qaydasında, eləcə də kirayə müqaviləsində Fondun razılığı ilə kirayə müddətində kirayəçinin kirayə müqaviləsi üzrə öz hüquq və vəzifələrini başqa şəxsə ötürə bilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Lakin, cavabdeh həm məhkəməyə qədər, həm də məhkəmə işinin davam etdiyi müddətdə hər dəfə müqavilə üzrə ödənişləri edəcəyinə dair vədlər versə də, borcu tamamən ödəməmişdir. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2019-cu il ## ###### tarixli *** nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikası İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verməsi Qaydasfnın 9.3.3-cü, eləcə də kirayə müqaviləsinin 9.4.4-cü yarımbəndinə əsasən kirayəçinin aylıq ödənişi 60 gün müddətində ödəməməsi, Fond tərəfindən kirayə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi üçün əsasdır. Yuxarıda qeyd olunanlardan aydın olur ki, kirayə müqaviləsi üzrə yaranmış borcun ödənilməsi üçün cavabdehə kifayət qədər vaxt verilmiş, eləcə də şəxsi ailə vəziyyəti ilə bağlı çətinliklə əlaqədar kirayə müqaviləsi üzrə öz hüquq və vəzifələrini başqa şəxsə ötürməsi izah edilmişdir. Lakin, bununla bağlı cavabdeh tərəfindən hər hansı hərəkət edilməmişdir. Ona görə də yaranmış borcun ödənilməsi ilə bağlı müəyyən vaxtın verilməsi tələbi əsassızdır və təmin edilməməlidir. Fondun iddia tələbinin təmin edilməsi barədə Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin qətnaməsi ##.##.2026-cı il tarixində çıxarılsa da cavabdeh hazırda Fondun mülkiyyətində olan yaşayış sahəsində yaşamağa davam edir. Cavabdeh tərəfindən yaşayış sahəsi müvafiq tarixdə geri təhvil verilmiş olsaydı, Fond həmin yaşayış sahəsini yenidən satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verə bilərdi. Hazırda, Cavabdeh mənzildən istifadəsi nəticəsində hər ay Fonda həmin yaşayış sahəsinin aylıq ödənişi olan 488,25 manat məbləğində əldən çıxmış fayda şəklində maddi ziyan vurulur. Bundan başqa, Cavabdeh yaşayış sahəsinin aylıq ödənişini həyata keçirmədən mənzildən istifadəsi həmin yaşayış sahəsini əldə etmək hüququ olan digər Azərbaycan Respublikası vətəndaşlarının hüquqlarını məhdudlaşdırır. Cavabdehin cari tarixə kirayə müqaviləsi üzrə ödənilməmiş aylıq ödənişlərə görə borc məbləği artaraq 2929,50 (iki min doqquz yüz iyirmi doqquz manat 50 qəpik) təşkil edir.
c) Apellyasiya icraatı iştirakçılarının izahatları
10. Məhkəmə kollegiyasının iclasında cavabdeh Cavabdeh apellyasiya şikayətini müdafiə edərək bildirdi ki, ödənişi sıfırlamağı üçün ona 1 ay möhlət verilməsini xahiş edir. Valideynləri ölüb, şəkər xəstəliyindən əziyyət çəkən bacısı onun öhdəliyindədir, qəyyum təyin edilmişdir. 400 manat maaş alır. Əlavə gəliri də olur, fəhləlik edir.
11. Məhkəmə kollegiyasının iclasında cavabdeh Cavabdeh vəkili Vəkil apellyasiya şikayətini müdafiə edərək bildirdi ki, cavabdeh barışıq əldə etmək niyyətindədir. Barışığa şərait yaradılması məqsədilə məhkəmə iclasını təxirə salınmasını xahiş edir.
12. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iddiaçı Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun nümayəndəsi nümayəndə1 apellyasiya şikayətini qəbul etməyərək bildirdi ki, cavabdeh ödənişləri 60 gün müddətində gecikdirdiyindən müqavilənin birtəfəli qaydada xitam verilməsi barədə iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmişlər. Cavabdeh məhkəmədə müraciət olunana qədər, həmçinin məhkəmə prosesləri dövründə də ödəniş edəcəyi ilə bağlı vədlər versə də, şəxsi səbəblərdən dolayı ödənişi edə bilmədiyini bildirmişdir. Hazırda cavabdehin 2929 manat 50 qəpik borcu var. Qardaılı Cavid borcun ödənilməsi üçün məhkəmə iclasının təxirı salınmasını xahiş etmiş, laki borcu ödəməmir, hazırda yeni ayın da ödənişi borcun üzərinə gələrək ümumi borc 3417 manatdır. Cavabdeh birinci instansiya məhkəməsində də eyni tipli müraciətləri məhkəməyə ünvanlayıb, buna baxmayaraq indiyə qədər heç bir ödəniş daxil olmayıb.
İşdə olan sübutlar
13. ##.##.2021-ci il tarixli, ********** saylı qeydiyyat, 309011010164-*********** reyestr nömrəli çıxarışdan görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil tam mülkiyyət hüququ üzrə Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun dövlət mülkiyyətindədir.
14. Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu və Cavabdeh arasında bağlanmış ## ###### 2023-cü il tarixli, KM**** nömrəli satmaq öhdəliyi ilə kirayə müqaviləsindən görünür ki, Fond ünvan 1 ünvanında yerləşən yaşayış sahəsini təmirli və istifadəyə tam yararlı vəziyyətdə Cavabdeh təhvil verməyi öhdəsinə götürmüşdür.
15. ##.##.2023-cü il tarixli, **** nömrəli təhvil-təslim aktından görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən yaşayış sahəsi Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu tərəfindən təmirli və istifadəyə tam yararlı vəziyyətdə Cavabdeh təhvil verilmişdir.
16. Azərbaycan Respublikası İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun Kirayə Mənzil Komitəsinin iclasının ##.##.2025-ci il tarixli, ***-**** nömrəli Protokolundan çıxarışdan görünür ki, Fond ilə Kirayəçi Cavabdeh arasında bağlanmış Satmaq öhdəliyi ilə kirayə müqaviləsinə xitam verilməsi məsələsinə baxılmış, müzakirələrdən sonra məsələ səsə qoyulmuş və Fond ilə Kirayəçi Cavabdeh arasında ## ###### 2023-cü il tarixli, KM**** nömrəli Satmaq öhdəliyi ilə kirayə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi ilə bağlı tədbirlər başlanılması, Kirayə mənzil departamentinin bu qərarın 1.1-ci bəndinə əsasən kirayə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi ilə bağlı tədbirlərə başlanılması barədə kirayəçiyə müvafiq bildirişlərin göndərilməsinin təmin edilməsi, hüquq departamentinin mübahisənin həlli ilə bağlı qanunvericiliyə uyğun tədbirlər görülməsi qərara alınmışdır.
17. ##.##.2025-ci il tarixli, **-*/*-***/**** saylı məktubdan görünür ki, Fondun Kirayə Mənzil Komitəsinin ## ####### 2025-ci il tarixli, ***-**** nömrəli protokoluna əsasən kirayəçi ilə bağlanmış ## ###### 2023-cü il tarixli, KM**** nömrəli müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi ilə bağlı tədbirlərə başlanılması barədə Cavabdeh xəbərdarlıq edilmişdir.
18. ##.##.2025-ci il tarixli maliyyə arayışından görünür ki, ## ###### 2023-cü il tarixli, KM**** nömrəli satmaq öhdəliyi ilə kirayə müqaviləsi üzrə Cavabdeh Fonda ## ###### 2025-ci il tarixinə 1953.00 (bir min doqquz yüz əlli üç manat) manat qalıq borcu mövcuddur. Tətbiq edilən hüquq
19. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyası: Maddə 13. II. Mülkiyyət dövlət mülkiyyəti, xüsusi mülkiyyət və bələdiyyə mülkiyyəti növündə ola bilər. Maddə 43. II. Dövlət yaşayış binalarının və evlərin tikintisinə rəvac verir, insanların mənzil hüququnu gerçəkləşdirmək üçün xüsusi tədbirlər görür.
20. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi: 152.5. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər. 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır. 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır; 399.1. Müqavilə bağlandığı andan qüvvəyə minir və tərəflər üçün məcburi olur;
442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür; 692.2. Kirayəyə verənin kirayə hüquq münasibətlərinə xitam vermək arzusu aşağıdakı hallarda əsaslı sayılır: 692.2.1. kirayəçi müqavilə öhdəliklərinin pozulmasında təqsirli olduqda; 697.1. Kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra qaytarmağa borcludur.
21. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin ## ###### 2019-cu il tarixli, *** nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikası İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun yaşayış sahələrini satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verməsi Qaydası”: 3.2. Yaşayış sahəsinin alınmasını və satmaq öhdəliyi ilə kirayəyə verilməsini Fond aşağıdakı şərtlərə riayət etməklə həyata keçirir: 3.2.6. kirayəçi aylıq ödənişin ən azı 12 mislini qabaqcadan ödəməlidir; 3.3. Kirayə müqaviləsində aşağıdakılar göstərilməlidir: 3.3.7. kirayə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi şərtləri, habelə müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verildikdə tərəflər arasında hesablaşma qaydası, alış qiymətinin vaxtından əvvəl tam və ya qismən ödənişi zamanı Fondun güzəşt tətbiq etmək qaydası, xərclərin mübahisəsiz olaraq qabaqcadan ödənilmiş aylıq ödənişlərdən tutulması, yaşayış sahəsinin yaxşılaşdırmaları üzərində sərəncam vermə qaydası və yaşayış sahəsinin müqavilədə müəyyən edilmiş müddət ərzində boşaldılması; 6.1. Kirayə müqaviləsi üzrə aylıq ödəniş, bu Qaydanın 3.2.6-cı yarımbəndi nəzərə alınmaqla, hər ay bərabər hissələrlə ödənilməlidir. 9.3. Aşağıdakı hallarda Fond kirayə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi ilə bağlı tədbirlərə başlayır: 9.3.2. kirayəçi yaşayış sahəsinin istifadəsi ilə bağlı bu Qaydada nəzərdə tutulmuş öhdəlikləri pozduqda, habelə bu Qaydanın 7.5-ci bəndində nəzərdə tutulmuş ödənişləri 60 gün və daha çox müddətə ödəmədikdə; 9.5. Fond kirayə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi ilə bağlı tədbirlərə başlanılması barədə qərar qəbul etdikdə, bu barədə kirayəçiyə və ya onun vərəsələrinə 3 iş günü müddətində bildiriş göndərməlidir. 9.6. Bu Qaydanın 9.3.3-cü yarımbəndində müəyyən edilən əsasla Fond kirayə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi ilə bağlı tədbirlərə başladıqda kirayəçi kirayə müqaviləsi üzrə yaranmış borc məbləğini kirayə münasibətlərinə xitam verilənədək (məhkəməyə müraciət edildiyi halda – məhkəmə qətnaməsi çıxarılanadək) tam ödəyərsə, Fond kirayəçi ilə kirayə münasibətlərini (məhkəməyə müraciət edildiyi halda – barışıq sazişi bağlamaqla) davam etdirir.
22. Mülki Prosessual Məcəllə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 217.4. Məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 384.0.1. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında dəyişdirilmədən, apellyasiya şikayətinin isə təmin edilmədən saxlanması üçün əsasdır.
Apellyasiya baxışının hədləri
23. Məhkəmə kollegiyası tərəfindən Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsindən qətnaməsinin qanuniliyi və əsaslılığı tam yoxlanılmışdır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
24. Məhkəmə kollegiyası tərəflərin izahatını dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini araşdırıb hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
25. Belə ki, iş materialları ilə müəyyən edilir ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış ##.##.2023-cü il tarixli, KM**** saylı “Satmaq öhdəliyi ilə kirayə müqaviləsi”nə əsasən, kirayə verən ünvan 1 mənzilini bu müqavilə ilə müəyyən edilmiş qaydada yaşayış sahəsinin təyinatına uyğun olaraq kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayə verənə müqavilə üzrə ödəmələri həyata keçirməyi öhdəsinə götürmüşdür. Mənzil iddiaçı tərəfindən cavabdehə ##.##.2023-cü il tarixli, **** saylı təhvil-təslim aktı ilə təhvil verimişdir. Müqavilə üzrə aylıq ödəniş 488,25 manat müəyyən edilmiş, cavabdeh müqavilə üzrə öhdəlikləri bir müddət yerinə yetirsə də sonradan müqavilənin üzrə üzərinə düşən öhdəlikləri yerinə yetirməyərək aylıq ödənişləri etməmişdir. İddiaçı müqavilənin 9.4.3-cü bəndinə əsasən cavabdehə müqaviləyə xitam veriləcəyi barədə cavabdehə bildiriş göndərilmiş, bildiriş cavabdeh tərəfindən təhvil alınmasına baxmayaraq öhdəliyini icra etməmişdir. Belə ki, müqavilənin 9.4.3-cü yarımbəndinə əsasən kirayəçi aylıq ödənişi 60 gün müddətində ödəmədikdə, iddiaçının tərəfindən müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam verilməsi ilə bağlı tədbir görülməsi hüququ yaranmışdır. Belə olan halda məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəflər arasında bağlanmış müqaviləyə xitam verməklə mənzilin boşaldılaraq təhvil verilməsi nəticəsinə gəlməkdə haqlı olmuşdur.
26. Məhkəmə kollegiyası cavabdehin ona vaxt veriləcəyi təqdirdə borcunun tam ödəyəcəyi ilə bağlı şikayətinin dəlilinə münasibətdə isə qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsində icraat zamanı, eləcə də işə apellyasiya instansiyası məhkəməsində işə baxılarkən barışıq əldə edilməsi ilə əlaqədar kifayət qədər prosessual imkanlar yaradılsa da cavabdeh tərəfindən ödəniş edilməmiş və müqavilə üzrə ödənilməli məbləğ artaraq 3417 manat təşkil etmişdir. Digər tərəfdən məhkəmə kollegiyası nəzərə almışdır ki, cavabdeh tərəfindən müqavilə şərtinin pozulmasının sonradan aradan qaldırılması yalnız iddiaçının iradəsi ilə barışıq üçün əsas hesab oluna bilərdi ki, bu hal da baş verməmişdir.
27. Beləliklə, yuxarıda qeyd olunanlara əsasən məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2026cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi dəyşdirilmədən saxlanılmalıdır.
28. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 384.0.1, 392 və 393, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Q Ə T E T D İ:
Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Sumqayıt Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2026-cı il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində “Elektron məhkəmə” informasiya sistemində yaradılan elektron kabinet vasitəsilə, Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinə təqdim etməklə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.