Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-139/2023 09.01.2023 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı X1 Cavabdeh (X6, Müslüm-zadə Cahangir Mövsüm oğlu və “İçərişəhər” Dövlət Tarix-Memarlıq Qoruğu İdarəsi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxslər olmaqla) qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: icarə obyektində edilmiş yaxşılaşdırma xərclərinin əvəzinin tutulması, iddia tələbinin hədləri) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Nurməmmədov Əhməd Güləhməd oğlu (məruzəçi), Hüseynov Abiddin Qabil oğlu və Əliyev Zaur Əli oğlundan ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-1639/2022 nömrəli, xx.xx.2022-ci il ta rixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə 9 yanvar 2023-cü il tarixdə Ali Məhkəmənin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: İşin halları
1. Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Böyük Qala-4 döngəsi, 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 552,8 kv metr olan, 3 mərtəbədən ibarət qeyri-yaşayış binası Cavabdeh mülkiyyət kimi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır. 2. 26 sentyabr 2016-cı il tarixli sadə yazılı formada tərtib olunmuş müqaviləyə əsasən icraçı X6 və icarədar Müslüm-zadə Cahangir Mövsüm oğlu ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən tikilinin, onun alt qapısı, 3 pəncərəsinin qarşısı və həmin ərazidə generator zirzəmisi olduğu sahənin istifadə qaydalarının aşağıdakı göstərilən şərtlərinə əməl olunması və həmin şərtlər sonra imzalanacaq icarə müqaviləsində öz əksini tapması barədə razılığa gəlmişlər:
1. Göstərilən ərazidə və binada restoran və çay evi yaradılsın, başqa məqsədlə istifadəsinə yol verilməsin; 2. tərəflər kirayə müqaviləsi imzalamağa qərar verirlər;...
6. Həyət sahəsi ərazidə 1-ci tərəf “Cambalkon” qurmaq səlahiyyətinə malikdir. “Cambalkon” qurulma xərcləri 90000 manatdan artıq olmamalıdır;
7. Binanın dam sahəsində də 1-ci tərəf “Cambalkon” qurmaq səlahiyyətinə malikdir. “Cambalkon” qurulma xərcləri 90000 manatdan artıq olmamalıdır;... 10. “Cambalkon” qurulmasına 6-cı və 7-ci bənddə göstərilən, 5-ci bənddə göstərilən qalan hissələri və 4.1-ci bənddə göstərilən vəsaitlər, bina zamanından asılı olmayaraq satılarsa, həmin xərcləri 2-ci tərəf 1-ci tərəfə qaytarır;...
12. Binada aparılan dəyişiklik lər, 6-cı və 7-ci bəndlərdə göstərilən vəsaitlər 1-ci tərəfdən 2-ci tərəflə mütləq razılaşdırılmalıdır.
3. Notarial qaydada təsdiqlənmiş 03 oktyabr 2016-cı il tarixli İcarə müqaviləsi ilə Müslüm-zadə Leyla Möhsün qızı (onun adından müqaviləni etibarnamə əsasında nümayəndəsi Müslüm-zadə Cahangir Möhsüm oğlu imzalamışdır) Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Böyük Qala-4 döngəsi, 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 552,8 kv metr olan, 3 mərtəbəli, zirzəmili, o cümlədən 305,3 kv metr əsas sahə, 247,5 kv metr köməkçi sahədən ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsini mətbəx avadanlığı ilə birlikdə X3 03 oktyabr 2019-cü il tarixədək icarəyə verilmişdir. İcarə obyektinin təyinatı çay evi və restoran kimi müəyyən olunmuşdur. Müqavilənin: - 13-cü bəndinə əsasən zərurət olarsa, “İcarəçi” icarə obyektinin damında, həm çinin onun alt qapısının və 3 pəncərəsinin qarşısındakı ərazidə yağışdan və küləkdən qorunmaq məqsədilə yüngül inşaat konstruksiyalarından qapalı ərazi yarada bilər. “İcarəçi” bu xərclərin məbləğini “İcarəyə verən”lə əvvəlcədən razılaşdırmalıdır. - 14-cü bəndinə əsasən “İcarəçi” “İcarəyə verən”in yazılı razılığı olmadan icarə obyektində heç bir dəyişiklik edə bilməz və icarəyə götürülən sahədə təmir-tikinti işləri apara bilməz. - 22-ci bəndinə əsasən obyekt “İcarəyə verən” tərəfindən satıldığı halda, binanın damında və həyətində “İcarəçi” tərəfindən qurulmuş örtülü ərazilərə çəkilmiş xərclər tərəflərin qarşılıqlı razılığı əsasında “İcarəyə verən” tərəfindən “İcarəçi”yə ödəniləcəkdir. - 23-cü bəndinə əsasən “İcarəyə verən”lə qabaqcadan yazılı şəkildə razılaşdırılmadan obyektə çəkilmiş hər h ansı xərclər “İcarəyə verən” tərəfindən qarşılanmayacaqdır və onun bütün məsuliyyəti “İcarəçi”nin üzərinə düşəcəkdir. 4. 07 iyun 2019-cu il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən ünvan 2 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış binası üzərində mülkiyyət hüququ X8 (1/4 hissə, 138,2 kv metr) və X2 (3/4 hissə, 414,6 kv metr) adlarına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində dövlət qeydiyyatına alınmışdır. 5. "xxxx" MMC-nin qiymətləndirmə rəyinə əsasən ünvan 2 ünvanda yerləşən qeyriyaşayış binasının damında və həyətində qurulmuş örtülü ərazilərə çəkilmiş xərcin məbləği 190695 manat təşkil edir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
6. İddiaçı Cavabdeh qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehdən 228500 manat məbləğində pul vəsaitinin və 30 manat dövlət rüsumunun tutularaq ona ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
7. İddiaçı tələbini belə əsaslandırmışdır ki, iddiaçı tərəfindən cavabdehdən icarəyə götürülmüş qeyri-yaşayış sahəsində “Cambalkon” konstruksiyaların quraşdırılması üçün 200000 manatdan artıq məbləğdə xərc çəkilmiş, bu səbəbdən də əmlakın hazırkı dəyəri onun icarəyə veriləndən öncəki dəyərindən artıq olmuş, cavabdeh həmin əmlakı özgəninkiləşdirərkən daha yüksək qiymətə sataraq əlavə gəlir əldə etmişdir. Sözügedən proses gözlənilən olduğu üçün tərəflər bunu icarə müqaviləsinin şərti olaraq öncədən müəyyənləşdirmişlər. Eyni zamanda, Müslüm-zadə Cahangir Mövsüm oğlu tərəfindən təsdiq edilmiş 12 mart 2019-cu il tarixli bildirişdən görünür ki, oktyabr 2019 - oktyabr 2020ci il tarixləri əhatə edən dövr üçün i carə haqqı 80000 manat müəyyən edilmiş və həmin məbləğin 25000 manat hissəsi icarəyə verənə ödənilmişdir. Daha sonra Müslüm-zadə Cahangir Mövsüm oğlu tərəfindən 29 mart 2019-cu il tarixdə daha bir bildiriş təsdiq edilmiş və ona 10000 manat məbləğində pul vəsaiti ödənilmişdir. O cümlədən 2019-cu ilin avqustoktyabr ayları üçün əvvəlcədən ödənilmiş 13500 manat və oktyabr 2019 - oktyabr 2020-ci il tarixləri əhatə edən dövr üçün artıq ödənilmiş 35000 manat, cəmi 228500 manat məbləğində pul vəsaiti icarəçiyə geri qaytarılmalıdır.
8. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 06 mart 2020-ci il tarixli, 2(009)-161/2020 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim R.Qafarova) iddia qismən təmin edilmiş, Cavabdeh 190695 manat məbləğində pul vəsaitinin tutularaq İddiaçı ödənilməsi, iddianın qalan hissədə rədd olunması q ət edilmişdir.
9. Birinci instansiyası məhkəməsi hesab etmişdir ki, qeyri-yaşayış binasının icarəyə verilməsi barədə razılaşma adlanan sənəd hazırki iş üzrə sübut əhəmiyyətli sənəd kimi qiymətləndirilə bilməz. Belə ki, həmin sənədi imzalayan icraçı X4 və icarədar kimi imzalayan Müslüm-zadə Cahangir Mövsüm oğlunun razılaşmanı imzalamağa səlahiyyətli olmasına dair sübut təqdim edilməmişdir.
10. Məhkəmə eyni zamanda qeyd etmişdir ki, 03 oktyabr 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsi notarial qaydada, icarəçi və icarədarın nümayəndəsi arasında bağlanmış, müqavilənin 22-ci bəndində icarə predmeti satıldığı halda, binanın damında və həyətində icarəçi tərəfindən qurulmuş örtülü ərazilərə çəkilmiş xərclərin tərəflərin qarşılıqlı razılığı əsasında icarəyə verən tərəfindən icarəçiyə ödənilməsi razılaşd ırılmış, lakin nə həmin bənddə, nə də ümumilikdə müqavilənin məzmununda 26 sentyabr 2016-cı il tarixli ilkin razılaşmanın müddəalarına istinad edilməmişdir.
11. Məhkəmə onu da qeyd etmişdir ki, Müslüm-zadə Cahangir Möhsün oğluna 12 mart 2019-cu ildə pul vermiş X4 və 29 mart 2019-cu il tarixdə pul vermiş İbadət Əliyev adlı şəxsin hazırkı iddia üzrə iddiaçı ilə hüquqi bağlılığını təsdiq edən sənədlər təqdim edilmədiyi üçün iddiaçının 2019-cu ilin avqust-oktyabr ayları üçün əvvəlcədən ödənilmiş 13500 manat və oktyabr 2019-oktyabr 2020-ci il tarixləri əhatə edən dövr üçün artıq ödənilmiş 35000 manat tələbinə dair hissəsi əsaslı sayılaraq təmin edilə bilməz.
12. Bundan əlavə, məhkəmə hesab etmişdir ki, "xxxx" MMC-nin 07 fevral 2020-ci il tarixli mütəxəssis rəyi ilə qeyd edilən qeyri-yaşayış bin asının damında və həyətində qurulmuş örtülü ərazilərə çəkilmiş xərc ümumilikdə 190500 manat məbləğində müəyyən olunmuşdur. Məhkəmə hesab etmişdir ki, hesabatdakı qeyri-yaşayış binasının damında və həyətində qurulmuş örtülü ərazilərə çəkilmiş xərcin olduğu kimi 190695 manat (71172+119523) məbləğində müəyyən olunması daha əsaslıdır və həmin məbləğ cavabdeh tərəfindən müqavilə şərtinə uyğun olaraq iddiaçıya ödənilməlidir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat
13. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin iddia tələbinin təmin edilməsi hissəsində ləğv edilməsi və iddia tələbinin bütünlüklə rədd edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
14. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 12 noyabr 2020-ci il tarixli, 2(103)-5416/2020 nömrəli qətnam əsi ilə (hakimlər R.Həsənov (sədrlik edən və məruzəçi), M.Məmmədov və Ş.Məhərrəmova) apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi qismən – iddia tələbinin təmin edilmiş hissəsində ləğv edilmiş, həmin hissədə yeni qətnamə qəbul edilməklə, cavabdeh Müslüm-zadə Leyla Möhsün qızından 190695 manat məbləğində pul vəsaitinin tutularaq İddiaçı verilməsi, qətnamənin məhkəmə xərclərinin tutulması hissəsində dəyişdirilməməsi qət edilmişdir.
15. Apellyasiya məhkəməsi göstərmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddianı qismən təmin edərkən tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 22-ci bəndinə istinad etmişdir. Lakin qeyd edilən müqavilənin 13-cü bəndinə görə icarəçinin binanın damında və ətrafında yüngül konstruksiyalı qapalı ərazinin yaradılması üçün işlər gör mək imkanı nəzərdə tutulsa da, bu işləri görməmişdən əvvəl çəkiləcək xərcləri icarəyə verənlə razılaşdırmaq vəzifəsi də müəyyən edilmişdir. Lakin iş materiallarından görünür ki, tərəflər arasında bu işlərin görülməsi ilə bağlı xərclər tərəflər arasında razılaşdırılmamışdır. Belə olan halda, iddiaçı (icarəçi) mübahisəli qeyri-yaşayış binasının damında və həyətyanı sahəsindəki örtülü sahələri (terrası) cavabdehlə (icarəyə verənlə) bağlanmış müqavilənin şərtlərini pozmaqla inşa etdiyindən həmin inşaata çəkilən xərcləri bu müqaviləyə istinad edərək tələb etməkdə haqlı olmamışdır.
16. Göstərilənlərlə yanaşı, iddiaçı mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin damında və həyətyanı sahəsində yüngül konstruksiyadan örtülü sahələri inşa edərkən müqavilənin şərtlərinə tam riayət etməsə də, qeyd edilən müqavi lənin 13-cü bəndində nəzərdə tutulmuş müddəaya əsasən (“İcarəçi” icarə obyektinin damında, həmçinin onun alt qapısının və 3 pəncərəsinin qarşısındakı ərazidə yağışdan və küləkdən qorunmaq məqsədilə yüngül inşaat konstruksiyalarından qapalı ərazi yarada bilər) hərəkət etmiş, onun tərəfindən inşa edilmiş həmin sahələr binanın dəyərinin artmasına səbəb olmuşdur. Bu zaman məhkəmə kollegiyası tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 23-cü bəndində nəzərdə tutulmuş şərtə qiymət verərək hesab etmişdir ki, hazırkı müqavilənin 13-cü bəndində belə tikinti işinin aparılması imkanı tərəflər arasında yazılı şəkildə və xüsusi olaraq müəyyən edildiyindən, hazırkı halda 23-cü bəndin tələbləri tətbiq edilə bilməz.
17. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi hesab etmişdir ki, hazırkı vəziyyətdə tərəflər arasında yaranmış mübahisə onlar arasında bağlanmış müqavilənin şərtləri əsasında deyil, Mülki Məcəllənin əsassız varlanma ilə bağlı hüquq münasibətlərini tənzimləyən normaları əsasında həll edilməlidir. Məhkəmə Mülki Məcəllənin 1091.1, 1091.2, 1092.1 və 1092.2-ci maddələrinə istinad etməklə belə qənaətə gəlmişdir ki, iddiaçı tərəfindən mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin damında və həyətyanı sahəsində yüngül konstruksiyadan inşa edilmiş əlavə tikililərə çəkilmiş xərc məbləğində cavabdeh əsassız varlanmış, ona görə də həmin məbləğin iddiaçı tərəfindən geri tələb edilməsi qanuni və əsaslı olmuşdur.
18. Apellyasiya məhkəməsi apellyasiya şikayətinin mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsində inşa edilmiş tikililərin qanunsuz və özbaşına quraşdırılması, mülkiyyətçinin buna razılığının olmaması ilə həmin ərazid ə bu cür tikilinin inşa edilməsinin yolverilməz olması ilə bağlı dəlillərini əsassız hesab etmişdir. Belə ki, məhkəmə araşdırması zamanı müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində işə cəlb edilmiş “İçərişəhər Dövlət Tarix-Memarlıq Qoruğu” İdarəsinin nümayəndəsinin verdiyi izahatla, həmçinin məhkəməyə təqdim edilən “Birgə fəaliyyət haqqında” müqavilə ilə qeyd edilən tikililərin qanuni əsaslarla inşa və istismar edildiyi müəyyən edilmişdir. Mülkiyyətçinin bu cür tikilinin inşa edilməsinə razılığının olmamasına dair dəlili ilə bağlı məhkəmə qeyd etmişdir ki, həmin tikili tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtlərinə tam riayət edilməməklə inşa edilsə də, mülkiyyətçi olan cavabdeh həmin tikililər barədə xəbər tutduqdan sonra onların sökülməsini tələb etməmiş, əksinə, özünün apelly asiya şikayətində qeyd etdiyi kimi, həmin tikililərə görə də icarə haqqı tələb etmiş, lakin icarəçi həmin tikililərin ona məxsus olmasını bildirərək onlara görə icarə haqqı ödəməkdən imtina etmişdir. Bundan sonra cavabdeh mübahisəli əmlakı üçüncü şəxslərə həmin vəziyyətdə satmışdır. c) Kassasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat
19. Cavabdeh (Vəkil2) kassasiya şikayəti verərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddia tələbinin rədd olunması barədə yeni qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir.
20. Kassasiya şikayəti belə əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması ilə qəbul edilmişdir. Belə ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən mübahisə üzrə maddi hüquq normaları (Mülki Məcəll ənin 1091 və 1092-ci maddələri) düzgün tətbiq edilməmiş, tərəflər arasında notariat qaydada təsdiqlənməklə bağlanmış 03 oktyabr 2016-cı il tarixli İcarə müqaviləsinin 14 və 23-cü bəndləri, “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 9-cu maddəsinin 3 və 6-cı bəndi nəzərə alınmamışdır. Həmçinin tikililərin sökülməsini tələb etmək cavabdehin vəzifəsi deyil, hüququ olmuş, icarəyə verənin razılığı olmadan icarə obyektində quraşdırılmış tikililərin müqəddəratı həm icarə müqaviləsi, həm də qanunvericiliklə birmənalı müəyyən edildiyindən, bunun nəticələri iddiaçıya da məlum olmuşdur. Bundan əlavə, iddiaçının tələb etdiyi tikililər ümumiyyətlə cavabdehin mülkiyyətində olmuş qeyri-yaşayış sahəsinə və ya onun altında olan torpağa aid olmamış, qətnamədə həyət adlandırılan, əslində İçərişəhərin bir sahəsi olan ərazidə qurulmuş tikililər və binanın damında mülkiyyətçinin razılığı olmadan qurulmuş tikililər bina satılarkən alqı-satqı predmeti olmamış, heç bir alqı-satqı və ya digər sənədlərdə öz əksini tapmamışdır. Ümumiyyətlə, dəyərinin ödənilməsi iddia ərizəsində tələb kimi qoyulmuş tikili cavabdehə məxsus olmayan və yalnız “İçərişəhər Dövlət Tarix - Memarlıq Qoruğu” İdarəsi tərəfindən icarəyə verilən bilən torpaq sahəsində olmaqla cavabdehə aidiyyəti yoxdur.
21. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(102)5493/2021 nömrəli, 15 noyabr 2021-ci il tarixli qərarı ilə (hakimlər – E.Şamayev (məruzəçi), E.Vəliyeva və A.Abbasov) kassasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və işin yenidən baxılması üçün a pellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi qərara alınmışdır.
22. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, iddia ərizəsinin nəticə hissəsində cavabdehdən ümumilikdə 228500 manat məbləğində pul vəsaitinin tutulması məhkəmədən xahiş olunsa da, iddianın məzmunundan müəyyən edilir ki, həmin məbləğ iki hissədən ibarət olmuşdur: 1. 180000 manat olmaqla, icarə predmetinin damında və həyətində “Cambalkon” konstruksiyalarının qurulması ilə əlaqədar iddiaçının çəkdiyi xərcin əvəzi, 2. 48500 manat (ayrı-ayrılıqda 13500 manat və 35000 manat) olmaqla, artıq ödənilməsi iddia olunan icarə haqqı.
23. Birinci instansiya məhkəməsi ikinci tələbi əsassız hesab etməklə iddianı həmin hissədə rədd etmiş, lakin iddianın birinci hissəsinə hüquqi qiymət verməklə, cavabdehdən iddiaçının xeyrinə 190695 manat məblə ğində pul tutmuş, bununla da, MPMin 218.3-cü maddəsinin tələbləri pozulmuşdur. Lakin cavabdehin apellyasiya şikayəti üzrə işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən yol verilmiş prosessual qanunvericiliyin həmin pozuntusu aradan qaldırılmamış, əksinə qətnamə ləğv edilərək, iddia mübahisələndirilən hissədə yeni əsasla təmin edilərkən də eyni səhvə yol verilmiş və yenidən iddia tələbinin hədlərindən kənara çıxmaqla, 190695 manat məbləğində pul vəsaitinin cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması barədə qətnamə qəbul edilmişdir.
24. Digər tərəfdən, məhkəmə kollegiyasının qənaətinə görə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçının tələblərinə mülki qanunvericiliyin əsassız varlanmaya dair müddəalarına istinad etməklə hüquqi qiymət verərək, maddi hüquq normalarının pozulmasına da yol vermişdir. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin də qeyd etdiyi kimi, tərəflər arasında icarə müqaviləsindən irəli gələn hüquq münasibətlərinin yaranması işin mübahisəsiz halıdır. Belə olduqda isə tərəflər arasında olan mübahisəyə əsassız varlanmaya dair müddəalar MM-in 1091.2-ci maddəsinə əsasən tətbiq edilə bilməz. Həmin maddəyə əsasən isə əsassız varlanma yalnız o zaman baş verir ki, bu cür varlanmaya haqq qazandıran qanuni əsas və ya müqavilə əsası olmur.
25. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, məhkəmələr tərəfindən araşdırmalı olan hal ondan ibarət olmalı idi ki, müqavilənin 14-cü bəndində qeyd olunan “icarə obyektində heç bir dəyişiklik edə bilməz və icarəyə götürülən sahədə təmir-tikinti işləri apara bilməz” ifadəsi həmin müqa vilənin 13-cü bəndində göstərilən işlərin də görülməsini əhatə edir, ya da ki, 13-cü bənddə qeyd olunan icarə obyektinin damında, həmçinin onun alt qapısının və 3 pəncərəsinin qarşısındakı ərazidə yağışdan və küləkdən qorunmaq məqsədilə yüngül inşaat konstruksiyalarından qapalı ərazinin yaradılması imkanı müqavilənin xüsusi şərti olmaqla, artıq müqavilə ilə razılaşdırılmış hesab olunmalıdır. Təsadüfi deyil ki, “İcarəçi”yə yüngül inşaat konstruksiyalarından qapalı ərazinin inşasına imkan verən müqavilənin 13-cü bəndində və həmin ərazinin inşası üçün çəkilən xərclərin ödənilməsini nəzərdə tutan müqavilənin 22-ci bəndində “qabaqcadan yazılı razılıq” barədə müddəa qeyd olunmamışdır. Lakin, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən müqavilənin 13 və 14-cü bəndlərinin və müvafiq olaraq 22-ci və 23-cü bəndlərinin müstəqil məna daşımalarına, yoxsa bir-birilərini əhatə etmələrinə hüquqi qiymət verilməmişdir.
26. Kassasiya şikayətinin digər dəlilləri yuxarıda qeyd olunan halların araşdırılmasının nəticəsindən asılı olduğundan, məhkəmə kollegiyası onlara əlavə hüquqi qiymət verilməsini zəruri bilməmişdir. d) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki ikinci icraat
27. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-1639/2022 nömrəli, 28 iyul 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər – İ.Şirinov (sədrlik edən və məruzəçi), C.Yusifov və A.Tanrıverdiyev) apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin iddia tələbinin təmin edilən hissəsində ləğv edilməsi, həmin hissədə yeni qətnamə qəbul edilməsi, iddia tələbinin həmin hissədə rədd olunması qə t edilmişdir.
28. Apellyasiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, işə baxmış rayon məhkəməsi icarəyə verilmiş daşınmaz əmlakın fəaliyyəti xüsusi normativ aktlarla tənzimlənən “İçərişəhər” DTMQ İdarəsinin ərazisində yerləşməsi ilə bağlı məsələni tamamən diqqətdən kənarda qoymuşdur. Halbuki, Qoruğun fəaliyyətini tənzimləyən normativ aktlardan bəlli olur ki, bu xüsusatın araşdırılması, yəni Qoruğun statusunun, onun səlahiyyətlərinin, ərazisindəki əmlaklarla bağlı müqavilələrin bağlanması, eləcə də həmin ərazidə tikinti, təmir-bərpa və s. işlərinin aparılmasının hansı qaydada tənzimlənməsinin müəyyən olunması hazırkı mübahisənin düzgün həlli üçün həlledici əhəmiyyətə malikdir.
29. Belə ki, icarəyə verilmiş daşınmaz əmlakın yerləşdiyi Qoruğun ərazisində xüsusi rejimi müəyyən edən həmin normativ aktları n məcburi tələblərindən aydın olur ki, tərəflər icarəyə verilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin nə damında, nə də qarşısında hər hansı tikinti işlərinin, o cümlədən yüngül inşaat konstruksiyalı tikintinin aparılmasına dair şərtlərin olduğu icarə müqaviləsi bağlaya bilməzdilər. Ona görə ki, Qoruğun Əsasnaməsinin 13-cü bəndində onun ərazisində hər hansı tikinti işlərinin aparılması imperativ olaraq qadağan edilmişdir.
30. Demək ki, tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2016-cı il tarixli icarə müqaviləsinin icarəyə verilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin damında və qarşısında yüngül inşaat konstruksiyalardan qapalı ərazilərin tikilməsi ilə bağlı münasibətlərə aid 13-cü, 14cü və 22-ci bəndlər elə müqavilə bağlandığı andan etibarsız olmuşdur. (MM-in 352-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq).
31. Apellyasiya m əhkəməsi qənaəti ondan ibarət olmuşdur ki, iddiaçının icarəyə götürdüyü qeyri-yaşayış obyektinin damı və qarşısında apardığı tikinti işləri özgə işlərini tapşırıqsız aparma münasibətlərini tənzimləyən normaların dispozitiv şərtlərinə uyğun gəlmir. MM-in 1088.1 və 1088.2-ci maddələrinin tələbləri də bu qənaətin əsaslı olmasına dəlalət edir. Eyni zamanda, iddiaçı tərəfindən həmin tikinti işlərin görülməsi nəticəsində cavabdehin hər hansı formada, nə özgə işlərini tapşırıqsız aparma, nə də əsassız varlanma əsasında varlanması baş verməmişdir.
32. Məhkəmə araşdırmaları ilə müəyyən olunmuşdur ki, iddiaçı həmin tikililərə görə cavabdehə əlavə icarə haqqı ödəməmiş, həmin tikililər cavabdehin əmlakının tərkib hissəsi olmamış (əslində, olması heç mümkün də deyildir), cavabdeh öz mülkiyyətində ola n qeyri-yaşayış sahəsini satarkən onun ilkin ölçüləri həddində satmış, satış qiyməti də məhz ilkin sənədlərdə olan tikilinin qiymətinə uyğun olmuşdur.
33. İddiaçı icarəyə götürdüyü obyektin önündə tikdiyi sahəyə dair Qoruq İdarəsi ilə müqavilə bağlamış, həmin müqaviləyə əsasən Qoruğa ilkin müqavilə üzrə hər ay 1000 manat, sonrakı müqavilə üzrə isə hər 4000 manat pul ödəmişdir (Qoruqla bağlanmış xx.xx.2018-ci il tarixli və 22.04 2019-cu il tarixli müqavilələr).
34. Başlıcası isə həmin müqavilələrin hər ikisinin 6.5-ci bəndində nəzərdə tutulmuşdur ki, istifadəçi turizm infrastrukturu obyekti kimi istifadə olunan ərazinin qorunub saxlanma qaydalarını pozduqda, həmçinin də ondan birbaşa təyinatı üzrə istifadə etmədiyi hər bir hal üçün Qoruğa 1000 manat cərimə ödəməli və dəymiş ziyanı öz hesabı na aradan qaldırmalıdır. Həmçin də hər iki müqaviləinin 6.6-cı bəndinin tələbinə görə müqavilıəyə xitam verildikdən sonra turizim infrastrukturu obyekti Qoruğa təhvil verilmədikdə istifadəçi gecikdirilən hər gün üçün 500 manat cərimə ödəməlidir.
35. Belə olan halda müəyyən olunur ki, iddiaçının inşa etdiyi həmin tikililərə nəzarət Qoruq tərəfindən həyata keçirilir, həmin tikililərə görə iddiaçı hər ay məhz Qoruğa ödənişlər etmiş, başlıcası isə müqaviləyə xitam veridikdən sonra 3(üç) gün müddətində iddiaçı həmin tikililəri Qoruğa təhvil verməlidir. Demək ki, iddiaçının inşa etdiyi həmin tikililərə görə cavabdeh varlanmamışdır. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
36. İddiaçı (vəkil Nümayəndə) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın təmin olunmasına dair yeni qərar çıxarılmasını xahiş etmiş və kassasiya şikayətini belə əsaslandırmışdır ki, məhkəmə “İçərişəhər” Dövlət Tarix-Memarlıq Qoruğu haqqında əsasnaməsinin 13-cü bəndinə istinad edərək qoruğun ərazisində hər hansı tikinti işlərinin aparılmasının qadağan olunmasını əsas gətirərək yenə də müqavilənin etibarsız olduğu qənaətinə gəlmişdir. Halbuki məhkəmənin istinad etdiyi həmin bənd qoruqda təmir və bərpa işlərini istisna olaraq müəyyən etmişdir. İddiaçı tərəfindən görülən işlərin də yüngül metal konstruksiyalı olduğu və hər hansı əsaslı tikinti işlərinin aparılmadığı məlumdur. Bunu işə cəlb olunan Qoruq nümayəndəsi də təsdiq edir. Həmçinin iddiaçı ilə “İçərişəhər” Dövlət Tarix-Memarlıq Qoruğu arasında bağlanmış bir gə fəaliyyət haqqında müqavilələrin olması qoruğun həmin konstruksiyalardan xəbərdar olmasını və buna razılıq verməsini təsdiq edən hallardır. Bütün bunlara baxmayaraq məhkəmə hər vəchlə müqavilənin etibarsız olması ilə bağlı nəticəyə gəlməyə çalışmışdır, lakin nəzərə almamışdır ki, müqavilənin etibarlılığı ilə bağlı nə tərəflər arasında bir mübahisə, nə də ki, kassasiya instansiya məhkəməsinin bu halın araşdırılması ilə bağlı belə bir göstərişi yoxdur. Ona görə də, məhkəmənin müqavilənin etibarsızlığına yönələn mövqeyi başadüşülən olmamaqla yanaşı, hüquqaziddir.
37. İddiaçı ilə qoruq arasında bağlanan müqavilə birgə fəaliyyət haqqında müqavilədir. Həmin müqavilənin predmeti turizm xidmətlərinin göstərilməsi, yəni bu fəaliyyətin qoruqla razılaşdırılmasıdır. Həmin birgə fəaliyyət haqqında m üqavilənin iddiaçı ilə cavabdeh arasında olan icarə münasibətlərinə və mübahisəyə heç bir aidiyyəti yoxdur. 38. 25.04.2022-ci il tarixli ekspert rəyindən məlum olur ki, ünvan 2 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış binasının ümumi sahəsi 552,8 kv metr bazar dəyəri ******* manat, ümumi sahəsi 783,8 kv metr bazar dəyəri ******* manat təşkil edir. Yəni, iddiaçının apardığı yaxşılaşdırmalar hesabına cavabdeh əmlakı ******* manat baha qiymətə başqa şəxslərə satmışdır.
39. Apellyasiya məhkəməsi kassasiya instansiya məhkəməsinin göstərişlərinə əməl etmək adı altında işə aidiyyəti olmayan normalara istinad edərək iddianın rədd olunması qənaətinə gəiməyə çalışmışdır. Halbuki, kassasiya instansiya məhkəməsi hazırkı mübahisəyə əsassız varlanma və özgə işlərini tapşırıqsız aparmaya dair normaların tətbiq e dilə bilməyəcəyi ilə bağlı qəti mövqedən çıxış etmiş və bunu qərarında əsaslandırmışdır. Cavabdeh tərəfin müqavilənin məhkəmənin qeyd etdiyi əsaslarla bağlı onun etibarsız olması ilə əlaqədar hər hansı izahatı olmamışdır. Bu hal məhkəmə iclas protokolları və audio-video yazılarda öz təsdqini tapır. Eyni zamanda cavabdehin hazırkı və ya başqa icraatda belə bir iddiası da olmamışdır. Bu mövqe məhkəmənin şəxsi mülahizəsidir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
40. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
41. Maddə 328.2. Bu Məcəllənin müəyyənləşdirdiyi tələblərə zidd olan, yaxud icrası mümkün olmayan şərt etibarsızdır. Belə şərtdən asılı olan əqd tamamilə etibarsızdır.
42. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəy yənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər.
43. Maddə 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
44. Maddə 700.3. Əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
45. Maddə 157.6. İstər vicdanlı sahib, istərsə də vicdansız sahib isə öz növbəsində əmlakdan gəlirin mülkiyyətçiyə düşdü yü vaxtdan sonra əmlaka sərf etdiyi zəruri məsrəflərin əvəzinin ödənilməsini mülkiyyətçidən tələb edə bilər.
46. Maddə 157.7. Vicdanlı sahib əmlaka zərər yetirmədən ondan ayrıla bilən öz yaxşılaşdırmalarını özündə saxlaya bilər. Yaxşılaşdırmaları bu cür ayırmaq mümkün olmadıqda vicdanlı sahib əmlakın dəyərindən artıq olmamaq şərti ilə, onu yaxşılaşdırmaq üçün çəkdiyi məsrəflərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər.
47. Maddə 680.2. Kirayəyə verənin digər xərclərinin, o cümlədən kirayəyə verilmiş əşyanın yaxşılaşdırılması xərclərinin əvəzini ödəmək vəzifəsi bu Məcəllənin özgə işlərini tapşırıqsız aparmaq haqqında müddəaları ilə müəyyənləşdirilir.
48. Maddə 1087.1. Özgəsinin (sahibkarın) işlərini tapşırıq və ya digər əsas olmadan aparan şəxs (icraçı) onu vicdanla aparmağa borcludur.
49. Ma ddə 1087.2. İşlərin tapşırıqsız aparılmasını sonradan sahibkar bəyəndikdə bu bölmənin müddəaları əvəzinə tapşırıq haqqında müddəalar tətbiq olunur.
50. Maddə 1090.2. İşlərin aparmağa qəbul olunması sahibkarın mənafeyinə və ehtimal olunan istəyinə uyğun gəlmirsə, icraçı sahibkardan xərclərin əvəzinin ödənilməsini və öhdəliklərdən azad olunmasını yalnız işlərin aparılması prosesində sahibkarın varlandığı halda tələb edə bilə
51. Maddə 777.2. Tapşırıq müqaviləsi həm şifahi, həm də yazılı formada bağlana bilər. Müqavilə vəkalət alanın tapşırığı qəbul etməsindən sonra qüvvəyə minir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
52. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
53. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
54. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
55. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
56. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
57. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
58. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin.
59. Maddə
420. Kassasiya instansiyasında işə baxan məhkəmənin qərarında şərh edilən göstərişlər həmin işə yenidən baxan məhkəmə üçün məcburidir. Kassasiya baxışının hədləri
60. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apelly asiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
61. Hazırkı kassasiya şikayətlərində apellyasiya instansiyası məhkəməsi aktının tam ləğvi xahiş edildiyinə görə məhkəmə aktı tam yoxlanılır. Kassasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi:
62. Məhkəmə kollegiyası məruzəçini dinləyib, iş materiallarını və kassasiya şikayətinin dəlillərini araşdıraraq hesab edir ki, aşağıdakı əsaslara görə kassasiya şikayəti qismən təmin edil məli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ləğv olunmalı, iş yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməlidir.
63. İşdən görünür ki, İddiaçı və Cavabdeh notarial qaydada təsdiqlənmiş 03 oktyabr 2016-cı il tarixli İcarə müqaviləsinə əsasən cavabdehin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Böyük Qala-4 döngəsi, 3 ünvanda yerləşən, ümumi sahəsi 552,8 kv metr qeyri yaşayış sahəsi 3 illik müddətə iddiaçının icarəsinə verilmişdir. Qeyri yaşayış sahəsi icarəçi tərəfindən Çay evi və restoran kimi istifadə olunmalıdır.
64. İcarəçi İddiaçı qeyri yaşayış sahəsinin damında və alt qapısının və üç pəncərəsinin qarşısındakı ərazidə yüngül konkstruksiyalı qurğular quraşdırmış (cam balkon və terras), həmin sahələrdən icarə obyekti ilə birlikdə istifadə etmişdir.
65. İcarə müddəti qurtarmadan icarə obyekti mülkiyyətçi tərəfindən 07 iyul 2019cu il tarixdə 3-cü şəxslərə satıldğına və icarə müqaviləsi pozulduğuna görə icarəçi İddiaçı müqavilənin 22-ci bəqdinə əsasən icarə obyektinin damında və qarşısında cam balkon və terrasın quraşdırılmasına çəkilmiş xərclərə görə 180000 manat pulun cavabdehdən alınıb ona ödənilməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir.
