Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-3847/2025 27.01.2026 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: alınan mənzilin çatışmayan sahəsinə görə pul tələbi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Həsənov Rəşad Məhəmməd oğlu (sədrlik edən), Abbasov Aqil Əzizağa oğlundan və Nurməmmədov Əhməd Güləhməd oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə qarşı “müqavilə öhdəliklərinin icra edilməsi və kompensasiyanın ödənilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-5263/2025 nömrəli 13 oktyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı və cavabdeh tərəfindən ayrı-ayrılıqda verilmiş kassasiya şikayətlərinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. İddiaçı ilə cavabdeh arasında xx.xx.2020-ci il tarixdə alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış, həmin müqavilə üzrə iddiaçı öz üzərinə düşən öhdəlikləri yerinə yetirmiş, yəni ona satılacaq yaşayış sahəsinin dəyərini təşkil edən 498.010 manat məbləği tam şəkildə cavabdehə ödəmişdir. Cavabdeh MTK tərəfindən verilmiş xx.xx.2020-ci il tarixli arayışda da iddiaçının hər-hansı borcu olmadığı və mənzilin ona məxsus olması bildirilmişdir. Daha sonra iddiaçıya sözügedən mənzilə dair Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətindən xx.xx.2024-cü il tarixli çıxarış verilmişdir.
2. İddiaçı təhvil verilməli olan mənzilin ümumi sahəsi barədə müqavilənin şərtlərinin kobud surətdə pozulmasına istinad edərək hazırkı iddia ilə məhkəməyə müraciət etmişdir İŞ ÜZRƏ QƏBUL EDİLMİŞ MƏHKƏMƏ AKTLARİ a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
3. İddiaçı Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə qarşı “müqavilə öhdəliklərinin icra edilməsi və kompensasiyanın ödənilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, 11 dekabr 2020-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən Cavabdeh MTK tərəfindən öhdəliyin icra edilməmiş hissəsini, yəni 19.6 kv.m sahənin dəyərini təşkil edən 68.600 manat məbləğində kompensasiya ödənişinin, 320 manat hüquqi xidmət xərcləri olmaqla, ümumilikdə 68.920 manat pulun və ödənilmiş 297 manat dövlət rüsumunun Cavabdeh MTK-dan tutularaq İddiaçı ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
4. İd dia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, İddiaçı (bundan sonra “payçı”) ilə Cavabdeh MTK (bundan sonra “kooperativ”) arasında 11 dekabr 2020-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır. Həmin müqavilənin 1.1-ci bəndinə əsasən “Kooperativ” “Payçı”dan qəbul etdiyi üzvlük haqqının miqdarına uyğun olaraq, “Kooperativ” tərəfindən Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Bayıl qəsəbəsi, Neftçi Q. Abbasov 24 ünvanında inşa edilən yeni binanın (bundan sonra “Bina” adlandırılacaq) 8-ci mərtəbəsində, 4 otaqlı, 68 saylı mənzil, ümumi sahəsi 209.6 kv.m-dən ibarət olan mənzili (bundan sonra “Mənzil” adlandırılacaq) “Payçı”ya bina inşa edilib istismara qəbul edildikdən sonra təhvil verməyi öhdəsinə götürür.” Həmin müqavilənin 1.2-ci bəndinə əsasən “Payçı”nın ümumi üzvlük haqqı 498.010 manat təşkil edir. Həmin m üqavilənin 1.3-cü bəndinə əsasən “Bu Müqavilənin 1.1-ci bəndində göstərilən mənzilin ümumi sahəsinə divarlar və arakəsmələr daxildir.” İddiaçı tərəfindən xx.xx.2020-ci il tarixdə 405.010 manat, xx.xx.2020-ci il tarixdə 93.000 manat MTK-nın hesabına ödənilmişdir. Bununla bağlı, Cavabdeh MTK tərəfindən İddiaçı MTK-ya borcunun olmaması barədə xx.xx.2020-ci il tarixli, 28-12 saylı arayış verilmişdir. İddiaçı adına Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi tərəfindən ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2024-cü il qeydiyyat tarixli çıxarış verilmişdir. Həmin çıxarışa əsasən Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi ev 39, 41, yeni qaydalarla: Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi, giriş 41, M8, m1 İddiaçı xüsusi mülkiyyət indədir. Çıxarışda daşınmaz əmlakın ümumi sahəsi 172,20 kv.m göstərilmişdir. Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2-ci maddəsinə əsasən yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır. Həmin Məcəllənin 59.3-cü maddəsinə əsasən yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Qeyd olunan maddələrə əsasən Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik hüquqi şəxsi tərəfindən verilmiş çıxarışda mənzilin arakəsmələri və divarları nəzərə alınmamışdır. Lakin müqavilədə nəzərdə tutulan mənzilin ümumi sahəs inə divarlar və arakəsmələr də daxil olsa belə, mənzilin faktiki sahəsini təqribən 190 kv.m təşkil edir. Həmin ərazidə yerləşən binalarda mənzilin 1kv.m-nin hazırkı bazar dəyəri 3500 manat təşkil edir (209.6 kv.m – 190 kv.m =19.6 kv.m; 19.6 kv.m x 3500 manat = 68.600 manat). Göründüyü kimi təhvil verilməli olan mənzilin ümumi sahəsi barədə müqavilənin şərtləri kobud surətdə pozulmuşdur. Cavabdeh tərəfindən İddiaçı mənzilin ümumi sahəsinin razılaşdırılmış ölçülərdən az olan hissəsi ilə bağlı ödənilməli olan kompensasiya məbləği 68.600 manat təşkil edir. Tələb müqaviləyə əsaslanan pul tələbi deyildir. Tələbin əsası cavabdeh tərəfindən təhvil verilməli mənzil barədə öhdəliyin tam yerinə yetirilməməsi nəticəsində yaranmış kvadrat fərqidir. Həmin kvadrat fərqinin dəyəri hesablanarkən Azərbayc an Respublikası Mülki Məcəlləsinin 443.3-cü maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq əmlakın alındığı dövrdəki qiymət deyil də, hal-hazırkı bazar dəyəri nəzərə alınmalıdır. Belə ki, cavabdehin öhdəliyini icra etməməsi nəticəsində yaranmış kvadrat fərqinin kompensasiya edilməsi yalnız bugünkü bazar dəyəri ilə mümkündür.
5. Daha sonra iddiaçının nümayəndəsi-vəkili “iddia tələbinin həcminin artırılması” barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək İddiaçı ilə cavabdeh “Bəhrə" MTK arasında olan 11 dekabr 2020-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən Cavabdeh MTK tərəfindən öhdəliyin icra edilməmiş hissəsini, yəni 24.8 kv.m sahənin dəyərini təşkil edən 86.800 manat məbləğində kompensasiya ödənişinin, 320 manat hüquqi xidmət xərcləri olmaqla ümumilikdə 87.120 (səksən yeddi min yüz iyirmi) manat pul un və ödənilmiş 352 manat dövlət rüsumunun Cavabdeh MTK-dan tutularaq İddiaçı ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 21 aprel 2025-ci il tarixli, 10/8070 nömrəli ekspert rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi, giriş 41, 8-ci mərtəbə, 1 nömrəli mənzilin çöl divarlarının (qonşu hissədə yarısı) və daxili arakəsmə divarlarının altına düşən sahənin 20,4 kv.m, şaxtaların altına düşən sahəsi isə 4,4 kv.m, balkonlar üzrə azaltma əmsalları tətbiq olunmadan mənzilin sahəsi 184,8 kv.m, mənzilin ümumi sahəsinin (azalma əmsalları tətbiq edilmədən və mənzilin çöl divarlarının (qonşu hissədə yarısı) və daxili arakəsmə divarlarının, şaxtanın altına düşən sahə nəzərə alınmaqla) 2 09,6 kv.m olduğu müəyyən olundu. Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinin 59.2 və 59.3-cü bəndlərinin, eyni zamanda Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin xx.xx.2012-ci il tarixli 7 saylı qərarı ilə təsdiq olunmuş, “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması” qaydalarının 3.8 bəndinin tələbinə uyğun olaraq, 20,4 kv.m çöl divarlarının (qonşu hissədə yarısı) və daxili arakəsmə divarlarının altına düşən sahə 4,4 kv.m şaxtaların altına düşən sahə nəzərə alınmadan, mənzilin iki balkonunun sahəsi 0,3 əmsala vurulmaqla Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi, giriş 41, 8-ci mərtəbə, 1 nömrəli mənzilin ümumi sahəsinin 172,20 kv.m olduğu müəyyən olundu. Qiymətləndirmə fəaliyyəti elmin hər-hansı bir sahəsində xüsus i bilik tələb etməməklə məhkəmə ekspertizası fəaliyyətinə aid olmadığından və qanunvericiliyə əsasən müstəqil fəaliyyət növü kimi müəyyən edildiyindən ekspert tərəfindən mənzilin bazar dəyəri müəyyən edilmir.
7. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin 23 iyul 2025-ci il tarixli, e-2(001)296/2025 saylı qətnaməsi ilə iddia ərizəsinin qismən təmin edilməsi, Cavabdeh MMC-dən Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi, giriş 41, 8-ci mərtəbə, 1 nömrəli mənzilin təhvil verilməmiş 4,4 kv.m şaxtaların altına düşən sahəsinin dəyəri olaraq 10.454 manat pul vəsaiti və ödənilmiş dövlət rüsumunun 100 manatı, 320 manat vəkilə ödənilən xidmət haqqı olmaqla cəmi 10.874 manatın tutularaq İddiaçı ödənilməsi, iddianın qalan hissədə rədd edilməsi və iş üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatının dəyərini t əşkil edən 100 manat məbləğində vəsaitin İddiaçı tutularaq Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin hesabına ödənilməsi qət edilmişdir.
8. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, mənzilin ümumi sahəsi çöl divarlarının (qonşu hissədə yarısı) və daxili arakəsmə divarlarının altına düşən sahə, şaxtaların altına düşən sahə, eyvanlar nəzərə alınmaqla hesablanmışdır. Lakin cavabdeh tərəf müqavilə üzrə üzərinə düşən öhdəlikləri tam şəkildə yerinə yetirmədən, şaxtaların altına düşən sahəni nəzərə almadan mülkiyyətçiyə təhvil vermişdir.
9. Məhkəmə hesab etmişdir ki, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi, giriş 41, 8-ci mərtəbə, 1 nömrəli mənzilin şaxtaların altına düşən sahəsinin dəyəri hesablanaraq, cavabdehdən tutulmaqla iddiaçının xeyrinə ödənilməlidir. Belə ki, tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli müqaviləyə əsasən ümumi sahəsi 209.6 kv.mdən ibarət mənzil üçün iddiaçı tərəfindən 498.010 (dörd yüz doxsan səkkiz min on) manat pul ödənilmişdir. Bu zaman mənzilin 1 kv.m hissəsinin dəyəri 2376 (iki min üç yüz yetmiş altı) manat təşkil edir. 2376 manat x 4,4 kv.m =10.454 manat.
10. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 385.1, 386.1, 442, 448.1-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
11. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək Binəqədi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, e-2(001)-296/2025 nömrəli qətnaməsinin iddianın təmin olunmayan hissəsində ləğv edilərək, iddia tələblərinin tam təmin edilməsinə, eyni zamanda apellyasiya instansiyası üçün ödənilmiş 176 manat dövlət rüsumunun və 320 ma nat vəkil xərcinin cavabdehdən tutulmasına dair yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
12. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsinə bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr, eyni zamanda şaxtalar olan sahə daxil edilmir və bu qayda qanunvericiliklə imperativ qaydada müəyyən olunmuşdur. Hər nə qədər, qanunvericilik qanuna zidd olmayan müqavilələrin bağlanılmasının mümkün olmasını hesab etsə də, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi ilə müəyyən edilmiş məcburi qaydalara uyğun olmayaraq bağlanmış müqavilənin sözügedən bəndini məhkəmə etibarlı hesab etməklə Mülki Məcəllənin 390.2-ci maddəsinin tələblərini kobud surətdə pozmuşdur. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 1.3-cü bəndində qeyd olunan, yəni mənzilin ümumi sahəsinə divarların və arakəsmələrin tutduğu sahələrin daxil olması ilə bağlı bənd qanunvericiliyin tələblərinə zidd olduğu üçün etibarsız şərt hesab olunmalı olduğu halda, məhkəmə bu xüsusatı nəzərə almamış, qanunla dəqiq müəyyən edilmiş halın bir hissəsini rəhbər tutmuş, (şaxta ilə bağlı hissəni) digər hissəni qanunvericiliyin ziddinə gedərək etibarsız şərtə istinad edərək qərar qəbul etmişdir. Göründüyü kimi, məhkəmə divarların və arakəsmələrin tutduğu sahəni məhkəmə ümumi sahəyə aid edərək, yanlışlığa yol vermiş və istinad olunan maddi hüquq normalarının tələblərini kobud surətdə pozmuşdur. Hazırda iddiaçı ödənilmiş pulun geri qaytarılmasını deyil, qüsurlu icra edilərək əskik verilmiş sahənin əvəzində düşdüyü zərəri cavabdehdən tələb edir. Yəni, əksik verilmiş 24.8 m sahənin 1 m 2-nin dəyərini hazırki vaxtda 2.376 manata almaq mümkün deyil və iş materiallarına əlavə edilmiş sübutlardan göründüyü kimi, hazırda sözügedən ərazidə mənzilin 1 m2-nin dəyəri 3.500 manat civarındadır. Göründüyü kimi əvvəlki qiymətlə iddiaçının düşdüyü zərərin əvəzinin ödənilməsi hazırkı maddi hüquq normasının tələbinə uyğun deyil və məhkəmə eyni zamanda, hazırkı maddi hüquq normasının da tələblərini pozmuşdur.
13. Cavabdeh (nümayəndəsi və vəkili) apellyasiya şikayəti verərək Bakı Şəhəri Binəqədi rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(001)-296/2025 saylı qətnaməsinin iddianın təmin edilən hissəsində ləğv edilməsi və iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş edilmişdir.
14. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, ekspert rəyi ilə müəyyən edilir k i, mənzillərin sahəsi iddiaçılara müqavilədə göstərildiyi kimi divarlar və arakəsmələr hesablanmaqla təhvil verilmişdir. Lakin məhkəmə həmin müqavilə şərtini qanunvericiliyin tələbinə uyğun hesab etmir və cavabdeh tərəfin şaxta hissəsində qanun pozuntusuna yol verdiyini əsas gətirmişdir. Lakin qanunvericiliyin istinad olunan normasının tələbindən aydın görünür ki, fiziki və hüquqi şəxslər mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edir və həyata keçirirlər. Onlar müqavilə əsasında öz hüquq və vəzifələrini müəyyənləşdirməkdə və məhz qanunvericiliyə zidd olmayan hərhansı müqavilə şərtləri qoymaqda sərbəstdirlər. Məhkəmə elə hesab etmişdir ki şaxta divar deyil, şaxtanı divar yox hər-hansı bir qeyri-divar formasında təsəvvür etmişdir. Ekspert rəyinə müna sibətdə məhkəmə rəy üzrə gəlinən nəticə işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən mübahisələndirilməmiş, rəyləri şübhə altına alan hər-hansı hal müəyyən edilməmişdir. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 21 aprel 2025-ci il tarixli, 10/8070 nömrəli ekspert rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi, giriş 41,8-ci mərtəbə, 1 nömrəli mənzilin çöl divarlarının (qonşu hissədə yarısı) və daxili arakəsmə divarlarının altına düşən sahənin 20,4 kv.m, şaxtaların altına düşən sahəsi isə 4,4 kv.m, balkonlar üzrə azaltma əmsalları tətbiq olunmadan mənzilin sahəsi 184,8 kv.m, mənzilin ümumi sahəsinin (azalma əmsalları tətbiq edilmədən və mənzilin çöl divarlarının (qonşu hissədə yarısı) və daxili arakəsmə divarlarının, şaxtanın altına düşən s ahə nəzərə alınmaqla) 209,6 kv.m olduğu müəyyən olunub. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə müqavilə tərəfləri sahənin hesablanması qaydasını müəyyən etdikləri halda müqavilə şərtləri, belə hesablanma qaydası müəyyən edilmədikdə isə qanunvericiliklə müəyyən edilmiş hesablama qaydası tətbiq edilir. Hazırkı işdən də müəyyən olunmuşdur ki, iddiaçıya veriləcək mənzilin sahəsinə divarlar və arakəsmələrin hesablanması qaydası barədə tərəflər razılığa gəlmişlər. İddiaçıya verilən mənzilin ümumi sahəsi tərəflər arasında bağlanılmış müqavilə ilə eyni olmuş və mənzilin sahəsinin müqavilə şərtlərindən fərqli, yəni az olması müəyyən edilməmişdir. Müqavilələrin müvafiq bəndində mənzilin ümumi sahəsinin hesablama qaydası açıq şəkildə göstərilib və iddiaçı bu şərtlərə azad iradəsi ilə razı olub. Görün düyü kimi cavabdeh müqavilə üzrə üzərinə düşən öhdəliyi icra edərək həmin ölçüdə mənzili iddiaçıya təhvil vermişdir. İddiaçıların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən əldə etdiyi çıxarışda mənzilin ümumi sahəsinin az göstərilməsi, cavabdehin öhdəliyini icra etməməsi kimi qiymətləndirilə bilməz.
15. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-5263/2025 nömrəli 13 oktyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin 23 iyul 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (hakimlər: X3 (sədrlik edən və məruzəçi), X2 və X1).
16. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticə ilə bağlı qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi baxışı zamanı iş üzrə təyin edilmiş ekspertiza rəyində mənzilin çöl divarlarının (qonşu hissədə yarısı) və d axili arakəsmə divarlarının altına düşən sahənin 20,4 kv.m, şaxtaların altına düşən sahəsi isə 4,4 kv.m, balkonlar üzrə azaltma əmsalları tətbiq olunmadan mənzilin sahəsi 184,8 kv.m, mənzilin ümumi sahəsinin (azalma əmsalları tətbiq edilmədən və mənzilin çöl divarlarının (qonşu hissədə yarısı) və daxili arakəsmə divarlarının, şaxtanın altına düşən sahə nəzərə alınmaqla) 209,6 kv.m olduğu müəyyən olunmuşdur. Göründüyü kimi, mənzilin ümumi sahəsi çöl divarlarının (qonşu hissədə yarısı) və daxili arakəsmə divarlarının altına düşən sahə, şaxtaların altına düşən sahə, eyvanlar nəzərə alınmaqla hesablanmışdır. Cavabdeh tərəf isə müqavilə üzrə üzərinə düşən öhdəlikləri tam şəkildə yerinə yetirmədən, şaxtaların altına düşən sahəni nəzərə almadan mülkiyyətçiyə təhvil vermişdir.
17. Apellyasiya inst ansiyası məhkəməsi hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi düzgün olaraq belə qənaətə gəlmişdir ki, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Ziya Yusifzadə küçəsi, giriş 41, 8-ci mərtəbə, 1 nömrəli mənzilin şaxtaların altına düşən sahəsinin dəyəri hesablanaraq, cavabdehdən tutulmaqla iddiaçının xeyrinə ödənilməlidir.
18. İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinin “tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 1.3-cü bəndində qeyd olunan, yəni mənzilin ümumi sahəsinə divarların və arakəsmələrin tutduğu sahələrin daxil olması ilə bağlı bənd qanunvericiliyin tələblərinə zidd olduğu üçün etibarsız şərt hesab olunmalı olduğu halda, məhkəmə bu xüsusatı nəzərə almamış, qanunla dəqiq müəyyən edilmiş halın bir hissəsini rəhbər tutmuş, (şaxta ilə bağlı hissəni) digər hissəni qanunvericiliyin ziddinə g edərək etibarsız şərtə istinad edərək qərar qəbul etmişdir” dəlilinə münasibətdə qeyd edilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2-ci maddəsinə görə yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır. Həmin Məcəllənin 59.3-cü maddəsinə əsasən yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. İstinad olunan bu maddələr, müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi şəkildə tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması q aydalarını tənzimləyən normalardır. Ekspert rəyi ilə mənzilin çöl divarlarının (qonşu hissədə yarısı) və daxili arakəsmə divarlarının altına düşən sahənin 20,4 kv.m, şaxtaların altına düşən sahəsi isə 4,4 kv.m, balkonlar üzrə azaltma əmsalları tətbiq olunmadan mənzilin sahəsi 184,8 kv.m, mənzilin ümumi sahəsinin (azalma əmsalları tətbiq edilmədən və mənzilin çöl divarlarının (qonşu hissədə yarısı) və daxili arakəsmə divarlarının, şaxtanın altına düşən sahə nəzərə alınmaqla) 209,6 kv.m olduğu müəyyən olunmuşdur. Yaşayış sahəsinin alınması ilə bağlı formalaşmış praktika, işgüzar adətlər mövcuddur. Yaşayış sahəsinə ehtiyacı olan şəxsin həmin münasibətlərə girərkən əldə edəcəyi əsas məqsədlərdən biri mənzilin ümumi sahəsinin ölçüsüdür. Müqavilədə ümumi sahənin ölçüsünün göstərilməsi, ilk olara q alıcının həmin ölçüyə uyğun yaşayış sahəsinə sahib olacağına əminlik verir. Tərəflər bağladıqları müqavilənin şərtlərini (mənzilin ümumi sahəsini, onun hesablanma şərtlərini və dəyərini) azad şəkildə özləri razılaşdırmış və üzərlərinə qarşılıqlı öhdəliklər götürmüşlər. Belə olan halda, həmin şərtlərin formal əsaslarla və mülahizələrlə etibarsız sayılması yolverilməzdir. Formalaşmış məhkəmə təcrübəsinə görə də analoji işlərdə mənzilin ümumi sahəsi eyvan (lociya) sahələrinə əmsal tətbiq edilmədən, daxili sahələr isə divaraltı sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Nəzərə alınmalıdır ki, hesablamaların divarların çöl tərəfindən aparılması, habelə divarların altındakı sahələrin nəzərə alınması sifarişçinin mənafeyinə zidd olduğu kimi, mövcud olan balkon, terras və bu kimi digər sahələrin əmsal larla real ölçülərindən az həcmdə hesablanması da podratçının mənafeyinə uyğun deyil.
19. Bu səbəbdən məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, “Kooperativ” Cavabdeh MTK ilə “Payçı” İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsində tərəflər divarların və arakəsmələrin tutduğu sahəni məhkəmə ümumi sahəyə aid olmasını razılaşdırdığından eləcə də cavabdeh tərəfindən şaxtaların altına düşən sahəni nəzərə almadan mülkiyyətçiyə təhvil verildiyindən iddia tələbi təmin edilən hissədə əsaslı olmuşdur.
20. Bundan başqa iddiaçının apellyasiya şikayətində qeyd edilmişdir ki, “iddiaçı ödənilmiş pulun geri qaytarılmasını deyil, qüsurlu icra edilərək əksik verilmiş sahənin əvəzində düşdüyü zərəri cavabdehdən tələb edir. Yəni, əskik verilmiş 24.8 m2 sahənin 1 m2-nin dəyərini hazırk ı vaxtda 2.376 manata almaq mümkün deyil və iş materiallarına əlavə edilmiş sübutlardan göründüyü kimi hazırda sözügedən ərazidə mənzilin 1 m2-nin dəyəri 3.500 manat civarındadır. Göründüyü kimi əvvəlki qiymətlə iddiaçının düşdüyü zərərin əvəzinin ödənilməsi hazırkı maddi hüquq normasının tələbinə uyğun deyil və məhkəmə eyni zamanda, hazırkı maddi hüquq normasının da tələblərini pozmuşdur” bununla bağlı apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, mənzilin 1 kv.m hissəsinin dəyəri məhz tərəflər arasında bağlanmış müqaviləyə uyğun olaraq müəyyən edilmişdir və həmin qiymətə uyğun olaraq da iddiaçı ödəniş etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi müqaviləyə uyğun olaraq mənzilin 1 kv.m hissəsinin dəyərinə uyğun olaraq iddia tələbini təmin etmişdir.
21. Cavabdehin apellyasiya şikayətin ə münasibətdə qeyd edilmişdir ki, cavabdeh şaxtaların altına düşən sahəni nəzərə almadan mənzili mülkiyyətçiyə təhvil vermişdir, halbuki tərəflər arasında olan müqaviləyə əsasən mənzilin ümumi sahəsi eyvan (lociya) sahələrinə əmsal tətbiq edilmədən, daxili sahələr isə divaraltı sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə şaxta ilə bağlı hissənin hesablanması nəzərdə tutulmamışdır.
22. Məhkəmə kollegiyası gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 385.1, 386.1, 404.1, 425.1, 442, 448.1, 752.1, 762.1, 762.2, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2, 59.3, Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 80, 88 və 206.1ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlil ləri
23. Cavabdeh (vəkil və nümayəndə Vəkil2) kassasiya şikayəti verərək Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli, № 2(103)5263/2025 nömrəli qətnaməsinin iddianın təmin edilən hissəsində ləğv edilərək iddia tələblərinin rədd edilməsinə dair yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
24. Kassasiya şikayəti apellyasiya şikayəti ilə eyni məzmunda əsaslandırılmış, əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən prosessual normaların da tələbləri pozulmuş, obyektiv araşdırma aparılmamışdır.
25. Kassasiya şikayətində Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 324.4, Mülki Prosessual Məcəlləsinin 77.1-ci maddələrinə istinad edilmişdir.
26. İddiaçı (vəkil və Nümayəndə) kassasiya şikayəti verərək Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli, № 2(103)-5263/2025 nömrəli qətnaməsinin iddianın təmin edilməyən hissəsində ləğv edilərək, iddia tələblərinin tam təmin olunmasına dair yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
27. Kassasiya şikayəti apellyasiya şikayəti ilə eyni məzmunda əsaslandırılmışdır.
28. Kassasiya şikayətində Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 443.3, 390.2, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.3, Mülki Prosessual Məcəlləsinin 217-ci maddələrinə istinad edilmişdir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
29. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
30. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, ə mlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
31. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
32. Maddə 404.1. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır.
33. Maddə 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdi yi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
34. Maddə
442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
35. Maddə 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.
36. Maddə 752.1. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür.
37. Maddə 762.1. Podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun.
38. Maddə 762.2. Podratın nəticəsi şərtləşdirilmiş keyfiyyətə uyğun gəlirsə, qüsurlardan azad sayılır. Keyfiyyət şərtləşdirilmədikdə podratın nəticəsi müqaviləyə uyğun istifadə və ya adi istifadə üçün yararlı olduğu halda qüsurlardan azad sayılır. Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi:
39. Maddə 59.2. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır.
40. Maddə 59.3. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
41. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
42. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
43. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
44. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
45. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. Kassasiya baxışının hədləri
46. Qanunun tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normal arının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
47. Hazırkı kassasiya şikayətlərində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
48. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə qiymət verərkən nəzərə alır ki, kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (MPM-in 416.1-ci maddəsi). 49. “Kassasiya məhkəməsi sübut və faktlara yenidən qiymət vermədən işin hallarını müəyyən olunmuş kimi qəbul edərək, apellyasiya məhkəməsinin qərarının mahiyyəti üzrə düzgün olub-olmamasını yoxlamır, onu yalnız məhkəmə tərəfindən qanunun tələblərinə riayət olunub-olunmaması maraqlandırır, çünki həmin məhkəmənin fəaliyyətinin fundamental prinsipinə görə, “kassasiya məhkəməsi işi deyil, qərarı mühakimə edir”. Məhkəmə aktı o zaman qanuni hesab olunur ki, mübahisəyə prosessual qanunla müəyyən olunmuş qaydalara uyğun olaraq baxılmış və qərar qəbul olunmuş, mübahisələndirilən münasibətlər isə onlara dair maddi hüquq normaları ilə müəyyən edilmiş qaydalarla tənzimlənmişdir (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumun un “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 420-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” 2012-ci il 28 fevral tarixli Qərarı).
50. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətlərinin dəlillərini müzakirə edərək, onları apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə qəbul etdiyi qətnamənin ləğvi üçün əsas hesab etmir və bildirir ki, şikayətlərin dəlillərində göstərilən hüquqi məsələlərə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən qiymət verilmişdir. Kollegiya həmin hüquqi qiymətləndirmə və apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşır, eyni qiymətləndirmənin təkrarlanmasına zərurət görmür.
51. Kassasiya şikayətlərinin prosessual hüquq normalarının pozuntusuna dair dəlillərinə gəldikdə qeyd edilməlidir ki, prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq ol unmaması qətnamənin ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün olmayan qətnamə qəbul edilməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin (MPM-in 418.3-cü maddəsi). Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə MPM-nin 14.2, 77.1, 88 və 217-ci maddələrinin tələblərinə uyğun olmuş, işdəki sübutlar mülki prosessual qanunvericiliyin mümkünlük, aidlik və mötəbərlik tələbləri nəzərə alınmaqla qiymətləndirilmiş, mübahisəli hüquq münasibətinə maddi hüquq norması düzgün tətbiq edilmişdir.
52. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur. Odur ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə qətnaməsi dəyişdirilmədən s axlanılmalı, kassasiya şikayətləri isə təmin edilməməlidir.
53. MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Kassasiya şikayətləri təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-5263/2025 nömrəli 13 oktyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.