Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(102)-2677/2025 22.01.2026 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının İddiaçı cavabdeh Bakı şəhəri Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: kompensasiyanın ödənilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyası Hakimlər Bədəlov Kəmaləddin Nurəddin oğlu (məruzəçi), Vəliyeva Elşanə Rafiq qızı və Vəliyev Sərvər Yaqub oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdeh Bakı şəhəri Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinə qarşı “kompensasiyanın ödənilməsi” tələbinə dair iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 06 may 2025-ci il tarixli, 2-1(103)-79/2025 nömrəli qərarından iddiaçı və cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətlərinə əsasən işə yazılı məhkəmə icraatı qaydasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İŞİN HALLARİ
1. Azərbaycan Respublikası Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən MH seriyalı ******* nömrəli çıxarışa əsasən, ünvan 1 ünvanında istifadədə olan 0,285 ha torpaq sahəsində yerləşən 1197,2 kv.m ümumi, 945,8 kv.m əsas, 251,4 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksi tam mülkiyyət hüququ üzrə İddiaçı adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində xx.xx.2008-ci il tarixdə qeydiyyata alınmışdır. 2. “Torpaqdan daimi istifadə hüququna dair” JN 1119 KOD 01000003 nömrəli Dövlət Aktından müəyyən olunur ki, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin xx.xx.1994-cü il tarixli, 128 saylı Sərəncamı ilə Xətai rayonu, S.Vəzirov küçəsi, 37 ünvanındakı torpaq sahəsi istehsalat bazasının tikintisi üçün İddiaçı istifadəsinə verilmişdir. 3. "xxxx" şirkətinin xx.xx.2008-ci il tarixli rəyinə əsasən, İddiaçınə mülkiyyət hüququ ilə məxsus olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 1197,2 kv.m sahədən ibarət əmlak kompleksinin bazar dəyəri (torpaq sahəsi ilə birgə) 3.628.396 manat məbləğində müəyyən olunmuşdur.
4. Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2013-cü il tarixli, 225 nömrəli sərəncamına əsasən, Bakı şəhərində sosial infrastrukturun daha da inkişaf etdirilməsi, müasir tələblər səviyyəsində yenidən qurulması, ekoloji vəziyyətin sağlamlaşdırılması vəzifə kimi qarşıya qoyulmuşdur. Bu istiqamətdə həyata keçirilən tədbirlərin davam etdirilməsi ilə əlaqədar paytaxtda aparılan abadlıq və yenidənqurma işlərinin tərkib hissəsi olaraq Xətai rayonunda da yolların, kommunikasiya xətlərinin və digər infrastruktur təminatının yaxşılaşdırılması üçün Babək prospekti, Xəqani Rüstəmov, Süleyman Vəzirov, Yavər Əliyev küçələrinin əhatəsində və Nobel prospekti ilə Xəzər dənizi arasında mövcud olan bir sıra yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin köçürülməsi zərurəti yaranmışdır. Sərəncamla həmin ərazidə mövcud olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin köçürülməsi işlərinin həyata keçirilməsinin Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinə həvalə edilməsi qərara alınmış, köçürülməyə məruz qalan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinə görə daşınmaz əmlak sahiblərinə müəyyən edilmiş qaydada kompensasiya ödənilməklə, köçürmə işlərinin həyata keçirilməsinin təmin edilməsi Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinə tapşırılmışdır. 5. ünvan 2 ünvanında istifadədə olan 0,285 ha torpaq sahəsində yerləşən 1197.2 kv.m ümumi, 945.8 kv.m əsas, 251.4 kv.m köməkçi sahədən ibarət əmlak kompleksi Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının 225 saylı, xx.xx.2013-cü il tarixli sərəncamının icrası zamanı, o cümlədən də İddiaçınə aid qeyri-yaşayış sahəsi “Bakı Ağ Şəhər” layihəsi çərçivəsində söküntü ərazisinə düşmüşdür.
6. İddiaçının müraciətinə cavab olaraq, Bakı şəhəri Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2021-ci il tarixli və xx.xx.2021-ci il tarixli məktubları ilə cavab verilərək, iddiaçıya məxsus əmlak kompleksinin söküntüsü ilə bağlı vəsait olmadığı üçün kompensasiya verilə bilməməsi qeyd edilmişdir. İŞ ÜZRƏ QƏBUL EDİLMİŞ MƏHKƏMƏ AKTLARİ a) birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. İddiaçı cavabdehə qarşı iddia ərizəsi ilə ünvan 3 ünvanında yerləşmiş İddiaçınə məxsus ola n 1197,2 kv.m sahədən ibarət əmlak kompleksinin sökülməsinə görə 3.628.396 manat məbləğində kompensasiyanın və bu məbləğə hesablanmış 20 faiz miqdarında 725.679 manat əlavə haqqın İddiaçınə ödənilməsi vəzifəsinin cavabdeh Bakı şəhəri Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinin üzərinə qoyulması barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
8. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçıya məxsus əmlak kompleksi mülkiyyətçi ilə əvvəlcədən razılaşdırılmadan, “Bakı Ağ Şəhər” layihəsi çərçivəsində xx.xx.2017-ci il tarixdə cavabdeh Bakı şəhəri Xətai Rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən sökülmüşdür. Bu söküntü nəticəsində İddiaçınə 1197,2 kv.m sahədən ibarət əmlak kompleksinin bazar dəyəri olan 3.628.396 (üç milyon altı yüz iyirmi səkkiz min üç yüz doxsan altı) manat məbləğində ziyan dəymişdir. Belə ki, əmlakın qiymətləndirilməsinə dair “AZERKONSALT” şirkətinin xx.xx.2008-ci il tarixli rəyinə əsasən, İddiaçınə mülkiyyət hüququ ilə məxsus olan ünvan 1 ünvanında 1197.2 kv.m sahədən ibarət əmlak kompleksinin bazar dəyəri 3.628.396 (üç milyon altı yüz iyirmi səkkiz min üç yüz doxsan altı) manat məbləğində qiymətləndirilmişdir. Lakin indiyə qədər, İddiaçınə dəymiş ziyana görə heç bir kompensasiya ödənilməmişdir. Dəymiş ziyana görə kompensasiyanın ödənilməsi ilə bağlı dəfələrlə müxtəlif dövlət orqanlarına, o cümlədən, cavabdeh Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinə müraciətlər, şikayətlər edilmiş, lakin indiyədək qanuni əmlakın sökülməsinə və bunun nəticəsində vurulmuş maddi ziyana görə heç bir kompensasiya ödənilməmişdir. Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinin A-242 saylı, xx.xx.2017-ci il tarixli və A50-1 50 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli məktublarında ona məxsus əmlak kompleksinin söküntüsünün baş verdiyi təsdiq edilmiş, lakin vəsait olmadığı üçün kompensasiya verilə bilmədiyi qeyd edilmişdir. İddiaçının sonuncu xx.xx.2021-ci il tarixli müraciətinə isə bu günədək cavab verilməmişdir.
