Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(102)-2537/2025 10.12.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının İddiaçı QTSC-nin cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatına alınması üçün əsasın olmaması Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyası Hakimlər Nəbizadə Rahib Sahib oğlu (məruzəçi), Kərimov Səyyad Əli oğlu və Məmmədli Bəhram Məmməd oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı QTSC-nin cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak M əsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınaraq çıxarışın verilməsi” tələbinə dair inzibati iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 07 may 2025-ci il tarixli, 2-1(103)-267/2025 saylı qərarından iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə əsasən işə yazılı icraat qaydasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Bakı şəhər X5 İcraiyyə Komitəsinin 01 sentyabr 1972-ci il tarixli, 32/496 nömrəli qərarı ilə Bakı şəhəri, Şamuyan rayonu, 2535-ci məhəllə, Azimzadə küçəsində 78 saylı hamam kompleksinin yerləşdiyi 0,25 ha torpaq sahəsi Bakı Kommunal Təsərrüfatına ayrılmışdır.
2. Bakı şəhəri Nizami rayon kommunal təsərrüfatı idarəsi (icarəyə verən) və İddiaçı elmi istehsalat kooperativi (icarədar) arasında 01 iyul 1990-cı il tarixdə bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən icarəyə verən 78 nömrəli hamam kompleksinin içindəki bütün avadanlıq və əşyaları icarədara verməyi, icarədar isə müqavilə ilə nəzərdə tutulmuş dəyəri icarəyə verənə ödəməyi öz öhdəsinə götürmüşdür. 3. 78 nömrəli hamamın icarə müqaviləsinə dair 2 saylı əlavədən müəyyən edilir ki, xx.xx.1990-cı il tarixli akta əsasən İddiaçı EİK binanın, az qiymətli inventarın və əlaqədar malların qalıq dəyərini Bakı şəhəri, Nizami rayonu KMİİ-nin hesablaşma hesabına köçürür; əsaslı təmir üçün Stroybanka hesab açır və əsaslı təmir üçün amortizasiya hesablamalarının məbləğini həmin hesaba köçürür; müqavilənin qalan müddəti üçün icarə haqqının məbləğini Nizami rayon KMİİ-nin hesablaşma hesabına köçürür. 4. xx.xx.1990-cı il tarixli aktda qeyd edilmişdir ki, Nizami rayon KMİİ 78 nömrəli hamamı Eksiton EİK-yə təhvil vermişdir.
5. Azərbaycan Respublikası Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının X3 və Mülkiyyət Hüquqlarının Qeydiyyatı İdarəsi tərəfindən 1992-ci ilin noyabr ayında tərtib olunmuş “Qeyri yaşayış fonduna daxil olan dövlət binalarının və özəl obyektlərin” texniki pasportuna əsasən İddiaçı Səhmdar Cəmiyyəti Sağlamlıq Kompleksinin adına ünvan 1 ünvanda yerləşən əmlakın tikinti sahəsi 491,22 kv.m, əsas sahəsi 621,2 kv.m, köməkçi sahəsi 115,2 kv.m təşkil edir.
6. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı ünvan 2 ünvanlanmış 24 avqust 2020-ci il tarixli məktubda qeyd olunmuşdur ki, İddiaçı Səhmdar Cəmiyyəti Sağlamlıq Kompleksinin adına ünvan 3 ünvanda yerləşən əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatdan keçməsi barədə məlumat aşkar edilməmişdir. Həmçinin, İddiaçı Səhmdar Cəmiyyəti Sağlamlıq Kompleksinin adına ünvan 3 ünvanda yerləşən əmlaka dair tərtib edilmiş texniki pasport İdarənin arxivində mövcuddur.
