Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-2642/2022 31.05.2022 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının İddiaçı cavabdehlər “X1 Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə və Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə (Maraqlı şəxs 3-cü şəxs qismində cəlb edilməklə) qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəmənin Mülki kollegiyası, hakimlər Xəlilov İsmayıl Kamil oğlu (məruzəçi), Əliyev Ələsgər Əliabbas oğlu və Əhmədova Mehparə Tofiq qızından ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdehlər “X1 Mərkəzi” MMC və Cavabdeh2 ASC-yə (Maraqlı şəxs 3-cü şəxs olmaqla) qarşı “hərracın yekun nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair iş üzrə Bakı Apellyas iya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-10280/2021 nömrəli, 25 noyabr 2021-ci il tarixli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə 31 may 2022-ci il tarixdə Ali Məhkəmənin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Abşeron Rayon Məhkəməsinin 01.08.2017-ci il tarixli qətnaməsi ilə XXX ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 118.3 kv.m, yaşayış sahəsi 75.8 kv.m, yardımçı sahəsi 42.5 kv.m olan 4 otaqlı fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti 44.000 manat dəyərində qiymətləndirilmiş və həmin ev keçirilən hərracda 28,050 manata "xxxx" ASC-yə satılmışdır. Bununla əlaqədar hərracın yekunlarına dair protokol və alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır. İddiaçı hərrac barədə məlumatlandırılmaması əsası ilə hazırkı mübahisəni başl atmışdır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
2. İddiaçı (bundan sonra – iddiaçı) cavabdehlər “X1 Mərkəzi” MMC və "xxxx" ASCyə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, “X1 Mərkəzi” MMC-nin hərracın yekunlarına dair YP 87 nömrəli, 09 aprel 2021-ci il tarixli Protokolunun və 09 aprel 2021-ci il tarixli “hərracın yekunlarına dair əmlakın alqı-satqısı barədə” müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, İddiaçı mülkiyyətində olan XXX ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 118.3 kv.m, yaşayış sahəsi 75.8 kv.m, yardımçı sahəsi 42.5 kv.m olan 4 otaqlı fərdi yaşayış evinin Cavabdeh2 ASC-yə yüklü edilməsi barədə ipoteka müqaviləsinə xitam verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
3. İddiaçı tələbini onunla əsaslandırılmışdır ki, ipoteka predme ti olan əmlak hərraca çıxarılarkən iddiaçı və onun ailə üzvlərinin keçirilmiş hərrac barədə məlumatları olmamış, hərracın keçirilməsi barədə hər hansı bildiriş göndərilməmişdir. Bununla da, iddiaçının alıcı qismində iştirak etmək hüququ pozulmuşdur. Hərracın təşkilatçısı olan MMC iddiaçıya təkrar keçirilən hərrac barədə də bildiriş göndərməmiş, heç bir formada məlumat verməmiş, bununla da təkrar hərrac baş tutmamışdır. Bundan başqa, ipoteka predmeti olan əmlak olduqca aşağı qiymətə satılmış, heç bir yeni qiymətləndirmə aparılmamış, əmlak bazarında olan dəyişikliklər nəzərə alınmamışdır.
4. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin (hakim İ.Rüstəmli) 18.08.2021-ci il tarixli, 2(009)-2043/2021 nömrəli qətnaməsi ilə iddia rədd edilmişdir.
5. Məhkəmə iddiaçının əmlakın qiymətləndirilməsini mübahis ələndirməsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 2-ci maddəsinə əsasən, fəaliyyətləri bu qanunla tənzimlənən fiziki və ya hüquqi şəxslər (qiymətləndiricilər) və onların xidmətlərinin istehlakçıları (sifarişçilər) qiymətləndirmə fəaliyyətinin subyektləridir. Qanunun 4-cü maddəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasının hüquqi və fiziki şəxslərinin öz əmlakını qiymətləndirmək hüququ vardır. Qiymətləndirmənin nəticələri mühasibat və statistika uçotu və hesabatlarında düzəlişlər etmək üçün istifadə oluna bilər. İş materiallarında olan Abşeron rayon Məhkəməsinin 01.08.2017-ci il tarixli qətnaməsi ilə XXX ünvanında yerləşən 4 otaqlı fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti 44.000 manat müəyyən edilmişdir. “X1 Mərkəzi” MMC sözügedən mənzili məhz ilkin satış qiym əti 44.000 manat olmaqla hərraca çıxarmışdır. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş əmlakın qiyməti mənzilin hərracdaki ilkin satış qiyməti ilə eynidir.
6. Məhkəmə iddiaçının tələbinin əmlakın əsl dəyərindən aşağı qiymətə satılması hissəsinə münasibətdə bildirmişdir ki, hərracın nəticələri haqqında protokoldan görünür ki, sözügedən əmlak “İpoteka haqqında” Qanunun 43.5 və 43.7-ci maddələrinə əsasən təkrar hərracda-15%-25% enmiş faizlə satılmışdır (44.000x15%=37,400; 37,400x25%=9,350; 37,400- 9,350=28,050). Göründüyü kimi, əmlakın satış qiyməti qanunvericiliyin tələbinə əsasən düzgün müəyyənləşdirilmişdir.
7. Məhkəmə iddiaçının iddia tələbinin hərracın keçirilməsindən məlumatsız olması hissəsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, iş materiallarında olan 209696, 264055, 264054 və digər nömrəli qəbzl ərdən görünür ki, “X1 Mərkəzi” MMC tərəfindən mənzilin ilkin satış qiymətini və hərracın keçirilmə yerini və vaxtını göstərməklə müvafiq bildirişləri İddiaçı ünvanına “XXX Ekspress” sürətli poçt vasitəsi ilə məktublar göndərilmiş və xəbərnamələrə imza olunmaqla iddiaçı tərəfindən qəbul edilmişdir. Buradan da belə bir nəticəyə gəlinir ki, iddiaçı hərracın keçirilməsi, onun vaxtı və yeri barədə məlumatlı olmuşdur.
8. Məhkəmə iş üzrə gəldiyi nəticəni “İpoteka haqqında” Qanunun 42.3, 43.1, 43.4, 43.5 və MPM-in 14.2, 77.1, 88, 217.4-cü maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
9. Həmin qətnamədən iddiaçı apellyasiya şikayəti vermişdir. Apellyasiya şikayəti belə əsasladırılmışdır ki, məhkəmə iddiaçının iştirakını təmin etməmiş, işi araşdırmam ış, qanunvericiliyin tələblərini pozmuş, yalnız cavabdeh Bankın nümayəndəsinin dediklərinə əsaslanaraq qətnamə qəbul etmişdir.
10. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının (hakimlər – R.Həsənov (sədrlik edən və məruzəçi), V.İbayev və Ş.Məhərrəmova) 25.11.2021-ci il tarixli, 2(103)10280/2021 nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 18.08.2021-ci il tarixli, 2(009)-2043/2021 nömrəli qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir.
11. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşaraq bildirmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən işin halları düzgün müəyyən edilmiş, maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq edilməklə, mübahisənin həlli ilə bağlı düzgün nəticəyə gəlin mişdir.
12. Apellyasiya kollegiyası həmçinin qeyd etmişdir ki, iddiaçı apellyasiya şikayətini ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edildiyi qətnamənin 2017-ci ildə qəbul edilməsi, həmin vaxtdan uzun müddət keçdikdən sonra 2021-ci ildə həmin əmlakın hərrac vasitəsilə satılması və bu müddət ərzində ölkə ərazisində daşınmaz əmlakın qiymətlərinin xeyli artması kimi dəlillərlə əsaslandırsa da, bunlar qanunvericilikdə qüvvədə olan məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin dəyişdirilməsinə əsas verən hal kimi müəyyən edilməmişdir.
13. Bundan başqa, iddiaçı apellyasiya şikayətində birinci instansiya məhkəməsində keçirilən məhkəmə iclaslarının vaxtı və yeri barədə xəbərdar edilmədiyini, bu səbəbdən məhkəmə iclaslarında iştirak edə bilmədiyini və öz hüquqlarından istifadə edə bilmədiyinə istinad etmişdir. Bununla bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, iddiaçının özünün iddia ərizəsində qeyd etdiyi ünvana məhkəmə tərəfindən qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada bildirişlər göndərilmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
14. İddiaçı (Vəkil) kassasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi, iddianın tam təmin edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
15. İddiaçı kassasiya şikayətini onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya məhkəməsi maddi hüquq normasını düzgün tətbiq etməmişdir. Məhkəmə qətnaməsində hərracla bağlı bildirişin sürətli poçt vasitəsilə çatdırıldığı qeyd edilsə də, iddiaçı həmin vaxt əmək fəaliyyəti ilə bağlı Türkiyədə olmuşdur və bildirişi qəbul edərək imzalamamışdır. Apellyasiya məhkəməsi sübutlara düzgün qiymət verməmişdir. İddiaçının iştirakı apellyasiya məhkəməsində təmin edilməmişdir. Bununla da, çəkişmə prinsipinin tələbləri pozulmuşdur.
16. Kassasiya şikayətində Mülki Məcəllənin 139.3, 140.1, 152.1, 337.1, 337.2, 337.4, 339.1, 415.1, 415.2, 416.1, 416.2, “İpoteka haqqında” Qanunun 41.2, 41.3, 41.5, Mülki Prosessual Məcəllənin 4.1, 8.1, 14.2, 77.1, 88, 217.4, 418.2-ci maddələrinə istinad edilmişdir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
17. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq. “İpoteka haqqında” AR Qanunu
18. Maddə 43.4. İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 20 təqvim günündən gec olmayaraq təkrar hərrac keçirilir.
19. Maddə 43.5. Təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, hərracın iştirakçısı olmadığına görə hərracın baş tutmadığı səbəbə görə isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
20. Maddə 43.6. Təkrar hərracda bir iştirakçı olduqda hərrac baş tutmuş hesab olunur və bu halda həmin şəxs hərracın qalibi olur.