9. Cavabdeh inzibati orqan tərəfindən təqdim edilmiş etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti başçısının xx.xx.2013-cü il tarixli, 225 nömrəli sərəncamı ilə Bakı şəhərində sosial infrastrukturun daha da inkişaf etdirilməsi, Milli Parkın genişləndirilməsi, müasir tələblər səviyyəsində yenidən qurulması, ekoloji vəziyyətin sağlamlaşdırılması istiqamətində həyata keçirilən tədbirlərin davam etdirilməsi ilə əlaqədar paytaxtda aparılan abadlıq və yenidənqurma işlərinin tərkib hissəsi olaraq Xətai rayonunda da yolların, kommunikasiya xətlərinin və digər infrastruktur təminatının yaxşılaşdırılması və müvafiq tədbirlərin həyata keçirilməsi ilə əlaqədar Bakı şəhəri, Xəqani Rüstəmov, Süleyman Vəzirov, Yavər Əliyev küçələrinin əhatəsində və Nobel prospekti ilə Babək prospektini birləşdirən yolun yaxınlığında yerləşən yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin köçürülməsi zərurəti yaranmışdır. Xətai Rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən yaradılan komissiya qeyd edilən ərazidə şəxsi mülkiyyətdə olan torpaq sahələrinin şəxsi mülklərin, eyni zamanda yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin siyahılaşdırılmasını apararkən obyekt rəhbərlərinə kompensasiyanın ödənilməsi ilə bağlı müqavilə bağlanılması üçün Rayon İcra Hakimiyyətində fəaliyyət göstərən komissiyaya müraciət edilməsi tövsiyə olunmuşdur. Yu xarıda qeyd olunanlara əsasən, İddiaçı rəhbərliyi tərəfindən komissiyaya hüquqi sənədlər təqdim edilmədiyindən komissiyada məlumat olmamışdır. Sonradan müraciətlə bağlı araşdırma aparılmış və müəyyən olunmuşdur ki, Xətai rayonu, Süleyman Vəzirov küçəsi 37 ünvanında yerləşən İddiaçı istifadəsində olan qeyri-yaşayış sahəsi “Bakı Ağ Şəhər” layihəsi çərçivəsində söküntü ərazisinə düşmüşdür. Yuxarıda qeyd edilən köçürmələr mərhələli şəkildə aparılmadığından və maliyyə çatışmazlığından iddiaçıya vəsait ayrılmamışdır. İddiaçının hesabına Azərbaycan Respublikası Maliyyə Nazirliyi tərəfindən mübahisələndirilən vəsait oturulacağı təqdirdə onun tələbi təmin ediləcəkdir. İddia tələbinin əsassız olduğu nəzərə alınaraq təmin edilməməsi barədə qərar qəbul olunması xahiş edilmişdir.
10. Bakı şəhəri Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 525 nömrəli məktubunda qeyd olunmuşdur ki, "xxxx" Qiymətləndirmə (əmlakın qiymətləndirilməsi) MMC tərəfindən Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinin müraciəti əsasında qeyd edilən ərazidə yerləşən fərdi yaşayış evlərinin yaşayış sahələri Azərbaycan Respublikası Prezidentinin xx.xx.2007-ci il tarixli Fərmanına əsasən, ərazidə vətəndaşlara məxsus xüsusi mülkiyyətdə olan və müxtəlif məqsədlər üçün alınan xeyli sayda yaşayış və qeyri-yaşayış obyektlərinin qiymətləndirilməsi, qeyri-yaşayış sahələrinin məbləğinə 20 faiz daxil olmaqla, 1 kv.metri üçün 300 manat kompensasiya hesablanmışdır.
11. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-2889/2022 nömrəli, xx.xx.2022-ci il tarixli qərardadının icrası ilə əlaqədar olaraq "xxxx" MMC-nin xx.xx.2022-ci il tarixli, 01/22-331 nömrəli rəyində qeyd edilmişdir ki, İddiaçınə məxsus olan, ünvan 1 ünvanında yerləşən əmlak kompleksinin 2017-ci ilə olan: bazar dəyəri: 3.590.000 (üç milyon beş yüz doxsan min) manat təşkil edir.
12. Bakı İnzibati Məhkəməsinin 2-1(112)-2889/2022 nömrəli, xx.xx.2022-ci il tarixli qərardadının icrası ilə əlaqədar olaraq "xxxx" MMC-nin xx.xx.2022-ci il tarixli, ƏEM/D 19832/22 nömrəli məktubu ilə göndərilmiş mütəxəssis rəyinin nəticə hissəsində qeyd olunmuşdur ki, mütəxəssis qarşısında qoyulmuş suala uyğun olaraq, İddiaçınə aid ünvan 1 ünvanında yerləşmiş 1197,2 kv.m ümumi, 945,8 kv.m əsas, 251,4 kv.m köməkçi sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin söküntüdən əvvəlki dövrə (2017-ci il tarixinə) bazar dəyəri: 2.400.000,0 (iki milyon dörd yüz min) manat təşkil edir.
13. Azərbaycan Res publikası Maliyyə Nazirliyinin X1 Xidmətinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 3-23-3/2-4/2023 nömrəli və xx.xx.2023-cü il tarixli, 3-23-3/2-22/2023 nömrəli məktublarında qeyd olunmuşdur ki, Bakı şəhəri, Xəqani Rüstəmov, Süleyman Vəzirov, Yavər Əliyev küçələrinin əhatəsində və Nobel prospekti ilə Babək prospektini birləşdirən yolun yaxınlığında yerləşən qeyri-yaşayış sahələrinin sökülməsi ilə əlaqədar mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədlərə sahib olan şəxslərə həmin sahələrin 1 kv.metri üçün tikintinin keyfiyyətindən, istifadədə olma müddətindən, konstruksiyasından, istifadə olunan tikinti materiallarından və digər amillərdən asılı olaraq, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 26 dekabr 2007-ci il tarixli 689 nömrəli Fərmanına əsasən 20 faiz əlavə edilməklə 400,0-1000,0 manat arasında kompensasiy a hesablanaraq ödənilmişdir.
14. Bakı İnzibati Məhkəməsinin (hakim: A.Ə.Əhədova) 27 fevral 2023-cü il tarixli, 21(112)-452/2023 nömrəli qərarı ilə iddia tələbinin qismən təmin edilməsi, İddiaçınə məxsus ünvan 1 ünvanında yerləşmiş, ümumi sahəsi 1197,2 kv.m sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin sökülməsi ilə əlaqədar 478.880 (dörd yüz yetmiş səkkiz min səkkiz yüz səksən) manat vəsaitin İddiaçınə ödənilməsi öhdəliyinin cavabdeh Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinin üzərinə qoyulması, iddia tələbinin qalan hissədə təmin edilməməsi qərara alınmışdır.