7. İddiaçı ünvan 4 ünvanda yerləşən hamam kompleksinə mülkiyyət hüququnun və daimi istifadəsində olan 0,26 ha təyinatı yaşayış məntəqələrinin torpaqlarına aid olan torpaq sahəsi üzərində daimi (müddətsiz) istifadə hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaqla çıxarışın verilməsi üçün cavabdehə müraciət etsə də, cavabdeh müraciətə cavab verməmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
8. İddiaçı QTSC cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastr ı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, onun ünvan 4 ünvanda yerləşən hamam kompleksinə mülkiyyət hüququnun və daimi istifadəsində olan 0,26 ha təyinatı yaşayış məntəqələrinin torpaqlarına aid olan torpaq sahəsi üzərində daimi (müddətsiz) istifadə hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaqla çıxarışın verilməsi vəzifəsinin cavabdehə həvalə edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
9. İddiaçı tələbini bununla əsaslandırmışdır ki, xx.xx.1990-ci il tarixli icarə müqaviləsi ilə İcarəyə verən Nizami Rayonu Mənzil Kommunal Təsərrüfat İdarəsinin rəisi A.Baxışov qismində bir tərəfdən və İcarəçi X1 sədri R. Orucov qismində Nizami rayonunda yerləşən 78 saylı Hamamı Mübahisəli hüquq münasibə tlərinin yarandığı dövrdə (1989-1992-ci illərdə) qüvvədə olmuş “İcarə və İcarə münasibətləri haqqında” SSSR-nin Qanununa əsasən, icarəyə verilmişdir. Müqavilənin 2 saylı əlavəsində Əmlakın Özəlləşdirməsi qaydası müəyyən edilmişdir. Həmin qaydaya əsasən təqdim edilmiş xx.xx.1990-cı il tarixli 19 saylı hesab faktura X12 Kooperativi tərəfindən ödənilmiş və xx.xx.1990 tarixli Təhvil Təslim Aktı ilə 78 saylı Hamam və ona aid əşyalar və istifadəsində olan torpaq 0.336 ha (yaşıllığlarla birgə) sahəsi balansdan X12 Kooperativin balansına təqdim edilmişdir. Azərbaycan Respublikasında ilk dəfə özəlləşdirmə proseduru 1989-cü ildə qəbul edilmiş “İcarə və İcarə münasibətləri haqqında" SSSR-nin Qanunun olmuş və bundan sonra 19932000-ci illərdə “Azərbaycan Respublikasında dövlət mülkiyyətinin özəlləşdiri lməsi haqqında” Qanunun qüvvədə olmuşdur. Sonralar Hamam təsərrüfatları Rayon İcra hakimiyyətlərinin balansından Bakı Şəhər İcra hakimiyyətinin hamam kompleksləri Hamamlar Birliyinə təhvil verildiyindən, sonuncu tərəfindən Azərbaycan Respublikası Dövlət Arbitraj Məhkəməsində yuxarıda göstərilən 78 saylı hamam Əmlakın Özəlləşdirməsini mübahisələndirilmişdir. Azərbaycan Resbuplikası Dövlət Arbitraj Məhkəməsinin xx.xx.1991-ci il tarixli 5.286 saylı Qərar ilə (qərarı qəbul etmiş şəxs Ali Məhkəmənin hakimi Nigar xanım Rəsulbəyova) Bakı ş. Məhsəti küç.3 ünvanda yerləşən 78 saylı Hamamın SSSR-nin X14 10-cu maddəsi əsasında qanuni şəkildə dəyəri ödəməklə özəlləşdirildiyi tam qanuna uyğun olaraq həyata keçirildiyi müəyyən edilmişdir. (Bax Qərarın Notariat qaydada təsdiq edilmiş sürətinə ). Bundan s onra X12 X8 Cəmiyyətinə çevrilmiş və Məhsəti küç. 3 ünvanda yerləşən 78 saylı X6 məqsədi ilə Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının Aparatı, Texniki İnventarlaşma və Mülkiyyət Hüquqlarının Qeydiyyatı İdarəsi tərəfindən inventar N 15859 30/732 sayda Texniki Pasport tərtib edilmişdir. 01 mart 1965-ci ildən qüvvəyə minmiş Azərbaycan SSR-nin Mülki Məcəlləsinin 126-ci maddəsinə əsasən müqavilə üzrə əmlak əldə edəninin mülkiyyət hüququ qanun və ya müqavilə ilə sair hal nəzərdə tutulmayıbsa, şeyin verildiyi vaxtdan əmələ gəlir. Müqavilə üzrə əmlak əldə edənin mülkiyyət hüququ qanun və ya müqavilə ilə sair hal nəzərdə tutulmamışsa, şeyin verildiyi vaxtdan əmələ gəlir.
10. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 06 dekabr 2023-cü il tarixli qərardadı ilə Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əm lak Məsələləri Dövlət Xidməti üçüncü şəxs qismində inzibati məhkəmə icraatına cəlb edilmişdir.
11. Cavabdeh iddiaya dair yazılı etiraz təqdim edərək bildirmişdir ki, torpaq sahəsi və üzərində yerləşən əmlak kompleksi kimi müəssisəyə dair “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hüquqmüəyyənedici sənədlər təqdim olunmamışdır. Həmçinin, elektron kadastr məlumatına əsasən torpaq sahəsinin üzərində yerləşən tikilinin dövlət əmlakı kimi baza məlumatı mövcuddur. Qeyd olunanlarla yanaşı, iddiaçının qeyri-yaşayış təyinatlı bəzi tikinti obyektlərinin istismarına icazə verilməsi ilə bağlı əlavə tədbirlər haqqında 14 iyun 2023-cü il tarixli Azərbaycan Respublikası Prezidentinin Fərmanına uyğun Fövqəladə Hallar Nazirliyinin müvafiq struktur bölməsinə müraciə t etməyi tövsiyə olunmuşdur.
12. Daha sonra iddiaçı iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, onun ünvan 4 ünvanda yerləşən hamam kompleksinin və daimi istifadəsində olan 0,26 ha təyinatı yaşayış məntəqələrinin torpaqlarına aid olan torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaqla çıxarışın verilməsi vəzifəsinin cavabdehə həvalə edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmiş, ərizə icraata qəbul edilmişdir.
13. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-6883/2024 saylı, 01 may 2024-cü il tarixli qərarı ilə (hakim X7) iddia tələbi rədd edilmişdir.
14. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçı tərəfindən təqdim edilən ünvan ilə bağlı icarə müqaviləsi qüvvədə olsa da, həmin müqavilə daşınmaz əmlak üzərində hüquql arın əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab olunan və “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş (qanunla müəyyən edilmiş qaydada icra hakimiyyəti və bələdiyyə orqanları tərəfindən müvafiq olaraq dövlətə və ya bələdiyyələrə məxsus olan daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə, icarəsinə, istifadəsinə, ipoteka qoyulmasına dair qəbul olunmuş aktlar) hüquqmüəyyənedici sənəd qismində çıxış edə bilməz. Belə olan halda iddiaçının iddia tələbinin təmin edilməsi yol verilməzdir.
15. İddiaçı apelyasiya şikayəti verərək qərarın ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsini xahiş etmişdir. b) apelyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
16. Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 2-1(103)-267/2025 nömrəli iş üzrə 07 may 2025-ci il tarixli qərarı ilə (hakimlər X10 (məruzəçi), X9 və X11) apelyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-6883/2024 saylı, 01 may 2024-cü il tarixli qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
17. Apellyasiya instansiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin hüquqi mövqeyi ilə razılaşmışdır.
18. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək apelyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarının ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsini xahiş etmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
19. Kassasiya şikayətində Mülki Məcəllənin 7.1-ci maddəsinə, “SSRİ-də mülkiyyət haqqında” Qanunun 24-cü maddəsinə, eləcə də “Daşınmaz əmlakın dövlət reye stri haqqında” Qanunun 8.0.8-ci maddəsinə istinad edilərək qeyd edilmişdir ki, apellyasiya instansiya məhkəməsinin qərarı qanunsuz və əsassızdır.
20. Belə ki, 78 saylı hamam kompleksinin İddiaçı müəssisəsinin 1990-cı ildə balansına verilmişdir və iddiaçının daşınmaz əmlaka hüququ "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" Qanunun qəbul edilməsi xx.xx.2004-cüil tarixindən öncə yaranmışdır. Belə halda "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" Qanunun 8-ci maddəsinin müvafiq olaraq 8.0.8-ci bəndinin tələbləri tətbiq edilməlidir. Apellyasiya məhkəməsi iş üzrə maddi hüquq normalarının pozulması ilə bağlı hazırkı şikayətdə göstərilən dəlillərə səthi yanaşmışdır. Bununla da, qanunvericilik çərçivəsində imperativ şəkildə müəyyən olunmuş maddi hüquq normalarını pozaraq qərar qəbul etməklə ciddi nöqsana yol vermişdir. Halbuki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tamhüquqlu məhkəmə kimi işə işdə olan və əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında mahiyyəti üzrə baxmalı idi. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
21. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edilməmişdir. Tətbiq edilən hüquq 22. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu: Maddə
1. Əsas anlayışlar 1.0. Bu qanunda istifadə olunan anlayışlar aşağıdakı mənaları ifadə edir: 1.0.1. Daşınmaz əmlak - üzərində hüquqlar dövlət qeydiyyatına alınmalı olan torpaq sahələri, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlərdir;... Maddə
8. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsaslar 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: 8.0.1. qanunla müəyyən edilmiş qaydada icra hakimiyyəti və bələdiyyə orqanları tərəfindən müvafiq olaraq dövlətə və ya bələdiyyələrə məxsus olan daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə, icarəsinə, istifadəsinə, ipoteka qoyulmasına dair qəbul olunmuş aktlar; 8.0.2. qanunla müəyyən edilmiş qaydada keçirilən hərracın nəticələri haqqında protokol; 8.0.3. daşınmaz əmlak barəsində notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilələr, vərəsəlik hüququ haqqında, ər-arvadın ümumi əmlakındakı paya mülkiyyət hüququ haqqında, icra sənədlərinin məcburi icrası ilə əlaqədar əm lak barədə “Notariat haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 63-cü maddəsinə əsasən verilən şəhadətnamələr, daşınmaz əmlak sertifikatı; 8.0.4. qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarları; 8.0.5. 2006-cı il iyulun 6-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən verilmiş daşınmaz əmlak üzərində hüquqları təsdiq edən aktlar, şəhadətnamələr və qeydiyyat vəsiqələri; 8.0.6. mənzil-tikinti kooperativi binasında yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinin verilməsi barədə mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə); 8.0.7. 2007-ci il mayın 22-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanlarının nəzdində olan bağ təsərrüfatı idarələri tərəfindən vətəndaşlara ayrılmış bağ sahələrinə dair verilən icarə müqavilələri, sərəncamlar və order lər kollektiv bağçılıq-yoldaşlıq təsərrüfatının üzvlərinin siyahısına müvafiq olaraq verilmiş üzvlük kitabçası və ya üzvlərin iclasının protokolundan çıxarış; 8.0.8. bu Qanun qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilən sənədlər. 8.0.9. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2013-cü il yanvarın 1-dək) inşa edilmiş tikililərə dair: 8.0.9.1. hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə: 8.0.9.1.1. icarədə və ya istifadədə olan torpaq sahəsində yerləşən hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı i lə razılaşdırılmış layihə və ya yaşayış evinin istismara qəbul aktı; 8.0.9.1.2. məqsədli təyinatına görə yaşayış evinin tikintisi üçün nəzərdə tutulmuş xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq sahəsində yerləşən hündürlüyü 12 metrədək olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd; 8.0.9.2. çoxmənzilli binalara, qeyri-yaşayış binalarına və hündürlüyü 12 metrdən çox olan yaşayış evlərinə münasibətdə - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, müvafiq icra hakimiyyəti orqanı ilə razılaşdırılmış layihə, müvafiq icra hakimiyyəti orqanının tikilinin inşa edilməsinə icazə barədə qərarı, istismara qəbul aktı; 8.0.10. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi qüvvəyə mindikdən (2013-cü il yanvarın 1-də n) sonra inşa edilən tikililərə dair: 8.0.10.1. tikintisinə icazə tələb olunan tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikintiyə icazə, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, tikinti obyektinin istismarına icazə; 8.0.10.2. məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi tikinti obyektləri üçün - torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd, tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, sifarişçi tərəfindən tikinti başa çatdıqdan sonra tikinti barədə məlumatlandırılan orqana (quruma) göndərilən məlumat; 8.0.10-1. müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi orqan (qurum) tərəfindən müəyyənləşdirilmiş hallarda və qaydada tikinti obyektlərinə münasibətdə - tikinti obyek tinin istismarına icazə və torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət və ya icarə hüququnu təsdiq edən sənəd; 8.0.10-2. təbii fəlakət, texnogen qəza və ya hərbi əməliyyat nəticəsində (işğaldan azad edilmiş ərazilər istisna olmaqla) məhv olmuş, yaxud yararsız vəziyyətə düşmüş yaşayış sahələrinin əvəzinə dövlət vəsaiti hesabına tikilmiş yaşayış evlərinə və çoxmənzilli yaşayış binalarının mənzillərinə münasibətdə - həmin evlərin və mənzillərin təqdim edildiyi şəxslərin siyahısı (hər bir şəxsə təhvil verilən yaşayış evi və (və ya) mənzil dəqiq göstərilməklə), yaşayış evlərinin tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi, çoxmənzilli yaşayış binasının tikinti layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsi və istismarına icazə; 8.0.11. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi qüvvəyə minənədək (2009-c u il oktyabrın 1-dək) dövlət və ya ictimai mənzil fondundan yaşayış sahəsinin verilməsinə dair müvafiq icra hakimiyyəti orqanının sərəncamı, order və ya mənzil kirayəsi müqaviləsi; 8.0.12. 2006-cı il iyulun 6-dan 2009-cu il iyunun 24-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən daşınmaz əmlaka dair verilmiş şəhadətnamələr. Maddə
15. Hüquqların dövlət qeydiyyatından imtina 15.1. Hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından aşağıdakı hallarda imtina edilə bilər: 15.1.1. dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; 15.1.2. hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericiliklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; 15.1.3. hüquqların dövlət qeydiyyatı b arədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə; 15.1.4. daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; 15.1.5. daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd vermiş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; 15.1.6. bu qanunun 14-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda.
23. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 1999-cu il 9 dekabr tarixli, 226 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasında dövlət əmlakının Registri haqqında” Əsasnamə Ümumi müddəalar...
2. Azərbaycan Respublikasında dövlət əmlakının Registrində daşınmaz dövlət əmlakının qeydiyyatı aparıl ır və həmin əmlak barəsində bağlanmış əqdlər qeydə alınır.
3. Azərbaycan Respublikasında dövlət əmlakının Registri respublikanın informasiya sisteminin ümumi prinsiplərinə əsaslanan daşınmaz dövlət əmlakının (binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlər) qeydiyyatı, onun barəsində bağlanmış əqdlər (icarəyə və ya istifadəyə verilməsi, girov qoyulması və s.) haqqında məlumatların məcmusu olan informasiya sistemidir.
4. Azərbaycan Respublikasının dövlət əmlakının Registri Azərbaycan Respublikasının mülkiyyətidir.
5. Azərbaycan Respublikasında dövlət əmlakının Registri mərkəzi registrdən və yerli registrlərdən ibarətdir.
6. Azərbaycan Respublikasının İqtisadiy yat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətində (bundan sonra – Dövlət Xidməti) dövlət əmlakının mərkəzi registri, onun yerli bölmələrində — dövlət əmlakının yerli registrləri aparılır.
7. Dövlət əmlakının mərkəzi registrində bu bəndin ikinci abzasında göstərilən əmlak istisna olmaqla, müvafiq dövlət hakimiyyəti orqanlarının, dövlət şirkətlərinin, konsernlərinin, birliklərinin və onların tabeçiliyində olan müəssisə, idarə və təşkilatların sərəncamında olan, habelə Azərbaycan Respublikasının xaricdə olan daşınmaz dövlət əmlakı qeydə alınır. İİ. Azərbaycan Respublikasında dövlət əmlakının Registrinin aparılması qaydaları...
17. Azərbaycan Respublikasında dövlət əmlakının Registrində qeydə alınan bütün qeydiyyat obyektlərinə registr nömrəsi verilir və sərəncamında həmin obyektlər ol an subyektlərə bu barədə müvafiq «Registrdən çıxarış» təqdim edilir.
18. Sərəncamında olan daşınmaz dövlət əmlakı Azərbaycan Respublikasında dövlət əmlakının Registrində qeydə alınmadan və bunu təsdiq edən rəsmi sənəd («Registrdən çıxarış»ı) olmadan müvafiq dövlət orqanları, dövlət şirkətləri, konsernləri, birlikləri və onların tabeçiliyində olan müəssisə, idarə və təşkilatlar həmin əmlak barədə (balansdan silinməsi, balansdan balansa verilməsi, əqdlər bağlanması, o cümlədən icarəyə verilməsi, habelə girov qoyulması, digər öhdəliklərlə yüklənməsi, özgəninkiləşdirilməsi və s.) heç bir qərar qəbul edə bilməzlər. 24. “Dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu Maddə
1. Əsas anlayışlar Bu Qanunda istifadə edilən əsas anlayışlar aşağıdakılardır: dövlət əmlakın ın özəlləşdirilməsi - dövlət əmlakının bu Qanunla müəyyən edilmiş qaydalara uyğun alıcıların mülkiyyətinə verilməsidir;...
25. Azərbaycan Respublikasının İnzibati Prosessual Məcəlləsi: Maddə
91. Mübahisə ilə bağlı işə kassasiya qaydasında yenidən baxılmasının hədləri Ali Məhkəmə mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində baxır və yalnız apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə
94. Kassasiya şikayətinin verilməsinə dair tələblər 94.1. Kassasiya şikayəti məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 1 ay, məhkəmə qərardadının təqdim olunduğu gündən, həmçinin bu Məcəllənin 131.3-cü və 132.3-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda 10 gün müddətində müvafiq apellyasiya instansiyası məhkəməsi vasitəsi ilə verilir. 94.2. Şikayətdə mübahisə edilən məhkəmə qərarı və ya qərardadı barədə məlumatlar göstərilməli və şikayət əsaslandırılmalıdır.... 94.4. Şikayətin əsaslandırma hissəsində şikayəti verən şəxsin tələbi göstərilməlidir. Maddə
96. Ali Məhkəmədə icraat... 96.8. Şikayət əsassızdırsa, Ali Məhkəmə şikayətin təmin edilməməsi barədə qərar qəbul edir. 96.9. Ali Məhkəmə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarını (qərardadını) dəyişdirmədən saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul edə bilər. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı, həmin qərara qarşı verilmiş şikayətlə tələb edilən həddə (həcmdə) dəyişdirilə bilər. Maddə
98. Ali Məhkəmənin inzibati mübahisələrə dair iş üzrə qərarı 98.1. Ali Məhkəmənin inzibati mübahisələrə dair iş üzrə qə rarı qətidir. Kassasiyanın mümkünlüyü, kassasiya baxışının hədləri
26. Kassasiya şikayəti vaxtında verilmiş, formal baxımdan lazımi qaydada əsaslandırılmış və şikayətçinin tələbləri göstərilmişdir. Ona görə də, şikayət mümkün hesab edilmişdir.
27. Apelyasiya məhkəməsinin qərarı bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün hazırkı icraat çərçivəsində məhkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı tam olaraq yoxlanılacaqdır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
28. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işə baxılan zaman prosessual hüquq normalarının tələblərinə riayət edilmiş, habelə mübahisəli hüquq münasibətlərinə maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarının ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas y oxdur.
29. İnsan Hüquqları üzrə Avropa Məhkəməsinin qərarlarında ifadə olunmuş hüquqi mövqeyə görə, şikayətdə fundamental vacib hüquqi məsələlərin qaldırılmadığı təqdirdə, yuxarı instansiya məhkəmələrinin, xüsusən məhkəmə baxışının predmetini yalnız hüquqi məsələlərin təşkil etdiyi kassasiya instansiyası məhkəmələrinin şikayəti yalnız ona aid müvafiq qanunvericiliyə istinad etməklə rədd etmələri məqbul hesab oluna bilər (Avropa İnsan Hüquqları Məhkəməsinin “Məzahir Cəfərov Azərbaycana qarşı” işi üzrə qərarı).
30. Hazırkı iş üzrə iddiaçının hüquqi marağı ünvan 4 ünvanda yerləşən hamam kompleksinin və daimi istifadəsində olan 0,26 ha təyinatı yaşayış məntəqələrinin torpaqlarına aid olan torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmaqla çıxarı şın verilməsi vəzifəsinin cavabdehə həvalə edilməsinə nail olmaqdan ibarətdir.
31. İşə baxan məhkəmələr iddiaçının tələbini əsaslı hesab etməyərkən “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanuna istinad edərək bildirmişlər ki, iş üzrə mübahisəli daşınmaz əmlakın iddiaçının balansına ayrılması ilə bağlı Bakı şəhəri Mənzil Kommunal Təsərrüfatı Departamentinin səlahiyyəti olmamış, dövlət əmlakı mübahisəli hüquq münasibətlərinin yarandığı dövrdə qüvvədə olan qanunvericiliyin tələblərinə əməl edilmədən iddiaçıya ayrılmışdır.
32. Apellyasiya instansiya məhkəməsinin qərarından kassasiya şikayəti verən iddiaçı iddia tələbinin əsaslı olmasını bildirir və onun təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş edir.
33. Kassasiya şikayətini işin halları ilə əlaqəli şəkildə təhlil edən məhkəmə ko llegiyası iddiaçının iddia tələbinin əsassız olması barədə apellyasiya instansiya məhkəməsinin gəlmiş olduğu nəticə ilə razılaşır və öz mövqeyini aşağıdakı kimi şərh edir.
34. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 1999-cu il 9 dekabr tarixli, 226 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasında dövlət əmlakının Registri haqqında” Əsasnaməsinə əsasən Azərbaycan Respublikasında dövlət əmlakının Registrində daşınmaz dövlət əmlakının qeydiyyatı aparılır və həmin əmlak barəsində bağlanmış əqdlər qeydə alınır. Mübahisə predmeti olan əmlak kompleksinin isə dövlət əmlakının Registrində qeydiyyata alınması üçün balans saxlayıcı tərəfindən məlumat təqdim edilməmişdir. Lakin Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən məhkəməyə ün vanlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli məktubdan görünür ki, mübahisələndirilən torpaq sahəsi və onun üzərində olan əmlak elektron kadastr məlumat bazasında dövlət əmlakı kimi qeydiyyata alınmışdır.
35. Bundan əlavə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 12 fevral 1996-cı il tarixli, 438 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikası Dövlət Əmlak Komitəsi haqqında” Əsasnamənin birinci bəndinə əsasən Dövlət Əmlak Komitəsi Azərbaycan Respublikasında dövlət əmlakını idarəetməyə vəkil edilmiş orqandır. Əsasnamənin birinci bəndinin ikinci abzasına əsasən Dövlət Əmlak Komitəsi respublika ərazisində və onun hüdudlarından kənarda yerləşən, Azərbaycan Respublika məxsus olan əmlak barəsində sərəncam vermək səlahiyyətini həyata keçirir. Həmin Əsasnamənin üçüncü bəndinin beşinci abzasına əsa sən müəyyən olunmuş qaydada dövlət mülkiyyətində olan obyektlərin balansdan balansa verilməsi barədə rəy bildirmək Komitənin hüququdur. Hazırkı iş üzrə mübahisəli daşınmaz əmlakın iddiaçının balansına ayrılması ilə bağlı Bakı şəhəri Mənzil Kommunal Təsərrüfatı Departamentinin səlahiyyəti olmamış, dövlət əmlakı mübahisəli hüquq münasibətlərinin yarandığı dövrdə qüvvədə olan qanunvericiliyin tələblərinə əməl edilmədən iddiaçıya ayrılmışdır. Halbuki, qeyd edilən dövlət əmlakı yalnız dövlət mülkiyyətinin özəlləşdirilməsini tənzimləyən qanunvericilik aktları ilə müəyyən edilmiş qaydada özgəninkiləşdirilə bilərdi. İddiaçı tərəfindən təqdim edilən icarə müqaviləsi isə daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsi nin dövlət qeydiyyatı üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş hüquqmüəyyənedici sənəd qismində çıxış edə bilməz.
36. Oxşar yanaşma Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 2-1(102)-970/2022 nömrəli qərarında da əks edilmişdir. Həmin qərarda da məhkəmə kollegiyasının mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, mübahisəli daşınmaz əmlakın iddiaçının balansına ayrılması ilə bağlı qərar qəbul etmiş orqan səlahiyyəti olmamış, dövlət əmlakı mübahisəli hüquq münasibətlərinin yarandığı dövrdə qüvvədə olan qanunvericiliyin tələblərinə əməl edilmədən iddiaçıya ayrılmışdır. Halbuki, qeyd edilən dövlət əmlakı yalnız dövlət mülkiyyətinin özəlləşdirilməsini tənzimləyən qanunvericilik aktları ilə müəyyən edilmiş qaydada özgəninkiləşdirilə bilərdi. Belə olan halda iddia tələbi əsaslı sayıla b ilməz.
37. Bundan başqa, iş materiallarında olan Bakı şəhər X5 İcraiyyə Komitəsinin 01 sentyabr 1972-ci il tarixli, 32/496 nömrəli qərarından görünür ki, qeyd olunan 78 saylı hamam kompleksinin yerləşdiyi 0,25 ha torpaq sahəsi Bakı Kommunal Təsərrüfatına ayrılmışdır. İddiaçının iddia etdiyi torpaq sahəsi və onun üzərində olan qeyri-yaşayış sahəsinə hüququn daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş əsaslardan hər hansı biri məhkəməyə təqdim edilməmişdir.
38. Eyni zamanda məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinə istinad edərək bildirir ki, həmin şikayətdə iddiaçının əks etdirdiyi mövqeyə əsasən apellyasiya instansiya məhkəməsi maddi hüquq normasını düzgün tətbiq etməmişdir. Belə ki, hazırkı mübahisənin həlli üçün əsas norma “Daşınmaz əmlakın dö vlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.8-ci maddəsidir.
39. Məhkəmə kollegiyası iddiaçının bu arqumenti ilə də razılaşmayaraq bildirir ki, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.8-ci maddəsinin tələbinə əsasən bu Qanun qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilən sənədlər daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsasdır. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunda dəyişikliklər edilməsi barədə” Azərbaycan Respublikasının 2012-ci il 29 iyun tarixli 407-İVQD nömrəli Qanununun tətbiqi haqqında Azərbaycan Respublikası Prezidentini n Fərmanına əsasən “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş “müvafiq icra hakimiyyəti orqanı”nın səlahiyyətlərini Azərbaycan Respublikasının Prezidenti həyata keçirir.
40. Başqa sözlə “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanun qüvvəyə minənədək əldə edilmiş və yaranmış daşınmaz əmlak obyektləri üzərində hüquqların əldə edilməsini təsdiq edən sənəd Azərbaycan Respublikasının Prezidenti tərəfindən verilməlidir. Hazırkı vəziyyətə iddia tələbinin yönəldiyi daşınmaz əmlak barəsində Azərbaycan Respublikası Prezidenti tərəfindən verilmiş hər hansı normativ sənəd mövcud deyildir.
41. Beləliklə, yuxarıdakı halları ümumiləşdirən məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, iddiaçı tərəfindən daşınmaz əmlak üzərində hüquqların təsdiqi üçün “Daşınmaz əmlak ın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8-ci maddəsində təsbit edilmiş daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab edilən sənədləri təqdim etmədiyindən onun tələbi əsassız olmuş və bu tələbin təmin edilməməsi ilə bağlı apellyasiya instansiya məhkəməsinin gəlmiş olduğu nəticə isə qanunvericiliyə uyğun olmuşdur.
42. Odur ki, kassasiya şikayəti təmin edilməməli və apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
43. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: İddiaçı QTSC tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 07 may 2025-ci il tarixli, 21(103)-267/2025 sa