Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-1765/2026 10.08.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh3, cavabdeh2 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə, cavabdeh1 Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə və xx rayon Icra və Probasiya şöbəsinə qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: icra icraatından irəli gələn mübahisələr; hərracın nəticələrinin mübahisələndirilməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər X4 (məruzəçi), Abbasov Aqil Əzizağa oğlu və Həsənov Rəşad Məhəmməd oğlundan ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı cavabdehlər cavabdeh3, cavabdeh2 MMC, cavabdeh1 MMC və Ağdaş rayon Icra və Probasiya şöbəsinə qarşı “hərracın yekunları barədə protokolun, alqı-satqı müqaviləsinin və qiymətləndirmə hesabatının etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının *(***)-***/**** nömrəli, ## ###### 2026-cı il tarixli qətnaməsindən cavabdeh cavabdeh3 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları 1.##.##.2021-ci il tarixdə İddiaçı (bundan sonra – iddiaçı) tərəfindən ünvan 3 ünvanda yerləşən 0.0304 ha torpaq sahəsini (bundan sonra – mübahisəli torpaq sahəsi) cavabdeh3 satmışdır. Müqaviləyə görə, əmlakın dəyəri 105 000 manatdır. 2.cavabdeh3 sözügedən alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və pul tələbinə dair iddia irəli sürmüş, Ağdaş Rayon Məhkəməsinin ##.##.2022-ci il tarixli, 2(014)-201/2022 qətnaməsi ilə iddia təmin edilmiş, müqavilə etibarsız hesab edilmərək iddiaçıdan 55 000 manat pul, dövlət rüsumu olaraq ödənilmiş 240 manat və müvəqqəti təminat tədbirləri üçün ödənilmiş 24 manatın tutularaq cavabdeh3 verilməsi qət edilmişdir. Qətnamə ##.##.2022-ci il tarixdə qüvvəyə minmişdir.
3. Həmin qətnamənin icrası ilə bağlı qəbul edilmiş Ağdaş Rayon Məhkəməsinin ##.##.2022-ci il tarixli, *(***)-***/**** saylı qərardadına əsasən mübahisəli torpaq sahəsinin üzərinə həbs qoyulmuşdur. 4.Ağdaş rayon Icra və Probasiya şöbəsi tərəfindən cavabdeh1 MMC-yə ünvanlanan ##.##.2023-cü il tarixli məktubun məzmunundan görünür ki, Ağdaş Rayon Məhkəməsinin ##.##.2022-ci il tarixli, *(***)-***/**** saylı icra sənədinin icrası ilə bağlı iddiaçıya məxsus əmlakın hərracda satılmasına dair sifariş göndərilmişdir. Ağdaş rayon Icra və Probasiya şöbəsi tərəfindən cavabdeh1 MMC-yə ünvanlanan hərracın keçirilməsi haqqında sifariş məktubundan görünür ki, ilkin qiyməti 30000 (otuz min) manat olan mübahisəli torpaq sahəsi ilə bağlı hərrac keçirilməsi xahiş olunmuşdur. cavabdeh2 MMC-nin Ağdaş rayon Icra və Probasiya Şöbəsinə ünvanlanan ##.##.2022-ci il tarixli məktubundan görünür ki, mübahisəli torpaq sahəsinin bazar dəyəri 30000 manat müəyyən edilmişdir.
5. “Birja yenilikləri” qəzetinin ##.##.2023-cü il tarixli ** saylı buraxılışında mübahisəli torpaq sahəsinə dair ##.##.2023-cü il tarixində keçirilməsi nəzərdə tutulan hərrac barədə elan verilmiş, iddiaçı Ağdaş rayon Icra və Probasiya şöbəsinə ##.##.2023-cü il tarixli ərizə ünvanlayaraq keçiriləcək hərracın dayandırılmasını xahiş etmişdir. ##.##.2023-cü il tarixdə cavabdeh3 Ağdaş rayon Icra və Probasiya şöbəsinin bank hesabına 17740 manat pul məbləği köçürülmüşdür. 6.cavabdeh1 MMC-nin ##.##.2023-cü il tarixli, ** nömrəli hərracın yekunları barədə protokolundan görünür ki, Ağdaş Rayon Məhkəməsinin ##.##.2022-ci il tarixli, *(***)- ***/**** saylı icra sənədi, Ağdaş rayon Icra və Probasiya Şöbəsinin ##.##.2023-cü il tarixli */** saylı sifariş məktubuna əsasən təşkil olunmuş hərracla mübahisəli torpaq sahəsi 30000 manata cavabdeh3 tərəfindən əldə olunub. cavabdeh1 MMC ilə cavabdeh3 arasında bu barədə ##.##.2023-cü il tarixli hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır. ##.##.2023-cü il tarixdə mübahisəli torpaq sahəsi cavabdeh3 adına xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında qeydiyyat aparılmışdır.
7. Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti xxxx X1 ** saylı Yevlax Ərazi Idarəsinin ##.##.2023-cü il tarixli məktubuna əsasən, mübahisəli torpaq sahəsi üzərində hər hansı bir bina Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatdan keçmədiyi üçün bununla bağlı məlumat verilməsi mümkün olmamışdır. 8.Azərbaycan Respublikasının Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti xxxx X1nin ##.##.2023-cü il tarixdə məhkəməyə daxil olmuş sorğuya cavab məktubundan görünür ki, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin tabeliyində "xxxx" X1nin ** saylı Yevlax Ərazi Idarəsində mövcud arxiv materiallarına əsasən mübahisəli torpaq sahəsi üzərində ilkin olaraq ##.##.2007-ci il tarixində X2 mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınmışdır. ##.##.2016-cı il tarixli, 2V-106 və *V-*** nömrəli qanun üzrə vərəsəlik hüququ haqqında şəhadətnamələrə əsasən mərhum X2 vərəsələri olan X5 (1/2 hissə) və İddiaçı (1/2 hissə) hüquqları daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. Daha sonra ##.##.2017-ci il tarixli, *Ə-*** nömrəli bağışlanma müqaviləsinə əsasən sözügedən torpaq sahəsi ##.##.2020-ci il tarixində İddiaçı adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. cavabdeh1 MMC-nin ##.##.2023-cü il tarixli, ** nömrəli hərracın yekun protokoluna və ##.##.2023-cü il tarixli müqaviləyə (hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı- satqısı barədə) əsasən ##.##.2023-cü il tarixində torpaq sahəsi üzərində cavabdeh3 tam mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları Birinci instansiya məhkəməsində icraat
9. Iddiaçı cavabdeh cavabdeh1 MMC-nin ##.##.2023-cü il tarixli, ** saylı hərracın yekunları barədə protokolun etibarsız hesab edilməsi, cavabdeh “xxxx MMC”-nin “Hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə müqaviləsi”nin etibarsız hesab edilməsi, cavabdeh cavabdeh2 MMC-nin “Qiymətləndirmə hesabatı”-nın etibarsız hesab edilməsi, mübahisəli torpaq sahəsi və onun üzərindəki müasir tipli çay evinin mülkiyyətinə qaytarılması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
10. Iddiaçı işin yuxarıda qeyd edilən faktiki hallarına istinad etməklə tələbini belə əsaslandırmışdır ki, sözügedən qətnamənin icrası məqsədilə cavabdeh3 43 000 AZN ödəniş edilmişdir. Bu faktın təsdiqi tələbkar cavabdeh3 nümayəndəsinin Ağdaş rayon Icra və Probasiya şöbəsinə ünvanlamış olduğu ##.##.2023-cü il tarixli ərizəsində etdiyi etirafla da, öz təsdiqini tapmışdır. Lakin buna baxmayaraq, Ağdaş rayon Icra şöbəsi, ##.##.2023-cü il tarixdə Ə-07 nömrə altında ona daxil olmuş ərizənin mövcudluğundan, özünü bixəbər (məlumatsız) kimi aparmış və nəticədə şöbəyə məlumatın rəsmi qaydada daxil olduğu ##.##.2023-cü il tarixindən, hərracın baş tutduğu ##.##.2023-cü il tarixədək olan 11 gün ərzində hərracın dayandırılması ilə bağlı heç bir əməli (nəticəsi olan) tədbir görməmişdir. Bundan başqa, Ağdaş rayon Icra şöbəsinin hərəkətsizliyini görən iddiaçı hətta özü də, hərracın dayandırılması barədə şöbəyə ##.##.2023-cü il tarixdə ərizə vermişdir. Lakin buna da baxmayan Ağdaş rayon Icra şöbəsi ##.##.2023-cü il tarixdə M12 nömrə altında ona daxil olmuş ərizənin mövcudluğundan özünü bu dəfə də məlumatsız aparmış və şöbəyə məlumatın rəsmi qaydada daxil olmasına baxmayaraq, yenə də, hərracın dayandırılması ilə bağlı heç bir əməli (nəticəsi olan) tədbir görməmişdir. Bundan başqa, daşınmaz xxxx ilə bağlı hazırki iddia üzrə cavabdeh xxxx MMC-nin tərtib etdiyi qiymətləndirmə hesabatı əsasında, müəyyən olunmuş 30 000 (otuz min) AZN məbləğ də reallığı əks etdirmir. Birincisi, həmin əmlak tək 0,0304 ha torpaq sahəsindən ibarət deyil və onun üzərində 207.88 kv.m sahəni əhatə edən müasir tipli çay evi vardır. Belə ki, qiymətləndirmə zamanı təkcə torpaq sahəsin qiymətləndirilməsi və hərraca yalnız torpaq sahəsinin çıxarılması, vahid tikinti kompleksinin mövcud şəraitinə uyğun gələ bilməz. Çünki, hərracdan sonra, torpağın bir nəfərə və üstündəki əmlakın isə başqa nəfərə məxsus qalması, bu tamamilə məntiqsizlikdir. Ikincisi, həmin əmlak həm 0,0304 hektar torpaq sahəsi, həm də, üzərindəki 207.88 kvadrat metrlik çay evi olmaqla, birlikdə qiymətləndirildiyi zaman, daşınmaz əmlakın real bazar dəyərinin 113.544 azn olduğu müəyyən olunmuşdur. Əgər həm qiymətləndirmənin sifarişi, həm də, qiymətləndirmə zamanı torpaqla tikili vahid əmlak kimi nəzərə alınmayıbsa və mövcud bazar qiymətindən dəfələrlə aşağı qiymətə dəyərləndirilməklə hərraca çıxarılıbsa, buna yalnız bir ad vermək olar, belə ki, bu tamamilə ədalətsizlikdir. Üçüncüsü, Ağdaş Rayon Məhkəməsinin ##.##.2022-ci il tarixli, *(***)-***/**** saylı qətnaməsinin icrası məqsədilə, əgər İddiaçı tərəfindən tələbkar cavabdeh3 artıq bir dəfə 43.000 azn vəsait ödənilmişdirsə və sonradan hərrac protokoluna (alqı-satqı müqaviləsinə) görə, qeyd olunan əmlak yenidən 30.000 azn-ə dəyərindən qat-qat ucuz alınırsa, bu artıq əsassız varlanmadır. Dördüncüsü, həm qiymətləndirmənin sifarişi, həm də qiymətləndirmə zamanı, torpaq və tikili vahid əmlak kimi nəzərə alınmırsa, həmçinin bazar qiymətindən dəfələrlə aşağı qiymətə hərraca çıxarılırsa və həmin torpaq sahəsi “de yuri” satıldığı zaman, bu torpaq sahəsinin üzərindəki müasir tipli çay evi də, əvəzi ödənilmədən “de fakto” əldə edilirsə, bu artıq əsassız varlanmadır. Odur ki, bütün göstərilən xüsusatlar və qanunvericiliyin imperativ normaları rəhbər tutularaq, hərracın yekunları barədə ##.##.2023-cü il tarixli, ** saylı protokolun, hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə müqavilənin və qiymətləndirmə hesabatının etibarsız sayılmasına dair qərarın qəbul edilməsi artıq zərurətdir.
