Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2-1(102)-330/2025 07.03.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsin 2 saylı Sumqayıt Ərazi İdarəsinə (üçüncü şəxslər X1, Əmanətlərin Sığortalanması Fondu, Azərbaycan Respublikasının Mərkəzi Bankı, "xxxx" ASC) qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış əmlakın hərracdan satılmasının hüquqi nəticələri. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyası hakimlər Bədəlov Kəmaləddin Nurəddin oğlu (məruzəçi), Rəsulbəyova Nigar İmran qızı və Quliyev Zakir Müslüm oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdeh Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsin 2 saylı Sumqayıt Ərazi İdarəsinə (üçüncü şəxslər X1, Əmanətlərin Sığortalanması Fondu, Azərbaycan Respublikasının Mərkəzi Bankı, "xxxx" ASC) qarşı “Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2020-ci il tarixli e-2-2(119)-339/2020 nömrəli qətnaməsinə əsasən "xxxx" tərəfindən açıq hərracdan Y-222/21 saylı 05 iyul 2021-ci il tarixli “Hərracın nəticələri haqqında“ yekun protokolu və 05 iyul 2021-ci il tarixli “hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə” müqavilə ilə əldə etdiyi “Sumqayıt Ağac Emalı“ ASC-yə məxsus sahəsi 13729.15 kv.m olan torpaq sahəsi üzərində yerləşən 15 ədəd tikiliyə dair mülkiyyət hüququnun qeydə alınması və müvafiq çıxarışın verilməsi vəzifəsinin cavabdehin üzərinə qoyulması” tələbinə dair iş üzrə Sumqayıt Apellyasiya Məhkəm əsinin İnzibati Kollegiyasının 29 avqust 2024-cü il tarixli, 2-1(105)-574/2024 nömrəli qərarından iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə əsasən işə yazılı məhkəmə icraatı qaydasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İŞİN HALLARİ
1. Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2020-ci il tarixli, e-2-2(119)-339/2020 nömrəli qətnaməsi ilə xx.xx.2020-ci il tarixə DSMF-yə ödənilməmiş 207266,03 manat borcun ödənilməsinin təmin edilməsi məqsədi ilə cavabdeh "xxxx" ASC-yə məxsus siyahıya alınmış, cəmi 13729,15 kv.m sahəsi olan 15 ofis və binanın ixtisaslaşdırılmış açıq hərracda satılması qət edilmişdir.
2. Qətnamə qanuni qüvvəyə mindikdən sonra icra edilməsi üçün icra şöbəsinə göndərilmiş və daşınmaz əmlak Sumqayıt şəhər üzrə İcra və Probasiya şöbəsinin 73/36 nömrəli, xx.xx.2021-ci il tari xli məktubuna və Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinin e-22(119)339/2020 nömrəli xx.xx.2020-ci il tarixli icra vərəqəsinə əsasən hərraca çıxarılmış, əmlakın ilkin satış qiyməti 355000 manat, son qiyməti 213000 manat müəyyən olunmuşdur.
3. Sifarişçi Sumqayıt şəhər İcra və Probasiya şöbəsi, hərracın təşkilatçısı "xxxx" MMC və alıcı İddiaçı arasında hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə 05 iyul 2021-ci il tarixli müqavilə bağlanmış və iddiaçı 13 iyul 2021-ci il tarixdə auksion ödənişi olaraq 207432 manat vəsaiti ödəmişdir.
4. İddiaçı həmin əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması ilə bağlı cavabdeh inzibati orqana müraciət etmiş, sonuncu xx.xx.2021-ci il tarixli məktubla (bildiriş) bildirmişdir ki, hərrac vasitəsilə əldə olunmuş əmlak kompleksi kimi müəssisənin daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatına alınması barədə dövlət reyestrində məlumat aşkar olunmamış, buna görə də yaranmış zərurətlə əlaqədar olaraq sözügedən daşınmaz əmlaka dair mülkiyyət hüququ haqqında sənədin verilib-verilməməsi ilə bağlı Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə sorğu ünvanlanmışdır. Sorğuya cavab olaraq Sumqayıt şəhəri, Metallurq küçəsində yerləşən 13729,15 kv.m-dən ibarət 15 ədəd ofis və binalara dair "xxxx" ASC-nin adına mülkiyyət hüququna dair şəhadətnamə verilmədiyi bildirilmişdir. Sözügedən daşınmaz əmlak üzərində əvvəllər hüquqlar dövlət qeydiyyata alınmadığından, həmin daşınmaz əmlakla bağlı sərəncam verilməsi qanunvericiliyin tələblərinə ziddir. İŞ ÜZRƏ QƏBUL EDİLMİŞ MƏHKƏMƏ AKTLARİ a) birinci instansiya məhkəməsində birinci icraat
5. İddiaçı cavabdehə qarşı iddia ər izəsi, daha sonra iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə Sumqayıt İnzibati Məhkəməsinə müraciət edərək, Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2020-ci il tarixli e-2-2(119)-339/2020 nömrəli qətnaməsinə əsasən "xxxx" tərəfindən açıq hərracdan Y-222/21 saylı 05 iyul 2021-ci il tarixli “Hərracın nəticələri haqqında“ yekun protokolu və 05 iyul 2021-ci il tarixli “hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə” müqavilə ilə əldə etdiyi “Sumqayıt Ağac Emalı“ Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə məxsus sahəsi 13729.15 kv.m olan torpaq sahəsi üzərində yerləşən 15 ədəd tikiliyə dair mülkiyyət hüququnun qeydə alınması və müvafiq çıxarışın verilməsi vəzifəsinin cavabdehin üzərinə qoyulmasını xahiş etmişdir.
6. İddiaçı tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, "xxxx" tərəfindən keçirilmiş hərracda "xx xx" MMC-yə məxsus 13729,15 kv.m sahəsi olan 15 ədəd ofis və binaları 213000 manat ödəyərək açıq hərracdan almışdır. Bu zaman Y22/21 saylı xx.xx.2021-ci il tarixli “Hərracın nəticələri haqqında” yekun protokol tərtib edilmiş və həmin protokolda qeyd edilmişdir ki, bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir və “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.2-ci maddəsinə əsasən, “qanunla müəyyən edilmiş qaydada ixtisaslaşdırılmış təşkilatlar tərəfindən keçirilən açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokol” daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı üçün əsasdır. Həmin protokolu cavabdeh təşkilata təqdim edərək mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınmasını və bunun əsasında çıxarış verilməsini xahiş etmiş, cavabdeh xx.xx.2021-ci il tarixdə ərizənin icrasından imtina etmişdir. Halbuki, h əmin əmlaklar Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2020-ci il tarixli e-2-2(119)-339/2020 nömrəli qətnaməsi əsasında hərraca çıxarılmışdır. Həmin qətnamə qanuni qüvvəyə minərək icraya yönəlmiş və bu barədə, Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsi tərəfindən icra vərəqəsi verilmiş və Sumqayıt şəhəri üzrə İcra idarəsinin icra məmuru tərəfindən hərraca sifariş verilmiş və hərracdan da həmin əmlaklar ona satılmışdır. Binaların satılması barədə sərəncamı (qətnaməni) məhkəmə vermiş, qətnamə icraya yönəlmiş, icra orqanı hərracı sifariş vermiş, hərrac orqanı da hərracı keçirmişdir. Buna baxmayaraq, mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması barədə ərizəsi müsbət həll edilməmişdir. Odur ki, cavabdehin imtinası qanunsuz olduğundan məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində qal mışdır.
7. Cavabdeh inzibati orqan iddiaya qarşı yazılı etirazını iddiaçının müraciətindən imtinanın dəlilləri ilə əsaslandırmışdır.
8. Sumqayıt İnzibati Məhkəməsinin (hakim: V.E.Əzizova) 22 iyun 2022-ci il tarixli 21(118)-346/2022 nömrəli qərarı ilə iddia təmin edilməmişdir.
9. İddiaçı qərardan apellyasiya şikayəti verərək, qərarın ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir. b) apellyasiya instansiyası məhkəməsində birinci icraat
10. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının (hakimlər: H.Ç.Babayeva /sədrlik edən və məruzəçi/, Z.T.Məmmədov və F.Ə.Məmmədov) 14 oktyabr 2022-ci il tarixli, 2-1(105)-595/2022 nömrəli qərardadı ilə apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qərarı ləğv edilmiş, iş təkrar b axılması üçün həmin məhkəməyə göndərilmişdir. c) birinci instansiya məhkəməsində ikinci icraat
11. Sumqayıt İnzibati Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 2-1(118)-1387/2023 nömrəli qərardadı ilə Əmanətlərin Sığortalanması Fondu adi cəlbetmə qaydasında, xx.xx.2023-cü il tarixli qərardadı ilə X1 zəruri cəlbetmə qaydasında, xx.xx.2023-cü il tarixli qərardadı ilə Azərbaycan Respublikasının Mərkəzi Bankı adi cəlbetmə qaydasında üçüncü şəxs qismində məhkəmə icraatına cəlb edilmişdir.
