Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-3603/2022 14.07.2022 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3 və Cavabdeh4 qarşı “tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti, ekspert rəyinin qiymətləndirilməsi, qətnamənin mübahisəli hüquq münasibətlərinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına uyğun çıxarılmaması) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Şamayev Elşad Yaquboviçdən (sədrlik edən və məruzəçi), Vəliyeva Elşanə Rafiq qızından və Abbasov Aqil Əzizağa oğlundan ibarət tərk ibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 27 yanvar 2022-ci il tarixli, 2(103)742/2022 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: İşin halları: 1. 28 fevral 2018-ci il tarixli kredit müqaviləsi ilə İddiaçı Cavabdeh1 31 iyul 2018-ci il tarixədək qaytarmaq şərtilə 212000 ABŞ dolları məbləğində pulu borc vermişdir. 2. 15 oktyabr 2018-ci il tarixli ipoteka müqaviləsi ilə Cavabdeh1 mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Bakıxanov qəsəbəsi, Yavər Əliyev küçəsində yerləşən 68D saylı fərdi-yaşayış evini və 0,031 ha torpaq sahəsini 28 fevral 2018-ci il tarixli kredit müqaviləsinə və həmin müqaviləyə 15 oktyabr 2018-ci il tari xli əlavə sazişə əsasən yaranmış öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi məqsədilə ipoteka saxlayan İddiaçı xeyrinə ipoteka ilə yüklü etmişdir. Müqavilənin 2.3-cü bəndinə əsasən ipoteka predmetinin dəyəri ipoteka qoyan və ipoteka saxlayanın razılığına əsasən 300000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
3. Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 27 sentyabr 2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə İddiaçı iddiası qismən təmin edilərək, cavabdehlər Cavabdeh1 və X1 müştərək qaydada 124000 ABŞ dolları borc məbləğinin (ödəniş gününə Mərkəzi Bankın müəyyən etdiyi məzənnəyə uyğun) və iş üzrə ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun iddiaçının xeyrinə tutulması, tutmanın ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Bakıxanov qəsəbəsi, Yavər Əliyev küçəsində yerləşən 68D saylı fərdi-yaşayış evinə və 0,031 ha t orpaq sahəsinə yönəldilməsi, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin 300000 manat müəyyən edilməklə açıq hərracdan satılması, satışdan əldə edilmiş məbləğ hesabına iddiaçıya olan borcun ödənilməsi, iddiaçının cavabdehlərə qarşı iddia tələbinin qalan hissədə, habelə iddiaçılar Cavabdeh1 və X2 cavabdehlər İddiaçı, X5 və 3-cü şəxs Bakı şəhəri 14 saylı notariat kontorunun notariusu X4 qarşı “ipoteka müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair iddialarının təmin edilməməsi qət edilmişdir.
4. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 22 iyul 2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə Cavabdeh1 apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 27 sentyabr 2019-cu il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
5. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 03 mart 2021ci il tarixli qərarı ilə Cavabdeh1 kassasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 22 iyul 2020-ci il tarixli qətnaməsi tutmanın ipoteka predmetlərinə yönəldilməsi hissəsində ləğv edilmiş, iş həmin hissədə yeni apellyasiya baxışına göndərilmiş, qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
6. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 18 iyun 2021-ci il tarixli qərardadı ilə Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 27 sentyabr 2019-cu il tarixli qətnaməsi tutmanın ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Bakıxanov qəsəbəsi, Yavər Əliyev küçəsində yerləşən 68D saylı fərdi-yaşayış evinə və həmin evin 0,031 ha torpaq sahəsinə yönəldilməsi hissəsində ləğv edilmiş, iddia “tutmanın ipoteka predm etinə yönəldilməsi” hissəsində baxılmamış saxlanılmışdır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları: a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3 və Cavabdeh4 qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, 28 fevral 2018-ci il tarixdə Bakı şəhəri 14 saylı notariat kontorunun xüsusi notariusu X6 tərəfindən 3M-231 nömrəli reyestrlə təsdiq edilmiş kredit müqaviləsinə əsasən Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 27 sentyabr 2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə cavabdehdən tutulması qət edilmiş 124000 ABŞ dolları borc məbləğinin (ödəniş gününə Mərkəzi Bankın müəyyən etdiyi məzənnəyə uyğun) ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Bakıxanov qəsəbəsi, Yavər Əliyev küçəsində yerləşən 68D saylı fərdi-yaşayış evinə və həmin evin 0,031 ha torpaq sahəsinə yönəldilməsi, ipoteka predmetinin açıq hərracdan satılması, satışdan əldə edilmiş məbləğ hesabına iddiaçıya olan borcun ödənilməsi, Cavabdeh1 mülkiyyətində olan fərdi-yaşayış evinə və torpaq sahəsinə tutma yönəldildikdə və o satıldıqdan 1 ay sonra cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3 və Cavabdeh4 həmin evə istifadə hüquqlarının itirilmiş hesab edilməsi, həmin fərdi yaşayış evinin və torpaq sahəsinin boşaldılması, cavabdehlərin həmin sahədən çıxarılmaları və fərdi yaşayış evinin və torpaq sahəsinin onu almış şəxsə təhvil verilməsinə dair qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
8. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 18 iyun 2021-ci il tarixli qərardadı ilə Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 27 sentyabr 2019-cu il tar ixli qətnaməsi tutmanın ipotekaya yönəldilməsi hissəsində ləğv edildiyindən və həmin hissədə ərizə baxılmamış saxlanıldığından, qanunla müəyyən edilmiş qaydada və müddətdə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsinə dair cavabdehə bildiriş verilmiş, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında bildirişin qeydə alınması üçün reyestr orqanına ərizə verilmiş və ərizə bu orqanda qeydə alınmışdır. Müddətin keçməsinə baxmayaraq cavabdeh bildirişə münasibətini bildirməmişdir.
9. Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 09 sentyabr 2021-ci il tarixli, 2(008)5711/2021 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Ə.R.Səmədov) iddia təmin edilmiş, 28 fevral 2018-ci il tarixli kredit müqaviləsinə əsasən Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 2(008)-5590/2019 nömrəli, 27 sentyabr 2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə Cav abdeh1 tutulması qət edilmiş 124000 ABŞ dolları borc məbləğinin (ödəniş gününə Mərkəzi Bankın müəyyən etdiyi məzənnəyə uyğun) ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Bakıxanov qəsəbəsi, Yavər Əliyev küçəsində yerləşən, ümumi sahəsi 196,3 kv.m olan 68D saylı fərdi-yaşayış evinə və həmin evə aid olan 0,031 ha torpaq sahəsinə yönəldilməsi, həmin əmlakın ilkin satış qiymətinin 300000 manat olmaqla ixtisaslaşdırılmış müəssisə vasitəsi ilə satılması və iddiaçının tələbinin realizə edilmiş əmlakın dəyərindən ödənilməsi, borc ödənildikdən sonra qalan məbləğin müvafiq olaraq ipoteka qoyan Cavabdeh1 qaytarılması, ipoteka predmetinə tutma yönəldikdə və o, açıq hərracda satıldıqdan sonra evin 1 ay ərzində boşaldılması, cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3 və Cavabdeh4 həmin fərdi yaş ayış evindən və torpaq sahəsindən çıxarılması, ipoteka predmeti olan fərdi yaşayış evinin və torpaq sahəsinin onu almış şəxsə təhvil verilməsi, Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3 və Cavabdeh4 fərdi yaşayış evi satıldıqdan 1 ay sonra evdən qeydiyyatdan çıxmazlarsa, onların istifadə hüquqlarının 10 təqvim günü müddətində məcburi qaydada itirilmiş hesab edilməsi qət edilmişdir.
10. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 317.1, 319.6-cı, “İpoteka haqqında” Qanunun 6.1, 33, 36.1, 36.3, 39.3.3, 59.3, 59.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
11. Cavabdeh1 apellyasiya şikayəti verərək, Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 09 sentyabr 2021-ci il tarixli, 2(008)-5711/2021 nömrəli qətnaməsinin ləğv edilm əsi və iddia tələbinin təmin edilməməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
12. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən alınmış "xxxx" MMC-nin 23 dekabr 2021-ci il tarixli hesabatı ilə Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Bakıxanov qəsəbəsi, Yavər Əliyev küçəsində yerləşən, ümumi sahəsi 196,3 kv.m olan 68D saylı fərdi-yaşayış evinin bazar qiymətinin 360000 manat, likvid qiymətinin isə 320000 manat təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
13. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 27 yanvar 2022-ci il tarixli, 2(106)-742/2022 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim R.M.Həsənovun sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Z.B.Babayevdən və Z.A.Şirinovdan ibarət tərkibdə) Cavabdeh1 apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 09 sentyabr 2021-ci il tari xli, 2(008)-5711/2021 nömrəli qətnaməsi Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Bakıxanov qəsəbəsi, Yavər Əliyev küçəsində yerləşən, ümumi sahəsi 196,3 kv.m olan 68D saylı fərdi-yaşayış evinin və həmin evə aid 0,031 ha torpaq sahəsinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində dəyişdirilmiş, həmin əmlakın ilkin satış qiymətinin 320000 manat məbləğində müəyyən edilməsi qət edilmiş, qətnamə qalan hissədə verilmiş apellyasiya şikayətinə münasibətdə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
14. Birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə qismən razılaşan apellyasiya məhkəməsi göstərmişdir ki, cavabdehin apellyasiya şikayətinin dəlilini yoxlamaq üçün ipoteka predmetinin qiymətləndirilməsi barədə qərardad qəbul edilmiş, "xxxx" MMC tərəfindən tərtib edilmiş qiymətləndirmə barədə 23 dekabr 2021-ci il t arixli hesabatla Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Bakıxanov qəsəbəsi, Yavər Əliyev küçəsində yerləşən, ümumi sahəsi 196,3 kv.m olan 68D saylı fərdi-yaşayış evinin bazar qiymətinin 360000 manat, likvid qiymətinin isə 320000 manat təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
15. Məhkəmə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 317.1, 319.6, “İpoteka haqqında” Qanununun 33-cü maddələrinə istinad edərək hesab etmişdir ki, Cavabdeh1 tərəfindən kredit müqaviləsi üzrə öhdəlik pozulduğundan, iddiaçının tələbin ipoteka predmetinə yönəldilməsi hüququ yaranmışdır və bu barədə müvafiq bildiriş Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətində qeydə alınmışdır.
16. Daha sonra məhkəmə “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 36.1, 36.3, 39.3.3, 59.3 və 59.4-cü maddələrini tətbiq edərək, cavabdehin apellyasiya şikayətinin onun və ailə üzvlərinin ev açıq hərracdan satıldıqdan sonra 1 ay ərzində boşaldılması və cavabdehlərin həmin əmlakdan çıxarılması, həmçinin cavabdehlər ev satıldıqdan 1 ay sonra evdən qeydiyyatdan çıxmazlarsa, onların istifadə hüquqlarının 10 təqvim günü müddətində məcburi qaydada itirilməsi hissəsində birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qanunsuz və əsassız olmasına dair dəlilini əsassız hesab etmişdir.
17. Məhkəmə izah etmişdir ki, Qanunun 59.3-cü maddəsinin tələbindən görünür ki, ipoteka predmeti olan əmlak satıldıqdan sonra onun bir ay müddətində boşaldılması tələbi imperativ xarakter daşımaqla, yalnız iki halla şərtləndirilmişdir – əmlak kreditin qaytarılması üçün ipoteka qoyulmuş olsun və ya ipoteka qoyanla birlikdə yaşayan yetkinlik yaşına çatmış ailə üzvləri və digər şəxslər ipoteka müqaviləsi bağlanarkən həmin evə (mənzilə) tutma yönəldildikdə və o satıldıqda onu tərk etmək barədə notariat qaydasında təsdiq edilmiş öhdəlik götürmüş olsunlar. Bu iki şərtdən birinin mövcudluğu ipoteka qoyanın və onunla birlikdə həmin əmlakdan istifadə edən ailə üzvlərinin həmin əmlakı ən geci bir ay ərzində boşaltması öhdəliyini yaradır. İpoteka qoyanın və onunla birgə əmlakdan istifadə edən şəxslərin bu cür öhdəliyinin maddi hüquq norması olaraq “İpoteka haqqında” Qanunla müəyyən edilməsi, habelə ipoteka qoyanın bu öhdəliyinin əmlakın kreditin qaytarılması üçün ipoteka ilə yüklü edilməsi ilə şərtləndirilməsi belə qənaətə gəlmək üçün əsas verir ki, ipoteka predmeti olan əmlak satıldıqdan sonra onun boşaldılmasını məhkəmə qaydasında tələb etmək hüququ həmin ipoteka müqaviləsinin tərəfi olan və əmlak xeyrinə yüklü edilmiş şəxsə də məxsusdur. Bu zaman, ipoteka predmeti olan əmlakın boşaldılması ayrıca bir hərəkət deyil, həmin əmlaka ipoteka müqaviləsi üzrə tutmanın yönəldilməsi ilə bağlı olan bütöv bir prosesin tərkib hissəsi kimi çıxış etməklə, ipoteka predmetinin hərraca çıxarılaraq özgəninkiləşdirilməsinin davamı kimi müəyyən edilmişdir. Qeyd edilən yanaşma ipoteka institutunun spesifik xüsusiyyətindən irəli gəlir. Belə ki, ipoteka qoyan şəxs ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəliyin icra edilməməsi və ya lazımınca icra edilməməsi halında ipoteka predmetinin satılacağını və əldə edilmiş vəsaitin kreditorun qarşısında öhdəliyin təmin edilməsinə yönəldiləcəyini bilir və şüurlu surətdə kreditor qarşısında belə bir öhdəlik götürür. Həmçinin, ipoteka qoyanla birgə yaşayan ailə üzvləri də bu öhdəliyin hüquqi nəticələri barədə xəbərdar olur və ipoteka müqaviləsinin həmin şərtlərlə bağlanmasına razılıq verirlər. Kreditor isə onun xeyrinə icra edilməli olan gecikdirilmiş öhdəliyin mümkün qədər tez icra olunmasında iqtisadi marağı olan hüquq subyekti qismində çıxış edir. Bu cür iqtisadi maraq ipoteka predmetinin mümkün qədər qısa müddətdə özgəninkiləşdirilməsi yolu ilə kreditorun əsas öhdəlik üzrə ümid etdiyi nəticənin ağlabatan müddətdə təmin edilməsini ehtiva edir. Mübahisəsizdir ki, ipoteka predmetinin əldə edilməsindən sonra həmin əmlaka real mülkiyyət hüquqlarının həyata keçirilməsi imkanından məhrum olmaq və onun boşaldılması barədə ayrıca məhkəmə mübahisəsi açmaq perspektivi potensial alıcıların həmin əmlakı əldə etməyə olan marağını azald ır. Bu isə son nəticədə hüquqi müəyyənlik prinsipinin tələblərinə də cavab verməməklə yanaşı, mülki prosesin təməl prinsiplərindən olan prosessual qənaət prinsipi baxımından da yolverilməzdir.
18. Göstərilənlərə əsasən apellyasiya məhkəməsi hesab etmişdir ki, İddiaçı xeyrinə yüklü edilmiş ipoteka predmeti satıldıqdan sonra, onun boşaldılmasını, habelə cavabdehlər qeydiyyatdan çıxmadığı təqdirdə onların həmin yaşayış sahəsindən istifadə hüquqlarına 10 gün sonra xitam verilməsini ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi ilə eyni vaxtda tələb etməsi qanuni olmuşdur və birinci instansiya məhkəməsi iddianı həmin hissədə təmin etməklə düzgün nəticəyə gəlmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri:
19. Cavabdeh1 kassasiya şikayəti verərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiya sının 27 yanvar 2022-ci il tarixli, 2(106)-742/2022 nömrəli qətnaməsinin ləğv edilməsi və işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barədə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
20. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən qətnamə qəbul edilərkən Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13 və 71ci maddəsi, Mülki Məcəllənin 385.1, 739.1-ci maddələri, “İpoteka haqqında” Qanunun 54cü maddəsinin tələbləri pozulmuşdur.
21. Belə ki, tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi əsassız olmuş, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti aşağı məbləğdə müəyyən edilmiş, əsassız olaraq cavabdehlərin istifadə hüquqlarının itirilməsi barədə tələbi tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsi tələbi ilə bir icraatda baxılmışdır.
22. Kassasiya ş ikayətinə Azərbaycan Respublikası MPM-in 10.8-1 və 414.1-ci maddələrinə uyğun olaraq yazılı icraat qaydasında baxılmışdır.
23. İddiaçı kassasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz verərək təmin edilməməsini və apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsini dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir.
24. Etiraz onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdeh kassasiya şikayətini borc məbləğinin qaytarılmasını gecikdirmək məqsədi ilə vermişdir. Etirazda hər hansı maddi və ya prosessual hüquq normasına istinad olunmamışdır. Kassasiya baxışının hədləri:
25. Azərbaycan Respublikası mülki prosessual qanunvericiliyinin tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır, yəni işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən sübut kimi qəbul olunan faktlara hüquqi qiym ət vermir. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan sübutlara və hüquqi faktlara istinad etməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Belə ki, işin faktiki hallarının prosessual qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilmədən müəyyən olunması ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnun pozulmasına dəlalət etməklə mübahisənin hüquqi aktlarına təsir göstərə bilər.
26. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi cavabdeh tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən, hazırki kassasiya baxışının predmetini apellyasiya instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qanuniliyinin tam yoxlanılması təşkil edir. Tətbi q edilən hüquq:
27. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 317.1-ci maddəsinə əsasən borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər. 319.4-cü maddəsinə əsasən açıq hərracdan satışa çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini ipoteka saxlayan və borclu, həmçinin ipoteka verən (borclu ipoteka verən olmadıqda) qarşılıqlı razılıq əsasında müəyyən edirlər. Bu sahədə razılıq əldə edilmədikdə onlar qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada qiymətləndirmə fəaliyyəti ilə məşğul olan şəxsə müraciət edə bilərlər. 28. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun (30 dekabr 2018-ci il tarixədək qüvvədə olan redaksiyada) 1.0.9-cu maddəsinə əsasən ilkin satış qiyməti – qanu nun tələbinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir. 33-cü maddəsinə əsasən borclu əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə ipoteka saxlayanın tələbinin ödənilməsi üçün ipoteka predmetinə tutma yönəldilə bilər. 34.1-ci maddəsinə əsasən ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququnun yaranması anı aşağıdakılardır: 34.1.1. əsas öhdəliyin, yaxud onun bir hissəsinin vaxtında icra olunmaması; 34.1.2. əsas öhdəlik üzrə faizlərin ödənilməsi müddətlərinin ardıcıl olaraq iki dəfə pozulması; 34.1.3. ipoteka müqaviləsində nəzərdə tutulmuş və ipoteka saxlayana ipotekaya tutma yönəltmək hüququ verən şərtinin yerinə yetiril məməsi; 34.1.4. bu Qanunda nəzərdə tutulmuş digər hallarda. 36.1-ci maddəsinə əsasən ipoteka saxlayan bu Qanunun 36.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan məlumatı əks etdirən bildirişi ipoteka qoyana, bildirişin surətini isə ona məlum olan sonrakı ipoteka saxlayanlara, 0 cümlədən birgə ipoteka saxlayanlara verilməsini təsdiq etmə üsulu ilə göndərməklə ipoteka predmetinə tutmanı yönəltməyə başlaya bilər. 39.3.3-cü maddəsinə əsasən məhkəmə ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini göstərməlidir. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxlayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir. 59.3-cü maddəsinə əsasən ipoteka qoyulmuş yaşayış evin ə və ya mənzilə tutma yönəldildikdə və o satıldıqda ipoteka qoyan və onunla birlikdə yaşayan ailə üzvləri və digər şəxslər tutduqları yaşayış sahəsini ən geci bir ay ərzində tərk etməlidirlər, bu şərtlə ki: 59.3.1. yaşayış evi və ya mənzil ipoteka müqaviləsi üzrə kreditin qaytarılması üçün ipoteka qoyulmuş olsun; və ya 59.3.2. ipoteka qoyanla birlikdə yaşayan yetkinlik yaşına çatmış ailə üzvləri və digər şəxslər ipoteka müqaviləsi bağlanarkən həmin evə (mənzilə) tutma yönəldildikdə və o satıldıqda onu tərk etmək barədə notariat qaydasında təsdiq edilmiş öhdəlik götürmüş olsunlar. İpoteka müqaviləsi bağlandıqdan sonra həmin evə və ya mənzilə qeydiyyata alınmış şəxslər belə öhdəlik götürmüş sayılırlar. 59.4-cü maddəsinə əsasən bu Qanunun 59.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müddətdə ipoteka qoyan və onunla birlikdə yaşayan ailə üzvləri və digər şəxslər ipoteka qoyulmuş yaşayış sahəsindən çıxmadıqda həmin şəxslər evdən və ya mənzildən müvafiq olaraq tutmanın yönəldilməsi barədə notariusun icra qeydi və ya məhkəmə qərarı əsasında məcburi qaydada çıxarılırlar.
29. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 76.1-ci maddəsinə əsasən tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur. 76.2-ci maddəsinə əsasən bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir. 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 82.3-cü maddəsinə əsasən bir mülki iş üzrə qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş faktlar həmin işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən başqa məhkəmə prosesində mübahisələndirilmir və yenidən sübut edilmir. 88-ci maddəsinə görə məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 101.7-ci maddəsinə əs asən ekspertin rəyi məhkəmədə tədqiq olunur və digər sübutlarla yanaşı qiymətləndirilir. 103.1-ci maddəsinə əsasən ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir. 217.2. Qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır. 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 416.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tə tbiq edilməsini yoxlayır. 416.2-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. 417.1.4-cü maddəsinə əsasən kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını tamamilə, yaxud qismən ləğv edib apellyasiya instansiyası məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və sübutlar əsasında yeni qərar qəbul edə bilər. 417.2-ci maddəsinə əsasən bu Məcəllənin 417.1.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qərar yalnız o halda qəbul edilir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi hüquq normaları pozulmuş və ya düzgün tətbiq edilməmiş olsun. 418.1-ci maddəsinə əsasən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır. 30. “Məhkəmə qətnaməsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinin Plenumunun 24 noyabr 2005-ci il tarixli 4 saylı Qərarının 1-ci bəndinə əsasən məhkəmə qətnaməsi mülki və iqtisadi mübahisələrdən irəli gələn işlər üzrə ədalət mühakiməsinin yekun aktı olduğu üçün onun qəbul edilməsi ilə mübahisəli hüquq münasibətlərində müəyyənlik yaranmalı, pozulmuş və mübahisə edilən hüquqların və qanunla qorunan mənafelərin real bərpası təmin olunmalıdır. 2.2-ci bəndinə əsasən məhkəmə qərarı maddi və prosessual hüquq normalarına dəqiq riayət edilməklə qəbul edildikdə qanuni hesab edilir. 2.4-cü bəndinə əsasən qətnamə o vaxt əsaslı hesab edilir ki, onda baxılan iş üçün əhəmiyyətli olan, qanunun tələblərinə uyğun olaraq işə aid edilən və mötəbər sübutlarla təsdiq olunan faktlar əks etdirilmiş olsun, məhkəmənin iş üzrə müəyyən edilən faktlardan irəli gələn qəti nəticəsi onda şərh edilsin, habelə, qətnamədə göstərilən hallar işin materiallarına uyğun olsun. 17-ci bəndinə əsasən kassasiya və apellyasiya məhkəmələri aşağı instansiya məhkəmələrinin qətnamələrindən şikayətlərə baxdıqda qəbul etdikləri aktlarda verilən şikayətlərin dəlillərinə müfəssəl hüquqi qiymət verməlidirlər. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
31. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən iddianın kredit müqaviləsi üzrə tələbin ipoteka predmetlərinə yönəldilməsi, ipoteka predmetlərinin il kin satış qiymətinin müəyyən edilməsi və ipoteka predmetləri hərracdan satıldıqdan sonra orada yaşayan cavabdehlərin çıxarılması hissəsində düzgün nəticəyə gəlinmiş və həmin hissədə qətnamənin ləğvi üçün əsaslar müəyyən olunmur.
32. Belə ki, tərəflər arasında kredit münasibətlərinin yaranması, kreditin təminatı kimi cavabdehin mülkiyyətində olan daşınmaz əmlakların ipoteka ilə yüklü edilməsi və onun kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərinin icra etməyərək borcu vaxtında qaytarmaması işin mübahisəsiz hallarıdır, o cümlədən qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə aktları ilə müəyyən edilmişdir.
33. Həmçinin hazırki işin materiallarından müəyyən olunur ki, əvvəlki iş üzrə apellyasiya məhkəməsinin qərardadı qəbul edildikdən sonra iddiaçı cavabdehə tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsinə dair bildiriş ver miş və həmin bildiriş daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır.
34. Odur ki, iddiaçının “İpoteka haqqında” Qanunun 30 dekabr 2018-ci il tarixədək qüvvədə olmuş redaksiyasının 33 və 34-cü maddələrinə əsasən hazırki iddia ilə məhkəməyə müraciət etməyə hüququ olmuş və qətnamənin tutmanın ipoteka predmetinə yönəldilməsinin qanunsuz olmasına dair kassasiya şikayətinin dəlilləri əsassızdır.
35. Məhkəmə kollegiyası həmçinin apellyasiya məhkəməsinin ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsi ilə razılaşır.
36. Belə ki, məhkəmə kollegiyasının qənaətinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi əsaslı olaraq ipoteka predmetlərinin ilkin satış qiymətini iş üzrə keçirilmiş əmlakın qiymətləndirilməsinə dair ekspert rəyi ilə müəyyən etmişdir. Müəyyən olunan ilkin satış qiyməti cavabdeh tərəfindən kassasiya qaydasında mübahisələndirilsə də, onun düzgün olmamasını təsdiq edən sübut işin faktiki hallarını araşdıran apellyasiya məhkəməsinə təqdim olunmamışdır.
37. Məhkəmə kollegiyası izah edir ki, ekspert rəyi sübut növlərindən biri olmaqla, digər sübutlarla müqayisədə qabaqcadan müəyyən edilmiş üstünlüyə malik olmasa da, məhkəmənin qərardadı əsasında keçirilmiş ekspertizanın rəyində əks olunan məlumatların həqiqiliyinə olan təminat kifayət qədər yüksəkdir.
38. Eyni zamanda məhkəmə kollegiyası nəzərə alır ki, mübahisəli əmlakların ilkin satış qiyməti ipoteka müqaviləsində tərəflərin qarşılıqlı razılığı əsasında məhkəmənin müəyyən etdiyi məbləğdən daha aşağı – 300000 manat dəyərində müəyyən edilmişdir.
39. Odur ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi ipo teka predmetinin ilkin satış qiymətini alınmış rəy əsasında əmlakların likvid dəyəri ilə müəyyən etməklə, Azərbaycan Respublikası MPM-in 88 və 103-cü maddələrinin tələblərinə riayət etmişdir.
40. Eyni zamanda məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, ipoteka predmetinə tutma yönəldikdə və o, açıq hərracda satıldıqdan sonra evin 1 ay ərzində boşaldılması, cavabdehlərin evdən və torpaq sahəsindən çıxarılması hissəsində də iddia tələbi “İpoteka haqqında” Qanunun 59.3 və 59.4-cü maddələrinə uyğundur. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsinin həmin hissədə əsaslandırılması ilə tam razılaşır.
41. Bununla belə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, qətnamə cavabdehlərin fərdi yaşayış evi satıldıqdan 1 ay sonra evdən qeydiyyatdan çıxmazlarsa, onların istifadə hüquqlarının 10 təqvim günü müdd ətində məcburi qaydada itirilmiş hesab edilməsi hissəsində maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması ilə qəbul edilmişdir.
42. Belə ki, nəzərə alınmalıdır ki, tərəflər arasında ipoteka müqaviləsi 15 oktyabr 2018-ci il tarixdə bağlanmaqla, mübahisəli hüquq münasibətləri həmin tarixdə yaranmışdır.
43. Həmin dövrdə qüvvədə olmuş “İpoteka haqqında” Qanunun 59.4-cü maddəsində ipoteka predmetinə tutma yönəldikdən və o satıldıqdan ən geci bir ay ərzində ipoteka qoyanın və onunla birlikdə yaşayan ailə üzvlərinin və digər şəxslərin ipoteka qoyulmuş yaşayış sahəsindən məcburi qaydada çıxarılmaları nəzərdə tutulmuşdur.
44. Qanunun 59.4-cü maddəsində Azərbaycan Respublikasının 28 dekabr 2018-ci il tarixli Qanununu ilə dəyişiklik edilərək, “çıxmadıqda həmin şəxslər evdən və ya mənzildən müvafi q olaraq tutmanın yönəldilməsi barədə notariusun icra qeydi və ya məhkəmə qərarı əsasında” sözləri “və yaşayış yeri üzrə qeydiyyatdan çıxmadıqda, həmin şəxslər evdən (mənzildən) və yaşayış yeri üzrə qeydiyyatdan ayrıca məhkəmə qərarı tələb olunmadan ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi barədə icra sənədi əsasında 10 təqvim günü müddətində” sözləri ilə əvəz edilmiş və həmin Qanun 30 dekabr 2018-ci il tarixdə qüvvəyə minmişdir.
45. Göründüyü kimi tərəflər arasında mübahisəli hüquq münasibətləri yaranarkən qüvvədə olmuş Qanunla ipoteka predmetinə tutma yönəldikdə və o, satıldıqdan sonra bir ay müddətində ipoteka qoyanın və ailə üzvlərinin yaşayış sahəsindən və yaşayış yeri üzrə qeydiyyatdan çıxmadıqda, həmin şəxslərin ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi barədə icra sənədi əsasında 10 təqvim günü müddətində qeydiyyatdan çıxarılmaları nəzərdə tutulmamışdır.
46. Lakin apellyasiya məhkəməsi Mülki Prosessual Məcəllənin 217.2-ci maddəsinin tələblərini pozaraq hazırda qüvvədə olan maddi hüquq normasını tətbiq etməklə, iddianı cavabdehlərin istifadə hüquqlarının itirilməsi hissəsində də təmin etmişdir.
47. Odur ki, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, kassasiya şikayəti qeyd olunan hissədə təmin edilməli, qətnamə qismən, yəni Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3 və Cavabdeh4 fərdi yaşayış evi satıldıqdan 1 ay sonra evdən qeydiyyatdan çıxmadıqları halda, onların istifadə hüquqlarının 10 təqvim günü müddətində məcburi qaydada itirilmiş hesab edilməsi hissəsində ləğv edilməli və iş üzrə həmin hissədə apellyasiya instansiyası məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və sübutlar əsasında yeni qərar qəbul edilərək, iddia cavabdehlərin istifadə hüquqlarının 10 təqvim günü müddətində məcburi qaydada itirilmiş hesab edilməsi hissəsində rədd edilməli, qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
48. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 416-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 27 yanvar 2022-ci il i tarixli, 2(103)-742/2022 nömrəli qətnaməsi “Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3 və Cavabdeh4 fərdi yaşayış evi satıldıqdan 1 ay sonra evdən qeydiyyatdan çıxmadıqları halda, onların istifadə hüquqlarının 10 təqvim günü müddətində məcburi qaydada itirilmiş hesab edilməsi” hissəsində ləğv edilsin və apellyasiya in stansiyası məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və sübutlar əsasında həmin hissədə yeni qərar qəbul edilsin. İddia cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3 və Cavabdeh4 istifadə hüquqlarının 10 təqvim günü müddətində məcburi qaydada itirilmiş hesab edilməsi hissəsində təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 27 yanvar 2022-ci il i tarixli, 2(103)-742/2022 nömrəli qətnaməsi mübahisələndirilən qalan hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.