Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-3129/2025 04.11.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının iddiaçı "xxxx" ASC-nin cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh3 və Cavabdeh2 MTK-ya qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: borcun tutulması və ipoteka predmetinə yönəldilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Əliyev Zaur Əli oğlu (məruzəçi), Babayev Zəki Baba oğlu və Baxışova Vüsalə Ələkbər qızından ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-123/2025 nömrəli, 27 may 2025-ci il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin hallar ı
1. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr işin hallarını araşdıraraq aşağıdakıları müəyyən etmişlər: 2. "xxxx" ASC ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli, 53-xx-xx2017-ME-FE saylı kredit müqaviləsinə əsasən borcverən "xxxx" ASC borcalan Cavabdeh1 ilə bağlanmış 05 sentyabr 2017-ci il tarixli 001300 nömrəli müqavilənin predmeti olan mənzilin alınması üçün 102636 manat məbləğində kredit verilməsini öhdəsinə götürmüşdür; 3. "xxxx" ASC ilə zaminlər Cavabdeh3 və Cavabdeh2 MTK arasında 05 sentyabr 2017-ci il tarixli 53-xx-xx-2017-ME-FE saylı zaminlik müqavilələrinə əsasən borclu (cavabdeh) müvafiq kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərini yerinə yetirənədək zaminlər kreditor qarşısında borclu ilə birlikdə eyni həcmdə məsuliyyət daşıdıqlarını öz öhdələrinə götürüblər;
4. İpotek a saxlayan "xxxx" ASC ilə ipoteka qoyan Cavabdeh1 əvəzinə X1 arasında bağlanmış 28 dekabr 2017-ci il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərin təminatı qismində ipoteka qoyana məxsus olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzil iddiaçının xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir. İpoteka hüququ Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında DƏDRX-in Bakı şəhər Ərazi İdarəsi tərəfindən qanunvericiliyə uyğun olaraq dövlət qeydiyyatına alınmışdır və yüklülük barədə çıxarış verilmişdir; 5. "xxxx" ASC-nin maliyyə arayışına əsasən Cavabdeh1 xx.xx.2017-ci il tarixli, 53-xxxx-2017-ME-FE saylı kredit müqaviləsi üzrə borcu əsas borc 91520,99 manat, faiz borcu 9668,35 manat olmaqla, cəmi 101189,34 manat təşkil edir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Bir inci instansiya məhkəməsində icraat
6. İddiaçı "xxxx" ASC Cavabdeh1, Cavabdeh3 və Cavabdeh2 MTK-ya qarşı iddia ərizəsi ilə, daha sonra iddia tələbinin artırılması tələbinə dair ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh3 və Cavabdeh2 Mənzil Tikinti Kooperativindən iddiaçı "xxxx" ASC-nin xeyrinə 53-xx-xx-2017-ME-FE nömrəli xx.xx.2017ci il tarixli kredit müqaviləsinə əsasən əsas borc üzrə 91.520,99 manat, faiz borcu üzrə 15.403,66 manat olmaqla, cəmi 106.924,65 manat borc məbləğinin tutulması, ipoteka qoyulmuş əmlaka tutmanın yönəldilməsinə dair bildirişlərin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı ərazi idarəsində qeydiyyata alınmasına dair ödənilmiş 46,45 manat dövlət rüsumu və xidmət haqqının cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh3 v ə Cavabdeh2 Mənzil Tikinti Kooperativindən tutulması, 53-xx-xx2017-ME-FE nömrəli xx.xx.2017-ci il tarixli kredit müqaviləsinin təminatı kimi Cavabdeh1 ilə Bank arasında bağlanan xx.xx.2017-ci il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən Cavabdeh1 məxsus Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi prospekti 192, 3166-cı məhəllə, bina C, blok 1, mərtəbə 4, ümumi sahəsi 69.1 kv.m ibarət 2 otaqlı 4 nömrəli mənzilin ünvanında yerləşən daşınmaz əmlakın ilkin satış qiyməti müəyyən edilməklə açıq hərracda satılması və əldə olunmuş vəsaitin Cavabdeh1 banka olan kredit borcunun ödənilməsinə yönəldilməsi, Cavabdeh1 məxsus ipoteka qoyulmuş Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi prospekti 192, 3166-cı məhəllə, bina C, blok 1, mərtəbə 4, ümumi sahəsi 69.1 kv.m ibarət 2 otaqlı 4 nömrəli mənzil ünvanında yerləşən da şınmaz əmlakdan Cavabdeh1 istifadə hüquqlarına xitam verilməklə onun ən geci bir ay ərzində mənzildən çıxarılması, mənzili tərk etmədikdə onun məcburi qaydada çıxarılması və mənzilin boşaldılması, satışdan əldə olunacaq vəsait iddiaçının tələblərini ödəməyə kifayət etmədikdə, qalan məbləğin cavabdehlərdən tutularaq iddiaçı "xxxx" ASC-yə ödənilməsi və ödənilmiş 396,92 manat dövlət rüsumu və 0,99 manat xidmət haqqının cavabdehlərdən tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
7. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, məlum olduğu kimi "xxxx" ASC-nin Abşeron filialı ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış 53-05- 09-2017-ME-FE nömrəli xx.xx.2017-ci il tarixli kredit müqaviləsinə əsasən cavabdehə 221 ay müddətinə, 8 faiz dərəcəsi ilə 102.636 manat məbləğində kredit verilmişdir. Tərəflər a rasında bağlanmış kredit müqaviləsinin şərtlərinə əsasən müəyyən edilmişdir ki, borcalan müqavilə ilə müəyyən edilmiş müddətdə kredit məbləğini və ona hesablanan faizləri ödəməlidir. Kredit müqaviləsinin təminatı qismində "xxxx" ASC ilə Cavabdeh3 və Cavabdeh2 Mənzil Tikinti Kooperativi arasında xx.xx.2017-ci il tarixli, 53-xx-xx-2017-ME-FE saylı zaminlik müqavilələri imzalanmışdır. 53xx-xx-2017-ME-FE nömrəli xx.xx.2017-ci il tarixli kredit müqaviləsinin təminatı kimi Cavabdeh1 ilə Bank arasında bağlanan xx.xx.2017-ci il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən Cavabdeh1 məxsus Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi prospekti 192, 3166cı məhəllə, bina C, blok 1, mərtəbə 4, ümumi sahəsi 69.1 kv.m ibarət 2 otaqlı 4 nömrəli mənzil ünvanında yerləşən daşınmaz əmlak ipoteka ilə yüklü edilmişdir. Yuxa rıda adı çəkilən 53-xx-xx-2017-ME-FE nömrəli xx.xx.2017-ci il tarixli kredit müqaviləsinə əsasən xx.xx.2022-ci il tarixinə cavabdehin əsas borc üzrə 91.520,99 manat, faiz borcu üzrə 9.668,35 manat olmaqla, cəmi 101.189,34 manat borcu mövcuddur. Eyni zamanda iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət etmək üçün 392,4 manat dövlət rüsumu və 0,59 manat bank xidmət haqqı ödənilmişdir. Kredit müqaviləsi üzrə yaranmış borc məbləğinin ödənilməsinin məhkəmədə kənar qaydada həll edilməsi məqsədilə Cavabdeh1, Cavabdeh3 və Cavabdeh2 Mənzil Tikinti Kooperativinə xx.xx.2022-ci il tarixində 229470/2022 saylı xəbərdarlıq məktubu göndərilməsinə baxmayaraq cavabdehlər tərəfindən öhdəliyin icrası istiqamətində hər hansı tədbir görülməmişdir. 8. "xxxx" MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli ekspert rəyinə əsasən Cavabde h1 məxsus Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi prospekti, 192, 3166-cı məhəllə, bina C, 4 saylı mənzilin bazar dəyəri 145000 manat və likvid dəyəri 130000 manat təşkil edir.
9. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)-527/2023 nömrəli, 5 oktyabr 2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilərək cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh3 və Cavabdeh2 Mənzil Tikinti Kooperativindən iddiaçı "xxxx" ASC-nin xeyrinə 53-xx-xx-2017- ME-FE nömrəli xx.xx.2017-ci il tarixli kredit müqaviləsinə əsasən əsas borc üzrə 91.520,99 manat, faiz borcu üzrə 15.403,66 manat olmaqla, cəmi 106.924,65 (yüz altı min doqquz yüz iyirmi dörd manat 65 qəpik) manat borc məbləği və ipoteka qoyulmuş əmlaka tutmanın yönəldilməsinə dair bildirişlərin Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 1 saylı Bakı ərazi idarəsində qeydiyyata alınmasına dair ödənilmiş 46,45 (qırx altı manat 45 qəpik) manat dövlət rüsumunun və xidmət haqqının cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh3 və Cavabdeh2 Mənzil Tikinti Kooperativindən tutulması; 53-xx-xx-2017-ME-FE nömrəli xx.xx.2017-ci il tarixli kredit müqaviləsinin təminatı kimi Cavabdeh1 ilə Bank arasında bağlanan xx.xx.2017-ci il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən Cavabdeh1 məxsus Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi prospekti 192, 3166-cı məhəllə, bina C, blok 1, mərtəbə 4, ümumi sahəsi 69.1 kv.m ibarət 2 otaqlı 4 nömrəli mənzilinə yönəldilərək ilkin satış (likvid) qiyməti 130.000 (yuz otuz min) manat müəyyən edilməklə açıq hərracda satış yolu ilə realizə edilməsi; satışdan əldə olunmuş vəsait pul tələbinin təmin edilməsi üçün kifayət etmədiyi hal da borcun qalan hissəsinin ümumi qaydada cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh3 və Cavabdeh2 MTK-dan tutulması; Cavabdeh1 məxsus Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi prospekti 192, 3166-cı məhəllə, bina C, blok 1, mərtəbə 4, ümumi sahəsi 69.1 kv.m ibarət 2 otaqlı 4 nömrəli mənzil ünvanında yerləşən mənzilə tutma yönəldildikdə və o satıldıqda ən geci 1 (bir) ay ərzində cavabdehin mənzildən çıxarılması və mənzilin boşaldılması; iddiaçı tərəfindən ödənilmiş 396,92 manat dövlət rüsumu və 0,99 manat xidmət haqqının cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh3 və Cavabdeh2 MTK-dan tutularaq iddiaçıya ödənilməsi qət edilmişdir.
10. Birinci instansiya məhkəməsi hesab etmişdir ki, iddia tələbinin “mənzilə tutma yönəldildikdə və o satıldıqda ən geci 1 ay ərzində cavabdehin mənzildən çıxarılması və mənzilin boşald ılması” hissəsi də təmin edilməlidir.
11. Məhkəmə iddia tələbinin əmlakdan Cavabdeh1 istifadə hüquqlarına xitam verilməklə onun ən geci bir ay ərzində mənzildən çıxarılması hissəsi ilə bağlı hesab etmişdir ki, iddia tələbi həmin hissədə təmin edilməməlidir. Belə ki, müvafiq tələbi irəli sürmək hüququ ipoteka predmetini açıq hərracda əldə edən şəxsə aid olduğundan "xxxx" ASC-nin həmin tələblə çıxış etmək üzrə subyektiv hüququ yaranmamışdır.
12. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 385.1, 319.1, 425.1, 442, 445.1, 445.2.1, 448.1 və 472.1-ci maddələrinə; “İpoteka haqqında” AR Qanununun 33, 39.3, 39.3.3 və 59.3.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
13. Cavabdeh1 qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək onun l əğv edilməsini və iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
14. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, o, bankdan götürdüyü krediti 2017- 2021-ci ilin axırına kimi hər ay 900 manat ödəmiş, sonra maddi vəziyyəti çətinləşdiyi üçün həmin krediti ödəyə bilməmişdir. Ona məhkəmə əsassız olar yüksək faiz hesablamışdır. O, bununla razı deyil, faiz borcu onun adından silinməlidir. Bundan başqa hesab etmişdir ki, kredit borcu, faiz borcu iddiaçı tərəfindən şişirdilmiş, yüksək rəqəm göstərilmişdir, o, bununla razı deyil, kredit borcu yenidən mütəxəssis, ekspert tərəfindən hesablanmalı, iş üzrə məhkəmə-mühasibatlıq ekspertizası təyin edilməlidir. Məhkəməmühasibatlıq ekspertizası keçirilməmişdir. Məhkəmə işə onun iştirakı olmadan baxaraq ədalətsiz qətnamə qə bul edmişdir. Məhkəmə ona bildiriş göndərməmiş və onu məhkəmə iclasına dəvət etməmişdir. Məhkəmənin xx.xx.2022-ci il tarixli, 2(004)-6292/2022 saylı qərardadı ilə iş üzrə məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilmişdir. Ekspertiza təyin edilərkən ekspertizanın keçirilməsi Ekspertiza Mərkəzinə deyil, hansısa tanımadığı, bilmədiyi özəl "xxxx" MMC-yə həvalə edilmişdir. Nəticədə özəl həmin MMC obyektiv qiymətləndirmə aparmamış, qeyri-obyektiv rəy vermiş və xx.xx.2023-cü il tarixli ekspert rəyinə əsasən Cavabdeh1 məxsus Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi prospekti, 192, 3166-cı məhəllə, bina C, 4 saylı mənzilni guya ki, bazar dəyəri 145.000 manat və likvid dəyəri 130.000 manat təşkil etməsini yazmışdır. Bu düzgün rəy deyil, həmin mənzilin hal-hazırki dəyəri qat-qat yüksəkdir. Yəni, hal- hazırda həmin küçədə təmirsiz 2 otaqlı mənzil 163.000 manat təşkil edir. Təmirli 2 otaqlı mənzil isə 170.000 manat təşkil edir. Ona görə də hesab etmişdir ki, işin obyektiv həlli naminə iş üzrə təkrar məhkəməəmtəəşünaslıq ekspertizası keçirilməli və ekspertizanın keçirilməsi Ədliyyə Nazirliyinin Ekspertiza Mərkəzinə həvalə edilməlidir.
15. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 3-1616/2-9/68xx-xx/6559/2024 nömrəli 03 aprel 2025-ci il tarixli ekspert rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi prospekti, 192, 3166-cı məhəllə, bina C, blok 1, 4-cü mərtəbə, 4 saylı, 2 otaqlı (təmiri orta vəziyyətdə olan) mənzilin hazırki ota bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təxminən 177590,00 manat (69,1 m2 x 2570) məbləğində, likvid dəyəri isə təxminən 159830, 00 manat (177590,00-10%) manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
16. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-123/2025 nömrəli mülki iş üzrə 27 may 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər Cəmilə Musayeva (sədrlik edən və məruzəçi), Fuad Babayev və Fuad Abdıyev) cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinin qismən təmin edilməsi, Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)-527/2023 nömrəli, 5 oktyabr 2023-cü il tarixli qətnaməsinin “faiz borcu üzrə müəyyən edilmiş məbləğ” və “ipoteka predmeti olan əmlakın likvid qiyməti” hissələrində dəyişdirilməsi, iddianın bu hissələrdə qismən təmin edilməsi, cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh3 və Cavabdeh2 Mənzil Tikinti Kooperativindən xx.xx.2017-ci il tarixli, 53-xx-xx-2017-ME-FE nömrəli kredit müqaviləsinə əsasən yaranmış faiz borcu olaraq 6.498,17 məbləğində pulun tutularaq iddiaçı "xxxx" ASC-yə ödənilməsi, 53-xx-xx-2017-ME-FE nömrəli xx.xx.2017-ci il tarixli kredit müqaviləsinin təminatı kimi Cavabdeh1 ilə Bank arasında bağlanan xx.xx.2017-ci il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən ona məxsus Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi prospekti 192, 3166-cı məhəllə, bina C, blok 1, mərtəbə 4, ümumi sahəsi 69.1 kv.m ibarət 2 otaqlı 4 nömrəli mənzilinin ilkin satış (likvid) qiymətinin 159.830 manat məbləğində müəyyən edilməsi, iddia ərizəsinin verilməsi üçün iddiaçı tərəfindən dövlət rüsumu olaraq ödənilmiş 392,99 manatın 381 manatının cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh3 və Cavabdeh2 Mənzil Tikinti Kooperativindən tutularaq "xxxx" ASC-yə ödənilməsi, qətnamənin qalan hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir.
17. Apell yasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətində birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın rədd edilməsi xahiş edilir. Bununla belə nəzərə alınmalıdır ki, Cavabdeh1 verdiyi apelyasiya şikayətində birinci instansiya məhkəməsinin işin faktiki hallarını nəzərə almadan və iş üzrə hərtərfli araşdırma aparmadan qətnamə qəbul etdiyinə istinadən mübahisələndirilən qətnamə ilə kredit müqaviləsi üzrə yaranmış borcun düzgün hesablanmaması, həmçinin ipoteka predmeti olan əmlakın likvid qiymətinin düzgün müəyyən edilməməsindən narazıdır.
18. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş müqavilələr və başqa əqdlər habelə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, ona zidd olmayan müq avilələr və başqa əqdlər mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi əsaslarındandır. İşin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilən hallarından görünür ki, tərəflər arasında kredit müqaviləsindən irəli gələn öhdəlik hüquq münasibətləri yaranmışdır. Müqavilə isə öhdəliyin əmələ gəlmə əsaslarından biridir. Belə ki, "xxxx" ASC ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli, 53-xx-xx-2017-ME-FE nömrəli kredit müqaviləsinə əsasən bank 221 ay müddətinə illik 8% olmaq şərtilə 102.636 manat xx.xx.2017-ci il tarixli 001300 nömrəli müqavilənin predmeti olan mənzilin alınması üçün kredit verməyi, cavabdeh isə kreditdən məqsədli istifadə eməklə müəyyən edilmiş müddətdə krediti faizi ilə birlikdə qaytarmağı öhdəsinə götürmüşdür. Kredit müqaviləsi üzrə cavabdeh ödəməli olduğu kredit məbləğini bank a ödəməkdən yayınmış və nəticədə onun xx.xx.2022-ci il tarixə, 91.520,99 manat əsas borcu, 9.668,35 manat faiz borcu olmaqla, cəmi 101.189,34 manat məbləğində borcu yaranmışdır. Həmçinin cavabdeh-borc alanın xx.xx.2017-ci il tarixli, 53-xx-xx-2017-ME-FE nömrəli kredit müqaviləsindən irəli gələn öhdəliyin icrası eyni tarixli zaminlik ilə təmin olunmuşdur. Həmin müqaviləyə əsasən cavabdehlər – zaminlər Cavabdeh3 və Cavabdeh2 MTK borc alan tərəfindən müqavilə öhdəlikləri yerinə yetirilmədiyi təqdirdə kredit müqaviləsindən irəli gələn öhdəliyinin tam həcmdə icrası üçün cavabdehdir.
19. Məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmişdir ki, "xxxx" ASC ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən sonuncuya məxsus Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.ünvan 2 ünvanında yerləş ən mənzil kredit müqaviləsindən irəli gələn öhdəliklərin təminatı kimi bankın xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir. Beləliklə də, hazırda cavabdehin müqavilə şərtlərinə əsasən ödənişləri vaxtında həyata keçirməməklə, müqavilə üzrə öhdəliyini vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə - şərtləşdirilmiş vaxtda lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə müvafiq surətdə icra etməməklə MM-nin 425.1-ci maddəsinin tələblərini pozduğu müəyyən edilmişdir. Belə olan halda da iddiaçının qanunla qorunan hüququnun və marağının təmin edilməsi üçün məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququ yaranmışdır. Belə ki, kredit müqaviləsi üzrə borc verənin kredit verməsi borc alanın aldığı pul vəsaitini borc verənə qaytarmasını şərtləndirir.
20. Məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi hazırkı işə ba xarkən qanunvericiliyin yuxarıda göstərilən tələblərini nəzərə alaraq işin faktiki hallarını ətraflı müəyyənləşdirərək düzgün hüquqi nəticəyə gəlmiş, maddi və prosessual hüquq normasının tətbiqində səhvə yol verməmiş, habelə, mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq etmişdir. Bununla belə kollegiya iş üzrə hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqat aparılması məqsədilə apellyasiya baxışı zamanı məhkəmə-mühasibatlıq ekspertizasının təyin edilməsini labüd hesab etmiş, iş üzrə müvafiq ekspertiza təyin edilmiş, ekspert qarşısında "xxxx" ASC ilə Cavabdeh1 arasında bağlanmış xx.xx.2017-ci il tarixli, 53-xx-xx-2017-ME-FE nömrəli kredit müqaviləsi üzrə Cavabdeh1 pretenziya bildirişinin çatdırıldığı tarix – xx.xx.2022-ci il tarixə və iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müra ciət olunduğu tarix – xx.xx.2022-ci il tarixə əsas və faiz borcunun nə qədər təşkil etdiyi barədə rəy verilməsi xahiş edilmişdir.
21. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 9/10133 nömrəli xx.xx.2024-cü il tarixli ekspert rəyinə əsasən tərəflər arasında imzalanmış xx.xx.2017-ci il tarixli, 53-xx-xx-2017-ME-FE nömrəli kredit müqaviləsinin qeyd olunan şərtləri əsas götürülməklə Cavabdeh1 iddiaçı "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə pretenziya bildirişinin çatdırıldığı tarix – xx.xx.2022-ci il tarixə əsas borcunun 92.131,54 manat, faiz borcunun 6.498,17 manat təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
22. Məhkəmə kollegiyası qeyd etməyi zəruri sayır ki, Mülki Məcəllənin 421.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş əsaslar üzrə müqavilənin ləğv edilməsi həmin Məcəllənin 421.3-cü m addəsinə uyğun olaraq birtərəfli iradə ifadəsi ilə məhkəmədən kənar qaydada baş verir. İradə ifadəsinin qarşı tərəfə bildirilməsi ilə müqavilə ləğv edilmiş hesab edilir. Nəzərə alınsa ki, Bank tərəflər arasında yaranmış müqavilə münasibətlərinə xitam vermək niyyətində olduğunu xx.xx.2022-ci il tarixində (pretenziya bildirişinin çatdırıldığı tarix) müvafiq qaydada məktub göndərməklə bildirmişdir, müqaviləyə həmin tarixdə xitam verilmiş müəyyən edilməli, annuitet ödənişlər (əsas məbləğ və hesablanmış faizlər) isə kredit müqaviləsinin qüvvədə olma müddətinə xitam verilənədək mövcud olmuş məbləğdə tutulmalıdır.
23. Məhkəmə kollegiyası baxmayaraq ki, ekspert rəyi ilə bankın-kreditorun Mülki Məcəllənin 421.3-cü maddəsinə uyğun olaraq müqavilənin ləğv edilməsi barədə birtərəfli iradə ifadəsini bi ldirdiyi tarixə müqavilə müddəti üçün hesablanmış əsas borcun məbləği (92.131,54 manat) iddia ərizəsində qeyd ediləndən daha yüksəkdir, məhkəmə irəli sürülmüş tələb həddində işə baxdığından hesab edir ki, birinci instansiya məkəməsi cavabdehlərdən əsas borc üzrə 91.520,99 manat məbləğində pul tutmaqla haqlı olmuşdur. Həmçinin ekspert rəyi ilə borclunun faiz borcu 9.668,35 manat deyil, 6.498,17 manat məbləğində müəyyən edildiyindən, məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, faiz borcu olaraq cavabdehlərdən ekspert rəyinə əsasən müəyyən edilmiş, yəni borclunun xx.xx.2022-ci il tarixədək (pretenziya bildirişinin çatdırıldığı tarixədək) yaranmış məbləğdə pul tutulmalıdır. Bundan başqa Cavabdeh1 əsas öhdəliyini lazımınca icra etmədiyindən, iddiaçının ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsini tələ b etmək hüququ yaranmışdır. Belə ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 34.1.1-ci və 34.1.2-ci maddələrində əsas öhdəliyin, yaxud onun bir hissəsinin vaxtında icra olunmaması, əsas öhdəlik üzrə faizlərin ödənilməsi müddətlərinin ardıcıl olaraq iki dəfə pozulması ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququnun yaranması anı kimi təsbit edilmişdir. Qanunun 42, 43-cü maddələrinə əsasən ipoteka predmeti olan əmlakın likvid qiymətlə satışa çıxarılması, ümumilikdə 2 hərracın keçirilməsi imkanı, üstəlik birinci və təkrar hərrac baş tutmadığı halda ilkin satış qiymətinin ardıcıl olaraq 15 və 25 faiz azaldılması və ən nəhayət təkrar hərracın baş tutmadığı halda ipoteka saxlayanın əmlakı 30 gün müddətində əldə etməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. Əmlakın hərracdan ilkin satış qiymətinin onun likvid dəyəri ilə müəyyən olunması “İpoteka haqqında” Qanunla ipoteka predmetlərinə münasibətdə təsbit edildiyindən, icra icraatı çərçivəsində borclunun ipoteka predmeti olan əmlakı hərracdan satılarkən onun ilkin satış qiyməti bazar deyil, likvid dəyəri ilə müəyyən olunmalıdır.
24. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, məhkəmə ekspertizasının aparılması həvalə olunmuş, xüsusi məsələlərə dair zəruri biliyə malik olan və işin nəticəsində marağı olmayan Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspertlərinin iş üzrə tərtib olunmuş rəyləri mötəbər sübut kimi qiymətləndirilməlidir. Belə ki, xx.xx.2025-ci il tarixli 3-16-16/2-9/68xxxx/6559/2024 nömrəli rəyin məzmunu əvvəlki rəyin məzmununa uyğundur, nəticələr arasında yaranmış fərq isə, keçən müddət ərzində respublikadaxili orta bazar qiymətlərində ba ş verən artımla əlaqəlidir.
25. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 21.2, 269, 270.1, 317.1, 319.1, 319.6, 385.1, 386.1, 421.2, 421.3, 425, 442, 443.1, 443.2, 445.2.1, 448.1, 448.2, 460, 739-cu maddələrinə, İpoteka müqaviləsi bağlanan zaman qüvvədə olmuş «İpoteka haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanununun 33, 34.1, 39.1, 39.3.3-cü maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
26. Cavabdeh1 (Vəkil) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini, mülki işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
27. Şikayət onunla əsaslandırılmışdır ki, Azərbaycan R espublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2025-ci il tarixli ekspert rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi prospekti, 192, 3166-cı məhəllə, bina C, blok 1, 4-cü mərtəbə, 4 saylı, 2 otaqlı (təmiri orta vəziyyətdə olan) mənzilin hazırki orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyərinin təxminən 177.590,00 manat (69,1 m2 x 2570) məbləğində, likvid dəyərinin isə təxminən 159.830,00 manat (177.590,00-10%) manat məbləğində olduğu müəyyən edilmişdir. Kassator həmin ekspert rəyi ilə razı olmayaraq, bildirmişdir ki, onun yaşadığı həmin mənzilin dəyəri qat-qat yuxarıdır. Təxminən halhazırda 200.000-300.000 manat təşkil edir. Ona görə də hesab etmişdir ki, işin ədalətli həlli baxımından mənzilin dəyəri ilə bağlı təkrar məhkəmə əmtəəşünaslıq ekspertizası keçirilməl idir. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 9/10133 nömrəli xx.xx.2024-cü il tarixli ekspert rəyinə əsasən tərəflər arasında imzalanmış xx.xx.2017-ci il tarixli, 53-xx-xx-2017-ME-FE nömrəli kredit müqaviləsinin qeyd olunan şərtləri əsas götürülməklə Cavabdeh1 iddiaçı "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə pretenziya bildirişinin çatdırıldığı tarix – xx.xx.2022-ci il tarixə əsas borcunun 92.131,54 manat, faiz borcunun 6.498,17 manat təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Kassator məhkəmə mühasibatlıq ekspertizasının rəyi ilə də razı olmayaraq, qeyd etmişdir ki, onun banka borcu qat-qat aşağıdır, həmin məbləğlə razı deyil. Ekspert onun borcunu düzgün hesablamamışdır. Ona görə də hesab etmişdir ki, təkrar məhkəmə mühasibatlıq ekspertizası keçirilməli, onun banka olan h əqiqi borcu müəyyən olunmalıdır. Apellyasiya instansiya məhkəməsi tərəflər arasında yaranmış mübahisənin mahiyyətini qiymətləndirməklə səhvə yol vermiş, iddiaçının irəli sürdüyü faktiki hallara uyğun gəlməyən tələbin qanuni əsasını düzgün müəyyənləşdirməmiş, bu səbəblə də hakim qətnaməni düzgün əsaslandıra bilməmiş və qanunsuz qətnamə qəbul etmişdir. Apellyasiya məhkəməsinin əsaslandırmadan, tələm tələsik çıxardığı qətnamə qanunvericiliyin tələblərinə cavab vermir, həmin qətnamə ləğv olunmalıdır. İşə baxılan zaman prosessual hüquq norması pozulmuşdur, belə ki, məhkəmə AR MPM-nin 22, 77, 88, 217, 218-ci maddələrinin tələblərini pozmuşdur. Həmin maddələrə riayət olunmamışdır. İşə baxılarkən maddi və prosessual hüququ normaları düzgün tətbiq olunmamışdır. Ona görə də kassasiya şikayətinin dəl illəri apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi üçün əsas hesab edilməlidir.
28. Kassator şikayətini Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 60, 71-ci maddələrinə, Azərbycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 16.1, 17.1, 18, 21.1, 21.2, 139.1, 270.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 77.1, 77.3, 88-ci maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
29. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
30. Maddə 317.1. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əmlakın satılmasını tələb edə bilər. Əgər borclu icrasını təmin etmək üçün əşyanın ipotekaya ver ildiyi öhdəliklərinin yerinə yetirilməsini gecikdirmişsə, ipoteka saxlayan ipoteka ilə yüklü edilmiş obyekti açıq hərracdan satmaq hüququna malikdir.
31. Maddə 319.1. Əgər borclu icrasını təmin etmək üçün əşyanın ipotekaya verildiyi öhdəliklərin yerinə yetirilməsini geçikdirmişsə, ipoteka saxlayan ipoteka ilə yüklü edilmiş obyekti açıq hərracdan satmaq hüququna malikdir.
32. Maddə
442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
33. Maddə 739.1. Borc müqaviləsinə görə, iştirakçılardan biri (borc verən) pula və ya digər əvəz edilən əşyalara mülkiyyət hüququnu digər iştirakçıya (borc ala na) keçirməyi öhdəsinə götürür, digər iştirakçı (borc alan) isə aldıqlarını müvafiq olaraq pul və ya eyni keyfiyyətdə və miqdarda olan eyni növlü əşyalar şəklində borc verənə qaytarmağı öhdəsinə götürür.
34. Maddə 739.2. Borc müqaviləsinin predmeti hər hansı pul məbləği olduqda, o, kredit müqaviləsi adlandırılır. Müstəqil peşə fəaliyyəti şəklində pul borc verməklə məşğul olan şəxslər əlavə olaraq peşəkarlıq qaydasında kreditlər verilməsi haqqında müddəaları gözləməlidirlər. İpoteka müqaviləsi bağlanan zaman qüvvədə olmuş «İpoteka haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanunu
35. Maddə
33. Borclu əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə ipoteka saxlayanın tələbinin ödənilməsi üçün ipoteka predmetinə tutma yönəldilə bilər.
36. Maddə 39.34.1. İpoteka saxlayanın ipoteka predmetin ə tutmanın yönəldilməsi hüququnun yaranması anı əsas öhdəliyin, yaxud onun bir hissəsinin vaxtında icra olunmaması və ya əsas öhdəlik üzrə faizlərin ödənilməsi müddətlərinin ardıcıl olaraq iki dəfə pozulması yaxud ipoteka müqaviləsində nəzərdə tutulmuş və ipoteka saxlayana ipotekaya tutma yönəltmək hüququ verən şərtinin yerinə yetirilməməsidir.
37. Maddə 39.1. İpoteka saxlayan ipoteka müqaviləsi üzrə tələbin ödənilməsi üçün iddia ilə məhkəməyə müraciət edə bilər.
38. Maddə 39.3.3. İpoteka predmetinin ilkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
39. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutl arı araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
40. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
41. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
42. Maddə 217.2. Qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır.
43. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda if adə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
44. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri
45. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara isti nad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
46. Məhkəmə kollegiyası, qətnaməni tərəfin mübahisələndirdiyi hissədə yoxlamışdır. Başqa sözlə, aşağıda aparılan hüquqi dəyərləndirmə kassasiya şikayətinin həddi və dəlilləri ilə bağlıdır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
47. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya səhv tətbiq olunması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
48. Cavabdehin kassa siya şikayəti işin faktiki halları və sübutetmə ilə bağlıdır. Kollegiya bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar araşdırılmış, onlara və cavabdehin kassasiya şikayətinin məzmunu ilə eynilik təşkil edən dəlillərinə qanunvericiliyə uyğun hüquqi qiymət verilməklə yuxarıdakı qənaətə gəlinmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır. Kassasiya kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşır.
49. O da qeyd edilməlidir ki, işin faktiki halları kassasiya instansiyası məhkəməsinin araşdırma predmetini təşkil etmir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi sübuta yetirilməyən halların əlavə araşdırılması vəzifəsini öz üzərinə götürmədən mülki prosesdə rəhbər tutulan hüquqi h əqiqət prinsipinə uyğun olaraq, yalnız iş üzrə müəyyən edilmiş hallara hüququn düzgün tətbiq edilib-edilmədiyini yoxlayır.
50. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işin hallarının araşdırılması üçün tərəflərə lazımi şərait yaradıldığından və onların dəlillərinə hüquqi qiymət verildiyindən iş üzrə maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas təşkil etmir.
51. Ona görə də kassasiya şikayəti təmin olunmamalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
52. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kolleg iyasının 2(103)-123/2025 nömrəli, 27 may 2025-ci il tarixli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.