12. Sumqayıt İnzibati Məhkəməsinin (hakim: C.B.Məmmədov) 14 mart 2024-cü il tarixli 2-1(118)-258/2024 nömrəli qərarı ilə iddia tələbi təmin edilmiş, iddiaçının Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinin xx-xx.2020-ci il tarixli e-2-2(119)-339/2020 nömrəli qətnaməsinə əsasən "xxxx" tərəfindən açıq hərracdan Y-222/21 saylı 05 iyul 2021-ci il tarixli “Hərracın nəticələri haqqında“ yekun protokolu və 05 iyul 2021-ci il tarixli “hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə” müqavilə ilə əldə etdiyi "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə məxsus sahəsi 13729.15 kv.m olan torpaq sahəsi üzərində yerləşən 15 ədəd tikiliyə dair iddiaçının mülkiyyət hüququnun qeydə alınması və müvafiq çıxarışın verilməsi vəzifəsi cavabdehə həvalə olunmuşdur.
13. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, mübahisə predmeti olan daşınmaz əmlakın üzərində iddiaçının sahiblik hüququnun yaranması üçün əsas olan Bakı Hərrac Mərkəzi MMC-nin keçirdiyi hərracın keçirilməsinə əsas olan Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinin 19 avqust 2020-ci il tarixli e-2-2(119)-339/2020 nömrəli qətnaməsi qanuni qüvvəsini almışdır. “Daşınmaz ə mlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 8.0.2-ci maddəsinə əsasən, qanunla müəyyən edilmiş qaydada ixtisaslaşdırılmış təşkilatlar tərəfindən keçirilən açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokol daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsi üçün əsas hesab olunur. Göründüyü kimi, iddiaçı qeyd olunan daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnu həyata keçirmək niyyətində olduğu daşınmaz əmlak ilə bağlı 05 iyul 2021-ci il tarixli “Hərracların yekununa dair” Y-222/21 saylı protokolu cavabdeh təşkilata təqdim etmiş, lakin cavabdeh təşkilat Qanunun 8.0.2-ci maddəsinin tələblərini icra etmək əvəzinə, buna dair arqumentlər irəli sürmüşdür. Ona görə də məhkəmə hesab etmişdir ki, iddi a əsaslıdır.
14. Cavabdeh və üçüncü şəxs Azərbaycan Respublikasının Mərkəzi Bankı qərardan apellyasiya şikayətləri verərək, qərarın ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməməsi barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişlər. ç) apellyasiya instansiyası məhkəməsində ikinci icraat
15. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 27 may 2024-cü il tarixli, 2-1(105)-574/2024 nömrəli qərardadı ilə “Sumqayıt Ağac Emalı “ASC adi cəlbetmə qaydasında üçüncü şəxs qismində məhkəmə icraatına cəlb edilmişdir.
16. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının (hakimlər: G.İ.Cabbarova /sədrlik edən və məruzəçi/, H.Ç.Babayeva və İ.R.Quliyev) 29 avqust 2024cü il tarixli, 2-1(105)-574/2024 nömrəli qərarı ilə apellyasiya şikayətləri təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qərarı l əğv edilmiş, iş üzrə yeni qərar qəbul edilmiş və iddia təmin edilməmişdir.
17. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşmayaraq qeyd etmişdir ki, yalnız daşınmaz əmlaka dair mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alındıqdan sonra həmin əmlakın özgəninkiləşdirilməsi mümkündür. Həmçinin, daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsi formalarından biri də hərracda müqavilə bağlanılmasıdır. Mülki qanunvericiliyin normalarının tələbinə əsasən, müqavilə hərrac vasitəsilə bağlanıla bilər, müqavilə hərracı udan şəxslə bağlanılır, hərracın təşkilatçısı kimi əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi və ya ixtisaslaşdırılmış təşkilat çıxış edə bilər. İndiki halda işin müəyyən edilmiş hallarından görünür ki, "xxxx" ASC-yə məxsus olan müvafiq əmlaklara dair mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınmadan həmin əmlakın özgəninkiləşdirilməsi həyata keçirilmişdir. Bu hal isə ilk növbədə, Mülki Məcəllənin 146.2 və 146.3-cü maddəsinin dispozitiv şərtləri ilə uzlaşmamaqla, qanunvericiliyin tələbinə uyğun olmamışdır. Belə ki, həmin normanın dispozitiv şərtlərinə əsasən, daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış daşınmaz əmlak barəsində müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsinə yol verilmir və bu cür əmlak barəsində bağlanmış müqavilələr etibarsız sayılır. Göründüyü kimi, daşınmaz əmlaka dair mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınmadan əmlakın özgəninkiəşdirilməsinə qanunla yol v erilmir və bu hal, əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə dair bağlanmış müqavilələrin etibarsız hesab edilməsi üçün əsas qismində çıxış edir. Bu baxımından, məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, sözügedən əmlaklara dair mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınmadan həmin əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə dair hərəkətlərin icra edilməsi (hərrac keçirilməsi) və yekun olaraq müqavilə bağlanılması (hərracın yekunlarına dair protokol müqavilə qüvvəsinə malik olduğundan) qanunvericiliyin tələbinə uyğun olmamışdır. Nəticə etibarilə bu hal, həmin müqavilənin etibarsızlığına əsas olan hal kimi çıxış etmişdir. Həmçinin, müvafiq inzibati orqan yalnız həmin əmlaka dair mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması ilə bağlı müvafiq tədbirləri gördükdən sonra, həmin əmlakın sa tılması istiqamətində qanunla müəyyən edilmiş tədbirləri görmək səlahiyyətinə malik olmuşdur. Başqa sözlə, qanunvericiliyin tələbinə əsasən, ilk növbədə əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatı aparılmalı, sonra onun özgəninkiləşdirilməsi həyata keçirilə bilərdi.
18. İddiaçı həmin qərardan kassasiya şikayəti verərək, qərarın ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi barədə qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir. KASSASİYA ŞİKAYƏTİNİN VƏ ONA QARŞİ ETİRAZİN DƏLİLLƏRİ a) kassasiya şikayətinin dəlilləri:
19. İddiaçı kassasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, məhkəmə kollegiyası bu barədə hər hansı iddia olmadan, digər məhkəmənin qanuni qüvvəyə minmiş qətnaməsi ilə keçirilmiş və nəticələri bu gün qüvvədə olan hərracın qanuniliyini yoxlamaq və onu qanunsuz saymaq səlahiyyətində olmamışdır və bu nəticəyə gəlməsi qanunsuz olmuşdur. Həmin əmlakların girovda olmasına münasibətdə isə qeyd edilməlidir ki, həmin əmlakların satışından əldə edilmiş məbləğ müəssisənin vergi borcuna silinmişdir. Həmçinin, qanuna əsasən keçirilmiş hərrac nəticəsində əldə edilmiş əmlaklara Mərkəzi Bankın hər hansı bir hüququ artıq mövcud olmamışdır. b) kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri:
20. Üçüncü şəxs Mərkəzi Bank kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edərək, şikayətin təmin olunmamasını xahiş etmişdir. TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ
21. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi: Maddə 139.1. Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır.... 139.3 Daşınmaz əmlaka hüquqların dövlət qeydiyyatı müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada tərtib edilən və aparılan daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində həyata keçirilir.... 139-1.1. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur:... 139-1.1.2. qanunla müəyyən edilmiş qaydada ixtisaslaşdırılmış təşkilatlar tərəfindən keçirilən açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokol, habelə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfin dən əldə olunmasına dair protokol;... Maddə 146.1. Daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir (məhkəmə qərarı və ya digər qanuni qüvvəyə malik olan və barəsində şikayət verilə bilməyən qərar əsasında yaranan hüquq istisna olmaqla). 