21. Maddə 43.7. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
22. Maddə 43.7-1. Təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə ipoteka saxlayan və hərracın təşkilatçısı 30 təqvim günü ərzində protokol imzalayırlar, bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir.
23. Maddə 43.8. İpoteka saxlaya n təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
24. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
25. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
26. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
27. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
28. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı mü nasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
29. Maddə 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
30. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
31. Maddə 417.1.1. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər. Kassasiya baxışının hədləri
32. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmam asını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
33. Hazırki kassasiya şikayətində apellyasiya instansiyası məhkəməsi aktının tam ləğvi xahiş edildiyinə görə məhkəmə aktı tam yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
34. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi iş üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir.
35. Beləki, məhkəmələr müəyyən etmişlər ki, borclu və ipotekaqoyana qarşı kredit və ipoteka müqaviləsi üzrə öhdəliklərin icra edilməsi tələbi ilə bağlı qəbul edilmiş Abşeron Rayon Məhkəmə sinin 01.08.2017-ci il tarixli qətnaməsi ilə XXX ünvanında yerləşən 4 otaqlı fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiyməti 44.000 manat müəyyən edilmiş və əmlak həmin qiymətlə hərraca çıxarılmışdır. Əmlak hərraca çıxarılanadək keçən müddət ərzində ipotekaqoyanın əmlakın dəyərinin kəskin artması ilə bağlı tələbi olmamışdır. 36. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 2-ci maddəsinə əsasən, fəaliyyətləri bu qanunla tənzimlənən fiziki və ya hüquqi şəxslər (qiymətləndiricilər) və onların xidmətlərinin istehlakçıları (sifarişçilər) qiymətləndirmə fəaliyyətinin subyektləridir. Qanunun 4-cü maddəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasının hüquqi və fiziki şəxslərinin öz əmlakını qiymətləndirmək hüququ vardır. Qiymətləndirmənin nəticələri mühasibat və statistika uçotu və hesabatlarında düzəlişlər etmək üçün istifadə oluna bilər. 37. “X1 Mərkəzi” MMC sözügedən mənzili məhkəmə qətnaməsi ilə müəyən edilən ilkin satış qiyməti-44.000 manat olmaqla hərraca çıxardığından əmlakın real dəyərindən aşağı hərraca çıxarılması barədə dəlil əsassızdır.
38. Hərracın nəticələri haqqında protokoldan görünür ki, sözügedən əmlak “İpoteka haqqında” Qanunun 43.5 və 43.7-ci maddələrinə əsasən təkrar hərracda-15%-25% aşağı qiymətə satılmışdır (44.000x15%=37,400; 37,400x25%=9,350; 37,400- 9,350=28,050). Göründüyü kimi, əmlakın satış qiyməti qanunvericiliyin tələbinə əsasən düzgün müəyyənləşdirilmişdir.
39. İddiaçının hərracın keçirilməsi barədə məlumatlandırılmamasına dair dəlili də yoxlanılmışdır. İş materiallarında olan 209696, 264055, 264054 və digər nömrəli qəbzlərdən görünür ki, “X1 Mərkəzi” MMC tərəfindən mənzilin ilkin satış qiyməti və hərracın keçirilmə yeri və vaxtı göstərilməklə müvafiq bildirişlər İddiaçı ünvanına “XXX Ekspress” sürətli poçt vasitəsi ilə göndərilmiş və xəbərnamələrə imza olunmaqla iddiaçı tərəfindən qəbul edilmişdir. Ona görə hərracın etibarsızlığının əsası kimi irəli sürülən 2-ci dəlil də təsdiq olunmur.
40. Apellyasiya baxışı zamanı iddiaçının öz ərizəsində qeyd etdiyi ünvan üzrə bildiriş və SMS xəbərnamə çatdırılmışdır. Ona görə məhkəmə iclasında onun iştirakının təmin olunmaması barədə dəlil də keçərli deyil.
41. Nəzərə almaq lazımdır ki, məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzs iz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 42. “Məhkəmə qətnaməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun 24 noyabr 2005-ci il tarixli Qərarının 2.2-ci bəndinə əsasən, məhkəmə qətnaməsi maddi və prosessual hüquq normalarına dəqiq əməl edilməklə qəbul edildikdə qanuni hesab edilir. Həmin Qərarın 2.4-cü bəndinə əsasən, qətnamə o vaxt əsaslı hesab edilir ki, onda baxılan iş üçün əhəmiyyətli olan, qanunun tələblərinə uyğun olaraq işə aid edilən və mötəbər sübutlarla təsdiq olunan faktlar əks etdirilmiş olsun, məhkəmənin iş üzrə müəyyən edilən faktlardan irəli gələn qəti nəticəsi onda şərh edilsin, habelə qətnamədə göstərilən hall ar işin materiallarına uyğun olsun
43. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
44. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: İddiaçı kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Həmin iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-10280/2021 nömrəli 25 noyabr 2021-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir