Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-2916/2022 13.05.2022 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı şəhər Ərazi İdarəsinə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: müqavilənin bağlanmış hesab olunması, müqavilə azadlığı, daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin bağlanması qaydası Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Hacıyev Sənan Firudin oğlu (məruzəçi), Şamayev Elşad Yaquboviçdən və Abbasov Aqil Əzizağa oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı şəhər Ərazi İdarəsinə qarşı alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmış hesab edilməsi və on un adına həmin qeyri-yaşayış sahəsinə daşınmaz əmlaka dair çıxarışın verilməsinin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı Ərazi İdarəsinə həvalə edilməsi tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 7 fevral 2022-ci il tarixli, 2(103)-1436/2022 nömrəli qətnaməsindən verilmiş iddiaçının kassasiya şikayətinə 13 may 2022-ci il tarixdə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərar qəbul etdi. İşin halları
1. İddiaçı ilə Cavabdeh1 arasında ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının (bundan sonra - mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi) alqı-satqısı ilə bağlı şifahi razılıq əldə olunmuş və iddiaçı tərəfindən cavabdehə 20.000 ABŞ dolları məbləğində vəsait ödənilmişdir.
2. Sonradan alqı-s atqı baş tutmadığına görə iddiaçı Cavabdeh1 qarşı “pul” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinə müraciət etmiş, həmin məhkəmənin 2(011)-7065/2016 nömrəli, 19 iyul 2016-cı il tarixli qətnaməsinə əsasən iddia qismən təmin edilmiş, Cavabdeh1 21633 ABŞ dollarının (ödənişin icra edildiyi gün Azərbaycan Respublikası Mərkəzi Bankının müəyyən etdiyi məzənnə üzrə manatla) və məhkəmə xərclərinə 530 manatın İddiaçı xeyrinə tutulması qət edilmişdir. Qeyd edilən qətnamənin icra edilməməsi faktına görə Cavabdeh1 barəsində Azərbaycan Respublikası Cinayət Məcəlləsinin 306.1-ci maddəsi ilə cinayət işi başlanılmış, daha sonra qətnamə Cavabdeh1 tərəfindən icra edildiyinə görə həmin işin icraatına xitam verilmişdir.
3. Cinayət işi üzrə icraata xitam verilməsi haqqında qərara əsasən Cavabdeh1 barəsində Azərbaycan Respublikası CM-in 306.1-ci maddəsi ilə istintaq olunan cinayət işinin icraatına məhkəmə aktının icra edilməsi ilə bağlı xitam verilməsi qərara alınmışdır. Həmin qərarda qeyd edilmişdir ki, Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin 2(011)7065/2016 saylı, 19 iyul 2016-cı il tarixli qətnaməsi Cavabdeh1 tərəfindən icra edilmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları: a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək mübahisəli qeyriyaşayış sahəsinə dair aralarında alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmış hesab edilməsi və onun adına həmin qeyri-yaşayış sahəsinə daşınmaz əmlaka dair çıxarışın verilməsinin Daşınmaz Əmlakın Dövlət R eyestri Xidmətinin Bakı Ərazi İdarəsinə həvalə edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını məhkəmədən xahiş etmişdir.
5. İddia ərizəsi bununla əsaslandırılmışdır ki, onunla Cavabdeh1 arasında əldə edilmiş razılığa əsasən cavabdeh tərəfindən mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi ona satılmışdır. Cavabdehə bununla bağlı 20.000 ABŞ dolları məbləğində vəsait ödənilmişdir. Bu məbləğin 15.000 ABŞ dolları birbaşa cavabdehin özünə, qalan hissəsi isə cavabdehin kürəkəni olan X1 adlı şəxsin ona olan borcunun silinməsi ilə həyata keçirilmişdir. Həmin dövrdə qeyd edilən daşınmaz əmlak bankın girovluğunda olduğundan həmin razılaşmanın rəsmiləşdirilməsi mümkün olmamışdır. Aralarında olan razılığına əsasən əmlak girovdan çıxan kimi alqı-satqı rəsmiləşdirilməli idi. Cavabdeh1 həmin vaxtadək daşınmaz əmlakla bağlı ona mülki etibarnamə vermişdir. Həmçinin, cavabdehlə arasında olan razılaşmaya görə onun tərəfindən cavabdehin bankla olan probleminin həll edilməsi ilə bağlı da xərclər (məhkəmə və digər xərclər) onun tərəfindən edilmişdir. Bununla bağlı olaraq ümumilikdə onun tərəfindən cavabdehə daşınmaz əmlakın əldə edilməsi üçün 48000 manat vəsait verilmişdir. Lakin cavabdeh onu aldadaraq həmin etibarnaməni ləğv etmiş və yenidən ondan vəsait tələb etmişdir. Təəssüf ki, hazırda Ali Məhkəmənin 13 aprel 2021-ci il tarixli qərarı ilə bankın həmin əmlak üzərində olan ipoteka yüklülüyü götürülsə də, cavabdeh həmin əmlakı hazırda başqa şəxsə satmağa cəhd edir. Belə ki, cavabdeh tərəfindən ona həmin əmlakın faktiki olaraq başqasına satıldığı bildirilmişdir. Qeyd edilənlərlə bağlı olaraq onun tərəfindən Cavabde h1 barəsində Xətai Rayon Polis İdarəsinin 37-ci Polis Şöbəsinə şikayət ərizəsi verilmişdir. Daxil olmuş ərizə üzrə iş materiallarının araşdırılması nəticəsində Cavabdeh1 yazılı izahat alınmışdır. Cavabdeh öz izahatında faktiki olaraq həmin əmlakın ona satılmasını etiraf etmiş və ondan alqı-satqı məbləği kimi ilkin olaraq 20000 manat məbləğində pulun və sonradan mülki etibarnamələri bir neçə dəfə ləğv etməklə 13000 və 15000 manat pul almasını etiraf etmişdir. Ümumilikdə hazırda cavabdehin ona alqı-satqı dəyəri olaraq 48000 manat məbləğ təşkil etmişdir. Xətai Rayon Polis İdarəsinin 37-ci Polis Şöbəsinin cinayət işinin başlanmasının rədd edilməsi haqqında 04 mart 2021-ci il tarixli qərarında qeyd edilmişdir ki, onun cavabdehə ümumilikdə 48000 manat pul verməsi faktı sübut edilmişdir.
6. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra – birinci instansiya məhkəməsi) 22 oktyabr 2021-ci il tarixli, 2(011)-5314/2021 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim İ.N.Abbasova) iddia tələbi təmin edilməmişdir.
7. Birinci instansiya məhkəməsi hesab etmişdir ki, Cavabdeh1 məxsus qeyri-yaşayış sahəsinə dair alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmış hesab edilməsi müqavilə azadlığı prinsipinə zidd olduğundan, tərəflər arasında daşınmaz əmlakın alqı-satqısı ilə bağlı mülki qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilmədiyindən, iddiaçı tərəfindən cavabdehə ödənilmiş pul vəsaiti artıq geri qaytarıldığından, iddia tələbləri əsassız olduğundan təmin edilməməlidir.
8. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 139.1, 389.1-ci, 390 və 405-ci maddələrinə, Mülki Prosessual Məcəllənin 4.1, 217.4, 218.3-cü maddələrinə isti nadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
9. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini ləğv edilməsini və iddia tələbini təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
10. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 07 fevral 2022-ci il tarixli, 2(103)-1436/2022 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim E.C.Kazımovun sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər A.Ə.İsgəndərovdan və İ.Ə.Kərimlidən ibarət tərkibdə) apelyasiya şikayəti təmin eidlməmiş, birinci instansiya məhkəməsi qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
11. Apellyasiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, işə baxılarkən məhkəmə kollegiyası tərəfindən cavabdehlərə apellyasiya şikayətlərinin dəlillərinə dair sübutlarını məhkəməyə təqdim etməsi üçün kifayət qədər şərait yaradılmasına baxmayaraq, iddiaçı məhkəməyə heç bir sübut təqdim etməmiş və apellyasiya şikayətinin dəlilləri iş materialları ilə təsdiqini tapmamışdır. Belə ki, daşınmaz əşyalarla bağlı alqı-satqı müqavilələri yazılı qaydada bağlanmalı və notarial qaydada təsdiq olunmalı olması qanunun imperativ tələbidir və bu tələblərə riayət edilməməsi həmin əqdin etibarlı olmasını istisna edir. Tərəflərin bu müqavilələrin notarial qaydada təsdiq olunmasını reallaşdıra bilməməsi də bəlli idi, çünki, qeyri-yaşayış sahəsi ipoteka ilə yüklü olmuşdur.
12. Bundan əlavə, qanuna riayət edilmədən cavabdehin qeyri-yaşayış sahəsini iddiaçıya verməsi iddiaçının onun üzərində mülkiyyət hüququnun yaranması üçün əsas ola bilməz. Çünki, mülkiyyət hüququ yalnız qanunla müəyyən edilmiş qaydaların həyata keçiril məsi nəticəsində yarana bilər. İddiaçının mülkiyyətçisi olan qeyri-yaşayış sahəsinə qanunun tələblərinə əməl olunmadan faktiki sahibliyinin yaranması isə özü-özlüyündə iddianın təmin olunması üçün əsas deyil.
13. Apellyasiya instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 144.1 və 394cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri:
14. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiya məhkəməsinin qətnaməsininin ləğv edərək işin yenidən baxılmaq üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
15. Kassator Mülki Məcəllənin 567-ci maddəsinə, Mülki Prosessual Məcəllənin 82.3cü maddəsinə istinad edərək, məhkəmə tərəfindən maddi hüquq normalarının tələblərinin pozulduğunu qeyd etmiş dir.
16. Kassasiya şikayətinə görə, hazırkı mübahisə Xətai Rayon Məhkəməsinin 19 iyul 2016-cı il tarixli qətnaməsindən sonra yaranan münasibətlərə aiddir və Zakir Yusifov küçəsi 8 ünvanında olan Çıxarışı olmayan daşınmaz əmlaka yox, Zakir Yusifov 16 ünvanında olan Çıxarışı olan ünvana məxsusdur. Bundan əlavə, preyudisiallıq tətbiqi tamamilə yanlışdır. Belə ki, iddiaçı tərəfindən qətnamə üzrə borcun bağışlanması iddiaçı tərəfindən edilsə də, cavabdeh bunun qarşılığında əlavə vəsait olaraq 20.000 ABŞ dolları iddiaçıdan almış və əvəzində ona əmlak girovda olduğundan həmin obyektə dair etibarnamə vermişdir. Beləliklə, bu yeni mübahisədir və 16 iyul 2016-cı il tarixli qətnmədən sonrakı münsibətlərdən yaranmışdır.
17. Kassasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz məhkəməyə daxil olmamışdır. Tətbiq ed ilən hüquq: Azərbaycan Respublikanın Mülki Məcəlləsi:
18. Maddə 6.1.5 Müqavilələr azadlığı mülki qanunvericiliyin prinsiplərindən biridir.
19. Maddə 139.1 Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır.
20. Maddə 144.1 Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir.
21. Maddə 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmaya n, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.
22. Maddə 646.1. Daşınmaz əşyaların alğı-satqısı müqaviləsinə görə satıcı torpaq sahəsini, evi, binanı, qurğunu, mənzili və ya digər daşınmaz əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür.
23. Maddə 646.2. Əgər bu Məcəllənin bu paraqrafının aşağıdakı müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, daşınmaz əşyaların alğı-satqısına əşyaların alğı-satqısı haqqında ümumi müddəalar müvafiq surətdə tətbiq edilir. Azərbaycan Respublikanın Mülki Prosessual Məcəlləsi:
24. Maddə 14.2 Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
25. Maddə 77.1 Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
26. Maddə 88 Maddəsinə görə məhkəmə sübutlara oby ektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
27. Maddə 217.4 Məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
28. Maddə 416.1 Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
29. Maddə 416.2 Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıd ır.
30. Maddə 417.1.1 Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər. Kassasiya baxışının hədləri:
31. Azərbaycan Respublikası mülki prosessual qanunvericiliyinin tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır, yəni işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən sübut kimi qəbul olunan faktlara hüquqi qiymət vermir. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan sübutlara və hüquqi faktlara istinad etməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Belə k i, işin faktiki hallarının prosessual qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilmədən müəyyən olunması ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnun pozulmasına dəlalət etməklə mübahisənin hüquqi aktlarına təsir göstərə bilər.
32. Kasator apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin tam ləğv olunmasını xahiş etdiyinə görə, hazırki kassasiya baxışının predmetini apellyasiya instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin maddi və prosessual hüquq normalarına uyğun olmasının tam yoxlanılması təşkil edir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
33. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının p ozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apelyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
34. Kollegiya kassasiya şikayətinin dəlillərini əsassız hesab edərək qeyd edir ki, iddiaçının hazırki tələbi Cavabdeh1 ilə mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinə dair alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmış hesab edilməsi barədədir.
35. Mübahisə predmeti daşınmaz əmlakdır. Mülki Məcəllədə daşınmaz əmlakların alqı-satqısı ilə bağlı imperativ qaydalar müəyyən edilmişdir. Belə ki, Məcəllənin tələblərinə görə, daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. (maddə 144.1). Baxılan işdə iddiaçı ilə cavabdeh arasında mübahisəli daşınmaz əmlak barədə yazılı qaydada bağlanaraq notariatda təsdiq edilmiş müqavilənin olması müəyyən edilməmişdir. Mülki Məcəllədə təsbit edilmiş müqavilə azadlığı prinsipinə əsasən mülki dövriyyə iştirakçılarının üzərinə onlarln iradəsinə zidd olaraq hər hansı bir müqavilə bağlamaq öhəldiyinin qoyulması yolverilməzdir. Ona görə də, kassasiya şikayətində qeyd edilən hallar qanuni və əsaslı məhkəmə qətnaməsinin ləğvi üçün əsas deyildir. Mübahisənin Xətai Rayon Məhkəməsinin 19 iyul 2016-cı il tarixli qətnaməsindən sonra yaranmasının hazırki iş üzrə heç bir hüquqi əhəmiyyəti yoxdur.
36. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyas ının 07 fevral 2022-ci il tarixli, 2(103)-1436/2022 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.