Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-2642/2025 18.09.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Cavabdehnə qarşı mülki iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: sahə fərqinə görə vurulmuş maddi ziyanın ödənilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Əhmədov Əhməd Abbas oğlu (məruzəçi), Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlu və Şəfiyev İspəndiyar Əsəd oğlundan ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-3025/2025 nömrəli, 19 may 2025-ci il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti üzrə işə 18 sentyabr 2025-ci il tarixdə Ali Məhkəmənin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin hallar ı
1. Cavabdeh ilə Şahid arasında 4 sentyabr 2023-cü il tarixli alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır.
2. Cavabdeh təsisçilərinin ümumi iclasının 10 yanvar 2024-cü il tarixli 1 nömrəli protokolundan çıxarışda göstərilib ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən, yaşayış binasının 2-ci mərtəbəsində aldığı, ümumi sahəsi 73,5 kv/metr 2b saylı mənzilin İddiaçı mülkiyyətinə verilməsi qərara alınmışdır.
3. Cavabdeh xx.xx.2024-cü il tarixli maliyyə arayışında göstərilmişdir ki, İddiaçı həqiqətən ünvan 2 ünvanında yerləşən, yaşayış binasının 2-ci mərtəbəsində aldığı, ümumi sahəsi 73,5 kv/metr 2b nömrəli mənzilin dəyərini tam ödəmişdir.
4. Ümumi sahəsi 60.60 kv/metr olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi, ev 39, 41, mənzil 2B, (Yeni qaydalarla: Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi, gi riş 39, M2, m4 mülkiyyət hüququ əsasında xx.xx.2024-cü il tarixdən İddiaçı adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. İddiaçı (bundan sonra- iddiaçı) iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdehndən (bundan sonra- cavabdeh) az verilmiş sahəyə görə 32.250 manat, ödənilmiş dövlət rüsumuna görə 189 manat, hüquqi yardıma görə vəkilə ödənilmiş 300 manatın tutulub ona ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
6. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı cavabdeh tərəfindən ünvan 3 ünvanda inşa edilən yaşayış binasının 2 mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 73,5 kv.m olan 2b nömrəli mənzili cavabdehə ödəniş edərək almışdır. 15 fevral 2024-cü ildə iddiaçıya cavabdeh tərəfindən aşağıdakı məzmunda maliyyə arayışı verilmişdir: Verilir iddiaçıya ondan ötəri ki, o həqiqətən ünvan 3 ünvanda yerləşən, yaşayış binasının 2 mərtəbəsində aldığı, ümumi sahəsi 73,5 kv.m olan 2b nömrəli mənzilin dəyərini tam ödəyib. 10 yanvar 2024-cü il tarixdə iddiaçıya cavabdehin üzvlərinin X1 Çıxarış təqdim edilərək göstərilmişdir ki, iddiaçı Kooperativə üzv qəbul olunmaqla, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi 39, 41 ünvanında kooperativ 2 girişli yaşayış binasında, 1-ci giriş, 2-ci mərtəbədə, ümumi sahəsi 73,5 kv.m, yaşayış sahəsi 24,1 kvşm olan 1 otaqlı, 2b saylı mənzil mənzilin payçısı olması təsdiq edilmişdir və iddiaçının tam mülkiyyətinə verilmişdir. Həmin mənzilə 18 mart 2024-cü il tarixdə iddiaçının adına Reyestr Xidməti tərəfindən Çıxarış verilmişdir. Həm in Çıxarışda mənzilin ümumi sahəsi 60.6 kv.m göstərilmişdir. Mənzilin Texniki Pasportunda mənzilin otaqlarının sahəsi: Holl-14 kv.m, Yaşayış otağı – 21,5 kv.m, mətbəx-16,7 kv.m, Sanitar qovşağı – 6.4 kv.m, Lociya - 2 kv.m göstərilmişdir. Bundan sonra məlum olmuşdur ki, iddiaçıya mənzil 12,9 kv.m sahə az təqdim edilmişdir. Beləliklə, 1 kv.m görə iddiaçının 2.500 manat olmaqla cəmi 32.250 manat iddiaçıya maddi ziyan vurulmuşdur. Əlavə olaraq, qeyd olunmuşdur ki, tərəflər arasında mənzilin alqı-satqısı ilə bağlı müqavilə iddiaçı tərəfindən fiziki olaraq imzalanmamış və bu müqavilənin bir nüsxəsi iddiaçıya təqdim edilməmişdir. Cavabdeh tərəfindən yalnız maliyyə arayışı və Kooperativinin üzvlərinin X1 Çıxarış iddiaçıya təqdim edilmişdir. Mənzildaxili pilləkənin altındakı sahə, hündürlüyü döşəmə dən konstruksiyanın altına qədər 1,6 metr və daha az olduqda pilləkən olan yerləşgənin sahəsinə daxil edilmir. Mansarda mərtəbəsində yerləşən mənzilin sahəsi təyin edilərkən tavanın hündürlüyü 2,7 metrdən az olan hissənin sahəsi 0,7 azaltma əmsalına vurulmaqla hesablanır. Eyni zamanda, mansardada yerləşən mənzilin hündürlüyü 2,7 metrdən az olan hissənin sahəsinin həmin mənzilin ümumi sahəsinin 50%-dən çox olmasına yol verilmir.