146.2. Daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir.... Maddə 269.1. Girov və ipoteka hüququ girov qoyanın əşyası barəsində girov saxlayanın əşya hüququdur və eyni zamanda borclunun girov saxlayan qarşısında pul və ya başqa öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi üsuludur.... 269.7. Girovla və ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəlik üzrə kreditorun (girov saxlayanın və ipoteka saxlayanın) hüqu qu var ki, borclunun həmin öhdəliyi icra etmədiyi halda girov qoyulmuş və ya ipoteka ilə yüklü edilmiş əşyanın dəyərindən həmin əşyanın mənsub olduğu şəxsin (girov qoyanın və ipoteka qoyanın) digər kreditorlarına nisbətən üstün qaydada təminat alsın.... Maddə
279. Əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, girov saxlayanın tələbini girov faktiki təminat məqamında malik olduğu həcmdə təmin edir. Bu tələbə həmçinin faizlər, dəbbə pulu, icranın gecikdirilməsi ilə vurulmuş zərərin əvəzinin ödənilməsi, habelə girov qoyulmuş əşyanın saxlanması və salamatlığı üçün girov saxlayanın zəruri xərcləri və tutma xərcləri daxildir.... Maddə 284.2. Əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, girov qoyan yalnız girov saxlayanın razılığı ilə girov predmetini özgəninkiləşdirə bilər, başqa şəxsin icarəsinə və ya əvəzsiz istifadəsinə verə bilər və ya ona dair digər sərəncamlar verə bilər. Girov qoyanın girov qoyulmuş əmlakı vəsiyyət etmək hüququnu məhdudlaşdıran razılaşma əhəmiyyətsizdir.... Maddə 288.1. Girov qoyulmuş əşyanı saxlayan və ya saxlamalı olan girov saxlayan onu özgəsinin qanunsuz sahibliyindən, o cümlədən girov qoyanın sahibliyindən tələb edə bilər.... Maddə 337.5. Əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir.... 22. “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqı nda” Azərbaycan Respublikası Qanunu: Maddə 2.1. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatı (bundan sonra - hüquqların dövlət qeydiyyatı) Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə uyğun olaraq daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınması və təsdiq edilməsi barədə hüquqi aktdır. 2.2. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi ilə və bu qanunla müəyyən edilmiş qaydada daşınmaz əmlak üzərində hüquqların qeydiyyatı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində (bundan sonra - dövlət reyestri) aparılır.... Maddə
8. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsaslar 8.0. Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsin in, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün aşağıdakılar əsas hesab olunur: … 8.0.2. qanunla müəyyən edilmiş qaydada ixtisaslaşdırılmış təşkilatlar tərəfindən keçirilən açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokol, habelə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunmasına dair protokol;... Maddə 11.1 Hüquqların mövcudluğunu, əldə edilməsini, başqasına keçməsini,məhdudlaşdırılması (yüklənməsi), onlara xitam verilməsini təsdiq edən sənədlər hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün qanunla müəyyən edilmiş tələblərə uyğun olmalıdır. … Maddə
12. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının əmələ gəlməsi və başqasına keçməsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən hazırlanan sənədlər əsa sında qeydiyyat orqanı tərəfindən verilən dövlət reyestrindən çıxarışla rəsmiləşdirilir. Maddə 15.1. Hüquqların dövlət qeydiyyatına alınmasından aşağıdakı hallarda imtina edilə bilər: 15.1.1. dövlət qeydiyyatı barədə müraciət olunan hüquq bu qanuna əsasən dövlət qeydiyyatına alınmalı deyildirsə; 15.1.2. hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmayan sənədlərin forması və məzmunu qanunvericiliklə müəyyən edilmiş tələblərə uyğun deyildirsə; 15.1.3. hüquqların dövlət qeydiyyatı barədə ərizəni verməyə ixtiyarı olmayan şəxs müraciət etdikdə; 15.1.4. daşınmaz əmlaka hüququn yaranması barədə icra hakimiyyəti və ya bələdiyyə orqanının aktı qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada etibarsız hesab olunduqda; 15.1.5. daşınmaz əmlak barəsində təsdiqləyici sənəd ver miş şəxs həmin əmlak üzərində hüquqa dair sərəncam vermək səlahiyyətinə malik olmadıqda; 15.1.6. bu qanunun 14-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qeydiyyatın dayandırılmasına səbəb olan hallar aradan qaldırılmadıqda.
23. Azərbaycan Respublikasının İnzibati Prosessual Məcəlləsi: Maddə
91. Mübahisə ilə bağlı işə kassasiya qaydasında yenidən baxılmasının hədləri Ali Məhkəmə mübahisə ilə bağlı işə şikayət həddində baxır və yalnız apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə
94. Kassasiya şikayətinin verilməsinə dair tələblər 94.1. Kassasiya şikayəti məhkəmə qərarının tam formada təqdim olunduğu gündən 1 ay, məhkəmə qərardadının təqdim olunduğu gündən, həmçinin bu Məcəllənin 131.3-cü və 132.3-cü maddələrində nəzərdə tu tulmuş hallarda 10 gün müddətində müvafiq apellyasiya instansiyası məhkəməsi vasitəsi ilə verilir. 94.2. Şikayətdə mübahisə edilən məhkəmə qərarı və ya qərardadı barədə məlumatlar göstərilməli və şikayət əsaslandırılmalıdır.... 94.4. Şikayətin əsaslandırma hissəsində şikayəti verən şəxsin tələbi göstərilməlidir. Maddə
96. Ali Məhkəmədə icraat... 96.4. Kassasiya mümkün sayıldıqda, Ali Məhkəmədə işə yazılı icraat qaydasında baxılır. Məhkəmə hüququn inkişafının və ya məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin təmin edilməsi üçün əhəmiyyətli hesab etdikdə, işə məhkəmə iclasında baxılması barədə qərardad qəbul edir. Bu barədə proses iştirakçılarına məlumat verilir.... 96.8. Şikayət əsassızdırsa, Ali Məhkəmə şikayətin təmin edilməməsi barədə qərar qəbul edir. 96.9. Ali Məhkəmə apellyasiya instansiya sı məhkəməsinin qərarını (qərardadını) dəyişdirmədən qüvvədə saxlaya bilər, dəyişdirə bilər və ya ləğv edərək (tam və ya qismən) yeni qərar qəbul edə bilər. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı, həmin qərara qarşı verilmiş şikayətlə tələb edilən həddə (həcmdə) dəyişdirilə bilər.... Maddə
98. Ali Məhkəmənin inzibati mübahisələrə dair iş üzrə qərarı 98.1. Ali Məhkəmənin inzibati mübahisələrə dair iş üzrə qərarı qətidir. KASSASİYANİN MÜMKÜNLÜYÜ, KASSASİYA BAXİŞİNİN HƏDLƏRİ
24. Kassasiya şikayəti vaxtında verilmiş, şikayət formal baxımdan lazımi qaydada əsaslandırılmış və şikayətçinin tələbləri göstərilmişdir. Ona görə də, şikayət üzrə kassasiya mümkün hesab edilmişdir.
25. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarı bütövlükdə mübahisələndirildiyi üçün hazırkı icraat çərçivəsində mə hkəmə aktının qanuniliyi və əsaslılığı tam olaraq yoxlanılacaqdır. KASSASİYA İNSTANSİYASİ MƏHKƏMƏSİNİN MÖVQEYİ
26. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, kassasiya şikayəti əsassız olmaqla, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işə baxılan zaman prosessual hüquq normalarının tələblərinə riayət edilmiş, habelə mübahisəli hüquq münasibətlərinə maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qərarının ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
27. Şikayətdə fundamental vacib hüquqi məsələlərin qaldırılmadığı təqdirdə, yuxarı instansiya məhkəmələrinin, xüsusən məhkəmə baxışının predmetini yalnız hüquqi məsələlərin təşkil etdiyi kassasiya instansiyası məhkəmələrinin şikayəti yalnız ona aid müvafiq qanunvericiliyə istinad etməklə rədd etmələri məqbul hesab oluna bilər (Avropa İnsan Hüquqları Məhkəməsinin “Məzahir Cəfərov Azərbaycana qarşı” işi üzrə qərarı).
28. Məhkəmə kollegiyası xüsusilə qeyd edir ki, kassasiya şikayətinin dəlilləri əsasən mahiyyətcə iddia ərizəsinin dəlillərini təkrarlamaqla onunla eynilik təşkil edir. Apellyasiya məhkəməsi tərəfindən hazırkı mübahisə üzrə zəruri olan həddə, eləcə də iddia tələbinin dəlillərindən irəli gələn işin hallarının tam və hərtərəfli araşdırılması təmin edilmişdir. Ona görə də, işin faktiki halları ilə bağlı apellyasiya məhkəməsinin araşdırmaları yetərli hesab olunur.
