Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-1208/2026 23.06.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh1 və cavabdeh2 qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: paylı mülkiyyət, payın ayrılması ) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Baxışova Vüsalə Ələkbər qızı (məruzəçi), Əliyev Zaur Əli oğlu və Babayev Zəki Baba oğlundan ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh1 və cavabdeh2 qarşı əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsi tələbinə dair mülki iş üzrə Şəki Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının *(***)-***/**** nömrəli, ## ###### 2026-cı il tarixli qətnaməsindən cavabdeh cavabdeh1 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə ## #### 2026-cı il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları
1. “Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən, ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evi- 0,06 ha torpaq sahəsi üzərində tikilmiş ümumi sahəsi 225,04 kv.m olan yaşayış evinin yaşayış evi (148/288 hissə); torpaq sahəsi (40/252 hissə) payla İddiaçı, yaşayış evi (35/288 hissə); torpaq sahəsi (62/252 hissə) payla cavabdeh cavabdeh2, yaşayış evi (105/288 hissə); torpaq sahəsi (150/252 hissə) payla cavabdeh cavabdeh1 məxsusdur.
2. Mingəçevir şəhər Məhkəməsinin ##.##.2023-cü il tarixli *(***)-***/**** saylı qətnaməsinə əsasən, iddiaçı cavabdeh1 cavabdehlər İddiaçı və cavabdeh2 qarşı birgə mülkiyyətdə olan evin və torpaq sahəsinin naturada bölgü tələbinə dair iddiası təmin edilməmişdir.
3. Mingəçevir Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2024-cü il tarixli *(***)-**/**** saylı qətnaməsinə əsasən, iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh1 və cavabdeh2 qarşı payın dəyərinin ödənilməsi tələbinə dair iddiası təmin edilməmişdir.
4. “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli **-**/** saylı rəyindən görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evi- 0,06 ha torpaq sahəsi üzərində tikilmiş yaşayış evinin ümumi sahəsi 225,04 kv.m, yaşayış sahəsi 116,41 kv.m, 108,63 kv.m ibarət olan torpaq sahəsi nəzərə alınmadan, yalnız yaşayış evi kimi hazırki vaxta bazar dəyəri 48800 manat, likvid dəyəri 44000 manat təşkil edir. 0,6 ha torpaq sahəsinin yaşayış evi daxil edilmədən, yalnız yaşayış məntəqələrinə aid torpaq sahəsi kimi hazırki vaxta bazar dəyəri 82000 manat, likvid dəyəri 74000 manat təşkil edir. ünvan 1 ünvanında yerləşən 0,06 ha torpaq sahəsi üzərində tikilmiş ümumi sahəsi 225,04 kv.m olan, yaşayış evi (148/288 hissə); torpaq sahəsi (40/252 hissə) payla İddiaçı, yaşayış evi (35/288 hissə); torpaq sahəsi (62/252 hissə) payla cavabdeh cavabdeh2, yaşayış evi (105/288 hissə); torpaq sahəsi (150/252 hissə) payla cavabdeh cavabdeh1 məxsus olan fərdi yaşayış evinin hazırkı vaxta bazar dəyəri 131000 manat, likvid dəyəri 118000 manat təşkil edir.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. Iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh1 və cavabdeh2 qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin İddiaçı və cavabdehlər cavabdeh1 və cavabdeh2 arasında əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında olan paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
6. Iddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evi onun və cavabdehlər cavabdeh1, cavabdeh2 arasında paylı mülkiyyətindədir. Mingəçevir Şəhər Məhkəməsinin *(***)-***/**** saylı ##.##.2023-cü il tarixli və *(***)-**/**** saylı ##.##.2024-cü il tarixli qətnamələri ilə onun əmlakın naturada bölgüsü və payın dəyərinin ödənilməsi tələbinə dair iddiaları təmin edilməmişdir. Cavabdehlərlə heç bir razılığa gəlmədiyindən əmlakın hərracda satılmasını tələb edir.
7. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdeh cavabdeh1 izahat verərək, iddia tələbi ilə razı olduğunu, əmlakın hərracdan satılaraq paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsinə etiraz etmədiyini bildirmişdir.
8. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdeh cavabdeh2 nümayəndəsi Nümayəndə izahat verərək, iddia tələbi ilə razı olduğunu, əmlakın hərracdan satılaraq paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsinə etiraz etmədiyini, düzgün surətdə bölüşdürülmə aparılmasını xahiş etmişdir.
9. Mingəçevir Şəhər Məhkəməsinin (hakim G.Quliyeva) ##.##.2025-ci il tarixli *(***)- ***/**** nömrəli qətnaməsi ilə, iddia tələbinin təmin edilməsi, iddiaçı İddiaçı və cavabdehlər cavabdeh1 və cavabdeh2 ümumi paylı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evi tərəflər arasında qapalı hərracda, mümkün olmadıqda açıq hərracda satılması, ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin satışından əldə olunan pul vəsaitinin həmin fərdi yaşayış evinin mülkiyyətçiləri arasında yaşayış evi (148/288 hissə); torpaq sahəsi (40/252 hissə) payla İddiaçı, yaşayış evi (35/288 hissə); torpaq sahəsi (62/252 hissə) payla cavabdeh2, yaşayış evi (105/288 hissə); torpaq sahəsi (150/252 hissə) payla cavabdeh1 məxsus olması nəzərə alınaraq bölüşdürülməsi, ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiymətinin 131000 (bir yüz otuz bir min) manat müəyyən edilməsi, fərdi yaşayış evi satıldıqdan sonra pul məbləğinin paylara uyğun bölüşdürülərkən torpaq sahəsinin 82000 (səksən iki min) manat, torpaq sahəsi üzərindəki yaşayış evinin 49000 (qırx doqquz min) manat olmasının nəzərə alınması qət edilmişdir.
10. Birinci instansiya məhkəməsi müəyyən etmişdir ki, iddiaçı əmlakın açıq hərracdan satılaraq bölünməsindən əvvəl cavabdehlərlə paylı mülkiyyətlərində olan əmlakın naturada bölünməsi, bu mümkün olmadığından isə sonradan öz payının dəyərinin cavabdehlər tərəfindən ona ödənilməsi yolu ilə həll edilməsi üçün iddia qaldırmış, lakin iddiası təmin edilməmişdir. Hazırda iddiaçı tərəflərin ümumi paylı mülkiyyətində olan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsini tələb edir. Cavabdehlər iddia tələbi ilə razıdır. Iş üzrə müvafiq ekspert rəyi alınmış və ümumi paylı mülkiyyətdə olan əmlakın bazar və likvid dəyəri müəyyən edilmişdir. Eyni zamanda müəyyən edilmişdir ki, mübahisəli daşınmaz əmlaka dair, tərəflərin torpaq sahəsinə ayrı, üzərindəki yaşayış evinə ayrıca payları müəyyənləşdirilmişdir. Daşınmaz əmlaka payların bu qaydada müəyyənləşdirilməsini iş üzrə tərəflər mübahisələndirməmişlər. Müəyyən edilmiş paylara görə torpağın ayrı, üzərindəki yaşayış evinin ayrı və ümumilikdə daşınmaz əmlakın qiymətinə dair qiymətləndirici tərəfindən məhkəməyə rəy daxil olmuşdur.
11. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini belə əsaslandırmışdır ki, iddiaçının əmlakın açıq hərracdan satılaraq bölünməsindən əvvəl cavabdehlərlə paylı mülkiyyətlərində olan əmlakın bölünməsi, bu mümkün olmadığından isə sonradan öz payının dəyərinin cavabdehlər tərəfindən ona ödənilməsi yolu ilə həll edilməsinə dair iddiası təmin edilmədiyindən iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh1 və cavabdeh2 qarşı əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında paylara mütənasib surətdə bölüşdürülməsi tələbinə dair iddiası təmin edilməli, ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evi tərəflər arasında qapalı hərracda, mümkün olmadıqda açıq hərracda satılmalı, satışdan əldə edilən pul vəsaiti həmin mülkiyyətə yaşayış evi (148/288 hissə); torpaq sahəsi (40/252 hissə) payla İddiaçı, yaşayış evi (35/288 hissə); torpaq sahəsi (62/252 hissə) payla cavabdeh cavabdeh2, yaşayış evi (105/288 hissə); torpaq sahəsi (150/252 hissə) payla cavabdeh cavabdeh1 məxsus olması nəzərə alınaraq bölüşdürülməli, ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti 131000 manat müəyyən edilməlidir. Fərdi yaşayış evi satıldıqdan sonra pul məbləği paylara uyğun bölüşdürülərkən torpaq sahəsinin 82000 manat, torpaq sahəsi üzərindəki yaşayış evinin 49000 manat olması nəzərə alınmalıdır.
12. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 213.1, 220.2, 220.3, 220.4, 220.5, 220.6-cı maddələrinə, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ##.##.2014-cü il tarixli Qərarına, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 88, 217.1, 217.3, 217.4, 218.1-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
13. Cavabdeh cavabdeh1 apellyasiya şikayəti verərək, Mingəçevir Şəhər Məhkəməsinin *(***)-***/**** saylı, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsini ləğv edərək iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
14. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, o, torpağın ayrı, fərdi yaşayış evinin ayrıca qiymətləndirməsi ilə razı olmamışdır. Digər tərəfdən verilmiş rəy «Daşınmaz Əmlakın Dövlət reyestri haqqında» Azərbaycan Respublikası qanunun tələblərinə uyğun olmamışdır. Məhkəmənin qəbul etdiyi qətnamə isə məhz həmin fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi torpaq sahəsi ilə bağlı olsa da, məhkəmə bu halları nəzərə almamışdır. Göründüyü kimi məhkəmə naturada bölünməmiş əmlaka münasibətdə torpağa ayrı dəyər, binaya ayrı dəyər müəyyən etməkdə haqlı olmamışdır. Digər tərəfdən həmin ünvanda yerləşən fərdi yaşayış evinin texniki pasportu mövcud olsa da, iş materiallarına bu sənəd olmadan ekspert rəy təqdim etmişdir. Halbuki, fərdi yaşayış evinə mülkiyyət hüquqları 2022-ci ildə qeydə alınarkən vahid daşınmaz əmlak prinsipi əsasında qiymətləndirilmişdir. Həmin vaxtda mütəxəssis evə qiymət qoyarkən «Qiymətləndirmə fəliyyəti haqqında» Azərbaycan Respublikası qanuna istinad etmişdir. Bu səbəbdən də həmin əmlaka vahid daşınmaz əmlak kimi 82000 (səksən iki min) manat qiymət qoyulmuşdur. Mingəçevir şəhəri Tağıyev küçəsində torpaq sahəsinin sotu bu gün 20000 (iyirmi min) manatdan az deyildir. Həmin torpaq sahəsində inşa edilmiş fərdi yaşayış evi isə artıq yaşayış üçün yararlığını itirdiyindən həmin evin dəyəri 10000 manatdan artıq deyildir. Bu evin texniki pasportunda da öz əksini tapmışdır. Qətnamə üzrə belə müəyyən olunur ki, torpağa münasibətdə İddiaçı əmlakının dəyəri 13015 manat, yaşayış evinə münasibətdə 25180 manat təşkil edir. Yəni 0.588 ha torpaq sahəsindən 93 kv.metr sahəyə malik İddiaçı fərdi yaşayış evi 115 kv.metr olsa da fərdi yaşayış evi 2 mərtəbəli olduğundan hər bir halda 93 kv.metr torpaq sahəsi üzərindədir. Belə olduğu halda məhkəmənin əmlakı torpağa ayrı, fərdi yaşayış evinə münasibətdə ayrı-ayrı hərraca çıxartması əsassız olmuşdur. O, cavabdeh1 torpaq sahəsi 350 kv.metr olsa da, yəni həyətin yarıdan çoxu ona məxsus olsa da torpağın dəyəri 49200 manat, yaşayış evinin 92 kv.metrlik sahəsi ona məxsus olmaqla, dəyəri 17864 manat qiymətləndirməklə sonda əmlakda onun payı 67.064 manat müəyyən edilmiş, əmlakda payı cüzi olan İddiaçı əmlakın dəyəri 38195 manat qiymətləndirilmişdir ki, bu da əmlakın hərracdan satılması zamanı onun hüquqlarının pozulması ilə nəticələnmişdir. Torpaq sahəsində yerləşən hətta inventar dəyəri olmayan əmlakın məhkəmə tərəfindən 49000 manat qiymətləndirilməsi isə əsassızdır. Belə ki, fərdi yaşayış evinin texniki pasportundan görünür ki, 2 mərtəbəli yaşayış evi 1990-cı ildə inşa olunmuş və yararsız olduğundan inventar dəyəri müəyyən edilməmişdir. Məhkəmə isə torpağa bağlı olan, onlan ayrılması mümkün olmayan tikinti üçün ayrı, torpaq sahəsi üçün ayrı dəyər müəyyən etməkdə haqlı olmamışdır. Məhkəmə nəzərə almamışdır ki, qiymətləndirici fərdi yaşayış evinə qiymət müəyyən edərkən evin texniki göstəricilərini özündə əks etdirən texniki pasporta əsaslanmamışdır. Belə olduğu halda verilmiş rəy mötəbər hesab oluna bilməz və qanunun tələbləri pozulmaqla verildiyindən məhkəmə həmin sübuta çəkişmə prinsipinə əsasən tədqiq etmədən qiymət verməsi əsassız olmuşdur.
15. Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının *(***)-***/**** nömrəli mülki iş üzrə ## ###### 2026-cı il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər Elçin Mehdiyev (sədrlik edən və məruzəçi), Elman Isayev və Taleh Musayev) cavabdeh cavabdeh1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsi, Mingəçevir Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli *(***)-***/**** nömrəli qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir.
16. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin məhkəmənin tikinti üçün ayrı, torpaq sahəsi üçün ayrı dəyər müəyyən etməkdə haqlı olmamasına dair dəlilini əsaslı hesab etməyərək qeyd etmişdir ki, paylı mülkiyyətdə olan fərdi yaşayış evi və onun yerləşdiyi torpaq sahəsi üzrə tərəflərin payları eynilik təşkil etmir. Bu səbəbdən də birinci instansiya məhkəməsi qiymətləndiricinin rəyinə uyğun olaraq ünvan 1 ünvanında 0,06 ha torpaq sahəsində yerləşən fərdi yaşayış evi və onun yerləşdiyi torpaq sahəsi üçün ayrı-ayrı dəyərlər müəyyən etməkdə doğru mövqedən çıxış etmişdir. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsində evin və torpağın ayrı-ayrı hərraclarda satılmalı olması ilə bağlı bir fikir ifadə edilməmişdir.
17. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin fərdi yaşayış evinin texniki pasportundan 2 mərtəbəli yaşayış evinin 1990-cı ildə inşa olunmasının görünməsi, yararsız olduğundan inventar dəyərinin müəyyən edilməməsi, fərdi yaşayış evinin artıq yaşayış üçün yararlığını itirdiyindən həmin evin dəyərinin 10.000 manatdan artıq olmaması, bunun evin texniki pasportunda da öz əksini tapmasına dair dəlillərinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, cavabdeh cavabdeh1 apellyasiya şikayətinə əlavə etdiyi texniki pasportda ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin dəyərinin 10000 manatdan artıq olmaması, həmin fərdi yaşayış evinin yararsız olması, yaşayış üçün yararlılığını itirməsinə dair heç bir qeydiyyat aparılmamışdır. Əksinə cavabdeh cavabdeh1 apellyasiya şikayətinə əlavə etdiyi texniki pasportda 1990-cı ildə inşa edilmiş fərdi yaşayış evinin aşınmaya məruz qalması barədə hər hansı bir qeydiyyat mövcud deyildir.
18. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin Mingəçevir şəhəri Tağıyev küçəsində torpaq sahəsinin sotunun bu gün 20000 (iyirmi min) manatdan az olmaması, torpaq sahəsində yerləşən hətta inventar dəyəri olmayan əmlakın məhkəmə tərəfindən 49000 manat qiymətləndirilməsinin əsassız olmasına dair dəlillərinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, fərdi yaşayış evinə dair tərtib edilmiş texniki pasport texniki bir sənəd olmaqla həmin sənəddə fərdi yaşayış evinin inventar dəyərinin qeyd edilməməsi əmlakın öz dəyərini tamamilə itirməsini ehtiva etmir. Həmçinin apellyasiya şikayətinin dəlilləri diqqətə alınmaqla məhkəmə kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli qərardadı ilə mübahisəli əmlakın qiymətləndirilməsinin müstəqil qiymətləndiriciyə həvalə edilməsinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 97.5-ci maddəsinin tələblərinin apellyasiya şikayəti verən cavabdehin diqqətinə çatdırılmasına baxmayaraq, cavabdeh cavabdeh1 tədqiqatın aparılması üçün qiymətləndiriciyə xidmət haqqının ödənilməsini təmin etməmiş, mübahisəli ərazidəki torpaq sahəsinin sotunun 20000 manat civarında olmasına dair də məhkəməyə mötəbər sübut da təqdim etməmişdir.
19. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin verilmiş rəyin «Daşınmaz Əmlakın Dövlət reyestri haqqında» Azərbaycan Respublikası qanunun tələblərinə uyğun olmaması, rəyin qanunun tələbləri pozulmaqla verilməsi, rəyin mötəbər hesab oluna bilməməsi, məhkəmənin həmin sübuta çəkişmə prinsipinə əsasən tədqiq etmədən qiymət verməsinə dair dəlillərini də əsaslı hesab etməyərək qeyd etmişdir ki, iş materiallarından rəyin «Daşınmaz Əmlakın Dövlət reyestri haqqında» Azərbaycan Respublikası qanunun tələblərinə uyğun olmaması, rəyin qanunun tələblərinin pozulmaqla verilməsi, beləliklə rəyə mötəbər sübut qismində istinad edilməsini istisna edəcək hallar müəyyən edilməmişdir. Həmçinin işdə olan birinci instansiya məhkəməsinin ## #### 2025-ci il tarixdə keçirilmiş məhkəmə iclasına dair protokoldan görünür ki, işdə olan yazılı sübutlar tədqiq edilmişdir. Hansı ki, həmin məhkəmə iclasında cavabdeh cavabdeh1 da şəxsən iştirak etmişdir.
20. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin 2022-ci ildə həmin əmlaka vahid daşınmaz əmlak kimi 82000 (səksən iki min) manat qiymət qoyulması, həmin ünvanda yerləşən fərdi yaşayış evinin texniki pasportu mövcud olsa da, iş materiallarına bu sənəd olmadan ekspert rəyinin təqdim edilməsinə dair dəlillərinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, işdə olan “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli **-**/** nömrəli rəyindən göründüyü kimi ünvan 1 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evinin 0,06 ha torpaq sahəsi ilə birlikdə hazırki vaxta bazar dəyəri 131000 manat təşkil edir. Yəni birinci instansiya məhkəməsinin dəvət etdiyi qiymətləndirici mübahisəli daşınmaz əmlaka daha yüksək qiymət müəyyən etmişdir. Həmçinin həmin rəydən müəyyən edildiyi kimi qiymətləndirici mübahisəli daşınmaz əmlakın hüquqmüəyyənedici sənədində qeyd edilmiş 0.06 ha torpaq sahəsi və həmin torpaq sahəsində yerləşən 225.04 kv.m fərdi yaşayış evi üzrə vizual baxış keçirtməklə tədqiqat aparmış və əsaslandırılmış bir rəy təqdim etmişdir.
21. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsinin ##.##.2025ci il tarixli qərardadının icrası üzrə alınmış “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli **-**/** nömrəli rəyi nəzərdən keçirilərkən müəyyən olunur ki, həmin rəyin mötəbərliliyini şübhə altına alan hər hansı hal mövcud deyildir, cavabdeh cavabdeh1 bununla bağlı sübutlar təqdim etməmişdir. Məhkəmə kollegiyası izah edir ki, mütəxəssisin rəyi yazılı sübutlardan biri olmaqla, digər sübutlarla müqayisədə qabaqcadan müəyyən edilmiş üstünlüyə malik olmasa da, birinci instansiya məhkəməsinin qərardadının icrası üzrə alınmış həmin mütəxəssis rəyində əks olunan məlumatların həqiqiliyinə olan təminat kifayət qədər yüksəkdir.
22. Kollegiya əlavə olaraq qeyd etmişdir ki, müstəqil qiymətləndirici tərəfindən mübahisəli əmlakın tədqiqatı onun hüquqmüəyyənedici sənədində müəyyən edilmiş ölçüləri diqqətə alınmaqla, vizual şəkildə və real bazar qiymətləri ilə müqayisəsi üzrə aparıldığından onun texniki pasportu olmadan rəyin təqdim edilməsi rəyin mötəbərliliyini istisna edən hal kimi dəyərləndirilə bilməz.
23. Məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə işin həqiqi hallarına uyğun olmaqla, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsi ilə çıxarılmışdır. Məhkəmə müəyyən edilmiş hallara uyğun olaraq tərəflər arasındakı münasibətlər üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir. Apellyasiya şikayətində göstərilənlər əsassızdır. Qətnamənin cavabdeh cavabdeh1 apellyasiya şikayətinə münasibətdə ləğvi üçün əsas yoxdur. Ona görə də apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, iş üzrə Mingəçevir Şəhər Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli *(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi cavabdeh cavabdeh1 apellyasiya şikayətinə münasibətdə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır
24. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 213.1, 213.2, 215.1, 220.1, 221-ci maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
25. Cavabdeh cavabdeh1 kassasiya şikayəti verərək, Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının *(***)-***/**** saylı, ##.##.2026-cı il qətnaməsini ləğv edərək və ya dəyişərək iddiaçı və cavabdehlərin torpaq sahəsində olan paylarına uyğun hərracdan əldə edilən vəsaitin bölünməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
26. Şikayətdə Mülki Məcəllənin 220.6-cı maddəsinə əsasən qeyd edilmişdir ki, bu Məcəllənin 220.3-220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər. Torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşyadır və vahid mülkiyyət obyektidir. Əmlaka bu şəkildə torpağa ayrı, binaya ayrı qiymət qoyulması əsassızdır. Çünki bina torpağa bağlı olmaqla vahid daşınmaz əmlak əmələ gətirir. Digər tərəfdən evin 2 mərtəbəli olması səbəbindən sahəsi böyük olsa da, 2-ci mərtəbə 1-ci mərtəbənin üzərində yerləşir. 0,06 ha torpaq sahəsi və onun üzərində olan 2 mərtəbəli 225,04 kv.m sahəli fərdi yaşayış evində iddiaçının payı 95 kv. metr ( 40/252 hissə ) torpaq sahəsində (1 sot torpaqdan az) 115.6 kv. metr (148/288 hissə) yaşayış evindən ibarət olsa da bu qətnamə üzrə bölgüyə əsasən 95 kv.m torpaq üçün 13015 manat müəyyən edilmiş, 115.6 kv. metr yaşayış evi üçünsə ayrıca olaraq 25180 manat ilkin pay müəyyən olunmuşdur. Halbuki, yaşayış evində 105/288 hissə payla 82 kv. metrə kassatora 17864 manat, torpaq sahəsində 150/252 hissə payla 357 kv. metrə 48809 manat ilkin pay müəyyən edilmişdir. Məhkəmələr nəzərə almamışdır ki, iddiaçının 115.6 kv.metr sahədən ibarət yaşayış evi məhz 95 kv. metr sahədən kənarda ola bilməz. Kassatorun etirazı torpağın dəyərinin az qiymətləndirilməsi deyil, yaşayış evinin torpağa bağlı olması səbəbindən vahid daşınmaz əmlak kimi qiymətləndirilməməsindəndir. Məhkəmələr cavabdehin apellyasiya şikayətinin dəlilini maddi hüquq normaları həddində düzgün qiymətləndirməmişlər. Təqdim etdiyi texniki pasport üzrə də dəyərləndirməni düzgün aparmamışlar. Çünki həmin texniki pasporta əsasən evin inventar dəyəri müəyyən edilməmişdir. Ancaq mütəxəssis rəyində məhz texniki pasportun göstəriciləri nəzərə alınmadan evə 49000 manat qiymət qoyulmuşdur. Qeyd etdiyi mövqe cavabdehin subyektiv fikirləri deyildir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 135.9-cu maddəyə əsasən əgər müxtəlif növlü əşyalar ümumi təyinat üzrə istifadə edilməsini nəzərdə tutan vahid tam yaradırlarsa, bir əmlak (mürəkkəb əmlak) sayılırlar. Mürəkkəb əmlak barəsində bağlanmış əqdin qüvvəsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, onun bütün tərkib hissələrinə şamil edilir. Məcəllənin 135.10-cu maddəsinə əsasən adi anlamda əşyanın tərkibinə daxil olan və dağıdılmadan, zədələnmədən və ya dəyişdirilmədən ondan ayrıla bilməyən hər şey əşyanın tərkib hissəsidir. Özbaşına tikinti ilə bağlı hallar istisna olmaqla, əşyanın mülkiyyətçisi onun bütün tərkib hissələrinin mülkiyyətçisidir. Hazırkı qətnaməyə əsasən əşyanın tərkib hissəsi olan fərdi yaşayış evi ayrıca qiymətləndirilmişdir. Halbuki, tərkib hissəsi vahid tam yaratmaqla mürəkkəb əmlakın hissələridir. Məhz bu nüansdan çıxış edərək kassator hesab edirdi ki, vahid əmlak kimi qiymətləndirilmiş torpaq sahəsi, yenidən yaşayış evinə münasibətdə qiymətləndirilə bilməzdi. Onun bu etirazına isə məhkəmə bu şəkildə dəyərləndirmə aparmışdır. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin məhkəmənin əmlakı torpağa ayrı, fərdi yaşayış evinə münasibətdə ayrı-ayrı hərraca çıxartmasının əsassız olmasına dair dəlilinə münasibətdə qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsi fərdi yaşayış evi satıldıqdan sonra pul məbləği paylara uyğun bölüşdürülərkən torpaq sahəsinin 82000 (səksən iki min) manat, torpaq sahəsi üzərindəki yaşayış evinin 49000 (qırx doqquz min) manat olmasının nəzərə alınmalı olması qənaətinə gəlsə də, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsində evin və torpağın ayrı-ayrı hərraclarda satılmalı olması ilə bağlı bir fikir ifadə edilməmişdir. Halbuki, mənzil hərraca çıxarılarkən məhz ayrı-ayrı obyektlər kimi qiymətləndirildiyindən ayrı-ayrı da satılacaqdır. Məhkəmənin «birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsində evin və torpağın ayrı-ayrı hərraclarda satılmalı olması ilə bağlı bir fikir ifadə edilməmişdir» məzmunlu izahını isə ümumiyyətlə başa düşmək mümkün deyildir. Icra məmuru bu şəkildə olan qətnaməni başqa hansı qaydada icra edə bilər? “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunun 13.7-ci maddəsinə əsasən üzərində mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınan torpaq sahəsi onda yerləşən daşınmaz əmlakla birgə vahid daşınmaz əmlak obyekti kimi qeydiyyata alınır. Məhkəmə kollegiyası isə vahid daşınmaz əmlak kimi qeydə alınmış daşınmaz əmlakı tərkib hissələrinə ayıraraq ayrı-ayrılıqda dəyərləndirməklə payların bölünməli olması qənaətinə gəlmişdir.» Bununla da vahid daşınmaz əmlak anlayışını kökündən dəyişən yeni mövqe sərgiləmişdir.
27. AR Mülki Prosessual Məcəlləsinin 386-cı maddəsinə əsasən maddi hüquq normaları o halda pozulmuş və ya düzgün tətbiq olunmamış hesab edilir ki, birinci instansiya məhkəməsi hüququn tətbiq edilməsində səhv buraxsın, tətbiq edilməli olan qanunu və ya digər normativ hüquqi aktı tətbiq etməsin, yaxud qanunu səhv təfsir etsin. Apellyasiya instansiya məhkəməsi maddi və prosessual hüquq normalarını səhv təfsir etdiyindən, tətbiq edilməsində səhv buraxdığından ləğv olunmalıdır. Həmçinin Mülki Prosessual Məcəllənin 76.1 və 76.2, 103.1-ci maddələrinə istinad edilmiş və qeyd edilmişdir ki, məhkəmə kollegiyası Mülki Prosessual Məcəllənin 103.1-ci maddəsinin tələblərini pozaraq iş üzrə verilmiş ekspert rəyini daha mötəbər sayarkən nəzərə almamışdır ki, daşınmaz əmlaka dair verilmiş qiymətləndirici rəyi daşınmaz əmlaka dövlət reyestrindən verilmiş çıxarışın ayrılmaz hissəsi olan texniki pasportdakı göstəricilər nəzərə alınmadan verilmişdir. Məhz daşınmaz əmlaka dair tərtib edilmiş texniki pasportda evin inventar dəyəri müəyyən edilməmişdir. Çünki köhnə və yararsızdır. Məhkəmə isə bu dəlilə əsassız olaraq bu şəkildə dəyərləndirmə aparmışdır: Həmin fərdi yaşayış evinin yararsız olması, yaşayış üçün yararlılığını itirməsinə dair heç bir qeydiyyat aparılmasa da, inventar dəyəri də müəyyən edilməmişdir. Bu halda məhkəmə işin obyektiv hallarına uyğun qiymətləndirmə aparmalı olan instansiya məhkəməsi olaraq bu ziddiyyəti aydınlaşdırdıqdan sonra mütəxəssis rəyinə qiymət verə bilərdi.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
28. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
29. Maddə 135.4. Torpaq sahələri, yer təki sahələri, ayrıca su obyektləri, meşələr, çoxillik əkmələr, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlər daşınmaz əşyalardır.
30. Maddə 213.1. Iki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan əşya onlara ümumi mülkiyyət hüququ əsasında mənsubdur.
31. Maddə 213.2. Əşya mülkiyyət hüququnda mülkiyyətçilərin hər birinin payı müəyyənləşdirilməklə (paylı mülkiyyət) və ya belə paylar müəyyənləşdirilmədən (birgə mülkiyyət) ümumi mülkiyyətdə ola bilər. Əşyaya ümumi mülkiyyət, qanunvericilikdə həmin əşyaya birgə mülkiyyət yaranmasının nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, paylı mülkiyyətdir (MM-nin 213.3).
32. Maddə 215.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşyaya sahiblik və ondan istifadə onun bütün mülkiyyətçilərinin razılaşması əsasında, razılaşma əldə edilmədikdə isə məhkəmənin müəyyənləşdirdiyi qaydada həyata keçirilir. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payını sata, bağışlaya, vəsiyyət edə, girov qoya bilər və ya ona dair başqa sərəncam verə bilər; onu əvəzi ödənilməklə özgəninkiləşdirdikdə bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl etməlidir. (MM-nin 215.6.-cı maddəsi).
33. Maddə 220.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşya mülkiyyətçiləri arasındakı razılaşmaya əsasən onlar arasında bölünə bilər.
34. Maddə 221. Ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır. Fiziki bölgü bərabər olmayan payların əvəzinin pulla ödənilməsi ilə birləşdirilə bilər.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
35. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
36. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
Kassasiya baxışının hədləri
37. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
38. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
39. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, kassasiya şikayəti təmin edilməməlidir.
40. Ilk növbədə məhkəmə kollegiyası MPM-nin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş kobud prosessual hüquq pozuntularına yol verilib-verilmədiyini yoxlayaraq hesab edir ki, işə baxmış məhkəmə tərəfindən qətnamənin kassasiya qaydasında ləğv edilməsinə əsas olan, bu normada nəzərdə tutulan pozuntulara yol verilməmişdir.
41. Işdən görünür ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi yalnız cavabdeh cavabdeh1 tərəfindən mübahisələndirilmiş, kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə eyni olan apellyasiya şikayətində cavabdeh əmlakın hərracda satılmasına etiraz etməsə də torpağın ayrı, fərdi yaşayış evinin ayrıca qiymətləndirməsi ilə razı olmamışdır. Apellyasiya məhkəməsi bu dəlili əsassız hesab edərək qeyd etmişdir ki, paylı mülkiyyətdə olan fərdi yaşayış evi və onun yerləşdiyi torpaq sahəsi üzrə tərəflərin payları eynilik təşkil etmədiyindən əmlak hərracda satıldıqdan sonra hər bir mülkiyyətçiyə ödənilməli olan vəsaitin düzgün müəyyən edilməsi üçün fərdi yaşayış evi və onun yerləşdiyi torpaq sahəsi üçün ayrı-ayrı dəyərlər müəyyən edilməsinə dair birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi düzgün olmuşdur. Qətnamədə evin və torpaq sahəsinin qiyməti ayrı-ayrı qeyd edilsə də onların ayrı-ayrılıqda hərraca çıxarılması qət edilməmişdir.
42. Kollegiya apellyasiya məhkəməsinin mövqeyini qanuni hesab edərək kassasiya şikayətində maddi hüquq pozuntusu olaraq istinad edilmiş MM-nin 135.4, 135.9, 135.10-cu maddələrinin tələbləri pozulmadığından, o cümlədən apellyasiya məhkəməsi tərəfindən sübutların qiymətləndirilməsini həyata keçirərkən prosessual pozuntuya yol verilmədiyindən qətnamənin kassasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar müəyyən etmir. Kassasiya şikayətinin digər dəlilləri işin faktiki halları və sübutların düzgün qiymətləndirilməməsi ilə bağlı olduğundan kassasiya baxışının predmetini təşkil etmir.
43. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, kassasiya şikayətinin dəlilləri əsassız olduğundan təmin edilməməli, qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
44. Yuxarıda qeyd olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 416, 417 və 419-cu maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq kassasiya instansiyası məhkəməsi
Qərara aldı:
Cavabdeh cavabdeh1 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2026-cı il tarixli *(***)- ***/**** saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.