11. Cavabdeh cavabdeh3 etiraz ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək bildirmişdir ki, iddia ərizəsini qəbul etmir, etirazının əsasını təşkil edən aşağıda göstərdiyi işin hallarına görə hesab edir ki, əsassız olduğundan rədd edilməlidir. Qətnamə iddiaçı tərəfindən könüllü icra etmədiyinə görə mübahisə predmeti olmuş daşınmaz əmlak qanunla müəyyən edilmiş qaydada Ağdaş rayon Icra və Probasiya şöbəsinin ##.##.2023-cü il tarixli, */** saylı sifariş məktubu əsasında qiymətləndirilərək ilkin qiymətlə hərraca çıxarılmış və ## #### 2023-cü il tarixdə keçirilən hərracda 30000 manata almışdır. Həmin iş üzrə borclu olan iddiaçı ona 43000 manat ödədiyindən cavabdeh tərəfindən Ağdaş rayon Icra və Probasiya şöbəsinin depozit hesabına 17740 (on yeddi min yeddi yüz qırx) manat köçürməklə həmin torpaq sahəsini satın almışdır. Mübahisə predmeti olan torpaq sahəsi iddiaçı cavabdeh3 məhkəmə qətnaməsi ilə qət edilmiş 55264 manat borcundan 12264 manat qalıq borcu qaldığına və həmin məbləği cavabdehə ödəmədiyinə görə Ağdaş rayon Icra və Probasiya şöbəsi tərəfindən “Icra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun haqlı olaraq həmin daşınmaz əmlak hərrac yolu ilə satılması məqsədi ilə hərraca çıxarılmışdır. Iddiaçı ona məhkəmə qətnaməsi ilə borcu olduğundan və o həmin borcu qaytarmaqdan dolayısı ilə boyun qaçırdığından həmin borcun ödənilməsi üçün hərrac təşkil edildiyindən, eləcə də, o, həmin əmlakı qanuni yolla, yəni hərrac yolu ilə əldə etdiyindən burada əsassız varlanmadan söhbət belə gedə bilməz. Hazırki iş üzrə iddiaçı iddia ərizəsində həmin 0.0304 hektar torpaq sahəsi üzərində ümumi sahəsi 207.88 kv.metr olan çay evinin də olmasını, ona görə də həmin torpaq sahəsinin çox ucuz qiymərləndirilməsini iddia etsə də, həmin çay evinin onun mülkiyyətində olmasını təsdiq edən sənədini nə əvvəlki, nə də hazırki məhkəməyə təqdim etməmişdir. Qeyd edir ki, ## ###### 2021-ci il tarixli cinayət işinin başlanmasından görünür ki, iddiaçının oğlu X3 ifadəsində atasına məxsus olan mübahisəli torpaq sahəsində qeyri-qanuni tikdirdiyi obyekti tikdirən zaman heç bir kəsdən icazə almamışdır. Onun həmin ünvanında yerləşən torpaq sahəsinin yerində avvəllər heç bir tikinti və ya heç bir şey olmamışdır. Yuxarıda göstərdiyi işin faktiki hallarından göründüyü kimi, iddiaçının iddia ərizəsində mübahisələndirdiyi torpaq sahəsi hərrac yolu ilə satılan və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınan zaman heç bir qanun pozuntusuna yol verilməmişdir. Ona görə də hesab edir ki, iddiaçının hazırki iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etməsi üçün heç bir hüquqi əsas yoxdur.
12. Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin ## #### 2024-cü il tarixli ekspert rəyindən görünür ki, mübahisəli ünvanında yerləşən “çay evi” tipli tikilinin dövlət reyestrindən ##.##.2023-cü il tarixli Çıxarış və ##.##.2020-ci il tarixdə verilmiş AA****** saylı “torpaq sahəsinin planı və ölçü” sənədində gösərilən cavabdeh3 məxsus 0,0304 hektar torpaq sahəsinin koordinatlarının hüdudları daxilində yerləşmədiyi müəyyən edilir. Rəyin tədqiqat hissəsində göstərilənlərə əsasən, mübahisəli torpaq sahəsində “çay evi" tipli tikili mövcud olmadığından, təqdim olunmuş “çay evi” tipli tikili qeyri-yaşayış sahəsinin torpaq sahəsi və tikili ilə birgə 2023-cü il üçün bazar və likvid qiymətinin müəyyən edilməsinə dair tədqiqat aparılmamışdır.
13. “xxxx” MMC-nin qiymətləndirmə hesabatından müəyyən olunur ki, mübahisəli torpaq sahəsi və onun üzərindəki müasir tipli çay evinin ## #### 2023-cü il tarixinə hesablanmış bazar dəyəri 140 000 manat (tikilinin 48 800 manat, torpaq sahəsinin 91 200 manat olmaqla), likvid dəyəri 126 000 manat (tikilinin 44 000 manat, torpaq sahəsinin 82 000 manat olmaqla) təşkil edir.
14. “xxxx” MMC-nin ##.##.2023-cü il tarixli mütəxəssis rəyindən görünür ki, ünvan 3 ünvanda yerləşən 0.0304 ha yaşayış məntəqələrinin torpaqları təyinatlı torpaq sahəsinin real bazar dəyəri 25000 manat qeyd olunub.
15. Alternativ Ekspertiza Mərkəzinin ##.##.2024-cü il tarixli, *** saylı mütəxəssis rəyinə əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən 0,0304 ha torpaq sahəsinin hüdudları daxilində inşa olunmuş “çay evi” tipli tikilinin mövcud olduğu müəyyən olunur. “xxxx” MMCnin ##.##.2023-cü il tarixli mütəxəssis rəyindən görünür ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən, 304.5 kv.m torpaq sahəsində inşa edilmiş, 174.87 kv.m ümumi sahədən ibarət qeyriyaşayış sahəsinin torpaq sahəsi ilə birlikdə ##.##.2023-cü il tarixinə real bazar dəyəri 113 544 manat təşkil edir.
16. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-***/**** saylı, ##.##.2024cü il tarixli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilmiş, ünvan 3 ünvanda yerləşən 0.0304 ha torpaq sahəsinin açıq hərracdan satılması ilə bağlı cavabdeh1 MMC tərəfindən ##.##.2023-cü il tarixdə keçirilmiş hərracın nəticələri, o cümlədən, hərracın yekunları barədə ##.##.2023-cü il tarixli, ** nömrəli protokol və cavabdeh2 MMC-nin ##.##.2022-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyi etibarsız hesab edilmiş, ünvan 3 ünvanda yerləşən 0.0304 ha torpaq sahəsinin iddiaçıya geri qaytarılması qət edilmiş, iddia qalan hissədə təmin edilməmişdir. (hakim Aytən Novruzova)
17. Birinci instansiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, qanunvericilikdə əmlak satılmadıqda və tələbkar onu almaqdan imtina etdikdə həmin əmlakın yenidən qiymətləndirilməsinin keçirilməsi və satışa çıxarılması nəzərdə tutulmamışdır. Qanunvericinin bu mövqeyi əmlakın davamlı olaraq hərraca çıxarılmasının qarşısının alınması və hüquqi müəyyənlik prinsipinin təmin edilməsi məqsədi ilə izah oluna bilər.
18. Iddiaçının əmlakın hərraca dəyərindən dəfələrlə aşağı çıxarılması barədə arqumenti də əsaslıdır. Belə ki, ipoteka predmetinin hərraca çıxarılması proseduru çərçivəsində (icra icraatı zamanı) keçirilmiş mübahisələndirilən qiymətləndirmə rəyi ilə ünvan 3 ünvanda yerləşən 0.0304 ha torpaq sahəsinin ilkin satış qiyməti 30000 manat olaraq qeyd olunmuş qoyulmuş, işə məhkəmədə baxılarkən məhkəmə tərəfindən təyin edilən qiymətləndirici (“xxxx” MMC) isə həmin əmlakın ##.##.2023-cü il tarixinə real bazar dəyərini 140 000 manat (tikilinin 48 800 manat, torpaq sahəsinin 91 200 manat olmaqla), likvid dəyərini isə 126 000 manat (tikilinin 44 000 manat, torpaq sahəsinin 82 000 manat olmaqla) manat kimi müəyyən etmişdir. Məhkəmə əldə olunmuş qiymətləndirici rəyini təhlil edərək hesab edir ki, cavabdeh2 MMC mübahisəli torpaq sahəsini qiymətləndirərkən həmin vaxt təşəkkül tapmış qiymətləri araşdırmamış, qiymətləndirməni səthi aparmış, əmlakın dəyərinə təsir edən amilləri, o cümlədən torpaq sahəsi ilə yanaşı orada yerləşən obyektin dəyərini nəzərə almamış, analoji əmlakların bazar dəyərini təhlil etməmiş, bənzər əmlakların müqayisəli təhlilini həyata keçirməmiş, nəticədə əmlakı real dəyərindən aşağı qiymətləndirməklə iddiaçının hüququnun pozuntusuna şərait yaratmış və nəticədə, əmlak real dəyərindən dəfələrlə aşağı qiymətlə hərraca çıxarılmışdır.
19. Məhkəmə həmçinin qeyd etmişdir ki, ##.##.2021-ci il tarixli AN-İ ******* №-li daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinə əsasən tərəflər həmin torpaq sahəsinin satış qiymətini 105 000 manat olaraq dəyərləndirmiş, alıcı cavabdeh3 isə əmlakı həmin qiymətə almağı öhdəsinə götürmüşdür. Qeyd olunan müqavilə Ağdaş Rayon Məhkəməsinin ##.##.2022-ci il tarixli, *(***)-***/**** saylı qətnaməsi ilə etibarsız hesab olunsa da, göründüyü kimi, tərəflər həmin vaxt qeyd olunan əmlakın 105 000 manat olması barədə razılığa gəlmişlər. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə hesab edir ki, iddiaçıya məxsus əmlak real dəyərindən çox aşağı qiymətlə hərraca çıxarıldığından, habelə hərracın keçirilməsi qaydaları pozulduğundan hərrac və onun nəticələri, həmçinin qiymətləndirmə hesabatı etibarsız hesab edilməlidir.
20. Məhkəmə hesab etmişdir ki, hərracın nəticələri etibarsız hesab edildiyindən iddia tələbi hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə müqavilənin etibarsız hesab olunması hissəsində də təmin olunmalıdır. Məhkəmə hesab edir ki, iddiaçı tərəfindən mübahiəsləndirilən əqdlər etibarsız hesab edildiyindən belə bir tələbin mövcud olubolmamasından asılı olmayaraq həmin əqdlər üzrə alınanların geri qaytarılması (restitusiya) məsələsi də həll edilməlidir. xxxx MMC tərəfindən keçirilən ##.##.2023-cü il tarixli, ** saylı hərrac etibarsız hesab edildiyindən hərrac predmeti olan mübahisəli torpaq sahəsi iddiaçıya geri qaytarılmalıdır.
21. Məhkəmə hesab etmişdir ki, iddia tələbi torpaq sahəsi üzərindəki müasir tipli çay evinin iddiaçının mülkiyyətinə qaytarılması hissəsində əsassızdır və təmin olunmamalıdır. Belə ki, məhkəmə araşdırması zamanı qeyd olunan obyektin iddiaçının mülkiyyətində olmasını təsdiq edən heç bir sənəd müəyyən olunmamışdır. Iddiaçı tərəfindən məhkəməyə sübut qismində təqdim olunmuş Alternativ Ekspertiza Mərkəzinin ##.##.2024-cü il tarixli *** saylı mütəxəssis rəyində mübahisəli torpaq sahəsinin hüdudları daxilində inşa olunmuş “çay evi” tipli tikilinin mövcud olduğu qeyd olunsa da, məhkəmə tərəfindən təyin olunmuş Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin ## #### 2024-cü il tarixli ekspert rəyində isə ##.##.2020-ci il tarixdə verilmiş AA****** saylı “torpaq sahəsinin planı və ölçü” sənədində göstərilən cavabdeh3 məxsus 0,0304 hektar torpaq sahəsinin koordinatlarının hüdudları daxilində yerləşmədiyi müəyyən edilmişdir. Göründüyü kimi qeyd olunan məsələ mübahisəlidir və rəylər arasında ziddiyyət mövcuddur. Belə olan halda, məhkəmə hesab edir ki, iddiaçı tərəfindən təqdim olunmuş müstəqil ekspert rəyi mötəbər sübut kimi dəyərləndirilə bilməz.
22. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337.5 və 416.2-ci, “Icra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun hərracın keçirildiyi zaman qüvvədə olmuş redaksiyasının 51.1, 53.1, 61.1 və 61.2-ci maddələrinə, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 3,7,8-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
23. Qətnamədən cavabdeh cavabdeh3 apellyasiya şikayəti verərək, onun ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin edilməməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
24. Şikayət onunla əsaslandırılmışdır ki, onun adına verilmiş AA ****** saylı, ************ reyestr nömrəli “Torpaq sahəsinin planı və ölçüsü”nün torpaq sahəsinin kadastr göstəricilərində hərrac yolu ilə aldığı və hazırda xüsusi mülkiyyətində olan mübahisəli torpaq sahəsinin üzərində heç bir tikili mövcud deyildir. Məlumat üçün bildirir ki, həmin torpaq sahəsinin yerləşdiyi ərazinin ümumi sahəsi təqribən 0.06 hektar olmaqla qalan hissəsi dövlətin mülkiyyətindədir. Dövlətin mülkiyyətində olan adıçəkilən qonşu torpaq sahəsinin üzərində qeyd olunan çay evi və ofis tikilisi, həmçinin əvvəllər müxtəlif təyinatlarda istifadə olunan və hazırda uçuq vəziyyətdə olan tikililər mövcuddur. Qeyd olunan bütün bu tikililərə giriş küçədən 4 metr enində olan darvaza vasitəsilədir. Ekspertiza qarşısında qoyulmuş sualda mülkiyyətində olan torpağın və üzərindəki tikilinin birgə qiymətləndirilməsi qeyri-mümkündür. Ilk öncə ona görə ki, onun torpaq sahəsinin üzərində tikili yoxdur, torpaq sahəsinin sərhədləri və koordinatları dəqiq müəyyən olunmuşdur, adıçəkilən çay evi onun torpaq sahəsinin sərhədindən bir neçə metr aralıda yerləşir və iş materiallarından da görünür ki, həmin çay evinin heç bir hüquqmüəyyənedici sənədləri yoxdur. Kimin və hansı orqanın balansında və ya mülkiyyətində olması məlum deyil. Hazırda mübahisələndirilən hərrac keçirilən vaxtı hərracın predmeti mübahisəli torpaq sahəsi olmuşdur və onun üzərində hər hansı tikilinin olması və tikili ilə bərabər hərraca çıxarılması qeyd olunmamışdır. Işə baxan Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsi qətnaməsində ##.##.2021-cil tarixli AN-İ ******* №-li daşınmaz əmlakın alqısatqı müqaviləsinə əsasən tərəflər həmin torpaq sahəsinin satış qiymətini 105 000 manat olaraq dəyərləndirdiklərinə, alıcı cavabdeh3 isə əmlakı həmin qiymətə almağı öhdəsinə götürdüyünə istinad etsə də, tərəflər arasında razılaşmada hazırki iş üzrə iddiaçının həmin obyektin yalnız torpaq sənədinin olmasını, onunla qonşuluqda yerləşən çay evinin və digər tikililərin də tezliklə mülkiyyət hüququ əsasında adına qeydiyyata aldırmağı və ona satmağı öhdəsinə götürdüyünü, lakin sonradan bunu etmədiyinə görə onun məhz buna görə iddiaçıya qarşı həmin iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etməsinə və haqlı olduğuna görə məhkəmə qətnaməsi ilə həmin müqavilənin etibarsız hesab edilməsinə istinad etməmişdir.
25. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə təqdim edilmiş Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin **/*** saylı, ## ### 2025-ci il tarixli ekspert rəyi ilə ƏMDX DƏDKR X1 tərəfindən verilmiş ##.##.2023-cü il tarixli çıxarışa əsasən mübahisəli torpaq sahəsinin hüdudları küçəyə yol kənarında yerləşən qeyri-yaşayış binalarının bir hissəsinin tikinti altı hissəsində və mübahisəli çay evi tikilisinin ön tərəfində (qarşısında) yerləşdiyi müəyyən edilmiş, mübahisəli torpaq sahəsi və «çay evi» tikilisinə giriş, yalnız bir tərəfdən olmaqla küçədən darvaza vasitəsi ilə olması müəyyən edilmişdir.
26. Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının *(***)-***/**** saylı, ##.##.2025-ci il tarixli qərardadı ilə mülki iş üzrə qiymətləndirmə təyin edilmiş, «xxxx» Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin təqdim etdiyi ##.##.2025-ci il tarixli rəyinə əsasən, mübahisəli torpaq sahəsinin 2023-cü il üçün bazar dəyəri 25400 manat, likvid dəyəri isə 22850 manat müəyyən edilmişdir.
27. Kollegiyanın ##.##.2025-ci il tarixli qərardadı ilə mülki iş üzrə yenidən qiymətləndirmə təyin edilmiş, qiymətləndirmənin keçirilməsi Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasına tapşırılmışdır.
28. Əmlak Ekspert Mərkəzinin ƏEM/D **-***/** saylı ## ###### 2025-ci il tarixli ekspert rəyi ilə ƏMDX DƏDKR X1 tərəfindən verilmiş ##.##.2023-cü il tarixli çıxarışa əsasən cavabdeh3 hazırda mülkiyyətində olan mübahisəli torpaq sahəsi 2023-cü il üçün bazar dəyəri 76000 manat, likvid dəyəri isə 68000 manat olmuşdur.
29. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının (bundan sonra – apellyasiya instansiyası məhkəməsi) *(***)-***/**** nömrəli mülki iş üzrə ## ##### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər F.F.Babayev (sədrlik edən və məruzəçi), C.C.Musayeva və E.C.Kazımov) apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
30. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi əlavə olaraq qeyd etmişdir ki, hər iki instansiya məhkəməsində məhkəmə tədqiqatı çərçivəsində müəyyən olunmuş mütəxəssis rəyləri ilə icra icraatı çərvəsində müəyyən olunmuş qiymət arasında kəskin fərq müşahidə olunmaqdadır. Bununla yanaşı qeyd edilməlidir ki, icra sənədi üzrə tələbin borclunun əmlakına yönəldilməsi icra məmuru tərəfindən bu məqsədlə keçirilməli olan qiymətləndirmənin qanunvericiliyə uyğun təşkil edilməklə, həmin əmlakın hərraca qanunla nəzərdə tutulmuş satış qiyməti ilə çıxarılmasını tələb edir. Ipoteka predmetinə və girov predmeti olan qiymətli kağızlara aid olmayan əmlakın ipoteka haqqında qanunvericiliyə və ya digər qanunvericilik aktlarına analoji qaydada hərracdan bazar dəyərindən fərqlənən likvid qiymətlə satılması borclunun əmlak vəziyyətinin əsassız olaraq pisləşməsinə səbəb olur. Belə ki, həyata keçirilən məcburi icra tədbirləri borclunun mülkiyyət hüquqlarına ədalətsiz, qeyri-mütənasib müdaxiləyə rəvac verməməli, tələbkarın qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarının icrası ilə bağlı ədalətli məhkəmə araşdırması hüququ ilə borclunun mülkiyyət hüquqlarının tarazlığı gözlənilməlidir.
31. O cümlədən kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşaraq ##.##.2021-ci il tarixdə bağlanılan daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə aktı ilə etibarsız hesab olunsa da, həmin müqavilə üzrə tərəflər həmin vaxt torpaq sahəsinin satış qiymətini 105.000 manat olaraq dəyərləndirmiş və bu barədə razılıq əldə etmişlər. Tərəflər həmin vaxt torpağın qiymətini kifayət qədər yuxarı qiymətləndirmişlər və bu tarixlər arasında 2 ilə yaxın müddət olsa da, həmin müddət ərzində əmlakın dəyəri arasında bu qədər kəskin fərqin mövcud olması ağlabatan deyildir.
32. Həmçinin qeyd olunmalıdır ki, icra sənədinin icrası istiqamətində tədbirlərin görülməsi, eləcə də məcburi icra tədbirlərin tətbiqi əsaslarını nəzərdən keçirən kollegiya tətbiq olunan tədbirlərin ağlabatanlılığı, borclunun və tələbkarın mənafeyinin adekvat həyata keçirilməsini vacib hesab edir. Belə ki, hazırda işin mübahisəsiz halını təşkil edən faktlardan biri qismində də borclunun icra sənədi üzrə cari borcunun 11.000 AZN həddində qalması çıxış edir ki, bu da borclunun əmlak mənafeləri də nəzərə alındıqda real bazar dəyərindən kifayət qədər aşağı qiymətə əmlakın satışı həyata keçirildikdə borclunun mülkiyyət hüquqlarının pozulmasına gətirib çıxara bilər.
33. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 269.1, 317.1, 319.1, 337.5, 416.2, hərracın keçirildiyi vaxt qüvvədə olan “Icra haqqında” Qanunun 51.1, 53.1, 53.2, 61.2-ci və “Qiymətlədirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 3, 7 və 8-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
34. Cavabdeh cavabdeh3 (vəkil vəkil3) kassasiya şikayəti verərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın rədd edilməsi barədə qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir.
35. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, borclu məhkəmə qətnaməsi üzrə üzərinə düşən öhdəliyi yerinə yetirmədiyinə görə cavabdeh Ağdaş rayon Icra və Probasiya şöbəsi üzərinə həbs qoyulmuş əmlakın haqlı olaraq qanuni əsaslarla açıq hərrac yolu ilə satılması qərarına gəlmişdir. Lakin işə baxan məhkəmə borcun böyük hissəsinin ödənilməsini, qalıq borcun 12000 manat olduğu halda üzərinə həbs qoyulmuş əmlakın hərrac yolu ilə satılmasını ədalətsiz hesab edərək normanın tələbini pozmuşdur.
36. Iş materiallarından və işin faktiki hallarından aydın görünür ki, keçirilmiş hərraclardan iddiaçının xəbəri olmuş, hərracların keçirilməsi ilə bağlı ona qanunla müəyyən olunmuş qaydada və müddətdə rəsmi bildiriş göndərilmiş, bununla da faktiki olaraq keçirilmiş hərraclar barədə tərəf kimi iddiaçının iştirakı təmin olunmışdır. Belə ki, hərrac təşkilatçısı olan xxxx” MMC-nin qanunun tələblərinə riayət edilməklə ##.##.2023cü il tarixində keçirilən hərracla bağlı ipoteka saxlayana, ipoteka qoyana məlumat verilməsi istiqamətində tədbirlər görüldüyü, həmçinin kütləvi informasiya vasitələrində elanların dərc edildiyi iş materiallarında olan sənədlərlə sübut olunur. Bununla da, mübahisəsiz qaydada təsdiq olunur ki, hərracın təyin olunması və keçirilməsindən ipoteka qoyan və ipoteka saxlayanın kifayət qədər məlumatı olmuşdur.
37. Iddiaçı tərəf iddia tələbinin əsasını təşkil edən üzərinə həbs qoyulmuş 0.0304 ha torpaq sahəsinin qiymətləndirilməsindən və hərracın keçirilməsindən xəbərinin olmaması barədə mötəbər sübutlarını məhkəməyə təqdim etməmişdir. Bunun əksi olaraq cavabdeh tərəflər, o cümlədən də nümayəndəsi olduğum şəxs tərəfindən həmin torpaq sahəsinin qanuni yolla hərraca çıxarılması və həmin əmlakı hərrac yolu ilə satın almaqla qanuni yolla əldə etdiyini təsdiq edən sübutları məhkəməyə təqdim edilmişdir. Lakin işə baxan məhkəmə kollegiyası həmin sübutları düzgün araşdırmamış və tərəfimizdən təqdim olunmuş sübutlardan demək olar ki, istifadə etməmişdir.
38. Iş üzrə hər iki instansiya məhkəməsi tərəfindən mübahisə predmeti olan 0.0304 ha torpaq sahəsinin qiymətləndirilməsinə dair alınan mütəxəssis və ekspert rəyləri arasında kifayət qədər ziddiyyətlər olduğuna görə haqlı olaraq iş üzrə ekspertiza aparılmasını başqa ekspertə və ya ekspertlərə tapşırmaqla, təkrar ekspertizanın təyin edilməsinə dair vəsatətlə məhkəmə kollegiyasına müraciət edərək mübahisəli torpaq sahəsinin 2023-cü il üçün bazar və likvid dəyərinin nə qədər olması barədə rəyin alınması, rəy verilməsi üçün internet resurslarında olan 10 elandan istifadə edilməsi, eyni zamanda 2023-cü il ərzində bağlanmış torpaqların alqı-satqı müqavilələrinin Ağdaş rayon Notariat Ofisindən tələb edilərək həmin sənədlər əsasında təkrar ekspertiza təyin olunması və iş üzrə ekspertizanın keçirilməsinin başqa ekspertə həvalə edilməsi xahiş olunmuşdur. Lakin vəsatət məhkəmə tərəfindən təmin olunmamış, bununla da rəylər arasında olan ziddiyyətlər aradan qaldırılmamışdır. Həmin ziddiyyətlər aradan qaldırılmadığından qəbul edilmiş qətnamə qanuni, əsaslı, eləcə də ədalətli hesab oluna bilməz. Belə ki, ekspertlər qəsdən qiyməti 280000 manata satışa qoyulmuş elanla hazırkı torpağı müqayisə edib qiymət artırmağa çalışmışdır. Bütün yuxarıda göstərilənlərdən də ekspert tərəfindən qiymətləndirmənin bilərəkdən və ya bilməyərəkdən yalnız heç bir hüquqi əsaslara sökənməyən saytlarda yerləşdirilmiş elanlara əsasən müəyyən etməsi açıq şəkildə özünü göstərir.
39. Işə baxan məhkəmə kollegiyası qətnaməsini cavabdehlər tərəfindən təqdim olunmuş ipoteka predmeti olmuş 0.0304 ha torpaq sahəsinə tutmanın yönəldilməsi məqsədilə hərracın keçirilməsi ilə əlaqədar torpağın qiymətləndirilməsi barədə rəyin iddiaçı tərəfindən mübahisələndirilməməsi və buna etiraz etməməsi hərrac təşkilatçısı olan cavabdeh cavabdeh1 MMC-nin qanunun tələblərinə riayət edilməklə ##.##.2023-cü il tarixində keçirilən hərracla bağlı ipoteka saxlayana, ipoteka qoyana məlumat verilməsi istiqamətində tədbirlər görməsi, həmçinin kütləvi informasiya vasitələrində elanın dərc edilməsi, bununla da hərracın təyin olunması və keçirilməsindən tərəflərin kifayət qədər məlumatlarının olması kimi sübutlarla və işin faktiki halları ilə əsaslandırmamışdır.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
40. Kassasiya şikayətinə etiraz daxil olmamışdır.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
41. Maddə 269.1. Girov və ipoteka hüququ girov qoyanın əşyası barəsində girov saxlayanın əşya hüququdur və eyni zamanda borclunun girov saxlayan qarşısında pul və ya başqa öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi üsuludur.
42. Maddə 317.1. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər.
43. Maddə 319.1. Əgər borclu icrasını təmin etmək üçün əşyanın ipotekaya verildiyi öhdəliklərin yerinə yetirilməsini gecikdirmişsə, ipoteka saxlayan ipoteka ilə yüklü edilmiş obyekti açıq hərracdan satmaq hüququna malikdir. Borclunun ipoteka ilə təmin olunmuş öhdəliklərini yerinə yetirmədiyi və ya yerinə yetirilməsini gecikdirdiyi hallarda daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun bilavasitə kreditora keçməsi barədə razılaşma etibarsızdır.
44. Maddə 337.5. Əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir.
45. Maddə 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər.
46. Maddə 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur.
“Icra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu (hərracın keçirildiyi tarixdə qüvvədə olan redaksiyası)
47. Maddə 51.1. Borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi, tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir. Qiymətləndirici icra məmuru tərəfindən dəvət olunur.
48. Maddə 53.1. Üzərinə həbs qoyulmuş əmlak, qanunla dövriyyədən çıxarılmış və ya dövriyyəsi məhdudlaşdırılmış əmlak istisna olmaqla, həbsin səbəblərindən, əmlakın növündən və mənsubiyyətindən asılı olmayaraq, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, tələbkara təklif olunur. Tələbkar imtina etdikdə həmin əmlak tələbkarın imtina etdiyi gündən üç ay müddətində satılmalıdır.
49. Maddə 53.2. Borclunun əmlakı, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş qaydada əmtəə birjaları nəzdində yaradılan və bu cür əməliyyatlar aparmaq hüququna malik olan ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən hərrac yolu ilə satılır.
50. Maddə 53.3. Əmlak satılmadıqda həmin əmlak yenidən tələbkara təklif olunur. Tələbkar əmlakdan imtina etdikdə əmlak borcluya, icra sənədi isə icra sənədini vermiş məhkəmə və ya digər orqana qaytarılır.
51. Maddə 61.2. Borclunun əmlakının satılması üzrə hərraclar, bu Qanunun 53.2-ci maddəsində göstərilən ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən müvafiq müqavilə əsasında təşkil edilir və keçirilir. Ixtisaslaşdırılmış müəssisələr hərracı icra məmurunun sifarişi əsasında keçirirlər. Həmin sifarişdə hərraca qoyulan əmlakın ilkin qiyməti göstərilir.
“Qiymətlədirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu (hərracın keçirildiyi tarixdə qüvvədə olan redaksiyası)
52. Maddə 3. Qiymətləndirilməsi mülki qanunvericiliklə nəzərdə tutulan və ya sifarişçi tərəfindən zəruri hesab edilən hər cür xxxx fəaliyyətinin obyektidir.
53. Maddə 7. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır.
54. Maddə 8. Qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
55. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
56. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
57. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
58. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
59. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
60. Maddə 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
61. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
62. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
63. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
Kassasiya baxışının hədləri
64. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
65. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə cavabdeh tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
66. Məhkəmə kollegiyası məruzəçini dinləyib, iş materiallarını, kassasiya şikayətinin dəlillərini araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Iş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsaslar yoxdur.
67. Iddiaçı əmlakın düzgün qiymətləndirilməməsinə, məbləğin böyük hissəsini ödədiyi üçün hərracın dayandırılmasını xahiş etdiyi halda dayandırılmamasına istinad edərək hazırkı iddianı irəli sürmüşdür. Kassator isə iddiaçı tərəfindən qalıq borcunun ödənilməməsi, iddiaçının hərracdan məlumatlı olması, məhkəmə tərəfindən sübutların araşdırılmaması, qiymətləndirmə rəylərindəki ziddiyyətlər olduğundan qətnamənin ədalətli olmaması, təkrar ekspertiza ilə bağlı vəsatətlərin təmin edilməməsi, hərracın keçirildiyi vaxt verilən qiymətləndirici rəyinin iddiaçı tərəfindən mübahisələndirməməsi səbəbindən qətnamənin əsassız olmasına iddia etmişdir. Məhkəmələr iddianı əsaslı hesab edərək keçirilmiş hərracın nəticələri, hərracın yekunları barədə protokol və qiymətləndirmə rəyinin etibarsız hesab edilməsi, mübahisəli torpaq sahəsinin iddiaçıya geri qaytarılması qərarına gəlmişlər.
68. Məhkəmə kollegiyası məhkəmələrin mövqeyi ilə razılaşaraq qeyd edir ki, mübahisəli əmlakın dəyəri alqı-satqı müqaviləsinin bağlandığı ##.##.2021-ci il tarixdə 105000 manat məbləğində razılaşdırılmışdır. Belə olan halda, qısa müddət (bir-iki il) sonra heç bir tutarlı əsas olmadan daşınmaz əmlakın dəyərinin ucuzlaşaraq 30000 manata düşməsi hər hansı mötəbər sübutlarla əsaslandırılmamışdır. Bundan başqa, apellyasiya instansiyası məhkəməsi özü də əlavə rəylər əldə etmiş, təqdim edilmiş rəylərdə eyni əmlakın qiymətləri arasında kəskin fərqlərin olması, daşınmaz əmlakların dəyərində əvvəlki illərlə müqayisədə getdikcə baş verən artımlar, belə bir vəziyyətdə hərrac predmetinin dəyərinin hansı səbəbdən kəskin şəkildə düşməsi ilə bağlı sübutların (məsələn, yanğın, uçqun, qəzalı vəziyyət və sair) olmaması nəzərə alınmaqla düzgün nəticəyə gəlinmişdir.
69. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin digər dəlilləri ilə də razılaşmayaraq qeyd edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi əsaslı olmuş, maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilməsi üçün əsaslar yoxdur.
70. Beləliklə də, məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə ümumilikdə hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi işə baxarkən qanunvericiliyin yuxarıda göstərilən tələblərini nəzərə alıb iş üzrə həqiqətə nail olmaq üçün sübutları tam, hərtərəfli araşdırmış, işin faktiki hallarını ətraflı müəyyənləşdirərək düzgün hüquqi nəticəyə gəlmiş, hazırkı işə baxılarkən maddi və prosessual hüquq normasının tətbiqində səhvə yol verilməmiş, mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuş, kassasiya şikayətlərinin dəlilləri qətnamənin ləğvinə əsas vermir.
71. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-nin 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qərara aldı Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının ## ###### 2026-cı il tarixli, *(***)-***/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.