29. Bununla belə məhkəmə kollegiyası kassasiya dəlillərinə münasibətdə bir daha qeyd edir ki, işin müəyyən edilmiş hallarından göründüyü kimi, Sumqayıt Kommersiya Məhkəməsinin qanuni qüvvəyə minmiş qətnaməsi əsasında "xx xx" ASC-nin borc öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi məqsədilə cəmiyyətə məxsus olan və siyahıya alınmış cəmi 13729.15 kv.m. sahəsi olan 15 ədəd ofis və binalar (daş) satılması üçün ixtisaslaşdırılmış açıq hərraca çıxarılmış, hərracda əmlakın son satış qiyməti 213000 manat müəyyən edilərək, alıcıya (hazırkı iş üzrə iddiaçı) satılmış, hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə müqavilə imzalanmışdır. Həmçinin, "xxxx" zavodunun özəlləşdirmə planı (emissiya prospekti) tərtib edilərək, təsdiq edilmiş, həmin sənədin məzmununda bina və tikililərin, maşın, avadanlıq və digər əsas vəsaitlərin qiymətləndirilməsi aktı, ümumi dəyəri, nizamnamə kapitalının hesabı, buraxılmış səhmlərin sayı, nominal dəyəri qeyd edilmişdir. "xxxx" ASC tərəfindən Sumqayıt şəhəri 1 saylı Ağac Emalı zavodu özəllə şdirilərkən, “Özəlləşdirmə planı (emissiya prospekti)”na daxil olmuş sənədlər, güzəştli satışın yekun protokolunun, səhmlərin sertifikatının, şəhadətnamənin surətləri təqdim edilmiş, habelə özəlləşdirilmiş tikililərə dair texniki pasportu və mülkiyyət sənədləri alınmadığı qeyd edilmişdir.
30. Bundan əlavə, işin məhkəmə araşdırmaları zamanı qeyd edilən əmlak cavabdeh inzibati orqanın mütəxəssisləri tərəfindən müayinə edilərək, onun texniki vəziyyətini əks etdirən müayinə aktı tərtib edilmiş, müayinə aktında qeyd olunmuşdur ki, torpaq sahəsinin faktiki ölçüsü 7.166 ha-dır, ümumi tikintialtı sahəsi 14385.2 kv.m. olan tikili mövcuddur, torpaq sahəsi yerüstü kommunikasiya xətlərinin mühafizə zonasında yerləşmir, bəzi tikililərdə məcburi köçkünlər məskunlaşmışdır.
31. İş materiallarında olan s ənədlərlə müəyyən edilir ki, xx.xx.2015-ci il və xx.xx.2016-cı il tarixli kredit müqavilələri üzrə Mərkəzi Bank tərəfindən verilmiş kreditlərə görə "xxxx" ASC-nin nominal dəyəri 2 manat olan 23891 ədəd sənədsiz adi adlı səhmi Mərkəzi Bankın xeyrinə girov qoyulmuş, xx.xx.2016-cı il tarixli sonrakı girov müqaviləsinə "xxxx" ASC-yə məxsus əmlakın ümumi dəyəri (torpaq sahəsi və qeyri-yaşayış binaları) müstəqil qiymətləndirici tərəfindən ******* manat məbləğində qiymətləndirilmişdir, əmlakın Ç.R.Əsədullayeva məxsus olan hissəsi ******* manat təşkil edir. Qeyd edilən kredit müqaviləsi üzrə borcun tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi barədə Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankı tərəfindən iddia icraatı qaydasında iddia tələbi irəli sürülmüşdür və hazırda qeyd edilən iddia tələbin ə dair mülki iş müvafiq rayon məhkəməsinin icraatındadır.