66. İşə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisənin qanuni və əsaslı həlli üçün iş üzrə Ali Məhkəmənin 15 noyabr 2021-ci il tarixli qərarındakı götərişlərə əməl etmək əvəzinə tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin, onun ayrı-ayrı bəndlərinin etirbarlılığı məsəiəsini müzakirə etmiş, müqavilənin 13, 14 və 22-ci bəndlərinin etirabsız olması qənaətinə gəlmişdir. Halbuki iş materia llarında, o cümlədən iddiaya etirazda və apellyasiya şikayətində cavabdeh tərəf müqavilənin həmin şərtlərinin etirabarsız olması barədə hər hansı dəlil irəli sürməmiş, Ali Məhkəmənin qərarında da bu barədə hər hansı göstəriş olmamışdır. Əksinə Ali Məhkəmənin qərarında “mübahisənin tərəflər arasında bağlanmış müqavilə şərtləri, habelə kirayə (icarə) müqaviləsinə dair maddi hüquq normaları tətbiq olunmaqla həll ndtlməli olması...” göstərilmiş, cavabbdeh tərəf isə iddiaya etirazını müqavilənin şərtlərinə istinad etməklə əsaslandırmışdır (13, 14 və 23-cü bəndlər).
67. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qənaətinə görə tərəflər arasında bağanmış 03 oktyabr 2026-cı il tarixli İcarə müqaviləsinin 13, 14 və 23-cü bəndləri müqavilə bağlandığı andan etibarsızdır ona görə ki, həmin bəndlər «“İçəriş əhər” Dövlət Tarixi-Memarlıq Qoruğu» haqqında Əsasnamənin, “İçərişəhər” Dövlət Tarixi-Memarlıq Qoruğu İdarəsinin Nizamnaməsinin və bu sahədə olan bir sıra normativ aktların tələblərinə zidd olmuşdur. İcarəyə verilmiş daşınmaz əmlakın yerləşdiyi Qoruğun ərazisinə xüsusi rejim tətbiq edildiyindən həmin normativ aktlara görə iddiaçının icarəsində olan qeyriyaşayış sahəsinin nə damında, nə də qarşısında hər hansı tikilinin, o cümlədən yüngül inşaat konstruksiyalı tikintinin aparılmasına dair şərtlərin olduğu icarə müqaviləsi bağlana bilməzdi. «“İçərişəhər” Dövlət Tarixi-Memarlıq Qoruğu» haqqında Əsasnamənin 13-cü bəndi ilə bu birbaşa qadağan edilmişdir, həmin normaya görə qoruğun ərazisində bərpa və təmir işləri istisna olmaqla hər hansı tikinti işlərinin aparılması qadağandır.
68. Məhkəmə kol legiyası bu məsələ ilə bağlı qeyd edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəflər arasında olan İcarə müqaviləsinin 13, 14, və 23-cü bəndlərini Dövlət qoruğuna dair normativ aktlara zidd olması əsası ilə etibarsız saysa da, etibarsızılığı hüquqi əsasını, Mülki Məcəllənin hansı maddəsinə əsasən müqavilə şərtlərinin etibarsız olduğunu göstərməmişdir. Məhkəmənin qeyd etdiyi etibarsızlığın əsasları Mülki Məcəllənin 337.1-ci maddəsinin dispozitiv şərtlərinə uyğun gəlsə də, həmin maddədə əqdlərin etibarsızlığının əsası kimi istənilən normativ aktla müəyyənləşdirilmiş şərtləri deyil, Mülki Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqdin etibarsız hesab edilə bilməsi göstərilmişdir.
69. Kassasiya instansiyası məhkəməsi onu da qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, tərəflər arasında bağlanmış İca rə müqaviləsinin 13-cü bəndində,,..icarə obyektinin damında, həmçinin onun alt qapısının və 3 pəncərəsinin qarşısındakı ərazidə yağışdan və küləkdən qorunmaq məqsədilə yüngül inşaat konstruksiyalarından qapalı ərazi yaradılması” nəzərdə tutulmuşdur. Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinə görə ttikinti fəaliyyəti – tikinti obyektlərinin tikintisi (inşası, cari və əsaslı təmiri, yenidən qurulması, bərpası) və ya sökülməsi məqsədi ilə həyata keçirilən fəaliyyətdir. İddiaçı tərəfindən qeyri yaşayış sahəsinin damında və həyətində yüngül inşaat konstruksiyalarından qapalı ərazi yaradılması (terras və cam balkon quraşdırılması) tikinti işlərinin aparılması kimi qiymətləndirilə bilməz. «“İçərişəhər” Dövlət Tarixi-Memarlıq Qoruğu» haqqında Əsasnamənin 13-cü bəndində isə qoruğun ərazisində bərpa və təmi r işləri istisna olmaqla məhz hər hansı tikinti işlərinin aparılması qadağan edilmişdir. Qanunvericiliyin bu göstərişi müqavilənin 14-cü bəndində öz əksini tapmışdır.
70. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin istinad etdiyi “Tarix və mədəniyyət abidələrinin qorunması haqqında" Azərbaycan Respublikası Qanununun 19-cu maddəsi qoruğun ərazisində yerləşən dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan abidələrin qorunması barədədir. Həmin norma xüsusi mlkiyyətdə olan abidələrə şamil olunmur.
71. Ümumiyyətlə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin istinad etdiyi qanunvericilk aktlarında qorucuğun ərazisində yerləşən və xüsusi mülkiyyətdə olan abilərdə yüngül inşaat konstruksiyalarından müvəqqəti xarakter daşıyan qapalı ərazi yaradılması (terras və cam balkon quraşdırılması) qadağan edilməmişdir, “İçərişə hər” Dövlət Tarixi-Memarlıq Qoruğu İdarəsinin Nizamnaməsinə görə həmin orqan göstərilən işlərin qoruğun və tarixi abidələrin təhlükəsizliyinə, görünüşünə və təyinatına xələl yetirməməsinə nəzarət etməli, belə bir hal olduqda isə həmin işləri dayandırmalıdır.
72. İşdən göründüyü kimi “İçərişəhər” Dövlət Tarixi-Memarlıq Qoruğu İdarəsi iddiaçı-icarəçi tərəfindən görülən işləri dayandırmamış, əksinə qeyri yaşayış sahəsinin qapısı və üç pəncərəsinin qarşısında quraşdırılmış cambalkonun 100 kv metrlik ərazisindən istifadə ilə bağlı Birgə fəaliyyət barədə X5 adlı şəxslə Birgə fəaliyyət haqqında müqavilələr bağlamışdır.
73. Göründüyü kimi tərəflər arasında bağlanmış 03 oktyabr 2016-cı il tarixli İcarə müqaviləsinin 13, 14 və 22-ci bəndlərinin etibarsız hesab olunması barədə apellyasiya instansiy ası məhkəməsinin gəldiyi nəticə işin müəyyən edilmiş hallarına və tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə uyğun olmamış, məhkəmə bu məsəllənin həlli zamanı maddi hüquq normasını tətbiq etməmiş, əqdlərin etibarsızlığına dair hansı normaya görə müqavilənin üç bəndinin əhəmiyyətsiz, yaxud mübahisə edilən olmasını göstərməmişdir.
74. Hazırkı mübahisənin həllinin hüquqi əsası kimi Mülki Məcəllənin 680.2 və 1090.2-ci maddələrinin tətbiqinin yolverilməzliyi barədə apellyasiya məhkəməsinin qənaəti ilə bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, məhkəmə həmin məsələnin həlli zamanı tərəflərin təqdim etdikləri sübutlara, həmçinin tərəflər arasınba bağlanmış icarə müqaviləsinin şərtlərinə düzgün hüquqi qiymət verməmişdir.
75. Belə ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 13-cü bəndində görə icarəçinin z ərurət olarsa icarə obyektinin damında, həmçinin onun alt qapısının və üç pəncərəsinin qarşısındakı ərazidə yüngül inşaat konstruksiyalarından qapalı ərazi yaratmaq hüququ vardır. İcarəçi həmin işlərin görülməsini deyil, işlərin görülməsinə sərf olunacaq xərclərin icarəyə verənlə razılaşdırmaq vəzifəsini daşıyır. Lakin iddiaçı-icarəçi həmin xərcləri icarəyə verənlə razılaşdırmamış, obyektin damında və həyətində müqavilədə nəzərdə tutulmuş işləri görmüşdür. İcarəyə verən-cavabdeh görülən işlərə etiraz etməmiş, işin dayandırılmasını, quraşdırılmış avdanlıqların sökülüb götürülməsini tələb etməmiş, əksinə həmin sahələrə görə icarə haqqına əlavə tələb etmiş və son nəticədə həmin əlavələrlə birlikdə obyekti üçüncü şəxslərə satmışdır. Çəkiləcək xərclərin icarəyə verənlə əvvəlcədən razılaşdırılma dan işlərin görülməsi icarəyə verənin mənafeyinə və ehtimal olunan istəyinə uyğun gəlməsə də, işlərin aparılması nəticəsində sahibkarın varlanmasına dəlalət edən kifayət qədər dəlillər olmuş, lakin məhkəmə bu dəlillərə tam və hərtərəfli baxmamışdır.
76. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi cavabdehin iddiaçının gördüyü işlər nəticəsində varlanmadığı qənaətinə gələrkən obyektin həyətində quraşdırılmış tikililərə görə “İçərişəhər” Dövlət Tarixi-Memarlıq Qoruğu İdarəsi ilə bağlanmış Birgə fəaliyyət haqqında müqaviləyə əsasən həmin idarənin gəlir əldə etməsini, icarəyəverənin gəlirinin artmaması, obyektin damında quraşdırılmış tikililərin isə binanın tərkib hissəsinə çevrilməməsi, hər iki tikililərələ görə iddiaçıdan icarə haqqı alınmaması, mövcud icarə haqqının məbləğində artımın olmaması və bi nanın dəyərinin artmaması, binaın üçüncü şəxslərə satıliması barədə aqlqı-satqı müqaviləsində də əlavə qurğuların (terras və cambalkon) göstərilməməsi, iddiaçıya icarəyə verilməmişdən əvvəl mövcud 552,8 kv metr ümumi sahənin satılması ilə əsaslandırmışdır.
77. Lakin iş materiallarında apellyasiya məhkəməsinin gəldiyi həmin nəticəni təsdiq edəcək kifayət qədər sübutlar müəyyən edilməmişdir. Obyektin damında və həyətində quraşdırılmış tikililərin binanın tərkib hissəsinə çevrilib-çevrilməməsi, bunun nəticəsində binanın dəyərinin artıb-artmaması bu sahədə xüsusi biliyə malik mütəxəssis tərəfindən müəyyən olunası hallardır. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən təyin edilmiş məhkəmə-əmtəəşünasılq ekspetizasının rəyinə görə iddiaçı tərəfindən obyektdə görülmüş işlərə 190500 manat sərf olunmas ı, apellyasiya məhkəməsinin özünün 07 aprel 2022-ci il tarixli qərardadına əsasən "xxxx" MMC Qymətləndirmə şirkəti tərəfindən keçirilmiş məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizasının 25 aprel 2022-ci il tarixli 15\0427 nömrəli rəyinə görə isə icarə obyektinin iddiaçı tərəfindən edilmiş yüngül konstruksiyalı tikililər nəzərə alınmadan (552,8 kv metr) bazar dəyəri ******* manat, həmin tikililər nəzərə alınmaqla (783,8 kv metr) bazar dəyəri ******* manat olması müəyyən edilmişdir.
78. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi göstərilən rəylərə qiymət verməməklə bərabər 07 iyun 2019-cu il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən qeyri-yaşayış sahəsini əldə edən yeni mülkiyyətçilər binanı satın alan zaman, yeni icarəçinin isə icarə haqqının məbləğini müəyyən edən zaman iddiaçı tərəfindən binaya əlavə edilmiş yüngül konstruksiyalı tikililərin nəzərə alınıb-alınmadığını müəyyən etməmişdir.
79. İşin yuxarıda qeyd olunan faktiki hallarını və sadalanan qanunvericilik aktları normalarının tələblərini nəzərə alan məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, Şəki Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının təqdim olunmuş sübutları tam və hərtərəfli araşdırmadan, işin nəticəsi üçün mühüm əhəmiyyət kəsb edən sübutlara lazımi hüquqi qiymət vermədən iş üzrə gəldiyi nəticəsi qanuni və əsaslı sayıla bilməz. Ona görə də qətnamə ləğv edilməli və iş yeni apellyasiya baxışına göndərilməlidir. İşə yenidən baxan məhkəmə qeyd olunan nöqsanları aradan qaldırmaqla yanaşı işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə nail olmaq üçün lazım olan bütün tədbirləri görməli, mübahisəli hüquq münasibətinə maddi və prosessual hüquq norma larının düzgün tətbiq olunmasını təmin etməli və eləcə də araşdırılan sübutlara Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 88-ci maddəsinin tələbləri baxımından düzgün hüquqi qiymət verməlidir.
80. Şərh edilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara alır: İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-1639/2022 nömrəli, xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin, iş yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilsin. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.