7. Cavabdehin nümayəndəsi (vəkil) Vəkil2 iddia tələbinə etiraz edərək izahatında bildirmişdir ki, məhkəməyə təqdim etdiyi müqavilədən görünür ki, sözügedən mənzilin sahibi Şahid olub, o, cavabdehə ərizə yazaraq həmin məhzilin hazırkı iddia üzrə iddiaçının adına keçirilməsinə etiraz etməmişdir. Təqdim olunmuş müqavilənin 1.3-cü bəndindən görünür ki, mənzilin sahəsi nə arakəsmələr və divarlar daxildir. O, həmçinin qeyd etmişdir ki, iddiaçı cavabdehə heç bir məbləğdə ödəniş etməmiş, mənzilin alınması üçün tələb edilən məbləği Şahid ödəmişdir. Göstərdiklərini nəzərə alaraq iddia tələbinin rədd edilməsini xahiş etmişdir.
8. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi, Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 08 yanvar 2025-ci il tarixli rəyə əsasən, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndində və Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli, 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması” Qaydalarına əsasən, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi, ev 39, 41, mənzil 2b (yeni qaydalarla: ünvan 4 ünvanda yerləşən mənzilin ümumi sahəsinin 60.6 kv.m təşkil etdiyi müəyy ən edilmişdir. Həmin ünvanda yerləşən mənzilin ümumi sahəsinin müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadıqda, eləcə də, otaqların, yerləşgənlərin, (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq veri), habelə eyvanların (lociyaların, şüşəbəndlərin və terrasların) sahəsi və mənzilin ara divarları da daxil olmaqla 66.0 kv.m təşkil etdiyi müəəyn edilmişdir. 9. "xxxx" MMC-nin 22 yanvar 2025-ci il tarixli qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi, ev 39, 41, mənzil 2B, Yeni qaydalarla: Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi, giriş 39, M2, m4 ünvanda yerləşən mənzilin 2024-cü ilin fevral ayına və 2025-ci ilin yanvar ayına hesablanmış 1 kv.m-nin (təmirsiz vəziyyətdə) orta bazar dəyəri: 2024-cü ilin fevral ayına 2.500 manat; 2025-ci ilin yanvar ay ına 2.700 manat təşkil edir.
10. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin e-2(001)-303/2025 nömrəli, 27 fevral 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Etibar Mustafayev) iddia tələbinin qismən təmin edilərək, cavabdehdən mənzilin çatışmayan sahəsinə görə 18.750 manatın tutularaq iddiaçıya ödənilməsi və iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir.
11. Birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, tərəflər arasında yazılı müqavilə olmasa da, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya 73,5 kv.metr ölçüdə mənzilin verildiyini öhdəsinə götürməsi və məhz həmin ölçüyə görədə iddiaçı tərəfindən pul ödənildiyi yuxarıda qeyd olunan ondan ümumi yığıncağın protokolu və maliyyə arayışı ilə təsdiq olunur.
12. Məhkəmə tərəfindən iş üzrə iddiaçıya satılmış mənzilin ölçüsünün obyektiv hesa blanması ilə bağlı ekspertiza təyin edilmiş və ekspert rəyində Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi, ev 39, 41, mənzil 2b (yeni qaydalarla: ünvan 4 ünvanda yerləşən mənzilin ümumi sahəsinin müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadıqda, eləcə də, otaqların, yerləşgənlərin, (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq veri), habelə eyvanların (lociyaların, şüşəbəndlərin və terrasların) sahəsi və mənzilin ara divarları da daxil olmaqla 66.0 kvadrat metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Qeyd olunmalıdır ki, formalaşmış məhkəmə təcrübəsinə görə analoji işlərdə mənzilin ümumi sahəsi balkon, eyvan, lociya sahələrinə əmsal tətbiq edilmədən hesablanır. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin yuxarıda istinad olunan Qaydalarında mənzilin ayrı-ayrı hiss ələrinin müvafiq əmsallara vurulması texniki sənədlərin tərtibi üçün əhəmiyyət kəsb edir, tərəflər arasında müqavilə üzrə öhdəliklərin icrası zamanı nəzərə alınmamalıdır. Məhkəmə iş üzrə verilən ekspert rəyini sübut növü kimi qəbul etmiş və onunla razılaşmışdır. Belə ki, ekspert rəyi ilə razılaşmamaq üçün heç bir əsas yoxdur.
13. Məhkəmə iddiaçının dəlilləri ilə tam razılaşmayaraq qeyd etmişdir ki, məhkəmələr, təyinatı şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin hüquqi əsaslarını, prinsiplərini, eləcə də dövlətin, bələdiyyələrin, fiziki və ya hüquqi şəxslərin şəhərsalma və tikinti fəaliyyəti sahəsində hüquq və vəzifələrini müəyyən etmək olan Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin, buna müvafiq olaraq, tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanmasına dair müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müə yyən etdiyi qaydaların tələblərini əsas götürürlər. Bu xüsusatla bağlı nəzərə alınmışdır ki, hesablamaların divarların çöl tərəfindən aparılması, habelə divarların altındakı sahələrin nəzərə alınması sifarişçinin mənafeyinə zidd olduğu kimi, mövcud olan balkon, teras və bu kimi digər sahələrin əmsallarla real ölçülərindən az həcmdə hesablanması da podratçının mənafeyinə uyğun deyil. Göründüyü kimi qeyd edilən ekspert rəyi ilə mübahisəli mənzilin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışda olan ölçülər arasında (73,5-66=7,5) 7,5 kv/metr fərq yaranmışdır. Ona görə də məhkəmə hesab etmişdir ki, iddia qismən, yəni müqavilədə nəzərdə tutulmuş 73,5 kv.m ümumi sahədən çatışmayan 7,5 kv.m sahənin dəyəri hissəsində təmin edilməlidir.
14. Məhkəmə həmçinin mənzilin dəyərinə münasibətdə qeyd etmişd ir ki, tərəflər buna dair heç bir sübut təqdim etməsələr də işdə olan "xxxx" MMC-nin 22 yanvar 2025-ci il tarixli qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi, giriş 39, M2, m4 ünvanında yerləşən mənzilin 2024-cü ilin fevral ayına və 2025-ci ilin yanvar ayına hesablanmış 1 kv.m-nin (təmirsiz vəziyyətdə) orta bazar dəyəri: 2024-cü ilin fevral ayına 2.500 manat; 2025-ci ilin yanvar ayına 2700 manat təşkil edir. Belə olan İddiaçı mübahisəli mənzilin hər kvadrat metri üçün 2500 manat məbləğində olmaqla, ümumilikdə 183750 manat məbləğində pul ödəməsi ağlabatandır. Ona görə də məhkəmə hesab etmişdir ki, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya razılaşdırılmış 73,5 kv.metr əvəzinə, 66,0 kv.metr sahəsi olan mənzil təhvil verdiyindən, çatışmayan 7,5 kv.metr sahənin dəyəri olan (7,5 x 2500 =18750) 18750 manat məbləğində pul vəsaitini iddiaçıya qaytarmalıdır.
15. Məhkəmə öz hüquqi mövqeyini əsaslandırarkən Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 5.3, 372.1, 377.1, 385.1, 404.1, 404.2, 752.1, 762.1, 776.1-ci, habelə Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.1, 59.2, 59.3-cü maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
16. İddiaçı, apellyasiya şikayəti verərək, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qismən, yəni iddia tələbinin təmin edilmədiyi hissədə ləğv edilib həmin hissədə də iddianın təmin olunması barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
17. Apellyasiya şikayəti iddia ərizəsi ilə eyni məzmunda əsaslandırılmışdır.
18. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, iş üzrə birinci ins tansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qismən, yəni iddia tələbinin təmin edildiyi hissədə ləğv edilib həmin hissədə iddianın təmin olunmaması barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
19. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı ilə aralarında hər hansı alqı-satqı müqaviləsi bağlanmayıb. İddiaçı mübahisəli mənzili Şahid alıb. Tərəflər arasında hər hansı bir müqavilə bağlanmayıb. Şahid mübahisəli mənzili iddiaçıya satdığına görə Çıxarışın verilməsinə görə Protokol tərtib edilmişdir. Tərəflər arasında heç bir alqı-satqı müqaviləsi olmadığı halda, məhkəmə bu hala baxmadan cavabdehdən əsassız olaraq pul tutmuşdur. Qeyd edilən halları şahid qismində məhkəmədə dindirilmiş Şahid da təsdiq etmişdir. Alğı-satqı müqaviləsinə görə satıcı əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürür. Alğı-satqının ümumi müddəalarına nəzər saldıqda görürük ki, alğı-satqı müqaviləsi konsensual, əvəzli, tam ikitərəfli (sinallaqmatik) müqavilədir. Bu nəticəyə cavabdeh alğı-satqının tərifinin müəyyənləşdirildiyi MM-in 567-ci maddəsindən gələ bilir. Bu müqaviləyə görə satıcının əsas vəzifəsi əşyanı alıcının mülkiyyətinə vermək, alıcının vəzifəsi isə əşyanı qəbul etmək və əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini ödəməkdir. İddiaçı tərəf ilə cavabdeh arasında heç bir müqavilə olmadığı halda məhkəmə alqı-satqı müqaviləsini əsas götürərək iddia tələbini əsassız olaraq qismən təmin etmişdir. Belə ki iddiaçı tərəfə mübahisəli mənzili Şahid satmışdır. Bağlanmış müqavilə yalnız tərəflər üçün hü quq və öhdəlik yaradır. Əgər iddiaçı cavabdehlə heç bir alğı-satqı müqaviləsi bağlamayıbsa necə ola bilər ki onu cavabdeh kimi qoysun və dəymiş ziyan adı ilə ondan məbləğ tələb etsin. Məhkəmə iddiaçı və cavabdeh arasında mövcud olmayan bir müqaviləni əsas götürmüş və bunun əsasında iddia tələbini qanunsuz olaraq qismən təmin etmişdir. Mövcud olmayan müqavilə üzrə öhdəlikdə mövcud ola bilməz. Tələb sahibi (kreditor) borclunun razılığı olmadan tələbi üçüncü şəxsə güzəşt edə bilər (tələbin güzəşti), bu şərtlə ki, həmin güzəşt öhdəliyin mahiyyətinə, onun borclu ilə razılaşmasına və ya qanunvericiliyə zidd olmasın. Güzəştin yolverilməzliyi barədə borclu ilə razılaşma yalnız borclunun üzrlü mənafeyi olduqda mümkündür. Sadə yazılı və ya notarial formada bağlanmış əqdə əsaslanan tələbin güzəşti müvafiq yazılı formada həyata keçirilməlidir. Məhkəmə qətnaməsində Mülki Məcəllənin bu hissəsinə istinad etməsə də bütün mübahisəni müqavilə öhdəliklərinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. Bu səbəbdən iddiaçı ilə alğı-satqı müqaviləsi olmasa belə cavabdeh tərəf olaraq mübahisəli mənzili Şahid satığını bildirdiyi üçün məhkəmədə həmin müqaviləni əsas götürərək tələbin güzəşti kimi qiymət vermişdir. Halbuki, qanunvericiliyin tələbinə uyğun olaraq tələbin güzəşti sadə və ya notarial qaydada verilmiş yazılı ərizə əsasında olmalı idi. Məhkəmə prosesində iştirak edən Şahid da iddiaçı ilə razılaşaraq mənzili ona özü satmışdır və məbləği də özü almışdır.
20. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-3025/2025 nömrəli, 19 may 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər – Elşən Kazımov (s ədrlik edən və məruzəçi), Namiq Cəfərov və İkram Şirinov) apellyasiya şikayətləri təmin edilməmiş, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
21. Apellyasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, tərəflər arasında mübahisənin yaranmasının səbəbi öhdəliklərin cavabdeh tərəfindən qüsurla yerinə yetirməsi ilə əlaqədar olmuşdur. Cavabdehin qeyd olunan mənzilə dair Şahid ilə ilk dəfə bağladığı 4 sentyabr 2023-cü il tarixli müqavilə mahiyyət etibarı ilə müxtəlif müqavilələrin ünsürlərini özündə əhatə edən qarışıq müqavilə kimi də qiymətləndirilə bilər, ancaq müqavilənin məzmunundakı şərtlər daha çox podrat münasibətlərinin elementlərini özündə əks etdirir. Göründüyü kimi, bu cür müqavilə Mülki Məcəllədə konkret nəzərdə tutulmasa belə ona zidd də deyil, hər hansı digər şəxsin hüquqlarını da pozmur. Müqavilə üzrə tərəflər üzərinə öhdəlik götürmüş, mənzil əldə edən üzərinə düşən öhdəliyi yerinə yetirdiyini, mənzil inşa edənin isə öhdəliyini qüsurla icra etdiyini, buna baxmayaraq nə bu qüsuru aradan qaldırdığını, nə də onun aradan qaldırılması üçün aldığı muzdun qüsur həcmində hissəsini mənzil mülkiyyətçisinə qaytarmadığını, bundan yayınmağa çalışdığı üçün də hazırkı iddianı irəli sürdüyünü qeyd edir. Əlbəttə ki, ilk baxışdan birinci instansiya məhkəməsinin qənaəti cavabdeh üçün əsassız görünə bilər. Çünki qeyd olunan mənzilə dair ilk dəfə iddiaçı ilə müqavilə bağlamayıb. Lakin Şahid da eyni 73,5 kv. metr sahəsi olan mənzilə görə cavabdehə ödədiyi vəsaiti, iddiaçının da ona(Şahid) ödəməsi işin mübahisəli halı deyildir. Bunu c avabdeh tərəf də mübahisələndirmir.
22. İddiaçının hazırkı iddiası digər əsasla, yəni əsassız olduğuna görə rədd edildiyi yaxud əsaslı olduğuna görə təmin edildiyi halda onsuzda mənzili iddiaçıya satan Şahid müqaviləyə istinad edərək məhkəmədə iddia irəli sürməsinin də heç bir nəticəsi olmayacaqdır. Çünki işin hallarından, o cümlədən iddiaçı və Şahid izahatlarından bəlli olur ki, mübahisəli mənzillə bağlı cavabdehə bir dəfə vəsait ödənilmiş və bu vəsaitin iddiaçı yaxud Şahid tərəfindən ödənilməsinin yaxud kimin vəsaiti olması hazırki iddianın əsaslılığı baxımından heç bir əhəmiyyət kəsb etmir. Birinci instansiya məhkəməsinə də bəlli idi ki, iddiaçı ilə mənzilə dair ilk müqaviləni bağlamış Şahid arasında heç bir mübahisə yoxdur və vahid mövqedən çıxış edirlər. Buna görə də hazırki iddia təm in edilmişdir. Bu cür iddianın subyektiv hüququn yaranmamasına görə rədd edib, Şahid tərəfindən yenidən iddia irəli sürülməsinə hüquqi imkan yaradılması da açıq-aşkar prosessual qənaət prinsipinə uyğun deyildir. Onsuzda məhkəmə yaranmış mübahisəyə hər bir halda hazırkı iddia çərçivəsində baxıb yekun nəticəyə gəlib. Göstərilənlərlə yanaşı, iddiaçı ilə müqavilə bağlanmasa da cavabdeh MTK-nın təsisçilərinin ümumi iclasının 10 yanvar 2024-cü il tarixli 1 nömrəli protokol üzrə qərarı ilə ümumi sahəsi 73,5 kv/metr olan mənzilin İddiaçı mülkiyyətinə verilməsi qərara alınıb, xx.xx.2024-cü il tarixli maliyyə arayışında isə mənzilin dəyərinin onun tərəfindən tam ödənildiyi qeyd edilib. Bu faktların mövcudluğu da iddianın təmin edilən hissədə əsaslı olduğuna dəlalət edir.
23. Məhkəmə kollegiyası iddi açının apellyasiya şikayətinin iddianın təmin edilməyən hissəsi üzrə dəlilini əsaslı hesab etməmişdir. Çünki iddia təmin edilməyən hissədə əsassız olmaqla yanaşı, mövcud məhkəmə təcrübəsinə də zidd hesab edilir. Ona görə də məhkəmə bu hissədə əlavə hüquqi dəyərləndirmə aparılmasına zərurət görməmişdir. Belə ki, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2 və 59.3-cü maddəsinə və Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 4 dekabr 2012-ci il tarixli 7 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması” Qaydalarının 3.2-ci bəndindəki normaların tələbləri də iddiaçının şikayətinin əsaslı olduğunu təsdiq etmir. Bu cür nəticə Ali Məhkəmənin icraatında olmuş mübahisələr üzrə də mövcud məhkəmə praktikasına uyğun sayılır. Kassasiya instansiyası m əhkəməsində icraat Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri Kassasiya şikayətinin dəlilləri
24. Cavabdeh (Vəkil2) kassasiya şikayəti verərək, iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin iddianın təmin edilən hissəsində ləğv edilməsi və işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsini xahiş etmişdir.
25. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı tərəf ilə cavabdeh arasında heç bir müqavilə olmadığı halda məhkəmə alqı satqı müqaviləsini əsas götürərək iddia tələbini əsassız olaraq qismən təmin etmişdir. Beləki iddiaçı tərəfə mübahisəli mənzili Şahid satmışdır. Bağlanmış müqavilə yalnız tərəflər üçün hüquq və öhdəlik yaradır. Əgər iddiaçı cavabdehlə heç bir alğı-satqı müqaviləsi bağlamayıbsa necə ola bilərki onu cavabde h kimi qoysun və dəymiş ziyan adı ilə ondan məbləğ tələb etsin. Məhkəmə iddiaçı və cavabdeh arasında mövcud olmayan bir müqaviləni əsas götürmüş və bunun əsasında iddia tələbini qanunsuz olaraq qismən təmin etmişdir. Mövcud olmayan müqavilə üzrə öhdəlikdə mövcud ola bilməz. Apellyasiya instansiya məhkəməsi tərəfindən prosessual normaların da tələbləri pozulmuş, obyektiv araşdırma aparılmamışdır. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz
26. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
27. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan v əzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
28. Maddə
390. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.
29. Maddə 390.4. Tərəflər bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş müxtəlif müqavilələrin ünsürlərini əhatə edən müqavilə (qarışıq müqavilə) bağlaya bilərlər. Tərəflərin razılaşmasından və ya qarışıq müqavilənin mahiyyətindən ayrı hal irəli gəlmirsə, qarışıq müqavilə üzrə tərəflərin münasibətlərinə qarışıq müqavilədə ünsürləri olan müqavilələrə dair qaydalar müvafiq hissələrdə tətbiq edilir.
30. Maddə 390.5. Müqavilə şərtləri tərəflərin istəyi ilə müəyyənləşdirilir, amma müvafiq şərtin məzmununun bu Məcəllədə göstərildiyi hallar istisn a təşkil edir.
31. Maddə 390.6. Müqavilə şərti tərəflərin razılaşması ilə ayrı qaydanın müəyyənləşdirilmədiyi halda tətbiq edilən normada (dispozitiv norma) nəzərdə tutulubsa, tərəflər razılaşma əsasında bu normanın tətbiqini istisna edə bilər və ya onun nəzərdə tutduğundan fərqli şərt müəyyənləşdirə bilərlər. Bu cür razılaşma olmadıqda müqavilə şərti dispozitiv norma ilə müəyyənləşdirilir.
32. Maddə 390.7. Əgər müqavilə şərti onun iştirakçıları tərəfindən və ya dispozitiv norma ilə müəyyənləşdirilməyibsə, müvafiq şərtlər tərəflərin münasibətlərinə tətbiq edilə bilən işgüzar adətlərlə müəyyənləşdirilir.
33. Maddə 397.1. Müqaviləyə görə tərəf öz vəzifələrinin icrası müqabilində haqq və ya digər qarşılıqlı əvəz almalıdırsa, həmin müqavilə əvəzli sayılır.
34. Maddə
442. Öhdəliyin icra edilm əməsi dedikdə, onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
35. Maddə 762.1.Podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun.
36. Maddə 764.1. Əgər podratçı xərclərin tənasübsüzlüyünə baxmayaraq, əlavə icradan imtina etməzsə, lakin əlavə icra üçün müəyyənləşdirilmiş müddət nəticəsiz qurtararsa, sifarişçi qüsuru özü aradan qaldırıb çəkdiyi xərclərin əvəzini ödəməyi tələb edə bilər.
37. Maddə 764.2. Sifarişçi podratçıdan qüsurun aradan qaldırılması üçün zəruri xərclər hesabına avans tələb edə bilər.
38. Maddə
765. Məmulatın qüsuru nəticəsində, əgər müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra həmin qüsur tamamilə aradan qaldırılmazsa, sifarişçi müqavilədən imtina edə bilər. Bu halda podratçı müqavilə ilə bağlı xərclərin əvəzini sifarişçiyə ödəməyə borcludur;
39. Maddə
766. Sifarişçi müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirmədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi
40. Maddə 59.1. Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları bu maddənin tələbləri nəzərə alınmaqla müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir.
41. Maddə 59.2. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır.
42. Maddə 59.3. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
43. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
44. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
45. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
46. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
47. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
48. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
49. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və pr osessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
50. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
51. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədləri
52. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamas ını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
53. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə cavabdeh tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı tam yoxlanıldı. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin hüquqi mövqeyi
54. Kassasiya instansiyası məhkəməsi apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə və hüquqi əsaslandırma ilə razılaşır və hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi işə baxarkən maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərini hazırkı mülki mübahisəyə düzgün tə tbiq edib və işdə, cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlillərinə əsasən iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin kassasiya qaydasında ləğv edilməsi və ya dəyişdirilməsi üçün əsaslar yoxdur.
55. Cavabdeh kassasiya şikayətində apellyasiya instansiyası məhkəməsinin işə baxarkən maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərini pozduğunu, iş üzrə düzgün olmayan qətnamə qəbul etdiyini göstərsə də, kassasiya instansiyası məhkəməsi cavabdehin bu dəlilləri ilə razılaşmır.
56. Belə ki, apellyasiya instansiya məhkəməsi, birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşaraq qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında mübahisənin yaranmasının səbəbi öhdəliyin cavabdeh tərəfindən qüsurla yerinə yetirməsi olmuşdur. Cavabdehin qeyd olunan mənzilə dair Şahid ilə ilk dəfə bağladığı 04 se ntyabr 2023-cü il tarixli müqavilə mahiyyət etibarı ilə müxtəlif müqavilələrin ünsürlərini özündə əhatə edən qarışıq müqavilə kimi də qiymətləndirilə bilər. Ancaq müqavilənin məzmunundakı şərtlər daha çox podrat münasibətlərinin elementlərini özündə əks etdirir.
57. Göründüyü kimi, bu cür müqavilə Mülki Məcəllədə nəzərdə tutulmasa da, qanuna zidd deyil, hər hansı digər şəxsin hüquqlarını pozmur. Müqavilə üzrə tərəflər üzərinə öhdəlik götürmüş, mənzili əldə edən iddiaçı üzərinə düşən öhdəliyi yerinə yetirdiyini, öhdəliyini qüsurla icra etdiyini, buna baxmayaraq nə bu qüsuru aradan qaldırdığını, nə də onun aradan qaldırılması üçün aldığı muzdun qüsur həcmində hissəsini mənzil mülkiyyətçisinə qaytarmadığını və bundan yayınmağa çalışdığı üçün hazırkı iddianı irəli sürdüyünü qeyd etmişdir. Əlbə ttə ki, ilk baxışdan birinci instansiya məhkəməsinin qənaəti cavabdeh üçün əsassız görünə bilər. Çünki qeyd olunan mənzilə dair ilk dəfə iddiaçı ilə müqavilə bağlamayıb. Lakin Şahid da eyni 73,5 kv. metr sahəsi olan mənzilə görə cavabdehə ödədiyi vəsaiti, iddiaçının da ona (Şahid) ödəməsi işin mübahisəli halı deyildir. Bunu cavabdeh tərəf də mübahisələndirmir.
58. İddiaçının hazırkı iddiası digər əsasla, yəni əsassız olduğuna görə rədd edildiyi, yaxud əsaslı olduğuna görə təmin edildiyi halda, onsuz da mənzili iddiaçıya satan Şahid müqaviləyə istinad edərək məhkəmədə iddia irəli sürməsinin də heç bir nəticəsi olmayacaqdır. Çünki işin hallarından, o cümlədən iddiaçı və Şahid izahatlarından bəlli olur ki, mübahisəli mənzillə bağlı cavabdehə bir dəfə vəsait ödənilmiş və bu vəsaitin iddiaçı yaxud Şahid tərəfindən ödənilməsinin, yaxud kimin vəsaiti olması hazırki iddianın əsaslılığı baxımından heç bir əhəmiyyət kəsb etmir. Birinci instansiya məhkəməsinə bəlli idi ki, iddiaçı ilə mənzilə dair ilk müqaviləni bağlamış Şahid arasında heç bir mübahisə yoxdur və vahid mövqedən çıxış edirlər. Buna görə də hazırki iddia təmin edilmişdir. Bu cür iddianın subyektiv hüququn yaranmamasına görə rədd edib, Şahid tərəfindən yenidən iddia irəli sürülməsinə hüquqi imkan yaradılması da açıq-aşkar prosessual qənaət prinsipinə uyğun deyildir. Onsuzda məhkəmə yaranmış mübahisəyə hər bir halda hazırkı iddia çərçivəsində baxıb yekun nəticəyə gəlib.
59. Göstərilənlərlə yanaşı, iddiaçı ilə müqavilə bağlanmasa da cavabdehin təsisçilərinin ümumi iclasının 10 yanvar 2024-cü il tarixli, 1 nömrəli protokol üzrə qərarı ilə ümumi sahəsi 73,5 kv.metr olan mənzilin iddiaçının mülkiyyətinə verilməsi qərara alınmış və xx.xx.2024-cü il tarixli maliyyə arayışında isə mənzilin dəyərinin onun tərəfindən tam ödənildiyi qeyd edilmişdir. Bu faktların mövcudluğu iddianın təmin edilən hissədə əsaslı olduğuna dəlalət edir.
60. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi, iddiaçının apellyasiya şikayətinin iddianın təmin edilməyən hissəsi üzrə dəlilini əsaslı hesab etməmişdir. Çünki, iddia təmin edilməyən hissədə əsassız olmaqla yanaşı, mövcud məhkəmə təcrübəsinə zidd hesab olunur. Ona görə də bu hissədə əlavə hüquqi dəyərləndirmə aparılmasına zərurət görmür.
61. Göstərilənlərə əsasən, kassasiya instansiyası məhkəməsi, cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə razılaşmır və hesab edir ki, apellyasiya instansiya sı məhkəməsi işə baxarkən qanunvericiliyin yuxarıda göstərilən tələblərini nəzərə alaraq, işin faktiki hallarını ətraflı müəyyənləşdirərək düzgün hüquqi nəticəyə gəlmiş, maddi və prosessual hüquq normasının tətbiqində səhvə yol verməmiş, habelə mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərini hazırkı mülki mübahisəyə düzgün tətbiq etmişdir. Ona görə də kassasiya şikayəti təmin edilmədən, iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
62. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq, kassasiya instansiyası məhkəməsi Q ə r a r a aldı: Cavabdeh kassasiya şikayəti təmin edilməsin. İş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyas ının 19 may 2025-ci il tarixli, 2(103)-3025/2025 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qanuni qüvvəyə minir.