15. Birinci instansiya məhkəməsi qərarını onunla əsaslandırmışdır ki, hazırkı iş üzrə iddiaçıya müllkiyyət hüququ ilə məxsus 1197,2 kv.m sahədən ibarət əmlak kompleksinin söküldüyü, söküntü-köçürülmə işlərinin cavabdeh tərəfindən həyata keçirildiyi və söküntüyə görə iddiaçıya kompensasiyanın ödənilməsi barədə öhdəliyin icra edilmədiyi işin mübahisəsiz halıdır. İşin mübahisələndirilən halı iddiaçıya ödənilməli olan kompensasiya məbləği ilə bağlıdır. Qeyri-yaşayış sahəsi iddiaçının mülkiyyətində olmuş olsa da, tikilinin yerləşdiyi torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmamışdır. Qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi torpaq dövlət mülkiyyətində, iddiaçının isə istifadəsində olmuş, bu istifadə hüququ məhz üzərində yerləşən qeyri-yaşayış sahəsindən istifadə imkanı ilə bağlı olmuşdur. İddiaçının mülkiyyətində olmuş qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi torpaq sahəsinin iddiaçıya özəlləşdirilməsi barədə sənədlər (qərar, alqı-satqı müqaviləsi, müvafiq şəhadətnamə və sair) müəyyən olunmamışdır. Sözügedən əmlak k ompleksinin 1994-cü ildə istismara verildiyi, söküldüyü 2017-ci il tarixə 23 ilin tikilisi olduğu, iş materiallarındakı texniki pasport, eləcə də ümumi foto təsviri də nəzərə alınmaqla təmirsiz olduğu müəyyən edildiyindən, hesab edilir ki, Maliyyə Nazirliyinin təqdim etdiyi qiymətləndirmənin meyarları da rəhbər tutulmaqla sökülən daşınmaz əmlak üçün ədalətli kompensasiya əmlakın bir kvadrat metri üçün 400 manatdan hesablanmalıdır. İddiaçıya məxsus qeyri-yaşayış sahəsi 1197,2 kv.m olduğundan, sahəsinin 1 kvadrat metri 400 manatdan hesablanmaqla bütövlükdə əmlakın dəyəri olaraq 478.880 manat vəsait cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir.
16. İddiaçı həmin qərardan apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qərarının qismən, iddianın təmin edilməyən hissəsində ləğv e dilməsi, İddiaçı iddiasının tam təmin edilməsi barədə yeni qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir. b) apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
17. İddiaçı apellyasiya icraatında iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanında İddiaçınə məxsus olan 1197,2 kv.m sahədən əmlak kompleksinin - tikilinin sökülməsinə görə 3.628.396 manat məbləğində, torpaq sahəsinə görə 5.280.000 manat məbləğində, cəmi 8.908.396 manat kompensasiya və bu məbləğə hesablanmış 20 faiz miqdarında 1.781.679 manat əlavə haqqın İddiaçınə ödənilməsi vəzifəsinin cavabdeh Bakı şəhəri Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinin üzərinə qoyulmasını xahiş etmişdir.
18. İşə apellyasiya instansiya məhkəməsində baxılarkən iddiaçıya məxsus olan sökülmüş əmlakın bazar dəyərini müəyyən etmək m əqsədilə iş üzrə məhkəməəmtəəşünaslıq ekspertizaları keçirilmişdir.
19. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 23 sentyabr 2024-cü il tarixli, 9/6594-106362 nömrəli ekspertiza rəyində qeyd edilmişdir ki, internet saytı məlumatlarına əsasən, ünvan 2 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 0,285 hektar olan torpaq sahəsinə yaxın ərazilərdə yerləşən analoji qeyri-yaşayış sahələrinin 1 sotunun 2024-cü ilin aprel ayına olan orta bazar qiyməti təqribən 320000,00 manat məbləğində müəyyən edilir. Odur ki, tədqiq olunan Bakı şəhəri, Xətai rayonu, S.Vəzirov küç, 37 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 0,285 hektar olan torpaq sahəsinin 2024-cü ilin aprel ayına olan mövcud orta bazar dəyəri təqribən 9.120.000,00 (28,5 sot x 320000) manat müəyyən olunur. Qeyri-yaşayış sahəsi hal-h azırda mövcud olmadığından, həmin əmlakın orta bazar qiymətini müəyyən etmək mümkün olmamışdır. Belə ki, həmin tikililərə baxış keçirmədən, müvafiq tədqiqatlar aparılmadan (obyektin inşasında və təmirində istifadə edilmiş tikinti materiallarının növü, aparılmış təmir işlərinin səviyyəsi və sair müəyyənləşdirilmədən), tikililərin qiymətinin formalaşmasına təsir edəcək amillər müəyyən edilmədən, analoji tikililərə müvafiq olaraq tədqiqat aparılmaqla ekspertiza təyini haqqında qərarda qeyd edilən tikililər üzrə qiymətləndirmə aparılaraq obyektiv nəticəni müəyyən etmək mümkün deyil. Belə ki, 2017-ci il tarixə Bakı şəhəri, Xətai Rayonu, S.Vəzirov küç, 37 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 1197,2 kv.m olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahəsinin satış qiymətinin məbləği barədə məlumatı əldə etmək isə m ümkün olmamışdır ( həmin dövrə dair baza məlumatları mövcud deyil).
20. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 05 mart 2025-ci il tarixli, 9/9871 nömrəli ekspertiza rəyində qeyd edilmişdir ki, qeyri-yaşayış sahəsi hal-hazırda mövcud olmadığından həmin əmlakın orta bazar qiymətini müəyyən etmək mümkün olmadı. Belə ki, həmin tikililərə baxış keçirmədən, müvafiq tədqiqatlar aparılmadan (obyektin inşasında və təmirində istifadə edilmiş tikinti materiallarının növü, aparılmış təmir işlərinin səviyyəsi və sair müəyyənləşdirilmədən), tikililərin qiymətinin formalaşmasına təsir edəcək amillər müəyyən edilmədən, analoji tikililərə müvafiq olaraq tədqiqat aparılmaqla ekspertiza təyini haqqında qərarda qeyd edilən tikililər üzrə qiymətləndirmə aparılaraq obyektiv nəti cəni müəyyən etmək mümkün deyil. Tədqiq olunan Bakı şəhəri, Xətai rayonu, S.Vəzirov küç, 37 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 0,285 hektar olan torpaq sahəsinin 2025-ci ilin mart ayına olan mövcud orta bazar dəyəri təqribən 9.025.000,00 (28,5 sot x 316666) manat müəyyən olunur. 2017-ci il tarixə ünvan 2 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 1197,2 kv.m sahəsi olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahəsinin satış qiyməti məbləği barədə məlumatı əldə etmək isə mümkün olmamışdır ( həmin dövrə dair baza məlumatları mövcud deyil).
21. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının (hakimlər: R.Ə.Səmədov /sədrlik edən və məruzəçi/, X.A.Cəmilova və O.N.İsmayılov) 06 may 2025-ci il tarixli, 21(103)-79/2025 nömrəli qərarı ilə İddiaçı apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı İnzibati Məhkəməsinin 27 fevral 2023-cü il tarixli, 2-1(112)-452/2023 nömrəli qərarı ləğv edilmiş, iddia tələbi apellyasiya icraatında verilmiş dəqiqləşdirilmə ərizəsinə uyğun olaraq qismən təmin edilmiş, ünvan 1 ünvanında İddiaçınə məxsus olan 1197,2 kv.m sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin (əmlak kompleksinin) sökülməsinə görə 1.166.910,8 (bir milyon bir yüz altmış altı min doqquz yüz on manat, səksən qəpik) manat, qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi 0,285 hektar torpaq sahəsinin alınmasına görə 2.461.485,2 (iki milyon dörd yüz altmış bir min dörd yüz səksən beş manat, iyirmi qəpik) manat olmaqla, cəmi 3.628.396 (üç milyon altı yüz iyirmi səkkiz min üç yüz doxsan altı) manat məbləğində pul vəsaitinin iddiaçıya ödənilməsi öhdəliyi cavabdeh Bakı şəhəri Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinin üzərinə qoyulmuş, iddia t ələbi qalan hissədə təmin edilməmişdir.
22. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin əsaslandırması: 22.1. İddiaçı tərəfindən təqdim edilmiş "xxxx" Konsaltinq Şirkəti tərəfindən xx.xx.2008-ci il tarixdə verilmiş mütəxəssis rəyi ilə İddiaçı cəmi dəyəri (əmlak kompleksi və torpaq sahəsi) 3.628.396 manat müəyyən edilmişdir. 22.2. Məhkəmənin sorğusuna əsasən Bakı şəhəri 6 saylı Notariat Ofisi tərəfindən təqdim edilmiş 15 dekabr 2017-ci il tarixli, ******* nömrəli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən, ünvan 7 ünvan arasında olan məsafə 500 m-dən çox deyil) Xətai rayonu, Babək prospekti 12A ünvanında yerləşən sahəsi 174,4 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi 170.000 manata satılmışdır. İddiaçıya məxsus obyektin söküntüsü də məhz 2017-ci ildə baş vermişdir. Həmin obyektin qiyməti nəzərə alınmaqla, qeyd olunan d övrdə eyni ərazidə qeyri-yaşayış sahəsinin qiymətinin 974,7 (170.000: 174,4 = 974,7) manat təşkil etdiyi müəyyən olunur. Qeyd olunanlara əsasən, söküntüyə məruz qalan obyektin sahəsi 1197,2 kv.m olduğuna görə, “Torpaqların dövlət ehtiyacları üçün alınması haqqında” Qanununun tələblərini əsas tutaraq, həmin obyektin qiyməti mübahisələndirilən dövrdə (2017-ci ildə) 1.166.910,8 manat (1197,2 kv.m * 974,7 manat = 1.166.910,8 manat) təşkil etdiyi müəyyən olunur. 22.3. Torpaq sahəsinin dəyəri ilə bağlı isə, iş üzrə keçirilmiş ekspertiza rəylərində iddiaçının daimi istifadəsinə verilmiş 28,5 sot torpaq sahəsinin qiyməti kimi göstərilmiş 9.120.000,00 (28,5 sot x 320.000) manat və 9.025.000,00 (28,5 sot x 316.666) manat 2017-ci ilə deyil, hazırkı dövrə aid qiymətlərdir və Məhkəmə Ekspertiza Mərkəz inin əvvəlki dövrlərə aid məlumat bazası mövcud olmadığına görə, tədqiq olunan dövrə dair torpağın dəyəri barədə rəy verilməsi mümkün olmamışdır. İşdə olan "xxxx" Konsaltinq Şirkəti tərəfindən xx.xx.2008-ci il tarixdə verilmiş mütəxəssis rəyindən görünür ki, İddiaçı cəmi dəyəri (əmlak kompleksi və torpaq sahəsi) 3.628.396 manat müəyyən edilmişdir. Həmin məbləğdən qeyri-yaşayış sahəsinə görə müəyyən olunmuş 1.166.910,8 manat məbləğini çıxanda, yerdə qalan 2.461.485,2 manat məbləğində pul vəsaitinin torpağın dəyəri kimi nəzərə alınmasını Kollegiya ədalətli və ağlabatan hesab edir.
23. İddiaçı həmin qərardan kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarının qismən, iddianın təmin edilməyən hissəsində ləğv edilməsini, iddia tələbinin apellyasiya icraatında verilmiş də qiqləşdirilmə ərizəsinə uyğun olaraq tam təmin edilməsi barədə yeni qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
24. Cavabdeh həmin qərardan kassasiya şikayəti verərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 06 may 2025-ci il tarixli 2-1(103)-79/2025 nömrəli qərarının ləğv edilməsi, iddianın rədd edilməsi barədə yeni qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir. KASSASİYA ŞİKAYƏTLƏRİNİN VƏ ONLARA QARŞİ ETİRAZİN DƏLİLLƏRİ a) iddiaçının kassasiya şikayətinin dəlilləri
25. İddiaçı kassasiya şikayətində qeyd etmişdir ki, işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi kompensasiya məbləğləri ilə bağlı düzgün olmayan nəticəyə gəlmişdir. Belə ki, işdə olan "xxxx" şirkətinin xx.xx.2008-ci il tarixli rəyinə əsasən, əmlak kompleksinin bazar dəyəri 3.628.396 (üç milyon altı yüz iyirmi səkkiz min üç y üz doxsan altı) manat məbləğində müəyyən olunmuşdur. Bundan əlavə, işdə olan Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 05 mart 2025-cü il tarixli, 9/9871 nömrəli ekspertiza rəyinə əsasən, ünvan 2 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 0,285 hektar olan torpaq sahəsinin 2025-ci ilin mart ayına olan mövcud orta bazar dəyəri təqribən 9.025.000,00 (28,5 sot x 316666) manat müəyyən olunur. İddiaçı da bu bazar qiymətlərini nəzərə alaraq və həm də ədalətli davranaraq tikili üçün 3.628 396 (üç milyon altı yüz iyirmi səkkiz min üç yüz doxsan altı) manat məbləğində, torpaq sahəsinə görə isə Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin müəyyən etdiyi bazar qiymətindən demək olar ki, 50 faiz az, yəni 5.280.000 (beş milyon iki yüz səksən min) manat məbləğində, cəmi 8.908.396 (səkkiz milyon doqquz yüz səkkiz min üç yüz doxsan altı) man at kompensasiya ödənilməsini tələb edirdi. Lakin Bakı Apellyasiya Məhkəməsi iddiaçının daimi istifadəsində olan Bakı şəhəri, Xətai rayonu, S.Vəzirov küç, 37 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 0,285 hektar olan torpaq sahəsinin alınmasına görə əsassız olaraq 2.461.485,2 (iki milyon dörd yüz altmış bir min dörd yüz səksən beş manat, iyirmi qəpik) manat kompensasiya verilməsini qət etmişdir. Əlavə olaraq, işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi “Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə dəyişikliklər və əlavələr edilməsi barədə” Azərbaycan Respublikasının 2007-ci il 7 dekabr tarixli 506-İİİQD nömrəli Qanununun tətbiq edilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 26 dekabr 2007-ci il tarixli Fərmanının 2.3-cü bəndinin tələbini də pozmuşdur. Belə ki, iddiaçı kompensasiyadan əl avə olaraq həmin məbləğə hesablanmış 20 faiz miqdarında 1.781.679 (bir milyon yeddi yüz səksən bir min altı yüz yetmiş doqquz) manat əlavə haqqın İddiaçınə ödənilməsi vəzifəsinin cavabdeh Bakı şəhəri Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinin üzərinə qoyulmasını xahiş etmişdir. Lakin işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi əsassız olaraq həmin hissədə iddianı təmin etməmişdir. b) cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlilləri
26. Cavabdeh kassasiya şikayətində qeyd etmişdir ki, işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi kompensasiya məbləğləri ilə bağlı düzgün olmayan nəticəyə gəlmişdir. Belə ki, “Torpaqların dövlət ehtiyacları üçün alınması haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 58.2-ci maddəsinə əsasən, torpağın bazar qiyməti torpağın siyahıya alınma tarixindən əvvəlki üç ay ərzində alınan torpağa uyğun torpağın notariat qaydada təsdiq edilmiş alqı-satqı müqavilələrində göstərilmiş 3 ən yüksək qiymətin orta göstəricisi əsasında müəyyən edilir. Həmin Qanunun 58.3-cü maddəsinə əsasən, torpağın qiymətinin onun bazar qiyməti əsasında müəyyən edilməsi üçün alınan torpağı 100 metrədək əhatə edən ərazi üzrə, həmin ərazidə torpaqla bağlı bazar mövcud olmadıqda alınan torpağı 250 metrədək əhatə edən ərazi üzrə, həmin ərazidə torpaqla bağlı bazar mövcud olmadıqda alınan torpağı 500 metrədək əhatə edən ərazi üzrə mövcud olan, alınacaq torpağa uyğun torpağın bazar qiyməti əsas götürülür. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi istinad olunan qanunun tələbinə düzgün riayət etməmişdir. Belə ki, qanunda məhz torpağın bazar qiymətinin alqı-satqı müqavilələrində göstərilmiş 3 ən yüksək qiymətin o rta göstəricisi əsasında müəyyən edilməsindən bəhs olunur, məhkəmə isə yalnız bir qeyri-yaşayış sahəsinin alqı-satqı müqaviləsinə istinad edərək, həmin məbləğin torpaqla bağlı deyil, qeyri-yaşayış sahəsinin sökülməsi ilə bağlı ödənilməli olan kompensasiya məbləği kimi qiymətləndirmişdir. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, 15 dekabr 2017-ci il tarixli, ******* nömrəli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən, Xatai rayonu, S.Vəzirov küçəsi ilə paralel olan (iki ünvan arasında olan məsafə 500 m-dən çox deyil) Xətai rayonu, Babək prospekti 12A ünvanında yerləşən sahəsi 174,4 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi ilə İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi arasındakı məsafənin 500 metrdən az olmasını göstərsə də, bu halı təsdiq edən sənədlər iş materiallarına əlavə olunmamışdır, eləcə də həmin qeyri-yaşayış sahəsi satılan zaman onun təmirli və yaxud təmirsiz olması müəyyən olunmur. İddiaçıya məxsus əmlak kompleksinin 1994-cü ildə istismara verildiyi, söküldüyü 2017-ci il tarixə 23 ilin tikilisi olduğu, iş materiallarındakı texniki pasport, eləcə də ümumi foto təsviri də nəzərə alınmaqla təmirsiz olduğu işin mübahisəsiz halıdır. Təmirli və istismara yararlı əmlakla, təmirsiz və istismara yararsız əmlak arasında qiymət fərqinin olması mütləqdir. Bundan başqa, iş materiallarına əlavə olunmuş sənədlərə əsasən, iddiaçıya aid qeyri-yaşayış sahəsinə yaxın ərazilərdə qeyri-yaşayış sahələrinin sökülməsi ilə əlaqədar mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədlərə sahib olan şəxslərə həmin sahələrin 1 kv.metri üçün Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 26 dekabr 2007-ci il tarixli 689 nömrəli Fərmanına əsasən 20 faiz əlavə edilməklə 400,0-1000,0 manat arasında kompensasiya hesablanaraq ödənildiyi və həmin kompensasiyanın bu qiymət aralığında tikintinin keyfiyyətindən, istifadədə olma müddətindən, konstruksiyasından, istifadə olunan tikinti materiallarından asılı olaraq hesablanmasına apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən diqqət yetirilməmişdir.
27. İddiaçı tərəfindən məhkəməyə təqdim edilən "xxxx" şirkətinin rəyi xx.xx.2008-ci il tarixli olmaqla, əmlak kompleksinin bazar dəyəri 3.628.396 (üç milyon altı yüz iyirmi səkkiz min üç yüz doxsan altı) manat məbləğində qiymətləndirilmişdir. Həmin rəydə tikilinin istismara verildiyi il 1994-cü il olmaqla təmirsiz olduğu, sağlamlıq kompleksinin istifadəyə yararsız olduğu qeyd edildiyi halda həmin əmlakın dəyərinin onunl a hansı eyni texniki vəziyyətdə olan (təmir, köhnəlmə faizi və s. göstəricilər nəzərə alınmaqla) əmlaklarla müqayisəli təhlil edilərək qiymətləndirildiyi müəyyən olunmur. Eyni zamanda, həmin rəylə müəyyən edilən qiymət tikili ilə birlikdə torpaq sahəsinin də qiyməti nəzərə alınaraq hesablanmışdır. Halbuki, qeyri-yaşayış sahəsinin çıxarışı, eləcə də “Torpaqdan daimi istifadə hüququna dair” JN 1119 KOD 01000003 nömrəli Dövlət Aktından müəyyən olunur ki, Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin xx.xx.1994-cü il tarixli, 128 saylı Sərəncamı ilə Xətai rayonu, S.Vəzirov küçəsi, 37 ünvanındakı torpaq sahəsi istehsalat bazasının tikintisi üçün İddiaçı istifadəsinə verilmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi "xxxx" Konsaltinq Şirkəti tərəfindən xx.xx.2008-ci il tarixdə verilmiş mütəxəssis rəyinə, eləcə d ə 15 dekabr 2017-ci il tarixli, ******* nömrəli alqı-satqı müqaviləsinə istinad edərək 3.628.396 manat məbləğdən qeyri-yaşayış sahəsinə görə müəyyən olunmuş 1.166.910,8 manat mabləğini çıxanda, yerdə qalan 2.461.485,2 manat mabləğində pul vəsaitinin torpağın dəyəri kimi nəzərə alınmasını adalətli və ağlabatan hesab etmiş, lakin nəzərə almamışdır ki, qeyriyaşayış sahəsi iddiaçının mülkiyyətində olmuş olsa da, tikilinin yerləşdiyi torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmamışdır. Qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi torpaq dövlət mülkiyyətində, iddiaçının isə istifadəsində olmuş, bu istifadə hüququ, məhz üzərində yerləşən qeyri-yaşayış sahəsindən istifadə imkanı ilə bağlı olmuşdur. Əks halda, qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi dövlət mülkiyyətində olan to rpaq sahəsindən xüsusi mülkiyyət əsasında qeydə alınması üçün torpaq sahəsinin ayrıca müvafiq icra hakimiyyəti orqanının qərarı əsasında özəlləşdirilməsi tələb olunurdu. Hazırkı halda iddiaçının mülkiyyətində olmuş qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi torpaq sahəsinin iddiaçıya özəlləşdirilməsi barədə sənədlər (qərar, alqı-satqı müqaviləsi, müvafiq şəhadətnamə və sair) müəyyən olunmamışdır. c) kassasiya şikayətlərinə qarşı etirazın dəlilləri
28. Kassasiya şikayətlərinə qarşı yazılı etiraz təqdim edilməmişdir. TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ
29. Azərbaycan Respublikasının İnzibati Prosessual Məcəlləsi: Maddə
91. Mübahisə ilə bağlı işə kassasiya qaydasında yenidən baxılmasının hədləri Ali Məhkəmə mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində baxır və yalnız apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə
94. Kassasiya şikayətinin verilməsinə dair tələblər 94.1. Kassasiya şikayəti məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 1 ay, məhkəmə qərardadının təqdim olunduğu gündən, həmçinin bu Məcəllənin 131.3-cü və 132.3-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş hallarda 10 gün müddətində müvafiq apellyasiya instansiyası məhkəməsi vasitəsi ilə verilir. 94.2. Şikayətdə mübahisə edilən məhkəmə qərarı və ya qərardadı barədə məlumatlar göstərilməli və şikayət əsaslandırılmalıdır.... 94.4. Şikayətin əsaslandırma hissəsində şikayəti verən şəxsin tələbi göstərilməlidir. Maddə
96. Ali Məhkəmədə icraat... 96.4. Kassasiya mümkün sayıldıqda, Ali Məhkəmədə işə yazılı icraat qaydasında baxılır. Məhkəmə hüququn inkişafının və ya məhkəmə t əcrübəsinin vahidliyinin təmin edilməsi üçün əhəmiyyətli hesab etdikdə, işə məhkəmə iclasında baxılması barədə qərardad qəbul edir. Bu barədə proses iştirakçılarına məlumat verilir. 96.9. Ali Məhkəmə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarını (qərardadını) dəyişdirmədən qüvvədə saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul edə bilər. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı, həmin qərara qarşı verilmiş şikayətlə tələb edilən həddə (həcmdə) dəyişdirilə bilər.... Maddə
98. Ali Məhkəmənin inzibati mübahisələrə dair iş üzrə qərarı 98.1. Ali Məhkəmənin inzibati mübahisələrə dair iş üzrə qərarı qətidir. KASSASİYANİN MÜMKÜNLÜYÜ, KASSASİYA BAXİŞİNİN HƏDLƏRİ
30. Kassasiya şikayətləri vaxtında verilmiş, şikayət formal baxımdan lazımi qaydada əsasland ırılmış və şikayətçilərin tələbləri göstərilmişdir. Ona görə də şikayətlər mümkün hesab edilmişdir.
31. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün hazırkı icraat çərçivəsində məhkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı tam olaraq yoxlanılacaqdır. KASSASİYA İNSTANSİYASİ MƏHKƏMƏSİNİN MÖVQEYİ
32. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işə baxılan zaman prosessual hüquq normaları mübahisəyə düzgün tətbiq edilmədiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı dəyişdirilməlidir.
33. Belə ki, məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, hazırkı iş üzrə iddiaçıya mülkiyyət hüququ ilə məxsus 1197,2 kv.m sahədən ibarət əmlak kompleksinin söküldüyü, əmlak kompleksinin yerləşdiyi torpaq sahəsinin istifadə hüququ ilə iddiaçıya məxs us olması, söküntü-köçürülmə işlərinin cavabdeh tərəfindən həyata keçirildiyi və söküntüyə görə iddiaçıya kompensasiyanın ödənilməsi barədə öhdəliyin icra edilmədiyi işin mübahisəsiz hallarıdır. İşin tərəflər arasında mübahisələndirilən halı iddiaçıya ödənilməli olan kompensasiya məbləği ilə bağlıdır.
34. İşə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi kompensasiyanın məbləğini əmlak kompleksinə münasibətdə Bakı şəhəri 6 saylı Notariat Ofisi tərəfindən təqdim edilmiş 15 dekabr 2017-ci il tarixli, ******* nömrəli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən 974,7 manat (belə ki, həmin müqaviləyə əsasən, iddiaçının mülkiyyətində olan əmlak kompleksindən 500 metrdən çox məsafədə yerləşməyən, sahəsi 174,4 kv.m olan qeyriyaşayış sahəsi 170.000 manata satılmışdır - 170.000: 174,4 = 974,7), əmlak kompleksinin ye rləşdiyi torpaq sahəsinə münasibətdə isə "xxxx" Konsaltinq Şirkəti tərəfindən xx.xx.2008-ci il tarixdə verilmiş mütəxəssis rəyinə əsasən (belə ki, İddiaçı cəmi dəyəri 3.628.396 manat müəyyən edilmişdir. Həmin məbləğdən qeyri-yaşayış sahəsinə görə müəyyən olunmuş 1.166.910,8 manat məbləğini çıxanda, yerdə qalan 2.461.485,2 manat məbləğində pul vəsaiti torpağın dəyəri kimi nəzərə alınmışdır) müəyyən edilmişdir. Qeyri-yaşayış sahəsinə görə kompensasiya
35. Qeyd edildiyi kimi, işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyri-yaşayış sahəsinə görə kompensasiyanı müəyyən edərkən, Bakı şəhəri 6 saylı Notariat Ofisi tərəfindən təqdim edilmiş 15 dekabr 2017-ci il tarixli, ******* nömrəli alqı-satqı müqaviləsinə istinad etmişdir.
36. Göründüyü kimi, məhkəmə bazar qiyməti (notariat müqavilələrinə i stinadən) əsasında kompensasiyanın məbləğini müəyyən etməyə cəhd etmişdir. Nəzərə alınmalıdır ki, bazar dəyəri hüquqi və iqtisadi məzmununa görə eyni və ya oxşar əmlaklarla bağlı aparılan bir neçə müqayisəli əməliyyatın nəticələrinin ümumiləşdirilməsi yolu ilə formalaşır. Tək bir alqı-satqı müqaviləsi isə bazar tendensiyasını əks etdirmir, qiymət diapazonunu müəyyən etməyə imkan vermir, bazar dəyəri anlayışının mahiyyətinə ziddir.
37. Bu səbəbdən, yalnız bir müqaviləyə istinad edilməsi bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün yetərli sayıla bilməz.
38. Həm də nəzərə alınmalıdır ki, notariat qaydasında bağlanmış alqı-satqı müqavilələrində göstərilən qiymət tərəflərin razılaşmasına əsaslanır, bu qiymət real bazar dəyərindən aşağı və ya yuxarı göstərilə bilər, vergitutma və ya digər hüquqi məq sədlərlə formal xarakter daşıya bilər.
39. İşə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin müqavilədə göstərilən məbləğin bazar şərtlərinə uyğun olub-olmadığını, oxşar əqdlərlə müqayisədə mütənasibliyini, qiymətin formalaşma mexanizmini araşdırmadan onu yeganə əsas kimi qəbul etmişdir ki, bu da sübutların hərtərəfli və obyektiv qiymətləndirilməsi prinsipinə ziddir.
40. Digər tərəfdən, iş materiallarında olan rəylərdə ("xxxx" Konsaltinq Şirkəti tərəfindən xx.xx.2008-ci il tarixdə verilmiş mütəxəssis rəyində, "xxxx" MMC-nin xx.xx.2022ci il tarixli, 01/22- 331 nömrəli rəyində və "xxxx" MMC-nin xx.xx.2022-ci il tarixli, ƏEM/D 19-832/22 nömrəli mütəxəssis rəyində) qeyri-yaşayış sahəsi qiymətləndirilsə də, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, hazırkı iş üzrə Azərbaycan Respublikası Maliyyə Nazi rliyinin X1 Xidmətinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 3-23-3/2-4/2023 nömrəli və xx.xx.2023-cü il tarixli, 3-23-3/2-22/2023 nömrəli məktublarında qeyd olunanlar kompensasiyanın məbləğinin hesablanmasında əsas götürülməlidir.
41. Belə ki, həmin məktublarda qeyd edilmişdir ki, Bakı şəhəri, Xəqani Rüstəmov, Süleyman Vəzirov, Yavər Əliyev küçələrinin əhatəsində və Nobel prospekti ilə Babək prospektini birləşdirən yolun yaxınlığında yerləşən qeyri-yaşayış sahələrinin sökülməsi ilə əlaqədar mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədlərə sahib olan şəxslərə həmin sahələrin 1 kv.metri üçün tikintinin keyfiyyətindən, istifadədə olma müddətindən, konstruksiyasından, istifadə olunan tikinti materiallarından və digər amillərdən asılı olaraq, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 26 dekabr 2007-ci il tarixli 689 nömrəli Fərmanına əsasən 20 faiz əlavə edilməklə 400,0-1000,0 manat arasında kompensasiya hesablanaraq ödənilmişdir.
42. Göründüyü kimi, Azərbaycan Respublikası Maliyyə Nazirliyinin X1 Xidmətinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 3-23-3/2-4/2023 nömrəli və xx.xx.2023-cü il tarixli, 3-23-3/222/2023 nömrəli məktublarında Bakı şəhəri, Xəqani Rüstəmov, Süleyman Vəzirov və Yavər Əliyev küçələrinin əhatəsində, habelə Nobel prospekti ilə Babək prospektini birləşdirən yolun yaxınlığında yerləşən qeyri-yaşayış sahələrinin sökülməsi ilə bağlı vahid və ardıcıl kompensasiya praktikası mövcud olduğu açıq şəkildə göstərilmişdir.
43. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, X1 Xidmətinin xx.xx.2023-cü il və xx.xx.2023-cü il tarixli məktubları rəsmi məlumatlar olmaqla, sözügedən ərazidə aparılmış söküntü işləri üzrə ko mpensasiyanın hansı meyarlar əsasında və hansı məbləğlərdə hesablanaraq ödənildiyini əks etdirir. Həmin məktublar təkcə, ümumi məlumat xarakteri daşımır, eyni zamanda konkret olaraq mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədlərə malik olan şəxslərə faktiki şəkildə ödənilmiş kompensasiya məbləğlərini əks etdirir ki, bu da onları etibarlı və mötəbər sübut kimi qiymətləndirməyə əsas verir.
44. Odur ki, eyni ərazi üzrə, eyni layihə çərçivəsində və eyni hüquqi əsaslarla həyata keçirilmiş söküntü işləri zamanı dövlət orqanları tərəfindən faktiki olaraq tətbiq edilmiş kompensasiya praktikası hazırkı iş üzrə xüsusi əhəmiyyət kəsb edir və nəzərə alınmalıdır.
45. Digər tərəfdən, kompensasiyanın məbləği həm də tikintinin keyfiyyətindən, istifadədə olma müddətindən, konstruksiyasından, istifadə olunan tikin ti materiallarından və digər amillərdən asılı olaraq müəyyən edilir.
46. Hazırkı iş üzrə iddiaçı tərəfindən təqdim edilmiş "xxxx" Konsaltinq Şirkəti tərəfindən xx.xx.2008-ci il tarixdə verilmiş mütəxəssis rəyində əmlak kompleksinin 1994-cü ildə istismara verildiyi, təmirsiz olduğu qeyd edilmişdir.
47. Eyni zamanda qeyd edilməlidir ki, əmlakın faktiki söküntüsü zamanı inzibati orqan tərəfindən hər hansı qiymətləndirmə aparılmadığından, əmlakın söküntüdən əvvəlki vəziyyətinə dair mötəbər sübutlar iş materiallarında yoxdur. Odur ki, əmlakın söküntü anına vəziyyəti qeyri-müəyyəndir. Nəticədə, əmlakın söküntü anına olan real vəziyyətini iş üzrə dəqiq və birmənalı şəkildə müəyyən etmək mümkün olmamışdır.
48. Belə olan halda isə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, əmlakın faktiki vəziyyəti ilə bağlı yaranmış qeyri-müəyyənliklə bağlı sübutetmə yükü iddiaçının deyil, məhz söküntü ilə bağlı icraatı düzgün aparmayan inzibati orqanın üzərinə düşür. Odur ki, dövlət orqanının hərəkətsizliyi və ya lazımi sübutları formalaşdırmaması nəticəsində yaranmış şübhələr mülkiyyətçinin ziyanına şərh edilə bilməz. Əksinə, bu cür hallarda kompensasiya məbləği mülkiyyətçinin hüquqlarını real və effektiv şəkildə təmin edəcək səviyyədə müəyyən edilməlidir.
49. Eyni zamanda, X1 Xidmətinin rəsmi məktublarında göstərildiyi kimi, mübahisəli ərazidə yerləşən qeyri-yaşayış sahələrinin sökülməsi zamanı hər 1 kv.metr üçün kompensasiya məbləği tikintinin keyfiyyəti, istifadədə olma müddəti, konstruktiv xüsusiyyətlər və digər amillər nəzərə alınmaqla 400–1000 manat diapazonunda hesablanmışdır. Əmlakın söküntü a nına vəziyyəti barədə etibarlı məlumatların olmaması şəraitində, məhz bu diapazon obyektiv və dövlət tərəfindən tətbiq edilmiş praktikaya əsaslanan yeganə etibarlı ölçü vahidi kimi çıxış edir.
50. Məhkəmə onu da nəzərə alır ki, iddiaçıya məxsus əmlakın 1994-cü ildə istismara verilməsi və təmirsiz olması həmin obyektin tam yararsız və ya iqtisadi dövriyyədən kənar olduğunu sübut etmir. Əksinə, qeyri-yaşayış sahəsinin uzun müddət istifadədə olması onun müəyyən kommersiya dəyərinə malik olduğunu göstərir. Bu baxımdan, kompensasiyanın minimal həddən hesablanması iddiaçının real iqtisadi itkilərini əks etdirməz və onu analoji vəziyyətdə olan digər mülkiyyətçilərlə müqayisədə əsassız olaraq daha əlverişsiz vəziyyətə salar.
51. Bütün bu halları nəzərə alaraq, məhkəmə hesab edir ki, əmlakın sökünt ü anına texniki vəziyyətinin qeyri-müəyyən olduğu şəraitdə kompensasiyanın dövlət tərəfindən eyni ərazi üzrə tətbiq edilmiş diapazonun yuxarı həddinə yaxın məbləğdən hesablanması ağlabatan, balanslı və ədalətli yanaşma hesab edilməlidir. Odur ki, iddiaçıya qeyri-yaşayış sahəsinin söküntüsünə görə 1.146.861,6 manat kompensasiya ödənilməlidir (hər 1 kv.m-ə görə təxminən 958 manat). Bu məbləğ bir tərəfdən maksimal həddi aşmır, digər tərəfdən isə mülkiyyətçinin hüquqlarının formal deyil, real təmin edilməsinə xidmət edir və inzibati orqanın sübut təqdim etməməsi nəticəsində yaranmış qeyri-müəyyənliyin iddiaçının ziyanına nəticələnməsinin qarşısını alır.
52. Məhkəmə xüsusilə vurğulayır ki, qeyri-yaşayış sahəsinin söküntüsünə görə müəyyən edilmiş 1.146.861,6 manat “Azərbaycan Respublikasının Mül ki Məcəlləsinə dəyişikliklər və əlavələr edilməsi barədə” Azərbaycan Respublikasının 2007-ci il 7 dekabr tarixli 506-İİİQD nömrəli Qanununun tətbiq edilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 26 dekabr 2007-ci il tarixli Fərmanının 2.3-cü bəndinə əsasən hesablanmış bazar qiymətinin 20 faizi miqdarında satınalma qiymətinə əlavə haqq daxil olmaqla müəyyən edilmiş məbləğdir (Azərbaycan Respublikası Maliyyə Nazirliyinin X1 Xidmətinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 3-23-3/2-4/2023 nömrəli və xx.xx.2023-cü il tarixli, 3-23-3/222/2023 nömrəli məktublarının məzmununa əsasən). Odur ki, əlavə olaraq həmin bəndin tələblərini tətbiq etməyə zərurət qalmır. Torpaq sahəsinə görə kompensasiya
53. İşə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən torpağın alınmasına görə ödənilməli olan kom pensasiyanın miqdarı müəyyən edilərkən "xxxx" Konsaltinq Şirkəti tərəfindən xx.xx.2008-ci il tarixdə verilmiş mütəxəssis rəyi əsas götürülmüşdür. Məhkəmə kollegiyası torpağın dəyəri ilə bağlı istinad olunan mütəxəssis rəyinin mötəbər hesab edilməsi ilə bağlı apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşır.
54. Belə ki, ilk növbədə iddiaçının birinci instansiya məhkəməsində qaldırdığı iddia tələbində torpağın dəyəri məhz bu rəyə əsasən formalaşmışdır. Digər tərəfdən, iş materiallarında olan torpaq sahəsinin dəyəri ilə bağlı məsələnin həllində ekspertiza və mütəxəssis rəyləri istinad edilə bilməz. Belə ki, birinci instansiya məhkəməsində icraat zamanı əldə edilmiş "xxxx" MMC-nin xx.xx.2022-ci il tarixli, 01/22-331 nömrəli rəyində və "xxxx" MMC-nin xx.xx.2022-ci il tarixli, ƏEM/D 19-832/22 nömrəli mütəxəssis rəyində yalnız qeyri-yaşayış sahəsi qiymətləndirilmişdir. Apellyasiya icraatı zamanı əldə edilmiş Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 23 sentyabr 2024-cü il tarixli, 9/6594-106362 nömrəli ekspertiza rəyində torpağın 1 sotunun 2024-cü ilin aprel ayına olan qiyməti, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 05 mart 2025-ci il tarixli, 9/9871 nömrəli ekspertiza rəyində isə torpağın 2025-ci ilin mart ayına olan dəyəri öz əksini tapmışdır.
55. Məhkəmə kollegiyası razılaşır ki, kompensasiya məbləği əmlakın dövlət ehtiyacları üçün alındığı dövrə uyğun bazar dəyəri əsasında müəyyən edilməlidir. Lakin istinad olunan rəy torpaq sahəsinin dəyərinə dair iş materiallarında olan yeganə ilkin qiymətləndirmə sən ədidir. Habelə, iddiaçının birinci instansiya məhkəməsində irəli sürdüyü iddia tələbi məhz bu rəyə əsaslanaraq formalaşdırılmışdır. Başqa sözlə, 2008-ci il tarixli rəy iş üzrə torpaq sahəsinin dəyəri ilə bağlı mübahisənin hansı çərçivədə və hansı məbləğ üzərində formalaşdığını müəyyən edən – ilkin iddia tələbinin həcmini və predmetini müəyyən edən ilkin və əsas sübut kimi çıxış etmişdir.
56. Beləliklə, torpağın alınmasına görə ödənilməli olan kompensasiyanın miqdarı müəyyən edilərkən "xxxx" Konsaltinq Şirkəti tərəfindən xx.xx.2008-ci il tarixdə verilmiş mütəxəssis rəyi əsas götürülməlidir. Lakin həmin rəyin məzmununda qeyri-yaşayış sahəsinin dəyəri 1.734.742,80 manat, torpaq sahəsinin dəyəri 1.893.653 manat müəyyən edilmişdir (cəmi 3.628.396 manat).
57. İşə baxan apellyasiya instansiyası m əhkəməsi torpağın dəyəri ilə bağlı "xxxx" Konsaltinq Şirkəti tərəfindən xx.xx.2008-ci il tarixdə verilmiş mütəxəssis rəyini mötəbər hesab etsə də, torpağın dəyəri ilə bağlı rəydə yazılan qiymətləndirməni əsas götürməmiş, apellyasiya icraatında müəyyən etdiyi qeyri-yaşayış sahəsinin dəyərini mütəxəssis rəyi ilə müəyyən edilmiş vahid əmlak kimi əmlak kompleksinin dəyərindən çıxmaqla, qeyrimüəyyən və aydın olmayan hesablama aparmışdır. Halbuki, istinad olunan rəydə torpağın dəyəri aydın qeyd olunmuşdur.
58. Belə olan halda, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin torpağın dəyərini 2.461.485,2 manat müəyyən edilməsi ilə bağlı nəticəsi əsaslı olmamışdır. Odur ki, torpağa görə ödənilməli olan kompensasiyanın məbləği, yuxarıda qeyd edilənlərə əsasən 1.893.653 manat müəyyən edilməlidir.
59. Bundan ə lavə, “Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə dəyişikliklər və əlavələr edilməsi barədə” Azərbaycan Respublikasının 2007-ci il 7 dekabr tarixli 506-İİİQD nömrəli Qanununun tətbiq edilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 26 dekabr 2007-ci il tarixli Fərmanının 2.3-cü bəndinə əsasən dövlət ehtiyacları üçün alınan daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisinə həmin daşınmaz əmlakın qanunvericiliyə uyğun olaraq hesablanmış bazar qiymətinin 20 faizi miqdarında satınalma qiymətinə əlavə haqq ödənilir.
60. Odur ki, torpağa görə iddiaçıya Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 26 dekabr 2007-ci il tarixli Fərmanının 2.3-cü bəndidə nəzərə alınmaqla, ümumilikdə 2.272.383,6 manat kompensasiya ödənilməlidir (1.893.653+ (1.893.653*20%)).
61. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən, məhkəmə kollegiyası Q ƏRARA ALDİ: İddiaçının kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Cavabdehin kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 06 may 2025-ci il tarixli, 21(103)-79/2025 nömrəli qərarı dəyişdirilsin. ünvan 9 ünvanda İddiaçınə məxsus olan 1197,2 kv.m sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin (əmlak kompleksinin) sökülməsinə görə 957.760 (doqquz yüz əlli yeddi min yeddi yüz altmış) manat, qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi 0,285 hektar torpaq sahəsinin alınmasına görə 2.461.485,2 (iki milyon dörd yüz altmış bir min dörd yüz səksən beş manat, iyirmi qəpik) manat olmaqla, cəmi 3.419.245,2 (üç milyon dörd yüz on doqquz min iki yüz qırx beş manat, iyirmi qəpik) manat məbləğində pul vəsaitinin iddiaçıya ödənilməsi öhdəliyi cavabdeh Bakı şəhəri Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinin üzərinə qoyulsun. Cavabdehin kassasiya şikayəti qalan hissədə təmin edilməsin. Qərar qətidir.