Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-1122/2025 20.05.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı cavabdeh "xxxx" Firmasına qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: Müqavilə münasibətlərindən irəli gələn mübahisələr, podrat müqaviləsi, qüsurlu icranın nəticələri Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər X1 (məruzəçi), Babayev Zəki Baba oğlu və Əliyev Zaur Əli oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdeh "xxxx" Firmasına qarşı pul tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-611/2025 nömrəli, 21 yanvar 2025-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı və cavabdeh tərəfindən ayrı-ayrılıqda verilmiş kassasiya şikayətlərinə 20 may 2025-ci il ta rixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Cavabdeh Firması ilə İddiaçı arasında xx.xx.2016-cı il tarixdə müqavilə bağlanmış, həmin müqaviləyə əsasən cavabdeh tikilməkdə olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Hüseynov 2A küçəsində inşa edilən 5 bloklu 16 mərtəbəli binanın 3-cü blok 7-ci mərtəbədə ümumi sahəsi 129,5 kv.m qeyd edilən 3 otaqlı 153 nömrəli mənzili iddiaçıya təhvil verməyi və hər kv.m görə müqavilə şərtlərinə uyğun olaraq 890 manat olmaqla, cəmi 115.255 manat pulu Cavabdeh firmasının hesabına ödəmişdir. Mənzil iddiaçıya təhvil verilmişdir.
2. Sözügedən mənzil H.Hüseynov 2A küçəsi, ünvan 1 ünvanına dəyişdirilmişdir. 3. ünvan 2 133A, 133B, 135, 135A, mənzil 153 (Yeni qaydalarla: ünvan 3 ünvanda yerləşən mənzilin texn iki pasportunda ümumi sahəsi 108.7 kv.m, yaşayış sahəsi 54.5 kv.m qeyd edilmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. İddiaçı Cavabdeh Firmasına qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh firması ilə onun arasında bağlanmış xx.xx.2016-cı il tarixli, 39 saylı müqaviləyə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Hüseynov 2A küçəsində (hazırki Məhəmməd Xiyabani 133B-də) inşa edilən 5 bloklu 16 mərtəbəli binanın 3-cü blok 7-ci mərtəbə ümumi sahəsi 129.5 kv.m olan 3 otaqlı 153 nömrəli mənzilə görə (yeni qaydalarla Bakı şəhəri, ünvan 1, mərtəbə 7, mənzil 3) 20,8 kv.m sahə üçün Cavabdeh firması tərəfindən artıq alınmış 18512 manat pul vəsaitinin, eləcə də həmin məbləğə görə hesablanmış banka artıq ödədiyi 3843 manat bank faizinin, cəmi 22355 manat pulun Cavabdeh firmasından alınıb ona qaytarılması və 157,06 manat dövlət rüsumunun həmin firmadan alınıb ona ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
5. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, mənzil üzərində mülkiyyət hüququna dair DƏDRX-dən xx.xx.2020-ci il tarixli çıxarış və həmin mənzilin xx.xx.2020-ci il tarixli, 04/27365 inventar nömrə ilə qeydə alınmış texniki pasportu ona 3 saylı ASAN xidməti tərəfindən xx.xx.2020-ci il tarixdə təqdim edilmişdir. Həmin sənədlərin hazır olması barədə rəsmi bildiriş göndərilmişdir. "xxxx" MMMC tərəfindən ona verilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli arayışdan görünür ki, H.Hüseynov 2A küçəsi, ünvan 1 ünvanına dəyişdirilmişdir. Cavabdeh firması ilə onun arasında bağlanmış xx.xx.2016-cı il tarixli, 39 saylı müqavilədə mənzilin ümumi sahəsi 129,5 kv.m olması və hər kvadrat metrə görə 890 manat ödənilməsi göstərildiyi halda mənzilin texniki pasport və çıxarışında yaşadığı mənzilin ümumi sahəsinin 108.7 kv.m olması müəyyən edilmişdir. Bundan əlavə Cavabdeh firması tərəfindən tərtib edilmiş satılacaq mənzillərin ümumi və ayrı-ayrı otaqlarını və qeyriyaşayış sahələrinin ölçülərinə dair sxemdən, yaşadığı 3-cü blok, 7-ci mərtəbə 3 nömrəli (keçmiş 153 nömrəli) mənzilin sxemasında, mənzilin və ayrıayrı otaqların ölçüləri ilə Dövlət Reyestr Xidməti tərəfindən verilmiş texniki pasportda göstərilən mənzilin ümumi sahəsi otaqlarının ölçüləri və qeyri-yaşayış sahələri arasında kəskin fərqlər müşahidə edilir ki, bu da mövcud qanunvericiliyin tələblərinə ziddir. Cavabdeh firması tərəfindən tərtib edilmiş 3 otaqlı 129,5 kv.m üm umi sahəsi olan mənzillərin, o cümlədən yaşadığı mənzilin ümumi sahəsi 129,5 kv.m olması yaşayış otaqlarının 25,73 kv.m, 16,09, kv.m, 19,65 kv.m, mətbəxin 16,09, kv.m, dəhlizin 20,29 kv.m, balkonların 6,03, 4,03 kv.m olması qeyd edildiyi halda dövlətin verdiyi texniki pasportda yaşayış otaqlarının sahəsi 22,2 kv.m 18,3 kv.m, 14 kv.m, dəhliz (xol) 19.1 kv.m, mətbəx 15,5 kv.m, balkon 2,9 kv.m və 1,2 kv.m olması müəyyən edilmişdir. Beləliklə Cavabdeh firması ona müqavilədə göstərilən ümumi sahəsi 129,5 kv.m ölçüdə olan mənzil deyil, ona ziyan vurmaqla 108,7 kv.m ölçüsü olan mənzil satmış və 20,8 kv.m sahəyə görə 18512 manat artıq pul vəsaiti ödətdirmiş, müqavilə öhdəliyini lazımi qaydada yerinə yetirməmişdir. “Turac-A.F." firması qaydalara əməl etməyərək mənzillərin sahəsini bayır divarları n üst səthindən ölçülməklə hesablamış, otaqlar və mənzillər arasındakı ara divarlarını ümumi sahəyə əlavə etmiş, eləcə də balkonlar üzrə azaltma əmsalları tətbiq etməyərək, balkonları da ümumi sahəyə əlavə etmişdir. Bundan əlavə “Turan” Bankdan aldığı 65000 manat kreditə görə (5 illik kredit) 13490 manat faiz ödəmişdir. Həmin məbləğin 20,8 kv.metrə görə artıq ödədiyi 18512 manatın bank faizi 43 aya görə 3843 manat təşkil edir ki, həmin məbləğ də Cavabdeh firması tərəfindən ona ödənilməlidir, çünki həmin firmanın təqsiri üzündən ona ziyan dəymişdir.
6. Cavabdeh iddiaya yazılı etiraz təqdim edərək qeyd etmişdir ki, mövcud qanunvericiliyə əsasən mənzilin bəzi sahələri (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri, balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanlar) azalma əmsallarına vurulmaqla hes ablanır. Buna görə də, mənzilin hüquqi sənədlərində mənzilin sahəsi 20.8 kv.m yox, daha çoxdur. Bunu müəyyən etmək üçün ya mənzilin texniki pasportu məhkəməyə təqdim edilməli və ya ekspertiza əsasında müəyyənləşdirilməlidir. Bundan əlavə tikinti şirkəti olaraq sifarişçi ilə müqavilə bağlanmış və ona 129.5 kv.m ibarət mənzil verməyi öhdələrinə götürmüşlər. Tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2016-cı il tarixli, 39 saylı müqaviləyə əsasən öhdəlik icra edilmiş və həmin mənzili sifarişçiyə təhvil vermişlər. Mənzilin ara divarları nəzərə alınmadan, azalma əmsalına vurulmadan ümumi sahəsinin 129.5 kv.m olmasını nəzərdə tutulmuşdur. Mənzilin bayır divarlarından hesablanmaqla, çöldən-çölə ölçüsü tamamilə 129.5 kv.m-ə uyğundur. İddiaçının istinad etdiyi, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2-ci mad dəsində qeyd edilir ki, “Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır”. Həmin Məcəllənin 59.3-cü maddəsində qeyd edilir ki, “Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir”. Qanunvericiliyin göstərdiyi ölçü mənzilin ümumi sahəsinin hesablanması və rəsmiləşdirilməsi ilə bağlıdır. Bu maddənin subyekti DƏDRX-dir. Çünki mənzilin sahəsini hesablamaq, hüquqi və texniki sənədləri tərtib etmək məhz bu təşkilatın vəzifəsidir. Şirkət olaraq çıxarış (hüquq müəyyənedici və texniki sənədlər ) əsasında deyil, tərəflər arasında adi yazılı qaydada bağlanan müqavilə əsasında mənzil satışını icra edirlər. Sifarişçi mənzili aldıqdan sonra ara divarlarını sökə, yerini dəyişə və ya Mənzil Məcəlləsində nəzərdə tutulmuş qaydada mənzilin daxili divarlarından başqa konstruktiv dəyişiklik edə bilər. Belə olduğu təqdirdə şirkət hər hansı pozuntuya yol vermədiyindən, sifarişçidən artıq pul almadığından və ya mənzilin sahəsini az verilməsindən söhbət gedə bilməz. Bu səbəbdən də mənzilin sahəsinin digər formada hesablanması qanunsuzdur. Mənzilin sahəsində hər hansı uyğunsuzluq olmadığı üçün, iddiaçının tələb etdiyi kredit faizləri tələbi də əsassızdır. Oxşar məsələ barədə müqavilənin hüquqi qüvvəsinə Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Re spublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6-cı, 346.1-ci və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 02 aprel 2021-ci il tarixli qərarında qeyd edilmişdir “...Bəzən qanunvericilikdə məcburi qanun normalarına zidd olaraq bağlanan əqdlərin etibarsız hesab olunması üçün məhkəmə qərarı tələb olunur. Əqdin etibarsız hesab olunması üçün məhkəmə qərarı tələb olunan etibarsızlıq halları əqdlərin etibarsızlığına səbəb olan digər bir növü təşkil edir. Belə əqdlər qanunvericiliyə zidd olmalarına baxmayaraq məhkəmə tərəfindən etibarsızlığa dair qərar verilməyənədək müvafiq hüquqi nəticələri, yəni hüquq və öhdəlikləri yaradan etibarlı əqd kimi qəbul olunur. Məhkəmə tərəfindən etibarsızlığa dair qərar verildiyi təqdirdə isə həmin əqdlər bağlandığı andan etibarsız hesab olunurlar...”. Konst itusiya Məhkəməsinin qərarından da göründüyü kimi müqavilə və müqavilə üzrə hesablama qanuna zidd olmuş olsa idi, o etibarsız hesab olunmadığına və onun tərəflər üçün yaratdığı hüquq və vəzifələr qüvvədə olduğuna görə onun (müqavilənin) hüquqi qüvvəsi tərəflər üçün məcburidir. Buna görə də, tərəflər arasında bağlanmış müqavilə hüquqi qüvvədə olduğu üçün, həmin müqavilə əsasında satılmış mənzilin ümumi sahəsinin hesablanması Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin deyil, müqavilənin tələbləri əsasında aparılması zəruridir. Qeyd edilənlərlə yanaşı iddiaçının tələbini əsaslandırdığı hallar cavabdehin əsassız varlanma formasında artıq pul vəsaiti əldə etməsi anlamına gəlir. İddianın əsaslandırıldığı hal konkret olaraq əsassız varlanma görüntüsü yaradır və buna görə də həmin münasibətlərə əsassız varlanma ilə bağlı normalar tətbiq edilməlidir. Belə olduqda 1095-ci maddəyə uyğun olaraq iddia müddəti keçmiş olur və iddianın rədd edilməsi üçün hüquqi əsas yaradır. İddia müddətinin tətbiqi, hazırkı halda iddianın rədd edilməsi əsaslarından biri kimi çıxış edir və hesab edir ki, məhkəmə tərəfindən nəzərə alınmalıdır. Bununla bağlı məhkəməyə ərizə təqdim edilmişdir
7. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-307/2024 nömrəli iş üzrə 19 sentyabr 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Ramin Quliyev) iddia təmin edilmiş, Cavabdeh firmasından mənzilə görə artıq ödənilmiş 18512 manat əsas, həmin məbləğə hesablanmış 3843 manat bank faizi olmaqla, cəmi 22355 manat pulun və ödənilmiş dövlət rüsumuna görə 157,06 manat məbləğində pulun Cavabdeh firmasından tutularaq İddiaçı ödənilməsi qət edilmişdir.
8. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 03-16-16/2-10/8955 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli rəyinə əsasən mənzilin faktiki ümumi sahəsi 108.7 kv.m, o cümlədən yaşayış sahəsi 54.5 kv.m və qeyri-yaşayış sahəsi 54.2 kv.m təşkil edir. Mənzilin sahəsi ilə müqavilədə göstərilən sahənin arasında 20,8 kv.m. (129.5-108.7) fərq olduğu müəyyən olunur. Mənzilin faktiki sahələri ilə müqavilələrdə nəzərdə tutulmuş sahə arasında yaranmış fərq, mənzillin sahəsi Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinin və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydalarının 3-cü bəndinin (3.2 və 3.8) tələblərinə uyğun hesablanması ilə izah olunur. Mənzilin yaşayış otaqlarının, köməkçi otaqların (sanitar qovşağın, mətbəxin, dəhlizin, eləcə də balkon, lociya, terras və şüşəbəndhin bütün sahəsi azaldılma əmsalına vurulmadan) qonşu divarlar, ara divarlar, sütunaltı sahələrdə nəzərə alınmaqla ümumi sahəsi 129.5 kv.m. təşkil etdiyi müəyyən olunur.
9. Birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, işdə olan mənzilin texniki pasportuna əsasən müəyyən edildiyi kimi mənzilin sahəsi az verilməklə mənzilin sahəsinin həcmi baxımından qüsurlu mal verilmişdir. Bununla da iddiaçı mənzilin sahəsinin az olması halını sübuta yetirmişdir. Belə ki, ekspert rəyini, eləcə də mənzilin texniki pasportunda qeyd edilən sahələri hesabladıqda belə nəticəyə gəlinmişdir ki, hazırda mənzilin sahəsi qeyd edilən qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınmaqla 108.7 kv.m edir. Bu da müqavilə üzrə qeyd edilən sahədən çıxıldıqda mənzil sahəsinin 20.8 kv.m (129.5-108.7=20.8) az olduğunu təsdiq edir. Belə olan halda məhkəmə qeyd etmişdir ki, mənzilin sahəsinin az olan hissəsi 20.8 kv.metrə görə müqavilə üzrə 1 kv.metr sahəsinin 890 manata hesablanması nəzərə alınmaqla cavabdehdən iddiaçının xeyrinə 18512 manat (20.8 kv.m x 890 manat=18512 manat) tutulmalıdır.
10. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 5.3, 21, 385.1, 386.1, 752, 753.1, 762.1, 766, 776.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.1, 59.2 və 59.3-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyas ının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydalarının 1.1, 1.2, 3.8-ci bəndlərinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
11. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi, iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
12. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmənin bu cür yanaşması əsassızdır. Etirazda da göstərdiyimiz kimi mövcud qanunvericiliyə əsasən mənzilin bəzi sahələri (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri, balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanlar) azalma əmsallarına vurulmaqla hesablanır. Buna görə də mənzilin hüquqi sənədlərində mənzilin sahəsi 20.8 kv.m yox daha çoxdur. Bunu müəyy ən etmək üçün mənzilin texniki pasportuna diqqət yetirilməsi kifayət edir. Bundan əlavə cavabdeh iddiaçı ilə müqavilə bağlamış və ona 129.5 kv.m ibarət mənzil verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2016-cı il tarixli 39 saylı müqaviləyə əsasən cavabdeh öhdəliyini icra etmiş və həmin mənzili sifarişçiyə təhvil vermişdir. Mənzil iddiaçıya verilərkən tam şəkildə 129.5 kv.m olmuşdur. Çünki müqavilədə mənzilin ara divarları nəzərə alınmadan, azalma əmsalına vurulmadan ümumi sahəsinin 129.5 kv.m olması nəzərdə tutulmuşdur. Mənzilin bayır divarlarından hesablanmaqla, çöldən-çölə ölçüsü tamamilə 129.5 kv.m-ə uyğundur. Bunu ekspert də təsdiq etmişdir. Eyni zamanda mənzilin alqı-satqısı notariat ofisində müqavilə bağlamaqla həyata keçirilməli idi. Lakin qeyd etdiyimiz kimi c avabdeh müqavilə əsasında mənzil satdığı üçün, mənzilin ümumi sahəsi çöl divardan digər çöl divara qədər olan ümumi sahə əsasında, otaqların arasındakı ara divarlar nəzərə alınmadan və azalma əmsalına vurulmadan hesablanmışdır. Sifarişçi mənzili aldıqdan sonra ara divarlarını sökə, yerini dəyişə və ya Mənzil Məcəlləsində nəzərdə tutulmuş qaydada mənzilin daxili divarlarından başqa konstruktiv dəyişiklik edə bilər. Belə olduğu təqdirdə cavabdeh üzərinə götürdüyü öhdəliyi pozmamış, iddiaçıdan heç bir artıq vəsait almamışdır. Mənzilin təhvil verilməsi anı ilə bağlı məhkəmənin gəldiyi nəticə doğru deyil. İkinci məsələ isə mübahisəli iddia predmetinə hansı iddia müddəti ilə bağlı hansı normanın tətbiqi ilə bağlıdır. Belə ki, məhkəmə mənzildə yaranmış elektrik nasazlığı səbəbindən iddiaçının ele ktrik təchizatçısına etdiyi müraciət faktını əsas götürərək 2019cu ildə mənzilin təhvil verilməsi qənaətinə gəlsə də mənzildəki elektrik nasazlığının baş verməsi ilə mənzilin mülkiyyətçiyə təhvil verilməsi arasında hansı əlaqənin olmasına izah verə bilməmişdir. Mənzildə quraşdırılmış sayğacın nə zaman sıradan çıxacağı və izafi elektrik sərfiyatı qeydə alacağı naməlum məsələdir və bu hal həm mənzilin satılmasına dair müqavilə bağlanmazdan əvvəl, həm də sonradan istənilən zaman baş verə bilərdi. Yəni mənzili alan şəxs mənzili aldıqdan sonra mənzilə gəldikdə sayğacda böyük məbləğdə borcun olmasını görə bilərdi. Yaxud da mənzili alarkən heç bir problem olmadığı halda, bir müddət sonra təmir üçün mənzilə gəldikdə sayğacdakı problemlə üzləşə bilərdi. Burada söhbət podrat müqaviləsindən getmədiyi üçün, 776-cı maddə üzrə müddətin tətbiqindən söhbət gedə bilməzdi. İddia müddətinin tətbiqinə dair ərizəmizdə də qeyd etdiyimiz kimi hazrkı mübahisə predmetinə əsassız varlanma üzrə iddia müddəti tətbiq edilməlidir. Burda mübahisə işin qüsurlu icrası ilə bağlı məsələdən gedir. Çünki məhkəmə özü qətnamənin faktiki əsaslandırmasında qeyd etmişdir ki, podrat işi qüsurlu icra olunmuşdur, normanın tətbiqində isə işin qüsurlu icrasına dair müddəti yox binaya dair tələblər üzrə müddəti əsas götürür. Bu isə məhkəmənin özünün əsaslandırmasının ziddiyyətli olduğunu deməyə əsas verir. Məhkəmə öz əsaslandırmasına istinad edərək 1 illik müddətin tətbiqini nəzərə almalı idi.
13. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-611/2025 nömrəli mülki iş üzrə 21 yanvar 2025-ci il tarixli qətnamə si ilə (hakimlər Akif İsgəndərov (sədrlik edən və məruzəçi), Səadət Səlimova və Məhəmməd Rüstəmli) cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinin qismən təmin edilməsi, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 19 sentyabr 2024-cü il tarixli qətnaməsi Cavabdeh firmasından mənzilə görə artıq ödənilmiş 18512 manat əsas və həmin məbləğə hesablanmış 3843 manat bank faizi olmaqla, cəmi 22355 manat pulun iddiaçının xeyrinə tutulması hissəsində dəyişdirilməsi, Cavabdeh firmasından İddiaçı xeyrinə tutulan artıq ödənilmiş məbləğin miqdarı 13439 (on üç min dörd yüz otuz doqquz) manat, həmin məbləğə hesablanmış bank faizinin miqdarı 2789 (iki min yeddi yüz səksən doqquz) manat, cəmi tutulmalı məbləğin miqdarı isə 16228 manat müəyyən edilməsi, qətnamənin qalan hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılm ası qət edilmişdir.
14. Apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtləri və tərəflərin üzərinə götürdükləri öhdəliklərin xarakteri onu deməyə əsas verir ki, onlar arasında podrat münasibətləri mövcud olmuşdur. Bu baxımdan iddia tələbinin hüquqi əsası kimi Mülki Məcəllənin 752.1, 762, 766-cı maddələri çıxış edir. Hazırkı mübahisənin düzgün həlli üçün əhəmiyyət kəsb edən mübahisəli hal - cavabdehin müqavilə öhdəliklərini pozaraq iddiaçıya miqdar (mənzilin sahəsinin həcmi) baxımından qüsurlu mal verib-verməməsinin müəyyən edilməsidir və bu hal iddia üzrə sübutetmənin predmetini təşkil edir.
15. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, hazırkı işdə iddiaçı, ona müqavilədə nəzərdə tutulduğundan az sahəsi olan mənzil verildiyin i bildirmiş və bu səbəbdən müqavilə üzrə daha az məbləğ ödəməli olduğunu qeyd edərək, yaranmış fərqin dəyərinin ona ödənilməsini tələb edir. Cavabdehin nümayəndəsi isə iddianı qəbul etmir və iddia tələbinə iddia müddətinin tətbiq edilməsini xahiş edir. Bundan başqa, cavabdeh iddia ərizəsi ilə məhkəməyə xx.xx.2023-cü il tarixdə müraciət etdiyindən, qanunvericiliklə müəyyən edilmiş iddia müddətinin ötürüldüyünü qeyd edir. İddiaçı tərəf isə öz növbəsində qeyd edir ki, mənzil onlara 2019-cu il tarixdə təhvil verilmişdir. İddiaçı bunu mənzili təhvil aldıqdan sonra elektrik enerjisi sayğacının öz-özünə işlədiyini gördüyünü və daha sonra "xxxx" ASCyə müraciət etdiyini, ASC-nin əməkdaşları tərəfindən aktın tərtib edilməsi ilə izah edir. Mübahisəli sahə binanın tərkib hissəsi olan mənzillə bağlıdır və belə olan halda bu qəbildən olan iddialar həll edilərkən və cavabdeh tərəfindən iddia müddətinin tətbiqi barədə ərizə verilərkən istinad olunan normada nəzərdə tutulmuş binaya münasibətdə icranın qüsuru barədə müəyyən olunmuş 5 illik müddət tətbiq edilir.
16. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin iddia müddətinin tətbiqi barədəki ərizəyə verdiyi hüquqi qiymətlə razılaşmış və hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi həmin hissədə maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmişdir. Məhkəmə kollegiyası bu qənaətə gələrkən həmçinin onu də nəzərə almışdır ki, cavabdeh tərəf mənzilin istismara qəbulu və iddiaçıya təhvil verilməsi ilə bağlı sübut təqdim edə bilməsə də, mənzil üzərində iddiaçının mülkiyyət hüququ xx.xx.2020-ci il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət r eyestrində qeydə alınmışdır və iddiaçı məhz bundan sonra mənzilin müqavilədə göstərilən sahəsi ilə çıxarışda göstərilən sahə arasında fərq olduğunu görmüşdür.
17. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, ekspert rəyinə əsasən müəyyən edilmişdir ki, cavabdeh iddiaçı qarşısında öz öhdəliyini pozaraq ona ümumi sahəsi 129,5 kv.m əvəzinə müqavilədə nəzərdə tutulandan az sahəsi olan mənzili təhvil vermişdir.
18. Məhkəmə kollegiyasının qənaətinə görə birinci instansiya məhkəməsi bununla bağlı düzgün nəticəyə gəlsə də, hesablamada səhvə yol vermiş, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsini mübahisəyə düzgün tətbiq etməmiş və nəticədə əskik sahənin ölçüsünü düzgün müəyyən etməmişdir.
19. Məhkəmə kollegiyası formalaşmış məhkəmə təcrübəsinə uyğun olaraq qeyd etmişdir ki, hesablamaların divarlar ın çöl tərəfindən aparılması, habelə divarların altındakı sahələrin nəzərə alınması sifarişçinin mənafeyinə zidd olduğu kimi, mövcud olan balkon, teras və bu kimi digər sahələrin əmsallarla real ölçülərindən az həcmdə hesablanması da podratçının mənafeyinə uyğun deyil.
20. Məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi mənzilin faktiki ümumi sahəsini müəyyən edərkən balkon və lociyanın sahəsinin azalma əmsalı tətbiq olunmaqla hesablandığını nəzərə almamışdır. Belə ki, balkonun azalma əmsalı tətbiq olunmadan faktiki sahəsi 4,1 kvm, 0,3 azalma əmsalı tətbiq olunmaqla isə 1,2 kvmdir (fərq 4,1-1,2=2,9). Lociyanın faktiki ümumi sahəsi 5,7 kvm, 0,5 azalma əmsalı tətbiq olunmaqla isə 2,9 kvm-dir (fərq 5,7-2,9=2,8).
21. Məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi ümumi sahəni hesablayarkən balkon və lociyaya münasibətdə sahəni tam şəkildə nəzərə almayıb və nəticədə ümumi sahənin ölçüsü 5,7 kv.m az göstərilib (2,8+2,9=5,7). Bu sahə ekspert rəyində və çıxarışda göstərilən ümumi faktiki sahənin üzərinə gəlinərkən faktiki ümumi sahənin ölçüsü 114,4 kvm təşkil edəcəkdir (108,7+5,7=114,4). Müqavilədə nəzərdə tutulan sahədən, yəni 129,5 kvm-dən məhkəmə tərəfindən müəyyən olunan faktiki ümumi sahəni, yəni 114,4 kvm sahəni çıxdıqda isə əskik gələn sahə cəmi 15,1 kvm təşkil edəcəkdir (129,5-114,4=15,1). Ona görə də, cavabdehdən əskik gələn sahə kimi yalnız 15,1 kvm sahəyə görə ödənişin qaytarılması tələb oluna bilər. Bu məbləğ isə 18 512 manat yox, 13439 manat təşkil edəcəkdir (15,1x890=13439). Buna münasib olaraq tələb olunan faiz borcunun məbl əği də dəyişəcəkdir. Belə ki, artıq 18512 manata görə deyil, 13439 manata görə ödənilmiş faiz məbləği tələb oluna bilər. Bu faiz məbləği isə 2789 manat təşkil edir (13439 x13490:65000=2789). Burada 13439 manat 15,1 kvm əskik sahəyə görə ödənilmiş məbləği, 65000 manat götürülmüş ümumi kredit məbləğini, 13490 manat isə həmin kreditə görə iddiaçı tərəfindən banka ödənilmiş ümumi faiz məbləğini göstərir. Buna görə də, məhkəmə apellyasiya şikayətini qismən əsaslı saymaqla hbirinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini Cavabdeh firmasından mənzilə görə artıq ödənilmiş 18512 manat əsas, həmin məbləğə hesablanmış 3843 manat bank faizi olmaqla, cəmi 22355 manat pulun iddiaçının xeyrinə tutulması hissəsində dəyişdirilməlidir.
22. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 5.3, 21.1, 21.2, 21.3, 385.1, 386.1, 752.1, 752.2, 753.1, 762.1, 766, 776.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.1, 59.2, 59.3-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”nın 1.1, 1.2, 3.8-ci bəndlərinə istinad edərək əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
23. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 21 yanvar 2025-ci il tarixli, 2(103)-611/2025 saylı qətnaməsinin qismən ləğv edilməsi, iddianın tam təmin edilməsinə dair birinci instansiya məhkəməsinin qətnamə sinin qüvvədə saxlanılması barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
24. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdeh tərəflər arasında bağlanmış müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəlikləri qüsurlu yerinə yetirməsi səbəbindən iddiaçıya dəyəri tam ödənildiyi mənzil təhvil verilməmiş, bununla da onun həmin mənzilə dair qanunla qorunan mülkiyyət və sahiblik hüquqları pozulmuşdur. Məhkəmə kollegiyasının heç bir əlavə sübut və ya dəlilə istinad etmədən mənzilin faktiki sahəsinin 114,4 kv.m olması və əksik gələn sahənin 15,1 kv.m olmasına dair gəldiyi nəticə əsassız və qanunun tələblərinə zidd hesab edilməlidir. Apellyasiya instansiya məhkəməsi isə iş üzrə verilmiş ekspert rəyini təkzib edən hər hansı başqa bir sübut və ya dəlilin müəyyən olunmadığı halda ekspert funksiyası nı həyata keçirərək mənzilin balkon və locinin sahəsi müəyyən edərkən azalma əmsalı tətbiq etməklə azaldıldığını, faktiki isə həmin sahələrin sahəsinin 4,1 və 5,7 kv.m olduğunu, bu əsasla da mənzilin faktiki sahəsinin 114,4 kv.m, təhvil verilməmiş sahənin həcminin isə 15,1 kv.m olduğuna dair əsassız nəticəyə gəlmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinə heç bir əlavə sübut və dəlil təqdim edilməmiş, mübahisə edilən qətnamə birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş sübutlar və dəlillərə əhəmiyyət verilmədən məhkəmə kollegiyasının şəxsi mülahizələri və əsassız fərziyələri əsasında dəyişdirilmişdir. Apellyasiya instansiya məhkəməsi mübahisənin həlli ilə bağlı verilmiş ekspert rəyilə razılaşmadığı təqdirdə əlavə və ya təkrar məhkəmə ekspertizasının keçirilməsi qanunla nəzərdə tutulduğu, ən azından rəyi vermiş eksperti məhkəmə iclasında izah verilməsi üçün dəvət etmək mümkün olduğu halda bütün bunlara əhəmiyyət vermədən şəxsi mülahizələrinə dair gəldiyi nəticə işin həqiqi hallarına uyğun hesab edilməməlidir. Kassasiya şikayəti Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəllənin 377.1, 390.1, 390.2, 417.2, 417.3, 776.1, 1095-ci maddələrinə, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2-ci maddəsinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 217.1, 217.3-cü maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır.
25. Cavabdeh kassasiya şikayəti verərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülkı Kollegiyasının 21 yanvar 2025-ci il tarixli 2 (103)-611/2025 saylı qətnaməsinin qismən, iddianın təmin edildiyi hissədə ləğv edilməsi və iddia tələbinin tam şəkildə rədd edilməsi barədə qərar qəbul edil məsini xahiş etmişdir.
26. Şikayət onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiya məhkəməsi məlum nəticəyə gələrkən iddiaçıya münasibətdə iddia müddətinin axımının, mənzili çıxarışın alındığı xx.xx.2020-ci il tarixdən, yəni mənzilin sahəsinin müqavilədə göstərilən sahədən fərqli olması bildiyi vaxtdan başlandığını, göstərməsi ilə razı olmadığını, əslində iddiaçının mənzildən istifadə hüququ istismara icazə üçün sərəncamın verildiyi xx.xx.2017-ci ildən etibarən yarandığını əhəmiyyət və düzgün hüquqi qiymət vermədiyini, bununla da apellyasiya instansiya məhkəməsinin MM-nin 377.1-ci maddənin tələblərini pozduğunu, eyni zamanda da məhkəmənin MM-nin 776.1-ci maddənin tələblərini düzgün tətbiq etmədiyini, belə ki, iddiaçı ilə aralarında 5 illik müddətin tətbiq edilməsinin mümkün olmadığını, iddiaçı binanın bir hissəsi olan mənzilin sahibi olduğunu, MM-nin 776.1-ci maddədə 5 illik müddət binaya aid tələblər üzrə nəzərdə tutulduğunu, icranın qüsuru ilə bağlı 2 illik müddətin tətbiqinin mümkün olduğuna istinad etmişdir. Kassasiya şikayətində qeyd edilmişdir ki, birincisi, iş üzrə təqdim edilmiş “iddia müddətinə dair ərizə”yə binanın istismarına icazəni və Bakı şəhəri İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2017-ci il tarixli, 0131 nömrəli sərəncamını əlavə etməklə nəzərə alınması xahiş edilmişdir. Həmin “istismara qəbul aktı”na əsasən binanın istismara 2017-ci ildə, yəni mənzil iddiaçıya satıldığı gündən təxmini olaraq 1 il sonra qəbul edildiyi qeyd edərək, bu faktın mübahisəsiz olması qeyd edilmişdir. Mənzilin iddiaçıya nə zaman təhvil verilməsinə dair dəqiq araşdırma aparmağa gəldikdə isə məhkəmə bu faktı elektrik sayğacında baş vermiş nasazlıqla əlaqələndirsə də əslində hüquqi dəlil olaraq “istismara qəbul”un nə olduğunun mahiyyətinə toxunmayıb. Binanın istismara qəbul edilməməsi həmin binada təmirin və yaşayışın mümkünlünü istisna edir. İstismara qəbul haqqında sərəncam verilmişdirsə, əksinə bu o anlama gəlir ki, binada yerləşən mənzil sahibləri təmir edərək ora köçə bilərlər. Kassator istismara qəbulla bağlı sərəncamı – iddia müddətinə dair kifayət qədər mötəbər hesab edilə biləcək dəlili məhkəməyə təqdim etməyimizə baxmayaraq, nə birinci instansiya, nə də apellyasiya instansiyası bu dəlilə hüquqi qiymət verməmişdir. Məhkəmə iddia müddətinin axımını mənzilə çıxarış alındığı xx.xx.2020-ci il tarixdən nəzərə almışdır və qeyd etmişdir ki, məhz çıxarış aldıqdan sonra iddiaç ı mənzilin sahəsinin müqavilə sahəsi ilə çıxarışdakı sahəsi arasında fərq olduğunu görmüşdür. Məhkəmə nəzərə almamışdır ki, Mülki Məcəllənin 377.1-ci maddəsinə görə iddia müddətinin axımı şəxsin öz hüququnun pozulduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu gündən başlanır. Beləliklə istismara qəbul avtının (sərəncamın) verilməsi anı ilə iddia müddətinin axımı başlamışdır. Məhkəmənin onlar tərəfindən mənzilin iddiaçıya təhvil verilməsinə dair sübutun təqdim edilməsinə dair sübut təqdim edə bilməməyinə gəldikdə isə, məhkəmə bu hissədə də yanlış hüquqi nəticəyə gəlmişdir. Belə ki, nə Mənzil Məcəlləsində, nə şəhərsalma qanunvericiliyində, nə də Mülki Məcəllədə mənzilin mülkiyyətçiyə təhvil aktı əsasında təhvil verilməsi nəzərdə tutulmamışdır. İddiaçının bizə borcu olmadığına görə onun mənzildən istifa də hüququ istismara icazə üçün sərəncamın verildiyi xx.xx.2017-ci ildən etibarən yaranımışdır. Əksinə iddiaçı mənzilə buraxılmaması ilə bağlı hər hansı sübutu, müraciəti məhkəməyə təqdim etməmişdir. Çıxarışın alınması isə iddia müddətinin axımını şərtləndirə bilməz, əks halda Mülki Məcəllənin 377-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş “hüququnun pozulduğunu bilməli olduğu” ifadəsinin hüquqi əhəmiyyəti olmaya bilər. Məhkəmənin yanaşmasına görə binadakı hər hansı sakin indiyədək çıxarış almasa və ya orada təmir işi apararaq yaşamasa belə məna çıxır ki, onun üçün iddia müddətinın axımı başlamayıb?! Binada xeyli sakin var ki, mənzili alıblar lakin nə çıxarış alıblar nə də mənzili təmir ediblər. Bu o anlama gəlir ki, onlar üçün iddia müddətinin axımı başlamayıb? Hesab etmişlər ki, qanunda ifadə edilmiş iddia müddətinin axımının başlaması üçün əsas olan “hüququnun pozulduğunu bilməli olduğu gün” ifadəsi mənzilin istismara qəbul edildiyi tarixi, yəni mənzili faktiki olaraq onun sahibliyinə verildiyi günü ehtiva edir. Hesab edilmişdir ki, məhkəmə bu dəlilə hüquqi qiymət verməməklə iddia müddətinin axımına dair MM-nin 377.1-ci maddəsinin tələbini pozmuşdur. Digər pozuntu məhkəmənin hazırkı mübahisəyə hansı iddia müddətinin tətbiqi ilə bağlıdır. Belə ki, məhkəməyə təqdim etdikləri ərizədə əsassız varlanma üzrə Mülki Məcəllənin 1095-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş müddətin ötdüyünü bildirmiş və hesab edilmişdir ki, hazırkı mübahisəyə 661.1-ci maddə deyil, əsassız varlanma üzrə 1095-ci maddə tətbiq edilməlidir. Hesab edilmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi də apellyasiya instansiyası da 7 76.1-ci maddənin tətbiqində də səhvə yol vermişdir. Belə ki, iddiaçı ilə bizim aramızdakı münasibətə 5 illik müddətin tətbiqi mümkün deyil. Çünki iddiaçı binanın sahibi deyil, binanın hissəsi olan mənzilin sahibdir və 776.1-ci maddədə 5 illik müddət binaya aid tələblər üçün nəzrədə tutulduğu halda, icranın qüsuru ilə bağlı 2 illik müddətin tətbiqi imkanı qeyd edilir. Burada mübahisə binanın keyfiyyətsizliyi, vaxtında təhvil verilməməsi, lift və s quraşdırılmaması və s ilə bağlı deyil. Mübahisə binanın hissəsi (mənzil, mənzilin sahəsi) ilə bağlı olduğu üçün hüquqi tövsif zamanı“bina”ya aid 5 illik iddia müddəti onun hissəsinə aid ola bilməz. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, tikinti şirkəti iddiaçıya 15.1 kv.m əskik sahə vermişdir ki, bununla da iddiaçıya ödənilməli məbləğ 18 512 manat deyil, 13 43 9 manat təşkil edəcəkdir (15.1 x 890 = 13 439). Bununla da faiz borcunu da dəyişərək 2789 manat müəyyən etmişdir. Kassasiya şikayəti verən tərəf hesab etmişdir ki, məhkəmənin istinad etdiyi Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59- cu maddəsi hazırkı mübahisə üzrə işə tətbiq edilə bilməz və məhkəmə cavabdehin iddiaçıya verdiyi mənzilin sahəsinin məhz bu maddə əsasında hesablanmalı olması qənaətinə gəlməklə hüquq münasibətini nəinki yanlış tövsif etmiş, eyni zamanda Mülki Məcəllənin 390.1-ci və digər maddələrinin tələblərini pozmuşdur. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilə hüquqi qüvvədə olduğu üçün, həmin müqavilə əsasında satılmış mənzilin ümumi sahəsinin hesablanması Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin deyil, Mülki müqavilənin tələbləri əsasında aparılması zəruridir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi prosessual pozuntuya yol verərək, tərəflər arasındakı mübahisəyə tətbiq edilməli olan hüquq normasını (MM 390 maddəsi) deyil, tətbiq edilməli olmayan hüquq normasını (ŞTM 59 maddəsi) tətbiq etməklə səhv hüquqi nəticəyə gəlmişdir.
27. Kassasiya şikayəti Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəllənin 377.1, 390.1, 390.2, 417.2, 417.3, 776.1, 1095-ci maddələrinə, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2ci maddəsinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 217.1, 217.3-cü maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
28. İddiaçı cavabdeh "xxxx" firmasının kassasiya şikayətinə qarşı etiraz ünvanlayaraq, cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə razı olmadığını bildirmiş və hesab etmişdir ki, həmin dəlillər işin həqiqi halları, birinci və ikinci instansiya məhkəməsində araşdırılan sübutlarla və qüvvədə olan bir sıra maddi hüquq normaları ilə tam təkzib olunmuşdur. İddiaçı cavabdehin kassasiya şikayətinin təmin olunmamasını xahiş etmişdir. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
29. Maddə 5.3. Mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri öz hüquq və vəzifələrini vicdanla həyata keçirməyə borcludurlar.
30. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
31. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.\
32. Maddə 443.1. Öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. Borclunun üzərinə öhdəliyi pozmağa görə məsuliyyət qoyulmadıqda bu qayda qüvvədə olmur.
33. Maddə 443.2. Zərər bu Məcəllənin 21-ci maddəsində nəzərdə tutulan qaydalara uyğun müəyyənləşdirilir.
34. Maddə 21.1. Zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın.
35. Maddə 21.2. Zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür.
36. Maddə 21.3. Zərərin əvəzinin ödənilməsi ilə bağlı tələbin həcminin müəyyənləşdirilməsi zamanı zərərçəkənin, onun işçisinin və qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş hallarda üçüncü şəxslərin davranışının zərərin yaranmasına və artmasına hansı həcmdə şərait yaratması nəzərə alınmalıdır.
37. Maddə 752.1. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür.
38. Maddə 752.2. Əgər podratda hər hansı məmulatın hazırlanması nəzərdə tutularsa və podratçı onu özünün əldə etdiyi materiallardan haz ırlayarsa, hazırlanmış məmulata mülkiyyəti sifarişçiyə verir. Əgər əvəz edilən əşya hazırlanmışdırsa, alqı-satqı qaydaları tətbiq edilir.
39. Maddə 762.1. Podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun.
40. Maddə
766. Sifarişçi müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirmədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər.
41. Maddə 776.1. Sifarişçi icranın qüsuru barəsində tələbi işin qəbul edildiyi gündən bir il ərzində, binaya aid tələbi isə beş il ərzində irəli sürə bilər.. “İstehlakçıların hüquqlarının müdafiəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanun u
42. Maddə 1. istehlakçı — şəxsi tələbatını ödəmək məqsədi ilə mal, iş və xidmətlərdən istifadə edən, onları alan, sifariş verən, yaxud almaq və ya sifariş vermək niyyəti olan şəxs; istehsalçı — mülkiyyət formasından və təşkilati-hüquqi formasından asılı olmayaraq satış üçün mal istehsal edən müəssisə, idarə, təşkilat və ya sahibkar; 4 3.M a d d ə
7. Qüsuru olan mal satılarkən istehlakçının hüquqları İstehlakçı müqavilə və ya digər qaydalarla müəyyən olunmuş zəmanət müddəti ərzində aldığı malda qüsur və ya saxtalaşdırma aşkar edərsə, öz istəyinə görə satıcıdan və ya istehsalçıdan aşağıdakıları tələb etmək hüququna malikdir: lazımi keyfiyyətli mala dəyişdirməyi; satış qiymətini uyğun məbləğdə azaltmağı; malın qüsurlarının icraçının (satıcının, istehlakçının) hesabına aradan qaldırılmasını və ya qüsurların aradan qaldırılması üçün istehlakçının və ya üçüncü şəxslərin çəkdiyi xərclərin əvəzinin ödənilməsini; malın, həmin mala uyğun digər modelli (markalı, tipli və i. a.) mal ilə, dəyəri yenidən hesablanma şərti ilə əvəz edilməsini; müqavilənin ləğv edilməsini və çəkdiyi zərərin ödənilməsini. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi
44. Maddə 59.1. Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları bu maddənin tələbləri nəzərə alınmaqla müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir.
45. Maddə 59.2. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır.
46. Maddə 59.3. Yaşayı ş binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”
47. Bənd 1.1. Bu Qaydalar “Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin təsdiq edilməsi, qüvvəyə minməsi və bununla bağlı hüquqi tənzimləmə haqqında” Azərbaycan Respublikasının 2012-ci il 29 iyun tarixli 392-İVQ nömrəli Qanununun tətbiqi barədə” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2012-ci il 4 sentyabr tarixli 695 nömrəli Fərmanının 3.1-ci bəndinin və Azə rbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.1-ci maddəsinin icrasını təmin etmək məqsədi ilə hazırlanmışdır və tikinti obyektlərinin, o cümlədən yaşayış, ictimai, istehsalat binalarının sahəsinin və həcmlərinin hesablanması qaydalarını müəyyən edir.
48. Bənd 1.2. Bu Qaydaların tələbləri mülkiyyət formasından asılı olmayaraq dövlət orqanları, sifarişçilər, layihəçilər, podratçılar və şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin digər subyektləri üçün məcburidir.
49. Bənd 3.8. Mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
50. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
51. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri
52. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyas ı məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
53. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
54. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə bağlı araşdırma apararaq hesab edir ki, aşağıdakılara əsasən kassasiya şikayətinin təmin edilməsi üçün əsaslar mövcud deyil.
55. İlk növbədə məhkəm ə kollegiyası MPM-nin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş kobud prosessual hüquq pozuntularına yol verilib-verilmədiyini yoxlayaraq hesab edir ki, işə baxmış məhkəmə tərəfindən qətnamənin kassasiya qaydasında ləğv edilməsinə əsas olan, bu normada nəzərdə tutulan pozuntulara yol verilməmişdir.
56. Apellyasiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, tərəflər arasında xx.xx.2016-cı il tarixdə bağlanmış yazılı podrat müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik münasibətləri yaranmış, cavabdeh inşa edəcəyi, müqavilə bağlanarkən tikintisi başa çatmamış binada ümumi sahəsi 129,5 kv.m olan mənzili sifarişçiyə-iddiaçıya təhvil verməyi öhdəsinə götürmüş, müqaviləyə əsasən iddiaçı mənzilin 1 kv.m. üçün 890 manat olmaqla, cəmi 115.255 manat pulu podratçıya-cavabdehə ödəmiş, mənzil təhvil verildikdən son ra iddiaçı mənzil üzərində mülkiyyət hüququnun qeydə alınması üçün müraciət etmiş, mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı zamanı mənzilin faktiki ümumi sahəsinin qanunla müəyyən edilmiş qaydada hesablandıqda 114,4 kv.m olduğu müəyyən edilmişdir.
57. Kollegiya cavabdehin kassasiya şikayəti ilə razılaşmayaraq hesab edir ki, tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları” ilə müəyyən edildiyindən məhkəmənin və ekspertin podrat müqaviləsinin predmeti olmuş mənzilin ümumi sahəsini hesablayarkən bu normalara istinad edilməsi maddi hüquq normasının pozuntusu kimi qiymətləndirilə bilməz.
58. Məhkəmə hesab etmişdir ki, MM-nin 762.1-ci maddəsinə əsasən podratçının sifarişçiyə qüsursuz (hazırkı halda razılaşdırılmış ölçüdə) mal təhvil vermək öhdəliyi olduğundan bu öhdəliyə riayət edilmədiyi halda sifarişçinin MM-nin 766-cı maddəsinə əsasən ödədiyi muzdun müvafiq məbləğdə azaldılmasını tələb etmək hüququ var. Məhkəmə tikinti şirkətinin iddiaçıya təhvil verdiyi mənzilin ümumi sahəsinin müqavilədə nəzərdə tutulduğundan 15,1 kv.m az olduğunu, faktiki verilmiş sahəyə görə ödənilməli olan məbləğin 13.439 manat təşkil etdiyini müəyyən edərək bu məbləğin və iddiaçı tərəfindən banka bu məbləğə görə ödənilmiş 2789 manat faizin (mənzilin əldə edilməsi üçün vəsaitin bankdan kredit olaraq götürüldüyünü nəzərə alaraq) tutulması hissə sində iddianı əsaslı hesab etmişdir.
59. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya instansiyası məhkəməsinin bu mövqeyi ilə razılaşır. Belə ki, MM-nin 763-766-cı maddələrinin təhlili belə nəticəyə gəlməyə imkan verir ki, podratın nəticəsində hazırlanmış məmulatda qüsur olduğu halda bir qayda olaraq sifarişçi tərəfindən podratçıya qüsurun aradan qaldırılması məqsədi ilə əlavə icra üçün vaxt verilməli, bu müddət qurtardıqdan sonra sifarişçinin müqavilədən imtina etmək və ya muzdun miqdarını qüsurun məmulatın dəyərini azaltdığı qədər azaltmaq hüququ nəzərdə tutulmuşdur. Lakin hazırkı halda podrat müqaviləsinin predmetini müvafiq layihə əsasında inşa edilmiş binada layihədə nəzərdə tutulmuş ölçüdə olan yaşayış sahəsi (mənzil) təşkil etdiyindən qüsurun aradan qaldırılması (təhvil verilmiş mənzilin ümumi sahəsinin artırılması) mümkün olmadığından podratçıya əlavə vaxt verilməsi əhəmiyyətsiz olduğu üçün sifarişçinin MM-nin 766-cı maddəsinə əsasən əlavə icra üçün vaxt verilmədən artıq ödədiyi muzdun geri qaytarılmasını tələb etmək hüququ yaranmışdır.
60. Eyni zamanda qeyd edilməlidir ki, işin hallarına görə iddiaçı podrat müqaviləsinin predmeti olan mənzili özünün yaşayış sahəsinə olan tələbatını ödəmək üçün əldə etdiyindən istehlakçı, cavabdeh isə yaşayış binalarını gəlir əldə etmək məqsədi ilə satış üçün inşa etdiyindən istehsalçı hesab edilir. Qüsurlu mal satıldığı halda istehlakçının satış qiymətinin uyğun məbləğdə azaldılmasını tələb etmək hüququ “İstehlakçıların hüquqlarının müdafiəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 7-ci maddəsində də öz əksini tapmışdır. Həmin normaya görə istehlakçı müqavilə və ya digər qaydalarla müəyyən olunmuş zəmanət müddəti ərzində aldığı malda qüsur və ya saxtalaşdırma aşkar edərsə, öz istəyinə görə satıcıdan və ya istehsalçıdan satış qiymətini uyğun məbləğdə azaltmağı tələb etmək hüququna malikdir.
61. İddia müddətinin ötürüldüyünə dair apellyasiya şikayətinin dəlilini əsassız hesab edən apellyasiya məhkəməsi Mülki Məcəllənin 776.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş beş illik iddia müddətinin iddiaçı tərəfindən ötürülmədiyinə dair birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşmışdir. Birinci instansiya məhkəməsi iddia müddətinin ötürülübötürülmədiyinə hüquqi qiymət verərkən düzgün olaraq qeyd etmişdir ki, iddiaçıya mənzil 2019-cu ildə (may ayınadək) təhvil verildiyindən iddia müddətinin axımı mənzilin təhvil verildiyi vaxtdan (ək sinin cavabdeh tərəfindən sübut edilmədiyi nəzərə alınaraq) başlamış, iddiaçı 2023-cü ilin avqust ayında hazırkı iddia ilə məhkəməyə müraciət edərkən iddia müddətini ötürməmişdir.
62. MM-nin 776.1-ci maddəsində podrat müqaviləsindən irəli gələn münasibətlərdə iddia müddətinin işin qəbul edildiyi gündən bağladığı müəyyən edildiyindən işə baxmış birinci instansiya məhkəməsi iddia müddətini başlanğıcını düzgün müəyyən etmişdir.
63. Kollegiya eyni zamanda iddiaçının kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə bağlı qeyd edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən iddiaçının kassasiya şikayətində qeyd etdiyi maddi və prosessual normaların pozuntusuna verilməmişdir.
64. Məhkəmə kollegiyası qeyd edilənlərə əsasən belə nəticəyə gəlir ki, kassasiya şikayətlərinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilmə si üçün əsas olmadığından şikayət təmin edilməməli, qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
65. Yuxarıda qeyd olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 407, 416, 417 və 419-cu maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq kassasiya instansiyası məhkəməsi Qərara aldı: Kassasiya şikayətləri təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 21 yanvar 2025-ci il tarixli, 2(103)-611/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.