32. Qeyd edilməlidir ki, bu qərarın 21-ci bəndində sadalanmış mülki qanunvericilik normalarının tələbinə əsasən, müvafiq əmlaka dair mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alındıqdan sonra həmin əmlaka dair sərəncam vermək hüququ yaranır. Yəni, yalnız daşınmaz əmlaka dair mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alındıqdan sonra həmin əmlakın özgəninkiləşdirilməsi mümkündür. Hərracda müqavilə bağlanılması daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsi formalarından biridir. Lakin hazırkı iş üzrə "xxxx" ASC-yə məxsus olan müvafiq əmlaklara dair mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınmadan həmin əmlaklar özgəninkiləşdirilmişdir ki, bu da ilk növbədə Mülki Məcəllənin 146.2 və 146.3-cü maddəsinin dispozitiv şərtləri ilə uzlaşmamaqla, qanunvericiliy in tələbinə uyğun olmamışdır. Belə ki, həmin normanın dispozitiv şərtlərinə əsasən, daşınmaz əmlak üzərində sərəncam vermək hüququ həmin əmlakın daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ərazilər üzrə qeydiyyatı tarixindən əmələ gəlir, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış daşınmaz əmlak barəsində müqavilələrin notariat qaydasında təsdiqlənməsinə yol verilmir və bu cür əmlak barəsində bağlanmış müqavilələr etibarsız sayılır. Hazırkı halda isə mübahisə predmeti olan əmlaklara dair mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınmadan həmin əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə dair hərəkətlərin icra edilməsi (hərrac keçirilməsi) və yekun olaraq müqavilə bağlanılması (hərracın yekunlarına dair protokol müqavilə qüvvəsinə malik olduğundan) qanunvericiliyin tələbinə uyğun olmamışdır.
33. Apell yasiya instansiyası məhkəməsi haqlı olaraq qeyd etmişdir ki, məhkəmə, müvafiq inzibati orqan yalnız həmin əmlaka dair mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması ilə bağlı müvafiq tədbirləri gördükdən sonra həmin əmlakın satılması istiqamətində qanunla müəyyən edilmiş tədbirləri görmək səlahiyyətinə malik ola bilərdi. Başqa sözlə, qanunvericiliyin tələbinə əsasən, daşınmaz əmlak yalnız dövlət reyestrində qeydiyyata alındıqdan sonra onun özgəninkiləşdirilməsi həyata keçirilə bilər. İndiki halda, iddiaçının istinad etdiyi hərracın yekunlarına dair protokol, məhz daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmayan əmlakla bağlı olduğundan, etibarlı müqavilə qismində çıxış etməməklə, əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması üçün əsas hesab edilə bilməz.
34. Eyni zamanda məhkəmə kollegiyası onu da qeyd edir ki, işin məhkəmə araşdırmaları zamanı müəyyən edilmişdir ki, "xxxx" ASC-yə məxsus olan daşınmaz əmlaklar (tikililər və qeyri-yaşayış sahələri) məhz müvafiq kredit müqavilələri üzrə borc öhdəliyinin icrasının təminatı qismində üçüncü şəxs Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankın xeyrinə girov ilə yüklü edilmişdir. Həmin daşınmaz əmlaklar girov predmeti olduğundan, girov saxlayan qismində Mərkəzi Bankın həmin əmlaklara tutmanın yönəldilməsi (öhdəliklərinin növbəlilik qaydasında icrasının təmin edilməsi) hüququ mövcud olmuşdur. Belə olan halda, həmin əmlakların, məhz "xxxx" ASC-yə məxsus olan əmlak kimi satın alınması girovsaxlayanın hüquq və mənafelərinin pozulmasına gətirib çıxara bilər.
35. Göründüyü kimi, qeyd edilə n səbəblərdən cavabdeh inzibati orqanın iddiaçının mübahisə predmeti olan əmlaklar üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınmasından imtinası qanuni olmuşdur.
36. Sonda, məhkəmə kollegiyası iddiaçının həmin əmlaklar üçün pul ödəməsi ilə bağlı dəlillərinə münasibətdə qeyd edir ki, iddiaçı pozulmuş hüquqlarının bərpası məqsədilə mümkün hüquqi müdafiə vasitələrindən istifadə edə bilər.
37. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, mübahisələndirilən məhkəmə qərarı kassasiya şikayəti verilə bilən hüquq pozuntusuna əsaslanmadığından, şikayət təmin edilmədən, apellyasiya məhkəməsinin qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
38. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən, məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALDİ: İddiaçının kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Sumqayıt Apellyasiya Mə hkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 29 avqust 2024-cü il tarixli, 2-1(105)-574/2024 nömrəli qərarı dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir.